（产业经济学专业论文）我国物业税实施难点及实施方案探讨.pdf

摘要 本文通过介绍物业税的性质和梳理现有房地产的税费制度的不足之处，来 明确开征物业税的目的。再通过对物业税开征的现实难点分析，同时借鉴其他 国家和地区物业税的可取之处和可鉴之失，提出了笔者对于我国物业税的看法， 同时提出了包括征收范围、对象、纳税义务人、计税依据、税率、税收优惠和 ， 征收管理等一系列措施。 本文首先从课税对象为财富存量、税负由受益者承担、赋税归属于地方、 “税基需评估确定四个方面介绍了物业税有别于其他房地产税赋之处，并通过 介绍现行房地产赋税存在的税种设计不合理、流通和保有缓解税负不平衡、租、 税、费混乱三个不足之处，来引出开征物业税的目的，即为地方带来稳定财政 收入、促进社会公平、促进资源合理配置。 物业税对于我国是一个新税种，在开征时必然会遇到许多难点，其中有许多 是不可回避、必须克服的问题。其中既有基础问题，如法律基础、税基选择征收 对象选择等，也包括具体操作问题，如房地产评估、开征时机选择等。在分析这 些难点问题时，不仅需要考虑我国的现实社会制度和宏观经济的整体背景，也需 要考虑解决方法的可操作性和可持续性。因此，全面透彻的分析就显得至关重要。 在我国缺乏物业税开征的现实经验时，借鉴其他国家和地区的成功经验，吸 取他们的失败教训，无疑会使我们在起步阶段少走弯路。而在这些国家中，论制 度框架以美国最为成熟，论宏观经济背景的发展则以日本最有借鉴意义，而论土 地制度则以香港最为相似。因此，对于这三个国家和地区进行有侧重的分析，会 为我国物业税的框架制定、开征时机选择以及如何与现有制度相结合等方面提供 有益的启发。 但是，每个国家都有其特殊性，只有将他国经验和本国现实相结合，才能 制定出适合我国国情的物业税制。本文着重从征收对象、评估制度、税率设计、 征收管理四个方面来给出具体的建议及其理由。最后给出了个完整的物业税 制框架。 关键词物业税征收范围征收对象纳税义务人计税依据税率税收优惠 征收管理 v a b s t r a c t t h r o u g ht h ei n t r o d u c t o no ft h ec h a r a c t e r so ft h ep r o p e r t yt a x a t i o na n dt h e s h o r t c o m i n g so ft h ec u r r e n tr e a le s t a t et a x a t i o n ，t h ep a p e rf i r s t l yc l a r i f i e dt h ea i mo f c o l l e c t i o n a n dt h e nt h ep a p e rd i s c u s s e dt h ed i f f i c u l t i e so ft h ec o l l e c t i o nf o rp r o p e r t y t a xi nc h i n a a n dw h a tc o u l dd r a wi e s s o n sf r o mt h et a x a t i o ni nd i f f e r e n tc o u n t r i e sa n d a r e a s ，w h i c hi n d u c e dt h ea u t h o r sv i e w p o i n t , i n c l u d i n gt h ec o l l e c t i o nc o v e r a g e ， o b j e c t s ，o b i l i g o r s ，b a s i s ，r a t e ，p r e f e r e n t i a lp o l i c i e sa n dc o l l e c t i o nm a n a g e m e n t 。 f i r s t l y ，t h ep a p e ri n t r o d u c e dt h ed i f f e r e n c e so ft h ep r o p e r t yt a x ，w h i c hi n c l u d e d t h ec o l l e c t i o no b j e c t s ，o b l i g o r s ，b e l o n g i n g sa n db a s i sd e c i s i o n a n dt h e nc o n b i n i n g t h ei n t r o d u c t i o no ft h eu n r e s o n a b l ec u r r e n tt a x a t i o nd e s i g n ，u n b a l a n c ei nc i r c u l a t i o n a n dr e t a i n i n gp e r i o da n dc o n f u s i o no fr e n t ，t a xa n df e e ，t h ep a p e rg a v et h ep u r p o s e s o ft h ep r o p e r t yt a xc o l l e c t i o n ：t h es t a b l el o c a li n c o m e s ，t h es o c i a lb a l a n c ea n dt h e r e a s o n a b l ed i s t r i b u t i o no fs o c i a lr e s o u r c e s a san e wm e m b e rf o rc h i n a st a x a t i o ns y s t e m ，t h ed i f f i c u l t i e sw o n tb ea v o i d e d i nt h ec o l l e c t i o n ，a n dm a n yo ft h e mc a n n o tb ee s c a p e d ，a m o n gw h i c hi n c l u d e sn o t o n l yt h ea c a d e m i cp r o b l e m sl i k el a wb a s i s ，o b j e c t sa n do b l i g o r ss e l e c t i o n ，b u ta l s o t h eo p e r a t i o np r o b l e m sl i k ep r o p e r t ya p p r a i s a l ，o c c a t i o ns e l e c t i o n w h e nd e c i s i n gt h e p r o b l e m sa b o v e ，t h ep a p e rc o n s i d e r e dt h ec h i n a ss o c i a ls y s t e m ，m a c r o e c o n o m i c b a c k g r o u n d ，t h ep l a nm a n e u v e r a b i l i t ya n ds u s t a i n a b l i t y a sc h i n ai ss h o r to ft h ee x p e r i e n c e so ft h ep r o p e r t yt a xc o l l e c t i o n ，t h ef a m i l i a r e x p e r i e n c e sn o m a t t e rt h a tt h es u c c e s so rf a i l u r ei no t h e rc o u n t r i e sa n da r e a sw e r e h e l p f u l a m o n gt h o s ec o u n t r i e sa n da r e a s ，t h eu so w n st h em o s tm a t u r es y s t e m f r a m e ，j a p a nw e r em o s tf a m i l i a ri nt h em a c r o e c o n o m i cb a c k g r o u n da n dh o n g k o n g h a st h es a m el a n ds y s t e m w h i c hm e a n st h et h r e ec o u n t r i e sa n da r e aw e r ew o r t h yo f d i s c u s s i o n t h ec o n b i n a t i o no ft h ea c t u a l b a c k g r o u n do fo u rc o u n t r ya n dt h ef a m i l i a r e x p e r i e n c e si no t h e rc o u n t i e sa n da r e a sw i l lb et h eb e s tc h i o c ef o ro u r p r o p e r t yt a x s y s t e m , a n dt h ep a p e rp a i dm o r ea t t e n t i o n t oa d v i c e sa n dt h er e a s o n sf o rt h e v i c o l l e c t i o n o b j e c t s ，a p p r a i s a ls y s t e m ，t a x r a t ed e c i s i o na n dt h ec o l l e c t i o n m a n a g e m e n t ，a n da tl a s tp r o v i d et h et a x a t i o nf r a m e k e y w o r d sc o l l e c t i o n ；c o v e r a g e ；o b j e c t s ；o b i l i g o r s ；b a s i s ；r a t e ；p r e f e r e n t i a l ；p o l i c i e s ； c o l l e c t i o nm a n a g e m e n t 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经 发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在 文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名： 学位论文使用授权声明 日期： 堕丝7 7 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版。有权 将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅。有 权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索。有权将学位论文的标题和摘要 汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定 学位论文作者签名： 吼姒 晚 艮，1 引言 房地产税收，顾名思义是以房屋和土地为对象所设黄的税收。在当前我国 的房地产税收体系中，既有房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税等直 接以房屋和土地为税收客体的税种，也存在营业税、城市维护建设税、教育费 附加、企业所得税、个人所得税、印花税、耕地占用税等在房地产开发、流转 以及管理过程中国家向相关纳税义务人所征收的税赋。， 就目前情况，我国房地产税收基本涉及税收所有的三大体系财产课税、 所得课税、商品课税。具体而言，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税 等以房屋和土地为课税对象的税赋应归于财产税，即物业税范畴。而所得税范 畴则包括企业房地产开发、销售、经营所得以及个人物业转让及租赁所得的课 税。营业税及城市维护建设费和教育费附加等依附税种由于其针对于房地产的 销售行为，因此归属于商品税范畴。 、 房地产作为一种特殊的消费品，兼具财产和商品的双重属性。因此，在房 地产税收体系中，应将对房地产不同属性的税赋加以区分。首先，财产税强调 的是对财富存量课税，其课税对象针对于土地、房产的价值。所得税强调对财 富流量课税，其课税对象为出售或出租房地产所取得的收益或所得。而商品税 则基于房地产商品的流转行为。由此可以看出，财产税多采取定期征收的模式， 而所得税和营业税多采取一次征收的模式。简而言之，财产课税以财产的存在 性为前提，而所得课税和商品课税则以商品财产的经营、交易为前提。因此， 房地产的存在保证了财产课税的稳定性，从而也成为商品税和所得税得以征收 的必要条件。从这层意义上讲，财产税应当成为我国房地产税收制度中的主体。 因此，对房地产税收的财产税属性进行深入了解显得相当必要。 针对国内房地产税制的研究很多，中国人民大学硕士陈宏( 2 0 0 4 ) 在他的文 章中较为详细的论述了我国现行房地产税收体系存在的主要问题以及对现行税 制的分析和评价。从较为宏观的方面对我国房地产税制做了综合性的分析。在 国内，关于开征物业税税率的设计问题没有太多的研究，南京大学城市与资源 学系博士生导师黄贤金教授调查测算物业税税率为0 8 ，其假设前提是：开征物 业税后，为保证政府财政收入不减少，数据以土地出让金及拟以房产税和城市 房地产税合并的税费为税基进行测算。在税率为0 8 的情况下，物业税收负担 通常认为“物业税”是香港法律中使用的术语因为在香港用语习惯中往往将“房地产”、。不动产”称为“物业”，所 以。物业税亦即。不动产税”、“房地产税”在我国的财税学论著中在论及税制结构时往往使用。财产税”这一术语， 它是“以一定的财产额为课税对象向拥有财产或转让财产的纳税人课征的税”从理论上来说财产税可课之以任何财产，但 实践中往往由于技术原因财产税多主要及于不动产，虽有若干国家也对动产课征财产税但并不占主要地位，即以美国而论 不动产税收入几乎占了财产税收入的9 0 所以从实际来看，财产税可以说是等价于不动产税或物业税的在本文中。财产税 词也是在这个意义上使用的 占家庭年收入的4 8 6 4 之间。但是该研究并没有明确指出其测算过程。其 中，关于土地出让金是否应该归入物业税的范围，业内有很多学者持反对意见 ( 谢岳来，2 0 0 4 ) 认为土地出让金不应包括在物业税的范畴。土地出让金应改被 理解为一定年限( 4 0 年至7 0 年) 的土地使用权的价值，是土地使用权这一资产的 价格。土地出让金应该作为政府对土地( 土地使用权) 征收财产税时的价值尺度， 而不是财产税经过资本化后的等价物。何振一( 2 0 0 4 ) 认为将土地出让金纳入物 业税的征收范围是将价、费、税概念的混淆。开征物业税，税率设计就成为整 个运作过程的关键内容。在吕华秀( 2 0 0 4 ) 论最适税率的确定这篇文章中，作者 经过一定的数学推导提出：税率如果定得恰当，不仅可以使税收额增加，而且还 能最大限度地提高税后利润额：如果定得不当，则会使企业的税后成本增加而导 致利润额的减少，最终影响税收额。在税率设计问题上，存在着一个的博弈关 系，因为税收制度本身就是不同利益主体之间税收博弈的规则。税率的选择既 要满足政府收益也要满足纳税人成本这两个方面的要求。 - z 第一章物业税特点概述及其征收目的 一、物业税的基本特点 物业税或具有相类似属性的财产税赋是历史最悠久的税种。虽然广义的财 产税包括各类动产和不动产税收，但与其他形势的财产相比，房地产无法移动， 不易隐藏，课税较为方便，税源较为稳定，因此现在大多数国家的财产税体系 中，房地产税赋占据了主体部分，因此在很多国家物业税也直接等价于财产税。 物业税的基本特点包括如下几个方面： ( 一) 课税对象为财富存量 房屋和土地作为有形不动产可以被认为是社会财富的沉淀，是一种存量。 而与存量相对应的则是流量，而最典型的财富流量则是收入和利得。因此，财 富存量是财富剩余，是累计数；而财富流量则是时点数。财富存量由财富流量 汇聚而成，同时财富存量也影响着财富流量，但两者并不存在必然的正相关关 系，即财富流量并不必然由财富存量所决定。 在讨论课税对象之前，应当先区别课税对象和税源这两个彼此相关，又有 所区别的概念。课税对象又称税收客体，它是指税法规定征税的目的物，是征 税的根据，也是一种税区别于另一种税的主要标志；税源则是指税收课征的经 济源泉。从理论上讲，税源与课税对象虽有密切联系，但不是同一概念。征税 对象是指对何物或何种行为征税，而税源则是指从何处获得税收，两者是有明 显区别的。有的税种的课税对象与税源是一致的，如所得税的课税对象和税源 都是纳税人的所得。而物业税的课税对象与税源则不同，前者是纳税人的房屋 和土地，后者则是纳税人的收入，即前者是财富存量，后者则是财富流量。 一般情况下，由于房地产的价值量普遍较大，通常会占据财富存量的很大 部分；同时由于价值量的巨大，其财富积累过程具有长期性，因此通常存量和 流量存在一定的正相关性，或者说其价值量基本能够反映财富取得能力的大小。 所以，对房地产课税基本符合支付能力原则。但在某些情况下，由于流动性危 机和取得收入能力的突然下降，同时又由于房产价值量的不可分割性所造成流 动性差的特点，物业税也可能会使纳税人负担较大。 ( 二) 直接税性质 按照税赋负担是否能够转嫁为标准，可以将税收分为直接税和间接税两种， 前者的纳税义务人同时也是税收的实际负担者；而后者的纳税义务人则可以通 过提高售价或压低进价等手段将税收负担转嫁他人。 一般来讲对商品流转课税较易被转嫁，而财产课税和所得课税相对而言不 易被转嫁。由于物业税并非在流通环节征收，因此一般其税源为纳税义务人的 收入或利得，而较难进行转嫁。另外对于房地产出租情况而言，虽然可能出现 转嫁行为：但是由于其租金水平同时还受到市场供求的影响，因此在房地产存 量较大，同时差异性不明显的地区，税赋转嫁仍相对较难。 此外，记入房地产开发企业销售价格中的财产课税可能会通过房地产的销 售行为向最终消费者转嫁，但是这并不应当与之前提到的保有环节的财产税等 价。由于房地产开发企业的物业首先是作为商品所存在的，虽然由于某些原因 可能这些商品同样需要负担财产税赋。但就本质而言，这种财产税更类似于一 种商品存储成本。因此在考虑这部分物业税时，更倾向于将其视为商品税，而 非财产税。 总体而言，物业税的税赋转嫁可能性不大。从而对经济扭曲和副作用比较小， 更有利于做到效率与公平兼顾。 ( 三) 地方性税收 、 物业税就其本身特点而言最适宜成为地方税主体税种。首先，由于其征收 对象固定于特定区域，无法随纳税义务人的流动而转移；其次，其收入较为稳 定，持续；最后，由于物业税税基不像其他税种那样需要花费大量资源去监督 和验证其经济流量，因此，相对而言征收成本较低，同时更易于管理。， 就物业税体系较完善的美国而言，物业税约占到地方政府财政收入的8 5 9 0 ，是各地方政府财政资金的支柱性来源。而所筹集的税收也多用于公 共福利方面的开支。而地区公共福利设施的改善又对当地房地产的价值提升产 生了积极影响，进而形成了一种良性循环。 因此，从某种意义上讲，物业税的纳税人实际和地方政府构成了一种类似 于市场平等交换的关系，但这种对等是基于宏观层面上的对等，而非严格对等。 ( 四) 税基需由评估确定 、 诚如米克塞尔在其公共财政管理：分析与应用一书中所指出的：对财 产价值的评估是财产税制的核心内容。物业税税基的确定与所得税与商品税有 十分明显的差别。所得和商品课税由于多发生在有确定财富流转的情况下，其 税基较容易确定。而对财产课税，由于并未发生财富转移或交易行为，因此其 。 这里的地方政府专指县( 市) 级政府即中央政府次中央政府、县( 市) 政府三级政府架构中的最低层级政府最低层级政府 与地方政府是两个具有不同内涵和外延的范畴与我国目前习惯的地方政府( 专指除中央政府以外的省级政府、县市级政府) 范畴 有所不同因此财产税应该定位为晟低层级政府一省以下政府即市县级政府的主体税种 税基的确定就不得不通过评估进行确定。而要进行评估，就会产生评估方法的 选择问题，评估人员的评估技术和职业道德是否值得信赖的问题。评估中的这 些复杂问题不可避免地导致财产估税价值与财产市场价值之间的差异，这些差 异如果不能控制在合理的范围之内，就会导致严重的横向不公平，引起没完没 了的纳税争议，影响这一税制的推行。 二、现行房地产税的分类 房地产税收是由不同税种所形成的一套税收体系，理论上涉及与房屋和土 地相关的各个环节的税赋( 见表1 1 ) 。其分类方法也包括很多种，本文在此 仅按照征收环节不同将房地产税收分成流通环节税和保有环节税两种进行分 析。 ， 表1 1 房地产开发经营持有各阶段税种表 阶段税种纳税义务人 耕地占用税 城镇土地使用税 取得土地阶段开发企业 契税 印花税 营业税 城市维护建设税 开发建设阶段施工企业 教育费附加 企业所得税 营业税 城市维护建设税 教育费附加开发企业 销售阶段土地增值税 企业所得税 契税 业主 印花税 城镇t 地使用税 保有阶段 房产税 业主 城市房地产税 ( 一) 流通环节赋税 所谓流通环节主要是指取得土地、房地产开发建设以及经营销售这三个阶 此处的房地产流通环节包括房地产出租环节由于房地产出租实际是房地产使用权的让度，其实质是房屋使用杈进入流通领 域通过i f i 场获取收益的种形式 ：5 段。在这三个阶段中，其主要税赋包括取得土地阶段的城镇土地使用税，耕地 占用税、契税等，主要由获取土地使用权的房地产开发企业承担；在房地产开 发建设和销售阶段主要有土地增值税、契税等税赋；同时在流通阶段还要负担 营业税、印花税等流通环节税。以下就对流通阶段房地产领域所特有的税赋， 即耕地占用税、土地增值税和契税这三项税赋进行具体研究。 1 契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的 一种财产税。现行契税于1 9 9 7 年1 0 月1 口起施行。其课征对象为：国有土地 使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地 承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与：房屋交换。计税依据为国有土地使 用权出让、出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征 收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房 屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。税率为3 5 。 契税暂行条例规定了免征、减征范围g1 、国家机关、事业单位、社会 团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的， 免征；2 、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；3 、因不可抗力火失 住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；4 、财政部规定的其他减征、 免征契税的项目。 2 耕地占用税 j 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税 人。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税 额一次性征收。 耕地占用税的税额规定如下：( 一) 人均耕地不超过1 亩的地区( 以县级行 政区域为单位，下同) ，每平方米为10 元至50 元；( 二) 人均耕地超过1 亩 但不超过2 亩的地区，每平方米为8 元至40 元：( 三) 人均耕地超过2 亩但不 超过3 亩的地区，每平方米为6 元至30 元；( 四) 人均耕地超过3 亩的地区， 每平方米为5 元至25 元。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地 特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过本条例 第五条第三款规定的当地适用税额的50 。占用基本农田的，适用税额应当 在本条例第五条第三款、第六条规定的当地适用税额的基础上提高50 。 下列情形免征耕地占用税t ( 一) 军事设施占用耕地；( 二) 学校。、幼儿园、 养老院、医院占用耕地。此外，铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、 港口、航道占用耕地，减按每平方米2 元的税额征收耕地占用税。根据实际需 要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对 前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。 3 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物或其他附着物的单 位和个人征收的一种税。自1 9 9 4 年1 月1 口起开征，它实质上属于收益税或资 产利得税。 ， 土地增值税的课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 。 附着物产权所取得的增值额。征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着 物。 土地增值额= 转让房地产的收入一扣除项目金额；转让房地产所获取的收 入指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，具体包括货币收入、实物收入 和其他收入等。计算土地增值额的扣除项目：1 、取得土地使用权所支付的金额； 2 、开发土地的成本、费用；3 、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及 建筑物的评估价格；4 、与转让房地产有关的税金；5 、对从事房地产开发的纳 税人按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本之和，加计2 0 的扣除。 土地增值税采取超率累进税率，具体如表1 2 ： 表1 2 土地增值税税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率( )税率( )速算扣除系数( ) 1 不超过5 0 的部分 3 00 2 超过5 0 1 0 0 的部分 4 05 3 超过1 0 0 2 0 0 的部分5 01 5 4 超过2 0 0 的部分 6 03 5 ( 二) 保有环节赋税 所谓保有环节通常是指持有土地和房产的阶段，这一阶段并非独立于流通 阶段，而是始于土地使用权出让完成，终止于土地使用权被依法收回的一个具 有连续性的阶段。这段时期内土地及其上的建筑物成为保有环节赋税的征收对 象。因此，保有环节赋税主要分为土地使用权税赋和房屋所有权税赋。其税种 主要包括城镇土地使用税、房产税和城市房地产税三种。 4 城镇土地使用税 城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地 的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据征收的一种( 2 0 0 7 年的最 新修改条例将外商投资企业和外国企业( 以下简称外资企业) 纳入城镇土地使用 税的征税范围) 。开征城镇土地使用税目的在于合理利用城镇土地，调节土地级 差收益，提高土地使用效益，加强土地管理。 城镇土地使用税的课征对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地( 包 括国有土地和集体所有的土地) 。城镇土地使用税的纳税人为拥有土地使用权的 单位或个人。土地使用税的计税依据为土地使用税以纳税人实际占用的土地面 积为计税依据。 城镇土地使用税采取分类分级的幅度定额税率征收。每平方米的年幅度税 额按城市大小分四个档次：大城市1 5 元至3 0 元；中等城市1 2 元至2 4 元；小 城市0 9 元至1 8 元；县城、建制镇、工矿区0 6 元至1 2 元。同时，考虑到一些 地区经济较为落后，需要适当降低税额，但降低额不得超过税法所规定的最低 税额的3 0 ；一些经济发达地区需要适当提高税额，但须报财政部批准。应纳 税额= 计税土地面积适用税额。 现行土地使用税的减免范围分三大类：1 、是政策性的长期、定期免税；2 、 是困难性及受灾临时性的减税和免税；3 、是由地方确定的免税。 5 房产税 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳， 产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产 权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 房产税依照房产原值一次减除1 0 至3 0 后的余值计算缴纳，具体减除幅 度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产 所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的 计税依据。 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1 2 ；依照房产租金收 入计算缴纳的，税率为1 2 。 下列房产免纳房产税：1 、国家机关、人民团体、军队自用的房产：2 、由 国家财政部门拔付事业经费的单位自用的房产；3 、宗教寺庙、公园、名胜古迹 自用的房产：4 、个人所有非营业用的房产；5 、经财政部批准免税的其他房产。 6 城市房地产税 城市房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对属于外商 投资企业、外国企业的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有或使用 人征收的一种税。城市房地产的计征依据为标准房地价和标准房地租价。税率 为：1 、房产税依标准房价按年计征，税1 2 。2 、地产依标准地价按年计征， 税1 8 。3 、房地产依标准房地价合并按年计征者，税1 2 。4 、房地产依标 准房地租价按年计征的，税1 2 。 标准房价，当按当地一般买卖价格参考当地现时房屋建筑价格分类，分级 评定。标准地价，按土地位置及当地繁荣程度，交通情形等条件，参考当地一 般土地转让价格分区、分级评定。标准房地价，按房地坐落地区、房屋建筑情 况并参考当地一般买卖价格分区、分类，分级评定。标准房地租价，按当地一 般房地混合租赁价格分区、分类、分级评定。 应纳税额的计算方法：1 、房产税税额= 标准房价适用税率2 、应纳地产 税= 标准地价适用税率。3 、标准地价与房价不能划分的税额：应纳房地产税 = ( 标准房价+ 标准地价) 适用税率。4 、按照房地租价缴纳房地产税的税额：应 纳房地产税二房地产租价适用税率。 减税、免税：下列房地产减征、免征城市房地产：1 、新建房屋自落成之月 份起，3 年城市房地产税；2 、翻修房屋超过新建费用1 2 的，自竣工月份起， 免纳2 年城市房地产；3 、其他经批准减税、的房地产。上述第( 一) 、( - - ) 款 规定只适用于一般居民( 包括华侨、侨眷及港澳台同胞) 。 三、现行房地产税存在的问题 ( 一) 某些税种设计不合理 1 城镇土地使用税 城镇土地使用税的主要问题有： 口)税基窄，免税面窕 我国城镇土地使用税的征收范围局限于城市、县城、建制镇以及工矿区， 而对不在此类区域的房地产则不进行征收。随着我国城市化进程的不断深入发 展以及各项交通基础设施的不断完善，同时由于具备得天独厚的自然地理环境， 农村房地产，特别是沿海发达地区的农村房地产已越来越为市场所接受和认同。 而由于此类房地产不在城镇土地使用税的征收对象之列，因此可能造成不公平 现象的发生。特别是在一些城乡结合部，可能仅仅由于行政区划的不同，相临 区域拥有相类似配套和服务的房产会有巨大的税负差异，产生明显的不公。而 更为严重的是，由于耕地占用税采取一次性征收的方式，同时税赋相对较轻， 而如果此类土地又处于城镇土地使用税免征区域内，则很有可能导致土地闲置， 土地滥用的情况发生。这对人均耕地面积紧缺的中国来说，无疑相当不利。 另一方面，由于我国城镇土地使用税对个人居住用住房采取免征措施，但 随着居民收入的不断增加以及住房商品化程度的不断提高，房产已逐渐成为重 要的个人财产。而对于那些占据高品质地段，拥有大量居住面积，享受更多社 会公共产品的住房，特别是空置住房采取免税措施，显然违背了多受益多纳税 的公平原则。 b ) 记税依据和税率失当 ? 虽然城镇土地使用税采用等级税，即按照土地面积和土地效用和生产条件 等参考条件，依照土地的不同等级划分从量征收。虽然这种方法考虑了土地效 用的问题，同时依据清晰、计算简便，但在土地的资本性和增值性日益突出的 今天，这种改进的面积税显然无法实现其征收目的。而在其他许多国家地价税 都已取代地亩税成为此类税收的主流。 此外，虽然近期城镇土地使用税的税率有所调整，但与增值日益迅速的土 地，尤其是城市土地而言，其征收额度仍然偏小，甚至在某些大城市出现了累 退性，无法与土地使用的巨大收益相匹配。另一方面，由于土地等级并未采取 定期审核评估的方法进行调整，因此造成土地等级滞后于城市和经济发展的现 象。 、 2 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、 取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。当初设置该税种的目的是为了防止 恶意炒卖土地的行为。虽然短期内，土地增值税的征收对于抑制土地投机起到了 一定作用，但是也应该看到该税种仍存在一定问题。 吣征收对象窄税负易转嫁 土地增值税顾名思义其征收对象应当是土地的增值部分，但是土地增值并非 只存在于交易土地中，它同样存在于非未被交易的土地当中，也就是说土地并非 由于出售才导致增值，而是由于其使用效益的提高导致了增值，即所谓的自然增 值。因此，未出售土地的增值虽然未能以货币量加以体现，但确是客观存在的。 而且在现实生活中，土地使用权的转让有时并非直接通过土地交易完成，而如果 采取房地产出租或股权转让的方式，则不需负担土地增值税，这无疑会造成税收 的不公平。 另一方面，由于土地增值税的征收只发生在流通阶段，因此税负很容易被转 嫁。从而可能导致出让方获取全部收益，而受让方承担全部赋税的情况，这无疑 又会造成税收不公平现象的发生。 b l 税率过高 我国的土地增值税税率在3 0 9 卜6 0 之间，而意大利、日本、德国等发达国 家的类似税种，其税率普遍低于3 0 ，相比于其他国家的类似税种，我国的税率 。明显过高。 按照“拉弗曲线 的描述，税收额并不会一直随着税率的增高而增高，当税 率高过一定幅度后，税收的总额不仅不会增加，反而还会下降。因为决定税收的 因素，不仅要看税率的高低，还要看课税的基础即经济主体收入的大小。过高的 税率会削弱经济主体的经济活动积极性，同时还可能造成偷逃税收行为的发生。 以上海2 0 0 5 年为例，土地增值税征收额为2 4 亿元，而商品房销售额则高达2 ，1 6 3 亿元，两相比较可见一斑。 此外，税率过高也影响了房地产的流动性，由于保有环节并不需征收土地增 值税，因此更多的居民倾向于早买房，甚至提前为下一代购置住房，从而造成过 度消费和资源限制等情况的发生。 3 房产税 。 房产税作为利用税收杠杆，提高房地产使用效率的手段，对合理调节持有、 经营房产所形成的收入差别，约束固定资产投资规模的过度扩张有着重要的意 义。 但是，由于我国现行房产税暂行条例颁布于1 9 8 6 年，己无法满足不断变化的 宏观环境和房地产市场的需要，存在许多不足。除了与城镇土地使用税一样仅对 城市、县城、建制镇和工矿区征收并且对自用居住性住房和许多其他情况采取免 征措施，从而造成课税范围过窄、免税面过宽等情况外，还有以下缺陷。 曲自码窍产的计税依据及税率失当 自用房产以房产的帐面原值作为记税依据的基础，无法随房地产市场价格得 变动作出相应的调整，从而导致了房地产税缺乏弹性，造成财政收入的损失。尤 其是近年来我国房地产业持续保持高增长态势，土地和房产升值幅度较大，由此 以原值作为记税依据无疑大大缩小了税基。 其次，由于采取历史成本作为记税依据，不可避免的会造成不同时期的房产 其记税依据差别显著，这就会造成具有相类似市场价值的房产，却因为建造时间 的差异，使税负完全不同，这无疑有违公平原则。 j 此外，由于自用房产的税率固定为1 2 ，对所有用途和价值的房产一视同仁。 这显然无法体现对不同区域、不同用途、不同价值房产的倾斜度，从而使房产税 的调节能力受到限制。 砩, a 价计征s 扶租- 征导致税赋不公 由于从价记征采用历史成本记税，而从租记征则采用当期市场形成的租金作 为记税依据，因此，前者通常情况下会低于后者，尤其是在房价迅速上升的时期， 其差距就更为明显。而且由于出租房产还需交纳营业税、所得税等诸多税费，其 综合税赋之高使得房产出租市场存在大量隐形交易，造成赋税的流失。 ( 二) 流通和保有环节税负不平衡 就目前情况来看，流通和保有环节税负的不平衡主要涉及两方面：税种数量 和税收负担。 1 税种数量 就目前来看，我国房地产流通环节税收共有9 种，而保有环节则只有2 种( 城 市房地产税只针对外资企业及个人，在此不作累述) 。 首先，房地产作为一种商品进入流通环节必然会产生收入所得，从而进入营 业税、所得税的调控范围，而保有环节则无需交纳。 其次，由于我国房地产增值税并未对保有环节的土地增值课税，而仅对进入 流通环节的房地产征收增值税，因此，在其他国家较多作为保有环节税赋的土地 增值税，在我国却仅存在于流通环节。 2 税收负担 从税负水平看，营业税及其附加适用税率5 5 、土地增值税3 0 6 0 、个 人所得税2 0 ，房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的2 3 左右，名义税负水平明显偏重。与此同时，房地产保有环节涉及的税负较轻， 且对非经营性住房采取免征政策，使保有阶段和流通阶段之间的税负差距进一步 拉大。而这有可能造成一系列不良后果。 首先，容易造成土地和房地产囤积，造成房地产资源浪费的现象。由于房地 产保有阶段的税种少且税负较低，一方面会使土地持有者倾向于只对土地进行简 单开发，从而以较低的成本长期持有土地，以尽量多的获取土地自然增值的收益， 这无疑不利于土地效用得到充分利用，造成土地资源的浪费。另一方面，由于房 产，尤其是非经营性住房的保有阶段税负非常低，这就造成了房产持有人倾向持 有房产待其自然增值。造成富者愈富，贫者愈贫的局面，不利于调节财富分配和 社会平均。 其次，不利于国家税收的稳定增长。流通环节过高的税负抑制了房地产的流 动和正常的市场交易，助长了房地产的隐性流动和逃税，从总量上减少了国家的 税收收入。保有环节税负过轻，国家放弃了部分对存量财富课税的权利，减少了 地方政府稳定的财政收入来源。 ( 三) 租、税、费混乱 在讨论房地产租、税、费之前，首先应当明确租、税、费其各自的内涵和作 用。 地租是基于土地使用权的让渡。由于我国实行的是土地公有制，因此政府扮 演了土地所有者的角色，获取地租，即土地出让金收入。收费体现了房地产开发 经营或使用者与行政管理部门之间的等价交换，其产品是服务和配套基础设施。 税收则是一种再分配过程。三者泾渭分明，各有嗣职。但在我国目前房地产税费 体系中租、税、费混杂现象严重，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的 现象都有存在。由于三者之间界限混淆，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了 乱收费的不良风气，也使得税收的功能不能有效发挥。 租、税、费混杂现象具体表现在： ( 1 ) 以税代租。城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有 租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。中华人民共和国城镇土地使用税暂 行条例第一条中明确规定，“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提 高土地使用效益，加强土地管理，制订本条例 。既然明确是“调节级差收入， 这显然是属于地租的范畴，应该由地租来进行调节? ( 2 ) 以费代税。其代表就是土地闲置费。2 0 0 8 年1 月颁布的关于促进节约 集约用地的通知明确指出“土地闲置费用土地闲置满两年、依法应当无偿收回 的，坚决无偿收回，重新安排使用；闲置房地产用地征缴增值地价。 但实际情 况是开发商可以通过只在出让的土地上进行简单开发，从而轻易地避开了被征收 闲置费或收回土地使用权的危险。 ， 因此，征收土地闲置费虽然在理论上能够起到限制土地囤积的作用，但由于 作为费用有其无法避免的缺陷，因此实际效果并不理想。而如果将其并入到房地 产持有税当中，只要是持有就应交税。这样就可以避免上述执行受阻的尴尬局面。 而且在我国土地资源短缺的条件下，对于闲置土地，更应该加大征收力度，即作 为一种罚税。 ( 3 ) 以费挤税。目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项 总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费 ( 如城市基础设施配套费、商业网点费等) 多达5 0 多项( 见表1 3 ) 。收费过多， 造成了多方面的消极影响：二是导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房地 产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担；二是使房地产开发者和消费者都 对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响房地产开发规模和房地产市场 繁荣；三是抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税 收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用四是收费权力属于基层部门，较为分 散，且缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势，直接扭曲了收费的性质，变成 ， 了部i - j 仓 j 收，更容易孳生腐败。 据调查，我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十项，其中有经过中央和 省级相关部门批准的合规收费，也有一些不合规收费。其原因一方面是由于房地 产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成 部分，其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的，房地产收入的不足必然使地 方财政捉襟见肘，而由于税收管理权限的过于集中，地方政府通过调整税收制度 来增加收入几乎没有可能；另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被 允许的。因此，一些地方税就披上了费的外衣。同时，由于收费单位所有制和管 理上的弊端，其具有很强的内在膨胀倾向，从而最终形成收费泛滥、费挤税的状 况 表1 3 房地产相关费用表 费用 性质 设施补偿型劳务补偿型工本补偿型 其他 厣秽 市政配套费立项管理费规划许可证工奉费固定资产投资许可证押金 立 人防建设费 规划审核费规划图纸工本费城建档案保证金 项 规 抗震防洪费 划红线费 界桩费教育集资费 划 商业网点费邮电文体集资费 含 报 环保费 批 绿化费 同林律设费 征 征地管理费土地补偿保证金 地 拆迁管理费 土地使用权证 征地拆迁补偿费 拆 土地使用权登记费 工本费 耕地垦复基金 迁 征地手续费菜地建设基金 排污集资费开发管理费l u 城改造费 化粪池建设费施t 管理费白蚁防治费 工 程 电增容费工程预算审核费 建筑许可证 墙体改造费 建 水增容费消防设施审核费 工本费 砂石管理费 筑 煤气增容费招投标费劳动统筹费 道路占用费质量监督费地名费 销售阶段( 含 房价审核费 交易、中介服合同签证费房地产产权证书 务与物业管 商品房交易管理 工本费 理) 商品房交易于续费 四、物业税开征的目的 在我国最早提出物业税概念的官方文件是2 0 0 3 年1 0 月中共十六届三中全会 的会议公报：“在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。，物业税的 概念由此进入国人的视野，近年多来一直是官方与民间持续关注的一个话题。在 2 0 0