20170401明园九龙湾别墅市场及价格报告.ppt

,谨呈：江西明润投资有限公司,南昌城区别墅调查及本案价格报告,2016.3,别墅市场调研,A,在制定项目价格前先对南昌城区重点别墅项目进行实地调研,南昌别墅分布主要以艾溪湖为核心的近郊一带；以湾里为核心的郊区板块别墅。城区别墅项目较少，主要分布在红谷滩版块、朝阳洲板块。,中海朝阳郡,正荣府,君苑豪庭,天沐君湖,中央香榭,万达九龙壹号,明园九龙湾,城区别墅,郊区别墅,近郊别墅,别墅市场,与本项目形成竞争的主要几个城市别墅案例分析；,别墅市场,项目营销KPI：市政品牌+红谷滩核心区位+地铁口+周边大型商业配套（APM沃尔玛山姆店、联泰大商业）+超大赠送+台地5.6米阳光首层,项目解读总占地：280亩，总建面：50万别墅套数：一期别墅262套容积率：1.63总户数：一期1137户车位配比：别墅为2:1销售情况：目前一期别墅剩余少量在售，其中叠拼价格1.5-1.7万/，联排1.9-2.2万/，双拼2.4-3.2万/，二期别墅即将入市,C,一期高层,和本案对比，同属核心区位，均存在地铁、商业和学区等优势，产品方面，均有超高地下室赠送,中央香榭,一期别墅,二期高层,二期别墅,户型优势：私家前后花园、6.6米超大面宽客厅和餐厅、超豪华主卧、次卧套房设计、南北双露台、独立储藏间,主力户型,建筑面积215-230,产品实景,8,项目营销KPI：万达品牌+旅游主题大社区+项目自身超级配套+超大赠送,项目解读总占地：300万，总建面：450万别墅套数：256套容积率：1.6总户数：6000车位配比：别墅为1：1销售情况：目前仅有少量联排和双拼别墅在售，联排223-244，均价1.4-1.6万元/，双拼251-280，均价1.7-2万元/,C,万达九龙壹号,和本案对比，开发商品牌更强，但项目区位相对偏远，庭院花园赠送较大，半地下室赠送较少,9,户型优势：南北双庭院+挑高客厅+顶层南北绰阳台,主力户型,负一层,一层,二层,三层,B1户型248，赠送面积372,产品实景,11,项目营销KPI：绿地品牌+会展中心+项目自身超级配套+稀缺江景资源,项目解读总占地：一期22万，总建面：91万别墅套数：78套容积率：2.56总户数：4821车位配比：别墅为1：1销售情况：目前首批别墅已进行内部认购，价格约1.7-1.8万元/,C,绿地卢塞恩小镇,和本案对比，开发商品牌更强，且具备较好的江景资源，但区位相对偏远,12,目前已拿预售共计78套别墅（四联排12栋，六联排3栋），户型面积180-210，目前网上备案价格约1.7万元/,13,项目营销KPI：中海品牌、万达旁、一站式名校、实景现房,项目解读总占地：264亩，总建面：50万别墅总套数：248套(一期观园66套、二期铂宫142套，三期熙岸40套)容积率：2.0总户数：3000车位配比：别墅为2：1销售情况：二期联排、双拼别墅在售，联排别墅面积为208、249，均价16500-18000元/；双拼别墅面积为297，折后均价21000-22000元/；购买别墅享受2万抵95折优惠,C,中海朝阳郡,和本案对比，开发商品牌更强，但区域发展潜力相对九龙湖更弱，花园赠送大、均为双层地下室,户型优势：地下两层，7.2米面宽、4.1米层高客厅，6.4米双层挑空客厅、超大庭院面积、南北双向露台、独立豪华主卧。,主力户型,负二层,一层,二层,三层,产权面积208，赠送面积192,负一层,产品实景,16,项目营销KPI：正荣品牌+万达旁+一站式名校+实景现房+超大赠送,项目解读别墅总套数：105套车位配比：端户2:1，中间1:1销售情况：由正荣朝阳四个尾盘别墅，打包重新推广入市，5万抵20万，蓄客时间很短，已正常销售，首推27套，去化20套左右；均价16000-17000；中间户182，赠送约300平；端户235平，赠送400-500平,C,正荣府,和本案对比，开发商品牌更强，但区域发展潜力相对九龙湖更弱，花园赠送大、地下空间较少,17,户型优势：南北入户、前庭后院（108）、客厅大挑空、内庭院设计、独立豪华主卧、超大露台,主力户型,建筑面积182，赠送面积286,负一层,一层,二层,三层,产品实景,19,项目营销KPI：邻近红谷滩核心区位价值+环球公园天然氧吧+外立面全石材干挂+千万级法式园林+无边际泳池,项目解读总占地：6.8万，总建面：13.75万，高层住宅8.47万，联排别墅3.48万（173套）容积率：1.7总户数：921户（别墅173）车位配比：别墅接近1：1销售情况：目前高层产品25#楼在售，别墅开始内部认购，预计6月份将公开入市，销售价格23000元/,C,高层,君苑豪庭,别墅,和本案对比，区位优势不足，交通、商业、学区等配套较弱，全石材干挂，但花园赠送小、未做地下空间,户型优势：南北入户、客厅挑空、独立豪华主卧、厨房和餐厅夹层设计、大面积赠送（花园庭院/露台/阳台/阁楼等）,主力户型,一层,夹层,二层,三层,顶层,联排3房2厅5卫190，赠送面积185,产品实景,项目营销KPI：稀缺温泉度假+梅湖象湖双公园5A景区+户户私家泳池,项目解读总占地：246亩，总建面：28万，别墅4万方（215套）容积率：2.0总户数：1200户车位配比：别墅为1:1销售情况：目前二期联排别墅在售，面积为196-226,均价1.8-2.5万元/，首付30万起，一套360万起，购别墅交付10万定金享总价减40万优惠；现一期联排别墅面积210-280，专属墅88折限时发售,C,天沐君湖,高层,别墅,和本案对比，区位相对偏远，交通、商业、学区等配套较弱，存在稀缺温泉资源，大面积花园赠送，私家泳池,户型优势：6.4米挑高客厅、独立私家花园、4.8米层高地下室、私家泳池,主力户型,建筑面积195赠送面积186,户型优势：6.4米挑高客厅、独立私家花园、4.8米层高地下室、私家泳池,主力户型,联排5房2厅4卫292,赠送面积308,产品实景,点对点对比,本项目竞争的价值评判体系,配套,产品,区位,形象,景观,发展商品牌,中海朝阳郡,九龙壹号,南昌首创6层电梯别墅，产品户型及赠送优势性大,九龙湖核心区，政府重点打造区域，发展潜力大,大型商业综合体、紧邻省政府、一站式名校、少年宫、地铁二号线等配套,本案为首个海派风格的项目，刚入市不久，属于形象塑造期。,明园集团，源自上海，在南昌属于品牌打造期，与竞品相比，开发商品牌较弱。,滨临赣江，背靠国体,中央香榭,正荣府,君苑豪庭,与竞品项目相比，本项目产品、区位及配套优势较大，而在开发商品牌、形象、景观资源等方面暂不及竞品。,天沐君湖,本项目,绿地卢塞恩,整体核心均价的推导,B,先不考虑当前项目在售价格根据市场实际对项目价格体系重新客观制定,市场比较法,产品内部类比法,分类产品均价,核心均价合成,确定核心均价,均价推导思路,均价推导,本案别墅产品类型为联排、双拼，根据市场上项目的可比性及自身内部体系，采取多种定价方法组合运用，保证价格体系的逻辑严谨。,1、筛选可比楼盘,2、确定权重,3、打分,4、比准价形成,产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合,根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近,2项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费,30,市场比较法进行步骤,市场比较,参考楼盘主要指数评分表,市场比准打分,市场比较,原则：产品相似卖点类似客户类似,静态市场比准价在不考虑区域差异、市场动态增长率溢价的情况下，得出本项目静态市场比准均价为：,市场比准均价：,市场比准的测算,市场比较,联排静态均价区间为：18000-19000元/,双拼静态均价区间为：23000-240000元/,同社区多物业内部价格关系对比法,产品比较,参考市场联排、双拼和高层等价格关系,选取定价方法,内部关系对比法,市场内部物业类型价格对比分析,产品比较,综合考虑目前南昌同社区物业类型价格关系看，联排、双拼与高层的价格关系约为1：（1.75+1.79+1.76+2.13+2.31）/5：（2.33+2.21+2.53）/3。,市场内部物业类型价格对比分析,产品比较,1(高层):1.95(联排):2.36(双拼),综合考虑市场内部物业价格对比：,本案高层均价9800元/,联排静态均价为：19090元/m2,双拼静态均价为：23128元/m2,内部关系对比法,市场比准价,项目的市场比准价格为：联排：18835元/双排：23297元/,内部关系对比,通过项目内部产品内比推出：联排：19090元/双排：23128元/,综合得出项目的核心均价:联排：18911元/双拼：23246元/,原则：依据目前市场别墅定价原则，以市场比准为主；同类物业比准为辅，根据经验值，两种方式权重如下：市场比准因素70%内部关系因素30%,修正取整得出项目的静态核心均价:联排：1.8-1.9万元/双拼：2.3-2.4万元/,联排、双拼静态核