临沂市房地产运行情况分析.doc

临沂市房地产运行情况分析为保持房地产市场健康发展，今年以来，国家出台了一系列宏观调控政策。在政策作用下，我市房地产市场总体上保持了平稳健康发展，开发投资增长较快，商品房销售增势较好，房价处于相对稳定状态。 一、前三季度临沂市房地产开发特点 （一）商品房销售增速持续放缓。前三季度，全市商品房销售面积为337.17万平方米，同比增长69.4%，分别比一季度、上半年、1-8月份回落214.8个、58个和4.3个百分点。现房销售面积32.8万平方米，比上年同期下降38.3%，期房销售面积304.36万平方米，比上年同期增长108.7%；全市商品房销售额为87.29亿元，同比增长109.5%，分别比一季度、上半年回落261.2个、81个百分点。现房销售额7.21亿元，同比下降35.5%，期房销售额80.08亿元，同比增长162.6%. （二）住宅建设力度明显加大。前三季度，住宅建设投资达50.83亿元，同比增长15.6%，占全市房地产开发投资总量的75.2%；住宅施工面积808.54万平方米，同比增长48.3%，占全部施工面积的84.5%；住宅竣工面积124.13万平方米，同比增长55.6%，占全部房屋竣工面积的84.6；住宅销售面积318.83万平方米，占全部销售额94.6%；住宅销售额86.63亿元，占全部销售额99.2%。 （三）企业融资渠道多样，开发资金充盈。1-9月份，全市房地产开发企业到位资金87.43亿元，为投资额的1.3倍，较去年同期增长47.3%。其中：国内贷款15.21亿元，自筹资金28.1亿元，其他资金44.12亿元，比去年同期分别增长19.7%、50.5%和57.6%。 二、目前我市房地产开发市场存在的主要问题 （一）企业总体实力较弱，高资质企业比重有待提高。目前我市从事房地产开发的企业共有197家，其中一级企业1家，二级企业占企业15家，一二级房地产开发企业所占总数的比重仅为8.1%。目前房地产企业面临的不仅是本市内的竞争，而且是全省全国甚至还有境外的企业竞争，没有强大的实力很难取胜。 （二）商品房新开工面积明显大于销售面积，商品房待售面积增加。1-9月份，我市房地产企业新开工房屋面积370.12万平方米，销售面积337.17万平方米，全市商品房待售面积36.79万平方米，比上年同期增长56.8%。虽然近年来全市房地产市场供求数量保持基本平衡，但是目前房地产供求结构性矛盾仍较突出，有些企业开发的房屋物业管理与公用配套跟不上、设计不合理，结构比较单一，满足不了不同消费者的需求；有的购房者对开发商降价心理预期过高，既使有购房需求，也仍然持币观望，导致待售房仍然较多，这些都不同程度上遏制了消费需求，制约了企业的发展。 （三）商品房供应结构性矛盾依然存在。一方面90平方米以下住宅各项指标比例总体偏低，从完成投资额来看，今年前三季度90平方米及以下住宅投资完成11.99亿元，占全部住宅投资的23.6%；从施工面积来看，全市90平方米及以下商品房施工面积为164.96万平方米，占全部住宅施工面积的20.4%；另一方面经济适用房比例偏低，前三季度全市房地产开发企业承建的经济适用房开发完成投资2.49亿元，占全部住宅投资的比重为4.9%，施工面积为17.46万平方米，占全部住宅施工面积的2.2%。 三、预计今年房地产市场走势 根据今年以来房地产运行情况和宏观经济形势，预计今年第四季度全市房地产总体上将继续保持平稳发展，不会出现太大的波动。第一是支撑房地产开发的因素不会有太大变化，房地产开发投资仍将保持一定增长速度。第二是房地产市场竞争将更趋激烈。人们对于房价的心理预期发生了很大变化，出手更加谨慎和理性，更多的人转向观望、等待。目前开发企业和楼盘也纷纷采取各种各样的促销手段，同时将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。另一方面是开发企业之间的竞争。在市场环境严峻的考验下，那些资质等级较高、实力较强的开发企业将胜出。第三、房价总体仍将保持现有水平，不会出现大幅降价涨价，可能会出现小幅波动。 四、对临沂市房地产开发良好发展的建议 一是提升房地产开发企业的整体实力。要提升竞争力首先银行要严格控制房地产开发贷款，这样不仅可以有效规避金融风险，又可以促进房地产企业的改革、整合；其次要进一步规范房地产市场，加强宏观政策的调控和引导；第三，调整优化产业结构，引导我市品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。 二是建立房地产市场监测体系，加强监测预警分析。在全市建立分布合理的房地产项目销售监测点，及时掌握市场运行状况及存在的问题，科学判断房地产市场走势，及时发现违法用地、擅自改变规划配套、非法预售、发布虚假广告、囤积土地和房源、合同欺诈、哄抬房价和恶意违约、偷漏税费等违法违规行为，为政府、企业决策提供参考。定期公布区域有效房源信息及销售情况，稳定市场预期，引导合理住房消费需求。 三是切实增加中小套型、中低价位普通商品住房供应。一是要继续优化住房供应结构，统筹安排新建住房结构比例。在坚持实事求是、问计市场，突出重点、区别对待，因地制宜、分类控制，积极稳妥、适度调整的原则下，重点支持城中村和旧城改造建设，以实现中、小套型普通商品住房有效供应，促进房地产项目开发投资建设；二是应进一步清理并逐步减少住房建设和消费的行政事业性收费，多渠道降低建设成本。合理调控商品住房价格，要使商品住房供应总量、结构和价格与居民住房消费需求、购买支付能力基本相适应。 四是多措并举，稳定房价。稳定房价，最