估 价 技 术 报 告.doc

估 价 技 术 报 告 1、一般因素分析A、 基本要素平顶山市位于河南省中南部，1957年建市，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名，地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。现辖汝州、舞钢两个市，叶县、鲁山、宝丰、郏县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490.4万。市区面积70多平方公里，人口92.4万。平顶山以其优越的自然环境、丰富的矿产资源、雄厚的工业基础以及悠久灿烂的历史文化，备受中外瞩目。平顶山自然环境优越。属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，有沙河、汝河、澧河、甘江河等31条河流，大中型水库175座，库容28亿立方米。境内丛林叠嶂，山峦起伏，国家4A级石人山风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、昭平湖风景旅游区，山明水秀，交相辉映，堪称一方胜景。平顶山矿产资源丰富。已探明各类矿藏57种，其中原煤储量103亿吨，是中南地区最大的煤田，素有“中原煤仓”之称；盐储量2300亿吨，居河南省第一位，是我国第二大井盐产地；铁矿石保有储量9.73亿吨，占河南省储量的76.3%，是全国十大铁矿之一。河南城建学院坐落在河南省平顶山市新城区白龟湖畔，是河南省唯一一所以工科为主，以“城建”为特色的省属本科高校。学校占地面积1730亩；校舍总建筑面积 63.23万平方米，其中教学行政用房总面积为29.96万平方米，学生宿舍总面积18.12万平方米；现有教职工1128人，专任教师840名，其中正高职称75人、副高职称238人，硕士学位以上教师 608人，高职比37.1%，高学历比72.3 %；固定资产总值8.81亿元，其中教学科研仪器设备总值1.29亿元，教学实验室（中心）82个；藏书总量185.62万册（含电子图书45.81万册），各类中外文文献数据库21个；各类运动场和体育馆面积10.86万平方米。学校设有土木与材料工程系（土木系）、环境与市政工程系（环政系）、城市规划与建筑系（规建系）、建筑环境与能源工程系（建能系）、建筑工程管理系（建管系）、测绘与城市空间信息系（测绘系）、交通工程系（交通系）、计算机科学与工程系（计算机系）、电气与电子工程系（电气系）、化学与化学工程系（化工系）、生物工程系（生物系）、工商管理系（工商系）、数理系、外国语系（外语系）、法律系（思想政治教学部）、艺术系、体育教学部、继续教育学院、国际教育学院和软件工程学院等20个系（部、院）。设有42个本科专业、8个专科专业，涵盖工学、管理学、理学、文学、法学、经济学等六大学科门类，目前全日制本专科在校生18031人，面向全国30个省、直辖市、自治区招生。建校以来，共为国家培养5万多名各级各类专业技术人才。B、产业政策一是严格调查。通过与工商行政管理部门建立信息交换制度，认真查验，及时掌握辖区内下岗失业人员优惠证件和再就业的情况；同时要求税管员深入纳税户严格调查申请报批事项，查验其真实性和合法性，收集整理有关资料并形成调查报告。二是严格审批。对申请减免税的报批内容、方法和报批程序严格按相关文件规定进行资格审查，防止弄虚作假。三是严肃纪律。要求审批调查人员自觉遵守廉政纪律，严禁利用减免税审批调查谋取个人私利，调查必须做到程序合法、文书齐全。对各基层局的再就业优惠政策落实情况进行单项监督考核，对相关企业、个体户进行定期抽查、走访，对违规审批者进行责任追究。四是严格跟踪管理。把享受下岗再就业税收优惠政策的个体户名单在各办税服务大厅公示，以接受社会和纳税人的监督。五是优化纳税服务。将下岗失业人员再就业税收优惠政策汇编成册，发放到企业和个体工商户，并通过举办税收优惠政策现场咨询、提供纳税辅导等方式，全方位宣传下岗再就业税收优惠政策。C、市场背景分析 近几年，平顶山市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成绩显著.同时作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展.国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施,对普通居住房地产市场的利好影响显著,而普通居住房地产市场的势必刺激地区的整体经济发展.。2010年9月平顶山房地产市场分析报告 2010年9月份，平顶山市城区商品房上市面积1.96万平方米，上市量同比增长46.5%，环比减少88.5%；月末累计可售面积44.59万平方米，同比增长21.3%，环比减少15.1%。其中：商品住房上市面积1.90万平方米，同比增长41.9%，环比减少87.4%；月末累计可售面积35.41万平方米，同比增长15.9%，环比减少17.9%。 9月份，城区商品房销售面积9.91万平方米，成交量同比增长42.8%，环比增长12.4%；销售金额2.99亿元，成交额同比增长58.4%，环比增长9.2%；销售均价3026元/平方米，同比上涨10.9%，环比下降2.8%。其中：商品住房销售940套，同比增长91.1%，环比增长13.7%；销售面积9.64万平方米，同比增长49.8%，环比增长12.9%；销售金额2.81亿元，同比增长85.3%，环比增长22.5%；销售均价2910元/平方米，同比上涨23.7%，环比上涨8.5%。 .2、个别因素分析土地使用总面积：3200平方米用途为商业建 筑 总 面 积：5903平方米土 地使用年 限：40年剩余32年宗地形状：矩形层数：4层坡 度：平整建 筑 覆 盖 率：54%结构类型：钢筋混凝土结构建成年月：2005年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。一、 区域因素分析估价对象位于平顶山市河南城建学院生活区内，紧邻教职工餐厅，二餐厅，一餐厅，山顶小操场，校医院，交通便利人流量大，是校内学生们休闲娱乐，闲暇消遣的最佳场所。 、基础设施完备程度 估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。、交通状况估价对象面临同心路 ，该道路是河南城建学院的主要道路之一，途径服务楼、山顶小操场、图书馆、教师公寓，二号服务楼南侧的女贞路直通教学区，交通便利。、繁华程度 估价对象坐落于河南城建学院生活区 ，是校内的繁华区域。位于大多数学生吃饭购物的必经之路，交通便捷度较高、 土地等级及基准地 估价对象所在区域为市三级地段，其住宅用地基准地价 平顶山市市区土地基准地价表（更新） 更新时间：2010-01-27类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共服务用地特殊用地交通用地水域及水利设施用地国有划拔土地单位元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2一级29801320590650620860500600二级2250970440500440580350490三级1590710340400340410270410四级1100530300350310320315五级750400330260六级450330230备注：1、本基准地价表适用于平顶山市市区（含新城区）范围内的国有土地。2、平顶山市市区（含新城区）基准地价的内涵为：正常市场条件下，各土地级别区域内，在七通一平（通路、通上水、通下水、通电、通迅、通气、通暖、土地平整）土地开发程度条件、商服用地容积率为2.0、交通运输用地容积率为1.2、工矿仓储用地容积率为1.0、住宅用地容积率为1.8、公共管理与公共服务用地容积率为1.4、特殊用地容积率为1.2、水域有水利设施容积率为1.0的条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。3、用途按商业、住宅、工矿仓储等7个用途区分，年期均为法定最高出让年限，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、交通运输用地50年、水利设施用地50年、特殊用地50年。二、 市场背景分析近数年来，平顶山宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。三、 最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。四、 估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取收益法、成本法作为本次评估的基本方法。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房地产价格的一种估价方法。五、 估算测算过程 (一) 利用成本法求取估价对象的价格 成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。 已知条件:宗地面积3200 ,可出租面积1717,土地取得费20万/亩,土地开发成本320元/，土地还原率5%，银行贷款利息率6.65%，总投资利润率20%，土地增值收益率20%。计算步骤：1、计算土地取得费 土地取得费=20万/亩=300元/2、计算土地开发成本 土地开发成本=320元/3、计算投资利息（计息期为一年）投资利息=300*6.65%+320*6.65%=41.23元/4、计算开发利润 开发利润=（300+320）*20%=124元5、计算土地增值收益 土地增值收益=（300+320+41.23+124）*20%=157.046元/6、 计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发成本+投资利息+开发利润+土地增值收益=300+320+41.23+124+157.046=942.276元/7、进行可出让土地比率修正 开发区可出让土地比率=开发区可出让土地面积/开发区土地总面积*100%=1717/3200*100%=53.656% 可出让土地的平均单价=942.276/53.656%=1756.143元/8、进行土地使用权年期修正 商业用地出让（40年）价格=1756.143*1-1/(1+0.05)40=1514.412元/9、计算该宗地土地总价格 该宗土地价格=1514.412*3200=4846120元10、 计算土地单价 土地单价=土地总价格 /宗地总面积=4846120/3200=1514.41（元） (二)收益法 土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格 1、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。 、计算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 、确定资本化率 资本化率=抵押贷款占不动产价格的比例*抵押贷款利息率+自有资金占有不动产的比例*自有资金收益率=0%*5%+100%*8%=8%4、计算收益价格（假设每年有20%的房子能出售）（1）房地总收益=年租金=73.7*1717*77%+12*752*75%=1220102.1（元）a管理费=年总收益*3%=1220102.1*3%=36603.1（元）b年维修费房屋重置价格*2%=1000*5903*2%=118120（元）c年保险费房屋重置价格*1.5=1000*5903*1.5=8854.5（元）d年税金建筑面积*32=5903*32=352473.6（元）e年折旧费C(1-R)/N=1000*5903/39=151359.0（元）（2）年房地总费用=a+b+c+d=151359（元）建筑物现值=建筑物重置价格*建筑面积-年折旧费*已使用年限=1000*5903-151359*6=4994846（元）（3）V=a/r1-1/(1+r)n=4994846*8%/(1-1/(1+8%)32=436812.9（元）因此，建筑物年净收益价格=436812.9（元） （4）土地年净收益=总收益-总费用- 建筑物年净收益=1220102.9-352473.6-436812.9=6806886.6（元）因此土地单价=土地年净收益/宗地总面积=6806886.6/3200=2127.2（元）（一） 估价对象最终价格确定估