长沙商业综合体市场课件.ppt

长沙商业综合体市场,A、开福万达广场B、华远华中心C、喜盈门范城D、德思勤城市广场E、华晨国际广场F、罗马商业广场,G、奥克斯广场H、泊富国际广场I、蓝湾国际广场J、北辰新河三角洲K、女人世界,项目位置：开福区五一路与湘江大道交汇处东北角开发商：长沙开福万达广场投资有限公司占地面积：121783.47（约180亩）建筑面积：约100万绿化率：8%物业类型：住宅、SOHO公寓、大型购物中心、写字楼、高级酒店、商业步行街等项目规划：集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体,项目基本情况：,步行街：上下2F独立商铺，,万千百货,影院、超市等,精装修住宅160平米以上,平层1700写字楼（32F）,万达文华酒店,平层1700写字楼（32F）,项目整体由10栋高层/超高层建筑+底层商业组成，集购物、居住、休闲、餐饮、文化、娱乐等功能于一体；涵盖国际购物商业中心（万仟百货）、城市中心景观豪宅（160平米以上）、万达文华酒店、风情商业街、室内外商业步行街、超高层甲级写字楼（200米）六大国内外顶尖业态；,A地块为住宅用地，已建超高层精装豪宅约21万平米，底层商业约0.9万平米，配套用房约4000平米，目前住宅销售率达到90%；B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米；C地块原本规划为住宅地块，因发掘出文物，后变更为商业地块，具体地块指标不详细。目前有C3号栋写字楼推出，建筑面积为5.6万平米；,4号线通往高铁站,2号线通往高铁站,1号线通往省府,本案与4号线无缝对接；万达与1号线有0.7公里距离，与2号线有200米直线距离。,万达,地铁线路对比图：,一层业态规划为国际品牌服装旗舰店、精品生活特色店及国际连锁品牌餐饮；,商业裙楼业态分布：,二层规划有品牌服饰、商务休闲和生活配套店；,三层规划有国内外大型餐饮、风味餐饮、儿童配套；,四层规划为餐饮及生活配套；,小结：步行内街呈U字形设计，动线通畅，四层总长1300米；步行内街采用采光天井设计视觉通透。其中设有2个大型中庭，较容易吸引客流驻足休憩；整体商业五层总面积为108008.4，其中步行内街总建筑面积为5.13万平米。业态规划初步定为，服装占38%，餐饮占48%，配套占14%。,步行内街效果示意图,商业群楼全部持有，未对外出售。,商业外街布局,室外街北区,室外街南区,从周边情况分析：由于西长街需要拓宽至24米，目前处于刚起步拆迁阶段，建设周期18个月。动迁施工将影响万达商业外街的营业。,面积区间：20-180主力面积：50-80,华远华中心,项目指标：总占地235亩，总建105万规划：以人民路为界分为南、北区，其中南区规划面积128亩，总建20万，北区总用地面积108亩，总建85万；分五期开发，其业态包括国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、香格里拉酒店、世界级滨江大宅、国际5A级写字楼、城市公寓及SOHO办公等。南区筹建中：规划总占地面积约128亩，总建筑面积超过20万，规划打造一个集商务街区、公馆会所街区、老长沙商业街区、“老长沙新公馆”高档住宅区、传统街市街区、地下空间等功能规划与一体的国际化休闲、文化、娱乐中心。,一期,二期,三期,四期,五期,各类物业建筑面积：商业185500，酒店42000，写字楼131500，住宅290000，地下总建筑面积196000。商业与写字楼暂未推出，赞未有销售数据。,本文件是专门为恒基书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。,喜盈门范城,16,开发商背景,项目开发商湖南润领房地产开发有限公司是上海喜盈门国际建材家具连锁企业与湖南嘉盛地产联合开发的大型“城市综合体”项目长沙喜盈门城市广场而成立的全子公司。,上海喜盈门国际建材家具连锁企业成立于1997年，先后在上海、福州、厦门、泉州、晋江、南昌等城市投资大型以精品建材家具商场为主力店的大型商业SHOPPINGMALL，目前已是南中国最具竞争力的大型商业项目开发企业。,喜盈门范城占地面积6.45万平方米，总建筑面积48万，配套及定位：15万的喜盈门建材家具广场、高档百货购物中心、甲级写字楼、星级酒店、大型生活超市、高档影城、餐饮娱乐、下沉式环绕型商业步行街等，是集商务办公、精品购物、餐饮娱乐于一体的综合性超大型商业项目。,项目背景,项目概况,项目地址：万家丽中路三段36号（雨花区政府对面）开发商：湖南润领房地产开发有限公司物业管理：湖南喜盈门范城物业服务有限公司施工单位：二十三冶建设集团建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司景观设计：销售代理：长沙易居招商代理：交通状况：16、124、406、806、城市快巴,家具建材广场,影院、ktv、各类型餐饮,餐饮、茶楼、足浴、时尚品牌酒吧街,华润万家1.9万方（开发商自持）,价格区间：12.8万均价：2.3万去化率：25%面积区间：18150平米主力面积：4050平米分摊率：46%,总户数：191个面积区间：201300平米主力面积：5070平米分摊：48%价格区间：1.73.4万均价：2.8万/平米去化率：60%,总铺面：207户面积区间：30500平米主力面积：7090平米分摊：56%价格区间：1.41.9万均价：1.7万/平米,38F开发商自持,体量分析,二十年高收益包租模式，号称零风险旺铺,项目综述,随着未来市场上更具实力的城市综合体上市，该项目在区位、价格上并无太大竞争优势，未来竞争压力较大；,1、地铁5号线、9号线，城际铁路的规划建设，将带动区域发展；2、武广新城，三市融城概念支撑其炒作空间。,德思勤城市广场,项目地址：湘府东路与韶山南路交汇处开发商：深圳市德思勤置业有限公司物业管理：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司施工单位：中建二局第二建筑工程公司建筑设计：广州瀚华建筑设计有限公司销售代理：自销交通状况：7、17、102、103、107、140、502、801、802等,项目概况,深圳德思勤投资公司设在深圳，主营提供顾问、销售代理、开发及运营。业务涉及深圳、广东、湖南、湖北等大中型城市。德思勤广场是在长沙开发的首个项目。,项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。,项目分期开发示意图,在售区域,在售商铺面积区间：40-200,项目综述,1、省府南迁，大量政务商务人员南迁；2、三市融城概念支撑其炒作空间；3、汽车南站、高速出口，带来非常多的外地客流；,项目曾一度传出项目卖地，运营困难的消息出来，有此可见发展商在运作这样大型商业体的情况下，明显有资金问题。,华晨世纪广场,项目地点：长沙市雨花区万家丽路与长沙大道西南侧总占地：55925平方米总建筑面积：38万；项目业态商业零售面积达20万平方米，商业办公面积达6万平方米规划：大型购物中心、步行商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公寓式酒店、高档住宅公寓、大型地下停车场于一体的大型城市综合体按揭银行:交通银行,华晨世纪广场目前总体可售商铺143个，总面积为3739；其中面积在80平米以下的商铺占了89.51%。一层商铺总面积1934，共82个；二层商铺总面积774平米，共40个；三层商铺总面积1031平米，共21个；华晨自持70%的商业。,罗马商业广场,罗马商业广场是集合商业、住宅、公寓、酒店为一体的综合商业体，总建面达16万平米。其中商铺约500户，销售基本完成。自身配套：岳麓二小、人人乐超市、华美达酒店、肯德基、中影国际影城等。,商铺开售前1-2个月开始启动招商，以大众品牌为主，生活配套、基础娱乐等商业业态为主要招商对象。,周边楼盘威胁，价格在片区属较高水平；自身商业配套将于其他项目共享，为他人做嫁衣；,大学新城，学府商圈校园经济吸附力强；梅溪湖新城开发带来的商业机会；稳定的消费群，两大学府及高新区人群；,项目地址：岳麓大道与溁银路交叉口开发商：长沙奥克斯广场置业公司物业管理：宁波奥克斯物业服务有限公司车位数：2218个销售代理：中原、世联交通状况：乘132路、149路、168路、302路、348路,奥克斯广场,项目对外交通便捷，以岳麓大道、金星大道、桐梓坡路为区域内主要交通干道；未来地铁5号线及长株潭城际铁路在项目周边通过；项目距离地铁5号桐梓坡站，约200米，没有无缝对接；距离城际铁路滨江新城站，约1公里；,楼层状况：6层大型商业项目地下室共两层；沿岳麓大道与溁银路交叉口设置130米高公寓，共36层；沿溁银路设置两栋办公楼，地上25层，总高度为100米；沿银盆岭路设置一栋公寓，地上24层；住宅设置在基地北侧，地上33层，总高度100米；商业群楼（地上六层），总高度30.9米；项目的停车库设于地下室。,2019/12/14,49,可编辑,项目各项指标,B1层华润超市,1层,2层,3层,4层,5层,劣势分析：距离高架桥近，噪音大；商业体坐落位置虽好，但周边楼盘位置分散，没有商业聚合效应，目前商业孤掌难鸣；地铁5号线，开工时间未确定，城市快速干道无通车时间表；,项目地址：芙蓉中路一段416号开发商：湖南泊富地产发展有限公司物业管理：湖南普瑞物业服务有限公司车位数：1150个施工单位：中建三局有限责任公司交通状况：乘115路、109路、9路、402路、2路,总占地面积：70亩总建筑面积：30万平米容积率：6.5绿化率：30%,泊富国际广场,项目经济技术指标总用地面积46690总建筑面积约30万办公商业部分综合指标写字楼建筑面积：10万商务公寓建筑面积：5万裙楼商业面积：6万商业街：4万,写字楼,项目定位,项目定位为长沙CBD核心区综合体：写字楼：高228米、8.6万平米超高甲级写字楼；商业：商业定位为国际零售娱乐中心，包括5万平米旗舰型购物中心和4万平米双首层创意街区，打造国际零售、时尚女性、美食餐饮、体验娱乐、儿童天地为五大特色业态，以体验明星购物之旅为主题，打造多功能、时间消费型的一站式购物消费场所；公寓：高168米、3.7万平米超高层公寓；负三、四层为地下停车场，5.5万平米。,2万空中商业公园天际星光泳池空中公园、空中咖啡馆,2千玻璃天幕,1千中心主题广场,主题广场,主题广场,1000米情景步行街,销售部分,垂直业态分区,劣势分析：停车难，1150个车位，无法共同满足写字楼、公寓、商场的停车问题；风水差，南妇幼医院、一医院、中医院，北湘雅医院，西向长沙中心医院分院；周边交通虽发达，但整体交通不顺畅，芙蓉路常年堵车（尤其湘雅至松桂园路段）定位有高端奢侈品街区，但周边没有支撑此业态的消费群及高端楼盘；,蓝湾国际广场,交房付标准：外立面采用通体干挂石材+高级螺旋钢化中空玻璃幕墙入户大堂、电梯厅、走廊、楼梯间和空中庭院会所等公共空间，采用五星级精装13台世界名牌OTIS高速电梯,A栋,B栋,C栋,一层裙楼,A栋总共434套，定位为写字楼；B栋总共403套，C栋总共682套，定位是小户型公寓；主力户型：33-50平米,商铺情况：商铺一层层高为7米；二层为转换层，层高达5米（二层开发商自留）；物管费：2-2.5元/平/月（待定）；预计交房时间为2013年6月底；销售折扣：按揭96折，一次性94折；,广发银行,A栋主入口,B栋主入口,C栋主入口,一层商铺面积区间为81-190平米，分摊率为3%，总共分为23个商铺；最低销售价格4.8万/平米，最高价格为6.8万/平米；业态组合：广发银行（蓝色区域）约370平米左右，B栋商铺(绿色区域)现洽谈工商银行，其他商铺未有业态规划。销售去化：目前商铺仅有A02-A06,5个商铺已经明确销售，剩余19个未销售。,优势：项目占据黄金地段，交通便捷，安防采用电子智能体系，50平小户两房；商业首层层高达7米；劣势：户型选择面积太少，没有大户型（90平以上）选择；商铺进深太长，面积较大；点评：蓝湾国际广场，地处南湖新城中心，受过江通道、地铁等规划的利益及周边项目共力发展南湖片区商业，后期将得到较大的升值空间。但项目自身产品定位过于单一，且容积率高，不适合纯住宅客户。商业面积较大，进深很长，只适合大客户合并拿，商铺才能有实际用处。蓝湾国际项目小户型已达到1.3万/平的售价（精装），完全超越项目自身定位，与本案相比毫无优势可言。,项目地址：开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）开发商：长沙北辰房地产开发有限公司项目方位：二至三环物业类型：综合体装修情况:毛坯容积率：4.1绿化率：50%总占地面积：约1177亩总建筑面积537万，其中：架空平台上总建筑面积380万；住宅300万公建80万，其中：酒店20万；办公20万公寓16万；商业24万架空平台下总建筑面积157万,北辰三角洲,1号地区：图书馆、博物馆、音乐厅，已经确定建设，目前正处于方案设计阶段,2号地区：沿湘江商务办公、酒店区。高度不超过50米的建筑群,8号地区：住宅区,9号地区：住宅区,3号地区：高层、超高层建筑群，商务办公、酒店功能，新河三角洲区域的核心,10号地区：中小学,4号地区：沿江绿化区,1,6号地区：街区商业，针对居住区居民,7号地区：街区商业，针对居住区居民,2,8,3,10,9,4,7,6,5,5号地区：旅游码头,11,11号地区：绿廊,其业态包括住宅、写字楼、酒店和商业设施等。,项目规划简介,地铁设有三角洲站地铁一号线将贯穿整个项目，长沙地铁1号线初步起于汽车北站，终于万家丽广场站，全长23.86公里，共设站20个；交通路网发达项目周边城市主干道较多，芙蓉路、湘江大道、319国道、银盆岭大桥、浏阳河隧道等主干道通达性较好；公共交通搭乘11、116、132、149、168、405、406、801、159、807、9、112、128等线路进过项目。,本项目周边居住及商务人群,项目所在区域内中高收入家庭,长沙其他区域中高收入人群,周边城市主力消费人群，如湘潭、株洲、岳阳等,省外旅游及商务人群,主力消费人群,长沙市中高收入家庭商务人群、年轻时尚的中高收入人群,次主力消费人群,长株潭1小时经济圈、“3+5”城际铁路交通网,辅助消费人群,中南六省的商务人群、旅游人群,目标客群,项目位于长沙市开福区，湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵三一大道，南中位置直接建设中黄兴北路。北辰三角洲是长沙07年的地王，当年招拍挂价格为92亿，楼面地价约合3500元/平。,A1地块商业业态设置示意图,商场的主通道宽6米，使每家