（民商法学专业论文）我国业主委员会法律地位研究.pdf

摘要 摘要 近年来，随着我国住房体制改革的深化和房地产产业的发展，物业管理制度应运而 生并得到了长足发展。但是，在我国，物业管理毕竟诞生时间还不长，是一个新事物， 存在不少难题尚待解决。在这些难题中，业主委员会的法律地位的定位问题，是学术界 和实务界长期关注的焦点。虽然物权法、物业管理条例及其它相关法律法规， 都就业主委员会的相关制度进行了规定，但都未明确其法律地位。导致业主委员会的作 用难以充分发挥。鉴于此，本文试从六个方面对业主委员会的法律地位加以研究，认为 业主委员会属于非法人组织，并对我国业主委员会法律地位的制度衔接进行了简要的探 讨，以期促进我国业主委员会制度的改革与发展。 第一部分，业主委员会的一般理论问题。首先，在研究业主委员会发展历程和现实 情况的基础上，明确了业主委员会的内涵，认为业主委员会是按照法律或者业主公约的 规定，在房地产行政主管部门指导下，由业主大会选举产生的业主代表组成，代表和维 护全体业主合法的权益，是业主大会日常事务的执行机构。而后，对业主委员会的作用 进行简要总结。在此之后，深入分析业主委员会的本质，阐述其理论基础是建筑物区分 所有权，并简述此理论的四种学说，在比较的基础上，采纳“三元论 ，梳理建筑区分 所有权是业主委员会理论基础的逻辑思路。对这些问题的阐述，有利于加深对业主委员 会制度的理性认识，为后文的分析打下理论基础。 第二部分，业主委员会的相关法律关系。为了避免业主委员会与相关概念的混淆， 厘清业主委员会的相关法律概念及其法律关系，分别阐述业主委员会与业主、业主大会 的关系、与物业服务企业的关系、与居民委员会的关系。 第三部分，境外有关业主委员会的法律地位分析。分别介绍法国、日本、美国、德 国、台湾地区、香港地区有关业主委员会的相关立法情况，并总结出相关制度的不同立 法模式，以期为我国业主委员会的法律地位定位提供可贵借鉴。 第四部分，我国业主委员会法律地位的现状分析。首先，对我国目前业主委员会法 律地位的立法状况作了评述：认为目前我国的有关立法存在民事主体地位不明确、诉讼 主体地位不清晰、运行程序不规范等方面的问题。其次，对我国学界关于业主委员会法 律地位讨论中的分歧进行了归纳，认为存在三种不同观点：社会团体法人、非法人组织、 i 摘要 既不是法人，也不属于其他组织。再次，通过案例和社会调查的数据，分别从诉讼实务 和实际操作方面，对业主委员会法律地位的实务作了探讨。以上分析为从实际出发，合 情合理地定位业主委员会的法律地位提供实践依据。 第五部分，我国业主委员会法律地位的确立。在上述研究基础上，从民事主体、诉 讼主体、权利义务责任三个角度，对业主委员会的法律地位提出了见解并作了论证。在 民事主体方面，认为业主委员会是非法人组织，并通过比较选择、理论分析和合理性论 证三个角度进行论证。在诉讼主体方面，认为它是独立的诉讼主体，并通过理论分析、 必要性论证和诉讼地位的限制三个方面进行论证，并明确业主委员会的权利义务责任。 第六部分，我国业主委员会法律地位的制度衔接。任何民事主体的正常运转需要一 整套相应的制度作保障。这就要求业主委员会的制度，必须与其法律地位相衔接，因而 本文设计了业主委员会的成立、运作和监督等一系列制度安排。 关键词业主委员会法律地位非法人组织 i l a b s t r a c t a bs t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，丽t i lt h er e f o r mo fc h i n a sh o u s i n gi n d u s t r ya n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ， p r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e me m e r g e d a st h et i m e sr e q u i r ea n dh a sb e e nd e v e l o p e d h o w e v e r ， i nc h i n a , p r o p e r t ym a n a g e m e n th a sn o tb e e nl o n gt i m e t h e r ea r eal o to fp r o b l e m st ob e r e s o l v e d i nt h e s ep r o b l e m s ，t h el e g a ls t a t u so ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i a e ei sl o n g t e r m a c a d e m i ca n dp r a c t i c a lf o c u s a l t h o u g ht h e “p r o p e r t yl a w ， p r o p e r t ym a n a g e m e n t r e g u l a t i o n s ”a n do t h e rr e l a t e dl a w sa n dr e g u l a t i o n s ，a l ls t a t eo ni t , b u tt h e yd i dn o tc l e a ri t s l e g a ls t a t u s i tl e a d st ot h er o l eo ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e ed i f f i c u l tt og i v ef u l lp l a y i n v i e wo ft h i s ，t h ea r t i c l et r i e st os t u d yi t sl e g a ls t a t u sf r o ms i xa s p e c t s i tt h o u g h tt h a tt h e h o u s e - o w n e rc o m m i t t e eb e l o n g st oo fan o n - p r o f i to r g a n i z a t i o na n ds t u d i e dt h ec o n v e r g e n c e o ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e es y s t e m t h ep u r p o s eo ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e ei st oa c t i v e a n du s e f u lt or e f o r ma n dd e v e l o p p a r t l ，t h eg e n e r a lt h e o r i e so ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e f i r s to fa l l ，o nt h eb a s i so ft h e d e v e l o p m e n tp r o c e s sa n dt h er e a l i t y ，i tc l e a r st h em e a n i n go fh o u s e - o w n e rc o m m i t t e e ：i n a c c o r d a n c ew i mt h el e g a lp r o v i s i o n so ft h ec o n v e n t i o n ，u n d e rg u i d a n c eo ft h er e a le s t a t e a d m i n i s t r a t i v ed e p a r t m e n t s ，t h eo w n e rc o n f e r e n c ee l e c t st h er e p r e s e n t a t i v e s ，r e p r e s e n ta n d s a f e g u a r dt h el e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t so fm lo w n e r s i ti s t h ee x e c u t i n ga g e n c yf o r d a y - t o d a ya f f a k s t h e n ，t h ea r t i c l es u m m a r i e st h er o l e so ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e a f t e r t h a t ，a n a l y s i s t h eo w n e r - d e p t ho fc o m m i s s i o na n dd i s c u s sf o u ri d e a so ft h eb u i l d i n g d i s t i n g u i s h e sa n a l y s e so w n e r s h i p t h e n ，t h i sp a r ta c c e p tt h e t e r n a r y a n ds o r to u tt h el o g i c a l t h i n k i n go ft h ed i s t i n c t i o nb e t w e e nt h eb u i l d i n gd i s t i n g u i s h e sa n a l y z eo w n e r s h i pb a s e da n d t h eh o u s e o w n e rc o m m i r e e e l a b o r a t i o no ft h e s ei s s u e si sc o n d u c i v et ob e t t e ru n d e r s t a n d i n g t h er a t i o n a lk n o w l e d g eo ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e es y s t e m i ti sl a yt h et h e o r e t i c a lb a s i so f t h ea n a l y s i sf o rt h el a t e r p a r t 2 ，t h er e l e v a n tl e g a lr e l a t i o n s h i po ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e i no r d e rt oa v o i d c o n f u s i o n 埘mt h ec o n c e p ta n dt oc l a d f yt h ec o n c e p to fr e l e v a n tl e g a lr e l a t i o n s ，r e s p e c t i v e l y ， s e tf o r t ht h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e eo w n e r sa n dt h eo w n e r s ，t h e o w n e rc o n f e r e n c e ? t h ep r o p e r t y s e r v i c e sc o m p a n ya n dt h ec o m m u n i t yc o m m i t t e e p a r t 3 ，a n a l y s i so ft h el e g a ls t a t u so fo u t s i d et h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e e w i t ha v i e wf o r p r o v i d i n gv a l u a b l el e g a ls t a t u sr e f e r e n c eo ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e ，i n t r o d u c e di nf r a n c e ， i i i a b s t r a c t j a p a n ，t h eu n i t e ds t a t e s ，g e r m a n y ，t a i w a n ，h o n gk o n gt h er e l e v a n tl e g i s l a t i o no ft h e h o u s e o w n e rc o m m i t t e ea n ds u m m e du pt h ed i f f e r e n tl e g i s l a t i v em o d e l so fr e l e v a n ts y s t e m p a r t 4 ，a n a l y s i so nc u r r e n ts i t u a t i o nf o rt h el e g a ls t a t u so ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e f i r s to fa l l ，i tr e v i e w e dt h es i t u a t i o no nc u r r e n tl e g a ls t a t u so ft h eo w n e r so ft h eh o u s e - o w n e r c o m m i t t e e n ea r t i c l et h o u g h ti no u rc o u n t r y ，c i v i ls t a t u sa n dc i v i ls u i ts u b j e c ti sn o tc l e a r a n dt h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e ep r o c e d u r eo fr u ni sn o n s t a n d a r d s e c o n d l y ，i ts u m m a r i z e d t h a tt h e r ea r et h r e ed i f f e r e n tp e r s p e c t i v e so f l e g a ls t a t u so ft h eh o u s e o w n e r st h eh o u s e o w n e r c o m m i t t e e ：c o r p o r a t es o c i e t y , n o n - p r o f i to r g a n i z a t i o n , n o n c o r p o r a t es o c i e t ya n do w n e r so f t h ec o m m i t t e ei sn e i t h e ral e g a lp e r s o n ，d o e sn o tb e l o n gt oo t h e ro r g a n i z a t i o n s t h i r d l y ， r e s p e c t i v e l y ，谢t l lc a s e sa n ds o c i a ls u r v e y , f r o ma s p e c to fl i t i g a t i o np r a c t i c ea n da c t u a l o p e r a t i o n , i td i s c u s s e dt h ep r a c t i c eo ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e e t h a ta n a l y s i ss t a r t i n gf r o m r e a l i t y ，a n dp r o v i d et h ep r a c t i c eb a s i sf o rt h el e g a ls t a t u so ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e p a r t 5 ，e s t a b l i s h e dt h el e g a ls t a t u so ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e e 诵t l lt h eb a s i so ft h e a b o v e m e n t i o n e ds t u d y ，f r o mt h ea s p e c t so ft h ec i v i ls u b j e c t ，t h es u i ts u b j e c ta n dt h e r e s p o n s i b i l i t y , t h ed g h t sa n do b l i g a t i o n s ，i tp u tf o r w a r dt h ev i e w sa n dm a d ea d e m o n s t r a t i o n o nt h el e g a ls t a t u so ft h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e i nt h ec i v i ls u b j e c t ，b yc o m p a r i n gt h r e e a n g l e so ft h ec h o i c e ，t h e o r e t i c a la n a l y s i sa n dar e a s o n a b l ea r g u m e n t ，t h eh o u s e o w n e r c o m m i t t e eb e l o n g st ot h ean o n - p r o f i to r g a n i z a t i o n i nt h es u i ts u b j e c t ，t h r o u g ht h r e ea s p e c t s o ft h e o r e t i c a la n a l y s i s ，t h en e e df o rt h es t a t u so fa r g u m e n ta n dl i t i g a t i o nr e s t r i c t i o n s ，t h e h o u s e o w n e rc o m m i t t e ei sai n d e p e n d e n ts u i ts t a t u s a tl a s t ，i tc l e a r e dt h er e s p o n s i b i l i t yo ft h e r i g h t sa n do b l i g a t i o n s p a r t6 ，t h ec o n v e r g e n c eo fs y s t e m sf o rt h el e g a ls t a t u eo ft h eh o u s e - o w n e rc o m m i t t e e a n yc i v i ls u b j e c tn e e d saw h o l es e ts y s t e mo ft h en o r m a lo p e r a t i o n t 1 1 i sr e q u i r e s h o u s e - o w n e rc o m m i t t e em u s tb el i n k st ot h e i rl e g a ls t a t u s t h i sp a p e rd e s i g n e das e r i e so f i n s t i t u t i o n a la r r a n g e m e n t so ft h ee s t a b l i s h m e n t ，o p e r a t i o na n ds u p e r v i s i o n k e yw o r d s t h eh o u s e o w n e rc o m m i t t e e l e g a ls t a t u sn o n - p r o f i to r g a n i z a t i o n i v 河北大学 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教育机构的学位或证书 所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了致谢。 作者签名： 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年月日解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“ ) 保护知识产权声明 本人为申请河北大学学位所提交的题目为( ) 的学位论文，是我个人在导师() 指导并与导师合作下取得的研究成果，研 究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究经费资助下完 成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的各项法律、行 政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大学的书 面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内容。如果违反 本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人： 作者签名： 导师签名： 日期：年月日 引言 在计划经济时代，我国城镇住房实行由国家和企事业单位统包、无偿分配、低租金、 无限期使用等方式的供给制福利分房制度。在这种制度下，房屋的产权归国家或企事业 单位所有，房产的维修和小区的日常管理一般也由国家或企事业单位负责，居民对房产 只有使用权。这样，居民的利益主要与自己单位发生联系，很少与管理人发生直接冲突， 因此，居民对房屋没有太多权利意识，住宅小区的关系相对简单。1 9 8 0 年起，我国开始 进行住房体制改革，逐步废除福利分房，实行由居民自主购房的商品房制度。经历了二 十多年的改革，大量商品房及公房的出售，出现了众多拥有房屋产权的业主。住房体制 的全面改革，带给城镇居民以全新的生活方式，住宅小区，成为居民生活、休闲、消费 的主要场所，从而把小区及其物业的自主管理问题凸现出来。 业主委员会就是适应新的住房制度，加强小区和物业管理，保障小区居民合法权益 的产物。居民从传统体制下的单位统管到新的住房体制下的自主管理，需要一个适应和 民主意识培养的过程。由于居住在同一区域的居民的思想观念、生活方式的多元化，引 起了许多矛盾与冲突，特别是业主与物业服务企业磨擦时有发生，影响着物业管理区域 的和谐关系。1 9 9 0 年，深圳的天景花园的业主，由于交纳电费高的问题，与当时的“物 业管理处发生了冲突，为了创造一个与物业管理企业平心静气进行沟通的平台，在“物 业管理处”的协助下，1 9 9 1 年3 月，1 3 名业主委员会委员组成了天景花园的第一届业 主委员会，在业主委员会与“物业管理处 的共同努力下，问题很快解决，通过业主委 员会，“物业管理处”明确了物业管理的角色与定位，减少了和业主的矛盾。1 9 9 4 年深 圳经济特区住宅区物业管理条例首开物业管理立法先河，第一次有了业主委员会这个 名词。随着第一个业主委员会的成立，各个城市的业主维权运动开始蓬勃发展，建设部 和很多城市纷纷制定政策来规范物业管理行为和业主委员会的行为。2 0 0 3 年，国务院颁 布的物业管理条例标志着业主委员会制度在行政法规层面被承认。我国2 0 0 7 年1 0 月1 日施行的中华人民共和国物权法，首次规定了建筑物区分所有权制度，并列举 了一系列业主委员会的职权。2 0 0 9 年5 月2 5 日公布的最高人民法院关于审理建筑物 区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和最高人民法院关于审理物业服 河北大学法学硕士学位论文 务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中，规定了业主委员会请求确认合同效力、 解除合同等情形，人民法院应予以支持。 然而，在现行法律中，均未明确业主委员会的法律地位，由此引发一系列问题，有 关纠纷案件层出不穷，尤其是业主委员会滥用职权侵害业主权利的纠纷和业主委员会与 物业管理公司之间的纠纷，更是不计其数。人民法院在处理这些纠纷时因为法律没有明 确规定业主委员会的法律地位而往往找不到合适的法律依据，不能适当的处理纠纷，造 成业主委员会作用不能有效发挥。 为解决业主委员会的法律定位问题，国内法学界展开了热烈探讨，研究成果非常丰 富，出现了不同看法的争论。主要是业主委员会是否成为独立的民事主体、可否成为独 立的诉讼主体行使民事权利、我国对业主委员会立法究竟采取哪种模式，是“社会团体 法人”、“非法人组织”还是“既不是法人也不是非法人组织”。 目前，我们国家正在掀起学习践行科学发展观，构建和谐社会的热潮。社会的和谐 离不开人与人之间的和谐，更离不开作为城市社会的基本单位的物业管理区域的和谐。 而业主委员会的法律地位问题是关系居民小区和谐的关键。因此，本文以目前亟待解决 的业主委员会的法律地位问题为核心，借鉴国内外的立法例，在现有的法律框架内，运 用相关法学理论，集中探讨业主委员会的法律地位及相关问题，以期从理论上和实践上 推动业主委员会制度的完善与发展，使广大业主合法权益得到充分维护。 2 第1 章业主委员会一般理论问题 第1 章业主委员会一般理论问题 1 1 业主委员会的内涵与特征 业主委员会是时代的产物，其称谓是随着社会的发展演变而来的，它所具有的职权、 功能、运作方式等都被打上了时代的烙印。我国经济管理体制经历了由计划经济到市场 经济的转变，住房制度也随之由计划性的福利分房，向商品化转变。1 9 9 4 年，我国建 设部颁布城市新建住宅小区管理办法第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管 理委员会，管委会是在房地产行政主管部门的指导下，由住宅小区内房地产产权人和使 用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”由 此可以看出，业主委员会的前身叫做住宅小区管理委员会。它是由政府、房屋所有人、 房屋使用人三部分组成的半行政性、半自治性的，适应以公房为主体的小区物业管理组 织形式。2 0 0 3 年，国务院颁布的物业管理条例十五条规定，业主委员会是业主大 会的执行机构。该条例第一次将“业主委员会 在行政法规的立法层次予以规定，并规 定其对物业管理区域内相关事项有通知和接受其建议的义务，取消了业主委员会接受派 出所或居委会领导的义务。体现了对所有权的尊重和对自治权的认可，从而正式确立业 主委员会制度。2 0 0 7 年颁布的物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选 举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导 和协助。该法对业主委员会的产生、一职能等以法律形式作出了相应的规定，在更高的法 律层面完善了业主委员会制度。可见，业主委员会的发展历程，其性质随着时代的变迁， 趋于自治化、民主化、科学化。 1 1 1 业主委员会的内涵 虽然在实践中业主委员会已经存在二十多年，在立法上也存在不少法律文件加以规 范，但是，学者们对业主委员会概念的表述各不相同，在诸多表述中，以下两种较有代 表性，第一种是，“业主委员会是指特定物业管理区域内全体业主通过召开业主大会选 举产生，经房地产行政管理部门登记，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法 权益的业主大会的执行机构。 i i 第二种定义是，“业主委员会是依据业主公约或者法律 的规定，在房地产行政主管部门指导下并经过业主大会选举而产生的，它是由业主代表 组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。” 1 河北大学法学硕士学位论文 【2 】可见，两者基本上都是从其产生、组成、职能等方面进行表述，前者将业主委员会侧 重于执行机构，后者将其侧重为自治组织。笔者认为，将其定位为执行机构，更有利于 达到实现立法目的，并便于实际操作。由此，结合已有研究成果及实践情况，我们可以 将业主委员的内涵表述为：按照法律或者业主公约的规定，在房地产行政主管部门指导 下，由业主大会选举产生的业主代表组成，代表和维护全体业主合法的权益，是业主大 会日常事务的执行机构。 1 1 2 业主委员会的特征 第一，业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会 由业主大会选举的业主委员会委员组成，业主委员会委员体现、反映广大业主的意见， 受广大业主的监督。业主委员会作为业主大会的内部机构之一，代表和维护的是全体业 主的权益，是业主大会决策的执行机构，并以业主大会的名义对外开展活动。业主委员 会接受业主大会的授权，执行业主大会的决议，对业主大会负责。 第二，业主委员会实行备案制度。我国物业管理条例第十六条规定，业主委员 会应自选举产生之日起3 0 日内，向物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡 镇人民政府备案。虽然业主委员会是具有自治性质的组织，但是由于其以业主大会的名 义对外开展活动，而责任由业主自行承担的特殊性，自身应具有一定的公示公信力。然 而，对其应采取的方式，人们有所争议。目前，普遍赞同的观点是“业主委员会是基于 业主的意思自行设立的，登记不影响业主委员会成立的效力，登记仅仅是为了行业管理 的需要所履行的备案手续。 f 3 】这不仅符合业主委员会自治的特殊性，也是物业中业主自 治管理制度化的典型表现，并加强了行政机关对业主委员会的监督和管理。 第三，业主委员会是以物业自治管理为活动范围的非盈利性组织。业主委员会的活 动范围是物业自治管理，不能进行物业管理之外的活动。这是因为业主委员会是业主选 举的，执行业主大会决议的常设机构，代表业主行使物业的自治管理权，其具体行为是 根据全体业主的共同意志，因此具有高度的自治性。也正是因为业主委员会的权利来源、 职权范围及高度的自治性，决定其性质是非盈利的，不能够从事任何经营活动，否则， 利益的诱惑必然导致权利的滥用，由此带来的后果，不仅是业主权益的损害，业主委员 会本身的积极作用也得到严重的破坏。 4 第1 章业主委员会一般理论问题 1 2 业主委员会的职能与作用 1 2 1 业主委员会的职能 业主委员会作为业主大会的执行机构，有着不容忽视的法律职能。根据相关规定， 业主委员会的职能可以概括为三大方面，一方面是接受业主大会的授权，对外开展与物 业管理有关的活动。比如，召开业主大会，执行业主大会的决议，与物业服务企业签订 服务合同并对其履行情况进行监督等业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。第二 方面是对业主的相关活动进行管理与监督。如收取专项维修基金，监督业主对管理规约 的实施等。第三是向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府备案并受其监督，并协助公安机关和居民委员会做社会治安等相关工作， 接受居民委员会的建议、指导和监督。 1 2 2 业主委员会的作用 业主委员会这些职能的充分发挥，无疑有利于保护业主的权益，平衡与物业服务企 业的利益，培养业主的民主意识，因此，从宏观上讲，业主委员会能够发挥以下三大作 用： 第一，维护业主的合法权益 既然业主委员会是由全体业主选出的代表组成，是业主大会的执行机构，其宗旨必 然要维护业主权益，为业主撑起一张周全细致的保护伞。首先，业主委员会是业主管理 共同事务的需要。众所周知，一个小区的正常运转不仅需要对公共设施和场所进行管理、 修护，更需要每个业主遵守一定的规则，维护正常秩序，而小区的业主又不可能事事亲 力亲为，也不可能都依靠业主大会来决策，因此需要业主委员会这个常设机关来代表业 主进行管理。其次，业主委员会是实现业主合法权益的载体。业主作为弱势群体的一部 分，为了实现权利，单枪匹马必定力量薄弱，而业主大会并非常机构，其召开需要依照 规约的要求，不可能随时听取业主意见、处理各种问题。业主委员会的成员都是业主认 可并信赖的业主代表，能够了解业主的心声，表达业主的意愿，维护业主的利益，直接 把业主的合法权益落到实处。再次，业主委员会促使物业保值增值。人们购买小区住房 的目的往往是追求更高的生活质量。而业主委员会除了完成一般的物业管理职能营造 安宁社区氛围，还要根据小区的实际情况，以长远的眼光，制定合理的管理规约，在无 河北大学法学硕士学位论文 形中提升了小区的规格。增加了小区的本身价值和良好运转的能力，进而更加有保障的 维护广大业主的权益。 第二，平衡业主与开发商、物业服务企业的利益关系 主体利益的满足往往是个体行动的出发点。业主希望居住在一个安全、宁静、舒适 的小区，并希望以较小的成本获取更最高质量的服务；开发商希望投资的楼盘销售良好， 获得预期利润；物业服务企业希望得到业主和社会的好评，扩大服务规模。可见，在这 个业主、开发商与物业服务企业密不可分的三角关系中，存在着各不相同的利益追求， 为了协调和整合这些利益冲突，有必要设立一个机构，而最适合的就是业主委员会。首 先，业主因为缺乏组织领导，没有合适的表达途径，常常处于劣势。业主委员会能够代 表和维护业主的切身利益，以全心全意维护业主利益的心态、理智的态度、科学合理的 方式，按照法律规定和规约的内容，处理与开发商和物业服务企业的关系。除此之外， 当出现业主个人利益与集体利益的冲突时，业主委员会也便于以其自身权利来源的优势 寻求利益的最佳平衡。其次，开发商以其专业的技术资源和强大的资金优势，始终处于 强势地位。而业主虽然人数众多，但难以聚合，又欠缺专业知识，很容易受到开发商的 欺诈。事实上，业主维权并非无路可走，开发商为了追求利益，唯恐破坏声誉，业主委 员会作为一个组织，可以利用集体的力量与智慧，协调和平衡业主与开发商的利益关系。 再次，对于物业服务企业的工作运转，业主委员会起着关键作用。这是因为，只有业主 委员会才有权解聘前期的物业服务企业，并重新聘任其他物业企业。对于新企业的接管， 离不开业主委员会的支持、协助和监督。，一个小区，业主人数众多，不可能单独地与物 业公司签订合同，因此必须由业主委员会作为全体业主的代表统一订立。继而，业主委 员会会为了实现物业服务合同的目的，表达业主的意见和建议，监督和协助物业服务企 业。 第三、培养和激发业主的民主意识 “民主既是人类追求的永恒的价值观，同时又是一种利益协调机制和文明的治理手 段。”【4 】所谓民主是在一定阶级范围内，按照平等和少数服从多数原则共同管理事务的 制度。目前，随着经济文化的飞速发展，人们的民主需求和民主觉悟不断提高，但在实 际运作能力和实施水平上还存在不少欠缺。业主委员会作为一个被选举产生的组织，是 业主大会的常设执行机构，必定处处体现民主精神，为民众民主意识的提高、民主习惯 的养成，提供良好的平台。首先，业主委员会在组织设置上体现民主。物业管理条例 6 第1 章业主委员会一般理论问题 第十八条规定，业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项 由业主大会议事规则约定。可见，业主大会的议事规则是制度化的。业主委员会是业主 大会选举产生的，每一个业主都有权利根据自己的投票权行使表决权，其过程是民主的。 其次，主体的权利范围彰显民主。为确保业主权利的公平公正，业主大会的主体是房屋 所有权人，大会上的投票权充分考虑房产建筑面积等经济权利。在人数确定上，司法解 释明确规定，一个专有部分按一人计算，建设单位未出售和虽已出售但未交付部分，以 及统一买受人拥有多个专有部分时，按一人计算。可以说，对此项民主的实施考虑周密， 力求确保投票的合理化、科学化。再次，业主委员会的运作方式展现民主。业主大会是 小区的权力机关，其决策是依据业主大会议事规则，按照少数服从多数原则作出的。业 主委员会作为业主大会的执行机构，其对外活动都是经过业主大会授权的，其行动内容 当然也是民主的体现。总之，广大业主通过参与选举、议事、协商、集体行动，受到了 民主的熏陶，培养了民主习惯，增强了民主能力，不仅为小区的和谐发展奠定了良好的 基础，也为公民追求更高层次的民主积累了丰富的经验。 综上所述，业主委员会为实现业主自治和业主自律提供必不可少的前提和实现途 径。业主委员会不仅对物业进行必要的管理、维护，执行业主大会的各项决议，实现了 自治，而且在业主之间发生矛盾时，以共同利益为原则，调整规范业主的行为，有助于 实现业主的自律，为小区的和谐稳定和社会的安定繁荣起到了重要的推动作用。 1 3 业主委员会的理论基础 目前，无论在学术界还是实践中，业主委员会的理论基础是建筑物区分所有权，业 主自治的权利来源于建筑物所有权理论已经是普遍的共识。建筑物区分所有权制度在1 9 世纪为各国民法确立，并在2 0 世纪获得更大的发展。我国也在2 0 0 7 年颁布的物权法 中加以明确，在第6 章单章规定“业主的建筑物区分所有权 。这不仅是顺应国际潮流 的需要，与世界建筑物区分所有权理论接轨，更是我国解决现实问题的召唤。那么，究 竟什么是建筑物区分所有权昵? 对其理论学说，由于各国基本国情和民法理念的不同， 形成了不同的学说。迄今为止，在学理上主要存在四种学说。 l 、“一元论说 该学说分为“专有权说 和“共有权说 。 7 河北大学法学硕士学位论文 “专有权说”将建筑物区分所有权界定为区分所有人对专有部分享有的所有权。 1 8 0 4 年法国民法典、昭和3 7 年日本的建筑物区分所有权法、我国台湾地区土 地登记规则均采用此学说。该理论过于强调保护专有权，忽视了共有权的维护也是专 有权实现的保证，且很难与一般的所有权区分。 “共有权说 将建筑物区分所有权界定为区分所有权人共同共有。该理论过于重 视集团性、公有性，忽视建筑物区分所有权专有性的固有特征，且不易与一般的共有区 分。 2 、“二元论说 “该学说认为建筑物区分所有权由专有所有权与共有部分持分权构成。” s 1 1 9 3 8 年 法国的有关区分各阶层不动产之共有的法律、法国1 9 6 5 年制定的现行住宅分层所 有权法以及我国台湾地区的“民法典 、美国加利福尼亚州民法典都采用二元论。 很多学者也赞同“二元论”，如台湾学者史尚宽、郑玉波，大陆学者王利明、房绍坤等。 此理论的产生与兴起绝非偶然，随着建筑技术的进步及房屋结构的日益复杂，像水管、 暖气管、网线等各种设施的一体化，使整个建筑物成为不可分割的整体，区分所有人相 互依存的程度相应增加，遂形成了此“二元论 。“其不足在于，不承认因区分所有权 人共同关系所生的成员权为区分所有权之一的构成要素。” 6 1 3 、“新一元论说 “该说抛弃二元论说关于专有部分和共有部分的区别，而径将此二者予以合并形成 享益部分，以该享益部分为一单位所设定的权利即为区分所有权。”【7 1 又叫“享益部分 说”。该理论作为建筑物区分所有权的最新学说，受到一些国外学者的赞同。但事实上， 这一观点是二元论的变形，且并没有超越二元论的框架。 4 、“三元论说” 该学说认为建筑物区分所有权是由专有部分所有权，共有部分持分权和因共同关系 所生的成员权构成的一种所有权，又被称为“最广义区分所有权说 。这种观点被德国 住宅所有权法和永久居住权法和我国物权法所采纳，我国物权法在第七十 条明确规定“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分 以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 法条的管理权与该理论的成员权表述虽 不一致，但实际上是对成员权的确认。同时，该理论得到日本学者丸山英气、台湾学者 戴东雄、我国学者陈华彬等的赞同。三元论全面的反映了建筑物区分所有权的固有特征， 8 第1 苹业主委员会一股理论问题 且涵盖了建筑物区分所有权所涉及到的全部法律关系，为区分所有人个人和团体矛盾的 解决提供了理论基础和权利来源。因此，“三元论 已经成为目前的公认观点。 通过上述比较分析可见，建筑物区分所有权，“是指多个区分所有权人共同拥有一 栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑 物共有部分所享有的共同部分持分权以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权 的总称。”【8 】建筑物区分所有权即由专有所有权、共有所有权以及成员权三部分组成， 其性质是不动产所有权，具有三项权利的复合性、三项权利的一体性、专有所有权的主 导性、权利主体身份的多重性等特征。这正是因为这些特性，才引申出不同于以单一物 为客体的一般不动产所有权的法律关系、法律制度。 通过上述对建筑物区分所有权的理论对比、特性分析，可以看出，建筑物区分所有 权的“三元论说 不仅能明晰各区分所有人的专有权、共有权和成员权，更为业主委员 会提供坚实的理论基础。现将建筑物区分所有权是业主委员会的理论基础梳理如下：在 一栋建筑物里，各区分所有人的专有部分通过地板、天花板、墙壁等共同部分隔开，形 成有限独立的空间，区分所有人在此专有部分自由占有、使用、收益、处分；因为各个 区分所有人的专有部分在建筑结构上密不可分，在使用上相互影响，在事实上存在着共 同利益，因此区分所有人对共有部分及附属设施具有共有权；共有权的行使利于实现专 有权，而专有权的利用不应妨碍其他区分所有人，更不得损害共同利益。因此，建筑物 区分所有权人基于一栋建筑物不可分离的共同关系，产生了团体组织的成员权；然而每 个区分所有权人的经济条件、生活习惯、知识水平和对物业管理服务的利益诉求各不相 同，对个人利益的追求难免造成他人利益的损害，从而产生诸多冲突与矛盾。如何解决 共同利益与个人利益、不同主体之间的利益纷争呢? 如果事事通过全体区分所有人决议 是不现实的，更是行不通的。如果通通交给物业服务企业管理，不利于保护区分所有人 的合法权益。所以，有必然要建立起一个能代