不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题不动产抵押贷款通常是指以房地产或企业设备抵押品的贷款。特征有：1.从属性，不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。2.优先受偿性，有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的。3.补充性，只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。4.特定性，包含两个意思：一是抵押担保的数额是一定的，二是抵押标的是特定的。5.不转移占有性，不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。签订抵押合同时应注意对抵押人主体资格的审查。对抵押人主体资格的审查主要包括两方面的内容，一是抵押人是否为合格主体。二是抵押人对抵押物是否具有完整的所有权或处分权。在实际工作中，银行应审查抵押物的权属状况，应根据抵押人提供的证明文件或到有关部门进行调查来确认抵押人是否对财产有处分权。当抵押人以其与他人共有的财产设定抵押时应注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份额设定抵押权，此时抵押合同有效，但在抵押权实现时应保障其他共有人的优先购买权;如果是共同共有，抵押人以共有财产设定抵押的应由全体共有人一致同意，否则抵押行为无效;如果共同共有人擅自以共有财产设定抵押，而其他共有人知道又不表示反对的，应当视为同意，该抵押行为有效。抵押物的范围应符合法律规定。根据我国担保法和城市房地产管理办法等相关法律法规的规定，部分不动产和不动产用益物权不能抵押。如土地所有权;没有地上建筑物的集体土地使用权;列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物等。办理抵押登记。不动产抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。在实践中由于金融机构的业务人员对法律知识了解和掌握的程度各异，可能会出现：只签订抵押合同，不办理抵押登记;同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留抵押不动产的产权证书;同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但办理抵押合同公证，并赋予公证文书以强制执行力。以上三种情况可能导致贷款到期不还时，银行权益无法保障的问题，因此银行在办理不动产抵押时一定要做好抵押登记工作。注意抵押物的价值评估。抵押贷款对银行而言，最根本的目的是确保金融债权的安全。所以，抵押物的价值应大于或等于金融债权。我国担保法明确规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。由此可见，抵押担保的价值评估对设立抵押贷款是至关重要的。因此，银行应委托具有评估资格的评估机构对抵押物进行公正合理的价值评估，以确保抵押物的价值大于或等于债权价值。订立抵押合同时不得损害其他债权人的利益。抵押权有优先受偿性，享有抵押权的债权人较其他不享有抵押权的债权人得以优先受偿。因此，抵押权设定时不得损害先存在或同时存在的其他债权人的利益。对此，最高人民法院的有关司法解释中规定：“债务人有多个债权人时，而将其财产全部抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据民法通则第四条、第五条的规定，应认定该抵押协议无效”。在实践中，银行为了保障贷款的安全，往往要求债务人将其全部财产抵押给银行。其实，这样不但不能防范贷款风险，反而有可能使抵押合同无效，将自己置于十分不利的地位。房地产抵押贷款应注意的问题以土地使用权作为抵押物。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十三条规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。根据这一规定，银行以土地使用权作为贷款担保时，抵押权效力及于地上建筑物及其他附着物，即抵押权效力具有扩张性。也正是基于这一规定，银行往往认为无论地上建筑物、其他附着物是抵押设定前所建，还是抵押设定后所建，均应视为抵押物的一个组成部分。在实际工作中，正是这样的认识，使得有些银行随着其拥有抵押权的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额。根据担保法第五十五条规定，抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物。因此，银行在业务操作中，一定要区分地上建筑物或其他附着物形成的时间，从而正确确定抵押物的价值，避免因法律认识错误而导致贷款抵押率变相增高，信贷风险加大。另外，银行在接受土地使用权作为抵押物时需审查抵押人取得土地使用权的方式。抵押人以出让、转让方式取得的土地，依法可以设定抵押;以划拨方式取得的土地，抵押人必须向国家交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书，否则，抵押无效。房地产法法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律咨询网站的帮助。来源：（不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题/y/fc/718935.html）精彩推荐：物业纠纷如何避免/y/fc/820050.html买的没卖的精房贷理财到底能理出多少财/y/fc/820048.html出租房屋要交那些税/y/fc/820046.html等本双周供冲击个人房贷市场/y/fc/820044.html八大房贷产品不同角度面面观/y/fc/820042.html开发商不得采取哪些方式销售商品房/y/fc/820040.html房贷利率上调成本增加以租养房者入不敷出/y/fc/820038.html二套房贷收紧你多交多少利息/y/fc/820036.html旺期租房切勿盲目"贪大"/y/fc/820034.html新业主是否要补交原业主拖欠的物管费/y/fc/820032.html月光族基金定投4年怎赚足房贷首付/y/fc/820030.html选择好房子的十个关键指标/y/fc/820028.html租房窍门多小细节决定生活成本/y/fc/820026.html买房要买南北朝向户型是误区/y/fc/820024.html农行置换式个人住房贷款/y/fc/820022.html承租的房屋性质不同转租收益“归属”有别/y/fc/820020.html贷款购房保险暗宰你4刀/y/fc/820018.html改善型换房实用三技巧/y/fc/820016.html个人租赁办公楼应注意的事项/y/fc/820014.html物业管理采取商业模式不意味政府漠然/y/fc/820012.html购房者怎样选择抗跌楼盘/y/fc/820010.html二套房认房不认贷/y/fc/820008.html合租房需注意哪些问题/y/fc/820006.html放松二套房贷出得有点晚房贷新政恐成毛毛雨/y/fc/820004.html房贷断供纠纷暴增法院建议严格审查信用制度/y/fc/820002.html房价成博鳌关注热点潘石屹称同意房价拐点论/y/fc/820000.html楼价上涨一房二卖需返还双倍定金/y/fc/819998.html牛年房贷省息招招鲜/y/fc/819996.html深发展气球贷瞄准提前还款人群/y/fc/819994.html如何应对商品房买卖纠纷/y/fc/819992.html贷款购房现状调查/y/fc/819990.html老外按揭买房有条件申请贷款资料详解/y/fc/819988.html售楼人自揭房价虚高内幕/y/fc/819986.html委托办理房贷当心黑中介/y/fc/819984.html2017年物业管理条例/y/fc/819982.html从美国的次贷危机看中国的住房政策/y/fc/819980.html租房手册:租房前后多长心眼/y/fc/819978.html二套房贷款政策松动有三种方法不支付上浮利率/y/fc/819976.html贷款60万期限20年累计还款增5.1万/y/fc/819974.html消费者购买商品房须牢记“八个关键”/y/fc/819972.html二套房贷利息差异悬殊/y/fc/819970.html不选择提前还贷的三个理由/y/fc/819968.html中介原因造成合同违约购房者需要承担违约责任/y/fc/819966.html无水电拒缴房租“房东”强搬货物到底该不该/y/fc/819964.html房贷优惠差异引发跨行转按揭热需算清明细账/y/fc/819962.html新款房贷3年可省2000/y/fc/819960.html2017年中国房地产十大最言论引发热议/y/fc/819958.html第二套房贷补充通知解读/y/fc/819956.html房奴月余2200可打房贷主意/y/fc/819954.html房屋出租应该如何规避三大风险/y/fc/819952.html房贷争夺战或致信贷风险/y/fc/819950.html购房过程中遭遇欺诈行为该怎么办/y/fc/819948.html重庆房贷抵扣个税将实施千元个税可省四百/y/fc/819946.html租金高于市场不利于新建大建公租房/y/fc/819944.html银行打响房贷保卫战利用房贷投资小心被收楼/y/fc/819942.html楼市走暖选银行房贷五方案/y/fc/819940.html租房细心五步放心找好房/y/fc/819938.html楼市回暖初显端倪买楼贷款可否用利息抵税/y/fc/819936.html因房贷新政导致的退房和退定金分析/y/fc/819934.html按揭贷款手续办齐后还能否退/y/fc/819932.html在什么情况下建设行政主管部门不得审批或同意开发公司新开发建设项目/y/fc/819930.html月入2000如何5年攒出房贷首付/y/fc/819928.html你的房贷能打七折利率么/y/fc/819926.html什么是商品房、房改房、存量房、集资房/y/fc/819924.html老房贷利率怎么调六家银行四类方案/y/fc/819922.html广东省业主自治条例/y/fc/819920.html加息难按房地产牛头购房者不用提前还贷/y/fc/819918.html租房期间水管严重漏水谁来买单/y/fc/819916.html买房省息应选最匹配的房贷/y/fc/819914.html房贷办理速度放缓买家面临违约风险/y/fc/819912.html未办产权过户手续能获得拆迁补偿费吗/y/fc/819910.html中小户型住房购买攻略/y/fc/819908.html合肥物业管理“顽疾”近日将被清理/y/fc/819906.html购房支招:加息可通过减少本金来降低房贷压力/y/fc/819904.html租房的注意事项/y/fc/819902.html房贷族选适合的还款方式/y/fc/819900.html购房合同知多少公积金与商业贷款不能转换/y/fc/819898.html购买商品房谨防开发商“七大圈套”/y/fc/819896.html借款人逾期解除房贷合同要求被驳/y/fc/819894.html房产诉讼受理范围及诉讼管辖/y/fc/819892.html加息后四类情况不宜选择提前还款/y/fc/819890.html拆迁补偿金拟采用市场评估价/y/fc/819888.html什么是房地产中的按揭贷款/y/fc/819886.html假按揭如此的猖獗问题究竟在那里/y/fc/819884.html如何办理房屋产权过户/y/fc/819882.html提前还贷三思而行http:/s.yingl