（民商法学专业论文）论建筑物区分所有权下的物业管理.pdf

延边大学硬学位论j 摘要 建筑物区分所有权是现代民法一项基本的不动产所有权形式，作为一项重要的民法制 度已经为英美法系和大陆法系各国民事立法所普遍确立。建筑物区分所有权与物业管理关 系极其密切。建筑物区分所有权是物业管理的权利来源，是物业管理法律关系的理论基础。 物业管理是建筑物区分所有权的必然结果。因此，区分所有建筑物的管理关系，需要规范 化和专业化的物业管理。 我国物业管理制度起步较晚，无论是立法上还是实践上都不尽完善。关于物业管理的 法律很少，仅仅在新颁布的中华人民共和国物权法中有一些规定。其他的关于物业管 理的规定散见于物业管理条例和省、自治区、直辖市人大及常委会颁布的物业管理方 面的地方法规，效力等级低。目前，建筑物区分所有权下的物业管理存在诸多问题。例如 业主委员会问题、物业管理企业的权利保护问题、物业管理交接问题和物业服务收费问题， 但实践中并没有相关的法律依据和具体可行的解决方案。因此，解决物业管理中的问题， 具有极其重要的意义。 业主委员会作为业主的执行机构，在履行职责时容易超越决策机构的职责界限，职责 和利益不对等，缺乏有效的监督机制。造成这种问题的主要原因是立法不完善和产权的分 散性导致业主委员会操控业主大会。因此，在实践中应强化业主委员会委员的责任，明确 业主委员会委员的报酬和资金来源，建立业主委员会监督机制。 物业管理企业经常要承担开发商在房屋建设和售房中遗留的问题，责任范围的扩大无 形中增加了物业管理企业的风险和责任，物业管理企业的权利保护出现了不平衡。造成这 种现象的原因主要是立法不完善和体制不健全。因此，应逐步完善“建管合一”，建立物业 保证金制度。 物业管理交接纠纷不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司 的企业形象产生很大负面效应。物业管理交接纠纷可以通过当事入双方协商解决，由物业 管理行业协会、居民委员会或其它第三方调解解决，申请有关政府主管部门处理，提交仲 裁委员会裁决和诉讼的方式解决。 物业服务收费问题是业主与物业管理企业纠纷的主要焦点，造成纠纷的主要原因是物 业管理市场欠缺规范化和立法制度不完备。完善物业服务收费制度，应完善欠费催缴程序 和拒交物业服务费纠纷的法律解决机制，应建立物业服务收费的缓、减、免缴制度，应完 善当前物业服务收费的双轨制定价方式，完善物业服务收费预算控制，改革物业收费主体 制度。 关键词：建筑物区分所有权；物业管理；对策 延边大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h eb u i l d i n gd i s c r i m i n a t i o np r o p e r t yr i g h t sa r eam o d e r nc i v i l1 a i t 鲫o fb a s i c r e a le s t a t ep r o p e r t yr i g h t sf o r 屿a sa ni m p o r t 锄tc i v i ll a ws y s t e ma l r e a d yf o rt h e e n g l i s ha m e r i c al e g a ls y s t e ma n dt h em a i n l a n dl e g a ls y s t 锄v a 】? i o u sc o u n t r i e sc i v i l l e g i s l a t i o nu n i v e r s a le s t a b l i s h m e n t i t 1 a sav e r yc l o s er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e b u i l d i n gd i s c r i m i n a t i o np r o p e r t yr i g h t sa n dt h ee s t a t e 髓n a g e m e n t t h eb u i l d i n g d i s c r i m i n a t i o np r o p e r t yr i g h t sa r et h er i g h to r i g i no ft h ee s t a t em a n a g e m e n tl e g a l r e l a t i o n s h i p t h ee s t a t em a n a g e m e n ti st h eb u i l d i n gd i s c r i m i n a t i o np r o p e r t yr i g h t s i n e v i t a b l er e s u l t t h eb u i l d i n gd i s c r i m i n a t i o np r o p e r t yr i g h t ss y s t e ma d a p t su n d e r t h en e wf o 加e s t a t em a n a g e m e n t t h e r e f o r e ，d i s t i n g u i s h e dt h em a n a g e m e n tr e l a t i o n s o fa 1 1t h eb u i l d i n g sn e e d ss t a 】1 d a r da n ds p e c i a l i z e de s t a t em a n a g 锄e n t o u rc o u n t r ye s t a t e髓n a g e m e n ts y s t e ms t 踟气i s1 a t e r ， r e g a r d l e s s o fi s l e g i s l a t e so rp r a c t i c e sa 1 1e n d l e s s l yc o n s u 衄a t e s a r ev e r yf e wd b o u tt h ee s t a t e m a n a g e m e n t1 a w ，m e r e l yn e w l yi sp r o 眦1 9 a t i n g “p e o p l e sr e p u b l i co fc h i n ar e 8 l i t y o f1 a w s c e n t e rt oh a v es o m es t i p u l a t i o n s o t h e rd i s p e r s e sa b o u tt h ee s t a t e m a n a g 锄e n ts t i p u l a t i o ns e e st h ee s t a t em a n a g 锄e n ta s p e c tp l a c e1 a w sa n dr e g u l a t i o n s w h i c ht o“e s t a t e 蚴a g 鲫e n tr u l e a n dt h ep r o v i n c e ，t h ea u t o n o m o u s r e g i o n ， m u n i c i p a l i t yn a t i o n a lp e o p l e sc o n g r e s sa n dt h es t a n d i n gc o 哪i t t e ep r o 叫l g a t e s ， t h ep o t e n c yr a n ki s1 0 呵a tp r e s e n t ，u n d e rt h eb u i l d i n gd i s c r i m i n a t i o np r o p e r t y r i g h t se s t a t em a n a g e m e n th a s呦yp r o b l e m s f o re x a m p l et h eo 舳e rc o m i t t e e q u e s t i o n ，t h ee s t a t e 髓n a g e m e n te n t e r p r i s e sr i g h tp r o t e c t i o nq u e s t i o n ，t h ee s t a t e m a n a g e m e n tc o n n e c tw i t ht h eq u e s t i o na n dt h ep r o p e r t ys e r v i c ec h a r g eq u e s t i o n ，b u t p r a c t i c e st h e1 e g a lb a s i sw h i c hh a sn o tc e r t a i n l yb e e nc o n n e c t e da n ds p e c i f i c a l l y t h ef e a s i b l es o l u t i o n t h e r e f o r e ，i nt h es 0 1 u t i o ne s t a t em a n a g e m e n tq u e s t i o n ，h a s t h ee x t r 铀e l yv i t a ls i g n i f i c a n c e t h eo w n e rc o 血i t t e et o o ko 吼e r s i m p l e m e n t i n ga g e n cy ， w h e nf u l f i l l st h e r e s p o n s i b i l i t yi se a s yt os u m o u n tt h ep o l i c y m a k i n go r g a nt h er e s p o n s i b i l i t y b o u n d a r y ， t h er e s p o n s i b i l i t ya n dt h eb e n e f i ti sc o o r d i n a t e d ，l a c k st h ee f f e c t i v e s u r v e i l l a n c em e c h a n i 锄t h em a i nr e a s o no fc a u s i n gt h i sk i n do fp r d b l e mi st h e l e g i s l a t i o ni si m p e r f e c ta n d t h ep r o p e r t yr i g h td i s p e r s i v e c a u s e st h ea w n e r c o m m i t t e em e m b e rc o n t r o l st h eo w n e rc o n g r e s s t h e r e f o r e ， s h o u l ds t r e n g t h e nt h e o w n e rb o a r dm e m b e r sr e s p o n s i b i l i t yi nt h ep r a c t i c ea n de x c e e da u t h o r i t yw i t ht h e 延边大学硕士学位论支 j o i n ta n ds e v e r a l1 i a b i l i t y ， i sc l e a ra b o u tt h eo w n e rb o a r dm e 皿b e r sr e w a r d a n df u n do r i g i n a t e s ，e s t a b l i s h e st 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r t ye a r n e s tm o n e ys y s t 鲫t h ee s t a t e 礁n a g e 鹏n t c o n n e c t sw i t ht h ed i s p u t en o to n l yi nt h ei n f l u e n c ep r o p e r t yr e g i o na 1 1o w n e r s n o r m a ll i f eo r d e r a l s oh a st h ev e r yg r e a t l yn e g a t i v ee f f e c tt ot h ee s t a t e 豫n a g e m e n t c o m p a n y se n t e r p r i s ei n i a g e t h ee s t a t e m a n a g e m e n t c o n n e c t sw i t ht h ed i s p u t et ob ea l l o w e dt oc o n s u l t t h es 0 1 u t i o nt h r o u g hl i t i 9 8 n tb o t hs i d e s b yt h es t a t ei a n a g e m e n tp r o f e s s i o n a s s o c i a t i o n 。 t h er e s i d e n t s c q 啪i t t e eo ro t h e rt h i r dp a r t ya d j u s t m e n ts 0 1 u t i o n s ， t h ea p p l i c a t i o nr e l a t e dg o v e r 硼e n td e p a r t m e n tr e s p o n s i b l ef o rt h e 霄o r k，s u b m i t s t h ea r b i t r a t i o nc o 衄i t t e er u l i n ga n dt h el a w s u i tw a ys o l u t i o n t h ep r o p e r t y s e r v i c ec h a r g eq u e s 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收费问题并深刻分析问题产生的原因，为下文提出调整对策打下基础和指明方向。 第三部分是关于完善建筑物区分所有权下物业管理的对策的研究，主要运用 归纳分析法、比较分析法和理论分析法进行研究。通过研究，完善业主委员会制 延边大学硕士学位论文 度，加强物业管理企业的权利保护，有效地解决物业管理交接纠纷和物业收费问 题。 2 延边大学硕士学位论文 第二章建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权是现代民法一项基本的不动产所有权形式，作为一项重要 的民法制度已经为英美法系和大陆法系各国民事立法所普遍确立。迄今，该项法 律制度与促进人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、 生活等问题显示了重大功能。我国新颁布的中华人民共和国物权法中也已经 确立了建筑物区分所有权理论。物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的 个体、团体的自治管理和受业主选聘、委托的物业管理企业实行的专业化管理。 现代物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，建筑物区分所有权与物业管理存 在着密切联系，建筑物区分所有权是物业管理的权利来源，是物业管理的理论基 础。物业管理是建筑物区分所有权的必然结果。物业管理法律关系是物业管理法 律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的参与其中的主体之间的权利义务关 系。物业管理法律关系是多种法律关系组成的统一体，既涉及公权关系也涉及私 权关系，并受到社会责任的制约。 2 1 建筑物区分所有权下的物业管理 建筑物区分所有权，是指多个区分所有人共同拥有一栋建筑物时，各区分所 有权人对建筑物的专有部分所享有的专有权与对建筑物共用部分所享有的共同部 分所有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总称。1 2 1 1 建筑物区分所有权的概念及内容 2 。1 。1 1 建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，是指多个区分所有人共同拥有一栋建筑物时，各区分所 有权人对建筑物的专有部分所享有的专有权与对建筑物共用部分所享有的共同部 分所有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总称。 关于建筑物区分所有权的学说，主要存在一元论、二元论和三元论。 一元论可分为“专有权说”和“共有权说”。专有权说认为建筑物区分所有权 是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权。2 共有权说将区分所有建筑 物整体视为全体区分所有权人之共有，认为建筑物区分所有权是指区分所有人对 建筑物的持份共有权。二元论认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑 1 王利明， 论建筑物区分所有权制度研究，民商法研究，第2 4 3 页 2 【日1 小沼进一建筑物区分所有之法理，法律文化社，1 9 9 2 年版，第2 6 1 页 3 延边大学硕士学位论文 物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。3 三元论认为，建筑物区分所有权是指多个区分所有人共同拥有一栋建筑物时， 各区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的专有权与对建筑物共用部分所享有 的共同部分所有权，以及因区分所有权人之闯的共同关系所产生的成员权之总称。 i 一元论中的专有权说虽指出了所有权人对其专有部分所享有的权利是所有 权，但由于忽略了区分所有权人对建筑物某些部分的共有权利。因此，在这些共 有权利的行使上，以及在受到侵犯时的保护上，必然使区分所有权人的权利受到 损害。而共有权说则会使得区分所有权入对专有部分的权利受到极大限制。在对 专有部分进行处分时则需征得其他共有人的同意。这显然与事实不符。二元论说 将团体关系排除在外，表面上虽说是维护了私法的纯洁性，但从有助于协调区分 所有者个人和团体之间的矛盾而言，三元论说更有其显著的优势。因此，本文采 三元论。 2 ，1 1 2 建筑物区分所有权的内容 根据上文的分析，建筑物区分所有权的内容包括专有权、共有权和成员权。 专有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。 5 专有权人的权利包括所有权和相邻使用权。专有权人的所有权是指区分所有权人 可在法律、法规和管理规约的范围内，自由行使对专有部分占有、使用、收益、 处分的权利。专有权入的相邻使用权是指区分所有权入为保存其专有部分或共有 部分，或者在改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或 共有部分。区分所有权人彼此之间有容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的 维护、修缮、改良等的义务。专有权人的义务包括维护建筑物安全和外观美观的 义务、按照专有部分的本来用途和使用目的加以使用的义务，维护建筑物正当使 用的各种管线的义务、独立修理其专有部分，维持建筑物存在的义务、维护住宅环 境卫生和安宁以及住宅所在地善良风俗习惯的义务和相容忍的义务。 共有权是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建 筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有权人的权利包括对共用 部分的使用权、对共用部分的收益权和对共用部分的修缮权。对共用部分的使用 权指共有权人有使用建筑物及其附属设施、共用部分的权利。对共用部分的收益 权指各共有权人可依管理规约或其持有份额，获得共用部分所生的利益的权利。 3 陈苏， 论建筑物区分所有权，法学研究。1 9 9 0 ，5 ，第4 3 页 王利明，论建筑物区分所有权制度，民商法研究，第4 辑，第2 4 3 页 5 陈华彬，物权法原理，国家行政学院出版社。1 9 9 8 年版，第3 6 2 页 4 延边大学硕士学位论文 对共用部分的修缮改良权指各区分所有人基于居住或其他用途的需要，拥有对共 用部分作必要的修缮改良的权利。共有权人的义务包括按共用部分本来用途使用 共用部分的义务、维护和保存共用部分的义务、分担共同费用和负担的义务。 成员权指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的 密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。成 员权人的权利包括表决权、参与规约制定权、选择与解任管理者的权利和请求权。 成员权人的义务包括执行区分所有人管理团体之集会做出的决议的义务、遵守管 理规约的义务和接受管理者管理的义务。 2 1 2 物业管理的概念及范围 2 1 2 1 物业管理的概念 物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的个体、团体的自治管理和受 业主选聘、委托的物业管理企业实行的专业化管理。8 物业管理是我国借鉴其他国家和地区的先进经验，学习并加以引进的一种行 之有效的房屋管理办法，是我国房地产发展到一定阶段的必然产物，在整体的房 地产经营管理中占据着重要的地位，发挥着重要的作用。 物业管理一词严格上说并不是一个严谨的法律术语，所谓“物业”、“管理” 之谓，其内涵和外延均来自现实实践的约定俗成，其中包含了行政管理关系和民 事交易关系。因此就其概念可以分为狭义和广义两个层次。7 狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业通过公平、公正、公开的市场 竞争，接受特定业主的委托，依据法律法规、行政规章的规定和物业服务合同的 约定，运用现代管理科学知识和新方法、新技术，对受托管理的物业进行维修、 养护、改良和经营，对受托管理的物业区域的公共秩序进行维护，为业主和非业 主使用人提供特约服务，并依约定合理收取服务费的行为。8 即核心的法律关系是 物业管理企业与业主之间的委托法律关系。 广义的物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的个体、团体的自治管 理和受业主选聘、委托的物业管理企业实行的专业性管理的统称。9 即在狭义的基 础上加上业主实行自我管理的内容。 2 1 2 2 物业管理的范围 物业管理的范围比较广泛，它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、 6 刘燕萍，物业管理法律归与案例分析，机械工业出版社，2 0 0 4 年版，第2 9 页 7 徐建明，物业管理法学，上海财经大学出版社，2 0 0 1 年版，第1 7 页 3 董落、秦风伟、刘毅，物业管理法律与制度，清华大学出版社，2 0 0 6 年版，第5 页 9 陈伟，物业管理法律关系研究，物业管理网，2 0 0 4 年1 2 月1 日 5 延边大学硕士学位论文 医疗卫生等各个方面。主要包括对房屋的修缮与管理、绿化管理、生活管理、治 安管理、车辆交通管理和公用市政设施管理。 房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维 护管理保证房屋及设备在正常状态下使用，不因不合理设施、不正确的使用造成 损害，保持房屋及设备的完好。通过房屋及设备、设施的效用，做到维护产权人、 使用人的合法权益。 绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个 温馨、幽雅的生活环境。 生活管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、 使用人的居住需求。 治安管理。包括对房屋建筑及其设备的安全管理、产权人和使用人的人身安 全、财产安全管理，制定并落实防火防盗等安全措施。 车辆交通管理。对小区的主要通道，停放车场地及设施的管理。 公用市政设箍管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施 的委托管理，包括代收代交有关部门费用等。 2 1 3 建筑物区分所有权下的物业管理 从上面对建筑物区分所有权与物业管理的基本理论的分析来看，建筑物区分 所有权与物业管理有着密切的关系。建筑物区分所有权是物业管理的权利来源， 是物业管理的理论基础，物业管理是建筑物区分所有权的必然结果。 建筑物区分所有权与物业管理的关系主要表现为： 建筑物区分所有权是物业管理的权利来源。” 建筑物区分所有权赋予业主自治管理权。业主作为建筑物区分所有权人，对 建筑物的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权，物业管理权是业主的一 项基本权利，是基于建筑物区分所有权直接产生的业主自治权。建筑物区分所有 权理论确立业主管理权必须按照法律和业主公约来行使。业主公约是基于私法领 域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则。对全体业主、使用人、业 主大会和业主委员会具有普遍约束力，体现全体业主的共同意志，是物业管理活 动的支持性文件。业主行使物业管理权应按照法律和业主公约来行使。 建筑物区分所有权是物业管理法律关系的理论基础。 建筑物区分所有权是物业管理法律关系的理论基础，作为物业管理法律关系 的基础，建筑物区分所有权中的专有权明确了对物业管理行为而言的权利主体。 1 0 李钊用建筑物区分所有权构筑物业管理的理论体系，h l p 刑w w c h i 出岫f 0 c o m 6 延边大学硕士学位论文 就一栋建筑物或者一个住宅小区来讲，在功能和功能的使用上，专有部分和共有 部分是密不可分、互相依赖的，任何一部分均不具有单独的使用价值。两者的密 切联系，使得专有部分的所有权人必然是共有部分的持份人，也同时决定了不会 存在不享有共有部分持份权的专有部分所有人和不享有专有部分所有权的共有部 分持份权人，这一结论使得物业管理法律关系主体比较容易确认。也就是说，在 确认上述权利人和义务人的时候，不必考虑共有部分的复杂关系，可以确认专有 部分所有权人必然为上述权利人和义务人。 物业管理是建筑物区分所有权的必然结果。 现代物业管理产生于业主不仅独立享有专有空间而且还存在共有或共用部 分，产生于物业之间相结合成为一个整体或相互关联的整体。对于这种既有自用 部分，又有共有部分或共用部分的物业权属，一般称之为区分所有。区分所有是 一个复合型所有权，它既区别于独有，又区别于共有。在每一个业主均拥有特定 建筑物空间的所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地 不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分的维护。在这个 意义上，区分所有权人的义务要比一般独立所有权人的义务更加负责。因为业主 共同维护和管理就需要协调，形成共同意志，并且贯彻实施各项措施。而所有这 些不仅有一个组织问题而且还有一个人力、物力、财力的投入问题。显然，这里 即使我们承认各业主对于这些共有部分享有共同所有权，民法上的共有规则也难 以解决共有部分及整个管理和利用问题。因此，现代物业管理体制是单个业主所 有权及共同所有权均难以解决的物业管理问题情形下，产生的一种特殊的法律制 度的安排。“在某种意义上可以说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要组 成部分或必然结果。二者是相伴而生，密不可分的。 区分所有建筑物的管理关系，需要规范化和专业化的物业管理。 区分所有建筑物，由于其复杂的内部和外部结构关系，需要运用现代管理和 先进的维修养护技术，对已竣工验收投入使用的各类房屋、建筑用地、公用设施 进行管理，同时需对物业区域内的环境、清洁卫生、保安、公共绿化、道路等进 行统一的专业管理。因此，单凭业主和业主委员会，是无法胜任的。但业主享有 成员权，有权选聘物业管理企业。故可以由业主委员会代表业主团体通过物业服 务舍同将管理权委托授权给专业的物业管理公司，由物业管理公司来提供专业化 的服务，并承担一定的管理服务责任。 2 2 物业管理法律关系分析 1 1 王青兰，建筑物区分所有权制度与物业管理，住宅科技，2 0 0 0 ，7 。第1 5 页 7 延边大学硕士学位论文 物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成 的各参与主体间的权利和义务关系。物业管理法律关系包括物业管理法律关系的 主体、客体和内容。 2 2 1 物业管理法律关系的构成要素 法律关系作为法律规范的实现形式之一，其内在结构并不完全等同于法律规 范的逻辑结构，而是有其自身的结构要素和构成方式。在法学上，通常把法律关 系的主体、客体和内容称为法律关系的三要素。物业管理法律关系同其他法律关 系一样，也是由三要素构成的，即物业管理法律关系的主体、客体和内容。 2 2 1 1 物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体，即该法律关系的参加者，是法律关系中权利的享 有者和义务的承担者。包括业主和物业管理主体两大类。 业主是物业管理法律关系中享有完整权利的人，包括自然人和法人，是各类 房屋及其附属物的所有权人，拥有相应的土地使用权。业主既可以是自然人也可 以是法人或其他组织。不能将业主等同于物业管理法律关系的“自然人”主体， 因为法人和其他组织也可以通过购置物业、自建物业或承租物业等方式而成为业 主或物业使用权人。业主大会是由物业管理区域内的业主组成，是业主团体内部 最高的决策机构和权力机关，代表和维护全体业主在物业管理中的合法权益。业 主委员会是依据业主公约或者法律的规定，在房地产行政主管部门指导下成立的 业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理企业工作 和广大业主履行业主公约的民间性组织。 物业管理主体包括物业管理企业、物业行政管理部门和物业管理行业协会。 物业管理企业是对地上永久建筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境进行专 业化的科学管理的经济实体，具有独立的法人地位，接受业主委托，按照物业管 理合同的约定为业主提供服务，创造良好的生活和工作环境。物业行政管理部门 的管理主要是宏观层面的管理，是通过建立、健全法律法规来实现这一管理职能 的。物业管理行业协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体，其宗旨 是遵循国家有关法律、法规和政策，维护物业管理企业的合法权益，为行业内各 企业服务，促进国内外同行业的交流，推动本行业健康发展。” 2 2 1 2 物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指权利义务指向的对象，它是确定权利义务关系 的性质和具体内容的依据，也是确定权利是否行使和义务是否履行的客观标准。 1 2 毕胜，物业管理问题浅析，建筑管理现代化，2 0 0 3 ，l ，第2 7 页 8 延边大学硕士学位论文 权利和义务只有通过客体才能得到体现和落实。如果没有客体，权利和义务就失 去了依附的目标和载体。物业管理法律关系的客体具体包括区分所有建筑物、行 为和非物质财富。 在物业管理法律关系中，区分所有建筑物主要包括区分所有建筑物及其基地 和业主共用的相关场地、附属用房等，可以分为物业专有部分和物业共有部分。 前者是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分；后者是指供业主共同使 用，为业主所共有的部分。在正常情况下，物业专有部分只成为物业相邻法律关 系的客体，而绝大多数的物业管理法律关系是围绕着物业共有部分展开的。 行为主要包括业主的行为、物业管理企业的物业服务行为和业主自治机构的 行为。在业主与物业管理企业委托与受托的关系中，业主自治机构是以一方主体 的身份参与的，其行为往往是物业管理法律关系发生的原因。 在物业管理法律关系中，非物质财富主要指智力活动成果，包括精神文化财 富、如物业小区的荣誉称号、规划设计、物业评估服务等均可成为物业管理各方 主体权利义务的客体。 2 2 1 3 物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容主要是物业管理主体的权利和义务的具体规定。 业主主要享有接受物业服务权、请求权、建议权、投票权、选举权和被选举 权、物业管理权、对业主委员会工作和对物业管理企业服务的监督权、对物业共 有部位、共用设施和相关场地使用状况的知情权和监督权和对专项维修资金管理 和使用情况的监督权。业主在物业管理活动中履行的义务主要包括遵守业主公约、 业主大会议事规则、遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会做出的决定、按照国家有关规定交纳专项维修资金、按时交纳物 业服务费的义务。 、 物业管理企业的权利主要包括根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理 办法，并报房地产行政主管部门备案、依照物业管理办法和物业管理合同对住宅 小区实施管理、依照物业管理合同和有关规定收取管理费、制止违反规章制度的 行为、有权选聘专业机构、承担专业管理业务、有权要求业主委员会协助管理、 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。物业管理企业的义务主要包括 全面履行物业服务合同，维护物业管理区域内的安全卫生等秩序、定期向业主委 员会和业主公告物业的经营、支出、修缮、设备运营等情况，接受他们的监督、 提交业主委员会审议批准增加物业服务费、减少物业服务项目等重大管理措施， 9 延边大学硕士学位论文 物业服务合同终止时，向业主委员会移交全部物业管理档案和相关财产，接受业 主委员会和住宅小区居民的监督，接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门 及住宅小区所在地人民政府的监督和指导，对物业的接管验收、对业主合理使用 物业专有部分进行监督，对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理、遵循国 家、政府的法律、法规、规范，实行自由的竞争，维护市场规则，履行诚信守约 的义务，促进物业管理市场健康，有序发展。 2 2 2 物业管理法律关系的运行 业主和物业管理企业是物业管理法律关系的基本主体。业主居于主导地位， 业主与物业管理企业之间是被服务与服务的关系。业主大会和业主委员会是业主 的自治机构，业主大会是业主委员会的权力机构，业主委员会是业主的执行机构。 全体业主成立业主大会，业主大会选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业 主大会的决议。业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。业 主委员会在执行的过程中，如果不严格按照职责界限去行使权利，很容易出现超 越权限而实施的现象。对业主委员会的监督力度不够，在某种程度上，也带来了 很多问题。物业行政管理部门对物业管理起监督、指导作用。物业管理行业协会 是物业管理行业的自律组织，为行业内各企业服务，推动本行业健康发展。开发 商在房屋未完全售出之前，也是以业主的身份参与物业管理活动，在房屋全部售 出以后，最终退出物业管理活动。在这个过程中，开发商房屋质量不合格或后期 出现问题而引起物业管理企业和开发商交接纠纷，因而给物业管理企业的权利保 护带来了威胁。 延边大学硕士学位论文 第三章建筑物区分所有权下物业管理存在问题及原因 近年来随着房地产市场的不断发展，物业管理和物业公司在我国也得到了蓬 勃发展，但是物业管理纠纷新问题也随之产生，广大业主的合法权益没有保障， 物业管理难以规范化、制度化，和谐小区难以形成。物业管理的法制化、规范化 道路还任重道远。针对物业管理中出现的各种问题，文中主要讨论业主委员会、 物业管理企业的权利保护、物业管理交接纠纷和物业服务费用纠纷存在阿题及产 生的原因。 3 1 业主委员会存在问题及原因 业主委员会作为业主的执行机构，代表全体业主实施物业管理行为。由于 对业主委员会的监督力度不够。在执行过程中，容易出现业主委员会超越权限 实施行为的现象，而对相应的责任追究，法律规定是空白的。分析业主委员会 存在的问题并探究问题的原因，对业主委员会的不断完善、对物业管理的健康 发展都具有重要意义。 3 1 1 业主委员会存在的问题 近年来，物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的 出现而出现的，愈演愈烈，类型多样，已从刚开始受理时的物业管理企业追索物 业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类纠纷。主要表现为由于 房地产开发商在前期开发中存在瑕疵遗留的问题造成业主的不满，进而转化为业 主与物业管理企业的冲突以及由于物业管理企业的服务不到位，直接导致物业管 理企业与业主的纠纷。这两种物业纠纷最终都表现为业主与物业管理企业之间的 纠纷。因此问题的解决，取决于物业管理企业与业主之间如何沟通，找出二者的 共同利益所在。实质上不难发现二者是利益的共同体，二者都要依托于共同的“家 园”，倘若“