比较金融制度论文.doc

本科生课程论文成绩评定表 教师填写2013 2014 学年 第 2 学期 课程名称 比较金融制度 要求提交论文的日期 2014 年 月 日 课程类别：必修 选修 考试方式：课程论文学生填写 经济 学院 金融 专业 2011 级 姓名 张伟俊 学号 2011055394 内招 外招 论文题目 任课教师意见论文评语：评定分数：_ 签章：年 月 日参考评价指标：1选题是否结合实际，是否有创新性；2立论是否鲜明，观点是否正确，是否反映培养的目标要求；3文献收集的广泛程度，是否了解本课题的研究状况及最新的进展情况；4是否较系统地掌握了本课程的基础知识和专业知识，是否理论联系实际；5是否结构合理、层次分明，文字和图表是否规范，学风是否严谨。暨 南 大 学本科生课程论文 论文题目： 学 院： 经济学院 学 系： 金融系 专 业： 金融专业 课程名称： 比较金融制度 学生姓名： 张伟俊 学 号： 2011055394 指导教师： 2014年 月 日7浅析我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议内容摘要：房地产投资信托基金（REITs）是从 20 世纪 90 年代开始兴起的一种新型证券化直接融资产品，迄今为止在美国、日本、澳大利亚等国家和中国香港地区取得了很大进展。对于过分依赖银行间接融资的中国房地产开发商而言，REITs 是一种值得借鉴的融资工具。本文首先介绍了 REITs 的概念和发展概况，重点分析了 REITs 发展中存在的问题并在最后提出建议。 一REITs 的概念和发展概况 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买房地产项目，委托专门从事房地产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者。投资者既可以长期持有收益凭证，也可以在证券市场上进行收益凭证的转让。 REITs 起源于美国，最早可以追溯到 1880 年。从 20 世纪90 年代以来，REITs 在全球资本市场上取得了迅猛的发展。以美国为例，1991 年年底 REITs 的数量为 138 只，市场总价值为 130 亿美元，2004年年底 REITs 的数量为193 只，市场总价值为 3080 亿美元，在短短14 年间市场总价值增长了 24 倍！ （见图 1） 数据引自National Association of Real Estate Investment Trust（NAREIT）网上数据库。 2 房地产投资信托在我国的背景及现状我国的信托业始于1979年,至今已有20多年的发展历史。我国的房地产投资信托虽起步较晚,但近年来发展迅速。2003年央行121号文件出台以来,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,我国的房地产投资信托在信托投资中所占的比重逐渐上升,投资金额不断增加。房地产投资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。 胡俊,吴建伟.我国发展房地产投资基金的可行性分析J.市场经纬，2007 从我国房地产投资信托发展的现状来看,可以归纳出其在实践中的主要特征如下: 1.房地产投资信托呈现快速发展的态势 据有关资料统计,2013年全年新增房地产信托6848.23亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上涨116.49%。 邓子华，李化民，等. 房地产金融新工具房地产投资信托重庆建筑大学学报，2007 国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。目前,房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时,在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。 2.资产配置风险集中 我国目前绝大多数房地产投资信托将所募集资金投资于预先设定的单个项目,使资金金额和投资期限均与房地产项目相配套,以获取最大化的投资收益水平。这种将全部资金投资于单个房地产项目的资产配置策略使信托资金承担了很高的集中性风险。从长期来看,随着信托投资公司在房地产行业的投资经验和管理团队的成熟以及可供选择的房地产投资项目的增多,大部分房地产投资信托将主要采取分散投资、构建房地产项目投资组合的方式来配置信托资金。 3.信托产品短期化 通常而言,国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。信托在整个金融体系中发挥的是长期融资的角色,这一点在中国人民银行颁布的信托投资公司管理办法中有明确规定。目前我国发行的房地产信托计划中,大多是单一期限的,一般为1-3年,呈现明显短期化特征,不具有期限转换功能,也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有充分体现信托的中长期融资功能,也没有体现信托业和银行业功能错位的要求,不利于信托业的健康、长远发展。 陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径金融教学与研究， 2006 4.房地产投资信托的区域化逐渐明显 在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露的情况下,信托商对信托地产融资的区域性选择比较谨慎,由此造成投资信托中区域化的资金侧重比较明显。信托商在对地域内的房地产项目进行融资前,不仅要关注项目本身的细节,而且也要关注地区房地产经济宏观的发展变化,把握区域房地产市场需求状况的变化。通过上述宏观和微观方面的研究对信托商控制房地产投资信托风险产生有较强的参考依据,所以信托商对于投资风险较大的市场区域,以及经济增长速度较小的区域都采取回避的策略,由此促使房地产信托投资的东中西部区域化特征比较明显。 三、当前我国房地产投资信托存在的问题 （一）规模被限制按照关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知规定，每个信托计划有限200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右，成本过高，房地产信托的门槛很高。目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构，投资于单个房地产项目，使信托公司充当了银行的融资角色，忽略了素有“金融百货公司”之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。信托贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证严四证勺，申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例低于35%的情况下，房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作，房地产投资信托规模被大大限制。 李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析河南社会科学，2006（二）产品流通性低由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益凭证可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。（三）双重征税对于信托财产的课税既有对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；又有对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税或增值税：以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。由于信托法规定：委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。双重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。（四）风险问题1.信息披露存在缺陷中国房地产行业存在会计制度严重不透明和信息严重不对称等问题，并且短期盈利模式使中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。房地产投资信托本质上是一种委托代理关系。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时，信息不对称比较突出。而信息不对称越是突出，委托代理关系就越是难以建立和维持。2.房地产信托不做保底承诺房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的。我国房地产信托计划多投资于风险较高的房地产一级市场即房地产开发市场，而以房地产经营管理为主的二级市场投资较少。在相关政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的。业务格局。如果房地产项目开发商在规定的期限内无法获得后续资金或无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。投资者在这方面需要有较强的风险意识。有些信托投资公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置，无形中积累了更多风险因素。3.道德风险的弊端房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。尽管有关政策规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系，但由于缺乏完善的监管机制，信托公司仍有可能会违背委托人的投资要求，投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益最大化原则。（五）人才资源缺乏在房地产信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。 四、完善房地产投资信托的途径 1、建立完善相关配套制度 发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则:第一,委托人要实现自身利益最大化,必须向代理人授予权利,而且授予代理人的权利必须是适度的,有保留的;第二,委托人要实现自身利益最大化,必须对被授予权力的代理人进行监督和约束;第三,委托人要实现自身利益最大化,对被授予权利的代理人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。此外可以借鉴美国的经验,引入独立董事制度。即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事,明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的,而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务, 而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革, 不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构,建立监督机制和激励机制,完善信息披露制度,保证REITs 运作的透明度,才能为险资投资创造良好的环境。 2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。这样能为信托受益人（保险公司）谋取更多的利益。 3、尽快出台相应保险金投资不动产的法律文件2006年，保监会发布保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法,该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性,保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高,险资投资房地产逐步提上议事日程。2008 年国务院办公厅126 号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法,制定保险资金投资不动产管理办法。引入独立监督人,并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定,确定投机计划中的投资份额和投资期限,详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理,使险资投资不动产的风