（法学专业论文）物权法下的高等院校物业管理探索.pdf

摘要 y 1 8 w , , , l 4 , , w l w 5 i ：r lr 7 r l l l l l 4 f i i | i 。6 i l l l | 。 管理探索 物业管理是基于建筑物区分所有权这一现代居住方式和产权明晰社会环境 下，而必然出现的房产管理模式，是在我国房地产开发和房改制度改革发展现实 客观要求情况下，而产生的城市房产管理的新形式，是在物业产权结构多元化和 利益趋同化的新形势下产生的一种房屋管理创新新形式。 房产作为物权法下物的一类不动产，其依法进行管理即产生了物业管理的社 会管理模式。高校房产是物权法下物的特殊主体所有的物，对其管理称之为高校 的物业管理，在其实践管理中，大量的研究讨论是从宏观和社会现实方面进行的， 但未从高校房产物业本身的教育事业属性和产权的多元化、资产交叉存在、 资产使用功能特殊性及其本身存在的关系主体利益和要求的特殊性上进行深刻 讨论和研究，使实践工作难以适从和根本性的提高。笔者认为只有从高校房产物 业本身存在的复杂关系入手，才能从根本上认识高校物业管理的必要性、规律性， 才能把握高校物业管理的本质要求，有利于解决高校在物业管理中存在的体制问 题、效益问题和协作管理问题。所以本文笔者依据我国现行的民法通则、物 权法、物业管理条例等相关法律对物业( 房产) 法律关系的界定，对高校房 产在物权法规定下所体现的特殊关系进行梳理和分析，探索高校住宅的物业化管 理、校园房产物业管理等的体制建设思路和做法。从而实现分类管理和有效运行， 达到高效物业管理规范化、法制化、社会化目标。 【关键词】物业高校物业管理管理探索 o fb u i l d i n gam o d e ml i v i n ga n d a n a g e m e n tm o d em u s ta p p e a ri n c h i n a sr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，d e v e l o p m e n ta n dc h a n g es y s t e mr e f o r m ，t h e o b je c t i v er e q u i r e m e n to fr e a ls i t u a t i o no fu r b a nr e a le s t a t ea d m i n i s t r a t i o n ，t h en e w f o r mo fp r o p e r t yr i g h ts t r u c t u r ei np r o p e r t ya n da s s i m i l a t i o nb e n e f i tu n d e rt h en e w s i t u a t i o no fah o u s i n gm a n a g e m e n ti n n o v a t i o no fn e wf o r m u n d e rt h el a wo fah o u s i n ge s t a t e ，t h el a wo fm a n a g e m e n ti st h em a n a g e m e n to f t h es o c i a lm a n a g e m e n tm o d e 。u n i v e r s i t i e su n d e rt h el a wo fr e a le s t a t ei s s p e c i a l s u b j e c ta l lt h i n g s ，t h em a n a g e m e n to ft h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t ，c a l l e du n i v e r s i t i e si n i t sp r a c t i c em a n a g e m e n t ，al a r g ea m o u n to fr e s e a r c ha n dd i s c u s s i o nf r o mm a c r oa n d s o c i a lr e a l i t y , b u tn o to nt h ep r o p e r t yi t s e l ff r o mt h ec o l l e g eo fe d u c a t i o n ，r e a le s t a t e s e r v i c ea n dp r o p e r t yo fm u l t i p l i c a t i o n ，a s s e t s ，c r o s sf u n c t i o n a la s s e ts p e c i f i c i t yo f m a i ni n t e r e s tr e l a t i o n s h i pe x i s t so nt h ep a r t i c u l a r i t ya n dp r o f o u n dd i s c u s s i o na n d r e s e a r c hw o r kh a r d ，m a k et h ep r a c t i c eo fi m p r o v i n gf i t n e s sa n df u n d a m e n t a lf r o m t h ea u t h o rt h i n k so n l yf r o mu n i v e r s i t i e se x i s t si nt h ep r o p e r t i e so fc o m p l i c a t e d r e l a t i o n s h i p ，t or e a l i z et h en e c e s s i t yo fu n i v e r s i t ym a n a g e m e n ta n dr e g u l a r i t y , c a n g r a s pt h ee s s e n c eo fp r o p e r t ym a n a g e m e n to fc o l l e g e sa n du n i v e r s i t i e s ，c o l l e g e sa n d u n i v e r s i t i e si nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tt os o l v et h ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h es y s t e m o fc o o p e r a t i o na n de f f i c i e n c ya n dm a n a g e m e n tp r o b l e m s s ot h ep a p e rb a s e do n c u r r e n tc i v i ll a w , t h ep r o p e r t yl a w ，t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tr e g u l m i o n a n do t h e r r e l e v a n tl a w sf o rp r o p e r t y ( r e a le s t a t e ) l e g a lr e l a t i o n s h i p ，t h ed e f i n i t i o no fp r o p e r t yi n c o l l e g e sa n du n i v e r s i t i e su n d e rt h ep r o v i s i o n so fl a we m b o d i e st h es p e c i a lr e l a t i o n s h i p ， e x p l o r ea n da n a l y z et h eu n i v e r s i t yc a m p u so fr e s i d e n t i a lp r o p e r t ym a n a g e m e n t ， p r o p e r t ym a n a g e m e n ti d e a sa n dm e t h o d so ft h es y s t e mc o n s t r u c t i o n s oa st or e a l i z e t h ec l a s s i f i c a t i o nm a n a g e m e n ta n de f f e c t i v eo p e r a t i o n ，h i g he f f i c i e n c ym a n a g e m e n t s t a n d a r d i z a t i o na n dl e g a l i z a t i o n ，s o c i a l i z a t i o ng o a l 、 目录 第一章绪论1 1 1 问题的提出1 1 2 研究此课题的目的和意义1 1 3 和本课题有关的国内外研究现状分析2 1 4 研究目标、研究内容和拟解决的关键问题2 1 5 拟采取的研究方法、技术路线3 1 6 预期的研究成果和创新点3 第二章高校物业管理现状与问题4 2 1 物业管理与高校物业管理4 2 2 校物业管理现状及问题7 第三章依法完善高校物业管理1 0 3 1 我国物业管理的法律渊源及法律关系的构成1 0 3 1 1 物业管理的法律渊源1 0 3 1 2 我国法律规定中的物、物业和物业管理的法律关系1 1 3 2 高校的物业及物业所有权变化1 3 3 3 依法完善高校住宅区的物业管理一1 5 3 4 依法完善高校校园物业管理1 6 3 4 1高校内部物业管理不同层次的关系分析1 6 3 4 2高校物业管理结构及机制完善1 9 结论一2 2 参考文献2 3 致谢2 5 项复杂的系统工程，在适应 计划经济体制的社会背景下，高校形成了其具有福利性、封闭性、事业型的管理 和运行模式；虽然保障了高校的正常运转和发展的需要。随着改革开放、经济的 迅速发展，市场经济的逐步建立；高校的房产管理和后勤服务从思想观念、运行 机制、管理体制、模式的等方面发生了深刻的变革，以消除传统模式的弊端。在 2 0 世纪术，传统的高校的后勤保障体系按照“由市场提供服务，学校自主选择、 国家宏观调控，行业自律管理，政府、学校和社会监督管理的运行机制。”走向 社会化的改革之路，使高校后勤的管理与服务进入社会主义市场经济体系下进行 新的运作。促使传统房产管理和后勤服务向市场经济模式下的社会化管理和企业 化运作机制的转化，这一转化打破了资产管理与服务的大包大揽管理弊端，改变 了高校投入与产出的不良循环，缓解了资金不足的矛盾，减轻了学校负担，提高 了效益和效率，减轻学校管理成本，集中精力办教育。 但在近十年的实践中，高校的物业管理尚未走出传统管理模式的阴影，未曾 针对不同物权下物业管理进行有效的分类和管理，建立起具有现代物业管理实质 内容的、具有高校特点的不同产权及同一产权形式下不同功能的物业管理体制和 运作规范，实务操作不规范不明晰。且没有从产权制度上明晰和不同产权下管理 模式、服务要求和标准，形成了合同不规范、标准不统一、核算模糊、产权界限 不清、隶属关系不明等。更重要的忽视了高校本身不同与社会物业的特殊内容和 要求，引发了社会物业与学校、即内部物业管理和师生间的矛盾。据此笔者从现 行的民法通则、物权法、物业管理条例等相关法律体系下，依据权责相 统一的法制观念来对高校住宅的物业管理体制的变革和校园物业管理体制建设 进行探索，为高校住宅的物业管理和校园物业管理规范化、法制化、社会化提供 理论指导。 1 2 研究此课题的目的和意义 ( 1 ) 通过调查研究和资料分析，旨在法律层面和现实层面一l ，对高校目前 两北人学硕i ：学位论文 物业管理的经验进行借鉴和发扬，对出现的问题，提出法律方面的思考和探索， 为高校物业管理的社会化、市场化提供律法理论支持，促进高校物业管理与社会 接轨，推动后勤社会化的深入开展。 ( 2 ) 通过研究与探索。对所在高校的后勤管理工作提供实践工作思路和理 论指导，提高依法管理水平。 1 3 和本课题有关的国内外研究现状分析 从目前物业管理研究及实践来看，一般私有物权下的物业研究普遍且广泛 深刻，无论从理论的深度和广度上来说，还是从管理上、市场经济发展前景上、 社会功能上、法律事务上都进行了广泛的探索，形成了较为完整的中国现实社 会下的物业管理理论体系。实务方面形成了较完善的行政和企业工作体系和规 范，特别在房地产业发展较迅速的状况下，物业管理为城市小区管理提供了丰 富实践范例，为城市管理起到积极作用。并为物业管理实践和理论研究提供了 丰富的资料；在此情况下，研究高校这一特殊社会单元的物业管理有了良好的 理论背景和实践背景，而高校的物业管理起步较晚，矛盾复杂，产权关系变革 滞后等，使绝大部分停留在后勤社会化管理层面，没有统一到社会化、法制化 的物业管理的历史现实之下，笔者依据我国现行的民法通则、物权法、物 业管理条例等相关法律对物业( 房产) 法律关系的界定，对高校房产在物权法 规定下所体现的特殊关系进行梳理和分析，探索高校住宅的物业化管理、校园房 产物业管理等的体制建设思路和做法。从而实现分类管理和有效运行，促进高校 物业管理规范化、法制化、社会化目标。 1 4 研究目标、研究内容和拟解决的关键问题 研究的目标：通过对我国目前物业管理立法体系下高校物本身的特殊性的研 究和分析，结合社会物业管理和高校物业管理现状、经验及教训的比较，提出高 校物业管理机制和遵从法律方面问题的思考，为高校物业管理提供指导。 研究的内容：我国物业管理的法律体系下物业相关界定和物业管理理论体系 下的管理要求和规范；高校物业的特殊性内容和分类；高校物j i k 管理的现状和存 在的问题等；提出依法管理的思路或建议。 第一章绪论 解决的关键问题：在物业管理市场化、社会化的现实背景下，高校公共物业 管理的如何市场化和社会化，如何针对不同的物权和同一物权下的不同功能的物 业进行相应的管理的探索，同时在高校后勤社会化及房改后居住小区如何管理的 等问题。 1 5 拟采取的研究方法、技术路线 ， ( 1 ) 文献研究的方法 文献研究方法是本研究采用比较重要的一种方法。在研究中，通过对涉 及物业管理的研究文献进行大量的检索，从而把握目前物业管理研究的理论和学 术前沿。 ( 2 ) 归纳研究法 归纳的方法就是通过观察客观事实，把这些事实加以分类，然后考察它们之 间的关系，从而得出结论。本研究将对高校物业管理主体对象，影响因素和法律 间关系进行研究。此方法将在这一研究过程得以体现。 ( 3 ) 对比研究法 本研究将在文献研究方法的基础上，通过对比我国社会物业、各高校物业管 理的现实情况，从而得出适合高校后勤管理模式和做法。 ( 4 ) 调查研究法 本课题是通过对各高校进行调查，在调查的基础上，结合物业管理有关理论 进行综合研究分析。 ( 5 ) 实证分析法 对相关高校的实例，对高校物业管理模式和路径进行佐证。 1 6 预期的研究成果和创新点 在梳理我国在物业管理方面的法律体系规范下的法制建设整体目标。澄清相 关的法律关系和事务性要求标准，不同物权下的管理的区别与要求，和同一形式 物权下不同功能、不同内容的物业管理的方法和方式。从而提出高校物业管理法 制化的理论构想及现实路径的选择。探索高校物业化管理的可行性和实践性工作 思路和体制。 第：章i 矗校物业管理现状j 1 日题 第二章高校物业管理现状与问题 2 1物业管理与高校物业管理 一、物业管理的一般概念及内容 物业管理从字面意义上讲，是基于物业而进行的管理和服务。而根据条例 第一章第二条规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业 管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、 维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动”。从这个定义上看， 物业管理是指物业管理企业受物业所有人或使用人的委托，依照物业管理委托合 同，对房屋建筑物及其附属设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项 目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人或使用人提供综合性有偿服务的活动。 按物权法第六章规定“业主的建筑物区分所有权是我国物业管理领域最高层 次的立法”，是物业管理的法律根据。并对条例中的“物业管理企业”更名为“物 业服务企业”，明确了物业管理是服务。由此可以看出，物业管理是在遵循自愿、 平等、公平基本原则，是以“物业服务合同”为基准的规范化、合法化服务，物业 管理首先是合同义务而非权力，物业服务企业是对业主服务的主体，并以对房屋 及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理为中心的服务。物业管理是基 于物权归属，依据合同进行权力、义务的实体性运作的契约关系，是依据合同而 产生的服务的付费的经济关系。具体从法律上讲物业管理的实质内容是： ( 1 ) 物业管理对象是指己建成并投入使用的房屋建筑物、配套设施及附属场 地。 ( 2 ) 物业管理的实质是通过对物的管理而实现对人的服务，服务对象是人， 即物业所有人或使用人。基于物所存在的权利义务关系而展开管理与服务。这是 物业管理关键所在。 ( 3 ) 物业管理是由物业管理企业实施的一种契约性企业服务的行为，不是政府 和单位的行政行为； ( 4 ) 物业管理是基于所有权与管理权相分离的自仃提下，集管理、经营和服务于 一体综合性管理和服务，但本质是服务。物业管理企业提供的服务和管理是一种 4 p q 北人掌坝i j 掌位论义 特殊的商品，其有特定的价值和使用价值。 ( 5 ) 物业管理的宗旨和目的是以现代化的经营管理手段为业主服务，在于创造 安全、方便、整洁、舒适的居住环境和工作环境，从而实现经济效益、社会效益 的协调一致同步发展。 二、物业管理与传统的房屋管理的区别 现代的物业管理与传统房产管理及服务存在着根本区别和联系。其联系是都 是基于房产及服务而展开的，但产生时代和产权关系不同，依据法律关系不同。 传统的管理是基于产权的公有制和计划经济下的管理，而现代的物业管理是基于 产权私有制和市场经济条件下的管理，具体的区别如下： ( 1 ) 产权结构不同。物业管理是基于物权法所赋予的业主对房产的所 有权基础上的权利；是一种多元化的物业产权结构下的管理企业所接管的物业， 有多个不同的产权人。其规定由业主“选聘”物业管理企业，业主具有充分的自主 权、选择权、决定权。而传统上的房屋管理基于房产归于公有前提条件下，即房 产所有权归与政府、企业、事业单位，是由政府、企业、事业单位负责管理、维 护、维修、养护等，房屋使用人没有所有权和选择的自由权。是不同产权结构下 的管理模式。 ( 2 ) 存在的经济体制不同。传统的房屋管理是同计划经济体制相适应的福 利性、行政性和封闭式管理；房屋的管理主要由行政部门或由单位所在单位提供 相关服务和费用，并进行相关服务工作。虽然房屋使用人支付部分的费用，但大 部分费用仍由国家或集体承担。物业管理则是市场经济体下的，具有市场性、经 营性开放式的管理；是在国家法律、法规和政策指导下，以物业服务合同为基准， 依照合同契约所列条款实施的服务，是专业化管理同业主自治、自律管理相结合， 物业管理企业根据相关规定服务费标准提供相应服务，由业主支付物业服务费 用。 ( 3 ) 服务管理的范围不同。传统的房屋管理仅限于对房屋、建筑物的维修 和养护；物业管理除了上述内容外，还根据业主的需要，提供相应的专项服务和 特约服务，进行多种经营，并对服务按照国家规定收取相应的费用的有偿服务。 ( 4 ) 主体地位不同。传统房屋管理是管理者按照自己的意志去管理，与住 户之间是管理与被管理的关系，住户不能选择管理者，很少有监督权；物业管理 第一二章i 苛饺物业管理现状引u 】题 则足业主和非业主使用人享有充分的自治权，物业管理企业与住户是平等的民事 法律关系主体，双方按照“平等自愿、等价有偿、诚实信用”原则通过平等协商订 立物业管理委托合同，共同对物业实施管理，双方是委托与被委托、服务与被服 务的关系。 三、高校物业管理的概念 有什么样的物业，就会有什么样的物业管理。高校物业管理是基于高校物业 所有权而产生的，并随着高校物业的分化而发生变化。高校物业的特殊性决定了 高校物业管理的方向、目标、体制、效益的不同与社会物业管理。 1 物业管理的概念 高校的物业管理是社会物业管理下的，依据高校物业的特殊法律关系和高校 本身特殊使命的物业管理。依据物业管理的定义，高校物业管理是指专门的管理 部门、机构受学校和师生的委托，依照国家有关法律法规、标准及合同、契约规 定，运用现代管理科学和先进技术，通过经济手段对物业实施统一的专业化管理， 并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，在服务中进行相互沟通与交流， 从而构筑一种和谐、健康向上的人文环境，推动学校整体进步。高校物业管理是 一种集管理、经营、服务、教育为一体的系统工程。具体而言，高校物业管理可 分为教职工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理三大 类。就其管理服务的内容而言，包括房屋及基础设施、公共设施的管理及房屋维 护与维修、庭院绿化、道路及水、电、暖等管理与维修；综合服务包括辖区内的 治安、环境卫生、生活服务等。另外还可以根据师生的特殊需要，提供其他专项、 特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。 2 我国高校物业管理特点 通过以上分析和研究，高校的物业具有物业的普遍性又具有其特殊性，决定 了高校的物业管理与社会物业管理具有相同之处，又有所区别。高校物业管理在 遵从物业管理的普遍原则和要求下，必须充分研究高校物业的特点，实现高校物 业管理专业化、规范化、法制化的发展。首先，高校物业管理是基于物权法 和物业管理条例规制要求和市场经济发展客观规律建设和发展的物业管理类 型之一。其次，高校物业管理必须按照其教育机构的特殊需要和复杂主体的要求。 高校的物业管理必须服务于教育主体在教书育人中目标要求，满足物业本身相关 6 西北人学硕i j 学位论义 联的不同主体在教学、科研、学习、生活中权利需求。通过服务性互动促进教学 科研的发展，进而取得经济效益的提高。第三，依据不同的物权，建立不同物业 管理体制和模式，实现分类管理，细化管理与服务目标。明确私有产权和公有产 权物业管理范围管理，对现实中产权相互交叉物业的管理和服务关系进行明析。 第四，按照高校校园物业服务和管理必须结合市场经济体制下的规范，即当地政 府物! 止收费管理办法和要求，制定和规范高校物业管理服务内容收费标准。在物 业管理企业的选择和合同签订必须以能够适应学校特殊要求为原则，在结构的设 计和机制建立和运行中，要发挥不同主体在物业管理中积极地监督作用，并作为 综合评价和奖惩管理的重要依据。第五，高校物业管理肩负着育人功能作用，以 保证校园稳定和保障教学科研工作的顺利这一基本要求。实现社会效益兼顾经济 效益。第六，高校的物业管理的技术的革新和改造是校方前期投资和建设后，交 由物业服务企业进行专业维护和管理的一种形式。而社会物业是一种企业投资的 形式，进行现代技术的革新和改造，在服务费中逐步收回成本和获取利润的。他 们之间存在着投资结构不同、管理模式不同、收费标准不同和目标要求不同的客 观现实，在运作形式、核算标准、质量要求上应区别对待。 2 2 校物业管理现状及问题 高校物业管理经历了传统住房管理、事业单位行政性物业管理和企业化物业 公司的经营性管理三种模式的不同的历史阶段。在历史的传承过程中，各高校普 遍采用“尊重历史，面向未来，结合实际，引入市场机制，实现高校物业管理社 会化发展”。在具体的变革中，各高校结合自身发展和资金状况，结合所处地域 的经济、政治、社会资源状况；同时考虑原后勤管理人员分流和人员素质状况和 人们对物业管理的接受程度等方面的实际，在普遍采取“内部行政性物业管理” 总体框架下采用校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和 校际联合模式等进行物业管理的实践。从十年的管理实践看，高校物业管理进入 高校，纠正了传统的后勤管理的弊端，提高了社会效益和经济效益，推动了高校 后勤管理社会化和市场化，构建了一支有专门技术和管理的经验物业管理队伍； 为高校物业化管理完全走向市场化提供了经验和物质准备。但还存在不完备的方 面： 第二章i 岛饺物业管。理现状j 问题 1 教职工住宅区的物业管理没有按照物权归属，实现进行有效管理，且规 范程度不高。房改后，高校住宅区的房产成为教职工物私产，按照物权法之 规定，应纳入社会化管理，按照社会化物业管理的结构和机制进行运作和发展。 但因高校绝大多数都是自建房，房屋建设年代久，管道线路老化严重，历史欠账 太多，维修和建设标准低，不能满足社会化管理的需求，其次由于售房款用于滚 动建设住房，造成公房出售后大修基金和物业管理专项基金到位率低；同时，由 于传统观念的影响，物业管理费标准低、收缴难度大，使社会化物业管理资金缺 乏足够的资金支持。第三，政府对高校住宅小区社会化物业管理缺位，导致物业 管理缺乏政府的监管、支持、政策上的保障。使剥离工作进展缓慢，即使有些高 校采用了社会化物业管理，其业主委员会组织机构的建设，业主大会的召开、议 事日程和议事范围等难以建立和有效运行。同时有些高校实行准物业管理，管理 队伍仍然是原后勤人员和机制。 2 校园的物业管理存在着管理泛化，不能按照教学、科研、实验和学生住 宿等方面物业的功能、服务对象、物业与使用人关系等方面的不同实行有效的分 类管理。教学楼、科研楼、实验楼、职工住宅、学生宿舍之间存在着功能、服务 的主体对象和与使用人关系方面有着较大的差异，应当在高校总体管理结构和机 制框架下，有所区别的实行不同的管理体制和结算模式。实现高校教书育人的终 极目标，使高校物业管理的社会效益和经济效益有效发展。 3 育人观念淡化。无论是由物业管理公司，还是高校后勤集团的实体( 或 中心) 参与的高校物业管理运行机制，都存在着重效益，轻管理和服务，淡化了 校园物业育人特殊要求，忽视了师生的特殊利益诉求，导致师生合法合理的利益 受到伤害。 4 物业管理结构建设不合理，重视学校和物业管理公司( 后勤集团) 的有 组织的自为管理，而忽视师生本身是高校物业管理主体的自在管理，管理制度和 契约合同不能正确反映师生的利益诉求，监督机制不健全、渠道不畅通，激励机 制和决策机制不能有效地消解社会效益和经济效益之间的不平衡的矛盾。 5 物业管理企业缺乏社会的管理机制，规范程度不高，管理与服务水平参 差不齐。物业管理是一个新兴的行业，政府对此类企业的管理规范、管理机构和 职业标准处在建设与完善中，同时此类企业也需要在市场经济中进一步成长，同 p q 北人学倾t j 学位论义 时许多高校的后勤集团不愿意或学校不愿意是后勤集团成为独立的法人组织参 与高校的物业管理。使高校的物业管理出现多层次、多实体、多元化形式。使业 主与物业公司冲突不断，师生意见纷纷；由于一些高校政企不分，产权不明，造 成核算模糊，竞争能力差，社会化程度低。 第三章依法完善扇校物业管理 第三章依法完善高校物业管理 通过以上分析，物业管理不同于房产管理，而高校的物业管理由于高校本身 的特殊性和物业关系的复杂性，决定了高校物业管理特殊性和多样性；高校物业 在其历史的发展过程中，客观上出现分化，按照物业的所有权性质来分，高校的 物业管理分为住宅区的物业管理和教学区的物业管理；按照校园物业服务功能的 不同分为：教学楼的物业管理、学生宿舍楼的物业管理、行政办公用房的物业管 理等。依据不同的物权和同类物权下的具体内容进行探索性研究，才能具有现实 性和可操作性。所以高校物业管理的探索依次进行分类讨论和研究。 3 1我国物业管理的法律渊源及法律关系的构成 高校物业管理要达到有效合理的发展和规范的运作体制，实现高校可持续发 展；就必须弄清楚高校物业管理对象物业本身所具有的特殊性关系内容，那 么首先必须清楚认识物业及物业管理法律依据和法律关系规定，才能理清高校不 同产权关系下主体、客体和同一主体下不同主题、客体的权利和义务及内容、要 求，才能进行分类管理和有效管理的探索与研究。 3 1 1 物业管理的法律渊源 我国物业管理法律渊源是以宪法和民法通则为基础，以条例和 物权法为主干，以行政法规、章程和地方性法规为补充的法律体系，旨在调 整我国物业管理的法律关系。其主要反映在以下法律及条文中： 首先在我国宪法第3 9 条中的有关规定“中华人民共和国公民的住宅不受 侵犯”等条文，是我国物业及物业管理前提和基础，也是物业及物业管理权利和 义务的保障。其次，在民法通则中的相邻关系制度规定条款；中华人民共 和国物权法( 以下简称物权法) 中区分所有权规定：合同法中的委托合 同制度；土地管理法、城市房地产法、城市规划法等法律中包括的有关 物业管理的强制措施性规范。是我国物业及物业管理的基本支撑。而行政法规中 华人民共和国物业管理条例( 以下简称条例) 、城市私有房屋管理规定等 法律中的舰定，是物业及物业管理的直接依据和调整主体。再次，行政规章的建 设部颁布的城市新建住宅小区管理办法及房改政策，地方性法规中针对当地 l o 两北人字坝j j 学位论义 无业和物业管理制定物业管理办法等。它们是我国物、业管理实施过程中的重要补 充和具体依据，在调整不同地区、不同经济结构及管理层次上具有积极而重要的 作用。 3 1 2 我国法律规定中的物、物业和物业管理的法律关系 “物”作为物权法的基本概念，在其第一章第二条中“本法所称物，包括 不动产和动产。法律规定权利作为物权客体，依照其规定。“本法所称物权，是 指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和 担保物权”。第一章第四条中“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受 法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。从而对“物”及“物”上存在的相关权利的 拥有性和不可侵犯性进行了明确的规定，是物业管理基础。而物业管理中的“物 业”是指“物”的不动产中的建筑物。具体地讲，我国现代社会中的物业管理的“物 业”，源于我国港澳地区对房地产的说法；而从现实普遍意义上的“物业”则是指 已建成的房地产，并更强调的是法律上以共有权为纽带、以各业主的专有权为核 - t b 的权力体系。在我国2 0 0 3 年9 月颁布施行的条例第二条将“物业”表述为“房 屋及配套的设施和相关场地”。由此法律层面上界定为“物业”。既以已存在房屋 为前提，单一的土地、公路、草场、水塘等不能算为物业。根据中华人民共和 国城市房地产管理法第二条第一款规定，“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物 和构筑物”，包括居有住房，如公寓、居民楼、别墅，还包括非居住房，如商业 楼、写字楼、医院、公共建筑物等。此处的“房屋”是一个集合概念，并非仅指单 独的某一栋楼，也可以是一个楼群或小区。其配套设施和相关场地主要指“为房 屋的配套的设施以及其他具备服务功能的设施，如供水、供电、采暖设施、停车 场、草坪、道路及活动场所等”。简单说，就是指为保证房屋征程使用和利用而 必须的保证其功能的附属用房和设备等。在2 0 0 7 年3 月1 6 同通过并颁布的物 权法，其在对物业管理界定时，进一步明确了明确了“物业”的范畴。物业是指 房产和地产相结合的各类建筑物及与这些建筑物相配套的设施设备和相关场地。 我国的物业管理管理源于建筑物区分所有权，建筑区分所有权界定为：区分 所有权是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关 系所产生的成员权共同构成的特别所有权。按照我国物权法第7 0 条规定：“业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共 笙兰至簦鲨塞董旦丝塑! ! 笪：些 有部分享有共有和共同管理的权利。”根据这一规定，建筑物区分所有权是多个 区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物是区分所有权人( 即业主) 所享有的 专用部分的专有权和对共用部分的共有权和管理权的总称。物业管理行使权从本 质上来说是建筑区分所有权人将其所有权能的一部分让渡给专业性物业管理人 形式的权利。 建区分所有权所规定的物权的特征是： 第一、复合性。它是由三要素构成的特别所有权，而一般不动产所有权，其 构成是单一的： 第二、专有所有权的主导性。在三要素中，专有所有权具有主导性。这表现 在：第一，区分所有人取得专有所有权时便取得了公用部分持分权( 共有所有权) 和成员权。第二，专有所有权的大小，决定区分所有权人共有部分持分权人共用 部分持分权和成员权( 如表决权) 的大小。第三，在区分所有权的设定登记上， 只登记专有所有权，而共用部分持分权和成员权则无须单独登记； 第三、一体性，即构成区分所有权的三要素必须一体，不可分离。即转让、 抵押、继承是三位一体的。他人在受让区分所有权时，也应当同时享有取得这三 项权利； 第四、权利主体身份的多重性。区分所有权因由专有所有权、公用部分持有 权及成员权三要素构成，所以，区分所有权人的身份，也是多重性。就其对专有 部分的所有权主体而言，区分所有权人为专有所有权人；就其对共用部分享有所 有权而言，区分所有权人为共有所有权人；就其对区分所有建筑物得以行使管理 权而言，区分所有权人为成员权人。而一般不动产所有权，权利主体的身份则是 单一的，不同时间有所有权人和共有权人的双重身份。 从以上分析可以看出，物业的所有权是物权的一种，物业所有权是物业管理 基本权利。物业所有权决定物业管理的存在和物业管理的本质和形式；物业所有 权的复杂性，决定了物业管理过程的复杂性和管理模式的多样性。物业法律关系 是以民事权利和民事义务为内容的法律关系1 。所以物业管理法律关系是民事的 一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。 物业管理法律关系作为法律关系的一种，是根据物业管理法律规范产生的、人们 张俊浩：民法学原理( i ：) ，中固政法人学版 l2 0 0 0 年1 0 月修订第三版，第5 7 页 1 2 p q 北人学坝i j 学位论义 在物业管理过程中形成的权利义务关系。 在现行物业管理法律体系下，物业管理法律关系的要素主要包括物业管理法 律关系的主体、客体和内容。 1 物业管理法律关系的主体通常情况下是指业主与物业服务企业，业主的 派生主体是业主大会和业主委员会，进而产生了业主与业主委员会的关系、业主 委员会与物业服务企业的关系。 2 物业管理的法律关系的内容：其是指关系主体在物业管理法律关系中所 享有的权力( 包括职权) 和承担的义务( 包括职责) 。不同主体的权利和义务有 着不同的规定。物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所 指向的对象，它直接反映了最核心的利益关系。 3 物业管理的法律关系的客体：按利益形式的不同可划分为物业、权力、 行为效果三类。关于物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规 定的不动产或房地产的实物及其包括的空间和环境。关于权力类作为物业法律关 系的客体，主要是指给予法律规定或当事人约定所设定的各种权利。关于行为效 果。行为效果可以使行为过程结束时显形的2 ，也可以是伴随行为过程产生和存 在的无形效果。 物业管理法律关系的主要特征：( 1 ) 物业管理管理关系是多重关系共同组成 的统一体。它并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和 管理物业的过程中形成的多重关系的组合。在这个多重关系中有主要关系和次要 关系之分，没有主要关系的发生，次要关系也不存在。( 2 ) 物业管理法律关系既 有平等主体间的民事法律关系，又有不平等主体问的行政关系。一般而言，物业 管理企业与业主管理委员会的关系是平等主体之间的民事关系，双方的权利义务 用物业管理合同的形式予以约束。另外，政府或司法机关对开发建设单位、物业 管理企业、业主、物业使用人在物业使用、维护、监控等方面存在着监管关系。 3 2 高校的物业及物业所有权变化 高校的物业是物业概念下一类特殊的物业，其是高校物业是指高校拥有所有 权的房产和地产相结合的各类建筑物及与这些建筑物相配套的设施设备和相关 2 如修缮维护行为的可见效果。 笙三至堡鎏塞董! 互! 丝塑些：苣堡 场地，并以共有权纽带、以专有权为核心的权力体系。从实物上看包括：教师住 宅、学生公寓、教学楼、图书馆、实验室、草坪、树木、道路、河流、公共场地 ( 足球场、篮球场或其他公共场地) 以及电梯、消防设施、给排水管线、供电设 施和线路等以物的形式存在的物业。从权力关系上看包括：学校集体的所有权， 师生员工的所有权、使用权、临时居住权、利用权、租用权及由此产生的其他相 关权利。再以上权力上集体所有权是核心权利，而其他权利依据核心权利而存在， 且相互交叉、互为依存的物业权利主体。之所以构成物业的复杂权力关系，是由 于高校是公共教育法人行政主体性和实现教学、科研、育人的目标所决定的，而 高校所拥有的物业是高校实现教学、科研、育人的目标的物质基础，具有保障性、 根本性作用。高校物业的安全性、完善性、功能多样性是保证高校教育事业发展 的规模、质量、可持续和社会稳定重要方面。 从以上高校物业的形式和所体现权力复杂性来看，其作为特殊的业主，是以 教育教学工作为中心，是培养人、教育人的事业性法人单位，物业管理对象所指 的“物业”一房产设施是服务于师生的教学、科研、实验、管理、生活、学习等 活动，物业与人的活动密切关联，从而使高校物业具有复杂关联性、混合性。高 校物业具有其不同与物业一般性的特点。 第一，高校物业是服务于教育、科研、育人目标的物业。由于其是服务于教 学、科研、实验、学生生活及学习活动，体现了师生不同活动和目标要求。即具 有一般物业“物”的属性，又要满足师生活动所需要服务的条件保证。再满足物的 完整功能性以外，还必须体现人的关系需求。 第二，高校物业所有权的可变性。高校物业所有权会随着房产政策和买卖的 变化而变化，引起高校物业所权的范围和内容的变更。 第三，高校物业功能和使用方式的不同，与物业相关联主体关系不同、内容 不同、要求不同。如：教学楼、实验楼、科研楼、图书馆、学生宿舍楼、行政办 公楼等由于使用主体不同和主体的多样性需求，决定了不同楼宇的体现的关系不 同和复杂性。还有在同一楼宇内，出现的租赁关系、借用关系，都会使物业关系 复杂化。 第四，高校物业具有维护稳定作用。高校楼字的安全性和基础设施稳定性， 都会于高校的稳定安全相关联。 1 4 两北人学硕i j 学位论文 第五，高校物业具有育人功能。从教学和育人的角度看，校园环境是隐性课 堂，学生通过校园环境得到潜移默化，获得更多的生活体验，产生人文精神架构， 从而实现育人的目的， 高校物业随着社会的发展，其发生了一系列的变化。在计划经济下，高校物 业是一种集体所有制下的所有权；但在市场经济体制下，物业所有权发生了一系 列的变化，特别在住宅房改制度下，房屋的所有权发生了转移，在住宅区内大部 分房屋成为单位职工的私有财产。这部分房产其虽然与完全市场下购买所的房屋 所有权存在着一定的差异，既就是房改房的土地占用费未纳入房产成本之中，但 其所有权性质与市场购买房屋没有本质的差别，既具有同等效力，仅在交易中需 要交纳土地占用费，并不影响使用权、收益权、分配权的行使。从而使高校原有 的整体物权分化为住宅物权的私有化和教学用房、试验用房及其附属物单位所有 两大部分。但是而在住宅区内还存在着部分按房改政策不能出售的学校所有权下 的教职工租住房屋和缴纳标准价费全产权的房屋。同时由于教学区住宅楼宇不能 出售，而形成在教学区内学校所有权下，教职工使用和继承的楼宇物业。从而形 成了现实状况下住宅区物业和教学区产权关系交错的现实。随着学科建设的发展 和科研合作的扩展，学校公用房使用范围出现多元化和多样化。 高校物业所有权的分化，从物权上来看，高校物业一分为二，一是高校教职 工经过房改而拥有所有权住宅物业：二是由学校作为事业法人实体拥有所有的公 共物业。 3 3 依法完善高校住宅区的物业管理 在第二章分析了高校物业的变化，明确了高校住宅区的大部分房产成为教职 工的私产。按照物权法和条例的规定及房改政策要求，结合社会物业发 展的现实和成功经验，笔者认为高校住宅区的物业具有社会物业管理的共同特点 和内容，物业管理实行社会化物业管理。 第一、按照社会物业管理的规范和要求，当地政府按照社区化管理的规定， 在原来家委会或准物业管理基础上，主导和联合校方和业主，成立业主大会和业 主委员会，进而制定资金管理、业主手册、业主委员会、业主大会等管理运作章 程制定和建设，在此基础上，由业主行使其权利和承担其义务，进行物业队伍的 丝：翌堡姿! 兰量塑丝塑些! 基：些 选择和监督，并制定资会运作规范和收费标准的议定。这是高校目前在住宅小区 管理普遍采用的模式。 第二、高等院校在此过程中，高校不再拥有对整个小区管理权。应对原有资 产进行明晰，保证住宅小区基础设施的完整性、可使用性和教职工生活的稳定性； 划清住宅小区的土地范围、辅助设施项目内容，并对小区内的水、电、暖线路进 行专门的整修和改造后，移交给业主委员会进行管理。同时，依照法律和政策规 定，足额及时上交大修基金和物业管理专项基金。协助政府做好小区物业管理过 程中问题的处理和处置。虽然进行管理的剥离，但高校在住宅小区内存在着部分 有产权的房屋，但接受社区业主委员会的管理，遵守管理章程，校方以业主身份 派代表参与业主大会，依照业主身份缴纳所有房产的物业管理费和维修维护费 用。 第三、住宅区的物业管理无论是社会物业管