广州南沙新区试点共有产权住房.doc

广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法根据住建委意见修改题目（征求意见稿根据肖处意见修改）二零一八年四月十日目 录第一章 总则1第一条 立法目的1第二条 定义与适用范围1第三条 管理职责2第四条 政府份额持有机构3第二章 规划建设与房源筹集3第五条 房源筹集方式3第六条 新建房源方式4第七条 盘活存量房源方式5第八条 土地供应5第九条 规划选址6第三章审核配售6第十条 申请对象6第十一条 申请流程6第十二条 分配程序7第十三条 配售过程的社会监督7第四章共有产权住房相关事项约定7第十四条 销售价格确定7第十五条 产权份额8第十六条 购房合同签订8第十七条 信贷优惠政策8第十八条 不动产登记8第十九条 使用约定9第二十条 限售期规定9第二十一条 上市流转10第二十二条 抵押管理11第二十三条 继承和赠与管理11第二十四条 物业服务费11第二十五条 维修资金11第五章监督管理12第二十六条 对房地产经纪人的要求12第二十七条 信息化管理12第二十八条 申请人弄虚作假的责任12第二十九条 违反使用约定的责任13第三十条 信用信息管理13第六章 附则13第三十一条 施行日期13广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）按照肖处意见修改第一章 总则第一条 立法目的为加快建设多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，进一步完善住房供应体系，规范共有产权住房建设和管理，结合本区实际，制定本办法。第二条 定义与适用范围本办法所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由开发建设单位按照有关标准开发建设，向符合条件人群提供，销售均价低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。本办法适用于本区行政区域内共有产权住房的规划、建设、筹集、配售、使用、退出以及监督管理。第三条 管理职责区人民政府负责建立本区共有产权住房工作协调推进机制，负责相关政策文件的修订、规划和计划的决策，跨职能部门的协调以及计划落实的指导和监督。区住房保障和房屋管理局负责组织本行政区域内共有产权住房建设、配售、使用、退出以及监督管理等工作。区国土资源和规划局负责本行政区域内共有产权住房用地规划保障，建设用地的供应以及新建共有产权住房项目建设工程规划许可审批和规划验收管理工作。根据肖处意见增加用地规划保障职能区土地开发中心负责本行政区域内共有产权住房建设用地的收储管理工作。区发展和改革局负责本行政区域内共有产权住房的统筹投资管理和价格监督检查工作。区税务局负责本行政区域内共有产权住房的税务征收和纳税信用管理工作。区金融局负责根据肖处沟通的意见，相关机构职能留空请各单位在征询意见时填上，并根据城市更新领导小组意见，增加了城市更新局的职能。本行政区域内共有产权住房购买人申请银行贷款协调工作。广州住房公积金管理中心南沙管理部负责根据肖处沟通的意见，相关机构职能留空请各单位在征询意见时填上，并根据城市更新领导小组意见，增加了城市更新局的职能。本行政区域内共有产权住房购买人公积金贷款保障工作。区组织部、建设局、城市更新局、国资局、公安局、财政局、民政局、人力社保局等相关行政部门按照职责分工做好相关工作。第四条 政府份额持有机构在区住房保障和房屋管理局下设立事业单位南沙区住房保障管理中心（暂定名，以下简称“区住保中心”）。区住保中心是本区政府建设和筹集的各类保障性住房、人才公寓和共有产权住房的运营和管理机构。区住保中心作为产权代持机构代表政府持有共有产权住房的政府份额，并按照有关规定负责具体管理服务工作。区住保中心可通过服务外包方式将共有产权住房日常服务和管理工作委托区属国有住房租赁和管理企业（平台公司）实施。区住保中心和平台公司的工作职责、运营、资金等管理规定，由区住房保障和房屋管理局会同相关部门另行制定。根据区里要求，增加了平台公司作为具体事务性工作实施单位的表述第二章 规划建设与房源筹集第五条 房源筹集方式多种方式筹集共有产权住房的房源。可以通过集中新建、开发项目中配建等方式筹集共有产权住房，也可以通过接管、盘活政府和国有企业存量房源等方式筹集。原则上以集中新建和配建为主，盘活存量为辅。做了文字上的修饰调整第六条 新建房源方式通过新建方式筹集共有产权住房的途径包括以下三种：根据住建委的意见，删除了“国有企事业单位等社会力量利用自有存量土地建设”的模式，根据区里意见，删除了BT模式政府自行组织集中新建。该方式是由区住房保障和房屋管理局或其委托机构利用储备用地直接组织开发建设。本区发展改革、环境保护、规划国土、住保房管等相关行政管理部门应当优先办理共有产权住房建设项目的相关手续。“限房价、竞地价”方式交由开发商建设。该方式是政府采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等途径出让共有产权住房建设用地，遵循竞争、择优、公平的原则优选开发商组织建设，并实行建设标准和工程质量承诺制。项目建成后由区住房保障和房屋管理局或其委托机构按限定房遵循相关流程价组织配售。根据区里意见，增加了“限房价、竞地价”方式开发商在普通商品住宅开发项目中配建。在商品住宅建设项目中配建的，应当按照规定在国有土地使用权出让文件中，明确配建比例和建设要求，并与商品住宅同步建设和交付。建成后，配建的共有产权住房应当按照土地出让合同约定，无偿移交给区住房保障和房屋管理局或其委托机构，由其组织配售。新建的共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。根据市住建委和住保办意见修改新建共有产权住房项目在办理规划审批前，需要取得区住保中心意见。根据建管处所提意见修改第七条 盘活将“挖潜”改为“盘活”，与上文对应存量房源方式通过盘活将“挖潜”改为“盘活”存量的方式筹集共有产权住房的途径具体包括以下三种：第一，从已配建的存量拆迁安置房划转。在普通商品住宅及城市更新项目（不含已纳入棚户区改造计划项目）中配建的拆迁安置房，在满足房屋征收需要后的剩余房源经相关部门批准可转作共有产权住房。其中市本级城市更新项目剩余拆迁安置房源划转需报市政府或其指定机构批准；区级城市更新项目剩余拆迁安置房源划转需报区政府或其指定机构批准。结合市住保办和区城市更新小组意见修改第二，从存量人才公寓划转。在区政府所持有的人才公寓满足需要的前提下，将剩余房源经区政府批准转作共有产权住房。根据市住保办意见修改第三，盘活国有企业存量住宅。通过协商收购等方式，将满足一定条件的国有企业开发建设的存在住宅转变为共有产权住房。第八条 土地供应政府组织集中新建和“限房价、竞地价”方式由开发商根据第六条修改建设的共有产权住房建设用地纳入本区土地利用年度计划管理。区国土资源和规划局根据办公室意见修改应当在安排年度用地指标时，单独列出共有产权住房建设用地指标，并予以优先供应。通过配建方式建设共有产权住房的，应该在土地出让合同中明确配建比例、建设标准以及收楼标准等。土地使用权出让合同中应该明确规定共有产权住房性质。第九条 规划选址共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。第三章审核配售第十条 申请对象 南沙区共有产权住房原则上以家庭为单位进行申请，重点解决区域内中高层次人才的居住需求；兼顾进驻本区的央企、重大开发投资和优先发展企业无房员工的住房需求；房源充裕情况下，申请对象范围逐步扩大至区内具有刚性需求的新入职无房职工。具体申请条件另行规定。第十一条 申请流程共有产权住房实行网上申请与线下提交资料接受审核相结合的方法进行申购，主要包括：发布申购公告、接受网上申请、线下资料提交、相关部门审核申购材料及公示审核结果等几个程序。具体申请流程另行规定。第十二条 分配程序新增的共有产权住房采取按批次集中摇珠配售方式进行分配。根据市住建委意见修订由区住保中心发布共有产权住房出售信息，组织配售工作，主要包括：组织不同层级（类别）申请家庭选房、选定房号后申购人在规定时间内和区住保中心及开发建设单位签订共有产权住房购买合同、签约备案等几个程序。具体分配流程另行规定。第十三条 配售过程的社会监督共有产权住房选房过程应由公证机关依法全程公证，主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督，并可以邀请社会公众现场监督。第四章共有产权住房相关事项约定第十四条 销售价格确定共有产权住房销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售价格应在出售前结合具体建设项目确定。定价应以项目开发建设成本和适当利润为基础，综合考虑申购家庭承受能力加以确定。第十五条 产权份额购房人产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；同一个项目内各单元产权份额比例均相同，不同项目产权份额比例可以不同；原则上购房人产权份额应超过百分之五十。政府产权份额由区住保中心持有。第十六条 购房合同签订申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、区住保中心签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、禁止出租等内容。共有产权住房交易合同示范文本由区住房保障和房屋管理局制定。第十七条 信贷优惠政策购买共有产权住房的，购房人可以按照相关规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。第十八条 不动产登记开发建设单位、购房人和区住保中心应当按照国家和本区不动产登记有关规定，向区不动产登记中心申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后，区不动产登记中心应向当事人核发不动产权证书，并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。不动产登记中需明确在限售期内共有产权住房不能“上市”交易、内部流转和出租等要求。根据市住保办意见修改第十九条 使用约定共有产权住房的购房人应当按照本区房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。共有产权住房购房人和区住保中心，不得将拥有的产权份额分割转让给他人；不得违反本办法规定，擅自出售、出租、出借共有产权住房。购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的，区住保中心可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。第二十条 限售期规定共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向区住房保障和房屋管理局提交申请，由区住保中心或其委托机构考虑到增加了平台公司，因此改为“区住保中心或其委托机构”回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。第二十一条 上市流转共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可上市转让将其所购买的房屋产权份额。流转方式有内循环方式和外循环方式等两种。现阶段采用内循环方式，考虑在房源充裕的情况下，逐步放开外循环方式。按照区里意见修改，简化为两种方式具体做法如下：（一）内循环方式流转。购房人在区住保中心建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。（二）外循环方式流转。在共有产权住房房源相对充裕的情况下，购房人和区住保中心经协商一致，可共同向其他符合本地住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。原购房人和区住保中心按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得完整的住房产权。第二十二条 抵押管理共有产权住房购房人在征得区住保中心（代持机构）同意后，根据委托方意见修改可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。第二十三条 继承和赠与管理根据区房产交易中心意见，增加了相关条款购房人均死亡，其共有产权住房产权份额的继承人符合共有产权住房购买条件的，可以直接作为房产继承；继承人不符合共有产权住房申请条件的，区住保中心（代持机构）可以按照依法分割共有物的方式，处置共有产权住房。由于共有产权住房购买人需要具备相应资格，原则上不允许购买人将所拥有产权份额赠与他人。第二十四条 物业服务费共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。第二十五条 维修资金共有产权住房购房人应当按照本区商品住宅专项维修资金管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。第五章监督管理第二十六条 对房地产经纪人的要求房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。第二十七条 信息化管理区住房保障和房屋管理局应当牵头建立全区统一的共有产权住房管理信息系统，为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务。第二十八条 申请人弄虚作假的责任弄虚作假的申请人，禁止其10年内再次申请本区各类保障性住房和政策性住房，并按以下情形处理：（一）已取得资格的，由区住房保障和房屋管理局取消其购买资格；（二）已签约的，开发建设单位应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任；（三）已购买共有产权住房的，由区住保中心责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给区住保中心后，由区住保中心退回购房款。第二十九条 违