（民商法学专业论文）小区地下停车场权属研究.pdf

小区地下停车场权属研究 同的权能，但必须是独立的空间。如果和地上建筑物连接在一起的则不宜认 定为是独立空间。因此，可以得出结论：地下停车场的权属是归全体区分所 有权人共有。 但是，本文的目的并不是要简单的得出这个结论，因为现实中许多案例 告诉我们，共有是一种效率比较低下的所有权形式，甚至是纷争之源。因此， 必须从提高效率的角度对共有权的行使方式作出一定的修正。笔者因此引入 了“共有部分专用使用权”理论，即在本来应该由各区分所有权人依其固有 的使用方法共同使用的共有部分上设定“专用使用权”，由特定人( 特定区分 所有权人或特定第三人) 专属独占使用。此等权利之根本目的，一方面实现 物尽其用，另一方面尽可能做到权属分明，以期减少争讼。按照这一理论， 我们可以在作为区分所有建筑物共有部分的停车场上为特定的区分所有权人 或第三人设置专用使用权，由这部分区分人对地下停车场进行使用。 这一理论在我国台湾地区已经比较成熟，并己在判例中得到确认，关键 在于这一理论能否与我国现行法律相兼容。笔者认为，在共有部分上设立专 用使用权，并没有突破物权法定原则，而只是通过债权的方式对共有物的充 分利用，实现资源效益最大化。这也是与现代物权制度债权化的趋势相符合 的。 但是由于物权法颁行不过数月，短期内不可能有大的修改。因此现 阶段可以考虑在其他方面进行一定的变通比如可以考虑由房地产监督管理 行政部门拟定商品房买卖合同的样本，在其中约定地下停车场归全体业主共 有。于登记方面，地下停车场也不宜单独登记，而应计入专有部分的分摊面 积中。 根据笔者的上述设想，我们也许能够从理论上作出解释，但这就对现有 的小区物业管理模式提出了很大的挑战，我们必须对小区真正的权力机构一 业主自治机构进行重新构建，来管理小区地下停车场的使用秩序。 构建业主自治机构有两个问题需要重点关注：其一是业主自治机构法律 性质及地位。依世界各国家或地区的通行做法，关于业主自治机构法律性质 及地位，可以概括为两种模式，即管理团体模式和非管理团体模式。所谓管 理团体模式，就是法律承认由全体业主组成一个组织，该组织也被称为管理 团体，由该管理团体对内进行管理、对外进行各种法律行为或起诉应诉。该 2 内容摘要 管理团体可以为法人，亦可以为非法人组织。在此模式下，区分所有权人会 议为最高意思机关，业主委员会则为执行机关。对这两者不必分别赋予法律 地位，只需对该管理团体的法律地位予以确定即可。所谓非管理团体模式， 就是法律没有关于区分所有权人管理团体的规定，只是通过一定的管理机关 进行管理。管理机关主要包括全体区分所有权人会议和区分所有权人管理委 员会，区分所有权人会议是意思机关，而通过全体区分所有权人选举出来的 区分所有权人管理委员会进行对内管理活动和对外的相关法律行为并参与相 关诉讼。其二是业主自治机构的管理规则。一般来说，业主的自治都是通过 管理规约来实现的。从规约制定的程序而言，规约是以区分所有权人的合意 为基础的，故规约实质上具有契约性；就规约之效力范围而言，规约效力不 仅及于订约的当事入，尚且对于特定的继受人有效力，此与一般的债权仅具 有相对性不同，因此规约亦具有团体契约的特点：最后，规约订立后，不因 区分所有权人之更替而影响其效力，就此而言，规约为区分所有人的自治规 则。因此，依照意思自治、契约自由的原则，规约的内容得由区分所有权人 通过业主大会自行订定，但不得违法法律的强制性规定，亦不得违背公序良 俗，或排除、变更区分所有权的本质。业主规约是区分所有人管理团体的最 高自治规范和根本性自治规则，所以不仅管理人的决议不得与之抵触，就是 区分所有人大会的决议也同样不得与之抵触。 关键词：物权法建筑物区分所有权停车场专用使用权业主自治 a b s u a d a b s t r a c t r i s ei nr e c e n ty e a r s ，l i v i n gs t a n d a r dw i t hp e o p l e ，t h ea u t o m o b i l ee n t e r sa f a m i l ym o r ea n dm o r e ，c o m p e t i n go fv e h i c l ep l a c eg r a d u a l l ya p p e a r sr i g h ta w a y f r e q u e n t l y b e l o n g i n gt oa b o u t h o u s i n ge s t a t ev e h i c l eg a r a g e ，e d u c a t i o n a lc i r c l e s r e a l i t yi se n g a g e di nab o u n d a r yn o to n l yi nt h eh o m e l a n da c c o u n t sd i f f e ra n d o p i n i o n sv a r y , a l s od i s c u s st h a tp r e t t ye n t h u s i a s t i ca b r o a d ( o v e r s e a s ) t ot h i s p r o b l e m w r i t i n gi s s u e st h em a i nb o d yo fab o o kf o re n f o r c e m e n tf o r m a l l yi n p r o c e s s ，”o w e r s h i pl a w ”b e h i n da l m o s tg o i n gt h r o u g hs e t b a c k s b el a w st u r nt o c a nb et e r m e dl i k et h i s ，o n es t o n eh a sr a i s e dat h o u s a n dr i p p l e s ，t h eg e n e r a lp u b l i c h a sg i v e n p r e t t yb i ga t t e n t i o na l lt ot h a tb yt h ep r o b l e mr e g u l a t i o nt ov e h i c l ep i a c e g a r a g er i g h t t h ed i s p u t ec o m p a r a t i v e l y , m i x i n gu p ，a r o u s i n gt h er e g u l a t i o n c o m i n gs a y ”o w e r s h i pl a w ”r e l a t i v e l yt ou n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c er i g h tc a t e g o r y i st h em o s t ，s p a c eh a v i n g i n v e s t i g a t i o n a n dd i s c u s s i o n t h e o r e t i c a l l y a l s o t h e r e f o r e ，t h ea u t h o rh a sc h o s e nt h i so n ep r o b l e mb e i n gt h em a i nd i r e c t i o n s t u d y i n g h o m ea n da b r o a do w e sap r o b l e mt h en o wa v a i l a b l er e s e a r c hr e s u l tq u e e n f a c et of a c e ，t h ea u t h o rf i n d st h a ti nh a v i n ga r r a n g e d ，h a v i n gc o m p a r e d ，m a n y a u t h o r sw o r ko fi nt h eh o m e l a n di sa n x i o u st or e a c ha l lu n d e r g r o u n d p a r k i n gp l a c e a f t e ra l lr e t u r nt ow h o s ec o n c l u s i o n ，h a v es u g g e s t e dt h a tm a n yj u d g eas t a n d a r d e v e na l s o ，b u th a v ec o m b e dd e f i c i e n c ym o s t l yt ou n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c er i g h t c h a r a c t e rt h e o r y t h ea u t h o rt h i n k s ，d i s c u s s i n gt h eu n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c e r i g h ti s ，s t i l ln e e dw h e t h e rt h i so n et h e o r e t i c a lf r a m ei n n e rc a nb et h a tt h ep e r s o n s e e k st oaa p p r o p r i a t el o c a t i o nt od i s c u s st h a td i s t i n g u i s h i n gp r o p r i e t a r yr i g h ti n t h eb u i l d i n ga f t e ra l l ；m a k i n gu s eo fb e s i d e s ，b e i n gs p a c eb e c a u s eo ft h e u n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c et og r o u n d ，d e a l sw i t hi fu p p e rc i v i ll a ws p a c er i g h t t h e o r yh e r ea p p l yt o h o wt oa p p l y1 0t h e r e f o r e t h i st w op r o b l e m sa r et od i s c u s s t h a tp a r k i n ga r ei sa d m i t t e da tg r o u n d h a v eb e e ni nc a r d i n ga l o n gt h i st r a i no ft h o u g h t ，a u t h o rt h i n k i n ga f t e rt h e l 盐! ! ! ! ! ! 丝! ! 壁堡! 型! ! 塑! ! ! 旦! 坐! g ! 竺型! ! 型竖! 唑! ! ! 竺! 堡! ! ! ! ! 唑! 塑 b u i l d i n gd i s t i n g u i s h e sp r o p r i e t a r yr i g h tt h e o r y a n d s p a c er i g h tt h e o r y ：i n d i s t i n g u i s h i n ga l lb u i l d i n g s ，t h eu n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c ee i t h e rb et ob e l o n gt o t h ee x c l u s i v ep a r t ，o rb cc i r c u m s t a n c eb e l o n gt ot h a tac o m m o np a r t ，n o t h i n g n e s s a r es i t u a t e db e t w e e nb o t ht h i r dk i n d b u t ，a n a l y s i sa c c o r d i n gt ot h ea u t h o r , b e c a u s e o ft h eu n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c en o wt h a tn o th a v i n gs t r u c t u r a li n d e p e n d e n t c h a r a c t e r ，n o th a v i n gu p p e ri n d e p e n d e n tc h a r a c t e ro ff u n c t i o nm o r e ，w h o s en o t h a v i n gt h ei m p o r t a n tc o n d i t i o nc o m p o s i n gt h ee x c l u s i v ep a r t s ，c a no n l yaw h o s e c o m m u n i t yb ef i x e df o rt h ej o i n tp o s s e s s i o np a r td i s t i n g u i s h i n ga l lb u i l d i n g su n d e r d i s t i n g u i s h i n gt h ep r o p r i e t a r yr i g h tt h e o r e t i c a lf r a m et h e r e f o r ei nn o wa v a i l a b l e b u i l d i n g r e a c h i n gt h eu n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c ef i g h tt h e r e f o r e ，a sam a t t e ro f c o u r s ei sc o m m o nb et o b e l o n gt ot h ee n t i r e d i f f e r e n t i a t i o np r o p r i e t a r yr i g h t p e o p l e t h em a i nb o d yo fab o o kp u r p o s ei s r e a l l yn o tt ob eg o i n gt or e a c ht h i s c o n c l u s i o ns i m p l e l yb u t ，t e l lu sb e c a u s eo fr e a l i t yi sh i tb ym u c hc 鸹e ，c o m m o n s o u r c eo fb e i n gac o m p a r a t i v e l yl o wp r o p r i e t a r yr i g h to fo n ek i n do fe f f i c i e n c y f o r m ，b e i n gad i s p u t ee v e n f r o ma n g l ee x e r c i s i n gg e t t i n go nt h es t i c kt or i g h to f c o m m o n ；w a ym a k e sc e r t a i na m e n d m e n tt h e r e f o r e ，b eo b l i g e dt o t h ea u t h o rh a s l e di n t o c o m m o np a r ts p e c i a lu s es e r v i t u d e t h e r e f o r et h e o r y , i st ob et h a tt h e s p e c i a l l ya p p o i n t e dd i f f e r e n t i a t i o np r o p r i e t a r yf i g h tp e o p l ei n t e r p o s e ss p e c i a lu s e s e r v i t u d e ，p e r s o nc a r r i e so u tu s a g eo nt h eu n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c ef r o mt h i s p a r td i f f e r e n t i a t i o np r o p r i e t a r yr i g h to nc o m m o np a r t p e r s o nh a so c c u p i e dt h e r i g h td i s t i n g u i s h i n g t h e p r o p r i e t a r yr i g h tp e o p l e o t h e ri nf a c ts i n c et h e s e d i s t i n g u i s hp r o p r i e t a r yr i g h t ，t h e yh a v ea l s on e e d e dt op a yt h ec e r t a i nf e et h e r e f o r e t h i so n et h e o r yi si na l r e a d yp a r a l l e lo u rc o u n t r yt a i w a na r e am a t u r i t y ，g e t a n dc o n f i r m a t i o na l r e a d yi nl e g a lp r e c e d e n t ，a tt h es a m et i m en e i t h e r ，c o n f l i c tw i t h o u rc o u n t r yc u r r e n tl a w se a c ho t h e r ，c a nt h i n kt h e r e f o r ed r a wl e s s o n s s i n c eb u t ”o w e r s h i pf o l l o w st h em o o ni s s u i n gn o tc o u n tf o re n f o r c e m e n t ”，t h es h o r t - t e r m i n n e rh a sb i gm o d i f i c a t i o ni m p o s s i b l y , t h e r e f o r et h ep r e s e n ts t a g ec a nt h i n ka s p e c t c a r r i e so u tc e r t a i n a d a p t i n g t oc i r c u m s t a n c e so t h e r t h ef o r mc o n v e n t i o t t u n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c ei np a s s i n gt h ef o r mc l a u s ea m o n gt h e mr e t u r nt of o r i n s t a n c e ，b e i n ga b l et o c o n s i d e rt h es a m p l eb o o ks u p e r i n t e n d i n gt h eb a r g a i n m a n a g i n ga d m i n i s t r a t i o nd e s i g n i n gac o m m e r c i a lr e s i d e n c i a lb u i l d i n gf r o mr e a l e s t a t e ，e n t i r ep r o p r i e t o rj o i n tp o s s e s s i o n i nt h ea s p e c tr e g i s t e r i n g ，t h eu n d e r g r o u n d 2 a b s t r a c t p a r k i n gp l a c ea l s oi si n a d v i s a b l e t or e g i s t e ra l o n e ，t h ea c c r u a le n t e r sb u te x c l u s i v e p a r ts h a r i n gc o v e r i n ga l la r e ao fm i d d l e a c c o r d i n g t oa u t h o r sa b o v e m e n t i o n e dt e n t a t i v e p l a n ，w em a y b e c a n s e c o n d a r yt h e o r e t i c a l l ym a k em a k ea ne x p l a n a t i o n ，t h i sh a sb r o u g h tf o r w a r dv e r y b i gc h a l l e n g et on o wa v a i l a b l eh o u s i n ge s t a t ee s t a t em a n a g e m e n tp a t t e r nb u tr i g h t a w a y ，w em u s tc a r r yo u ta g a i ns t r u c t u r eb u i l do nt h er e a lo r g a no fp o w e ro f h o u s i n ge s t a t ep r o p r i e t o ra u t o n o m o u sb o d y ，h a sc o m et om a n a g eh o u s i n ge s t a t e u n d e r g r o u n dp a r k i n gp l a c es i g m a t i s mo r d e n k e y w o r d s ：t h eo w e r s h i pl a wb u i l d i n gd i s t i n g u i s h e sp r o p r i e t a r yr i g h t p a r k i n gl o t ss p e c i a lu s es e r v i t u d e t h ep r o p r i e t o re x e r c i s e sa u t o n o m y 3 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人： 年月 日 1 导论 1 1 问题的提出 1 导论 近年来，我国私家车的数量惫剧增加，而小区的相关配套设施停车 场的发展速度却相对滞后，。因此源于小区地下停车场的纠纷屡屡发生。在物 权法出台以前，我国尚未有一部法律对停车场的权属问题作出明确的规定； 而一些相关的行政规章和地方规章，如停车场建筑和管理暂行规定( 公安 部、建设部1 9 8 9 年制定) 、郑州市停车场管理办法、杭州市停车场( 库) 建设管理规定、重庆市机动车公共停车场管理办法等，则带有浓厚的管 理色彩，基本未涉及权属问题。固这种情况为司法实践带来极大的困扰，法院 在处理此类案件时判决结果往往有很大差异。例如，在“南京市星汉城市花 园”一案中，南京市鼓楼区人民法院认为，星汉城市花园的全体业主应该享 有该地下车库的权益，判决开发商地下车库移交给星汉城市花园业主委员会； 而在上海发生的一起基本类似的案件中，上海市第二中级人民法院却认为， 开发商系地下停车场的所有人，物业公司与业主委员会在未经许可的情况下， 不得为处分、收益行为。四 。停车难已成为大城市一个突出问题。根据一份资料显示，全国3 6 个大中城市停车位满足率不足2 0 , 也就是说，我国城市每5 辆机动车辆只有1 个停车位。在北京市的2 0 0 万辆机动车中，有1 2 8 万辆为 私家车。而仝市各类机动车夜间停车位加起来不过8 0 多万个，缺口近5 0 万个参见刘心惠：破解都 市停车难 ，载于嘹复新闻周刊，2 0 0 3 年1 2 月8 日第4 9 期 9 柴景山：区分所有建筑附属停车位权属问题研究辊于武汉科技大学学报( 社会科学版) 2 0 0 5 年6 月 。两份判决所持理由比较具有代表性南京法院的判决理由在于：1 ，星汉城市花罔地下车库是公用配 套设施应由建筑物的所有人共同使用2 、土地使用权已分摊军令体业主，因此开发商不再享有十地 使用权也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权3 、江苏星汉置业有限公司无i | i ! 据证明地下车 库建设成本末纳入商品房的成本4 ，江苏星汉置业有限公司未取得销售车库的许可证明上海法院的 判决理由在于；1 、地下车库是住宅小区配套的附属设施，而不是公共设旋。但附属设臆并不必然归全 体业主共同所有2 开发商对地下车库已取得了产权证。3 ，业主不享有地下午库所有权，但依买卖 合同对小区的附属设施享有使用权参见张蓉：论住宅小区地下车库的权利归属 ，华东政法学院2 0 0 4 年硕士学位论文 小区地下停车场枞属研究 在历经数度修改后，物权法第七十四条终于确定了关于停车场、停车 位问题的表述方式。d 由于该法施行未久，因此这条规定能否解决现有的问题 还有待实践的检验。但是，这一条实际上回避了非常关键、但又非常敏感的 权属问题。既然物权法的价值定位于“定份止争”，那么这不能不说是一 个遗憾。如何在区分所有权制度的理论框架下厘清地下车库的权利归属，这 便是本文所试图解决的问题。 这里需要明确的是本文的讨论范围。现实生活中的小区停车场( 位) 大 致可以分为四种形式：住宅小区内独立建设的多层经营性停车场、利用住宅 小区内的空地划出的地面停车位、楼房首层架空停车场、地下停车场。根据 现有理论及立法，第一种停车场相当于一幢独立的区分所有建筑物，其权属 可以适用物权法第二编第六章的相关条文；第二种停车位的权属也已经 由物权法第七十四条第三款进行了明确，即归全体业主共有唯后两种 停车场的权属关系易让人混淆，立法亦不明确。而首层架空停车场之权属认 定类似于地下停车场，因此本文选择其中的地下停车场的权属问题进行分析。 1 2 相关文献综述 1 2 1 我国大陆地区文献 1 2 1 1 研究成果 物权法颁布之前，大陆学界对小区地下停车场的权利归属存在三种 主要的观点。一种认为其应该归全体业主共有；另一种则认为应该由开发商 o 物权法 第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内，规划用于停放 ( 车的车位、车库的归属由当事人通过出售、跗赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有 在此之前，物收法各草案稿中对返一问题的表述方式分别为：( 1 ) 2 0 0 5 年6 月，物权法草案( 三 审稿) ：车库的归属有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的。除建设单位等能够b e 明其享 有所有权外，属于业主共有( 2 ) 2 0 0 5 年1 0 月，物权法草案( p q 审稿) k 车库的归属，有约定的， 按照约定；没有约定或者约定不明确的属于业主共有( 3 ) 2 0 0 6 年8 月，物权法草| 粜( 五审稿) ：建 筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确 的，属于业主拭有( 4 ) 2 0 0 6 年1 2 月，物权法草案( 六审稿) t 建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库，应当首先满足业主的需要车位车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定 不明确的属于业主共有 o 事实上，物权法，出台以后，许多开发商型开始急于出售车库的所有权参见人民同谨慎面对小 区车位的突击抛售。h t t p ：f i n a n c e p e o p l e c o “c n g b 1 0 4 5 5 4 船5 5 5 h t m l 2 1 导论 所有；第三种观点则认为车库车位的归属应该由开发商与业主在合同中进行 约定。 持第一种观点的学者的主要理由在于：( 1 ) 地下停车场作为公共配套设 施，是建筑物的辅助设施。按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。由 于小区业主己经取得地上建筑物的所有权，及相应获得土地使用权，则作为 同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。( 2 ) 认为地下车 库从法律性质上属于住宅的从物，应当依附主物房屋一并出售、转移。圆( 3 ) 从成本角度来讲，开发商已经将车位成本分摊到建筑成本中去，由所有业主 共同分担此项费用，因此车位成为业主的共有物，开发商对业主共有的财产 无处分权。o 另外还有学者指出，只有双方在房屋买卖合同中约定了地下车 库属于分摊范围，地下停车场才能够作为共有部分分摊销售，否则就当视为 由独立的产权而单独出售。晷 持第二种观点的学者的主要理由在于：( 1 ) 停车场在建筑物内形成了一 定空间，由于停车场与其上面的房间有墙壁隔开，地下停车场四周的范围也 是明确的，并且具有独立的出入，所以已经成为与住房相区别的、独立的特 定物。只要房地产公司没有明确放弃停车场的所有权，就不能否认其对地下 停车场所享有的权利。对住户来说，不能因其购买了楼房就自然取得了对地 下停车场的部分所有权。 ( 2 ) 在法律上，认定物与物之间的关系类型与性 质主要审查其实质关系。作为配套设施的地下车库称，是为小区房屋的居住 目的而建设的，但是地下车库绝非一套房屋之必须( 如现代城市的水电、高 层楼宇的电梯) 。地下车库是相对独立的建筑物，与房屋是主次关系，而不是 法律上的主从关系，在房屋买卖合同中如无特别的约定，则不存在从物随主 物一并买卖转让的法律效力 此外，持这种观点的学者大多还认为，在承认 开发商权利的同时，也要考虑方便业主的生活，对前者进行一定的限制。o 第三种观点，即“约定原则”，以王利明教授为代表，认为车库车位应当 ”代兵、谷晓坤：居住小区地下停车场产权究竟该归谁，载于房地产行政管理) ，2 0 0 4 年第1 2 期 9 林金芳、刘明：车库纠纷期待权利归位载于中国房地产报 ，2 0 0 4 8 3 0 。参见钱小平、漆鲜萍：论地下车库权利性质及归属 ，载于南京审计学院学报，2 0 0 6 年第j 期 。陈照：小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定 ，资科来源于。中国民商法律网” h t t p ：m e c i v i l l a w c c n 。熊征：地下停车场的纠纷，载于中国中小企业，2 0 0 0 年第9 期。 9 王珏林、袁利平：对城市住宅区地下车库的产权法律浅析，载于长江建设 ，2 0 0 4 年5 6 期 。钱小平、漆鲜萍t 论地下车库权利性质及归属，戴于南京审计学院学报 ，2 0 0 6 年第l 期 3 小区地下停车场权属研究 由开发商和业主在买卖房屋时协商确定归属。主要理由在于：( 1 ) 根据约定 来确定归属，是对实践经验的总结。因为从现实生活来看，绝大多数业主都 是通过买卖或租赁、赠与合同来获得对车位、车库的所有权和使用权的。( 2 ) 将车库视为一种独立的财产，令其可以转让，有利于鼓励开发商修建更多的 车位、车库。反之，开发商则不愿意去修建车库。( 3 ) 有利于对地下空间的 利用，缓和土地资源的紧张局面，提高土地的利用效率，有利于社会财富的 创造。( 4 ) 通过约定解决归属，实际上是通过市场机制来解决纠纷，符合市 场经济的内在要求。( 5 ) 有利于对车库的有效利用和管理。物权法第七 十四条的规定也支持了这种观点。 但是，在双方没有约定或约定不明的情况下，如何确定车库权属呢? 有观 点认为，此时车库则属业主共有；母也有学者认为，此时可以理解为开发商保 留了车库的所有权，但这一问题还有待于法律法规进一步具体明确。 也有学者分析了地下停车场管理纠纷的形成原因，并提出了相应的对策。 还有人对现有观点进行了梳理，也对国外先进经验进行了介绍。但令人遗 憾的是，行文最后仅仅停留在“呼吁有关部门尽快立法”的层面上，也没有 提出更好的立法建议。 物权法正式出台后。各界对其第七十四条有关车库车位的规定给予 了高度的关注，纷纷撰文予以评析在肯定物权法的进步的同时，大家 也认为以下问题尚待完善：( 1 ) “首先满足业主的需要”这种宣言式的表达方 式，虽然体现了立法的倾向，但在实践中不容易操作。( 2 ) “约定”或许可以 提高效率，但是如果对“约定”不加以限制，可能会损害业主的权益。因为 开发商与业主虽然名义上是平等主体，但双方经济地位相差悬殊、信息占有 极不对称，业主实际上不可能获得应有的权益，最终会导致本条目的落空。( 3 ) o 王利明：中国物权法教程 ，人民法院出版杜，2 0 0 7 年5 月版第2 3 0 - - 2 3 1 页；王利明：论物权 法中车库的归属及相关法律问题 ，载于现代法学 ，2 0 0 6 年第5 期 o 比如物权法( 草案) ) 第六稿第七l 一六条规定；会所、车库的归属，有约定的按熙约定；没 有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有 o 参见：e 利明：中国物权法教程 ，人民法院出版社2 0 0 7 年5 月版，第2 3 1 页；赵春凯，邹劲松： 住宅区地下车库所有权初探 ，载于产业论坛 o 何欣荣、左佳：居住小区地下停车场管理纠纷探究 ，载于房地产与法律，2 b 0 4 年第8 期 o 徐乐德：地下车库的所有权归属研究，资料来源于。中国民商法律网” h t t p ：m c i v i l l a w c o m c a 4 1 导论 对权利登记问题规定不明。回 1 2 1 2 各地的相关规定 除了物权法第七十四条一个条文之外，目前，我国在停车场权属方 面尚没有全国性的法律规定，鲜有的规定也多散见于效力层次较低的地方性 法规或是政府规章中，且各地的规定也存在较大的差异。 ( 1 ) 上海 上海市已于2 0 0 6 年9 月1 日起正式实施的上海市城市地下空间建设用 地审批和房地产登记试行规定中包含了地下空间建设用地审批和权属管理 的规定，有利于加强对地下空间的建设用地审批和房地产登记的规范和管理， 促进地下空间的开发利用。规定中一是明确将地下空间界定为两种情形： 一类是结建地下工程，即同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程； 另一类是单建地下工程，即独立开发的地下工程。二是明确地下空间的土地 使用权范围：为该地下建( 构) 筑物外围实际所及的地下空间范围。三是明 确了地下空间建设用地的审批办法：结建地下工程随地面建筑一并办理用地 审批手续。单建地下工程的建设单位按照基本建设程序取得项目批准文件和 建设用地规划许可证后，应向土地管理部门申请建设用地批准文件。建设单 位取得建设工程规划许可证后，应当到土地管理部门办理划拨土地决定书， 或者签订土地使用权出让合同四是明确了房地产登记的办法：地下空间的 登记按上海市房地产登记的法规、规章和技术规范办理。房地产登记机构在 办理地下建( 构) 筑物的土地使用权初始登记时，应当按照建设工程规划许可 证明确的地下建( 构) 筑物的水平投影最大占地范围和起止深度进行记载，并 注明“地下建( 构) 筑物的土地使用权范围为该地下建( 构) 筑物建成后外围实 际所及的地下空间范围”。房地产登记机构应在地下建( 构) 筑物的房地产权证 中注明“地下空间”，属于民防工程的，还应注明“民防工程”，并记载其平 时用途。对该规定发布前经批准建造的地下建( 构) 筑物，可通过公告程序办 理登记手续。 。相关文章包括：唐阿样：地下车库产权需进一步明确，载于城市开发，2 0 0 7 年4 月号；粱天宁： 地下车库权属的法律问题研究，载于河南师范大学学报，( 哲学社会科学版) ，2 0 0 7 年7 月号：常 建新：关于地下车库( 位) 产权的思考，载于山东国十资源，2 0 0 7 年1 月号；黄言：论小醒停 车位归属权从物权法的角度。载于广两政法管理干部学院学报，2 0 0 7 年9 月号：于彦彦：浅 谈小区车位、车库的归属，载于法律适用，2 0 0 7 年第8 期：叶朋：住宅小区停车场所产权问题研 究，载于江苏科技大学学报( 社会科学版) ，2 0 0 7 年6 月号，等 5 小区地下停车场权属研究 ( 2 ) 北京 根据北京市国土资源和房屋管理局发布的关于室内机动车停车位销售、 测绘、产权登记有关问题的通知( 以下简称通知) 规定，自2 0 0 3 年1 月 1 日起，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位，销售的室内机动车 停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有 权证。此外，通知还对车位( 库) 的规格、销售的计价单位、产权证的办理 都有了具体规定。 ( 3 ) 深圳 深圳经济特区房地产转让条例第十三条规定：房地产首次转让合同 对停车场广告权益没有特别约定的，停车场广告权益随房地产同时转移，有 特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。对该条可 以理解为：如果开发商与业主双方无协议则停车场产权应随房地产转移，属 业主所有，但如果双方有约定则以约定论。因此，在深圳几乎每个购房者在 签订购房合同时都会被要求与开发商签订一张“附表四”，其内容是承认包括 屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场等公共设施的所有权应该归开发 商所有，被称为霸王条款。 ( 4 ) 杭州 在2 0 0 5 年1 月1 8 日生效实施的杭州市住宅区配套公建建设管理暂行 规定第五条第( 四) 项规定，住宅区内的停车场地分为地面、半地下、地 下停车库和地面停车场车位配置标准为：户型建筑面积在1 5 0 平方米以上 的，不少于l 车位户；户型建筑面积在1 0 0 1 4 9 平方米的，不少于0 7 车位 户：户型建筑面积在8 0 - 1 0 0 平方米的，不少于o 5 车位户；户型建筑面积 在7 9 平方米以下的，不少于o 1 5 车位户。住宅区停车泊位配置标准的1 0 应作为临时公共停车泊位，不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无 偿移交给业主委员会，由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区， 由社区居民委员会负责管理。 杭州市的做法是强制房地产开发商为小区的业主配套建设一定比例的车 位( 库) ，而且是归业主所共有。但是超出配套比例的车位( 库) 怎么处理没有 。代兵，谷晓坤：居住小区地下停车场产权究竟该归谁，载于房地产行政管理。2 0 0 4 年第1 2 期 6 1 导论 规定。 1 2 2 海外相关立法及学说。 1 2 2 1 日本 日本由于国土狭小，却又人口密集、经济发达，导致停车问题格外突出， 在其国内亦为学界和实务界关注之焦点。 对于停车场之权利归属问题，日本国内学说及昭和5 6 年以前之法院所作 判例存在两种不同的意见：( 1 ) 认为停车场为专有部分，此为多数学者之观 点；( 2 ) 认为停车场为公有部分。o 对此分歧，日本最高法院于昭和5 6 年6 月1 8 日之判决中表明了支持专有部分见解的立场。必须指出的是，为了对这 一问题作出完满之判决，日本最高法院专门对现行建筑物区分所有权法关于 专有部分之成立必须满足构造上之独立性与利用上之独立性两项要件作出了 新的解释。 首先，关于构造上之独立性，只要其范围明确，而其四周是否完全隔断 在所不问。其次，关于利用上的独立性，最高法院认为，就算其间有共用设 备，但是只要满足三个要件，其在利用上仍然被认为具有独立性：( i ) 共用 部分仅仅占该建筑之小部分，其余部分能够提供与独立的建筑物没有实质性 差别的排他性使用技能，( 2 ) 他区分所有者对共有设备之利用、管理，不会 对上述排他性使用产生特别限制乃至于妨碍，( 3 ) 将此作为停车场使用，不 会对共用设备之保存及其他区分所有者的利用产生影响。 但是，日本学界对此裁判及其依据一直持批评态度。他们认为，关于停 车场问题，通过“共有部分之专有使用权”法理来处理是最为妥当的。即在 共用部分上，由特定区分所有权人于设定日的利益范围内对共用部分享有使 用权，其他区分所有权人于不妨碍专用使用权范围内，亦可以利用专用使用 权之客体。这样，即能够从法理上获得圆满之解释，实务中亦容易操作。 1 2 2 2 美国 。曾梦卿：小区车位( 库) 权利归属研究 ，郑州大学法学院2 0 0 7 年硕j ：学位论文。第1 2 1 5 页 。本文此部分主要参考了陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社，1 9 9 5 年版 。参见陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究) ，法律m 版社1 9 9 5 年版，第1 6 8 页 。丸山英气：关于区分所有之最近的动向 第2 8 1 页转引自陈华彬：现代建筑物区分所有权制度 研究