（民商法学专业论文）《物权法》中小区车库权属问题研究.pdf

硕士学位论丈 m 人s t f r st l lf ，s l s 内容摘要 随着小区管理的进一步完善和私家车的增加，在小区内停车的问题已经成为了一 个急待解决的现实问题。在小区停车问题的解决上，已经颁布的物权法做出了相 应的规定，但远远不能满足现实生活中种种复杂情况。在实际中有所解决的是停车位 的归属问题，但鉴于停车位和小区的地下车库存在较大差异，小区车库的归属需要引 起重视。 要解决小区车库归属的基本问题就要理解小区车库的基本属性。理解基本属性， 首先要明确的概念是建筑物区分所有权。在建筑物区分所有权理论中，共有物和区分 物的准确理解，才能将小区车库明确定性定位，从而在理论上找到解决的依据。小区 车库归属的解决也牵涉到多方面的利益。小区车库的归属并不是一种纯商业关系，但 它也涉及到了投资与受益关系。此外，在确定小区车库归属时还需要考虑到，小区车 库的归属不仅仅关系到业主的利益，还关系到国家和公共利益。 确定小区车库的归属，既要立足于我国国情，也要汲取别的国家及地区的立法经 验。从美国的强制性规范立法说、日本屋内屋外立法说、法国的法定义务说和我国台 湾地区的比较法考察中，可以获得许多帮助，虽然各国和地区的立法不尽相同，但同 样都可以给我国解决这个问题以很好的启发。当然不仅是从别国的立法中我们可以得 到启发，从我国的物权法的法条分析中，也应该得到启示。我国物权法第七 十条表明了建筑物区分所有权的重要地位，第七十二条则明确表明小区业主对停车位 享有权利并承担义务。在物权法第七十四条中，更是要对首先满足业主需要和其 他场所等概念作出准确的理解。更有对此款作出结合实际情况的分析。 从对物权法中有关相关法条的分析中，提出对小区车库归属的立法完善意见。 确定小区车库为建筑区分物中的共有部分，确定小区车库与建筑物的主物与从物的关 系，确定小区车库的归属还要确定其涉及到的利益关系。兼重业主和开发商的利益， 还要注重公共利益。另外就是，要选择强制性的规范来确定小区车库的归属问题。对 于小区车库的归属问题，大体上有三种观点。即：小区车库归开发商所有、小区车库 归国家所有、小区车库归业主所有。每一种观点都有其一定的道理，但也存在着理论 和操作上的不足。要解决小区车库的归属问题，首先，基于小区车库牵涉到国家和社 会公共利益，法律必须对相关问题作出规定。其次，在约定的效力得到法律的承认后， 法律还必须有更详细的规定。这就代表着，法律要明确规定约定的主体、时间和方式。 基于小区车库牵涉到国家和社会公共利益，法律必须对相关问题作出规定。法律应该 明确规定车库归属可以通过开发商和业主的约定来确定。这应该是在复杂现实情况中 解决小区车库归属的最佳方案。因为约定本来就是实行性较强，而较难判断的。如果 法律不给出明确的标准，很容易被钻空子，侵害到业主或丌发商的利益。法律还需要 明确规定的是，在没有约定或约定不明的情况下，小区车库归属该在如何确定。物 权法虽然规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过 出售、出租或者附赠等方式约定。但从现行房地产法律法规看，对包括地下停车库( 位) 在内的地下空间使用权、地下建筑物进行登记缺乏法律依据。这方面还需要法律的完 善。 最后，法律还需要明确规定的是，在没有约定或约定不明的情况下，小区车库 归属该在如何确定。一般来说，在此种情况下，应当是视作开发商承认了业主对小区 车库的共有。物权法虽然规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归 属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。但从现行房地产法律法规看，对 包括地下停车库( 位) 在内的地下空间使用权、地下建筑物进行登记缺乏法律依据。所 以必须要完善小区车库的产权登记制度。 关键词：小区车库归属建筑物区分所有权 业主权利 ： 硕士学位论文 m a s l f r st 1 1 e s l s a b s t r a c t w i t ht h e i m p r o v e m e n to f t h em a n a g e m e n ta n dt h ei n c r e a s eo f p r i v a t ec a r si nt h e p a r l ( i n gd i s m c t ，p a r k i n gt h ec a r sh a sb e c o m eap r e s s i n gp r a c t i c a lp r o b l e m s p 砌( i n ga r e a i nt h es e t t l e m e n to ft h ei s s u e ，h a sp r o m u 】g a t e dt h e ”p r o p e r t y r j g h t s ”a 1 1 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位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的 道路获知其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。在该条文的规定中，停车 位的权属可以由约定而定。但这一规定并不能从根本上解决小区车库的权属纠纷。 民事法律规范的核心任务为协调利益关系，立法者总是根据利益关系的不同类 型，设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系从总体上来讲，主要包括以下三 种类型：民事主体之间的利益关系、民事主体与国家利益之间的关系、民事主体的 利益与社会公共利益之间的关系，对于民事主体之间的关系，在通常情况下，会采 取任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整；对于民事主体的利益和国家利 益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。首先应明确小区车库权属 之争所属利益的性质，即其调整的利益为民事主体之间的利益，还是民事主体与国 家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间的争议，则应该运用任意性、倡导性 或混合性的规范去调整；如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系，则 应该运用强制性规范进行调整。 关于停车位权属问题的研究是从物权法草案开始就有学者讨论的。有的学者将 美国法中的住宅小区车库及停车位的相关规定拿来作为比较，同时提出相关的建 议。也有的学者结合我国台湾地区立法提出了结合我国现实的一些建议。 小区车 库的归属存在较大争议，不仅是因为它与小区业主的生活息息相关，更因为小区车 库归属法律上的解决，在一定程度上代表着法律的倾向，表明法律更会侧重哪方面 利益考虑，明确小区车库归属问题确定所牵涉到的利益问题，并分清关键问题，也 是解决小区车库归属所必须考虑的。通过对各国及地区关于小区车库立法的比较法 考察，我们可以得出，在不同的国家及地区中，由于实际情况的不同，每个国家和 地区所采取的法律规定不尽相同。虽然我国的情况无法和所有国家和地区相似，也 不是所有的关于小区车库的法律规定都是完美的，但通过对各国及地区同我国的比 较，还是能够取长补短，对我国法律的进一步完善有一定的帮助。我国物权法 中，有专门对停车位问题的规定，从此条法条上可以看到法律对停车位问题的价值 硕士学位论文 m 人s t f r st l i e s i s 取向，可以更好的理解物权法的法律精神，从而更好的解决小区车库的归属问 题。但理解一个法律条文，并不是单单从条文本身入手，那样会比较片面比较狭隘。 从法条形式上可以看出，在业主的建筑物区分所有权这一章中，所有的法条都有其 连贯性，是需要结合理解的。 硕士学位论文 m a s t l ：r st i e s l s 一、小区车库归属的理论分析 ( 一) 停车位与小区车库的鉴别 小区车库的归属是现代建筑物区分所有权制度中的重要问题。在我国物权法制 定过程中以及物权法颁布后，这个问题都是关注的热点问题之一。这不仅仅是小区 居民的切身利益问题，也是城市化进程中不得不面对的一个关键问题。 我国现行的物权法规定，建筑物区划内的规划停车位和小区车库，遵循保 障业主需要，通过约定所有权或使用权的方式来明确其归属及使用。但是由于停车 位与小区车库的类型存在较大差异，应该对不同类型的停车场地分别对待，这样才 能真正从权属性质上得出合适的结论。所以停车位与小区车库的鉴别是解决问题的 理论前提。 停车位：一般指的是地面停车位。地面停车位是经政府发出的建设工程规划 许可证批准同意，在商品房小区地面上直接设置的停车设施。地面停车是一种最 直接，最实用的停车方式。在现阶段，我国城镇住宅小区中大部分车辆停放是采取 地面停放方式。在中低档小区中，大多是地面停放，这样均匀分布，投资少，见效 快。地面停车最常用的是居住区干道路边，住宅前后院空地停放和室外以及比较少 见的住宅底层架空停车等形式。哪 小区车库：有些停车位是按照国家的最低标准要求而建设的，但建设部发布的 城市居住区规划设计规范第8 0 6 条规定：“居民汽车停车率不应小于百分之十， 居民区内不宜超过百分之十，居民停车场库的布置应留有必要的发展余地。”根据 这项最低标准，在居民小区车库的建设过程中，开发商是需要建造一定规模的车库， 才能达到规范的要求的，这是小区车库存在的法定原因。当然，不仅是因为法律的 规定，小区车库能和停车位同时并存，最大的优势在于小区的地下车库可以有效的 利用空间，同时在高层住宅地下建造成片车库，住宅电梯可以直接深入车库，可以 大幅度的缩短车库与住宅之间的步行距离，并可以完全的避免室外气候对汽车的影 响，最大限度地体现汽车的优越性，另外还可以增进小区内部规划的绿化面积增进 小区环境的美观，提高居住区的环境质量。 陈鑫：建筑物区分所有权，中国法制出版社2 0 0 7 年版，第3 9 页。 ： 硕士学位论文 m a s t e r st l e s l s 对于小区内停车位与小区车库的归属，不能一概而论。其中，停车位的权利归 属，是已有定论。小区内停车泊位所有权属小区全体业主。w 这是由于：首先，开 发商在投资开发小区时，停车位与住宅楼并没有本质的区别，都是开发商所开发土 地面积的组成部分。在小区开发完毕，开发商会将停车位以及没有楼盘占据的地方 的面积，将其计为公摊面积，计入房屋的价格。所以从这个角度而言，停车位应属 于全体小区业主所有。其次，居民购买商品房的最终目的是正常的居住和生活，所 以除了产权证注明的建筑面积外，还要有能够使这套住房居住功能正常发挥的一系 列附属和配套设施。如果缺少了这些附属和配套，房屋的居住功能就不完整。而停 车位是作为公共配套设施存在的。所以小区居民是其受益人，产权也应该属小区居 民所有。但小区车库的情形就比较复杂。首先，地下车库的修建来源不确定。有可 能是开发商依据防空洞修建的，也有可能是开发商为了停车而专门修建的。其次， 车库是开发商超标准和义务投资建设的，是开发商自行决定建设的，所以在使用归 属与权能上确实存在不易确定的方面。 物权法中，对停车位实际已有定论，目前存在争议也需要解决的就是小区 车库的归属问题。 ( 二) 小区车库的法律属性 小区车库的归属纠纷不断出现，因为无论是法律上或现实中，人们对小区车库 的法律属性认识不清。小区车库的归属究竟如何，如何确定小区车库的归属，都需 要从小区车库的法律属性开始分析。 从小区车库的基本法律性质的角度分析，需要明确的是小区车库是否可以作为 独立的民法客体物。传统民法理论认为作为民法客体的物具有以下特征：第一，独 立于人体之外；第二，并不是供过于求的，即具有稀缺性；第三，有使用功能。从 这三点来分析小区车库，可以看到：小区车库当然是独立于人体之外的，并不附属 于人，它是有独立性的建筑，从整个小区业主的需求来看，小区车库也的确有其稀 缺性，最后，小区车库供业主停放车辆的使用功能也是非常明显的。所以从这个角 度来说，小区车库的确是属于民法客体的。是可以独立交易的物。圆 而在现实中容易引起混淆的是，小区车库的存在是不可能完全独立于小区的。 所以不能单纯以是否民法上的客体来对小区车库的归属作出判断。由于小区车库在 。河山、刘新林：物权法实用问答，群众j j j 版社2 0 0 7 年版。第1 4 0 页。 。张陈帅、张更全：小区车库归属i u j 题研究，广西政法管理干部学院学报，2 0 0 6 年第5 期。 4 硕士学位论丈 m 人s t e r st l e s l s 使用方式范围与功能上的复杂性，对其法律属性还需要从建筑物区分所有权等角度 理解。 ( 三) 建筑物区分所有权的共有与专有 世界各国都己取得一种共识，即一种法律的发展，总需要研究和利用其他法制 解决类似问题的方法。这样不仅是有益的，甚至是不可避免的。建筑物区分所有 权，是民法上的一项重要的不动产所有权。建筑物区分所有权概念由日本首创，为 日本、中国、中国台湾地区采用。圆建筑物区分所有权性质独特。首先，这种权利本 身就发端于法律的独特创制。尽管如上所述，建筑物区分所有权的构成具有组合性， 但它并不是两种或者三种权利的简单累加，而是物权法所创设的一种新物权类型， 具有独特的内容。对此，葡萄牙学者马斯奎塔( m e s q u i t a ) 有精确的表述：虽然所有权 及共有的规定足以解析整个分层所有权制度，但该制度绝对不等于将上述两种权利 并列：它是一种新的物权，是物权的一个新的类型。 假如分层所有权只是无改动地 将法律承认的其它物权制度的并列或累加，则人们可以自由地创设这种性质的制度， 而不违反类型法定原则。但区分所有权并不是单独所有权与共有权的相加。唧如此 分析，建筑物区分所有权绝对称得上物权法定原则的一个经典范例。它是由专有所 有权共用部分持分权和成员权三要素所构成的特别所有权。在建筑物区分所有权的 三要素中，专有所有权具有主导性。但此三要素具有一体性。构成区分所有权的三 要素的专有所有权，共有权和成员权必须结为一体，不可分离。所有人是同时取得 这三项权利的。此外，区分所有权人的身份，也具有多重性。但，由于对小区内房 屋等区分所有权性质的不同，区分所有人所享有的权利也是不同的。对解决小区车 库的归属问题，也必须确定区分所有人对其所享有的权利的性质。 1 建筑物区分所有权的共有权 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律合同以 及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的土地使用权 及公用设施等所共同享有的财产权利。 共有部分所有权的客体为共用部分。根据 罗伯特霍恩、海冈科茨、汉斯g ：德国民商法导论 杨长泉：论我国物权法中的建筑物区分所有权制度，东南民族师范高等专科学校学报2 0 0 6 年第2 期。 唐晓晴：澳门分层所有权制度论略；蔡耀忠：物权法报告，2 0 0 5 年 王利明：论业主的建筑物区分所有权的概念，当代法学，2 0 0 6 年第9 期。 王利明：物权法教程，中国人民大学出版社2 0 0 3 年版，第2 0 l 页。 5 硕士学位论丈 m a s t e r st i e sj s 不同建筑物的具体情况，共有权可以分为法定共有和约定共有。法定共有是指从性 质上属于维持建筑物本身牢固安全与完整的部分和性质上属十区分所有权人共同 使用的部分而由法律设定的共有权。前面包括地基、外墙、楼顶梁柱等部分，后者 包括大门、楼梯、走廊、电梯、供水供电等系统。约定共有权是指区分所有权人通 过商议，将可以设定专有权的部分设定为共有。关于共有权的性质，传统理论有共 同共有、总有和按份共有三种学说。共同共有为日本的通说，按份共有为我国台湾 地区的通说。对此，我国学者主张将按份共有与共同共有区别对待。王利明教授就 认为：对共有部分的权利既不能简单认为是共同共有，也不能简单认为是按份共有， 应根据具体的使用情况来确定。陈华彬教授也认为：对于区分所有建筑物共用部分 之性质，不应一概而论，而应分别依区分所有建筑物之不同类型而予确定，或属按 份共有，或属共同共有。 在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享 有的单独所有权是密切联系在一起的。共有权人享有对共用部分的使用权，收益权 和对共用部分之单纯的修缮改良权。当然，共有权人也承担着相应的义务，即需要 按共用部分之本来用途使用共用部分，分担共同费用和负担，维护和保存共用部分。 从内容上看，区分共有所有权的权利较为广泛：一为全体区分所有人对建筑物 整体所共同享有的权利义务；二为对建筑物之一部分所共同享有的权利；三是一部 分区分所有权人因于一共用部分上设定专用使用权而产生的权利义务；四是因对建 筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利义务。 2 建筑物区分所有权的专有权 专有所有权，又称专有权或特别所有权。锄专有所有权的性质，通说认为是一 种空间所有权。专有所有权的客体是建筑物中的专有部分。专有部分，指在构造上 能明确区分具有排他性且可以独立使用的建筑物部分。所以，构成专有部分，需要 具备：首先是构造上的独立性。指各区所有部分有客观明确的事实区分。具体而言， 指的是一专有部分与另一专有部分在建筑物的构造上能够被客观直接的区分出来。 其次，是利用上的独立性。是指各区分部分不仅是依附于建筑物上的，而是和建筑 物一样能够独立存在，能够独立发挥自身的作用，且具有能够满足一般生活目的的 作用。这也表现在两方面：一方面是该部分可以单独使用，另一方面是有独立的经 济效用。 o 陈华彬：现代建筑区分所有权制度研究，法律出版社，1 9 9 5 年版，第1 2 4 页。 张文显主编，法理学，高等教育出版社、北京大学出版社1 9 9 9 年版，第7 3 页。 。陈华彬：物权法，法律出版社2 0 0 4 年版，第2 7 0 页。 6 另外，需要确定的是，专有权的处分权要受到共有权和成员权的制约，但作为 一种复合权，它具有一体性的特点，具体而言就是指构成区分所有权的专有权和共 有权不可分。另外，在建筑物区分所有权的结构中，专有权是为主导的，区分所有 权人拥有共有权的前提是拥有专有权，专有权标的物的大小决定共有权的应有份 额，处分专有权的法律效力当然及于共有权和成员权。 3 业主的共有权 业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建 筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离 性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，但业主的共有权也是 不可忽视的权利。共有部分所有权是建筑物区分所有权人按照法律规定，对建筑物 的共有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。它与专有部分所有权共同构成 了建筑物区分所有权制度的两大灵魂，即共同性灵魂和单独性灵魂。其中，专有部 分所有权是共有部分所有权的前提和基础，业主转让其专有部分则其享有的共有部 分所有权应当同时转让。因此，专有部分所有权是主权利，而共有部分所有权是从 属权利。共有部分管理权和共有部分所有权是两种不同的权利。共有部分管理权是 为保障共有部分所有权的有效行使，而对建筑物的共有部分及共有人之间的关系进 行管理、协调的权利。业主可以通过自行管理和委托管理的方式来行使共有部分管 理权。同共有部分所有权一样，如果业主转让其专有部分所有权，那么其享有的共 有部分管理权应当一并转让。 业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作 特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、 水电气管线等共有部以及对物业管理用房、绿地、道路、公用设施等共有部分享有 占有、使用、受益或者处分的权利。 对共有部分的使用权：一般存在三种方式。第一种是随机使用，如乘电梯；第 二种是轮流使用，如健身设置、洗衣房；第三种是固定专用，如共用停车场。 对共有部分的收益权：业主对小区内属于共有的部分是可以行使收益权的。最 典型的就是对楼顶、外墙和电梯等发布广告的收益。上海市居住物业管理条例 第三十二条规定：“利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使 用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准 的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。按照前款收取的经营性设施设 置费用应当纳入物业维修基金。”从该条例可以得出，利用小区内部的共有部分做 7 ，f ：_ ：- 、 硕士学位论丈 m 人s t e r st i e s i s 广告等经营性设施的，要经过严格的程序并有严格的限制。在实际中，可以召开业 主大会决定，也可以通过业主委员会决定。 对共有部分的处分权：对共有部分的处分主要包括增建、改造和转让。这项权 利必须由所有的业主共同决定，任何业主都无权单独行使。 ( 四) 小区车库归属利益分析 小区车库的归属存在较大争议，不仅是因为它与小区业主的生活息息相关，更 因为小区车库归属法律上的解决，在一定程度上代表着法律的倾向，表明法律更会 侧重哪方面利益考虑，明确小区车库归属问题确定所牵涉到的利益问题，并分清关 键问题，也是解决小区车库归属所必须考虑的。 从现实及法律上看，对小区车库的归属所反映出的利益关系，有以下观点： 1 非商业关系 每个车库在建成的时候都会有确定的用途。不可否认，在现实生活中，除了大部 分小区的地下车库，还有很多商业车库，商业性车库是以营利为目的而建成的，通过