（设计艺术学专业论文）住区会所功能设计研究.pdf

住区会所功能设计研究 摘要 随着我国住宅建设的飞速发展，住区会所越来越多地出现在已建成的居住区中，成为 当代中国城镇居住区建设不可或缺的新的住区配套建设项目。由于其发展的历程较短暂， 因此目前国内还没有对住区会所这种建筑类型有一个明确的定义、更缺乏系统的研究，笔 者在进行资料检索是也发现国内对这一新兴社区产物的研究还不多，涉及功能配置的资料 更是少之又少，所以本论文试从购房者对小区会所的需求调查分析着手，探讨当前小区会 所建设中存在的问题，最后结合南宁楼市成功推出小区会所的几个典型楼盘案例的分析， 对如何建立符合购房者需求的会所，提出个人的看法和见解，希望对我们的房地产开发商 能有所启示。 本论文的研究方法是从不同年龄、文化层次的住区居民的行为活动规律出发，探讨居 民对住区会所在物质上与精神上等多方面需求，以及这些需求对住区会所功能设计的影 响，总结出会所功能设计所要遵循的基本原则，试图构筑起指导住区会所功能设计的理论 框架。 论文首先详细阐述了住区会所的历史渊源及其产生和发展状况，对会所不同时期的表 现形式有了比较全面的认识。 其次，论文从宏观的角度分析了目前住区会所存在的类型，深入地探讨了住区会所与 不同类型住区的适配模式以及在这种模式下对会所功能设置的影响。 再次，论文简单陈述会所功能配置的发展历程，着重从住区会所的功能配置目前存在 的主要问题出发，即对于开发商而言，如何实现功能配置的效用最大化，和住区居民之间 形成和谐、双赢的局面，从功能如何定位，如何“人性化”设计和可持续化发展三个方面 探讨了住区会所的功能设计。 然后，论文以南宁会所为例，介绍其整体功能设计，并对其功能设计给予合理评价， 其中笔者亲自参加设计的某会所，对其设计思想及理念作了比较详细的阐述。 最后，论文总结出，房地产开发商和设计师在进行住区会所功能设计时，应注意的几 个重要问题：即定位要准，不要一味求大求全，只有在比较准确的定位之后，才能做到合 理的住区会所功能设置，只有是量身定做的会所才能避免亏损，最大程度的满足小区居民 的消费需求，使会所成为自己社区生活的一部分；因地制宜建设和规划小区会所，小区会 t h i r d l y ， t h et h e s i sw i l ls t a t et h ed e v e l o p m e n to ff u n c t i o n a ls e to fr s c ， f o c u s i n go nt h e m a i nq u e s t i o ni nt h ea r e ao ff u n e t i o n a ls e t ，t h et h e s i sd i s e u s s e s t h ef u n c t i o n1 0 c a l i z a t i o na n d ，h u m a n i z a t i o n ，a n ds t e a d yd e v e l o p m e n t t h e n ，t h et h e s i st a k e st h ee x a m p l e so fr s ci nn a nn i n g ，i n t r o d u c e st h ew h o l e f u n c t i o nd e s i g na n dp r o p o s e sap r o p e re v a l u a t i o n a n da u t h o rp a r t i c i p a t e si nt h e d e s i g n i n gp e r s o n a l l yo n eo fr s c ， m a k i n gt h eq u i t ed e t a i1 e de l a b o r a t i o nt oi t s d e s i g nc o n c e p ta n dt h ei d e a f i n a l l y ，t h ep a p e rs u m m a r i z e s ， t h ep r o p e r t yd e v e l o p e ra n dt h ed e s i g n e rw h e n c a r r i e so nr s cf u n c t i o n a ld e s i g n ，s h o u l dp a ya t t e n t i o ns e v e r a li m p o r t a n tq u e s t i o n s ： n a m e l yt h e1 0 c a l i z a t i o nw a n t s ，d on o th a v et os t r i v ef o rt os e e kp e r f e c t i o ng r e a t l y c o n s t a n t l y ： a c t sa sc i r c u m s t a n c e sp e r m i tt oc o n s t r u c ta n dt op l a nt h er c s a n d p r o p o s e dt of o r e c a s to fr s c ：0 f f i c ed e s i g ni d e ae c o l o g y ， f u n c t i o n d i v e r s i f i c a t i o n ，r s cm a n a g e m e n ts p e c i a l i 乏a t i o n ：a t t e n t i o nc o m m u n i t yc u l t u r e c o n s t r u c t i o n ：a s t o g e n yh o u s i n gt oo f f i c ec o n s t r u c t i o ng u i d a n c e ：t h ep u b l i c p a r t i c i p a t e si nt h ed e s i g n i nt h ef i n a la n a l y s i s ，t h et h e s i sp u t sf o r w a r dt h ep r o s p e c t sf o rt h er s cd e s i g n ： t of u l f i l lt h em a t e r i a la n ds p i r i t u a ln e e d so ft h er e s i d e n t sa n dh e l pc o n s t r u c t a ne x c e l l e n th u m a nl i v i n ge n v i r o n m e n tb yi n s i s t i n go na ，p e o p l ef i r s t a n d e c o f r i e n d l yd e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a ls e r v i c e sc o m p l e x ，t h ed e s i g no ff u n c t i o n ，d e v e l o p m e n t 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行的研究工作 所取得的成果尽我所知，除文中已经特别注明引用的内容和致谢的地方外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明并表示感谢。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担 溉珊c 枞：囔处砌年7 咿卜 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解南京林业大学有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版( 中国科学技术 信息研究所；国家图书馆等) ，允许论文被查阅和借阅。本人授权南京林业大学 可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以汇编和综合 为学校的科技成果，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论 文全部或部分内容。 保密口，在_ 年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保密9 ( 请在以上方框内打“ ” ) 学位论文作者( 本人签名) ： 指导教师( 本人签名) ： 美疋矽砀年 易易盼陋年 7 月孑日 7 月鲈日 l oi ：- 日盯舌 ( 一) 选题依据 首先，在理论意义上，随着我国住宅建设的飞速发展，住区会所越来越多地出现在已 建成的居住区中，成为当代中国城镇居住区建设不可或缺的新的住区配套建设项目。由于 其“新”，因此目前国内建筑界还没有对住区会所这种建筑类型有一个明确的定义，更缺 乏系统的研究。本论文的研究目的就是从不同年龄、文化层次的住区居民的行为活动规律 出发，探讨居民对住区会所在物质上与精神上的需求，以及这些需求对住区会所功能设计 的影响，总结出功能设计所要遵循的基本原则，试图构筑起指导住区会所功能设计的理论 框架。 其次，从实践及应用方便来看，近年来，随着房地产市场的发展，购房者的消费心理 日趋理性化，不但注重楼盘的地段、品质、价位、环境，而且对楼盘小区内的配套设施等 也提出了更高的要求，特别是对提供配套完善的俱乐部会所，也成了不少购房者选房时所 要考虑的重要因素。不少房地产开发商也意识到了这一点，在开发中越来越注重小区会所 的建设，其中也不乏精品之作。但总的来说，大部分开发商对小区会所的建设还停留在比 较低层次的认识上，过多的照搬抄袭，大都没有建立起真正符合购房者需求的会所。而许 多房产商都希望能找到会所在小区中最恰当的定位，包括位置，功能设置，体量，设计风 格等等因素，而设计师们也需要一些理论上的资料来指导自己的设计方向。笔者在图书馆 和网上进行资料检索的时候，发现国内对这一新兴社区产物的研究还不多，涉及功能配置 的资料更是少之又少，所以本论文试从购房者对小区会所的需求调查分析着手，探讨当前 小区会所建设中在功能布局方面存在的问题，最后结合南宁楼市成功推出小区会所的几个 典型楼盘案例的分析，对如何建立符合购房者需求的会所，提出个人的看法和见解，希望 对我们的房地产开发商能有所启示。 ( 二) 研究意义 我国改革开放2 0 多年来，国民经济发展出现了前所未有的大好形势，城市整体建设取 得了令人瞩目的成就。随着住宅商品化改革日趋深入和人们生活水平的提高，人们的社会 生活方式的变化，工作时间缩短，业余时间增加，对居住环境提出更高要求，电脑进入家 庭，出现电脑购物，电子医院，电子学校，电话理财等，居民对商业、邮局、医院、学校 等要求相应变化，必然出现生产和生活的重新组合。在居住环境这一领域，最大的特点就 是住宅消费进入“层次化”“个性化”时期，居家新概念越来越多，而且越细腻丰富。住 区设施不仅满足人们“衣食住行”的基本需要，还要满足人们的娱乐、休闲、就医、购物、 文体活动。人们需要更多的休闲和公共空间( 会所、游泳池、网球场、篮球场、儿童游戏、 文化展览、漫步道、活动广场等) ，人们对居住的需求从基本生理需求的满足逐步向心理 与文化领域的更高层次推进，住区不再只是居住的功能，同时也是人们思想与情感交流的 地方。同时，由于房地产业的兴起并逐步进入大盘时代的今天，房地产市场也逐渐由卖方 市场向买方市场过渡，房地产开发市场竞争日趋激烈，更加重视商品住宅及居住环境的综 合品质，人们更看重住区内人的交往、休憩、娱乐和生态的可持续性。因此从房地产开发 及购房者的角度来看，住区会所这一存在于住宅小区内供人们休闲和娱乐的公共场所，在 房地产开发的整个规划设计中占有重要的地位。 正如住宅是由厨房、厕所、卧室、客厅等建筑空间相互组合构成的一样，居住区也是 由很多建筑要素相互作用构成的。如果说住宅之于住区就像卧室之于住宅，那么住区中的 住区会所则就像住宅中的客厅。住区会所是居民“家”的延伸，是住区的公共“大客厅”， 是居住区的区域人文环境建构的集中表现，其在住区中的重要地位主要体现在以下两个方 面： ( 1 ) 功能需求方面 从住区建筑的功能需求来看，在居民住房从分配机制转向市场消费机制后，消费者对 住的概念升华很快。最早人们是盼望有房可住；后来是要求住得宽敞、合理，注重住宅的 户型，以上需求的重点在于对住的单位的要求。在基本需要满足后，人们进而要求要住得 便捷，住得舒适，住得有文化，视野也扩大到整个住区，要求住区周边有齐全的配套设施， 要有健身、娱乐、阅读、交往的场所，要有网络化信息交流的场所，要有享受公共绿色环 境的场所。这样，能够涵盖这些功能需求的会所建筑及其环境设计就被提到了一个相当重 要的位置。 ( 2 ) 人文心理方面 在城市化迅速发展的今天，对于人口越来越稠密的现代都市，传统的聚居群落的特征 已经荡然无存。在低密度人口的传统聚落中，群体内个人的联系是频繁的，人与人是熟知 的，个人是完全被了解的。但是在现代都市高密度的城市环境中，人们的工作与居住往往 分开，转瞬间就要同很多的人或事发生联系和接触。流动是城市社会存在的表现：人口在 流动，住区在变化，工厂在搬迁，新居如雨后春笋这些城市内的流动不仅表现为区域 内的人流、物流、信息流，还表现为社会分层结构中社会关系的流动：人们在社会集团内 部、各种社会集团之间以及各种活动空间中变动、转移。在这种流动的生活中，人们形成 了客观、漠然的交往模式。然而人类不是冰冷的机器，有其自身的感情需要与交往的需求， 这种本能会驱使每个人寻求心灵的安全感，驱使每个人在流动的、陌生的社会中找寻和营 造自己所熟悉的固定的社会交往场所，来排解陌生所带来的恐慌，舒缓绷紧的神经。 会所正是这样一个场所，它是属于都市背景下的亚文化群体，住区居民的公共建筑空 间，洋溢着传统聚落的氛围。它具有这样的功能，人们通过在会所里文娱、体育活动增体 质、消闲放松，与此同时相互沟通，交流情感，这是一个在工作之外的单纯的交往空间， 是形成良好住区亚文化氛围的公共建筑空间场所，洋溢着传统聚落的氛围，是“家”的感 觉的空间延伸与扩大，是区域地理、文化与价值观念的积淀，是区域中居民的心理文化符 号，具有强烈的可识别性。 以上可以看出，在我国住区建设的进程中，住区会所作为一种新的住区配套形式其重 要地位与作用是不庸质疑的，对它的专项研究有非常实际的意义。对于国内针对社区会所 研究比较薄弱的现象，本文的创新点在于能将室内设计的理论知识与会所的实际经营、容 易产生的问题以及人们的使用需求、消费心理紧密地结合，通过严谨的研究方法，得出我 们所要的结论，使整篇文章更具客观性和实用性，更贴近人们的生活。 而在全文的研究方法上，笔者首先通过走访或是网络收集的资料，对各个会所的优劣 进行对比，并加以说明；其次，采用问卷调查的形式，由南宁各小区取得数据，以对其住 区会所情况进行总结并得出结果；最后，通过案例分析和设计案例，将理论知识融入实际 操作当中，并得出结论，给予地产商和设计师积极，实用的建议和指导，对社区会所的发 6 展做可行性的展望。 1 1 住区概述 1 1 1 住区的含义 第一章基本概念概述 本篇论文的主体是住区会所，所以我们首先要了解住区的含义和基本情况。 住区又叫住宅小区，英语词汇是“c o m m u l l 时”，含意为：地域社会、生活共同体； 生活在同一地区的居民。我国的辞海，也将社区解释为“居住在一个地区里进行共同生活 的人群”。 在实际生活中，社区也常常等同于住宅小区，是指人们集中成片居住的区域或区块。 我们现在所说的住宅小区，多是指1 9 8 6 年全国城市工作会议提出城市建设“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”的原则后，各地兴建的市政配套比较完善、公用设施比 较齐全、经过统一规划集中建成的新型成片住宅区。与以往城市中以行业、系统为主建设 的职工集中住宅区( 如建设新村、钢铁新村、纺织新村、煤炭新村等) 最大的不同就在于 小区不再是单一的居住功能，还兼具服务功能、社会功能和经济功能等各种功能，小区已 是规划布局合理、配套设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新型城市组成单元。 按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规 模。一般来说，一个居住区规模是住户1 0 0 0 0 1 5 0 0 0 户、人口3 0 0 0 0 5 0 0 0 0 人，一个居 住小区住户2 0 0 0 4 0 0 0 户、人口7 0 0 0 1 5 0 0 0 人，一个居住组团住户3 0 0 7 0 0 户、人口 1 0 0 0 3 0 0 0 人。所以，一个居住区可由若干个居住小区组成，一个居住小区又可由若干 个居住组团组成，一个居住组团可有若干个生活单元。 1 1 2 住宅小区的特点 住宅小区是居住类物业集中区域，就其整体性及其与传统的居民点比较而言，住宅小 区有其自身的一些特点： ( 一) 住宅形式的多样性 传统的住宅，结构形式比较单一，往往是清一色的红墙绿瓦或单一的矩形行列式钢筋 混凝土建筑，无论是室内布局，还是建筑外形，变化都很少。而现代住宅小区中的住宅， 不管是室内装修布局还是外观色彩造型，都丰富多样，风格迥异。一个小区往往高层、底 层错落有致，组合变化多样，再饰以假山、绿地、回廊、雕塑小品、人工湖渠等景致，使 一个小区无论是整体还是局部都有鲜明的个性特色，人们往往也就因这鲜明的特色而给小 区或建筑起一个十分美好雅致甚至艺术化的名字。 ( 二) 规划的统一性 小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调，设施设备系统完整。即小区 建筑从整体布局、外观协调、通风采光、高低疏密配置都有统一综合考虑；同时附属生活 7 服务设施如会所、学校、幼儿园、商业网点等配套齐全；市政基础设施如道路、给水排水、 煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成完整的网络体系；区内专门设施如治安监控系统、 消防系统等也统一配套。 ( 三) 小区功能的多样性 新型小区除了基本的居住功能外，还兼具服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业 服务、文体娱乐服务、金融服务、邮电服务等多种服务功能；社会功能，如社区交际交往、 社区文化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，体现在小区物业管理服务的等价有偿 性和住宅作为商品的经营性等方面。 ( 四) 住宅产权的多元性 现在，住宅小区中的住宅，有属于个人、家庭完全按商品价购买的( 产权归个人所有) ； 有单位购买后再转分给职工的( 产权属职工单位) ；还有房管部门购买作为拆迁安置周转 用房屋的( 产权属房管部门) ；甚至还有法院判决没收充公的等各种情况。这样，一个小 区或一幢楼房就并存有多种产权形式，即产权多元化。随着房改的深化，住房商品化特别 是货币分房进程的加快，小区中住房私人产权的比重会越来越大。 ( 五) 小区的现代社会性 现代住宅小区，少则几百户，多则几万户。来自不同地区( 甚至不同国家) 、不同行 业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰、肤色、语言的各色人等聚居一处，小区就 是一个小社会，社会经济活动频繁、文化宗教多元、生活方式多样、家庭规模核心化、血 缘关系疏淡、人际关系广泛而松散等许多现代社会的特点在现代住宅小区都能得到体现。 1 2 住区会所的概述 1 2 1 住区会所的概念解析 本文所研究的住区会所( r e s i d e n t i a ls e r v i c ec o m p l e x ) ，简称r s c ，是我国住宅商品化后 逐渐发展起来的一种新的住区配套项目，是住宅产业化发展中的新生事物，具有很强的灵 活性与包容性，功能集中容纳的是休闲场所和公共空间等日常生活项目，它有设计好的组 织方式，有特定的建筑或地理范围作为功能的载体。 所谓小区会所，是近两年从香港流行而来的一个不太明确的概念。通常人们认为，小 区会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等 服务设施。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而小区会所则是提高业主生 活品质的服务设施。 小区会所作为小区中相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等 活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地， 也是社会主义精神文明建设的重要基地。一个成功的开发商曾经说过：“房地产业是没有 秘密可言的，我们培育的是特有的小区文化，这是别人所学不到的，也是我们不断成功的 保证。”每一个小区都应有自己独特的文化特色，这样才能使自己在日益激烈的房地产市 场竞争中占有一席之地，而小区会所则是社区文化焦点的反映。 r 1 2 2 住区会所的历史溯源、产生和发展 1 2 2 1 住区会所的历史背景 普通会所的应用随着时代的发展，呈现出多种变化。近代的会所来源于国外的俱乐部 和我国的会馆( 如图卜2 ) ，他们的出现和发展都有了几百年的历史，二者有一个共同的 特点：就是它的应用功能较其一致，即为特定的阶层或文化人群提供交流、休闲、集会、 娱乐的场所。会所在组织和运作上与会馆有相同或相似之处，但是仍然有着很大的区别： 会馆的主要用途是“联络乡谊之地”，而会所是针对不同人群设计的进行休闲、娱乐、康体 活动的场所。在这一点上，会所和俱乐部有着相同的特点，“会员制”，代表一种权利和 义务。会所采用的是会员制的经营方式，“会员制”和俱乐部并没有直接的对应关系。因 此，会所是指采用会员制的封闭式或半封闭式经营的休闲俱乐部。在功能构成方面，会所 的很多内容是从文化馆发展演变而来的，文化的群众活动部分、业务辅导部分和行政办公 部分均包含在现在的住区会所功能之内，由于人们生活水平的提高、生活方式的改变、消 费观念的更新，文化馆包含的内容不能满足人们的物质文化生活的需要，会所的功能在文 化馆所包含内容的基石之上又进行了适当的删减与扩充，以满足群众欣赏、娱乐、求知、 求美、交往等多方面的精神生活的需要。 图1 1 皖南古村落中的祠堂 资料来源：居住区会所建筑的适应性研究 而作为近代会所的延伸，住区会所在我国的出现是伴随着房地产业的兴起而产生的， 在我国目前的居住区建设中进行了大量的会所建设。会所在现代意义上是种“舶来品”， 但从人居学的角度看我国古村落中的祠堂建筑( 如图卜1 ) 和西方的教堂却有现代住区会所 的雏形，祠堂是宗族的象征，也是村民活动的中心场所。西方的教堂不仅是信徒举行宗教 议事的地方，也是人们互相交往的一个重要场所。根据这两种雏形，会所建筑的精神功能 与物质功能的统一是其缘起的原因，其发展的形式受到经济文化的影响，而出现了多种功 能形式，但其存在的根本因素是其文化传承性和其符合时代发展的功能适应性。如果在规 划设计中一个只有功能，而不考虑人文精神的会所是不会做为理论要素而存在的。同样形 式空间上过分追求“人文性”，使其建设的像社区博物馆，而不适应社区居民的生活要求， 这样的会所也会因为缺乏准确的定位而走向衰亡。所以建设者在住宅区建设中，要将会所 与整体规划统一来考虑，而不是将其做为一个可有可无的部分建设，要自始至终严格控制， 最终达到画龙点睛的作用。 9 图1 2 安徽会馆内部 资料来源：居住区会所建筑的适应性研究 住区会所是承载着文化功能的住区综合服务性建筑，它的主要文化概念是提供城市住 区的公共休闲与交往空间，人们对这种空间的需求并不象住区会所是一种新生的建筑类型 一样具有时尚性，而是由人的本能决定的，所以住区会所有着深厚的历史背景。 陕西临潼县城北的新石器时代聚落姜寨( 如图卜3 ) ，被认为是中国居住环境规划的萌 芽。虽然建造于公元前4 6 0 0 4 0 0 0 年，但其遗址已经明显表明了住区公共空间的存在，该遗 址位于临潼县城北的临河东岸的台地上，遗址面积为5 0 ，0 0 0 平方米，其中居住面积为 1 8 ，o o o 平方米。房屋分作五群，每群的中心有一座大房子，四周有2 0 余座小房子环绕着，五 群房屋共同围绕着中心广场，大小房子的门也都面向广场而开。 图1 3 陕西临潼县姜寨遗址 左图为遗址的平面图，右图为遗址的建筑形象图 资料来源：当代国内外住宅区规划实例选编 l o 封建时期的中国古代城市住区的基本组织形 式，在唐代以前出于政治上的需要主要采用 的是封闭的里坊制，与里坊制相对应的城市 商业服务设施则集中设置。虽然这种封闭的 形制限制了邻里间的交往，居民的住区生活 无公共娱乐可言，但统治阶级也要为平民阶 层提供一个统一管理的住区服务中心。唐代 中叶以后，由于社会经济的发展，在商业发 达的城市中逐渐瓦解出现了沿街修建商店、 旅舍和住宅的城市商业街道。在北宋仁宗末 年由于商业和手工业日益发达，封闭的住区 里坊制已经不能适应新的社会经济状和城市 图1 4 圣彼得广场生活方式的变化，渐向街巷制转变，并且在 资料来源：建筑的古典语中国漫长的封建社会时期中，街巷制成为了 城市的主要组织形式，应运而生的街店酒楼茶肆等等公共空间场所，使住区居民的社会生 活极大的丰富起来。 住区会所代表的住区公共交往空间，在我国社会的历史进程中至始至终存在着，这是 人性的需求。在对国外的建筑历史研究中也可以得到相同的结论。由于受到古希腊古罗马 文化的深刻影响，相对于中国的街巷文化，传统西方延续着的是广场文化。遍布城市中的 大大小小的广场及其周边的酒吧、杂货店、剧场、教堂等等构成了层次丰富的住区公共空 间，如图卜4 。 特别值得一提的古罗马时期的公共浴场图( 见图卜5 ) ，它虽然后来被视为古罗马奢靡 生活和走向没落的见证，但这种将康乐休闲和交往溶为一体的公共空间曾经风靡一时，也 从侧面说明了人们对这种空间形式的喜爱和对这种建筑形制的需要。 图1 5 罗马卡拉卡拉公共浴场遗址 f i 9 2 7a b i r ds - e y ev i e wo ft i l eb a 廿l so fc a r a c a l l a 资料来源：a r tt h r o u g ht h ea g e 1 2 2 2 住区会所的历史演变 从中西方文化发展历史中，不难看出，住区会所的出现经历了一个漫长的历史演变过 程，大致经历了如下几个阶段。 ( 一) 泛会所雏形 裹露1 如上文所提到的 街巷制住区中的街 店，酒楼、茶肆等公 共空间场所，即为早 期住区泛会所的雏 形。街店提供琳琅满 目的商品，酒楼里不 光有各色的餐饮还时 有助兴的弹唱，茶肆 更是一个多功能的文 图1 6广裕祠堂化娱乐场所，人们在 资料来源：中国广州网其中品茶、聊天、打 牌、下棋、弄虫逗鸟、说评弹唱等等，自得其乐，不亦乐乎。今日住区会所的很多功能无 不能够在其中找到在当时的生活环境下所对应的休闲方式。在注重复归传统文化，地方文 脉的人文环境的今天，这些空间场所昔日的繁盛为我们设计住区会所，营造住区文化提供 了丰厚的资源与丰富的想象空间，更对我们今天的住区规划有着非常重要的启示。 ( 二) 祠堂 在古代中国对祖宗的信仰和祭祀相当普遍，祖先崇拜的目的是为了缅怀祖先并祈求保 佑。由于这种活动先利用了人们对父祖的自然感情，依靠根深蒂固的宗法观念和伦理道德， 适应了中国家族社会的经济结构，社会结构特点所产生的文化心理需要，深深影响了人们 的思想和行为。因而祠堂成为居住聚落中重要的建筑形式。如图卜6 ，广裕祠堂。 宗祠是中国宗法社会基层组织及多功能公共场所。依托专有田产提供教育、文化娱乐 及社交中心等族内福利与服务。除祭祖外，还有很多的功能：它是宗族存在与发展的象征， 是举行重要礼仪活动的地点( 婚丧嫁娶) ，是议事厅，也是娱乐空间( 年节演戏) 和社交场所 ( 招待宾客) 。祠堂里也教化或奖惩族众。凡一切事务都可在祠堂里办。祠堂具有多功能性， 使得它外形高大、敞亮、气派，并有较大的、适宜的公共活动空间。 ( 三) 会馆 辞海中如是解释到：会馆时也称“公所”，中国旧时都市中同乡或同业的封建性 团体，起源很早，汉代京师已有外地同郡人的宿舍，南宋杭州有外郡人为同乡谋公益的组 织。名称最早见于明代，清代盛行。同籍贯或同行业的人在京城及各大城市所设立的机构， 建有馆所，供同乡同行集会、寄寓之用。这是对会馆最全面而简要的解释。 会馆的发达是同科举制度和商业经济的繁盛有着密切关系的。会馆与旧时的旅馆区别 很大。会馆是实体，它分为“同籍贯的”和“同行业的”两大类型。明清时代，实行开科 1 2 取士的制度。每次考试期间，数以千计的举子涌入京师。但由于资金问题，很多人住不起 价格昂贵的旅馆而在京师的各省人员为了方便本省的学生，为其解决困难，于是会馆便应 运而生了。另一方面，随着商品流通的扩大，工商业更加繁盛，这些工商业者为了维护自 身的利益，或协调工商业务，或互相联络感情，以应付同行竞争，排除异己，需要经常集 会、议事、宴饮，于是就有了工商会馆之设。工商会馆的始建时间，大体上是在明末清初。 最早的工商会馆山西平遥颜料商建立的颜料会馆。如图卜7 ，山西会馆。 图1 7 山西会馆 资料来源：多伦草原网站 会馆是一种特殊类型的社会公益事业，在旧时环境下也有严格的管理形式。这种管理 组织要随着会馆任务的变迁而不断变化，是一个由简单到严密的过程。一般实行馆长制。 这与现代的文化馆有相似之处，由馆长负责制订章程并监督其实施，召集会议以决定重大 馆务，对外代表会馆进行馆务工作。 图1 8 山陕会馆 资料来源：山东房地产网 阑 盘j 善量誊差- 奠1 1 1 1 i j 警妻；l i i 篆警霉斧斧+ 煮 图1 9 山陕甘会馆 资料来源：山西新闻网 会馆的社会价值，可以归纳为如下为： 第一，体现与传播了地域文化。以晋商为例，晋商会馆的建立使三晋地域文化得以与别的 地域文化进行交流，产生一种新的地域文化。 1 3 第二，会馆推动了商人在彼此交流中走向融合。如山西商人与陕西南人，他们共同在各商 埠建立了许多山陕会馆，形成了山陕南联盟，被人们统称“两商”。有时还有别的地方商 人加入山陕联盟，如开封的山陕会馆在光绪年间又有甘肃商人加入，最后形成山陕甘会馆。 如图1 8 ，山陕会馆，图卜9 山陕甘会馆。 ( 四) 俱乐部 “俱乐部”( c l u b ) 这个词，在日常生活中使用较广，其内涵和外延在不同情况下变化 很大，一方面，作为社会团体来理解，拥有共同兴趣的人或阶层在相对固定的地方组织活 动。这也是俱乐部区别于一般的社会群体的重要特征。另一方面是作为物质实体存在，指 它拥有的建筑、房舍及其它财产。 俱乐部作为宗教性、专业性、社交性及政治性的团体可以追溯到西方古时候，在整个 中世纪，教会、宗教和慈善团体、行会以及大学也承担类似的社会职能。但现代俱乐部文 化起源于英国，1 7 世纪的欧洲大陆和英国还笼罩在一片贵族文化氛围中，当时的绅士俱乐 部就是起源于英国上层社会的一种民间社交场所，它们往往都有数百年的历史。这种俱乐 部的内部陈设十分考究，有古香古色的房间和美轮美奂的装饰。一般俱乐部内都设有书房、 图书馆、茶室、餐厅和娱乐室。俱乐部除了定期组织社交活动外，还向会员提供餐饮、银 行保险、联系和接治等各项服务。起初是向任何付费的人使用的，为了巩固经营，就向长 期在此做客的人提供优惠政策，这样逐渐成为某个阶层或职业人士的固定的活动场所。实 行会员制。这样就演变成俱乐部。 俱乐部在我国是伴随殖民化而产生的。我国最早的俱乐部是1 8 4 8 年英国侵占香港不 久，就有所谓的“香港会”( h o n g k o n gc l u b ) ，它是香港历史最悠久的俱乐部。而上海作 为那时的国际性城市，各国殖民者带来了各自的生活方式和娱乐文化，其俱乐部的数量和 质量在远东都是无与伦比的，其建筑也往往成为上海的标志性建筑。如位于上海外滩的上 海总会( s h a n g h a ic l u b ) ，也称英国总会，创业于1 8 6 1 年，如图卜1 0 。又如1 9 2 1 年建成的 法国总会( 见图卜1 2 ) 是一幢两层法国别墅式建筑，解放后成为著名的锦江俱乐部，其用 料考究、装演别致，一直是上海豪华建筑的典范。上海犹太俱乐部( 见图卜1 1 ) 也是一个 有影响的外侨活动场所，曾经是二战期间避居上海的犹太人的重要活动地点，现为上海音 乐学院办公楼。 图1 1 0 上海英国总会 资料来源：互动百科网 1 4 黪理舅舅舅舅瞪_ 蘸糊毒嘲阐壤瓣淄黼粉巍鎏蝴豁。攀攀津旗瓣 图1 1 1 上海犹太俱乐部 资料来源：互动百科网 图1 1 2 上海法国总会 资料来源：自摄 ( 五) 文化馆 文化馆这个名称更符合中国政府机构的性质，是当地群众文化艺术活动的中心；它是 保障社会主义文化事业的健康发展，活跃群众文化艺术生活，促进社会主义精神文明建设 的基地。其任务是组织、辅导、宣传、教育群众和进行群众的文化研究，以满足群众欣赏， 娱乐，求知，求美，交往等多方面的精神生活的需要的活动场所。 总的来说，文化馆倾向于功能性的表达，往往功能比较复杂，根据所在地区的文化传 统、地区人口数量、风俗、经济情况等安排组织功能，组织形式也多种多样。但随着人们 生活水平的提高，文化馆将多种功能简单并置并不能满足人们对于高层次文化享受的要 求，加上经营上的现代化要求，文化馆走向发展的十字路口。如图北京怀柔区文化馆( 如 图卜1 3 ) 。 图1 1 3 北京怀柔区文化馆 资料来源：北京怀柔区文化馆网 1 5 1 2 2 3 现代住区会所的产生和发展 ( 一) 现代住区会所产生和发展的大环境 在1 9 4 9 年一1 9 7 8 年的三十年间，我国的城市住区基本上是由国家投资建造的，这 期间，城镇住宅竣工面积5 3 2 1 0 万m 2 ，投资3 6 9 1 6 亿元。自8 0 年代以来，我国的住宅建 设进入了一个新的发展阶段。全国城镇住宅建设年平均1 3 亿m 2 ，其中“八五”期间年平 均2 1 亿m 2 。住宅建设己成为国民经济的增长点，在国民经济中占有重要地位：1 9 9 9 年城 镇住宅投资达5 0 5 0 亿元，占g d p 的6 1 7 。到了2 0 0 0 年底，我国人均住房面积提前两年 完成了“九五”9m 2 的目标，达到小康水平，住宅年平均竣工面积4 5 9 亿m 2 ，大大超过 了“九五”计划2 4 亿的目标。 在2 0 世纪初，中国向世界宜布：2 0 1 0 年，全国城镇每户居民都要有一处功能齐全的 住宅，人均使用面积要达到1 8m 2 ，我国政府还提出要加大城镇建设，预计2 0 1 0 年常住人 口将从目前的4 亿增长到6 7 亿。而每增加一个城镇人口，住房面积需增加2 0m 2 ，即要 增加住房面积4 0 6 0 亿m 2 。 住宅建设的发展规模空前，带动了整个建筑行业的发展。这股巨大的建设浪潮把创造 舒适人居环境的课题摆到了每个建筑师的面前。这个课题要求住区的建设要从量的积累走 向质的提高；从对居住空间的设计扩展到对整体环境的设计。而住区会所的规划与设计是 创造舒适人居环境中的一个重要环节，在这里可以满足人们“衣食住行”等基本消费外更 高档次的消费，能极大的提高住区居民生活水平和质量，它的出现和发展顺应时代潮流， 是现阶段房地产业在创造人性化居住环境进程中与时俱进的体现。 ( 二) 设立住区会所的意义 ( 1 ) 小区必不可少的重要部分。随着经济的发展，人们的物质文化生活水平不断提 高，服务要求会越来越高。会所提供的健身、娱乐等服务不但可以使消费者达到健身、休 闲的目的，还可以在娱乐中进行社交活动。一个完备的会所还可以满足居民文化、子女教 育等其他多方面的需求。现在人们已普遍形成一种观念，即社区、住宅小区与会所是一个 整体，具有不可分割性，一个社区或一个大型住宅小区没有会所就不完善，不适宜居住、 使用。 ( 2 ) 会所是房地产项目促销的重要手段。社区、住宅小区竞争优势的一个重要方面 就是拥有自己的会所。许多人都有在经济地位、判断能力、知识广度、审美观等方面与众 不同、高于他人的心理需求。例如，业主邀请亲朋好友到小区作客、游玩，并到所在会所 里娱乐，会使业主有成就感、满足感；又如，对经常光顾乒乓球场的客人给予一定的特殊 待遇：保留他( 她) 用过的球拍、专用更衣箱，发贵宾卡，在价格上给予一定的优惠，会 满足他的特殊心理需求；还有，有的消费者对名望有一种特殊的渴慕，实行会员制的会所 聘请一些社会知名人士为名誉会员，创造一个上流社会的氛围，就会满足这些消费者求名 的心理需求。所以，会所的设立能吸引许多此类住户，促进项目的租售。 ( 3 ) 会所是发展品牌的重要手段。在竞争日益激烈、消费者对楼盘的整体素质要求 日渐提高的情况下，开发商不但要开发质量过硬的产品，还要打造过硬的品牌，树立企业 良好的形象。房地产开发不再是建楼卖楼那样简单，而是卖品牌、卖服务质量，品牌战略 已是市场竞争新的热点。完善的会所设施设备、优雅的会所气氛环境、优质的服务能够充 1 6 分显示企业独特的竞争优势，容易建立与市场定位相一致的形象，有利于塑造企业品牌。 ( 4 ) 会所能有力地推动社区文化的发展。文化有一种类似“社会基因”的特性，它 通过长期作用，积淀于民族的心理中，从而发生和发挥着持续不断的作用，它是对社会各 个方面最富支配性影响的核心的东西，左右或支撑着一个国家、一个民族的生存和发展。 而在某一地区、某一团体、某一企业也都存在着一种特有的文化氛围，良好的地区、企业 文化会使人们的生活和工作乐观、积极、向上。随着人们对住宅的户型、装饰、环境、位 置要求的提高，他们越来越关注其所在住宅小区、住宅大厦的社区文化的氛围。一个没有 文化内涵支撑的房地产项目必然会随着市场的发展而被淘汰。一座大厦、一个小区硬件和 外形只能给人一种文化表层的印象，只有会所才能使社区文化有一个依托的基础，使之得 到充实、发展，才能使文化真正地融入楼盘，形成核心竞争力，才能使人们切实地感受、 认同、接受社区文化，融入社区。同时，会所又把欧洲的传统文化、美国的制度文化、澳 大利亚的风情文化和亚洲的人情文化紧紧地融合在一起，促进了文化的交流和发展。 ( 三) 住区会所的产生 1 9 9 6 年深圳百仕达地产有限公司在百仕达花园一期项目基本拷贝了香港的房地产开 发模式，引入了住区会所。百仕达花园一期项目定位于高端外销房，目标客户群为二次置 业者，均价1 5 0 0 0 元平方米。会所营业面积3 0 0 0 多平方米，两块1 0 0 0 多平方米的网球 场和一个8 0 0 平方米的室外游泳池。会所主体建筑投入1 5 0 0 万元，装修耗资1 8 0 0 万元， 配置器材2 0 0 万元，总共投入3 0 0 0 多万元。会所功能设置包括网球场、游泳池、健身室、 桌球室、乒乓球室与棋牌室、阅览室、多功能会议厅、卡拉o k 、儿童娱乐、美容美发、 洗衣店、咖啡厅、露天茶座、茶艺、商务中心。会所实行严格的会员制模式，所有设施仅 为会员及其嘉宾提供优惠服务。同期深圳的几个楼盘均引入会所。 ( 四) 住区会所的发展 深圳开发商的这一举动起到了领军作用，会所成为中高端楼盘开发的必备配套在全国 范围内开始建设。经过1 0 年的发展，住区会所从功能配置，外形设计等各方面都得到了 长足的发展，具体体现在以下几个方面： 功能上的综合化 紧张的生活节奏使人们对闲暇生活寄予更多的要求，丰富多彩、多种选择是消费的时 尚。因而住区会所将购物、饮食、娱乐、文化、健身和物业管理等多种功能综合配置，不 仅方便使用，提高设施效率，还可节约用地、减少分项建设费用并利于统一经营管理。如 某些住区会所不仅容纳一般会所的康乐、文化和餐饮功能，还将房地产与物业公司的总部 设在一层部分，住区在开发销售的初期，将会所当作售楼部来使用。 形式上的突出化 鉴于住区会所在营造住区亚文化方面的重要意义，它已成为住区开发概念的“题眼” 与销售的卖点。这导致了会所建筑设计对形式部分的要求提高：一是在住区规划的初期就 将其与整个住区的开发概念相结合，往往是住区建筑形式设计的“点睛之笔”，与住区景 观的亮点，如图1 1 4 中某住区的中心会所。 1 7 图1 1 4 作为住区建筑与景观亮点的住区会所 资料来源：深圳特色楼盘第二部 二是对于建筑单体本身构思求新颖、造型求独特、装修求高档、整体效果求气派，甚 至常常形式大于内容，在形式设计与功能设计的衡量中前者往往占主导地位。如图1 1 5 为某住区会所刻意追求的对称、气派的造型效果。 图1 一1 5 具有强烈形式感的南国奥林匹克住区会所 资料来源：自摄 管理上的经营化 在市场经济体制下，住区会所由社会公益性场所转为承包经营性场所，也不排除会所 的部分内容是免费向住区居民开放的，开放的程度取决于住区的类型与开发的概念。人们 在会所的消费内容除了对场地、设施和器材等硬件的消费，还包括对管理、服务等软环境 的消费，其硬、软件服务的内容与住区的档次、规模和类型都有密切的关系。 1 8 墼 第二章住区会所的类型 追根溯源，会所从其雏形到产生再到发展，经历了数百甚至数千年，到现在，根据不 同的划分形式，会所的类型已数不胜数。对住区会所的类型研究是通过对住区会所的分类 梳理，从宏观的角度来看待住区会所的功能设计问题。不同类型的会所配置不同的功能， 才能相得益彰，才能效用最大化。 2 1 住区会所的分类 不同的居民类型、消费层次和人口规模，以及不同的区域建设环境，使得每个住区的 开发概念有很大的差异。那么在以此概念为指导的会所设计中、住区会所的类型与规模以 及相应的功能、形式和风格也就百花齐放、形态各异了。下面是按照不同的分类方法，将 目前我国住区会所的状况作一个大致的梳理： 2 1 1 按住区的类型分 按照住区的类型，目前我国的住区会所主要分为别墅居住区会所，多层居住区会所， 高层居住区会所和混合居住区会所。 别墅居住区占地宽广、容积率很低、会所面积占总开发面积的比例相对较高，造成开 发成本高，再加上别墅对应的消费群体有较强的消费实力，所以别墅区会所一般是独立建 设的高级会所。有的别墅区会所还根据实际情况设有特别的消费主题，如温泉会所、高尔 夫会所等。这样，在提高住区服务档次的同时还可以吸引住区外的高消费人群，增加会所 运营的效率。 多层居住区、高层居住区和混合居住区的会所形态和档次不一，根据住区的情况而定。 高层居住区的用地相对紧张，其会所常常位于高层的底部或者裙房中，但无损其创造出精 湛的空间效果和舒适宜人的环境，与其规模、档次无关。 2 1 2 按住区的档次分 按照住区的档次可将会所分为高档会所、中档会所和安居会所。其中，住区的档次是 根据开发住区中住宅的销售价格来确定。大大高于住区所在城市住宅的平均销售价格的住 区是高档住区，大大低于住区所在城市住宅的平均销售价格的住区或属于社会福利性质的 政府安居工程的住区是安居住区，其余的住区基本均为中档住区。 高档会所建设成本与运营成本高，设施完善服务周到，但由于它面对的消费群体相对 较窄，所以高档会所往往不以赢利为主要目的，