底商土地增值税报告说明.doc

土 地 增 值 税 清 算某某项目底商部分审计报告武汉市税务师事务有限公司200 年 月 日土 地 增 值 税 审 计 报 告 （2006）XX土增审字 02 号武汉市某某房地产开发有限公司：我们接受委托，对贵单位转让“某某嘉园”项目-底商部分取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则、国税函发2002512号文件及武汉市地方税务局关于土地增值税的措施和规定，并参照中国注册会计师独立审计准则对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的审计报告。经审核，贵单位“某某”项目：取得转让房地产收入为 元 1、货币收入 元 其中：普通标准住宅收入 元 底商收入 元 2、实物收入0.00元 3、其他收入 0.00元 扣除项目总金额为 元 1、普通标准住宅扣除项目金额 元2、底商扣除项目金额 元底商部分扣除项目金额：1、取得土地使用权所支付的金额为 元 2、开发土地和新建房及配套设施的成本为 元 3、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元 4、旧房及建筑物的评估价格为 0.00元 5、与转让房地产有关的税金为 元 6、与转让房地产有关的利息为 元 7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元 8、财政部规定的其他扣除项目金额为0.00元 增值额为 元 增值额与扣除项目金额之比 % 应缴土地增值税税额为 元 免缴土地增值税税额为 0.00元 已缴土地增值税税额为 元 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 元。 特此报告 中介机构负责人： 中国注册税务师： 中介机构名称： 中国注册税务师：武汉市XX税务师事务所地址： 联系电话： 200 年 月 日附件： 1、土地增值税纳税鉴证表 2、土地增值税项目登记表 3、土地增值税缴款情况汇总表 4、房地产转让收入审定表 5、扣除项目汇总表 6、取得土地使用权所支付的金额审定表 7、土地征用及拆迁补偿费审定表 8、前期工程费审定表 9、建筑安装工程费审定表 10、基础设施费审定表 11、公共配套设施费审定表 12、开发间接费用审定表 13、利息支出汇总表 14、与转让房地产有关的税金审定表 15、财政部规定的其他扣除项目审定表 16、普通标准住宅审核表 17、企业基本情况表 备注:企业到主管地方税务机关办理清算税款手续时,需按武汉市地方税务局有关文件的要求, 附送有关资料。土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“某某嘉园”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：一、 基本情况：项目简介(1)、项目座落地：武汉市(2)、总建筑面积： 平方米其中：住宅建筑面积： 平方米 底商建筑面积： 平方米(3)、本次清算建筑面积为底商部分: 平方米，本次清算为住宅建筑面积: 平方米 可供销售的面积为： 平方米 截至2006年2月28日，已销售面积 平方米销售率为100%。(4)、立项批复文件：武汉市 (5)、竣工验收单：武汉市市建设委员会编制武汉市市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表共11份。 编号为： 二、主要会计政策： 1、公司执行房地产企业会计制度及有关规定 2、公司会计年度自2001年01月16日至2006年02月28日 3、公司会计核算方法：贵单位以权责发生制为原则、按借贷记账法记账、以历史成本法为计价基础； 4、记帐本位币为：人民币5、其他三、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入） 该项目的房产转让收入均为货币收入，未取得实物收入和其他收入。四、扣除项目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的项目,加以详细的审核及清查，尤其对土地增值税的成本扣除项目的各明细科目逐笔进行核对、分项，并审核无误。该项目的成本的结转基本正确，无虚列、多转房地产销售成本的情况。就开发成本进行核算时，应设立以下明细二级科目：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共基础设施费；开发间接费用等。五、纳税情况详细计算过程： 1、该项目总收入为 元。其中住宅收入 元，底商收入 元。住宅收入占总收入的89.50% ，底商收入占总收入的10.50%。2、该项目总建筑面积： 平方米，其中住宅建筑面积 平方米，底商建筑面积 平方米。住宅建筑面积占总面积 94.26%，底商建筑面积占总面积5.74%。 3、该项目开发总成本 元，其中住宅与底商共同发生的成本为 元，按住宅建筑面积占总面积的百分比计算得出：住宅部分开发成本 元；同理，底商开发成本- 元，底商装修发成本为 元，底商开发总成本 -元。 4、该项目共缴纳营业税： 元；城建税： 元；教育费附加：-元；印花税： 元； 企业所得税：-元；预缴土地增值税： 元。以上共缴纳税款：-元。 5、按照转让普通标准住宅所取得的收入，计算出营业税金及附加为-元。按照转让底商所取得的收入，计算出营业税金及附加为-元。 6、为开发澜花语嘉园岸项目向农行西城支行贷款-万元，期限为-年，贷款利息-%，共发生贷款利息-元。按住建筑面积占总建筑面积的百分比计算得出：住宅开发所发生的利息支出-元，同理；底商开发所发生的利息支出-元。 7、按照财政部的规定房地产开发企业加计20%扣除数：普通标准住宅的加计扣除数：-元，底商的加计扣除数为：-元.8、按照财政部的规定加计5%的其它开发费用扣除数：普通标准住宅的加计扣除数为：-元，底商的加计扣除数为：-元。 由此，计算得出： 底商收入： 元； 底商开发成本： 元；底商税金及附加： 元；底商利息支出： 元；加计20%扣除数： 元，加计5%的其它开发扣除数： 元。扣除项目金额合计： 元。增值额： 元。增值率： / = % 根据财政部的规定，开发非普通标准住宅应缴纳土地增值税。应缴土地增值税税额为 元免缴土地增值税税额为 0.00元已缴土地增值税税额为 元项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 元。 9、其他审核事项说明：无其他事项说明。特此报告 中国注册税务师中国注册税务师：200 年 月 日附件1底商土地增值税纳税鉴证表项目起止日期: 2001年1月16日至2006年2月28日 金额单位：元纳税人名称纳税人地址武汉市联系人电话朱燕禾84701502经济类型有限责任行 业房地产开发直接主管部门无开户银行农行平分里分理处账 号11-021201040002395邮 政编 码100103项目名称某某嘉园项目地址武汉市项目行 次中介审核数一、转让房地产收入总额 122,007,584.00其中转让土地收入20.00转让地上建筑物及其附着物收入322,007,584.00二、扣除项目金额合计418,900,574.661.取得土地使用权所支付的金额566,613.852.房地产开发成本614,016,181.82其中土地征用及拆迁补偿费71,722,000.00前期工程费859,273.84建筑安装工程费910,469,690.11基础设施费10926,797.19公共配套设施费11530,441.83开发间接费用12307,978.853、房地产开发费用13826,618.75其中利息支出14122,478.97其他房地产开发费用15704,139.784、与转让房地产有关的税金（实缴）161,174,601.11其中营业税171,100,498.73城市维护建设税1857,561.63教育费附加1916,540.755、财政部规定的加计20%扣除数202,816,559.136、财政部规定的其他扣除项目金额210.00三、增值额223,107,009.34四、增值额与扣除项目金额之比（%）2316.44%五、适用税率（%）2430.00%六、速算扣除系数（%）250.00%七、预征比例（%）261.00%八、应缴土地增值税税款27932,102.80九、免缴土地增值税税款280.00十、已缴土地增值税税款29201,983.68十一、项目竣工清算应补土地增值税税额30730,119.12十二、项目竣工清算应退土地增值税税额310.00中介机构：（公章） 单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：中国注册税务师：（签章） 2006年03月07日助理人员： 2006年03月07日附件2 土地增值税项目登记表（粘贴处）附件3 底商土地增值税缴款情况汇总表 金额单位：元纳税人名称武汉市某某房地产开发有限公司纳税人地址武汉市联系人、电话朱燕禾54701502经济类型有限责任行 业房地产开发直接主管部门无开户银行农行平安里分理处账 号11-021201040002395邮政编码100130项目名称某某项目地址武汉市税款入库日期行 次缴款书号码金额2004.01.09172990.3472,990.34200410.1920661312101,438.002004.11.05305002255,607.572004.12.06406572752,022.682005.01.10506571131,903.682005.03.036065290417,376.032005.06.1370638961645.38合计201,983.68中介机构：（公章） 单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：中国注册税务师：（签章） 2006年03月07日助理人员：任葵葵 2006年03月07日附件4底商房地产转让收入审定表 取得收入起止日期： 2001 年1月16日至2006年2月28日 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07收入类别年度帐面数调整数审定数备注货币收入20010.000.000.0020020.000.000.0020039,195,013.550.009,195,013.55200412,580,356.390.0012,580,356.392005232,214.06 0.00232,214.06 小计22,007,584.000.0022,007,584.00实物收入0.000.000.00小计0.000.000.00其他收入0.000.000.00小计0.000.000.00合计22,007,584.000.002,200,7584.00中介机构：（公章） 单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：中国注册税务师：（签章） 2006年03月07日助理人员：任葵葵 2006年03月07日附件5底商扣除项目汇总表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注1.取得土地使用权所支付的金额66,613.850.0066,613.852.房地产开发成本14,016,181.82220.0014,016,181.8222其中土地征用及拆迁补偿费1,722,000.000.001,722,000.00前期工程费59,273.840.0059,273.84建筑安装工程费10,469,690.110.0010,469,690.11基础设施费926,797.190.00926,797.19公共配套设施费530,441.830.00530,441.83开发间接费用307,978.850.00307,978.853.房地产开发费用826,618.750.00826,618.75其中利息支出122,478.970.00122,478.97其他房地产开发费用704,139.780.00704,139.794.与转让房地产有关的税金（实缴）1,174,601.110.001,174,601.11其中营业税1,100,498.730.001,100,498.73城市维护建设税57,561.630.0057,561.63教育费附加16,540.750.0016,540.755.财政部规定的加计20%扣除数2,816,559.130.002,816,559.136.财政部规定的其他扣除项目金额0.000.000.00中介机构：（公章） 单位:（公章）机构负责人： 财务负责人：中国注册税务师:（签章） 2006年03月07日助理人员：任葵葵 2006年03月07日附件6取得土地使用权所支付的金额审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园66,613.850.0066,613.85合计66,613.850.0066,613.85附件7土地征用及拆迁补偿费审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园1,722,000.000.001,722,000.00合计1,722,000.000.001,722,000.00附件8前期工程费审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园59,273.840.0059,273.84合计59,273.840.0059,273.84附件9建筑安装工程费审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园10,469,690.110.0010,469,690.11合计10,469,690.110.0010,469,690.11 附件10基础设施费审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园926,797.190.00926,797.19合计926,797.190.00926,797.19附件11公共配套设施费审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园530,441.830.00530,441.83合计530,441.830.00530,441.83附件12开发间接费用审定表 金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园307,978.850.00307,978.85合计307,978.850.00307,978.85附件13利息支出汇总表 金额单位：元纳税人名称武汉市某某房地产开发有限公司纳税人地址武汉市市通州区新华北街33号联系人电话朱燕禾84701502经济类型有限责任行 业房地产直接主管部门开户银行农行平安里分理处账 号11-021201040002395邮