绿游天地市调报告.ppt

绿游天地市调报告,中原地产天津中原物业顾问有限公司TianJin.01.2013,绿游天地项目坐落于泰达MSD核心区，第二大街南侧，紧邻泰达MSD-A区写字楼，为设有地下一层、地上四层及屋顶空中花园的纯商业项目。设有地上四层、地下一层，汇集H&M等近70间时尚店铺及特色食肆，在城市中心缔造一处“年轻时尚生活中心”。2012年10月，绿游天地正式营业。该项目总建筑面积约2.9万平方米。运营管理公司：阳光新业地产股份有限公司/日本三菱商事株式会社,项目简介项目概况,项目简介建筑指标,项目设有北广场和东广场两个中庭，单层面积约7250,首层层高4-5m；项目整体呈“退台式”，总体量约2.9万。,项目结合现代主义风格和欧式园林风格打造，入口处以玻璃幕墙为主要立面材料，简约时尚；侧面及屋顶覆盖绿植，体现生态环保的购物理念。,建筑设计外立面设计,内部装修主要以石材和玻璃为主要材料，和现代感十足的外立面搭配和谐，时尚感强；项目在内部空间设计方面注重空间感的打造，各层间错落有致，融入圆弧的元素，使项目的整体感觉更加灵动、活跃了商场氛围；,建筑设计内部空间设计,建筑设计景观设计,水系、喷泉、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，体现了独一无二的开放、亲近自然的设计追求，为消费者提供了宽松愉悦的购物环境，同时增加了消费者的停留时间。,业态分布地下一层业态分布,B1餐饮+家庭类消费布局比例：餐饮业100%布局：餐饮集中于电梯直达区域，以开放式快餐类餐饮为主；品牌：麦当劳、笨笨牛排、日风拉面、天绿寿司、和和豆捞、好年冬捞等定位：中高档品牌、知名餐饮品牌，满足家庭类消费者的需求客群：家庭类消费者、中高档消费者,业态分布一层业态分布,1F服装品牌+时尚消费品比例：零售业约90%，餐饮业10%布局：临街主入口处放置知名服装品牌，吸引过往消费者同时亦可以肃立整体形象，商铺面积分割较大，以服饰、珠宝、手表等消费品为主品牌：H&M、ZARA、charies&keith、丝芙兰、WE、UR、MANGO、冠亚名表城、CASIO、ZARAHOME、满记甜品、麦当劳、COSTACOFFEE等定位：时尚潮流服饰品牌、知名手表品牌，满足年轻消费者的需求客群：时尚年轻消费者,业态分布二层业态分布,2F时尚男女装+箱包配饰比例：零售业约80%，餐饮业20%布局：二层商铺面积分割较小，为了解决通道过宽的问题，在中庭两侧分别设计三组挑空，使人流可以充分流动起来品牌：ZARA、H&M、UR、WE、热风、FIVEPULS、新秀丽、莱尔斯丹、FED、拉夏贝尔、TWICE、森迪威尔、西遇、卡宾、棒约翰、星巴克、美食广场等定位：中档时尚男女服饰品牌、休闲餐饮，满足年轻消费者的需求客群：时尚年轻消费者,业态分布三层业态分布,3F儿童品牌+休闲餐饮比例：零售业约65%，餐饮业35%布局：三层商业布局与二层相似，在商业的两端引入大型儿童娱乐及服饰品牌商铺拉动人流品牌：博士蛙、儿童乐园、爱乐游园地、美华儿童英语、丽家宝贝、英皇国际儿童摄影、快乐星猫、玩具城、西龙纤味、呷哺呷哺、釜山料理、美食广场、乐食派、韩罗苑、进魏美甲、时尚妆苑等定位：儿童服饰娱乐品牌、休闲餐饮，满足亲子消费的需求客群：以家庭为单位的消费者,业态分布四、五层业态分布,4F、5F生活娱乐比例：娱乐业100%布局：商铺分割规整，位于商业B区的4-5层，每层仅引入一家商户品牌：VHOUSEKTV、美亚影院定位：知名娱乐品牌，满足消费者的娱乐需求客群：以家庭为单位的消费者、年轻消费者,4F,5F,业态分布特征总结,业态分布总特征主力品牌店铺个楼层均有分布，且产品类型不同，在一定程度上完善了垂直方向的业态种类，拉动人流的垂直流动；餐饮集中于B1、3F这两层，以中档休闲餐饮品牌为主，咖啡甜品等轻型餐饮主要分布于1F及2F作为零售业态的配套；重要品牌店铺多分布于电梯口附近，因电梯设置相对分散，可以有效拉动人流平面流动；同一楼层品牌种类多样产品相对丰富、分散，有效增加人流平面流动性。业态分析总结项目零售业占比较高，并以餐饮、娱乐及儿童类业态作为补充，将家庭体验消费作为商业核心主题；零售业产品相似度高，以休闲时尚服装为主，独有品牌数量缺少，档次覆盖面较窄；目标客户群相对单一，以年轻人+休闲类客户为主。,B1的交通动线是以水景为核心的环状动线，餐饮商户均分布在动线周边，有效增加消费者停留时间；1F交通动线是以主入口为起始向内汇聚式路线，因1F舞台展示需要，部分地区和下层一样形成环状路线；项目西侧入口与地铁1号线接驳，为主要人流进入区域。门前阳光舞台用于举办演出活动也容易聚集人气；2F、3F交通动线为双通道环流式，在路线中均匀分布连接各层的自动扶梯及楼梯，并在ZARA、H&M等主力店内设有直梯及楼梯连接1F、2F。,动线设计,B1,1F,2F,与地铁1号线接驳,外观设计独特大方，时尚感强，易成为区域内标志性建筑；水系贯穿商业整体，与项目“水”的主题相契合，购物者可近距离享受水景，为消费者打造良好地购物环境；球形开放式中庭同时作为舞台区，定期举行各种演出活动；简单的动线设计可以有效降低消费者的迷失感，