北京市海淀区国有资本经营管理中心.doc

企业债券信用评级报告北京市海淀区国有资本经营管理中心2010年企业债券跟踪评级报告大公报SD【2012】40号2主体信用跟踪评级结果：AA+ 评级展望：稳定上次评级结果：AA+ 评级展望：稳定债项信用债券简称发债规模债券存续期间跟踪评级结果上次评级结果担保方式10海淀国资债01 10亿元2010.12.01-2015.12.01AAAAAA连带责任保证10海淀国资债0230亿元2010.12.01-2017.12.01AAAAAA连带责任保证主要财务数据和指标 (人民币亿元)项 目2011.9201020092008总资产595.56544.81458.60396.29所有者权益122.96117.19108.44100.22主营业务收入58.21133.45109.5585.54利润总额1.9812.118.067.24经营性净现金流-2.2820.8824.0018.68资产负债率（%）74.2974.0172.4070.29债务资本比率（%）55.2559.1459.7955.92主营业务毛利率（%）25.1624.6722.0725.79总资产报酬率（%）0.332.222.542.62净资产收益率（%）0.605.884.654.18经营性净现金流利息保障倍数（倍）-6.715.93经营性净现金流/总负债（%）-0.545.687.866.70注：公司财务报表按照旧会计准则编制。2011年9月财务数据未经审计。分 析 员：张鑫 赵其卓 联系电话服电话：4008-84-4008传 真mail ：跟踪评级观点北京市海淀区国有资本经营管理中心（以下简称“海淀国资中心”或“中心”）主要从事海淀区城市基础设施项目建设、投资及投资管理、资产管理等业务。评级结果反映了2010年以来，海淀区经济、财政实力在北京市各区县中保持首位、中心在海淀区城市建设中继续保持重要地位等有利因素；同时反映了中心基础设施建设规模和房地产业务的不稳定导致的未来收入的不确定性、现金流对债务的保障程度不稳定等不利因素。北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保仍具有很强的增信作用。综合分析，大公国际对海淀国资中心2010年企业债券信用等级维持AAA，主体信用等级维持AA+，评级展望维持稳定。有利因素2010年以来，海淀区经济持续快速增长，经济、财政实力在北京市各区县中保持首位；2010以来，中心仍负责规划范围内基础设施建设投融资、土地一级开发及政策性房地产业务，在海淀区经济社会发展中继续发挥重要作用；北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保仍然具有很强的增信作用。不利因素基础设施建设规模和房地产业务易受政策变动影响，增加收入的不确定性；2010年以来，中心经营性净现金流波动较大，同时有息负债规模保持在较高水平，经营性净现金流对债务的保障程度不稳定。 大公国际资信评估有限公司 二一一年十二月二十八日借款企业资信评级报告 企业债券跟踪评级报告跟踪评级说明根据海淀国资中心2010年企业债券信用评级的跟踪评级安排，大公国际对2010年以来公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。发债主体海淀国资中心成立于2009年6月，是经北京市海淀区人民政府（以下简称“区政府”）批准设立的全民所有制企业，注册资金为100亿元，经营范围包括：城市基础设施项目建设、投资及投资管理、资产管理、组织企业资产重组、并购等。截至2010年末，中心拥有二级单位14家（见附件1）。经营环境2010年以来，北京市及海淀区经济持续快速增长，海淀区经济、财政实力在北京市各区县中保持首位；海淀区在高科技资源上继续保持较好的优势，第三产业仍维持良好的增长态势2010年以来，北京市经济继续保持较快增长。2010年北京市地区生产总值较2009年增长10.20%。北京市所处的环渤海经济区是我国最大的工业密集区，经济社会发展具有人才、技术、政策等诸多优势，综合经济实力居全国前列，第三产业仍维持良好的增长态势（见表1）。表1 2010年我国中央直辖市主要经济指标对比（单位：亿元）直辖市地区生产总值一般预算收入全社会固定资产投资三次产业结构北京13,777.91,304.25,493.50.9:24.1:75.0上海16,872.4-5,317.70.7:42.3:57.0天津9,108.81,068.86,511.41.6:53.1:45.3重庆7,894.21,018.46,934.88.7:55.2:36.1注1：2010年上海市实现全市地方财政收入2,873.6亿元，同期北京市实现全市地方财政收入2,026.8亿元。数据来源：大公国际根据公开资料整理海淀区作为北京市的文化、教育及高科技基地，2010年以来社会经济保持进一步发展。2010年海淀区地区生产总值较2009年增长11.8%，增幅较上年提高5.3个百分点。2010年以来，海淀区地区生产总值和财政收入在全市16个区县中保持首位，经济和社会发展水平很高（见表2）。作为以科技、教育、文化产业为主的现代化新城区，海淀区产业结构呈现出高端、轻型、优质的特点，第三产业较为发达。2010年三次产业结构为0.05：15.71：84.24，第三产业实现增加值2,304.90亿元，占地区生产总值的比重为84.24%。表2 2010年北京市主要城区经济指标对比（单位：亿元）城区地区生产总值财政收入规模以上工业总产值固定资产投资社会消费品零售总额海淀区2,736.11,032.51,347.4567.01,184.2朝阳区2,666.5234.31,042.01,230.71,737.5西城区1,988.1215.0679.0181.7552.9东城区1,233.1102.8 东城区财政收入中不包含基金预算收入。62.32180.7645.0顺义区867.9279.81,851.6413.7180.5丰台区705.547.3426.1504.6722.0数据来源：大公国际根据公开资料整理2010年以来，以信息服务业和金融业为代表的生产性服务业以及集中于软件网络及计算机服务业、广播电影电视业、设计服务业和新闻出版业的文化创意产业等新兴服务业迅速发展，在海淀区经济发展中继续保持重要地位，带动了经济效益的明显提升（见表3）。2010年111月，生产性服务业实现总收入12,901.60亿元，同比增长30.70%；文化创业产业实现总收入2,290.30亿元，同比16.10%。表3 20082010年海淀区主要经济指标（单位：亿元）主要指标2010年2009年2008年地区生产总值2,7362,4472,076规模以上工业总产值1,3471,1891,043全社会固定资产投资567490463社会消费品零售总额1,1841,026885进出口总额（亿美元）418292-数据来源：大公国际根据公开资料整理2011年19月，海淀区实现地区生产总值2,228.5亿元，同比增长12.4%；实现财政收入1,038.11亿元，同比增长21.20%。海淀区财政收入保持较快增长态势，税收收入占比较高，总体财政实力很强2010年以来，海淀区继续保持较强的财政实力。近年来，随着地区经济的不断增长，海淀区财政收入规模持续增加，2010年财政本年收入增速较2009年提高17.24%。同期，由于上级财政加大对海淀区的支持力度，海淀区转移性收入在财政本年收入中占为30.63%，同比上升8.89%（见表4）。表4 20082010年海淀区财政本年收支表（单位：亿元）项 目2010年2009年2008年财政本年收入本年收入合计305.11228.37196.26地方财政收入211.64178.72158.75一般预算188.28162.24134.33其中：税收收入181.44156.18128.66基金预算2.662.561.89预算外20.7013.9222.54转移性收入93.4749.6537.51 一般预算42.2033.7329.89 基金预算51.2715.926.82预算外-0.80财政本年支出本年支出合计288.63224.87192.45地方财政支出281.44218.05184.87一般预算216.09184.40156.96基金预算53.0317.449.43预算外12.3216.2118.48转移性支出7.196.827.57收支净额本年收支净额16.483.503.82地方财政收支净额-69.80-39.33-26.12转移性收支净额86.2842.8329.93数据来源：北京市海淀区财政局2010年，海淀区地方财政收入同比增长18.42%；同期，地方财政收入在财政本年收入中的占比为69.37%，较2009年下降8.89%。从地方财政收入构成来看，2010年，一般预算收入占比为88.96%；基金预算收入和预算外收入规模相对较小，所占比重不大。同期，一般预算收入中税收收入的比重为96.37%，较前两年保持了相对稳定的趋势。表5 20082010年海淀区一般预算收入中税收构成（单位：亿元、%）税种2010年2009年2008年金额占比金额占比金额占比增值税17.639.7115.569.9613.5010.49营业税83.4045.9672.4946.4162.6148.66企业所得税36.5020.1231.3620.0828.1921.91城市维护建设税15.428.5013.608.715.994.65契税-12.047.719.897.69其他28.4915.796.60合计181.44 100.00 156.18 100.00128.66 100.00数据来源：海淀区财政局以信息服务业和金融业为代表的生产性服务业以及文化创意产业等新兴服务业是海淀区财税收入的主要来源，税收收入仍然主要来自营业税和企业所得税（见表5）。2010年，海淀区财政转移收入在财政本年收入中的占比为30.63%。近年来，一般预算中的上级补助收入规模呈逐年增加态势，主要是专项转移支付，2010年专项转移支付在上级补助收入中占比为62.60%；基金预算中上级补助收入主要是土地出让返还收入，随着土地出让收入的增加基金预算收入逐年增加，20082010年年均复合增长率为174.18%。土地出让收入的波动和专项转移支付收入的较高比重会对财政收入的稳定性产生一定不利影响。2011年110月，海淀区完成财政收入224.54亿元，同比增长27.3%。总体看，2010年以来，海淀区继续保持较强的财政实力，地方财政收入持续增长，上级财政对海淀区财政的支持力度加大，土地出让收入的波动和专项转移支付收入的较高比重会对财政收入的稳定性产生了一定不利影响。2010年以来，海淀区财政支出规模保持较快增长，城市基础设施建设投资持续增加，有利于中心业务规模的增长；地方经济发展水平及财政实力对债务仍具有较强的保障能力2010年以来，海淀区财政本年支出规模持续增长，地方财政支出在财政本年支出中的占比维持在96%以上，转移性支出在财政本年支出中的占比很低，海淀区上解上级支出很小。近年来，海淀区地方财政支出中，主要以一般预算支出为主；基金支出和预算外支出比重有所波动。海淀区加大城市基础设施建设投资，一般预算支出中刚性支出占比呈下降趋势，有利于中心业务规模的增长（见表6）。表6 20082010年海淀区一般预算支出中刚性支出（单位：亿元、%）项目2010年2009年2008年金额占比金额占比金额占比狭义刚性支出 狭义刚性支出包括社会保障与就业、医疗卫生、教育和一般公共服务四个支出科目；97.6745.2083.00 45.0176.9048.99一般公共服务14.456.6911.94 6.4711.197.13教育39.0118.0532.24 17.4927.1517.30社会保障和就业32.7615.1628.15 15.2628.5518.19医疗卫生11.455.3010.67 5.7810.016.38广义刚性支出 广义刚性支出除包括狭义刚性支出外，还包括一般预算支出中外交、国防、公共安全、科学技术、文化教育与传媒、环境保护等科目，但不包括城乡社区事务、农林水事务、交通运输和工业商业金融等事务四个科目。122.0356.47128.97 69.94114.9973.26数据来源：海淀区财政局、大公国际整理根据海淀区财政局提供的资料，截至2010年末，海淀区政府债务余额为105.41亿元，较2009年增长137.09%，其中直接债务余额45.04亿元。2010年末，地方财政本年收入/政府债务余额为200.78%，较2009年末下降312.87%。地方财政实力对债务的保障能力下降幅度较大，但总体上保障能力仍然较强。经营与管理中心所属企业未发生重大变化，中心在海淀区城市建设中仍具有重要地位中心所属企业未发生重大变化，业务仍主要分为城市基础设施建设、房地产开发及建筑、商业贸易等板块。2010年，中心各项业务持续快速发展，主营业务收入较2009年增长21.82%（见表7）。表7 20082010年及2011年19月中心主营业务收入和毛利润情况(单位：亿元、%）项目所属企业2011年19月2010年2009年2008年金额占比金额占比金额占比金额占比主营业务收入北京市海淀区国有资产投资经营公司8.0113.7646.1834.6036.0432.8925.0029.23北京海淀置业集团20.1734.6525.5019.1123.0821.0621.2024.78北京实创高科技发展总公司6.7611.6125.0418.7621.1919.3416.3219.08北京当代商城有限责任公司11.7620.2013.4410.0710.819.8610.1511.86北京海开房地产集团公司0.400.699.570.590.69北京甘家口大厦4.968.525.554.165.064.624.935.76北京威凯房地产开发经营公司0.200.344.003.003.272.983.514.11北京昊海建设有限公司5.619.642.762.072.782.532.312.70其他0.340.581.431.072.111.931.521.78合计58.21100.00133.45100.00109.55100.0085.54100.00主营业务毛利润北京市海淀区国有资产投资经营公司4.7132.1515.7147.7110.7244.35 8.5338.66北京海淀置业集团4.2128.745.3416.224.0516.773.5916.28北京实创高科技发展总公司2.1814.886.6420.163.7715.604.5120.44北京当代商城有限责任公司2.0213.792.196.651.887.761.968.87北京海开房地产集团公司-0.18-1.230.832.520.903.720.321.46北京甘家口大厦0.886.010.993.010.953.920.954.29北京威凯房地产开发经营公司0.110.750.641.940.512.121.305.89北京昊海建设有限公司0.342.320.150.460.190.770.130.58其他0.382.590.441.341.215.000.783.53合计14.65100.0032.93100.0024.17100.0022.06100.00数据来源：根据中心提供资料整理中心作为海淀区政府最主要的城市基础设施建设主体，主要从事区政府基础设施建设、土地一级整理开发等重点工程项目建设，在城市建设中仍具有重要地位。城市基础设施建设中心城市基础设施建设板块主要由北京市海淀区国有资产投资经营公司（以下简称“海淀国投”）、北京实创高科技发展总公司（以下简称“实创高科”）、北京海融达投资建设有限公司（以下简称“海融达”）三家企业经营（见表8）。表8 2010年城市基础设施建设板块经营主体主要财务指标情况（单位：亿元）企业资产负债所有者权益主营业务收入净利润经营性净现金流海淀国投236.56159.0277.5346.185.45-7.30实创高科102.1181.4720.6425.041.72-2.40海融达24.2923.840.370.170.024.00数据来源：大公国际根据企业提供资料整理中心仍然负责规划范围内的基础设施投融资、土地一级开发及配套设施建设工作；下属公司作为区属重点国有企业，其业务的开展在海淀区经济社会发展中继续发挥重要作用；中心基础设施建设规模易受政策变动影响海淀国投成立于1992年12月成立，为区域经济发展、中关村科技园区和重大基础设施建设筹集资金，同时经政府授权对国有资产行使出资权利，投资领域涉及高科技、房地产、旅游服务业、金融、证券等多个领域。截至2010年末，海淀国投累计获得国家开发银行股份有限公司（以下简称“国开行”）贷款108.90亿元，主要对北京市和海淀区包括道路、市政基础设施、水厂、电站及水系项目和轨道交通项目等在内的重大基础性项目进行投资。截至2011年9月末，海淀国投与多家银行累计签订长期贷款合同111.86 亿元、短期贷款合同147.64亿元，累计投资额为140.30亿元。作为上地信息产业基地的总发展商，实创高科依然以科技园区开发、建设、服务和管理为主业。2010年以来，实创高科收入仍然主要来源于土地一级开发及商品房销售业务。近年来，实创高科主要负责中关村创新园AF地块的土地一级开发，截至2011年9月末，实创高科累计征地3,696.33亩，完成拆迁面积5.23万平方米，铺设供水、供电、供热、供气等综合管线11公里，已完成投资27.06亿元。海融达成立于2005年6月22日，是在原区城市基础设施项目建设管理中心的基础上，成立的专门负责基础设施建设的国有独资企业。其主要业务是开展市、区两级政府确定的基础设施项目建设以及道路相关资源的开发，2010年以来，海融达主营业务收入仍然全部来源于所承担的基础设施建设项目的代建费收入。截至2010年末，海融达已完成包括金沟河项目、农大南路、老山北路、东北旺北路、巨山路北段等基础设施项目的建设任务，累计完成基础设施项目建设支出总额为136.41亿元。2012年，海融达计划投资额为17.00亿元。总体而言，中心仍然负责规划范围内的基础设施投融资、土地一级开发及配套设施建设工作；下属公司作为区属重点国有企业，其业务的开展在海淀区经济社会发展中继续发挥重要作用；中心基础设施建设规模易受政策变动影响。房地产开发、建筑及经营中心城市房地产开发、建筑及经营板块主要由北京海开房地产集团公司（以下简称“北京海开”）、北京昊海建设有限公司（以下简称“北京昊海”）、北京海淀置业集团有限公司（以下简称“海淀置业”）及北京市威凯房地产开发经营公司（以下简称“北京威凯”）等企业负责经营（见表9）。表9 2010年房地产开发、建筑及经营板块经营主体主要财务指标情况（单位：亿元）企业资产负债所有者权益主营业务收入净利润经营性净现金流北京海开27.1620.027.159.550.38-1.85北京威凯52.5945.397.204.000.07-3.93北京昊海3.372.281.092.760.02-0.14海淀置业48.0329.6118.4225.500.433.80数据来源：大公国际根据企业提供资料整理中心依然在规划范围内承担政策性房地产业务；2010年以来，随着国家加大对保障性住房支持力度，中心政策性房地产业务发展较快北京海开主要承担政策性房地产开发项目。截至2011年9月末，北京海开主要负责苏家坨经济适用房项目和清河公务员周转房项目的建设工作。2010年以来，国家相继出台一系列宏观调控政策控制房价。为增加住房供给，国家加大对保障性住房财政支持力度，作为以政策性房地产开发为主业的北京海开发展迅速。2010年，北京海开完成新建和装修改造工程共计32万平方米，完成总投资额5.35亿元，较2009年增长386.36%。2011年，北京海开计划开工量32万平方米，截至2011年9月末，已完成开工6万平方米，已完成投资额2.24亿元。表10 截至2011年9月末北京海开在建项目情况（单位：亿元）项目名称计划投资额其中政府出资已完成投资额预计工期苏家坨经济适用房项目14.12-7.594年清河公务员周转房项目5.095.093.002年合 计19.215.0910.59-数据来源：根据公司提供资料整理海淀区北部新区土地一级开发业务、农民安置房、经济适用房及周边配套基础设施建设工作由北京威凯负责。2010年，北京威凯征地824.70亩，完成拆迁面积26,416.59平方米，铺设供水、供电、供热、供气等综合管线72公里，提供上市土地面积68.40亩,实现土地一级开发业务收入1.61亿元。表11 截至2011年9月末北京威凯提供上市出让的土地情况（单位：亿元、亩）已完成开发土地情况地块名称面积土地性质土地状态海淀区温泉镇（C06、07、08、11地块）210.97商业金融、二类居住用地及托幼用地三通一平温泉F09地块68.40体育中心七通一平合计279.37-在开发土地情况项目名称总投资已完成投资批复文件项目工期温泉C地块20.788.33京发改2010【1768】号预计2012底完成拆迁腾退合计20.788.33-数据来源：大公国际根据公司提供资料整理为满足整合建设用地过程中被拆迁住户的安置需要，海淀区政府授权北京威凯作为实施主体从事海淀区北部地区安置房建设工作（见表12）。表12 截至2011年9月末北京威凯在建经济适用房及定向安置房项目情况（单位：亿元、万平方米、户）项目名称总投资已完成投资规划建筑面积安置户数项目进度苏家坨A地块经济适用房20.5716.8738.926,000A3、A4、A5地块26.69万平方米已竣工，A2地块已全面开工，其中10栋楼已竣工，建筑面积48214平方米，其余10.23万平方米主体结构完成。上庄B地块三定三限安置房8.703.3112.492,088项目一期自2010年5月开工建设，其中B19地块1-6号楼，建筑面积2.9万平米，目前竣工验收。B06为小学，目前已结构封顶。辛店A地块安置房25.779.4038.153,169辛店A地块项目地上物已完成拆迁腾退工作，A03地块安置房已于2011年开工建设。合计55.0429.5889.5611,257-数据来源：大公国际根据公司提供资料整理截至2011年9月末，北京威凯在建项目为苏家坨A地块经济适用房、上庄B地块三定三限安置房和辛店A地块安置房建设，项目总投资55.04亿元，已完成投资29.58亿元。随着海淀区城镇化进程的推进，北京威凯还将有温泉F地块“三定三限”安置房（F-17、F-20（2）、F-22地块）和西三旗两限房项目陆续进入开发阶段，预计总投资为22.9亿元。综合而言，中心依然在规划范围内承担政策性房地产业务；2010年以来，随着国家加大对保障性住房财政支持力度，中心政策性房地产业务发展较快。2010年以来，中心商业性地产业务发展较快；商业性地产业务易受宏观经济及政府政策影响，未来收入及利润存在一定不确定性北京昊海仍以房屋建筑工程承包施工为主要业务。截至2011年9月末，北京昊海已完成包括嘉峪关市东湖不夜城商业用房、徐州铜山新区中汉佳园工程一期、海淀区妇幼保健院装修工程等项目的建设工作，总投资额3.83亿元，已回款3.21亿元。表13 截至2011年9月末北京昊海在建项目情况（单位：亿元）项目名称总投资额期限项目进度八间回迁安置房工程3.653年主体结构完工天津科技产业园2.063年主体结构完徐州中汉嘉苑二期0.971.5年二期主体结构完苏家坨镇中心区A地块经济适用房A2地块 1.521年开始二次结构施工海淀区苏家坨中心经济适用房集中供暖0.381年基本完工附属设施用房改扩建工程1.111年给排水完成50%，电完成40%唐山市曹妃甸金海湾（西区）3组团建设工程0.602年5#、6#、8#降水井完，7#楼土方已完西北旺镇六里屯农民安置点定向安置房工程一标段2.961年13层砼梁、板、墙施工通州区永顺镇商务园D1北区A1#楼等25项工程4.482年防水层以下基本完成，肥槽回填土完成合计17.73-数据来源：北京昊海建设有限公司2011年以来，北京昊海新开工包括天津科技产业园一期总包工程、徐州铜山中汉佳苑等工程，经营业绩较2010年大幅提升。2011年19月，北京昊海实现工程收入5.72亿元，较2010年全年增长96.56%（见表14）。表14 20082010年及2011年19月北京昊海主要经济指标年度开复工面积（万平米）建安总产值（亿元）实现工程收入（亿元）上缴税费（万元）2011年19月79.375.895.721,3172010年39.922.922.911,2772009年12.902.762.741,0052008年21.68 2.30 2.35 1,033 数据来源：北京昊海建设有限公司实创高科的商品房建设业务主要由本部及下属子公司实创股份经营。实创股份主要负责锦顺家园和宜品上层的商品房建设业务，截至2011年9月末，锦顺家园和宜品上层项目总投资6.05亿元，已完成投资5.76亿元，累计销售商品房749套，累计回款金额8.98亿元。实创高科本部主要负责上奥世纪、科实、居易园等项目的开发建设，截至2011年9月末，实创高科本部承建的商品房项目见表15。表15 20082010年及2011年19月实创高科本部主要承建项目情况（单位：亿元）项目名称项目性质总投资已完成投资项目状态回款金额上奥世纪项目住宅小区12.60 8.40 1-6#楼已办理入住，7#楼正在施工过程中9.77 科实项目住宅小区2.60 0.02 已入住0.32 居易园项目住宅小区21.26 10.11 B区已入住，A区正在建设中12.74 陕西金谟小区住宅小区1.30 1.08 1、2期以及3期1-3#楼已全部销售，1、2期已办理入住，3期1-3#楼已封顶1.39兰州实创世纪城住宅小区4.52 0.10 2009年9月项目已清盘，公司注销0.45 合计-42.2819.71-24.67数据来源：根据公司提供资料整理海淀置业主要从事房地产经营、超市连锁销售并开展对外投资与管理。截至2010年末，海淀置业注册资本10亿元人民币。其中房地产业务主要由公司本部经营。2009年，海淀置业出资12.88亿元收购营业面积为98,418平方米的中国技术交易大厦，其中财政借款2亿元，银行借款10亿元。截至2011年9月末，海淀置业投资企业24家，投资总额2.47亿元，其中全资企业7家、控股企业6家、参股企业11家，投资领域主要涉及房地产业、商业和金融服务业。海淀置业对自身持有的房产资源采取租赁经营模式，按照与承租人签订的房屋租赁合同约定的期限和标准收缴房屋租金，形成地产板块收入来源。2010年，海淀置业实现房地产经营收入2.21亿元，较2009年增长77.42%。海淀国投的房地产业务由子公司北京八大处房地产公司及海淀科技建设股份有限公司负责。截至2011年9月末，海淀国投已完成雍景四季、雍景山岚及茉莉园房地产项目的建设，总投资22.40亿元；在建项目为杏林湾及三中心房地产项目，总投资20.00亿元，已完成投资7.50亿元。综合来看，2010年以来，中心商品房业务发展较快；商品房业务易受宏观经济及政府政策影响，未来收入及利润存在一定不确定性。商业贸易中心商业贸易板块主要由海淀置业、北京当代商城有限责任公司（以下简称“当代商城”）、北京甘家口大厦（以下简称“甘家口大厦”）三家企业构成（见表16）。表16 2010年房地产开发、建筑及经营板块经营主体主要财务指标情况（单位：亿元）企业资产负债所有者权益主营业务收入净利润经营性净现金流当代商城10.474.456.0213.440.051.41甘家口大厦6.701.535.175.550.170.09数据来源：大公国际根据企业提供资料整理2010年以来，海淀区国有商业企业保持了超市连锁经营、高档百货等不同业态错位经营的格局，在区域商业贸易领域依然具有较强的竞争优势海淀置业的超市连锁销售业务主要由下属子公司北京超市发连锁股份有限公司（以下简称“超市发”）经营，主营生鲜日配品、食品、百货、家居用品及代理品牌商品的零售、批发业务。2010年，超市发超市连锁零售业务实现收入22.27亿元。截至2010年末，超市发拥有连锁超市店铺62家 2010年末，超市发62家连锁超市中包括其与北京天客隆集团有限公司因资产分离事项所造成法律诉讼的26家连锁店。，店铺经营面积11.24万平方米。2011年19月，超市发新增连锁超市店铺4家，新增店铺经营面积0.28万平方米，实现超市连锁零售业务收入15.93亿元。当代商城主要从事高档百货的经销业务、仓储业务、场地、设备、写字楼及商务公寓的租赁业务。2010年以来，当代商城依然将中关村区域高收入知性消费群体作为目标客户，持续“有特色的高档精品零售企业”的市场定位，针对高端客户人群，引进了国际、国内著名高档品牌，维持具有自身特色的差异化竞争优势。2010年，当代商城实现商品销售收入13.44亿元，较2009年增长24.33%。甘家口大厦以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、金融、服务和写字楼出租为一体。大厦总面积10.3万平方米，经营面积为2.1万平方米。甘家口大厦创建“一个百货商店加一个超市再加更多的服务于社区客户”的服务模式，在社区客户中取得了良好的反馈，加强了客户的忠诚度。2009年，甘家口大厦延伸“亲朋式”服务内涵，推出“三个一对一”及商业秘书服务；2010年，甘家口大厦服务团队走进社区，为机关团体、顾客送货1,300多件，上门服务及节日慰问近百次。2010年，甘家口大厦实现主营业务收入5.55亿元，较2009年增长9.60%。2010年以来，海淀区国有商业企业保持了超市连锁经营、高档百货等不同业态错位经营的格局，在区域商业贸易领域依然具有较强的竞争优势。财务分析海淀国资中心提供了20082009年模拟财务报表、2010年及2011年三季度财务报表。中瑞岳华会计师事务所对中心20082009年模拟财务报表进行了审计，北京兴华会计师事务所有限责任公司对中心2010年财务报表进行了审计，均出具了标准无保留意见的审计报告。2011年三季度财务报表未经审计。公司财务报表按照旧会计准则编制2010年以来，中心资产规模持续增加，资产结构仍然以流动资产为主；随着海淀区城市建设规模的扩大，中心资产将持续增长2010年以来，中心资产规模持续增加，各项资产占比保持相对稳定。公司所属开发建设及商贸流通单位较多，流动资产在总资产中维持很高比重（见表17）。表17 20082010年末及2011年9月末中心资产构成（单位：亿元、%）项目2011年9月末2010年末2009年末2008年末金额占比金额占比金额占比金额占比流动资产合计451.0775.74410.5575.36329.4471.84290.0273.18 长期投资合计45.517.6436.696.7431.076.7822.385.65 固定资产合计79.8413.4180.6814.8183.3718.1870.5617.80 无形及其他资产18.843.1616.593.0514.423.1413.243.34 递延税款借项0.300.050.300.060.300.070.100.03 合计595.56100.00544.81100.00458.60100.00396.29100.002010年末，中心货币资金中9.61亿元为子公司实创股份使用受限制的银行存款，主要是实创股份向海淀国投为创新园拆迁及土地一级开发的信用借款。中心其他应收款主要是海淀国投应收关联单位往来款等。存货主要是土地及项目开发成本96.58亿元、已完工但尚未结算的工程款28.11亿元和库存商品11.14亿元。表18 20082010年末及2011年9月末中心流动资产构成（单位：亿元、%）项目2011年9月末2010年末2009年末2008年末金额占比金额占比金额占比金额占比货币资金95.6721.21107.7026.2361.1018.5544.92 15.49 应收账款16.263.6014.913.6311.903.619.653.33其他应收款155.5134.48118.3628.83103.8031.5161.29 21.13 存货净额169.4137.56156.4338.10133.8540.63152.70 52.65 其他30.486.7628.056.8330.689.3131.11 10.73 流动资产合计451.07100.00410.55100.00329.44100.00290.02 100.00截至2010年末，中心长期股权投资占长期投资账面余额的99.97%，主要是各所属单位对其他企业的长期股权投资；中心固定资产净额和在建工程余额分别为64.18亿元和16.48亿元，其中固定资产净额中房屋建筑物占比为92.69%；中心土地使用权余额为10.13亿元，占无形资产原值的66.82%。截至2011年9月末，公司资产规模持续上升，资产结构仍以流动资产为主。预计未来12年，随着海淀区城市建设规模的扩大，中心所属单位承担的建设项目逐渐增多，中心总资产规模将持续增长。中心负债中有息负债规模较大随着承担城市基础设施建设项目的增加，中心融资规模扩大，负债总额将保持上升趋势中心所属单位承担城市基础设施建设的资金仍然主要来源于银行借款。2010年以来，随着海淀区城市基础设施建设规模的扩大，中心所属单位承接建设项目增多，负债规模持续扩张；中心负债结构仍然以流动负债为主（见表19）。中心资产负债率逐年增长，2010年末为74.01%。中心流动负债主要由短期借款、应付账款、预收账款和其他应付款构成。2010末，中心短期借款中保证借款25.55亿元、抵押借款8.00亿元、信用借款6.42亿元；同期，应付账款主要是北京凯威应付建设单位的工程款。2010年末，中心预收账款主要是实创高科的预售房款12.38亿元和海淀国投预收北京海淀科技园建设股份有限公司的房款4.55亿元等。中心其他应付款主要是海淀国投应付北京翠微集团、中国华融资产管理公司的借款15.05亿元和北京海开应付保利（北京）房地产开发有限公司的房地产开发款项7.55亿元等。公司长期负债主要由长期借款和应付债券构成。2010年末，公司长期借款中信用借款37.76亿元、抵押借款58.79亿元、保证借款31.55亿元、质押借款17.30亿元，抵押物主要为房地产及土地使用权。2010年，公司发行了40亿元企业债券导致应付债券科目余额大幅增长。表19 20082010年末及2011年9月末中心负债构成（单位：亿元、%）项目2010年9月末2010年末2009年末2008年末金额占比金额占比金额占比金额占比流动负债合计239.1754.06213.5052.95216.5065.20167.3360.07长期负债合计203.1145.91189.5447.01115.5434.80111.0839.88负债总额442.45100.00403.21100.00332.04100.00278.54100.00非有息负债合计211.7547.86157.8739.15143.8643.33129.0146.32有息负债合计230.7052.14245.3460.85188.1856.67149.5353.68其中：短期借款31.517.1239.979.9138.7111.6625.749.24一年内到期的长期负债7.001.5819.604.8646.1113.8928.1010.09长期借款150.3233.97145.4036.06103.1631.0795.4934.28应付债券41.679.4240.179.96-2010年以来，中心有息负债规模较大，在总负债中占比为60.85%；同期，中心流动比率为1.92倍，速动比率为1.19倍。2011年9月末，公司所有者权益122.96亿元，其中实收资本100.00亿元，资本公积18.53亿元，盈余公积0.42亿元，未分配利润4.01亿元。预计未来12年，随着海淀区城市建设项目的增多以及城建资金来源的多元化，非财政资金的投入将不断增加，中心融资规模将不断扩张。2010年，中心主营业务收入继续保持较快增长，毛利率水平较为稳定2010年，中心实现主营业务收入133.45亿元，近三年年均复合增长率为24.90%，全资子公司海淀国投的基础设施投融资业务及房地产业务、海淀置业的超市连锁销售业务和实创高科的商业地产业务仍然是公司主营业务收入和利润的主要来源。2011年19月，中心主营业务收入同比有所减少，主要是由于子公司海淀国投房地产业务年末确认收入成本导致（见表20）。2010年以来，由于保