（法学专业论文）我国房地产税制的完善研究.pdf

比较语境下我国房地产税制及征管模式的改革研究 摘要 房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。为了推动 房地产市场的健康有序发展，中央政府一再强调加强房地产调控、抑制房价非理 性上涨，并连续出台若干政策予以调控，2 0 1 0 年4 月1 7 日，国务院发布国务 院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知( 简称“新国十条”) ，明确提出要 “发挥税收政策对住房消费的房地产收益的调节作用 。9 月2 9 日国家再次出台 房地产调控政策，要求“调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强 土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产 开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步 推广到全国 。世界先进国家的成功经验表明，一个结构完备、运行良好的房地 产市场离不开一个能同市场经济相吻合、并将国家宏观经济政策渗透于市场的完 备、高效的房地产税收制度，房地产税制的有效运行，对于促进房地产业的健康 发展、进而促进国民经济结构的有效调整，保证国民经济持续、快速、健康发展， 合理调节社会收入分配都具有十分积极的作用。我国房地产市场税收体系的形成 根植于旧有经济体制，随着我国新的经济体制的确立和运行，现有的房地产税制 及征管模式已不能适应社会经济的发展；近年来，我国政府以抑制房地产投机和 控制房价上涨速度为目标进行了一系列的房地产税制及征管模式的改革，但是这 些改革措施大多集中在房地产流转环节和征管浅层面，改革效果很不理想。通过 中外房地产税制设计和征管模式的比较，吸取营养，获得经验，紧密结合我国国 情，在税种的设置上开征保有环节的课税，创设土地闲置税；进一步清理流转环 节的税种，剔出重复征税的制度缺陷；在房地产开发、取得、保有、流转环节中 取缔不合理不合法的收费项目，减轻房产流转环节的税费负担；在征管模式的革 新上进一步健全房产登记和评估制度，建立健全房地产登记制度，完善房地产市 场评估制度，建立与税收评估紧密相关的体系；在征管上强化房屋租赁的征收管 理；房地产税收信息征管技术的推广，有利于提高征管效率，降低纳税成本。通 过多管齐下的举措，从而进一步完善我国现行的税制体系及征管模式。 关键词：房地产税制；征管模式；完善；研究 n 硕士学位论文 暑昌皇量詈喜鲁詈暑暑阜置墨詈盲_ i , - - -：i 毫詈| 皇昌昌皇暑置暑暑昌昌喜皇| 暑詈鼍目皇皇皇暑篁 a b s t r a c t t h er e a le s t a t em a r k e th e a l t h yo rn o t ，a b o u tt h eg l o b a le c o n o m y , p r i c el e v e li s m o r ea b o u tt h ei n t e r e s t so ft h ep e o p l e i no r d e rt op r o m o t eh e a l t h ya n do r d e r l y d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h ec e n t r a lg o v e r n m e n th a sr e p e a t e d l ys t r e s s e d t os t r e n g t h e nr e g u l a t i o no fr e a le s t a t e ，n o n r a t i o n a lh o u s i n gp r i c e sr o s e ，a n dt h e c o n t i n u o u si n t r o d u c t i o no fan u m b e ro fp o l i c i e st oc o n t r o l ，a p r i l1 7 ，2 0 1 0 ，t h es t a t e c o u n c i li s s u e d ”p a r to ft h es t a t ec o u n c i lo nr e s o l u t e l yc u r bn o t i c eo fu r b a nh o u s i n g p r i c e s ”( r e f e r r e dt o a st h e ”n e wc o u n t r y ”) ，s p e c i f i c a l l ya s k e df o r ”t h eu s eo ft a x p o l i c yo nr e a le s t a t ei n c o m eh o u s i n gc o n s u m p t i o nr e g u l a t i o n ”n a t i o n a ls e p t e m b e r2 9 r e - i n t r o d u c t i o no ft h er e a le s t a t ec o n t r o lp o l i c y , c a l l i n gf o r ”a d j u s t m e n to fh o u s i n g t r a n s a c t i o n sp a r to ft h ed e e da n dt h ep e r s o n a li n c o m et a xp r e f e r e n t i a lp o l i c i e sl a n d t a xc o l l e c t i o nt o s t r e n g t h e ns u p e r v i s i o na n di n s p e c t i o n ，f o c u s i n g o nt h e p r i c i n g s i g n i f i c a n t l ym o r et h a nt h ep r i c el e v e lo ft h es u r r o u n d i n gr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t p r o j c o t sa n dl a n dv a l u e - a d d e dt a xa u d i ts e t t l e m e n t s p e e d i n gu pp r o p e r t yt a xr e f o r m ， a n dg r a d u a l l ys p r e a da c r o s st h e c o u n t r y ”t h es u c c e s s f u le x p e r i e n c eo fa d v a n c e d c o u n t r i e ss h o w st h a taw e l l - s t r u c t u r e d ，w e l l f u n c t i o n i n gr e a le s t a t em a r k e tw i t h o u ta m a r k e te c o n o m yc a nb ec o n s i s t e n tw i t h ，a n dp e n e t r a t i o no fn a t i o n a lm a c r o e c o n o m i c p o l i c i e si nt h ee f f i c i e n c yo fm a r k e t sac o m p l e t ea n de f f i c i e n tr e a le s t a t et a xs y s t e m ， h o u s i n ge f f e c t i v eo p e r a t i o no ft h ep r o p e r t yt a xs y s t e mf o rt h ep r o m o t i o no fh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h u sc o n t r i b u t i n gt ot h ee f f e c t i v ea d j u s t m e n t o fe c o n o m i cs t r u c t u r e ，t oe n s u r et h es u s t a i n e d ，r a p i da n dh e a l t h y d e v e l o p m e n t ， r a t i o n a l l yr e g u l a t ei n c o m ed i s t r i b u t i o no fs o c i e t yh a v eav e r ya c t i v er o l e c h i n a sr e a l e s t a t em a r k e t ，t a xs y s t e mi sr o o t e di nt h ef o r m a t i o no ft h eo l de c o n o m i cs y s t e m ，a s c h i n a sn e we c o n o m i cs y s t e m ，t h ee s t a b l i s h m e n ta n d o p e r a t i o n o ft h e e x i s t i n g p r o p e r t yt a xs y s t e ma n dc o l l e c t i o nm o d ec a nn o tm e e tt h es o c i a la n de c o n o m i c d e v e l o p m e n t ；i nr e c e n ty e a r s ，c h i n a sg o v e r n m e n tt oc u r br e a le s t a t es p e c u l a t i o na n d c o n t r o lo ft h e t a r g e t r a t eo f h o u s i n gp r i c e s ，as e r i e so f r e a le s t a t et a xa n d a d m i n i s t r a t i o nm o d e lc h a n g e s ，b u tt h e s er e f o r m sa r em o s t l yc o n c e n t r a t e di nt h ea r e a s o fr e a le s t a t et r a n s f e ra n dc o l l e c t i o nl i g h tl e v e l s ，t h ee f f e c to fr e f o r mf a rf r o mi d e a l d e s i g nb yc h i n e s ea n df o r e i g nr e a le s t a t et a xc o l l e c t i o np a t t e r n sa n dm o r e ，t ol e a r n n u t r i t i o n ，g a i ne x p e r i e n c ei nc l o s ec o n n e c t i o nw i t hc h i n a sn a t i o n a lc o n d i t i o n s ，s e tu p b yt a x e so nt h et a xl e v yt om a i n t a i nl i n k s ，t h ec r e a t i o no fi d l el a n dt a x ；f u r t h e r i c l e a n u pt r a n s f e r o fp a r to ft h et a x e s ，b o u n dd e f i c i e n c i e si nt h es y s t e mo fd o u b l e t a x a t i o n ；i nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，a c q u i s i t i o n ，r e t e n t i o n ，t r a n s f e r o fp a r to ft h e u n r e a s o n a b l eb a ni l l e g a lc h a r g e s ，r e d u c i n gt h et r a n s f e ro fp a r to fp r o p e r t yt a xb u r d e n ； i n n o v a t i o ni nc o l l e c t i o nm o d et of u r t h e ri m p r o v et h ep r o p e r t yr e g i s t r a t i o n a n d e v a l u a t i o ns y s t e m ，e s t a b l i s ha n di m p r o v et h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o ns y s t e mi m p r o v e t h ea s s e s s m e n ts y s t e m ，t h er e a le s t a t em a r k e t ，t h ee s t a b l i s h m e n to fc l o s e l yr e l a t e d w i t ht h et a xa s s e s s m e n ts y s t e m ；i nt h ec o l l e c t i o no ft h el e v yo ns t r e n g t h e n i n gt h e m a n a g e m e n to fr e n t a lh o u s i n g ；r e a le s t a t et a xi n f o r m a t i o nc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t t e c h n o l o g i e s ，w i l lh e l pi m p r o v et h e c o l l e c t i o ne f f i c i e n c ya n d r e d u c et a x c o s t s t h r o u g ham u l t i p r o n g e di n i t i a t i v e st o f u r t h e ri m p r o v eo u rc u r r e n tt a xs y s t e ma n d a d m i n i s t r a t i o nm o d e k e yw o r d s ：r e a le s t a t et a xs y s t e m ；c o l l e c t i o nm o d e ；p e r f e c t ；r e s e a r c h i v 硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 研究背景及意义 新中国成立伊始，我国政府就开征了地产税、房产税和契税等房地产税收， 因长期实行计划经济体制，我国房地产税收制度的建设终不完善。2 0 世纪8 0 年 代中期，随着中国城镇土地使用有偿化和城镇职工住房分配市场化的改革稳步推 进，房地产税收制度的完善才提上历史日程。从1 9 8 6 年到1 9 9 7 年的十多年间， 我国逐步建立起以房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等 独立的房地产税收为主体、相关税种相辅的房地产税收体系。在当时的社会经济 背景下，房地产税收制度对于调节土地这一稀缺资源的优化配置，增加国家财政 收入等方面发挥了一定的积极作用。如今我国土地使用制度、住房制度、社会财 富分布格局以及国家财政体制都发生了根本的变化。现有的房地产税制与经济体 制改革和公共财政体制改革的需求严重脱节，其税制建设与地方财政日趋旺盛的 财税需求相比也出现严重滞后的趋势。目前房地产税收制度暴露出许多问题，如： 税收制度目标的多元化，政策实施效果差；税种繁杂、重复征税，税收成本高； 税种设置不科学，各环节税收负担分配不合理等等。这些问题的存在使得房地产 税收制度的财政功能、经济功能和社会功能始终没有得到充分的发挥，不仅对地 方财政收入的贡献不大，在调节房地产市场和保证社会公平方面也没有发挥应有 的作用，甚至于还产生了负面效应。我国政府以抑制房地产投机和控制房价上涨 速度为目标也进行了一系列的房地产税收制度改革，但是这些改革措施集中在房 地产流转环节，改革效果很不理想。通过对国外房地产税收管理成功经验的比较 和借鉴结合，我国目前房地产税制、征管模式的改革必须在房地产开发、房地产 交易、房地产保有及房地产所得等环节所需征收的税收情况，对我国税务机关征 收房地产税收所用的征管模式、征管方法与方式、各税种的税收归属与税权划分 问题进行分析，并对国外房地产税制进行介绍和比较分析，通过中外房地产税种 设计和税收管理的比较，分析目前我国房地产税制及征管模式上存在的主要缺陷， 紧密联系中国国情，从房地产税制及征管模式入手，提出了现阶段进一步完善我 国房地产税制及征管模式的具体措施。 1 2 文献综述 1 2 1 国外研究成果 威廉配第在其代表作赋税论中最早提出政府课征土地税的主要理论依据是 比较语境下我国房地产税制及征管模式的改革研究 为了筹措财政收入。到了新古典经济学时期，城市经济的发展促使经济学家开始 关注城市土地税收问题，研究的重点也由简单的税种描述转变为对房地产税收负 担和归宿问题的探讨。在这个时期，马歇尔的贡献最为突出，他运用以价格理论 为核心的局部均衡分析方法对房地产税收进行分析，指出房地产价值等于建筑物 价值与地价之和，为正确判断土地税的计税依据和土地税负归宿奠定了基础，也 对现代房地产税收理论研究产生了深远的影响。二十世纪六、七十年代，西方 学者对房地产税收问题的研究开始兴盛起来。研究主要集中在两方面：一是房地 产税收的相关经济分析，主要是通过规范或实证分析来阐述房地产税收的经济效 应；二是房地产税收制度的研究，主要阐述各国房地产税收具体税种的设置问题。 1 房地产税收的经济分析 在国外，房地产税为众多学者所推崇的一个重要原因是房地产税可以作为地 方财政收入的主要来源。公共经济学家认为房地产税收具有税源充裕、税收稳定、 便于管理等特点，符合地方主体税的基本要求。c o r n i a ( 2 0 0 5 ) 指出房地产税收收 入与g d p 呈正相关关系，但又不同于g d p 、收入和市场交易价格等宏观经济变 量，房地产税收的税基随时间的变化相对平缓、缺少弹性。这就使房地产税收可 能成为地方政府一个充足和稳定的税收来源。 2 房地产税收制度的研究 房地产流转环节税收最显著的经济效应就是产生“锁定效应 ，即由于房地产 流转环节税可能会大于转让房地产商品所带来的经济收益，从而使其所有人将房 地产维持在原有用途上，潜在的资源优化配置也就无法实现，因此从长期来看房 地产流转环节税有可能抑制对土地改良的投资，在国外许多国家，房地产保有税 制已相当成熟，有关房地产保有税的理论研究也比较深入，主要集中在税负归宿 和经济效率两方面。对于房地产保有税的税负归宿主要有三种观点：货物税观点 、资本税观点和使用费观点。货物税观点认为不动产保有税是对土地和房屋建 筑物课征的一种货物税，其税负归宿取决于相关的供求曲线的形状。在标准的局 部均衡理论框架下，土地保有税由土地所有人承担，具有累进性；房屋建筑物保 有税由房屋使用人承担，其负担与房屋消费金额成比例，具有累退性。资本税观 点是由m i e s z k o w s k i ( 1 9 7 2 ) 提出的，他采用一般均衡分析的方法，把房地产看 做是提供服务或生产工业商品的资本。在实行统一税率的情况下，房地产保有税 的税负归宿为资本的所有者；在实行差别税率的情况下，税收的最终归宿取决于 。陈多长房地产税收论北京：中国市场出版社2 0 0 5 9c o r n i a g r a y w h yp r o p e r t yt a x ? l e c t u r en o t e si n t r a i n i n gf o rc h i n e s eo f f i c i a l sf r o ms t a t et a x a t i o n a d m i n i s t r a t i o n c o l l e g ep a r k ，2 0 0 5 ，( 1 ) o 野口悠纪雄，汪斌著土地经济学北京：商务印书馆，1 9 9 7 枷p e t e rm i e s z k o w s k i t h ep r o p e r t yt a x ：a ne x c i s et a xo rap r o f i t s t a x 7 j o u r n a lo fp u b l i ce c o n o m i c s ，1 9 7 2 。 ( 1 ) ：7 3 - 9 6 硕士学位论文 生产组织方式、消费者需求结构及各要素的流动性程度。h e r r yj a a r o n ( 1 9 7 5 ) 于 1 9 7 5 年通过实证分析证实了上述观点的正确性。根据t i e b o u t 模型，房地产保有 税成为购买社区公共服务的成本，每个人都按照他所需要的数量购入公共服务。 因此，房地产保有税事实上不再是具有无偿性和强制性特征的税，而是一种具有 有偿性和自愿性的特征的公共服务的“使用费 。f i s c h e l ( 1 9 9 2 ) 圆在t i e b o u t 模型 的基础上，提出地方公共项目带来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将被 资本化入当地财产的价值中，就等于房地产税通过政府开支提高了房地产的价值， 也使得纳税人得到好处。在房地产保有税的经济效率研究方面，学术界出现“中 性论 和“非中性论两种观点。“中性论 认为房地产保有税是无法转嫁的，不 会对资源配置产生扭曲作用。“非中性论 的基本模型为b e n t i c k 模型 。该模型 假设某块土地可以用于两个不同的项目，土地的所有者需要在立即获得较低的地 租收入与在未来获得较高的租金收入之间进行权衡，这一权衡通过运用现值比较 法来实现，b e n t i c k 通过比较二者现值，得出结论：土地保有税具有将最佳开发时 机提前或者促使土地从闲置状态向利用状态转化的效应，因此，以土地的现行市 场价值作为计税依据的地价税是“非中性的。 1 2 2 国内研究成果 在国内，以税收改革为目标的政策性研究一直是房地产税收制度研究的重点 内容，以下从房地产税收制度存在的问题以及房地产税收制度改革的具体政策建 议两方面进行概括和归总。 1 房地产税收制度存在的问题 安体富等( 2 0 0 6 ) 研究了我国房地产行业的税收负担的问题。他们通过比较 2 0 0 3 年、2 0 0 4 年我国房地产行业税收占税收总额的比重以及房地产行业贡献的 收上进行了超额的贡献；且我国房地产行业平均税负水平高于国内其他行业，也 高于世界其他国家的房地产行业。范长发、高美华、张民毅等( 2 0 0 6 ) 研究了房 地产行业中的税收问题。他们从分析高房价背后伴随的大面积企业亏损，从而没 有税收贡献的不合理现象入手，发现房地产税收中存在着如下的问题：第一，房 地产企业将预售房款变性成了“借资款，借此不仅可以迟缓缴纳流转税金并避 免预征企业所得税，而且可以通过虚列利息偷逃企业所得税；第二，房地产企业 通过借用身份证拆迁来虚增赔偿款成本；第三，房地产企业同其他单位通过以房 换地等合作建房形式隐藏税收；第四，房地产企业将开发的商品房出租或者自用 锄c l a r ap e n n i m a n w h op a y st h ep r o p e r t yt a x ：an e wv i e w t h ca m e r i c a np o l i t i c a ls c i e n c er e v i e w , 1 9 7 8 ，( 2 ) ： 6 6 2 6 6 3 9f i s c h e l ，w 订l i a ma ，p r o p e r t yt a x t i o na n d t h et i e b o u tm o d e l ：e v i d e n c ef o rt h eb e n e f i tv i e wf f o mz o n i n ga n d v o t i n g j e c o n l i t ，1 9 9 2 ，( 3 0 ) ：1 7 1 1 7 7 9b l b e n t i c k i m p r o v i n gt h e a l l o c a t i o no fl a n db e t w e e f ls p e c u l a t o r sa n du s e r s ：t a x a t i o na n dp a p e r l a n d e c o n o m i cr e c o r d ，v b l 4 8 ，n o 1 2 1 ( m a r c h1 9 7 2 ) 比较语境下我国房地产税制及征管模式的改革研究 却不做账以避税。陈文梅( 2 0 0 1 ) 、张天犁( 2 0 0 3 ) 认为现行房地产税收制度虽然在 税种设置上点多面全，覆盖房地产市场运行的全过程，但是在结构上却不尽合理， 税收调控的重点主要集中在房地产的中上游环节( 投资和销售转让环节) ，而房 地产的下游环节( 使用环节) 只需缴纳土地使用税和房产税，税收负担较轻，税 负分配的不合理使得房地产市场的运行发生扭曲。陈宏( 2 0 0 2 ) 专门针对土地增 值税进行了研究，认为虽然土地增值税本质上是专门用来调节土地占用和收益的 税种之一，但由于目前我国土地增值税的税率和征管方式设置不合理，结果导致 该税种阻碍了土地的流通及房地产二级市场的发展。赵晋琳( 2 0 0 4 ) 指出我国现 有的房地产税收作为地方性税种，收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。韩 凤芹( 2 0 0 5 ) 在文献中指出，据测算1 9 9 3 年一2 0 0 0 年，房地产税占我国地方财 政收入的比重最低为3 4 6 ，最高不过7 2 3 ；而我国地方政府很大一部分 收入是来自土地出让金和与土地、房地产相关的各种收费，且各行其是，极不规 范，几乎完全是预算外运行。很多学者还指出，地方政府是房地产业高速发展和 房价上涨的推动者：由于房地产业对g d p 增长的贡献大，而且满足了地方政府追 求形象工程、政绩工程的需要，再加上地方政府掌握着本地土地批租的权利，对 本届地方政府而言，就有产生短期行为的动机和能力。 2 房地产税制改革的政策意见 王明坤( 2 0 0 3 ) 的研究认为中国现行房地产税制构成的一个明显特点就是房地 产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且优惠范围大。 建议对城镇居民自用住房按比例税率征收房产税，对事业管理体制改革分化出来 的部分事业单位取消税收优惠等。安体富( 2 0 0 4 ) 在考察我国房地产租、税、费 体系现状的基础上，提出了我国房地产税制改革的基本框架，即建立以土地年租 金为基础、物业税为主导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、 费体系，并探讨了由开征物业税所引发的若干问题。季勇、朱道林( 2 0 0 4 ) 提出 我国房地产税收进入了“拉弗禁区”，应该朝着“宽税基、低税率”方向改进。 对于流转环节具体税种的改革，贾康( 1 9 9 9 ) 探讨了我国国有土地财税管理问 题，认为由于土地增值税与企业土地转让所得税存在重复课税问题，建议降低土 地增值税的税负或者实行所得税的税基抵扣政策，建议取消与土地产权交易有关 的印花税。邓宏乾( 2 0 0 1 ) 通过对国外房地产税制的研究，认为应该把课征重点 从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构，建议在房地产取得环节 开征契税、遗产与赠与税；在取得环节完善企业所得税，对个人从房地产经营中 取得的收入，采用累进税率征税，并区别土地转移和土地租赁征收土地增值税。 谢群松( 2 0 0 2 ) 重点讨论了我国不动产占有课税的税制要素、税制特征、税制 d 转引自范长发，高美华，张民毅房地产业中的税收问题决策与信息，2 0 0 6 ，( 1 0 ) 。韩凤芹开征房地产税对房地产业的影响宏观经济管理，2 0 0 5 ，( 5 ) 硕士学位论文 缺陷及其影响，给出了不动产占有税制改革的思路；提出将城镇土地使用税、房 产税、城市房地产税、农业税以及耕地占用税等“五税合一刀设置统一的“不动 产占有税。物业税的开征是近年来讨论的热点问题，刘维新( 2 0 0 4 ) 、刘桓( 2 0 0 4 ) 等学者对我国提出开征物业税的背景、物业税性质、开征物业税的条件及对房地 产市场的影响等方面进行了分析和论证，指出物业税的开征必须先出来好物业税 与其他相关税种的关系，并合理确定物业税的征收对象。 比较语境下我国房地产税制及征管模式的改革研究 - _ - - 鲁_ = 目= | i | _ _ _ 目= l ! = e = = 目目目目目= = 0 = = = l | = = 自= = = e = = 目i i _ 日= = = = = = 自自- _ 目目目= 目目| = l _ _ - | _ 第2 章我国现行房地产税制及征管模式 2 1 我国房地产税制的历史沿革及现状 我国的房地产税制随国家房产土地政策的改革经历了许多变化，本文以十一 届三中全会为线，将这房产税制改革过程划分为建制期和发展期加以论述。1 1 j 2 1 1 构建期( 1 9 5 0 年一1 9 7 8 年) 1 9 5 0 年1 月3 0 日中央人民政府政务院发布新中国税制建设纲领性文件 全国税政实施要则，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出 台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为1 4 种，其中涉及房地产的 税种有城市房地产税、工商业税( 包括营业税和所得税) 、印花税和契税。这一 时期处于建国之初，各种税制刚刚建立，加之房产土地政策的变化，所以各税收 政策变动比较频繁。 1 城市房地产税 1 9 5 1 年8 月8 日，政务院公布城市房地产税暂行条例( 1 9 5 0 年6 月，二 届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在 城市征收。所以定名为城市房地产税) ，即日起施行。暂行条例中规定：城市房 地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象 为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1 ； 地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1 5 ：标准房价与标准地价 不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为 1 5 ；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计 征，税率为1 5 。 2 工商业税、工商统一税和工商税 1 9 5 0 年1 月3 0 日。中央人民政府政务院发布工商业税暂行条例。即日 起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1 营业税。从事租赁业和房地产 代理业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4 和6 的税率。2 所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行1 4 级全额累进税率，最低适用税率 为5 ，最高适用税率为3 0 。 同年1 2 月1 9 日，中央人民政府政务院发布修正以后的工商业税暂行条例， 即日起施行。该暂行条例规定了制造业的适用税率为2 5 ，房地产买卖的适用 税率为3 ，租赁业的适用税率为4 ，房地产代理的适用税率为12 ；所得税 改为2 1 级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间 硕士学位论文 的级距加大，实际税负大幅度减轻。 1 9 5 8 年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花 税和商品流通税合并为工商统一税。1 9 5 8 年9 月1 1 日，第一届全国人民代表大 会常务委员会第1 0 1 次会议审议并原则通过中华人民共和国工商统一税条例( 草 案) ： 。9 月1 3 日，国务院将该条例( 草案) 公布试行。该条例( 草案) 规定了 从事建筑、安装，租赁，代理购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据， 适用税率分别为3 、5 和7 。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工 商所得税。1 9 6 3 年4 月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集 体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同 的超额累进税率。其中，个体经济实行1 4 级超额累进税率，最低适用税率为7 ， 最高适用税为6 2 。并有加征一至四成的规定。 1 9 7 2 年3 月3 0 日，国务院批准财政部报送的 关于扩大改革工商税制试点 的报告和：中华人民共和国工商税条例( 草案) ，从1 9 7 3 年起全面试行。该 条例( 草案) 规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3 ( 当时规定国营 建筑、安装企业不纳税) ，从事租赁、代理购销等业务的纳税人适用税率为5 。 1 9 7 3 年的税制改革把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地 产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。 3 印花税 1 9 5 0 年1 2 月1 9 日，政务院公布印花税暂行条例，即日起施行。该暂行 条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直 接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，代理买卖不动产 的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让 或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0 3 ；授产、析产契据，适用税率为3 o 。1 9 5 8 年税制改革时，印花税并入工商统 一税。 4 契税 1 9 5 0 年4 月3 日，政务院发布契税暂行条例，即日起施行。该暂行条例 的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政 部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土 地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契 税按照买价征收6 ，典当契税按照典当价征收3 ，赠与契税按照现值价格征收 6 。1 9 5 1 年全国契税收入为27 3 3 4 万元，1 9 5 3 年达到4 0 3 6 0 万元。1 9 5 5 年降 至1 8 2 9 2 万元。1 9 5 6 年以后基本停征。 此后由于我国实行生产资料所有制的社会主义改造，绝大部分房地产属于国 家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小， 比较语境下我国房地产税制及征管模式的改革研究 房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近3 0 年时 间内几乎名存实亡。 2 1 2 发展期( 1 9 7 8 年至今) 党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产 税收制度也逐步实行了改革：2 0 世纪8 0 年代初期恢复征收契税；8 0 年代后期对 国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；9 0 年代前 期开征了土地增值税；1 9 9 3 年开始分税制改革，房地产其他相关税种也实行了改 革。( 本文采纳的主要对比数据即从1 9 9 3 年开始) 2 1 2 1 房地产主体税种 1 房产税 根据1 9 8 4 年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1 9 8 6 年9 月1 5 日，国务院发布 ：中华人民共和国房产税暂行条例，从当年1 0 月1 日起 施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外 国人仍然按照1 9 5 1 年政务发布的城市房地产税暂行条例纳税。由于按照原值 征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比 较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协 调：1 9 9 3 年的收入为4 9 2 亿元，2 0 0 9 年达到8 0 3 6 亿元，1 6 年间增长了1 5 3 倍， 年均增长1 1 9 0 7 。【2 j 2 城镇土地使用税 根据1 9 8 4 年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1 9 8 8 年9 月2 7 日，国务院发布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，从当年1 1 月1 日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额 一直不多，增长也不快，1 9 9 3 年的收入为3 0 3 亿元，2 0 0 6 年达到1 7 6 8 9 亿元。 为合理节约使用、提高土地使用效益，2 0 0 7 年1 月1 日起国务院提高了土地使用 税级次税率，当年收入土地使用税3 8 5 亿元，比上年增加1 1 7 7 ，增收2 0 8 1 1 亿元。2 0 0 9 年收入9 2 0 9 9 亿元，与1 9 9 3 年相比增长了2 9 3 9 倍，年均增长1 2 3 7 9 。 3 土地增值税 1 9 9 3 年1 2 月1 3 日，国务院发布中华人民共和国土地增值税暂行条例， 从1 9 9 4 年1 月1 日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易 的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1 9 9 4 年的收入仅为1 1 亿元。2 0 0 9 年达到7 1 9 6 3 亿元，1 5 年间增长了6 5 3 2 倍，年均增长1 5 4 0 7 。 4 契税 契税恢复征收之初，仍然沿用1 9 5 0 年政务院发布的契税暂行条例。1 9 9 7 年7 月7 日，国务院发布中华人民共和国契税暂行条例，从当年1 0 月1 日起 硕十学位论文 施行，政务院发布的契税暂行条例同时废止。1 9 9 3 年以后，随着房地产交易 的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1 9 9 3 年的收入为6 2 亿元，2 0 0 9 年达到 6 3 3 0 7 亿元，1 6 年间增长了1 0 1 1 倍，年均增长1 3 3 5 3 。 5 耕地占用税 为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1 9 8 7 年4 月1 日， 国务院发布中华人民共和国耕地占用税暂行条例，即日起施行。1 9 9 3 年的收 入为2 9 4 亿元，2 0 0 9 年达到1 7 3 5 0 5 亿元，1 6 年间增长了5 8 倍，年均增长1 2 9 0 3 。 2 1 2 2 与房地产有关的其他税种 1 营业税 在1 9 8 4 年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐 税。1 9 8 4 年9 月1 8 日，国务院发布中华人民共和国营业税条例( 草案) ， 从当年1 0 月1 日起试行。1 9 9 3 年1 2 月1 3 日，国务院发布中华人民共和国营 业税暂行条例，从1 9 9 4 年1 月1 日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其 他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据( 现规定建筑、安装工程的计税 营业额不包括设备的价值) ，适用税率为3 ；从事代理业、仓储、租赁业的纳 税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5 ：转让土地使用权、销售建筑 物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据( 现规定在某些特殊 情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税) ，适用税率为5 2 城市维护建设税 1 9 8 5 年2 月8 日，国务院发布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例， 从当年1 月1 日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其 实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差 别税率( 1 、5 、7 ) 。1 9 9 4 年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计 税依据、税率等方面的规定没有改变。 3 对内资企业征收的所得税 1 9 8 4 年9 月1 8 日，国务院发布中华人民共和国国营企业所得税条例( 草 案) ，从当年1 0 月1 日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算 的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行5 5 的比例税率，小 型企业适用1 0 - 5 5 的8 级超额累进税率。1 9 8 5 年4 月1 1 日，国务院发布中 华人民共和国集体企业所得税暂行条例，从1 9 8 5 年1 月1 日起施行。集体企业 所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从1 0 - - 5 5 的8 级超额累进税率。1 9 8 8 年6 月2 5 日，国务院发布中华人民共和 国私营企业所得税暂行条例，从1 9 8 8 年1 月1 日起施行。私营企业所得税的纳 税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为3 5 。 比较语境下我国房地产税制及征管模式的改革研究 1 9 9 3 年1 2 月1 3 日，国务院将上述3 种企业所得税与对国营企业税后利润征 收的调节税合并，发布 中华人民共和国企业所得税暂行条例，从1 9 9 4 年1 月1 日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为 计税依据。一般企业适用3 3 的税率，微利企业暂时适用2 7 或者1 8 的税率。 2 0 0 7 年3 月1 6 日，第十届全国人大五次会议通过了l ：中华人民共和国企业 所得税法，并于2 0 0 8 年1 月1 日起实施。新税法继续采用了比例税率，税率为 2 5 。国家需要重点扶持的高新技术企业减按1 5 的税率计征。小型微利企业， 减按2 0 的税率计征。1 3 j 4 对外资企业征收的所得税 1 9