（马克思主义基本原理专业论文）城镇中低收入阶层住房保障制度研究——以济南市为例.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 住房是人们生活的基本需要品，居住权是公民的一项基本权利。随着我国城市化 进程的加快，住房的需求群体也不断扩大，导致住房供不应求。对于城镇中低收入阶 层的居民来说，由于有限的收入难以改善现有的居住条件，容易形成无房户或者住房 困难户，直接影响社会的稳定。住房问题已经成为了一个重大的社会问题，因此，完 善城镇中低收入阶层的住房保障制度是我国面临的迫切问题。 我国2 0 l o 年的“十二五规划中明确表示，建立和完善住房保障体系，努力解 决中低收入阶层的住房困难，可以看出，住房问题在新一个五年计划中摆在了更为突 出的位置。实行住房保障制度，不仅体现了我国以人为本的科学发展观，同时也是构 建社会主义和谐社会的必要条件。 本文主要通过比较研究的方法对美国、日本、新加坡的住房保障制度从立法、财 政、金融等方面进行分析，并与我国实际相结合，得出了对我国住房保障制度的启示 和经验。以济南市为例，采用了理论与实际相结合的研究方法，描述了济南市住房保 障制度的现状和问题成因，探寻城镇中低收入阶层住房保障的不足之处，试图提出可 行性建议。大致结构如下：第一章绪论，梳理研究思路，本章首先简单介绍了论文的 选题依据和意义，然后综述了国内外的研究现状，对相关概念进行了界定。第二章主 要介绍了城镇中低收入阶层住房保障制度的一般理论和沿革，对住房保障制度的内 涵、发展历程有一个大致的了解。第三章是本文的重点，以济南市为个案，介绍了济 南市城镇中低收入阶层住房保障制度的现状，同时分析了存在的问题和原因，从个案 到一般的研究，得出我国城镇中低收入阶层住房保障制度存在的基本问题。山东是全 国g d p 第三位的省份，济南市作为山东省的省会城市，并且处于我国东部发达地区， 因此研究济南市的住房保障制度有一定的典型性意义。第四章通过介绍国外的住房保 障制度的相关经验，探索了我国住房保障制度从中获取的启示。最后一章，首先说明 了住房保障制度需要遵循的总体要求，之后从比较全面的角度提出完善城镇中低收入 阶层住房保障制度的建议，进一步保障居民“人人有房住”，构建社会主义和谐社会。 关键词：住房保障制度，城镇中低收入阶层，廉租住房，经济适用房，公共租赁 住房 山东建筑大学硕士学位论文 s t u d y o ft h eh o u s i n gs e c u r i 锣s y s t e mo fm i d d l e - l o w i n c o m e c i t i z e n s 一a c a s es t u d y i nj i n a n s u n j i n g ) ，i ( b a s i cp r i n c i p l 懿o fm a 玎【i s m ) d i 删b y s u i w 葫d o n g a b s t r a c t h o 瑚i i l gi s 圮b 嬲i cn e e d so fp e o p l e t sl i v 髂a n dt e 删鹏i sa 觚d 锄e n t a l 啦mo f c i t i z 哪w 弛n l ea c c e l e r a t i o n0 ft l l e u r b a l l i z a t i o np r o c 懿si nc 1 l i n 岛l l l eg r o u pw h o d e m a n d sh o u s i i 培h 笛a l s 0e x p a l l d e d ，讹c hl e a d st om eh o u s i n gs h o r t a g c f o r 砒蕊 m i d d l e 1 0 w i n c 0 m ec i t i z e l l s ，i ti sd i 伍c u l tt 0i m p r 0 v et l l el i v i n gc o n d i t i o 璐b yt l l e i rl i m i t e d i n c 0 m e s o m eo ft l l e mb e c o m en oh o u s i i l gg r o u p ，w t l i c hd i r e c t l yi m p a c t s 廿l es 0 c i a l 鼬i l i 妙t h eh o u s i i 培p r o b l e m h 鹤b e c o m eam 勾0 rs 0 c i a lp r o b l 锄1 1 嘲e f o r e ，i m p r o v i n g t l l em i d d l e - l o w i n c o m ec i t i z e l l s l l o u s i n gs 洲t ) ，s y s t 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我国作为世界上的人口大国，更应该重视这个问题。 住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，本质上是城镇中低收入阶层的住房 问题，目的是为了保障居民的最基本生活水平和质量，同时也是安定社会的助推器。当 前我国处在城市化加速的阶段，住房保障的作用更加重要，数以亿计的农民劳动力转化 为城市劳动力，这也需要相应的住宅给这些新增的居民，才能使这些居民居有定所，人 心安定。2 0 l o 年，我国的“十二五”规划规定了在未来五年期间，要着力解决中低收入 的家庭困难问题，建立和完善住房保障体系。所以，住房保障制度的实施可以促进社会 的民生和谐，也体现了“以人为本 的科学发展观。 山东建筑大学硕士学位论文 1 1 2 选题意义 我国自1 9 9 8 年实行住房市场化改革以来，目的是为了改变传统的住房建设和分配机 制，实现住房的商品化。但是国内外房地产业发展的实践都充分表明，仅仅依靠市场的 力量，并不能保证人人有房住。从完善社会保障制度、建设和谐社会的发展目标来看， 建立和完善住房保障制度具有重大的意义。 首先，住房反映着一定的公共产品属性，要求政府适当参与其供求活动。市场经济 条件下必然存在着收入差距，一部分中低收入者根本无力购买或承担住房，这就要求社 会保障的参与。住房不是完全的商品，还有几分公共产品的色彩。即使是工薪阶层，没 有政府的援助也很难解决好居住问题，因此必须对市场竞争中的住房困难者提供帮助。 这不仅是人道主义的体现，也是弥补市场机制缺陷的重要方式。 _ 其次，保证居民最基本的居住要求是保障人权的体现。人权是基础含义是生存权， f ：。：一二 一个人只要活着，他就拥有这项权利，政府或者社会就必须保证他的最基本生活。住房 是房地产业的基本产品种类，而保障居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。 再次，社会转型时期要求格外关注住房保障制度的完善。2 0 1 0 年8 月，国家发改委 社会发展研究所所长杨宜勇在一个论坛上指出，我国从1 9 9 2 年开始，总体基尼系数就已 达到0 4 ，到2 0 0 4 年达到o 4 4 ，超过了国际上公认的基尼系数o 4 的警戒线，在此之后， 我国的收入差距没有缩小，而且出现了继续扩大的趋势。并且我国的城乡居民收入差距 以及各行业之间的差距都很大。这意味着转型时期城镇贫困群体的相对弱势地位更加恶 化，购买和租赁房屋的能力进一步下降，需要加大社会保障的力度。 1 2 相关研究现状 1 2 1 国外研究现状 马克思主义理论中的住宅问题。恩格斯在论住宅问题中写到：“当一个古老的文 明国家这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而 加速的时期，多半也就是住宅缺乏时期。 文中关于对工人阶级住宅的描述，深刻地 指出了工业化和城市化是现代住宅问题产生的根源。另外，恩格斯已经从本质告诉了现 代住房问题的主体人群是弱势群体，因为“对相当富裕的中上层阶级而言，随着社会分 工和专业化的发展，社交功能从家庭中分离出去，生活空间的私人性特征得到发展，逐 山东建筑大学硕士学位论文 渐演变成小巧玲珑的联排式别墅，作为资本家的房主不仅有权，而且由于竞争，在某种 程度上还应该从自己的房产中无情地榨取最高的房租。 关于社会主义国家如何解决住房 问题，恩格斯还指出：“资本家即使能够办到，也不愿意消除住宅缺乏的现象，这一点已 经完全确定了。于是，只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助。一这样，我们从经典 的马克思主义理论中，就已经知道了社会主义解决现代住房问题的基本策略了【。 奥里森( 2 0 0 1 ) 认为政府住房保障计划的设计主要考虑一下几个方面的原则：l 、决 定获得保障的人群；2 、确定住房保障在不同人群中如何进行分配；3 、设定通过保障获 得的住房条件的上下限；4 、规定收入中可用于住房以外的其他商品消费的上限额。他指 出美国政府在进行住房保障分配的时候，政府会综合衡量申请者的年龄、劳动能力、住 房条件、住房需求的紧迫性以及收入来源等情况，来决定配置的优先顺序；通常年老、 体残以及政府拆迁安置的家庭享有优先权【2 】。欧亨利( 1 9 7 5 ) 通过对一般均衡住房市场 过滤模式的模拟，指出从政府成本的角度来衡量，为低收入阶层提供住房货币补贴比其 j 一： 直接提供住房建设更有效【3 1 。袁源( 2 0 0 5 ) 对新加坡公共住房的建设与规划经验的研究 指出，低收入家庭的住房不能被边缘化，居民居住质量的提升是使其自身收入与国家经 济增长形成有效互动的一个重要方面【4 l 。 1 2 2 国内研究现状 1 2 2 1 关于住房保障制度具体内容的研究 1 、经济适用房制度：周阳( 2 0 0 7 ) 等人对我国经济适用房制度研究进行了综述，提 出了我国目前经济适用房存在的问题主要有：第一，补贴的范围过于宽泛，执行标准模 糊，政策操作性差。第二，经济适用房政策的实施和运行，从立项、开发建设、销售乃 至消费的各个环节，都要需要谨慎研究、大力监督，这就使政府调控成本过高，社会效 益损失巨大。第三，由于经济适用房政策与一般商品房相区别的两种体制，两者相比前 者更拥有政策优惠和价格优势，长期实行容易形成不公平竞争。第四，经济适用房建设 过程中违法违规现象严重。他认为在目前这个过渡时期，应当逐渐削弱经济适用房的作 用，以便采取更加科学、公平的政策切实保障百姓利益【5 】。 2 、廉租房制度：国内学者的观点基本一致，彭杏芳( 2 0 0 7 ) 【6 】、彭俊杰( 2 0 0 7 ) 【7 1 、 闫新广( 2 0 0 7 ) 【8 】等指出，我国廉租房制度实施过程中的主要障碍包括房源不足、廉租 房资金来源有限、廉租房对象的界定不全面、个人收入线划分标准问题、政府公共职能 山东建筑大学硕士学位论文 不到位等。完善廉租房制度的建议主要有：第一，改出售经济适用房为出租廉租房；第 二，确保资金到位，尽快立法建立廉租房资金保障制度；第三，建立严格的申请、审批 和退出机制，实行动态管理；第四，注重政府在廉租房制度建设中的职能定位。 3 、公积金制度：钱凯( 2 0 0 7 ) 对我国住房公积金制度进行了总结，指出公积金制度 存在的主要问题有涵盖面范围太小，部分低收入者尚无保障；缴存基数底限不确定，缴 存金额差距悬殊；公积金管理中心定位模糊；住房公积金管理机构体制不顺；住房公积 金个人贷款率、运作率不平衡等等【9 】。 4 、公共租赁住房：沈艳兵( 2 0 1 0 ) 认为公共租赁住房的实施完善了我国保障性住房 的分层次供应体系，调整了保障性住房的供应结构，使出租和销售并存的多渠道保障性 住房供应体系能够更大范围地满足中低收入住房困难群体的需求【1 0 1 。刘宝香( 2 0 1 0 ) 指 出住房租赁市场主要满足以下三种人群的需求：首先是买不起住房的低收入人群，如老 一 年困难户；其次是暂时买不起住房的成长性低收入人群，如年轻白领；然后是不适宜买 房的流动人群，如因工作需要而短期外派的人员。他认为住房保障制度对住房租赁市场 有一定的依赖性，培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度【1 1 1 。 1 2 2 2 关于住房保障的对象 李迎生( 2 0 0 7 ) 指出买不起房或为高价所累不仅仅是低收入群体的最大困难，也是 中等收入阶层面临的突出问题，建议扩大城市住房保障的覆盖面，惠及中等收入阶层【1 2 】。 李巧波( 2 0 0 7 ) 认为大量农民工住房条件的恶劣状况决定了解决农民工的住房问题势在 必行【1 3 l 。阎明( 2 0 0 7 ) 在比较了发达国家住房政策演变历程后指出，在住房问题上，作 为一个正处在转型、发展中的人口大国，我国既难以采用高税收高福利的住房政策，也 不适于完全以市场机制调节和自有住房为主导的办法【1 4 】。 1 2 2 3 关于政府在住房保障制度当中的角色 包宗华( 2 0 0 2 ) 在住宅与房地产一书中认为住房是一种特殊的商品，不仅有一般 商品的经济属性，还具备一般商品没有的社会属性。如果没有政府帮助，就难以解决好 住房问题【1 5 1 。金三林( 2 0 0 7 ) 认为，政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策： 对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通 过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳 山东建筑大学硕士学位论文 定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用【1 6 】。 1 2 2 4 关于完善住房保障制度的建议 金俭在论中国住宅法研究一书中指出应尽快出台住宅法保证住房保障制度 的顺利进行【1 7 】。陈华、刘国栋( 2 0 0 7 ) 从我国现有的住房保障制度内容入手，提出相应 的完善建议：第一，继续完善我国经济适用房制度；第二，积极建立廉租房供应体系； 第三，加强住房公积金管理，完善住房公积金制度【1 8 】。王军武( 2 0 0 7 ) 提出了以下建 设性意见：第一，设立专门的住房保障机构，构建住房保障的长效运行机制。第二，拓 宽中低收入者的融资渠道，主要是建立以政府为主体的多种融资渠道。第三，建立更适 合低收入人群居住的“经济适用房 模式。这种政府支持的节约型适合低收入人群的住 房，是在地方政府职能部门的监管下，由房地产开发商按照政府有关部门规定专门为城 市低收入人群死发建设的特种商品房【1 9 】。 1 3 本文的主要研究内容 本文先论述了住房保障制度的内涵和理论基础，回顾了我国住房保障制度的发展历 程。之后分析了城镇住房保障制度存在的问题，以济南市为例，介绍济南市住房保障制 度的现状，从个别的地区现象得出住房保障制度一般性的问题，对这些问题的成因做了 简单分析。第四章介绍了国外的住房保障制度，对美国、日本、新加坡三个国家的立法、 金融、财政等方面进行分析，得出发达国家住房保障制度的经验以及对我国住房保障制 度的启示。最后一章，通过对我国住房保障制度的了解，分析其存在的问题，以及国外 住房保障制度对我国的启示，得出完善我国城镇中低收入阶层住房保障制度的建议，在 较多方面做出了详尽的阐述。 1 4 研究方法 1 4 1 文献研究法 根据城镇住房保障制度这一课题，通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地 了解掌握所要研究的内容。通过分析国外国内的学者对住房保障制度的研究，进行对我 国城镇住房保障制度建设的探索。 山东建筑大学硕士学位论文 1 4 2 比较分析法 世界各发达国家都有住房保障制度，经过半个多世纪的发展，他们的住房保障制度 相对完善。我国的住房保障制度起步晚，对代表性的国家进行分析，借鉴他们的经验， 为我国城镇住房保障制度提供良性建议。 1 4 3 实地调查和理论分析相结合的研究方法 通过对济南市住房保障制度的个案分析， 成因，试图提出完善住房保障制度的建议。 1 5 相关概念界定 总结归纳城镇住房保障制度存在的问题和 1 5 1 住房保障制度 。 _ 一i l 住房保障制度，就是在社会发展中，没有住房的人也要保障他们有房子住，这是一 个现代社会的起码标准，因为住房是人类生存的必要条件。这个制度就叫住房保障制度， 在市场经济条件下，需要政府更多的介入。目前，发达国家都有住房法，尽管名称不一 定相同，这些法律法规和规章在住房保障制度中发挥着重要的作用。确定了住房保障制 度的保障对象、保障目标、实现方式以及保障水平、资金来源等等。住房保障的实施机 构体系包括决策协调机构，具体执行机构和住房金融机构三个层次，这样可以有效地调 节各部分之间的职能，防止“政企不分 ，同时也确保了金融信贷解决居民住房问题的依 据。 从我国的现实情况来看，住房保障制度内容基本包括：住房公积金制度、面对中低 收入阶层的经济适用房政策、廉租房政策、公共租赁住房政策和两限房。这些政策也只 是对于一般性的住房问题而言，我国的住房保障制度发展较晚，人口众多，在住房保障 制度上也会有比较特殊的地方。比如农村剩余劳动力向城镇转移过程中产生的住房问题： 城乡结合部出现“城中村”的问题，这些问题都是迫切需要深入研究并尽快完善的方面。 1 5 2 城镇中低收入阶层 我国住房保障制度的目标群体是城镇中低收入阶层。城镇中低收入阶层，各国都有 不同的划分方法。当前发达国家对城镇中低收入阶层一般采用的是相对标准，也就是说 山东建筑大学硕士学位论文 高、中、低收入阶层占总阶层的比例大体确定为2 0 ：6 0 ：2 0 。在我国通常以最低生活保 障线为划分标准，先确定一个基本生活需要的收入水平，收入水平低于这个标准的就属 于低收入家庭。 城镇中低收入阶层的收入一般都是动态的，它受经济水平、生活水平、社会体制等 多种因素的影响。国际上城镇中低收入阶层是将居民本年的收入情况和当地所有居民收 入的平均值进行比较，年收入不超过当地居民收入平均值的5 0 8 0 是低收入阶层，中 等收入阶层是在当地居民年收入平均值的8 0 1 2 0 。本文研究的中低收入家庭指的是 城镇里面的低收入者，中等收入者，而且他们还必须有住房的困难。有些人即使很穷， 但是他们也有自建的住房，也不是本文的所说的中低收入者。我国的城镇居民究竟哪些 属于中低收入阶层，还要根据各地的经济水平等因素划分，一般和国际上的划分大致相 同。规定年平均收入值或者年总收入值，低于相应的百分比，即是城镇中低收入阶层。 一 1 5 。3 住房“夹心层 一 所谓住房“夹心层，主要包括两个群体：第一种是指不符合廉租房条件、又买经济 适用房的城镇低收入阶层的家庭；第二种指的是不符合经济适用房申购条件并且也买不 起商品房的中低收入阶层的困难家庭，不符合经济适用房申购条件又买不起商品房的住 房困难家庭。 夹心层，这是一个形象的比喻他们要么住不上廉租房却也买不起经济适用房， 要么是没资格买经济适用房却也买不起商品房，中低收入家庭、新就业职工等“夹心层 的住房难题已日益显见。“我想有个家。”简简单单五个字，却是很多人心中最真诚的梦 想，尤其是对于这些“夹心层 来说，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通 过市场租赁或者购买住房的问题比较突出。“夹心层 包括好多种，例如刚就业的大学生、 公务员、外来务工人员和新职工等等，规模到底多大，目前尚无准确的数据统计，但可 以肯定的是，他们是一个庞大的群体。这也是城镇住房保障制度不容忽视的群体。 山东建筑大学硕士学位论文 第2 章城镇住房保障制度的一般理论 2 1 住房保障制度的内涵 住房保障制度，是指在市场经济条件下，为了保障“人人有房住 ，政府要实行一定 的特殊的政策措施对社会成员中不具有基本住房支付能力者进行的住房帮助，是社会保 障体系的一个组成部分。住房保障制度的范围非常广泛，广义地说，“宅基地 、“福利分 房也是住房保障制度的一种具体形式。 住房保障制度的含义主要体现在以下几个方面： 第一，住房保障是社会保障的组成部分。社会保障包括失业保障，养老保障，医疗 保障和住房保障等，它的作用在于保障全社会成员基本生存和生活需要，特别是保障公 民在年老、残疾、疾疯、失业、生育、死亡，以及面临生活困难时的需要，突出“以人 为本 ，保障公民的社会权利公平和机会公平。 第二，住房保障最基本的层次是救济。 住房保障是保障“人人有房住 ，而不是“人人有住房”。即可以满足其享受社会基 本的、最低标准的住房需求。无论一个人是多么的贫穷，没有能力，都拥有居住的权利， 这是一项基本人权，对此，任何政府都应以积极的态度来面对受困者，帮助受困者，决 不能漠视。 我国改革开放以来，生产力取得了令人瞩目的发展，温饱问题已基本解决，已经迈 入全面建设小康社会的阶段。但我们必须清醒的认识到，我国落后的生产力并没有得到 实质的改变，政府并不能像发达国家那样实行“高福利 住房保障。我国的住房保障只 能是低水平的基本保障，即保障中低收入阶层最基本的住房面积和住房质量。低标准保 障也可以产生一定的激励劳动力自我发展的效应。 第三，住房保障的目标是满足中低收入家庭的基本居住需要。 政府通过城镇住房保障制度缓解中低收入家庭的住房问题，维护社会和谐安定。但 政府通过行政手段解决这个问题，主要着重于满足在住房方面的弱势群体的基本住房需 求，因此，与其他社会保障制度一样，住房保障制度具有较强的“刚性 。 第四，住房保障的责任主体是国家或者政府。 首先，实现住房保障的目的是维护社会安定和基本人权。这项社会目的具有广泛的 山东建筑大学硕士学位论文 社会功能，应该由社会功能的实践者代表中央或者政府来承担。 其次，住房保障的程序是非常复杂的，必须有政府的权威和组织能力保障实施。 再次，住房保障的实施成本是非常巨大的，并不是每个社会阶级、社会成员所能 应付的，只有政府可以调动全社会的资源去实施。而且政府承担住房保障职能更具有规 模型，可以降低过高的成本。 2 2 住房保障制度的内容 纵观国外住房保障制度的实践，基本可以归纳为三大模式：公共住房制度、住房补 贴制度和住房金融制度。在我国，其情况也大致相同，主要包括廉租住房制度、经济适 用房制度、公共租赁住房制度、限价房制度以及住房公积金制度，形成了比较完整的住 房保障制度体系。 廉租住房是针对住房困难的最低收入家庭实行的一种社会救济。享受廉租住房的保 一 - 二一 障，一要有住房困难，二要城镇最低收入家庭，另外，申请家庭成员中必须至少有一人 是当地非农业常住户口。目前，我国的廉租住房制度主要通过租金减免、租赁补贴和实 物配租三种方式解决低收入家庭的居住条件。 经济适用房，是指由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，规定限定的 住房面积、价格和套型，以微利价格向城镇中低收入家庭出售的住房。可以看出，经济 适用房的针对范围要比廉租住房宽泛的多，它不仅保护低收入家庭的住房利益，中等收 入家庭的住房困难也包括其中。也正是因为目标群体过大，政府的实际投资远远不能满 足购买主体的购买需求，此外，中等收入家庭的界定问题也饱受诟病。经济适用房在我 国的住房保障制度当中存在较大的质疑性。 公共租赁住房的形成是由于随着城镇化的推进，在住房保障领域内渐渐形成了一个 游离于住房保障制度覆盖之外的无力购房的群体，通常被称作为“夹心层”。所谓“夹心 层 ，通俗地说，就是在这群人中有的不符合廉租房条件、又没钱买经济适用房，有的没 资格买经济适用房、又买不起商品房。由于这个群体一直徘徊在住房保障体系之外，住 房困难日益凸显。公共租赁住房就是解决“夹心层”的住房困难的一个产品，它不是归 个人所有，而是由政府或者公共机构所有，用承租者可以承受的价格向新就业的职工出 租，其中包括大学应届毕业生，由外地迁移到城市工作的群体。 限价房，是一种特殊的商品房，是经城市人民政府批准，在限定销售价格、限制套 山东建筑大学硕士学位论文 型比例的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标 的单位按照约定的标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民出售的中低价位、中小 套型普通商品住房。 住房公积金是指单位及其在职职工缴纳并储蓄的长期住房储金，是住房分配货币化、 社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是我国重要住房保障制度，具有互助性、 强制性和保障性。 2 3 住房保障制度的理论基础 2 3 1 社会主义和谐社会理论 社会主义和谐社会强调“以人为本 ，建设民主法治，公平正义，诚信友爱，充满活 力f 安定有序，人与自然和谐相处的社会主义社会。构建社会主义和谐社会的含义和总 二 o 目标决定了要保障和尊重广大人民的权益，同时也为住房保障制度提供了理论依据。我 们正是为了实现公平正义，保障公民的权利，使整个社会安定有序，让更多的中低收入 家庭受到党的政策的帮助，融入到城市的生活环境，这也符合我国社会主义本质实 现共同富裕的基本原理。 我国的“十二五 规划明确提出要着力解决中低收入家庭住房困难的问题，这表明 住房保障制度的建立对于“十二五 规划的完成和贯彻党的思想有着深远的影响。加强 党与群众的联系，做到从群众中来，到群众中去，使每个公民居有定所，是新时代我党 思想的重要体现。 2 3 2 人的全面发展理论 马克思主义中人的全面发展思想是马克思主义基本原理的重要组成部分。马克思运 用历史唯物主义观点科学地考察了人的发展史认为，人的全面发展在社会发展中居于核 心地位，它是一个历史范畴，人的全面发展要求人应该成为在“各方面都有能力的人， 即能通晓整个生产系统的人。 具体而言，是指人的本质力量充分的体现，人的个性自由 充分的张扬，人的综合素质和内在潜能充分的提高。实现物质财富的极大丰富、人民精 神境界的极大提高、每个人自由而全面发展的共产主义社会，是马克思主义最崇高的社 会理想。改革开放以来，我国建设中国特色社会主义的各项事业，我们进行的一切工作， 既要着眼于人民现实的物质文化需要，同时又要着眼于促进人民素质的提高，也就是要 山东建筑大学硕士学位论文 努力促进人的全面发展。 住房是每个公民必需的生活资料，试想如果一个人没有住所，他的物质文化和精神 世界的满足也相对滞后，更重要的是，不能充分体现人的全面发展，个性不够张扬，自 由不能发挥。中国有传统的思想和美德，住房在我国人民的心中是头等大事，也是进行 一切社会活动的有力保障。考茨基在土地问题中指出：“维持和增添人类生活愉快的 手段中最重要的就是私有住宅。 可见，住房是每个人全面发展的基础，必须要重视它， 解决它，贯彻马克思主义理论的精神。 2 3 3 人权保障理论 宪法作为我国的根本大法，规定国家最根本最重要的问题，具有最高的法律权威和 法律效力，住房权作为一项基本人权，与宪法密不可分。住房为什么会被人权化，根本 的原因是住房在现代社会不仅仅被看作一种商品，具有经济价值和经济功能，更为深刻 的是住房在现代社会取得了社会保障的属性，具有了一种特殊的社会功能【2 0 】。2 0 0 4 年的 宪法修正案规定：“国家尊重和保障人权，中华人民共和国公民有获得适当住房权的权利。 国家负有尊重、保障和促进公民住房权的逐步实现的义务。 住房权以宪法修正案的方式 写入宪法，是政府的责任，更是百姓的期盼。 此外，2 0 0 7 年我国颁布物权法，物权法的立法精神是对于国家、集体和私人 的物权给予平等保护。其中第二篇所有权第八章共有，对共有的概念、形式，共 有物管理和处分，共有人优先购买权，因共有财产产生的债权债务关系、共有关系的确 定等重大问题方面都做了明确规定，可以根据按份共有的原则形成保障性住房与个人共 有产权模式。为实现保障性住房产权共有这一模式创新奠定了充分的法律基础和管理运 作指南。 2 3 4 公平效率理论 公平与效率是一对哲学范畴。西方经济学家对公平和效率二者孰先孰后的问题有三 种提法。第一种提法是效率优先，美国新自由主义经济学家弗里德曼特持这种观点，与 此相反，第二种提法是公平优先，受美国哲学家罗尔斯影响的不少新左派学者持这种看 法。介于二者之间的提法是效率和公平兼顾，以研究公平和效率著称的美国学者奥肯是 第三种提法的代表。奥肯提出了“公平与效率替换”原理，即分配越公平，效率就越是 山东建筑大学硕士学位论文 难以提高；分配越是不公平，越能提高效率。公平与效率之间存在着矛盾。在这三种提 法当中，公平与效率兼顾的提法已经被多数西方学者所接受。 住房问题本质上看是住房利益分配所衍生的问题【2 1 1 。住房利益分配，是指在一定社 会生产方式下，住房利益主体依据生产关系所赋予的经济权利或政治权利占有住房利益 的活动，它关系到社会群里和个人如何占有住房、占有的数量、需要的满足程度。住房 利益分配的方式有两种，一是福利分配，二是市场化分配。福利住房制度的出发点是力 求在社会成员之间公平合理分配住房资源。其弊端是在实施过程中演化成平均分配，过 多强调国家和集体的利益，忽视个人利益。实际上是另一种形式的分配不公，挫伤了被 分配对象的工作积极性，影响了劳动生产率，导致社会财富增长缓慢。市场化配置住房 资源，是指通过供求关系，影响住房房价，从而达到调整住房供给或者需求的目的。 市场竞争通过供求调节可以提高住房资源的配置效率，但是很难达到住房分配的的 公平。为了解决好这三- 问题，一些专家对住房利益分配进行了探索性研究，其基本出发 点是在住房分配上做到公平、效率、保障三个方面的协调统一，通过政府介入来矫正， 实施促进公平的政策。 2 4 我国城镇住房保障制度的发展 2 4 1 “福利期 19 4 9 年至19 7 8 年 十一届三中全会以前，由于计划经济的原因，我国实行住房公有化、福利化的住房 制度。总体来讲，改革开放以前住房保障是一个以供给制为核心，以实物分配为特征， 几乎完全排斥经济运行机制的住房制度体系。国家是住房建设的单一投资主体，住房采 取实物分配的方式，由政府单向流通给职工，职工几乎是无偿消费。这是计划经济模式 在住房领域内的具体体现。尽管国家对住房的投资总量占到同期g d p 的1 5 【2 2 1 ，但是 仍然存在着大量的住房短缺。因此，寻求一种新的住房制度，改变极为苦难的居住条件， 不仅可以提高人民的生活水平，也对维护城镇社会安定有一定的积极作用。 2 4 2 “商品期”19 7 8 年至2 0 0 6 年 1 9 7 8 年和1 9 7 9 年邓小平分别对日本和美国进行了访问。在1 9 8 0 年4 月，邓小平同 志在对中央领导同志讲话的谈话中，提出了商品化是我国住房改革的出路这个大方针， 在这个思想的指导下，我国开始了以住房社会化、商品化为目标的住房制度改革。 山东建筑大学硕士学位论文 l 、探索阶段( 1 9 8 0 年一1 9 9 0 年) 1 9 8 0 年，中共中央、国务院批准了全国基本建设工作会议提纲，这个文件正式 宣布中国将实行住宅私有化的政策。1 9 8 2 年，国家试行了“三三制补贴出售公有住房 的办法，即个人支付售价三分之一，取得住房的有限产权，其余三分之二由政府和单位 补贴。1 9 8 6 年，为了全国推进住房体制改革，加强领导，国务院成立了住房制度改革领 导小组。1 9 8 8 年2 月，国务院印发了关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施 方案的通知。直到1 9 8 9 年底，我国的住房制度改革进入了“增量改革阶段，从住房 性质上说，所谓增量就是新建住房，对应的存量是指现有公房。国家决定从新增住房入 手，在新房的建、售、租方面实行新政策，然后对腾出的原有住房再进行改革，这样可 以减少住房改革的现实阻力。 2 、全面推进阶段( 1 9 9 1 年一2 0 0 2 年) 1 9 9 1 年，国务院颁发了关于继续推进积极稳妥地进行住房制度改革的通知，明 - ：一l 确规定城镇住房改革的目的，提出了部分产权理论。1 9 9 4 年的关于深化城镇住房制度 改革的决定，认真总结了过去1 0 年住房改革的经验和教训，指出要全面推行住房公积 金制度，积极推进租金改革，加快经济适用房建设。此阶段还有一个重大举措就是安居 工程的实施。安居工程的思路主要是建立在经济适用房建设经验的基础之上提出的，目 标就是为了解决大中城市居民和国有大中型企业职工的住房困难。 1 9 9 8 年是中国城镇住房保障制度改革非常重要的一年，是因为住房分配由福利分配 制度转向货币化的分配制度，国家的住房制度不仅发生了本质性的变化，我国整体经济 制度和经济运行方式也发生了深远意义的转变。并且发布了关于进一步深化城镇住房 制度改革加快住房建设的通知，这表明我国的住房政策在进行了1 0 年的探索之后，终 于走上了与国家住房接轨的阶段。发布文件之后的五年，虽然也出现了一定的问题，但 是总体上我国住房建设都是基本沿着既定的路线在前进，停止了福利分房，为贫困人群 提供廉租房，加大经济适用房的建设等等。 2 4 3 “人权期 ( 2 0 0 6 年一至今) 2 0 0 7 年以来，中央加大了政府的宏观调控力度。2 0 0 7 年l o 月，党的十七大报告第 八部分，胡锦涛总书记提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所 养、住有所居 。同时还提出：“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。一 山东建筑大学硕士学位论文 这标志着中国的城镇住房制度从偏重的市场货币化解决住房问题，重新回归到了既要依 靠市场，更要注重政府责任的政府方向上来。