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我国住宅合作社法律问题研究 摘要 住房是人类最基本的生存需求，能否妥善解决好一国居民的住房问题不仅关 系到居民自身利益是否能够得到实现，而且关系到国家和社会的稳定程度。住房 问题的解决从宏观上来说需诉诸于一国住房供应制度。住房供应制度指的是政府 根据不同收入群体的经济承受能力向其提供不同层次、不同类别、不同形式的住 房的制度。概观世界各国住房供应制度，几乎都是由这两部分构成，即商品化住 房制度和公共住房制度。其中，公共住房制度便是以中低收入群体为调整对象的， 住宅合作社是这类住房制度的重要组织载体。 住宅合作社是自愿联合起来的人们通过联合所有与民主控制的组织体来满 足他们对居住的需求的自治联合体。通过进行深入剖析可以发现，其设立及运行 的宗旨、价值理念和原则都体现出了为社员谋取居住利益、民主与联合的内容。 作为一种通过互助合作、以较低的成本满足居住需求的组织体，住宅合作社在解 决中低收入群体住房问题方面发挥了极为重要的作用。无论是在美洲还是欧洲各 国、日本，住宅合作社的出现和发展都使中低收入者的住房需求得到了有效释放， 公共住房制度得以卓有成效地实施。在德国这个住宅产业繁荣稳定的国家， 3 0 9 的住房都是通过住宅合作社供应的；在美国，住宅合作社不但是中低收入 群体实现居住愿望的法宝，更已成为高收入群体和对住宅有专业化或身份化需求 的群体满足其高品质的、特色化的居住要求的重要承载主体。这些都表明住宅合 作社的组织和运作方式是效率的、优化的，其可以在一国住房供应体系中发挥举 足轻重的作用。 我国也曾发展过住宅合作社，但是由于种种原因，逐渐走向衰落。结合我国 今天的国情来看，住房商品化、市场化改革十多年来，住房价格不断上涨，严重 超出普通居民的购买能力，致使诸多居民购房愿望落空，而与之相对应的是房地 产开发单位的高额利润，这两者结合起来使住房问题成为社会矛盾的焦点。虽然 我国实行了经济适用住房和廉租住房等公共住房制度，但是因固有缺陷或狭窄的 覆盖面而作用甚微。住宅合作社这种建房的组织形式的特点、在国外成功运作的 经验和在我国由盛到衰的教训使其成为破解住房困局的最佳选择。 近年来，我国居民开始将目光重新投向住宅合作社，发起“集资建房”运动。 然而，由于法律和政策的缺位，这些“集资建房”行为大都因为缺乏明确的运作 方式、缺乏相关的制度规范和制度保障而渐行渐难。因此，在充分认识到住宅合 作社的重要作用的基础之上，对住宅合作社进行制度设计是一个十分必要、十分 紧迫的课题。 住宅合作社的制度设计应立足于其内部运行和外部交易。在内部制度上，合 作住房产权模式的安排权交给住宅合作社既能够体现民主控制的特点，又能够兼 顾到不同的需求；无论是在设立阶段还是运行阶段，都要遵循内外部风险控制制 度，明确发起人的责任，采用合理科学的治理结构和决策机制，建立追责机制， 确立对外交易中的责任形式和权利义务关系，以防止纠纷发生时陷入被动；在外 部制度上，构建有利于合作建房顺利开展的土地取得制度和开发资金取得制度， 大力发展和完善住宅政策性金融体系，并通过补贴银行等方式鼓励银行向住宅合 作社提供低息贷款，以此促进住宅合作社事业的快速健康发展。 关键词：住宅合作社互助合作民主控制制度设计 s t u d yo nt h el e g a l i s s u e so fh o u s i n gc o o p e r a t i v e si nc h i n a a b s t r a c t h o u s i n gi st h eb a s i cn e e do fh u m a nb e i n g sf o rs u r v i v i n g w h e t h e rac o u n t r yi sa b l et o p r o p e r l ys o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m si sn o to n l yr e l a t e dt ow h e t h e rp e o p l e si n t e r e s t s w i l lb et u r n e di n t or e a l i t y , b u ti sa l s or e l a t e dt ot ow h a te x t e n tt h ec o u n t r yw i l ls t a yi n s t a b i l i t y f r o mt h em a c r ov i e w , i tr e l i e so nt h eh o u s i n gs u p p l y i n gr e g i m eo fac o u n t r y t os o l v et h ep r o b l e m t h eh o u s i n gs u p p l y i n gr e g i m ec a nb ed e f i n e da sas y s t e mi n w h i c ht h eg o v e r n m e n tp r o v i d e sp e o p l ew i t hd i f f e r e n tk i n d sa n df o r m so fh o u s e s a c c o r d i n gt ot h e i ri n c o m el e v e l sa n de c o n o m i cs i t u a t i o n s o nt h ew h o l e ，ac o u n t r y s h o u s i n gs u p p l y i n gr e g i m ei sc o m p o s e do ft w op a r t s ，n a m e l yt h ec o m m e r c i a l i z a t i o n h o u s i n gr e g i m ea n dt h ep u b l i ch o u s i n gr e g i m e ，a n dt h el a t t e ri s a i m e da tt h e m e d i u m - i n c o m ea n dl o w - i n c o m eg r o u p s t h eh o u s i n gc o o p e r a t i v ei sas i g n i f i c a n t c a r r i e ro ft h ep u b l i ch o u s i n gr e g i m e a h o u s i n gc o o p e r a t i v ei sa na u t o n o m o u sa s s o c i a t i o no fp e r s o n su n i t e dv o l u n t a r i l yt o m e e tt h e i rc o m m o nh o u s i n gn e e d sa n da s p i r a t i o n st h r o u g haj o i n t l y - o w n e da n d d e m o c r a t i c a l l y - c o n t r o l l e de n t e r p r i s e y o uc a nf i n d o u tt h a ti t sg o a l s ，v a l u e sa n d p r i n c i p l e sa l le x e m p l i f yt h ec o n c e p to ft r y i n gf o ri n t e r e s t so ft h em e m b e r s ，d e m o c r a c y a n du n i t yb yt h o r o u g ha n a l y s i s a sak i n do fe n t i t y , h o u s i n gc o o p e r a t i v e sp l a yak e yr o l ei ns o l v i n gt h eh o u s i n g p r o b l e m so ft h em e d i u m i n c o m ea n dl o w - i n c o m eg r o u p s ，f o ri t sa d v a n t a g e sa r e c o o p e r a t i o n ，u n i t ya n dl o wc o s t s w h e r e v e rh o u s i n gc o o p e r a t i v e st h r i v e ，t h eh o u s i n g n e e d so fh em e d i u m i n c o m ea n dl o w - i n c o m eg r o u p sa r er e l i e v e d ，a n dt h ep u b l i c h o u s i n gr e g i m er u n se f f e c t i v e l y i ng e r m a n y , w h o s eh o u s i n gi n d u s t r yi sp r o s p e r o u s a n ds t a b l e ，3 0 9 h o u s e sa r es u p p l i e db yh o u s i n gc o o p e r a t i v e s i nt h eu s a ，h o u s i n g c o o p e r a t i v e sa r et h ei m p o r t a n tc a r r i e r so fh i g hq u a l i t ya n dp a r t i c u l a rr e q u i r e m e n t so f t h eh i g h i n c o m eg r o u pa n dt h eg r o u pw h oc a l l sf o rs p e c i a l i z a t i o na n ds o c i a ls t a t u s a l l o ft h e s ei n d i c a t et h a th o u s i n gc o o p e r a t i v e s o r g a n i z a t i o na n do p e r a t i o nm o d ei s e f f i c i e n ta n do p t i m i z i n g ，a n dt h e yp l a ya ni n d i s p e n s a b l ep a r ti nac o u n t r y sh o u s i n g s u p p l y i n gr e g i m e c h i n au s e dt oh a v eal a r g en u m b e ro f h o u s i n gc o o p e r a t i v e s h o w e v e r , t h e yw a n e dd u e t os o m er e a s o n s c o n s i d e r i n gt h eb a s i cs t a t eo fc h i n a , s i n c et h em a r k e t i z a t i o na n d m o n e t i z a t i o no fh o u s i n gs t a r t e db e f o r em o r et h a nad e c a d ea g o ，t h ep r i c eo fh o u s e s g o e su pc o n t i n u o u s l y , a n dv a s t l ys u r p a s s e st h eb u y i n ga b i l i t yo fc o m m o np e o p l e ，t h e r e s u l to fw h i c hi st h ef a l l i n gt h r o u g ho fp e o p l e sb u y i n gp l a n s o nt h ec o n t r a r y , t h e r e a le s t a t ec o m p a n i e se a mh i g hp r o f i t s t h ec o m b i n a t i o no ft h et w op h e n o m e n a m a k e st h eh o u s i n gp r o b l e maf o c u s a l t h o u g hc h i n ah a sa p p l i e de c o n o m i c a lh o u s i n g r e g i m ea n dc h e a pt e n a n c yh o u s i n gr e g i m e ，t h e ya r ei n e f f i c i e n tb e c a u s eo f t h e i ri n b o r n w e a k n e s s e so rn a r r o ws c o p e s t h ec h a r a c t e r i s t i c s ，s u c c e s s f u lr u n n i n ge x p e r i e n c e sa n d p r o c e s sf r o mc u l m i n a t i o nt od e c l i n eo fh o u s i n gc o o p e r a t i v e si nc h i n am a k e i tt h eb e s t c h o i c et og e tr i do ft h eh o u s i n gd i l e m m af o rc h i n a i nr e c e n ty e a r s ，p e o p l ei nc h i n ap a i da t t e n t i o nt oh o u s i n gc o o p e r a t i v e sa g a i na n d l a u n c h e d “c o l l e c t i n gf u n d sf o rc o o p e r a t i v eh o u s e - b u i l d i n g ”m o v e m e n t s h o w e v e r , d u et ot h el a c k i n go fr e l a t e dl a w sa n dp o l i c i e s ，t h e s em o v e m e n t sa r en o wb e c o m i n g f a r t h e ra n df a r t h e rf r o ms u c c e s sb e c a u s et h e ya r ei ns h o r to fd e f i n i t en m n i n gm o d e s a n dr e g i m es p e c i f i c a t i o n s t h e r e f o r e ，o nt h eb a s i so fc o m p l e t e l yk n o w i n gt h e s i g n i f i c a n te f f e c to fh o u s i n gc o o p e r a t i v e s ，i ti se s s e n t i a la n du r g e n tf o rc h i n at o d e s i g nr e g i m e sf o rt h e m t h ed e s i g n e rs h o u l ds t a n do nt h ei n t e r n a lo p e r a t i o na n de x t e r n a lt r a d eo fh o u s i n g c o o p e r a t i v e s a st oi n t e r n a lo p e r a t i o n ，t h er i g h tt od e c i d et h eo w n e r s h i po fc o o p e r a t i v e h o u s e ss h o u l db ea s s i g n e dt ot h ec o o p e r a t i v e s ，f o ri tc a nb o t hr e f l e c tt h ed e m o c r a t i c c o n t r o la n dt a k ei n t oa c c o u n td i f f e r e n tn e e d s n om a t t e ri nt h ep r o g r e s so f e s t a b l i s h m e n to rr u n n i n g , t h ei n t e r n a la n de x t e m a lr i s kc o n t r o li s i n d i s p e n s a b l e m a k i n g i tc l e a rt h er e s p o n s i b i l i t i e so ft h es p o n s o r s ，a p p l y i n gs c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l e m a n a g i n ga n dd e c i s i o n m a k i n gs t r u c t u r e ，e s t a b l i s h i n gr e s p o n s i b i l i t yi n v e s t i g a t i o n r c 西m e ，i n s t i t u t i n gt h er e s p o n s i b i l i t yn a t u r ea n df i g h t sa n do b l i g a t i o n st oa v o i db e i n g t r a p p e di nd i s p u t e sa r et h em a i nc o n t e n t s a st oe x t e r n a lo p e r a t i o n ，i ti sn e c e s s a r yt o e s t a b l i s ht h er e g i m e sf o rh o u s i n gc o o p e r a t i v e st og e ta c c e s st ot h el a n da n dt og a i n c o n s t r u c t i o n c a p i t a l ss m o o t h l y p e r f e c t i n gh o u s i n gp o l i c yf i n a n c es y s t e m sa n d e n c o u r a g i n gb a n k st op r o v i d el o wr a t el o a n st oh o u s i n gc o o p e r a t i v e sb yg r a n t i n g s u b s i d i e st ot h e ma r eb o t he f f i c i e n tm e a s u r e st op r o m o t et h er a p i da n dh e a l t h y d e v e l o p m e n to fh o u s i n gc o o p e r a t i v e s k e yw o r d s ：h o u s i n gc o o p e r a t i v e ；c o o p e r a t i o na n du n i t y ；d e m o c r a t i cc o n t r o l ； r e g i m ed e s i g n 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人 已经发表或撰写过的研究成果，或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表 示谢意。 学位论文作者签名：禹 市 书签字同期：力p 8 年占月歹7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向围家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 导师签字： 签字日期：加8 年皇月彳同 出甲 j 斗咿胡1 南 名 年 签 嚼 剖 如 作 ： 文 期 沦 r 位 字 学 签 我国住宅合作社法律问题研究 上- l - 刖吾 “居者有其屋 是一国住房制度和政策所遵循的核心理念。然而，在我国现 阶段，这一理念所处的背景环境是我国房地产市场化改革十多年以来城市住房价 格节节攀升、长期高居不下，远远超出了普通消费者收入的增长速度和承受力度 的现实。尽管国家多次运用税收等杠杆对房价进行调控，但收效并不显著。因此， “居者有其屋”的理念在我国要由理想变为现实必须要诉诸住房制度的创新。为 此，我国引入了经济适用住房和廉租住房制度。经济适用住房在解决我国住房市 场化后中低收入者的住房问题上起到了很大的作用。但是由于经济适用住房开发 主体的商业性和经济适用住房的福利性之间存在矛盾，再加之房地产管理相关部 门的权力寻租和社会征信制度缺位，使得经济适用住房出现了房价偏高、供给结 构不合理和销售对象混乱等诸多问题，经济适用住房制度出现了异化。廉租住房 制度对于解决低收入者的住房问题同样发挥着重要作用，但是其面向的对象有非 常严格的条件限制，除了这些对象之外，在社会中还有很大一部分人处于不能依 靠自己的实力购买商品住宅但又不能纳入廉租住房保障范围的尴尬境地。由此可 见，廉租住房制度存在着很大的局限性。在这两种制度之外，通过对国外解决住 房问题的措施进行考察，住宅合作社制度进入了我们研究的视野。 住宅合作社是城市居民为改变居住条件而自愿联合建立的一种经济组织，通 过建房资金融通、建设和管理一体化来解决住房问题。在国外，住宅合作社扮演 着极为重要的角色，是各国解决住房问题、实现“居者有其屋”目标的重要模式， 这一点在德国尤为明显。住宅合作社是其住宅建房的主要组织形式，合作社建造 的住宅占全国住宅总数的比例高达3 0 9 。在我国，早在1 9 9 2 年国务院住房制 度改革领导小组、建设部、国家税务局就已经联合制定了城镇住宅合作社管理 暂行办法，以此为基础，我国出现了“民建公助 、“互助自建”等向住宅合作 社过渡的有益探索，但是由于缺乏制度保障，再加上1 9 9 6 年集资建房失控状况 的出现，这些过渡形式最终没能发展成真正意义上的住宅合作社。随后所进行的 住房商品化、货币化的改革使住宅合作社进一步丧失了被关注和探索的可能。时 至今同，当住房商品化、货币化的改革使房价一路高涨时，住宅合作社的价值开 始被重新重视，其存在的意义和可行性开始成为研究的焦点。以于凌罡为代表的 住宅合作社倡导者和践行者掀起了合作建房的新浪潮，北京、上海、南京、成都 我国住宅合作社法律问题研究 等地各种运行模式的住宅合作社纷纷出现，但是由于我国土地制度的特殊性，尤 其是立法的缺位、法律保障体系的缺失等原因，这些住宅合作社的推进面临着重 重困难和障碍。 作为一种在国外蓬勃发展至今、有着强大生命力和适应能力的建房模式，作 为一种可以有效解决中低收入者住房问题的建房模式，作为一种在我国现行住房 供应体系下大有可为的建房模式，作为一种与经济适用住房和廉租住房互为补充 构成完整的公共住房体系的建房模式，住宅合作社理应得到法律的保障和政策的 支持，从而在可行性的天平上增加砝码。对住宅合作社的相关法律问题进行研究 是法律和政策确认其法律性质、为其设计各项制度、向其提供必要的支持的基础。 因此，为了使住宅合作社得以健康发展，对我国住宅合作社的法律问题展开研究 是一个必要且必须的课题。 我国住宅合作社法律问题研究 第一章剖析住宅合作社制度设计研究的逻辑起点 从逻辑学的角度讲，确立规范某一主体的法律制度的前提是全面和彻底地掌 握该主体的本质及特点，以此为依据明确其制度需求，进行制度设计。因此，欲 对住宅合作社做出制度安排，必须首先对其进行全方位剖析。 从现实需要的角度讲，城市住房问题既是一个关乎国民生计的基础性问题， 又是一个涵盖了住房资源配置、住房数量与居住质量的协调、社会公平的兼顾等 一系列难题在内的复杂性问题。尤其是在市场经济的背景下，社会各阶层存在着 明显的收入差距，也因此而产生城市中无房居民、住房困难户和拥有多处居所的 居民并存的现象，严重地影响着社会的稳定。因此，如何妥善解决城市住房问题 成为世界各国政府长期以来不断探索与破解的重大课题。 一国住房政策是解决一国住房问题的第一大关键，1 为此，许多国家都从本 国国情出发力求制定行之有效的住房政策。综观各国住房政策，主要包括两大类， 即住房商品化政策和公共住房政策，这主要是由住房的二元属性和合理配置住房 资源的要求决定的。首先，住宅建设一方面需要凝聚一定数量的无差别人类劳动， 因此具有价值；另一方面又要立足于满足人们日常居住的需要，因此具有使用价 值，价值和使用价值的同时存在决定了住宅本身的商品属性，而在此基础上衍生 的住房制度也必然属于市场经济范畴，需要按市场经济原则加以运作。从这一角 度看，住房商品化政策的制定和实施具有主体性和必然性。但住房本身又具有一 些不同于其他商品的特殊属性，住房商品的特殊性来自于其生活服务功能所衍生 的福利性质。因为住房需求是人们最基础和最必要的需求之一，而居住条件又是 人们生活条件的基本衡量标准，因此实现对社会基本居住需求的全方位覆盖必然 成为住房建设的内在约束，住房市场也不可能像其他商品一样仅通过供求力量的 消长来实现均衡，而必须借助于外部力量的调控来强化对均衡目标的约束，最终 达至“居者有其屋”的最优均衡。2 总体上看，正是因为存在对特定市场均衡结 果的追求，住房商品才具有了不同于一般商品的特有属性，即福利属性，这就成 为公共住房政策制定和实施的理论基础。其次，住房作为一种社会资源，相对于 人们的需求而言具有相当程度的稀缺性，能否对其进行合理配置关系到一国住房 1 周笑：中国房改冷观察，中国社会科学院研究生院硕十学位论文，2 0 0 1 年3 月，第4 页。 2 魏杰、手韧：我国住房制度的改革路径：基于住房商品的特殊性质，载于经济体制改革，2 0 0 7 年第 2 期，第7 页。 我国住宅合作社法律问题研究 供给制度的效率和社会的稳定和谐，这便涉及到整个住宅市场的发展方向与社会 各收入阶层的利益协调相结合的问题。由此可知，住房资源的配置必须既坚持市 场的基础性作用，又要考虑到低收入阶层及其他弱势群体的利益，实行商品化和 公共住房相结合的住房政策。 公共住房政策的内容相当广泛，包括对住房租金的管制、对住房租金的房租 补贴、住房购买者的抵押贷款及其利率补贴、住房购买者的抵押贷款及其利率补 贴以及对公共住房建设的专项贷款和贷款利率补贴、政府直接投资建设公共住房 及支持社会团体等非营利住房合作组织建房等。1 这些政策大致可以划分为两大 类：一是政府处于主导地位进行调控的政策；二是民间力量处于主导地位而政府 处于辅助地位提供支持的政策。住宅合作社作为非营利住房合作组织的表现形 式，是第二类政策的组成部分，因而是完整的公共住房政策不可或缺的重要载体。 因此，就住宅合作社这一载体自身的基本问题进行探讨，弄清其法律性质、设立 及运行的宗旨和基本思路、价值理念、原则和基本法律特征，不仅是对住宅合作 社开展研究的逻辑起点，更是一国公共住房政策向着完善化和科学化的方向发展 的重要前提。 第一节从住宅合作社的价值诉求说起 住宅合作社的价值诉求是住宅合作社这一主体产生和运行的最深层次的原 因，它主要体现于住宅合作社设立及运行的宗旨、基本思路和价值理念中。通过 对这些价值诉求的具体表现进行探究，住宅合作社的本质将会呈现在我们面前。 一、住宅合作社设立及运行的宗旨和基本思路 按照目的事业的性质划分2 ，住宅合作社是合作社在住房建设领域的表现形 式。作为一个下位组织，住宅合作社设立及运行的宗旨和基本思路是合作社这一 上位组织设立及运行的宗旨和基本思路的具体化和个性化。换言之，从根本上讲， 合作社的宗旨和基本思路是住宅合作社所应遵循的纲领和原则。 自1 8 4 4 年英国成立世界上第一个现代合作社罗虚代尔公平先锋社以来， 合作社这一组织形式便在各国蓬勃发展起来。为了规范和引导合作社的发展，国 际合作社联盟大会于19 9 5 年通过了国际合作社联盟关于合作社界定的声明， 该声明给合作社下了一个权威的定义：合作社是自愿联合起来的人们通过联 1 陆介雄、宓明君、李天霞等著，住宅合作社立法研究，法律出版社2 0 0 6 年版，第3 页。 2 参见延欣：农业合作社的法学定义，中国政法大学硕士学位论文，2 0 0 3 年5 月，第4 7 页。 4 我国住宅合作社法律问题研究 合所有与民主控制的组织体来满足他们共同的经济、社会与文化的需求与抱负的 自治联合体。1 该定义揭示了合作社设立及运行的宗旨和基本思路的三个基本要 点，即满足社员共同的需求、联合所有和民主控制，这无疑适用于住宅合作社。 第一，住宅合作社的宗旨是为社员谋取利益 从理论的角度来看，任何组织或制度，最先都是建立在人们所相信的思想、 概念和愿意为其尽力奋斗的基础上的，2 合作社和合作制同样如此，其建立的基 础便是“帮助社员满足其经济和社会的需求 3 这一根本理念；从实践的角度来 看，合作社设立的初衷便是弱势群体为了谋求生存、解决实际困难而联合起来， 通过采取集体行动、互助合作来改善其经营条件和生活条件，实现个人利益。合 作社社员是具有相同业务的经济弱势群体或是利害关系一致的群体，他们加入合 作社是自愿的、自由的。社员参加合作社，是想利用合作社所从事的业务，解决 社员个人无法解决或解决不好的问题，或是想从合作社的经营中获得更好的服 务。4 尽管在从传统到现代的演化过程中，合作社的某些原则和制度发生了调整 和变革，且有从非营利性向营利性转变的趋向，但营利只是实现为社员服务的一 种手段，其为社员的利益而存在的根本宗旨始终没有改变。由此可见，为社员谋 取利益是合作社产生和运行的目的性根据。 住宅合作社亦不例外。由合作社的定义可以推知，住宅合作社是自愿联合起 来的人们通过联合所有与民主控制的组织体来满足他们对居住的需求的自治联 合体。5 从中不难看出，住宅合作社不是为了交换、营利而生产，而是为了满足 社员的居住需求、为社员的居住利益而组织起来并以此为基础来进行管理和具体 制度运作的。进一步讲，住宅合作社属于合作社分类中的公用合作社，6 这类合 作社最大的特点在于，它存在的意义是为了社员的生活所需而非生产所需，就这 一点而言，住宅合作社为社员谋取利益的宗旨更加鲜明。 第二，住宅合作社的基本思路是联合所有与民主控制 合作社的产权制度安排具有自我的独特性，即联合所有。但是，对于“联合 1 原文详为：“ac o o p e r a t i v ei sa na u t o n o m o u sa s s o c i a t i o no f p e r s o n su n i t e dv o l u n t a r i l yt om e e tt h e i rc o m m o n e c o n o m i c ，s o c i a l ，a n dc u l t u r a ln e e d sa n da s p i r a t i o n st h r o u g haj o i n t l y - o w n e da n dd e m o c r a t i c a l l y - c o n t r o l l e d e n t e r p r i s e ” 2 剧连i ：合作社文化时代内涵与时代精神，载于电子期刊合作经济，2 0 0 7 年第1 2 期。 3 同j ：。 4 苑鹏：现代合作社理论研究发展评述，载子农村经营管理，2 0 0 5 年第4 期，第1 6 页。 5 这足笔者为住宅合作社所下的定义，各国对住宅合作社的定义阐述小一，但都无一例外地具有为其成员 服务的内容。 6 张国平：合作社的法人类型和经济属性，载于江海学刊，2 0 0 7 年第5 期，第1 3 2 页。 我冈住宅合作社法律问题研究 所有 性质的理解，学术界颇有争议，存在着私有产权说、多元所有一元经营说、 集体产权说、自由人联合体产权制度说等诸多学说。1 笔者认为，多元所有一元经营说更加符合合作社产权制度的实质。从西方合 作社产权制度的基本模型可以看到，合作社是以每位社员提供一定数额的股金为 合作社第一块基石的。但是，作为社会化生产中的经济组织，特别是作为资本主 义市场经济中的经济组织，仅以这块基石作为其经济运行的基础，显然是不够的。 这是因为参加合作社的人，一般都是劳动者，他们能够投入到合作社的资金都是 有限的，这就需要依靠合作社的内部积累来解决资金的不足问题。实际上，在现 代西方国家中，从盈利中提取公积金，己经成为合作社普遍实现的一项制度，2 合 作社便是公积金的产权归属者，这就形成了合作社内部多元所有的结构。有的学 者将多元所有一元经营的产权制度称之为复合产权。所谓复合产权，是同一类主 体按一定原则，将各自所有的资源和共同所有的资源集中到一起所形成的特殊产 权制度。它包含了两方面的含义：一方面，合作社的产权是由众多数量大体均等 的个人产权复合而成；另一方面，合作社的产权由己经集合的个人产权和集体产 权复合而成。 从住宅合作社的产权结构来看，多元的资金来源形成了多元所有的格局。一 部分是社员的投资；同时，作为资金密集型的领域，住房建设需要大量资金，仅 靠本就处于中低收入阶层的社员的投资来拉动，无疑是杯水车薪，因此，必须向 金融机构融资以获得足够的资金，这部分资金归属于住宅合作社；另外，从住宅 合作社运作的盈利中提取的公积金同样是住宅合作社所属的财产。那么，这三部 分资金就构成了住宅合作社的复合产权结构。 复合产权制度揭示了合作社产权制度质的规定性。它有四个特点：一是“资 合性和“劳合性”的统一，产权主体同时也是劳动者；二是产权主体的个体性， 产权主体是社员个人；三是产权主体的普通性，每个社员都拥有一部分财产所有 权；四是产权客体的基本平等性，每个社员都拥有差距不大的产权。以上特点， 也决定了合作社的特殊管理制度民主控制，即以“一人一票 为基础、社员 平等的合作社管理权，管理者和被管理者都是社员，一定程度上排除了资本对劳 。谭启甲：论合作社的法律地位，载于现代法学，2 0 0 5 年第2 7 卷第4 期，第1 1 6 页。 2 联宝典：公司与合作社内部治理结构的比较研究，福建师范大学硕十学位论文，2 0 0 3 年4 月，第2 8 页。 我国住宅合作社法律问题研究 动者的支配。住宅合作社的社员通过这种民主控制的方式参与重大事项的决策， 决定与住房建设和合作社本身相关事项的未来发展。 二、住宅合作社的价值理念 根据国际合作社联盟关于合作社界定的声明的阐述，合作社是建立在自 助、自担责任、民主、平等、公平与团结的价值基础上的。1 合作社价值理念认为，完全的个人发展离不开其他人的协作，作为个人所能 实现的目标及所能取得的成果是有限的。通过联合行动和相互帮助，就能取得更 大的成绩，特别是能不断提高其市场竞争力和在社会中的地位。中低收入者通过 成立住宅合作社，用一种群体自助的方式实现其住房需求，是住宅合作社自助价 值理念的核心体现；住宅合作社建立在平等的基础上，在其运行中，社员有权参 与、了解住房建设及合作社运行的情况，有权获取信息，有权参与做出决定，并 按照尽可能平等的形式进行合作；住宅合作社的公平价值主要表现在：公平地对 待每一个社员，社员应该公平地享受他们参与合作社的利益，按其投入的资金获 得相应的住房和相关后续服务；合作社的团结价值在国际合作运动中有着悠久的 历史，这一价值保证合作社行为不局限于其自我利益。合作社是社员的联合，肩 负着社员的共同利益，因而有责任保证所有社员利益的实现，更确切地说，团结 意味着社员和合作社是密不可分的。住房建设是一项系统而复杂的工程，住宅合 作社唯有将团结的价值理念贯穿其中才有顺利开展下去的动力和保证。2 1 第二节住宅合作社的法律性质 住宅合作社的法律性质是住宅合作社的基本性质在法律制度中的实质反映， 其法律性质的确定直接关系到住宅合作社制度安排的立法价值取向及其现实的 功能发挥，因而是住宅合作社制度安排研究中所需解决的首要问题。 由上文的阐释可知，住宅合作社是以为其社员谋取利益为宗旨而不以营利为 目的的自治联合体。从法律的角度分析，这种自治联合体属于何种性质呢? 一、住宅合作社具备法人资格 民事主体，是指根据法律规定，能够参与民事法律关系，享有民事权利和承 担民事义务的人，作为一个在所参与的与住房建设相关的法律关系中享有权利和 1 原文详为：“c o o p e r a t i v e sa r eb a s e do nt h ev a l u e so f s e l f - h e l p ，s e l f - r e s p o n s i b i l i t y , d e m o c r a c y , e q u a l i t y , e q u i t y a n ds o l i d a r i t y ” 2 参见谭启平：论合作社的法律地位，载于现代法学，2 0 0 5 年第2 7 卷第4 期，第1 1 2 1 1 4 页。 我困住宅合作社法律问题研究 承担义务的组织体，住宅合作社毫无疑问地具有民事主体资格。从范围上来讲， 民事主体主要包括三类：一是自然人，二是法人，三是非法人组织。住宅合作社 究竟应归属于法人还是非法人组织是明确其法律性质的第一个核心问题。笔者认 为，住宅合作社应当为独立的法人。从理论上讲，法人是一种使自然人之集合体 乃至于财产的集合体成为权利义务统一归属点的法律技术，1 在我国，其法定定 义是：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担 民事义务的组织。根据我国民法通则的规定，作为法人应当具备以下四个条 件：依法成立，有必要的财产或者经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够 独立承担民事责任。换言之，这四个条件共同构成了法人的成立要件，缺一不可。 通过对法人与非法人组织的特征进行对比分析，可以对住宅合作社的性质归 属有一个清晰明了的判断：( 1 ) 在财产关系上，非法人组织尽管支配着一定财产， 但其不能成为财产的所有人。原因在于，法律人格是享有所有权的前提，如无人 格，则所有权必将无从归属。2 在这点上，以典型的非法人组织合伙为例，合伙 财产中由合伙人投入的财产归合伙人统一管理和使用，合伙经营积累的财产则归 合伙人共有，因此合伙财产实为合伙人所共有，并没有脱离合伙的成员而成为独 立财产；而法人拥有独立的财产，对特定范围内的财产享有所有权或经营管理权， 能够按照自己的意志独立行使占有、使用、收益( 对非国有企业法人还包括处分) 的全部权能，同时排斥外界对其财产的干预。从国内外的现实情况看，住宅合作 社的财产一般来源于社员募集、公积金和银行贷款，这些财产是住宅合作社的白 有财产和社员所有但由住宅合作社支配的财产的总和，住宅合作社以一个独立主 体的身份按照其意志对这些财产进行支配。这样的财产关系安排有利于迅速效率 地开展住房开发建设和提供住房建成后的后续服务。( 2 ) 在内部组织上，非法人 组织通常没有一个规范、健全的组织机构。以合伙为例，由于其权利能力和行为 能力都没有完全与合伙人分离，因此没有专门的意思表示机关，按照民法通则 第3 4 条的规定，合伙的经营活动，由合伙人共同决定，其决策通常都是经全体合 伙人一致同意而做出的；而法人由于具备独立的权利能力和行为能力，有着健全 的组织机构，故而权力机构、执行机构和监督机构各司其职，协调推动法人的运 行。综观世界各国的住宅合作社，皆有着明确的满足社员居住需求的宗旨和比较 7 f f ! ：论非法人团体的法律地位，载于现代法学，2 0 0 3 年第2 5 卷第5 期，第1 3 页。 2 同一卜，第1 5 页。 8 我国住宅合作社法律问题研究 健全的组织机构，通常采用社员大会、理事会和监事会的三层治理结构。( 3 ) 在 民事责任的承担上，非法人组织在独立承担民事责任上并不适格。以合伙人为例， 合伙不能独立承担民事责任，而是由合伙人以自己的全部财产对合伙债务承担无 限连带清偿责任；而法人则可以独立承担民事责任，以其财产为基础对外清偿债 务，法人成员将不再因为法人的债务而单独承担责任。住宅合作社能够独立承担 民事责任，唯有如此，才能使其存在变得有意义，否则，社员加入住宅合作社反 而要担负着更大的风险，住宅合作社设立的初衷和宗旨便会大打折扣。同时，这 也有利于住宅合作社开展外部交易。因此，世界各国都赋予住宅合作社以独立承 担民事责任的能力。经过与法人的成立要件相对照、与非法人组织相比较可见， 住宅合作社的构成条件完全符合法人这一主体的成立要件，住宅合作社具备法人 的特征，因此，住宅合作社天然地具备独立的法人资格，是实体法和程序法上无 可争议的独立民事主体。世界主要国家和地区也都通过法律形式对包括住宅