流通经济学商业地产市场调研计划书.doc

2011年流通经济学市场调研 商业地产市场调研计划书组长：赵雪娇 组员：赵云云宋端正孙骏鹏 石路路 许伟一 前言商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。不限购买套数、不受限贷政策的影响，价格稳步攀升，商业地产的这些特质，注定其成为当前房地产市场的“宠儿”。因一句“1000元以下的苹果”而风靡网路的“潘一千”潘石屹就是著名商业地产的总裁。他领导下的SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业的产物，属于一种新型的复合型商业业态。起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。” Mall是商业地产的趋势，也是商业地产的典型代表。我们此次调研对象就是以Mall为核心开发理念的商业地产。此次市场调研，我们将以大成名店和金鹰奥莱城为调查对象，调研不同形态Mall的经营管理特点及其发展形势。二 调查目的通过客观的市场调查和统计分析，以大成名店和金鹰奥莱城为调查单位，调查分析研究商业地产不同模式的定位、规划、运营管理、盈利方式、投资风险、市场前景等相关问题。对商业地产项目的建设提出建设性建议，合理规划地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的商业地产项目，实现项目投资效益回报的最大化，促进市场经济的优化发展。三 市场调查内容及对象 对大成名店、金鹰奥莱城两种不同模式的市场定位、经营管理方式、盈利模式、升值和发展空间做市场调研并进行分析比较。1、对商业地产宏观环境的调查（1）了解宏观经济情况及市政规划。大成名店和金鹰奥莱城规划开发过程中，商业地产的宏观经济和市政规划带来的影响。（2）了解商业地产现状及市场前景。商业地产当时的现状和市场前景对大成名店和金鹰奥莱城规划开发的影响。2、大成名店和金鹰奥莱城项目自身情况调查（1）两种商业地产模式的整体研究与特性分析。大成名店和金鹰奥莱城两种不同模式的特点、应对的目标消费群。（2）两种商业地产模式的布局建设特点。大成名店和金鹰奥莱城的建设风格、不同功能的商铺布局等（3）不同商业模式地理位置特点。大成名店和金鹰奥莱城选址的区域特性、交通状况、项目周围环境。（4）不同商业地产模式的经营管理方式。大成名店和金鹰奥莱城的经营管理，对商户业主的入驻要求，对商户主经营项目的管理，商铺装修的风格要求和日常经营的约束。（5）大成名店和金鹰奥莱城日常的物业管理内容和提供的配套设施。（6）不同商业地产的盈利方式。大成名店和金鹰奥莱城的成本支出和利润来源。3、商业户主的需求调查（1）商户主对两种商业地产选择偏好。商户主选择不同商业地产模式时考虑的大成名店和金鹰奥莱城的地段、价位、结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施等方面的选择偏好。 （2）商户主的选择决策。商户主选择不同商业地产模式时决策参与的程度、影响决策的内外因素、信息渠道的重要性排序。（3）商户主最终选择行为。大成名店和金鹰奥莱城的不同适宜置业时期和付款方式。四 市场调查方法1、宏观调查(1)房管、土地、规划等相关部门文献资料收集与分析(2)开发商专业人员的访谈。咨询开发商规划大成名店和金鹰奥莱城项目时的最初想法。当时宏观经济和商业地产状况对项目实施的影响。以及，项目开发的投资来源，运行构想和未来发展方向。2、商业地产项目自身情况调查(1)项目现场考察。考察大成名店和金鹰奥莱城两种不同模式的特点，建设风格、不同功能的商铺布局选址的区域特性、交通状况、项目周围环境等。(2)有关人员访谈。对大成名店和金鹰奥莱城的管理人员的访谈。了解目前两个项目的运行状况和提供的配套服务，如物业管理、推广活动等。调查各自的商户入驻情况以及对入驻商户的要求政策。(3)相关文献资料收集整理。3、商户主需求调查(1)专项市场访谈调研。走访入驻的商户主，调查入驻大成名店和金鹰奥莱城时的选择不同商业地产模式时考虑的大成名店和金鹰奥莱城的地段、价位、结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施等方面的选择偏好。商户主选择不同商业地产模式时决策参与的程度、影响决策的内外因素、信息渠道的重要性排序。大成名店和金鹰奥莱城的不同适宜置业时期和付款方式。(2)网上问卷调查。了解有投资意向的商户主对大成名店和金鹰奥莱城的意向和强烈程度。综述：现场勘察专业人员约访。大成名店和金鹰奥莱城开发商代表、管理办公司人员商户约访大成名店和金鹰奥莱城各15人网上问卷调查300人统计数据分析。五 市场调查程序及安排调查小组成员：赵雪娇A、赵云云B、宋端正C 孙骏鹏D 石路路E 许伟F工作细目工作天数工作小组人员备注调研准备2CE联系确定访问对象调研内容设计3AB访问问题设定调研内容测定2指导老师指导问题调研内容确定1ABCDEF访问问题的确定访员培训1ABCDEF把握调查主题，熟悉调查问题正式调查访问5ABCDEF核心难点数据录入和处理1DF数据和访问结果分析2ABCDEF撰写调查报告5A、B附：现场访谈问题提要针对开发商专业人员的访谈1、 我们知道当下商业地产出现了开发投资热，但是在当前普通住宅房地产盛行的时期，是什么原因贵公司能提前把握市场先机萌发规划并且建设这个项目的。您能给我们介绍一下这个项目最初的规划构想吗？萌发规划并且建设这个项目的。2、 仙林的情况可能您比我们更了解，在周边消费群单一，消费能力有限的情况下，这个项目的规划是怎样分析市场接受能力的？有没有考虑过高商业空闲置率的发生？（特别针对金鹰，了解金鹰从原来的金鹰天地改为金鹰奥莱城的情况，是否规划期的市场分析不够造成，又是如何成功转型的。）3、 在我们了解的情况中，商业地产特别是像这种项目的操作难度很大，比如后期运行和物业管理。可以说资金实力是关键。您能给我们简单介绍一下，贵公司是怎么保证资金专业操盘运营的吗？4、 这样的一类商业项目不仅可以提高企业品牌形象，也带动的区域的经济。这边的地方政府应该会积极鼓励这种商业项目的开发。方便给我们介绍一下，当时政府的鼓励政策吗？或者在政府方面有过什么阻碍因素吗？针对有关管理人员的访谈：1、 Mall这种的的业态可以说事商业地产主流，各地各处随处可见大大小小、各种这样的mall。在突出特色主题方面您能给我们简单介绍一下这个项目建设格局和风格吗？2、 我们可以看到我们的店虽然各有特色当时商铺的布局是有特点和规律的，能让我们了解一下在这里不同功能的商铺的布局安排以及原因吗？3、 不同的经营模式有着不同的利弊。比如只租不售、产权式商铺、租售结合或者是其他经营模式。我们的这个项目是怎样选择合适自己的经营模式的，有什么样的利弊？4、 严把商户质量关市稳定发展的关键，如果商户来去匆匆会使整个市场形成恶性循环。那么目前商户入驻情况是怎么样的，主要是那些入驻商户，他们的经营特点是怎么样的，我们对入驻商户的有什么样的要求？5、 在合格的商家入驻以后，mall本身会对商户有什么样的管理？对商铺装修风格的是否要求符合项目主题、对日常经营活动有怎样的约束等6、 完善的专业市场配套是市场经营的基本保证。我们想了解一下我们能给商户提供的配套服务有什么，比如物业管理是怎么组织进行的、有什么形式的推广活动等，是否有仓储、配送、协会等配套服务？针对商户需求的访谈：1、 请问当初您选择大成（金鹰）时是怎样考虑这里的地段、价位、结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施等方面的问题的。如果有可能性，您是否愿意讲店铺搬迁到金鹰（大成），又是什么样的原因？2、 据您的了解，在这里那种类别的商户盈