开发企业上市融资的路径研究.docx

开发企业上市融资的路径研究（一）持续的房地产宏观调控改变了国内房地产开发企业的运行轨道，银行信贷紧缩、市场竞争加剧、地产巨头扩张加速、海外资本涌入等诸多因素，使多元化融资成为开发企业发展的必由之路。国内房地产金融和企业融资模式正面临一次重要的升级换代，在诸多融资方式中，上市融资成为众多开发商梦寐以求的首选目标。上市融资，是房地产企业融资中成本最低、规模较大、效率最高的一种渠道，而且在新型会计制度下，在国内股市牛市格局中，从民营房企转变为公众公司已经进入最好的历史时期。但对于全国五万多家房地产开发企业而言，能够有幸上市的企业不足1%。目前房地产企业上市包括三种路径：国内IPO(InitialPublicOfferings：首次公开发行股票)、境外IPO和借壳上市，在目前宏观调控及资本市场发展的复杂环境中，房企上市之路既有机遇，又面临挑战。一、开发企业上市融资的背景分析1、宏观调控持续紧缩开发信贷本轮房地产宏观调控始于2003年，紧缩“银根”一直是调控的重点之一。房地产业是资金密集型行业，而以前国内开发商的负债率较高，在70%以上是常态，其借债多来自银行贷款，如果把开发贷款与个人房贷加在一起，则开发商对银行贷款的依赖度相当高(多在70%以上)。因此，银行贷款紧缩之后，国内开发商普遍出现资金紧张的现象，不得不寻求多元化融资之道。从融资结构上分析，以前间接融资(债权)占据主导的位置，直接融资(股权)处于非常弱势的位置，行业的发展趋势决定了直接融资的重要性将慢慢显现，其中上市融资堪称重中之重。从融资种类上分析，银行贷款、委托贷款、房地产信托、房地产证券化、私募基金、上市、债券、典当等诸多形式中，以上市融资成本最低，而且融资金额较大。2、国内房地产开发模式正在转变目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：“美国模式”和“香港模式”。“美国模式”的核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，REITs(RealEstateInvestmentTrusts：房地产投资信托基金)、投行、财团等成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本的配套环节。“香港模式”是以拿地为核心，从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“一龙式”模式。一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型，总体上讲是由“香港模式”向“美国模式”转变。转型的最大一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，房地产开发的关键是谋取土地，有了土地自然能获得超额利润；未来，房地产开发最重要的环节在于融资，有钱才能盘活整个开发链。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，还不成只有贱卖。地产强人如任志强，没钱一样英雄气短，寻求通过借壳使华远上市。3、国内房地产企业之间竞争加剧中国房地产业正在告别暴利时代，全国几万家开发商谁都赚钱的日子一去不返，企业优胜劣汰趋势加强，企业数量正在减少，房地产市场的集中度正在提高。这是行业发展的必然趋势，而宏观调控进一步加快了这一进程。在众多中小房地产企业紧缩业务、遭遇并购，甚至破产的同时，却是大型企业进一步做大做强的难得机遇。近两年，万科、中海、金地、绿地、长实等地产商不断四处圈地和进行企业、项目并购，已充分表明了这一点。2006年百强企业总资产平均增长率达38.8%，净资产平均增长率达59.4%，同比大幅提高16.1个百分点。企业要想在“大鱼吃小鱼”的残酷游戏中生存并壮大，客观要求比较充足的资金做支撑，只有解决了融资问题，才有可能跨区域发展扩张，才有可能大规模增加土地储备和进行企业及项目并购。而上市融资不仅可以大规模融资，而且还能优化公司治理结构、增强企业品牌影响力，有助于在激烈的市场竞争中处于有利位置。二、国内IPO的可行性分析及建议1、国内IPO的基本情况分析目前，沪深两市上市公司已超过1500家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO上市的仅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的，除此之外，绝大多数是借壳上市。1994年进行房地产宏观调控之后，建设部不鼓励房地产企业上市进行融资，中国证监会决定1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请；1998年住房体制改革国家将住宅建设作为国民经济的新增长点后，自2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数企业得以IPO，而且清一色由国有股份控股。2005年开始股权分置改革和券商治理之后，股市焕发出勃勃生机。2006年5月8日，上市公司证券发行管理办法宣告内地资本市场再融资解禁以来，证监会稳定地控制IPO发行的节奏，进入今年企业IPO速度明显加快。但是，在这一大好形势之下，对于房地产企业的IPO限制似乎并未解除，主要是因为中央进行宏观调控的目的就是压缩房地产投资过热现象，而房地产公司上市的最终目的就是进行融资，因此不可能在收紧银行融资的同时，却通过上市的方式为融资大开绿灯。在这种情况下，去年也只有保利和北辰两家国企获准IPO。但另一方面，中央也明确提出今后要大力发展资本市场，扩大股市容量。总体而言，房企国内IPO面临的情况比较复杂。对大型国企而言，机会更多一些，对于中小型民营企业来说，也并非没有一点机会，因为在发展资本市场成为中央许多部委共识的条件下，政策正向有利的方向发展。比如，深圳证券交易所副总经理张颖曾表示，与中小企业融资需求相比，中小板市场的发展仍显落后，深交所将配合证监会进行改革，通过变革中小板市场的发审制度，加快审批速度，满足广大中小企业强烈的融资需求。深交所正在按照证监会统一部署，加快发展中小板市场，同时积极研究创业板规则，在适当时候经国务院批准后，推出创业板。再如，今年6月21日，由中国证监会主办的“首届上市公司高峰论坛”在上海召开，尚福林指出，今后一段时期证监会将着重做好五项工作，其中一项是“鼓励和吸引优质大型企业和高成长性中小企业发行上市，优化上市公司结构。”2、国内IPO的建议从今年的情况分析，已经有一家民营房企上市，还有一家已通过证监会发审委的审核，从这两家企业身上，可以归纳出些许成功经验，并洞察政策导向。今年3月，发审委审议并通过了广宇集团股份有限公司的首发申请，4月在深圳中小板上市，发行A股6300万股，占发行后总股本的25.27%，发行价10.80元/股，成为浙江首家A股IPO房企。在其示范作用下，目前包括滨江房产、旅游房产、坤和建设等浙江房企正在积极筹备申请国内IPO。浙江广宇集团发展历史较长，普通住宅开发经验丰富且是其主营业务，在建和规划开发面积达136万平方米，专业人才队伍较强。另一家是荣盛房地产发展股份公司，致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发企业，已在廊坊、沧州、蚌埠、南京六合、徐州等多个中等城市开展业务。去年7月，荣盛发展首次申请IPO没能通过，今年5月再次提交，被发审委直接取消其过会资格，6月29日第三次过会，终于通过审核。发行前荣盛发展总股本为33000万股，发行后总股本为40000万股。本次发行股份占发行后总股本的17.50%。这两家企业得以成功IPO的共性，除了符合证监会的相关要求外，大致还可归结为以下几点。第一，企业具有相当的规模，比如2006年底，广宇集团总资产约24亿，荣盛发展总资产约28亿，基本都能进入“全国百强企业”；第二，企业近三年发展稳定，业绩较好，两家企业近两年的利润总额均在1亿元左右；第三，以开发普通住宅为主，经验丰富，项目分布于二三线城市，有上百万平米的土地储备(其中荣盛发展有近300万平米)；第四，两家企业都是在深交所中小板上市，与国家政策导向完全一致。这两家企业的成功之路，对于很多计划在内地IPO的房地产企业、尤其是急需融资的民营企业而言，具有很高的借鉴价值。当然，企业规模、实力，以及过去三年的经营业绩难以一蹴而就，但最重要的一条经验是：企业产品线和发展方向要与政策导向紧紧相扣。主要有两点：一是现阶段发展普通住宅，尤其是中小套型、中低价格的住宅是中央倡导的方向，企业应该有意地储备和开发这类项目；二是宏观调控的区域重点是一线城市和其它房价增速过快的热点城市，向中西部、向二三线城市发展，应该成为企业进行外地扩张和全国布局的一个指导思想。最后，还有一个时机的把握问题。今年二季度以来，股价上涨压力很大，管理层有意加快IPO审核速度，以扩大股票供应；因此，房企应抓住现阶段正值牛市的良机，积极筹备IPO，等到熊市来临时，希望就会变得更加渺茫。三、境外IPO的可行性分析及建议1、境外IPO的情况分析2006年在海外8大资本市场中，新上市中国企业总数为86家，融资总额高达439.98亿美元。不妨比较一下中国企业境外IPO的三个主要资本市场。2006年，香港主板一共吸纳了39家中国内地企业，平均筹资额达10.58亿美元。新加坡主板市场共吸收了24家中国企业，平均融资额仅为5570万美元。2006年在纳斯达克融资的中国企业数为6家，平均筹资额约为8783万美元。就目前已在海外上市的房企来看，已在香港上市的H股房企市盈率在10倍左右，新加坡上市房企的市盈率则约为8倍左右，内地A股现在的市盈率往往在30-40倍。近几年来，由于国内IPO对于房地产企业限制较多、门槛太高，尤其是民营企业基本上没有什么机会，因此部分房企选择在境外IPO，其中绝大多数选择在香港IPO，而且多采取红筹模式。2004年上海复地登陆香港联交所；2005年广州富力跟进，2006年浙江绿城、世茂房地产、广东雅居乐、上海盛高置地等批量上市。2007年，中国地产、深圳鸿隆、广东碧桂园、广州合景泰富等已获成功，接下来还有SOHO中国、汕头龙光、广州恒大、河南建业、深圳卓越、深圳天利等企业排队等候。在香港，企业IPO的审批权由联合交易所掌握，其判断标准更偏重于提出申请的企业及其所在行业是否拥有良好的发展预期和盈利能力。另外，联交所批准企业IPO只是提供一个资格，最终能不能成功上市发行，还要看资本市场反应如何，特别是机构投资者买不买账。换言之，香港是在让市场判断一个公司是否能够IPO，而一般来说，香港资本市场对房地产企业的盈利能力是认可的，所以内资房企前去上市的成功率便相对较高。上市过程较短，发起人股权可以流通，再融资的机会较多，可以企业的国际化进程等等，这些利好因素，吸引着国内民营房企前赴后继，乐此不疲。2、香港IPO的模式分析内地房企在香港上市主要有两条通道，H股上市和红筹上市。H股上市是在内地注册的房企，通过资产重组，经所属主管部门、国有资产管理部门(只适用于国有控股企业)及中国证监会审批，申请发行H股在香港上市。由于H股上市房企在内地注册，对内地公司法和申报制度比较熟悉，国资部门也容易监控，中国证监会对企业H股上市所限不多，上市所需手续简单、时间较短。不过，H股上市的房企其股份转让或其他企业行为方面，受国内法规的牵制较多。红筹上市是指在海外注册成立的控股公司(包括香港、百慕大或开曼群岛)，作为上市个体，申请发行红筹股上市。相比H股上市，红筹上市房企的控股股东的股权在上市后6个月已可流通，上市后的融资如配股、供股等股票市场运作灵活性更高。国内民营企业为了海外上市，通常以个人名义在开曼群岛、维京、百慕大等地设立SPV(SpecialPurposeVehicle：特殊目的机构)，再以境内股权或资产对SPV公司进行增资扩股，并收购境内企业的资产，然后以SPV公司的名义在境外上市。与在H股直接上市相比，红筹模式的优势首先在于没有规模门槛的“456”限制-即要在海外H股上市的企业，净资产不得少于4亿元人民币，上一年度的税后利润不得低于6000万人民币，并需要显示出有增长潜力；按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元。更重要的是，红筹股公司的资产运作较H股公司更为自由，H股公司的资产运作要受到来自内地多个政府部门的限制。2006年中国民营企业海外IPO都采用了红筹的方式。近几年在香港IPO的民营房企也都是红筹上市。3、境外IPO的负面政策影响2005年上半年，外管局连续出台“11号文”和“29号文”加强监管红筹模式。此举引起了业界的激烈反应，以致于当年11月，外管局又出台“75号文”，一改“11号文”和“9号文”中的严厉态度，政府部门在与此文同时出炉的新闻通稿中表态：允许境内企业通过红筹方式融资。然而，就在适度为红筹“放闸”还不到1年，2006年8月，商务部出台关于外国投资者并购境内企业的规定(简称10号文)，适度放开的口子重新收紧。“10号文”对SPV公司的设立及返程收购限制较多，导致目前很多国内房企的境外IPO过不了国家的审批关。过去境内企业以外资名义到境内投资或到境外设立SPV公司再返程投资时，除了特定行业或投资金额大要到商务部申请审批外，一般由省级审批机关审批即可，现在权力尽收商务部。此外，“10号文”的一些规定操作起来难度很大，比如目前SPV公司返程收购国内公司资产的时候，主流方式是采用换股，以补足收购资金不足，并且节省交易成本；而“10号文”规定，SPV公司必须在一年之内实现境外上市，如果一年之内不能上市，商务部的批准自动失效，境内企业股权结构恢复至并购前，也就是企业之前付诸的所有努力瞬间归零。自“10号文”出台后，国内房企没有一家获批，集体陷于停滞状态。今年在香港IPO的企业如碧桂园、合景泰富等，都是在“10号文”出台之前已完成了境外注册及返程收购事宜。4、境外IPO的建议从去年开始，我国对外资并购国内企业以及外资进入房地产行业明显收紧政策，除了上述的“10号文”之外，去年7月出台的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(“171号文”)，以及今年新修定的外商投资产业指导目录，等都体现了这一点。值得进一步关注的是，今年6月商务部、国家外汇管理局联合出台的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知(“50号文)中强调：“严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)、并购或投资境内房地产企业、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。”事实上，由于民营房企境外上市需求强烈，“10号文”的全拦截行为使目前商务部压力巨大，考虑到“10号文”的实施细则尚未出台，也不排除未来会有所松动。所以，企业可以选择的一个策略就是等待和观望。当然，企业还有另外一个策略可以考虑，即钻政策“空子”。几乎任何政策，都有回旋和应对的空间。虽然国家对于外资进入内地房地产业的限制越来越多，但数据表明，去年房地产业实际利用外资同比激增51.9%，今年1-5月全国房地产开发利用外资为222亿元，同比增长89.9%，充分表明外资进入房地产业的路径更加多元化和隐蔽化。“10号文”尚留有一定的操作空间，比如，如果境内企业已经是一家外商投资企业，就不再适用“10号文”，企业可以选择已经有的外商投资企业作为壳资源。开发企业上市融资的路径研究（二）四、借壳上市的可行性分析及建议1、借壳上市的基本情况分析借壳上市，是很多企业实现上市的一种重要方式，与IPO相比，它具有时间短、过程快、成本低等优势，对于不受IPO眷顾的众多民营企业来说，更是如此。数据表明，目前国内股市中50%以上的民营企业都是买壳上市。房地产企业亦如此，据大概统计，内地约有50家房企通过买壳实现上市，绝大多数属民营企业。从发展进程上可大致划分为三轮借壳热：第一轮房地产借壳浪潮出现在1993年、1994年，前后共出现十几个案例；第二轮借壳浪潮是2002-2004年，前后有近二十家公司被借壳；2006年以来属于第三轮，股权分置及全流通改革，为买壳创造了新的有利条件。企业买壳的主要方式是场外收购或称非流通股协议转让，一般是在其每股净资产的基础上加一个溢价，而在市场上融资时则是参考二级市场股价，实际上就形成了低价买壳、高价融资的循环，增加了买壳上市的诱惑力。再加上近年来国家实行国有资本从多个竞争性行业撤退的宏观政策，使得市场上的壳资源有所增加，这些因素都加大了民营企业买壳上市的动力。从2005年股权分置改革以来，又出现了两种新的形式。第一种形式是对ST公司的重组，不少特别处理公司的股权分置改革是通过房地产公司入主而解决的，如*ST(指高风险亏损股，有可能退市)济百、*ST烟发等。第二种形式是利用G股公司再融资的机会借壳，相关各方以房地产公司股权认购上市公司定向增发的股份，如G天创、G迪马、G冠城等，最近媒体关注的黄光裕的哥哥黄俊钦拟将旗下几乎全部地产业务作价200多亿，以定向增发的行式进入*ST金泰，一时被业内称为“超级增发”。借壳上市潜藏着较大的风险，因为壳公司绝大多数属于经营差、负债重、治理乱的企业，找到一个比较“干净”的壳并不容易。即使借壳成功，民营企业存在买壳容易整合难的问题，比如企业重组的过于复杂、管理模式与企业文化方面的矛盾，人员负担难以卸下等，使得买壳公司寄予厚望的配股或增发新股变得很遥远。研究表明，壳公司的年均融资机会仅有10%，换言之，壳公司平均每10年才能进行一次股权融资，大大低于上市公司的平均水平(17.7%)，而且平均融资规模也不及上市公司，买壳上市对股权融资的作用有限。纵观整个借壳上市房企的后续经营情况，各个企业差别很大，小部分企业如金融街借壳重庆华亚、世茂中国买壳万象集团、中远发展借壳众诚实业、上实借壳浦东不锈等都获得了快速发展，而相当部分的企业借壳之后并无明显好转，另有小部分企业则是借壳失败，甚至以前通过借壳上市的房地产公司还会再次被借壳，如G亿城、中关村、科学城、G泛海、G阳光等多家上市公司就是这种情况。2、借壳上市的建议显然，借壳上市属于IPO无望情况下的无奈选择，但很多事情能否做得成功，关键还要看具体企业的操作及面对的机遇。比如，2002年广州恒大地产曾买壳琼能源上市，但直至2006年，恒大都未能借此渠道融得所需资金，许家印不得不转而谋求去香港IPO。而冯仑的万通先锋去年借壳，今年就极有可能实现定向增发。另外如任志强的华远地产今年借壳SST(指未股改股的亏损股)幸福，而SST幸福早先被另一家开发商-名流集团借壳，当时由于SST幸福问题过多，名流集团放弃注入旗下地产相关资产，如今却又被任志强看中。由此说明，同样是一个壳，在不同操作者眼中的价值就不一样。就买壳上市业务本身来说，它对非上市企业的业绩要求较高，一般情况下要求净资产收益率在20%左右，这样才能使房地产企业凭借自身业务的强劲增长潜力，来有效地改善壳公司原有的难以自我克服的问题，带动壳公司股价上升，为双方带来显著利益。即使企业具备了买壳的实力，上市时要尽量规避风险，如买壳过程中的财务和法律风险，买壳上市过程中的暗箱操作带来的风险等。企业在选择壳公司时，目标对象的股权结构往往是其首要的考虑因素。股权的集中或分散程度、股权流动性高低、内部持股率等对购并目标选择及购并成功率有很大影响。归纳来说，房地产企业在寻找和甄选壳公司时，应重点关注以下因素。(1)股本规模越小，购并所需的资金量越小，成本越低。(2)股权较分散，大股东持股比例不高，购并越容易成功。(3)股权流动性强，如果收购对象是流通股的话，股权流动性越强，购并频率与成功率越高。(4)股权结构稳定性差，流动性股东居主导地位。(5)内部持股率较低，这部分股权属稳定性极高的股权，其比重越高，被收购难度越大。总体而言，能借壳上市总比不上市要好。虽然借壳上市不如IPO有利，但需要在股市中支付的财务成本总归低于贷款成本，而且还可以通过变身公众公司优化治理结构和管理能力，同时扩大企业品牌的影响力，增加企业信用等级。其实，目前很多房企之所以谋求借壳上市，也是为未来长远发展而在资本市场进行提前布局。五、IPO之前引进私募股权基金的建议引进PE(PrivateEquity：私募股权投资基金)，已成为现阶段中国房地产开发企业多元化融资的重要路径，而且大多作为企业IPO之前扩大开发规模及土地储备，为成功IPO增加砝码的重要手段。多数即是Pre-IPO基金-指投资于企业上市之前、上市后通过公开资本市场出售股票退出的基金。Pre-IPO基金的投资时点是在企业规模与盈收已达可上市水平，未上市但即将上市的当口。因此，Pre-IPO基金的投资具有风险小、回收快、回报高的特点。在高盛、摩根士丹利等大规模基金投资组合中，Pre-IPO投资也是重要组成部分。很多大型地产商早已与PE眉目传情，喜结连理的也不在少数。比如，作为美国最大的PE之一，华平投资继成为富力地产、绿城中国的战略合作者之后，今年又以参股形式与中凯集团合作。PE们不仅为开发商提供融资，而且在技术上帮助房企IPO，比如绿城中国在香港成功IPO，离不开摩根大通的鼎力相助，不仅为绿城提供过桥贷款、购买股权，还对它进行包装、制定完备的上市计划。当然，外资PE一般可以更多地为房企在境外IPO提供方便与帮助，如果在国内IPO，则引进PE只能解决融资和扩张的问题，这与引进国内的PE区别不是很大。关于引进PE，企业可重点关注以下三个因素。第一，发展PE成为政策导向。在“2007浙商大会”上，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌，就我国金融改革问题做了主题演讲，他认为在建设多层次的资本市场体系过程中，除了完善股市，更应发展未上市公司股权投资市场，也就是私募股权投资基金市场。无论从法律法规角度，还是从政府规章制度角度来说，私募基金不存在任何法律障碍。6月，中国人民银行副行长吴晓灵表示，应该允许金融机构参与私募股权投资基金。商业银行、保险公司、养老金等介入私募基金已成为一种趋势。今年6月1日生效的合伙企业法引入了有限合伙制，这为商业银行、保险公司、养老金等机构投资人介入私募股权投资基金创造了条件，监管机构应顺应形势及时修订法规。去年，规模达200亿元的渤海产业基金的正式成立，这也意味着我国私募产业基金将进入“阳光时代”和大发展时期。第二，目前是引进PE的好时机。绝大多数私募股本基金最关注的是IPO后企业的股价，而中国内地股市和香港股市目前正处牛市格局中，目前的市盈率使私募基金能够获得几倍的回报率，因此有上市潜质的企业倍受私募基金的青睐。从2006年下半年A股市场IPO开闸后，中小企业板上市公司热潮迭起，半年时间就涌现出52家新上市公司。在汹涌的套利热潮中，资金蜂拥而入Pre-IPO市场，甚至包括很多VC。在人民币持续升值的利好下，地产股的涨势更加稳定，投资风险更小，不管在国内还是香港，地产概念股都到投资者的追捧，对于内地房企而言，这是引进私募基金的最好时机，在谈判中能够占据有利位置。第三，关注引进PE的利与弊。有利之处在于，引进PE后不仅可以缓解企业发展的资金瓶颈，而且还能够带来先进的管理经验，甚至为企业培养人才，另外还能提升企业在资本市场的形象，从而推动IPO进程并拉高企业股票价格。其弊端在于，任何海外基金，不管是VC、PE还是房地产基金，都是以获取较高回报为目的，Pre-IPO基金都会在上市后的一年内(具体时间根据双方约定)选择退出；如果他们退出速度过快，会引起企业股价大幅下降，不利于企业形象及后续融资。案例一：广宇集团内地IPO情况分析广宇集团创办于1987年，1993年杭州广宇房地产集团成立，2004年10月成立股份有限公司，筹划在内地IPO，2005遇到国内IPO停发，当时刚好处于辅导期，但即使停发也并不影响申报材料的递交。2006年5月国内重启IPO，在很多开发商认为房地产正逢宏观调控，民营企业不可能成功上市的情况下，广宇立即与广发证券签约，全面启动上市相关工作。2007年4月终于成功上市。2002年以前，广宇集团一直立足于杭州房地产市场；2002年以后，先后进入黄山、肇庆等地房地产市场，目前在建和规划开发面积达136万平方米。广宇上市募集的资金，将主要用于三个在建项目的开发，分别是杭州的西城年华、黄山的江南新城以及广东肇庆的星湖名郡。西城年华位于杭州楼市炙手可热的紫金港板块，项目总建筑面积26万平方米；黄山江南新城是黄山市的最大楼盘，位于当地市中心新安江南岸的黄山旅游度假区内，占地约1000余亩，总建筑面积约80万平方米；星湖名郡位于肇庆星湖北岸，82.3公顷黄金地块，规划建设多层住宅等。成功上市后的广宇集团未来的房产开发主要将有两片战场：一是杭州以及周边地区的房产项目开发；二是浙江以外的二三线城市。总之，广宇集团的优势和亮点如下：经过二十年的房地产开发经营，公司积累了较为雄厚的技术与实力，积聚了一批专业人才，公司是典型的学者型房地产企业，在普通住宅开发方面经验丰富，随着项目进入收获期，公司未来三年将保持稳定快速增长。案例二：碧桂园香港IPO情况分析2007年4月20日，碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)在香港联交所挂牌，开盘报7.01港元，收市报7.270港元，较其招股价5.38港元高出35.13%。碧桂园的股价远超每股净资产，市值1748亿港元，一跃成为香港市值最大的内地地产股。从2005年下半年开始，碧桂园就开始重组，具有典型的家族企业特性，内部瓜葛不清的资本结构，使重组不太容易。和内地其它民营企业海外上市历程一样，碧桂园做了三件事：第一步，企业转制，转成外资企业，为境外上市做准备。第二步，重组复杂的结构，让公司成为业绩漂亮、业务特色明显、发展有前途、财务状况良好的企业。第三步，调整财务管理体系，为上市铺平最后、也是最关键的道路。碧桂园下辖30多家公司，情况非常复杂。2006