（民商法学专业论文）楼盘名称法律保护研究.pdf

分类号u d c 硕士学位论文 楼盘名称法律保护研究 密级 t h er e s e a r c ho nt h ep r o t e c t i o no ft h en a m eo fr e a le s t a t e 作者姓名：彭依涵 学科专业：民商法学 学院( 系、所) ：法学院 指导教师：蒋言斌 论文答辩日期 山ff 。cf 答辩委员会主席 中南大学 2 0 11 年1 1 月 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南 大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本 研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名：劾! 幺垒 日期：丝! ! 年! 月丛日 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文，允许学位论 文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用复 印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将 本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提 供信息服务。 储躲地鱼导师签趔吼型年止腿日 摘要 楼盘名称可以体现整个楼盘的价值、品味、人文素养等诸多因素，对 于房地产开发商来说至关重要，学界对于楼盘名称的定义有不同的意见， 形成了五说：产品名称说、服务商标说、企业商号说、地理名称说、装修 风格说等不同看法。楼盘名称指房地产开发商为其开发建造销售的楼盘所 取的名字，目的在于区别其他楼盘并且吸引消费者购买。楼盘名称的定性 问题存在四论，有服务商标论、商品商标论、企业名称论和产地标记论等 不同意见。其中商品商标论具有合理性。楼盘作为一种特殊的商品，即不 动产，其具有商品的基本属性，不应当将其名称归到服务类别。楼盘名称 由于被归类于服务商标进行保护，导致很多房地产开发商的权利得不到有 效地保护，产生了楼盘名称与房地产商标、地名、企业名称等冲突。楼盘 名称与这些权利发生冲突时，存在法律救济困境。如争议主体资格困境、 争议主体权利困境等。在法条的适用上存在困惑，如商标法第四条对于商 品和服务的规定，第十条第二款关于地名商标的规定，以及第十六条禁止 权行使主体的空白等。房地产开发商应当借鉴我国房地产驰名商标保护的 经验，正确、及时、全面的注册楼盘名称，实施商标战略建立商标注册和 保护体系，同时努力争取驰名商标保护；我国也应当建立房地产商标强制 注册制度，通过修改商标法第四条，明确商品和服务的范畴，修改第十条 第二款的硬性规定，将为我国公众知悉的中国地名也纳入保护，严格实施 商标法第十条的禁用条款。 关键词楼盘名称，保护制度，商标法 a b s t r a c t t h en a m eo fr e a le s t a t ec a t lr e f l e c tt h ev a l u e ，t h et a s t e ，t h eh u m a n i t y q u a l i t i e sa n dm a n yo t h e rf a c t o r so ft h ew h o l eb u i l d i n g , i ti se s s e n t i a lf o rr e a l e s t a t ed e v e l o p e r s ，b u ta tp r e s e n t , p e o p l eh a v ed i f f e r e n to p i n i o n sr e g a r d i n gt h e d e f i n i t i o no ft h en a m eo fr e a le s t a t e t h e r e f o r e ，i tf o r m e df i v es a i d ，l i k et h e p r o d u c tr a n g es a i d ，t h es e r v i c et r a d e m a r ks a i d ，t h eb u s i n e s sn a l t l es a i d ，t h e g e o g r a p h i cn a m es a i d ，t h er e p a i rs t y l es a i da n ds oo n t h en a m eo f r e a le s t a t ei s r e f e r st ot h er e a le s t a t ed e v e l o p e rt h en a m ew h i c ht a k e sf o ri t sd e v e l o p m e n t c o n s t r u c t i o ns a l e se s t a t e ，t h eg o a ll i e si nd i s t i n g u i s h e so t h e re s t a t e s ，a n da t t r a c t s t h ec o n s u m e rt op u r c h a s e t h eq u a l i t a t i v eo ft h en a n eo fr e a le s t a t eh a sf o u r t h e o r y , f o re x a m p l e ，t h es e r v i c et r a d e m a r kd i s c u s s e s ，t h ec o m m o d i t yt r a d e m a r k d i s c u s s e s ，t h eb u s i n e s sn a m ed i s c u s s e s 谢lt h eh a b i t a tm a r kd i s c u s s e s t h e c o m m o d i t yt r a d e m a r kt h e o r yh a st h er a t i o n a l i t y b e c a u s et h ee s t a t et a k e so n e k i n do fs p e c i a lc o m m o d i t y , i sr e a le s t a t e ，i th a st h ec o m m o d i t ye s s e n t i a la t t r i b u t e ， w ec a n n o tt u r no v e rt oi t sn a m et ot h es e r v i c ec a t e g o r y b u ti nr e a l i t y , b e c a u s e t h en a m eo fr e a le s t a t ec l a s s i f i e dc a r r i e so nt h es e r v i c et r a d e m a r kt op r o t e c t i o n ， c a u s e sm a n yr e a le s t a t ed e v e l o p e r s r i g h tn o tt ob ea b l et oo b t a i np r o t e c t s e f f e c t i v e l y , a n dh a sa l s oh a dp l a c e sc o n f l i c t sa m o n gt h en a m eo f r e a le s t a t ea n d r e a le s t a t et r a d e m a r k , g e o g r a p h i cn a n l e ，b u s i n e s sn a m e w h e nt h en a m eo fr e a l e s t a t eh a st h ec o n f l i c tw i t ht h e s er i g h t s ，i ta l s oh a st h el e g a lr e l i e fd i f f i c u l t p o s i t i o n ，j u s tl i k et h em a i nb o d yo fd i s p u t e so nq u a l i f i c a t i o n sd i f f i c u l tp o s i t i o n ， t h em a i nb o d yo fd i s p u t e so nr i g h td i f f i c u l tp o s i t i o na n ds oo n i ti sa l s oe x i s t s p u z z l e do nt h es u i to ft h el a w l i k et h et r a d e m a r kl a wa r t i c l ef o u rr e g a r d i n g c o m m o d i t y a n ds e r v i c e s t i p u l a t i o n ，t h e t r a d e m a r kl a wa r t i c l et e na b o u t g e o g r a p h i cn a m et r a d e m a r ks t i p u l a t i o n ，a sw e l l a st h et r a d e m a r kl a wa r t i c l e s i x t e e nf o r b i d st h ep o w e rt oe x e r c i s em a i nb o d ys p a t i a lw a i t i n gi nv a i n i nv i e w o ft h ea b o v eq u e s t i o n s ，t h ea u t h o rt h o u g h t ，t h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sm u s tp r o f i t t h ee x p e r i e n c ef r o mt h er e a le s t a t ew e l l - k n o w nt r a d e m a r ko fo u rc o u n t r yo nt h e p r o t e c t i o n w em u s tp u tc o r r e c t ，p r o m p t , c o m p r e h e n s i v er e g i s t r a t i o no nt h e n 8 2 t l eo fr e a l e s t a t e i m p l e m e n t a t i o nt r a d e m a r ks t r a t e g y e s t a b l i s h m e n t r e g i s t r a t i o no ft r a d e m a r ka n dp r o t e c t i o ns y s t e m ，s i m u l t a n e o u s l ys t r i v e sf o rt h e w e l l - k n o w nt r a d e m a r kp r o t e c t i o nd i l i g e n t l y , b u to u rc o u n t r ym u s te s t a b l i s ht h e r e a le s t a t et r a d e m a r kc o m p u l s i o nr e g i s t r a t i o ns y s t e m ，a n dt h r o u g hr e v i s i o nt h e t r a d e m a r kl a wa r t i c l ef o u rt oc l e a ra b o u tt h ec o m m o d i t ya n dt h es e r v i c ec a t e g o r y , r e v i s e st h ea r t i c l et e ns e c o n ds e c t i o no ff i r md e c i s i o n ，t h ec h i n e s eg e o g r a p h i c n a n l ew h i c hl e a r n sa b o u tf o ro u rc o u n t r yp u b l i ca l s ow i l li n t e g r a t et h ep r o t e c t i o n ， a tt h es a n l et i m e ，i m p l e m e n t st r a d e m a r kl a wa r t i c l et e nt ob ef o r b i ds t r i c t l yt h e p r o v i s i o n k e yw o r d st h en a m eo fr e a le s t a t e ，s y s t e mo fp r o t e c t i o n ，t h et r a d e m a r k l a w 目录 摘要i a b s t l 认c t i i 绪言1 o 1 选题的背景和意义1 o 2 国内研究现状评述2 o 3 研究思路5 第一章楼盘名称概念及法律性质界定7 1 1 楼盘及楼盘名称概念与辨析7 1 1 1 产品名称说8 1 1 2 服务商标说8 1 1 3 企业商号说8 1 1 4 地理名称说8 1 1 5 装修风格说9 1 2 楼盘及楼盘名称的法律性质讨论9 1 2 1 商品或服务论9 1 2 2 服务商标论1 0 1 2 3 商品商标论1 0 1 2 4 企业名称论1 l 1 2 5 产地标记论1 1 第二章楼盘名称与其他权利的冲突与救济困境1 2 2 1 楼盘名称与其他权利的竞合与冲突1 2 2 1 1 楼盘名称与房地产商标1 2 2 1 2 楼盘名称与地名1 2 2 1 3 楼盘名称与企业名称1 5 ； 2 2 楼盘名称与其他权利冲突与竞合的救济1 5 2 2 1 楼盘名称的行政救济1 5 2 2 2 楼盘名称的民事救济1 6 2 3 楼盘名称与其他权利冲突法律救济的困境1 9 2 3 1 争议主体资格困境1 9 2 3 2 争议主体权利困境1 9 2 3 3 争议客体性质选择困境2 1 2 3 4 争议客体地名适用困境2 2 2 3 5 禁止权行使主体空白困境2 3 第三章楼盘名称保护的法律思考2 5 3 1 我国房地产驰名商标保护的启示2 5 3 1 1 我国房地产驰名商标保护名录2 5 3 i 2 房地产驰名商标保护的借鉴2 6 3 2 现有楼盘名称法律保护的完善3 0 3 2 1 房地产楼盘的自愿与强制的选择适用3 0 3 。2 。2 明细商标和服务的范畴3 1 3 2 3 完善地名注册细节3 2 3 3 未来房地产市场审批和立项时法律干预3 3 3 3 1 审批和立项时强制注册3 3 3 3 2 严格实施地名禁用条款3 4 结语3 5；日厢u u 参考文献3 6 致谢3 9 攻读学位期间主要的研究成果4 0 硕士学位论文绪言 绪言 0 1 选题的背景和意义 “香榭里”商标侵权案是我国首例房地产商标侵权案件，同时其巨大的涉案金额 ( 1 4 4 0 万) 也引来了人们的广泛关注。深圳美地公司于2 0 0 1 年取得“香榭里”商标的 专用权，但是当其准备在上海开发“香榭里花园”的楼盘时，发现该地已有名为“香榭 丽花园”的楼盘，该楼盘是上海龙仓集团开发的，于是美地集团认为龙仓集团侵犯其商 标专用权，将龙仓集团诉讼至上海市第一中级人民法院，法院经审理认为“香榭里”商 标为服务商标，其保护类别是不动产服务，不包括楼盘本身，而且“香榭里 商标中所 包含的“香榭里 涉及外国地名，不具有商标的显著性，不能阻止他人合理使用，同时 被告龙仓集团使用“香榭丽花园 的楼盘名称已经取得了地名核准机关的审批和认可， 且早于“香榭里 商标的注册，其在先的合理使用权应当得到保护，基于以上几点原因， 法院判决美地集团败诉。该案的判决结果出来，在房地产行业引起了轩然大波，美地集 团注册的“香榭里”商标为何得不到有效保护，楼盘名称到底如何寻求保护引发了法学 界的深度思考。 而楼盘名称对于房地产企业来说具有重大的意义：第一是楼盘名称能够及时的反映 出市场定位的核心所在。房地产开发商在完成楼盘本身的市场定位后，其名称就反映了 这种市场定位的核心。有的楼盘名称展示了品牌的形象，有的灌输了居住的理念，有的 包含了深厚的文化底蕴，有的诉说了温馨的情感，还有的反映了地理特征，种种名称都 反映了楼盘名称与楼盘自身的定位紧密相连；第二是楼盘名称作为面向市场的一面旗 帜，是市场的首要驱动力。消费者往往会对一个朗朗上口、极具亲和力并且令人感到舒 适的楼盘名称产生好感，虽然未必会使消费者在第一时间作出决定，但是好的楼盘名称 绝对可以强化消费者的印象，并进而产生看房甚至购房的欲望，成功的起到推销楼盘的 作用，因此，好的楼盘名称对于推动楼盘的销售起到事半功倍的效用；第三是楼盘名称 贯穿于楼盘销售的始终，可以给消费者强烈的心理暗示，其在消费者看房、选择、购买 甚至签合同的过程中，始终处于必不可少的位置，消费者会被楼盘名称所具有的标示性、 亲和力所吸引，从而产生强烈的心理暗示和鼓舞；第四是楼盘名称是房地产开发商给予 硕士学位论文绪言 消费者的保证楼盘名称与消费者的憧憬相一致的承诺，房地产开发商不仅要使楼盘名称 与楼盘的功能和属性相一致，而且还要保证楼盘的现实存在与楼盘名称引发的消费者的 美丽憧憬相一致；第五是楼盘名称昭示着房地产开发商的品牌，当一个好的楼盘名称被 消费者所喜爱和认同时，其就可以作为品牌达到促进楼盘销售的效果，这对于大的房地 产企业开发和销售后期楼盘至关重要。基于此，本文研究楼盘名称的法律保护具有深刻 的意义。 o 2 国内研究现状评述 房地产与知识产权的交叉和融合是伴随着两者的不断发展和完善而产生的，而 正是由于这种交叉和融合，引发了两者之间的诸多冲突，其中尤以楼盘名称与其他权利 的冲突最多，而且在房地产行业也造成了较大的影响，但是由于该问题是伴随着房地产 行业的发展而产生的，因此产生时间很短，我国不论是从立法还是司法以及理论界，对 于该问题的研究还很少，相关理论还存在较大争议，并且研究不深，有的问题甚至从未 研究过，这与房地产行业的经济地位不相称。我国研究楼盘名称的现状，笔者能够搜集 到的资料甚少，目前掌握的资料关于该问题的研究主要涉及以下几个问题： 一、楼盘名称概念及法律性质界定 对于楼盘名称的概念，张小桃在其文章谈楼盘名称的法律保护中指出楼盘名 称就是物业的名称，也就是房地产开发商赋予其开发建造的物业的名称。i 而陈耀东，罗 瑞芳在其文章楼盘名称使用权与不动产服务商标权的冲突与协调“香榭里侵权 案的法律评析中所理解的楼盘名称具有双重属性，既具备私法意义的商业标识属性， 又具有公法意义上的地名属性，它就是房产商赋予其开发的房屋的名字：而张字在其硕 士论文建筑物名称权与商标权及相关权利之冲突与解决 中谈了他自己的看法，他 认为楼盘名称是一种商业标记，是作为商品的建筑物所特有的名称，是企业为了区分不 同的建筑物商品而为其所开发的建筑物所取的称呼。 对于楼盘名称的性质，学界争议颇多。最主要的是楼盘名称究竟是属于商品商标还 是服务商标。陈佳立在其硕士论文服务商标及其保护法律问题研究中指出，目前学 。张小桃：谈楼盘名称的法律保护，知识产权( 双月刊) 。总第7 4 期，第1 3 卷，第5 5 页。 。陈耀东、罗瑞芳：楼盘名称使用权与不动产服务商标权的冲突与协调。香榭里”侵权案的法律评析，房地 产与法律，2 0 0 6 年2 期，第5 8 - 6 l 页。 。张字：建筑物名称权与商标权及相关权利之冲突与解决。重庆大学硕士论文，2 0 0 8 年，第6 页。 硕士学位论文绪言 者们对于房地产商标的性质还颇有争议，有的学者认为房地产商标属于一种商品商标， 因为其是用在楼盘这种特殊的不动产商品上，但是更多的学者认为房地产商标是房地产 开发商为房地产开发服务所注册，其目的在于与其他同行业的企业所提供的服务相区 别，因此，房地产商标属于服务商标。而陈佳立则认为，应当立足于房地产企业本身的 特点来为其定性，房地产不仅包括所有的楼盘，还包括楼盘的附属设施，例如停车场、 绿化地带等，因此不能将楼盘与其他附属设施割裂开来，仅仅将商标用于区分单独的楼 盘。万科集团掌门人王石关于地产品牌的分类和演进曾做过很经典的诠释：第一步是项 目公司，第二步是产品公司，第三步是品牌公司。一语道出了房地产行业“服务至上 的本质。同时陈佳立认为房地产商标很难像商品商标一样，直接依附在商品之上，并 且随着商品的出售而进行宣传。现在很多楼盘在开盘之前，房地产开发商都会投入大量 的精力在广告宣传上，包括报纸、媒体、传单等，服务商标的主要使用方式就包括广告 宣传，而房地产商标也正是随着这些宣传而逐渐广泛传播，因此，房地产商标属于服务 商标。再者，楼盘的这一特殊属性不动产，使得它不属于商品和国际分类表中的任 何类别，目前房地产楼盘一般注册为第3 6 类，即不动产服务，以及商品房的建造或者 销售第3 7 类，商标局曾就如何确定楼盘的类别进行进一步的规定，第1 9 类非 金属建筑物，不包括楼盘，只单纯地指简单的可移动的建筑物，第3 7 类建造永久 性建筑，以楼盘的建造申报，第3 6 类出售楼盘服务，以楼盘销售服务申报。从这 一规定可以看出，房地产领域已经被涵盖在我国现有的服务商标注册范围内。 而陈颖颖在其文章楼盘名称：地名耶? 商标耶? 中持不同的意见，她认为商 品房这一概念是伴随着房地产的发展而出现的，一开始，那些用来标示由于城市扩张或 建设而给予被拆迁户的房屋被称为商品房，而后随着房地产事业的兴起和发展，其逐渐 成为房地产开发商建造开发的房屋的代名词，而商品房正是由于有着这一段历史，其被 看作是商品也未尝不可，更深层次的说，楼盘的建设和销售只是房地产开发商开发楼盘 的个中环节，获取商业利益是其目的所在，而且人们在购买后除了自行居住外，还可以 将楼盘当作一种投资，在不动产交易市场上获得收益，所以在双方看来，楼盘是服务的 成分要远远少于商品的成分，更为重要的是，当房地产开发商完成了旗下的楼盘销售以 后，一般都会开发其他的楼盘而退出不动产交易市场，该楼盘就会交给相应的物业公司 。陈佳立：服务商标及其保护法律问题研究) ，四川大学硕士论文，2 0 0 6 年，第3 4 页。 。陈颖颖：楼盘名称：地名耶? 商标耶? ，说案，2 0 0 4 年第2 期，第2 9 3 0 页。 硕士学位论文绪言 进行管理，而物业公司也不会再为该楼盘另行取名，通常会继续延用原来楼盘的名称。 因此，从楼盘的客观属性来看，其属于商品，并且是在交易市场用于交易的商品，其具 有商品的基本属性价值和使用价值。如果将其仅归类于服务商标进行保护，似乎不 能与其本身所产生的效用相匹配。 二、楼盘名称与其他权利的冲突和救济困境 楼盘名称与很多权利存在着冲突，如地名权、房地产商标权、企业名称权等等。李 健在其文章论建筑物名称的依法管理中提出，建筑物名称同商标和地名相互之间 是一种交叉重叠关系，相似却不能完全等同；张宇在其硕士论文建筑物名称权与商标 权及相关权利之冲突与解决中则指出，当地名被用作建筑物名称时，那么该名称的性 质如何确定，是建筑物名称权还是地名权? 房地产开发商能够行使何种权利? 他认为虽 然我们目前是使用地名管理规则来管理建筑物名称，但是不能把建筑物名称就当做是地 名来管理，我国现行的有关保护地名的法律法规，其保护对象仍是地名而不是建筑物名 称，正是由于我国的这种制度，使得建筑物名称与地名重合，两者之间的界限也交得模 糊不清，导致建筑物名称虽然其知识产权的属性未发生变化，但是却具有了地名权的权 利特征。就建筑物名称本身而言，其上存在了两种权利，一是名称权，该名称权具有知 识产权属性；二是地名权，该地名权具有公共资源属性。房地产开发商将其命名的建筑 物名称申请为地名时，其并不拥有该名称的专有权利，这是因为地名不具有专属性。因 此，李健认为房地产开发企业对于建筑物名称的使用，是将其作为商品标记使用，而不 是作为地名使用，因此，其享有的并非是地名权，而是建筑物名称权。 三、楼盘名称保护的法律思考 李健在其文章论建筑物名称的依法管理中提出，建筑物名称不能完全的当做地 名或者商标来管理，因为其本身属性与地名和商标不能等同，建筑物名称中存在的假、 洋、怪等问题，也不能通过这种手段从根本上得以解决，在理论上，将建筑物名称当做 商品名称来管理存在一定的根据，但是该根据却没有相应的法律予以支持，关于商品名 称保护的法律，我国目前尚未制定。在此前提下，李健认为，可以通过制定专门的建筑 物名称管理法予以解决，并且建立工商行政管理局与其他部门合作管理的模式来管理建 筑物名称；而张小桃在其文章谈楼盘名称的法律保护中则指出，开发商所拥有的楼 盘名称权可以通过多种法律予以保护，它既可以受到商标法保护因其是一种商业标 。李健：论建筑物名称的依法管理，重庆工学院学报，2 0 0 5 年6 月，第6 期，第6 4 页。 4 硕士学位论文绪言 志，也可以受到著作权法保护因其具有独创性，还可以通过反不正当竞争法予以保 护基于诚信、公平原则，但是张小桃认为，商标法应当成为首选，因为房地产开发 商创造楼盘名称是树立品牌的需要，通过商标法来保护这种楼盘名称权是最合适的选 择，而著作权法和反不正当竞争法可以作为商标法的补充，对于楼盘名称的保护起到兜 底保护的作用；而张宇在其硕士论文 ：建筑物名称权与商标权及相关权利之冲突与解决 中又有不同的看法，他认为用反不正当竞争法保护楼盘名称是远远不够的，在我国，除 了商标以外的所有其他标记都是通过反不正当竞争法予以保护的，其是作为一种商标的 兜底性保护而存在。因此，房地产开发商可以借鉴反不正当竞争法来保护建筑物名称。 但是，反不正当竞争法保护的是知名商品，不是所有商品都可以依据反不正当法寻求保 护，同时根据关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若 干规定，其将知名商品特有的名称定义为，是一种商品名称，是知名商品所特有的， 明显区别于通用名称的商品名称，但是已经注册为商标的名称除外。据此，房地产开发 商只能寻求注册商标保护，当其将建筑物名称注册为商标时，这种注册商标不能通过反 不正当竞争法予以保护。 0 3 研究思路 房地产商标作为企业信誉、房屋质量、企业文化等的代表，对于房地产开发商意义 重大。经过注册的商标，一方面可以提升住户的满意度，另一方面可以增加企业的知名 度，为企业的长远发展奠定品牌基础。房地产开发商应当从房地产商标的类别、属性等 方面，对房地产这一特殊行业进行充分地认识，以维护自身的合法权益。尽管目前我国 房地产商标保护意识已经觉醒，但是商标抢注以及侵权纠纷不断地发生，从香榭里商标 侵权案中国房地产商标第一案，到万科的四季花城案 ，再到争夺天骄房产商标案 ， o 中华人民共和国反不正当竞争法第五条规定：经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易，损害竞争对手： 擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商 品相混淆，使购买者误认为是该知名商品。 蕾“四季花城”是万科公司开发的一系列楼盘的名称，并具备了一定的知名度。2 0 0 2 年，万科公司取得了“四季花 城”的商标权，核定项目包括第三十六类的所有不动产事务。2 0 0 4 年8 月，万科公司向杭州市中级人民法院提起侵 犯商标权之诉，请求被告浙江绿都房地产开发有限公司停止将“四季花城”作为楼盘名称和标识使用，向原告公开 赔礼道歉、消除影响，赔偿损失人民币1 0 0 万元。经过一审法院和二审法院都驳回了万科的诉讼请求。 o “天骄”的最先拥有者是南岸区天骄物业发展有限公司，1 9 9 7 年，经工商登记成立。2 0 0 2 年，该公司在巴南区开 发- - i h 城改造项目，在楼盘开盘、期房销售中，均以“天骄花园”宣传、促销。1 9 9 9 年，协信集团向国家工商总局 商标局申请注册了“天骄( 及图) ”商标。当年底，协信第一个以“天骄”命名的楼盘时代天骄竣工。至今，协 信已陆续开发。天骄年华”、。天骄俊园”、“天骄美茵河谷”等近l o 个中高档楼盘。2 0 0 3 年1 1 月，协信以侵犯商 硕士学位论文 绪言 以及东海花园维权案，房地产商标之间的纠纷屡屡出现，并不断上升。在实践中，楼 盘名称也越来越多，且千奇百怪，有的哗众取宠，有的张冠李戴，有的莫名其妙。因此 对楼盘名称进行保护刻不容缓。 本论文的内容涉及到民商法、知识产权法、地名管理、行政法等多个学科相关知识。 包括三个部分，第一部分为楼盘名称概念及法律性质界定，具体包括了楼盘及其楼盘名 称的概念及辨析，楼盘及楼盘名称法律性质及其讨论；第二部分为楼盘名称与其他权利 的冲突与救济困境，分别从楼盘名称与其他权利的竞合与冲突，楼盘名称与其他权利竞 合与冲突的救济以及楼盘名称与其他权利冲突法律救济的困境三个方面予以分析；第三 部分针对前两部分所提出的问题进行思考，为楼盘名称的法律保护思考，先从我国房地 产驰名商标保护名录开始分析，借鉴驰名商标保护的经验，为房地产商标的保护提出启 示；再从现有楼盘名称法律保护的完善以及未来房地产市场审批和立项时的法律干预两 方面入手，对楼盘名称进行全面保护。 论文在写作过程中运用了以下几种研究方法： 首先采用理论分析方法，本文对于楼盘名称的定义以及性质进行讨论，并且通过对 不同学者对于楼盘名称的概念以及性质的看法进行分析，进而得出笔者自己的意见。 然后采用比较分析的方法，本文通过比较分析楼盘名称与其他权莉的冲突和竞合， 并且通过比较不同的案例，得出我国楼盘名称在法律保护中存在的问题，并为如何解决 该问题做出铺垫。 最后是实证分析方法，通过有关的案例介绍相关权利冲突的表现，并迸一步论述了 相关权利相互之间的关系，并在此基础上提出完善我国相关制度的建议以及房地产开发 企业的知识产权保护方案。 标权为由，将天骄公司告上法庭。但法院未支持协信的诉讼请求。 o2 0 0 2 年国家工商总局对东海公司申请注册的中文“东海花园”，英文“e a s t p a c i f i cg a r d e n ”商标予以核准注 册，并颁发了商标注册证因此，东海公司成为。东海花园”商标的合法所有者。东海花商商标维权案涉及五家公 司，是目前为止国内地产界商标侵权案涉及企业数量最多的案件。“我们只在深圳开发了东海花园，全国许多地方出 现的东海花园都不是我们开发的。”深圳东海公司相关负责人介绍他们曾多次接到客户的咨询电话问公司是 否在广州、佛山开发了。东海花园”。 6 硕士学位论文 第一章楼盘名称概念及其法律性质界定 第一章楼盘名称概念及法律性质界定 1 1 楼盘及楼盘名称概念与辨析 所谓楼盘它最初是香港对于物业的一种称呼，在香港不动产的买卖时期，物业是指 具有商品特征价值和使用价值的房屋、停车场等配套设施以及其他相关的一些场 地，包括居民的住宅、办公写字楼、商场、酒店以及工厂中的厂房、仓库等。在当时， 一个楼盘既可以是一个单位、一栋商厦，也可以是一栋房屋；甚至可以是一块地皮乃至 一个停车位。而在现今，楼盘是指拥有开发资格的房地产开发商通过政府批准，设计并 在某一处集中建设然后进入市场上进行销售的房子的总称，一般是指正在建设的或正在 出售的楼房。 我国一开始实施的是计划经济，在那个时期并没有所谓的房地产之说，所有的楼房 都是由国家统一建设，统一分配，因此所见的楼盘都没有现在这些“五花) k l l 的名称。 有的只是一种广义上的称呼，例如某厂某家属区、某厂某宿舍楼或者某所某福利区，而 且每栋楼房相互之间仅仅以几号( 栋) 楼来进行区别。伴随着改革开放的脚步，房地产 行业也慢慢步入市场销售的轨道，楼盘也渐渐都有了自己的名称，以前湘潭市就有诸如 “解放村”、“建设村 、“荷花小区”、“金源小区 、“长征新村 等等住宅小区，这些名 称大多数是从楼盘所在的规划区、街道或者当地的建筑标志得名，并不是来源于市场化 的操作，拥有非常浓郁的计划经济的色彩。可是，随着市场经济的逐步发展，房地产行 业的竞争也日益的激烈，房地产开发商们都竭尽所能的采取各种营销手段去促进楼盘的 销售，而品牌、开发商的信誉、楼盘的质量等的重要性也日益的突出。与此同时，被认 为是房地产的商标、信誉的标识楼盘名称也逐渐获得政府、开发商和购房者三方的 高度重视，随即，几乎所有的楼盘都取得了政府以及其他专门的认证机构所认可、批准、 备案的名称。而房地产开发商也抓住这一契机，为自己开发建设的楼盘命名，这也成为 他们营销的一重要手段，而该种手段所产生的巨大的经济效益，是其他任何营销手段所 无法代替的。 但是关于楼盘名称的概念目前尚无定论，现在学者们对于其定义有以下几种说法： 硕士学位论文第一章棱盘名称概念及其法律性质界定 1 1 1 产品名称说 产品名称即生产商为其所生产的产品所取的名字。有的学者认为，楼盘既然是房地 产开发商通过开发建设而成，也相当于生产商所生产的商品，因此楼盘名称也属于产品 名称的一种，应当用产品名称的概念为其定义。即楼盘名称就是房地产开发商为其 开发建造销售的楼盘所取的名字。 1 1 2 服务商标说 服务商标，国外多称服务标志，指服务提供者为了表明自己的服务并区别他人同类 服务而使用的商标。它与商品商标所不同的是它表彰的对象不是实物商品，而是一种服 务，所以他无法像商品商标那样直接的将商标缀附于商品上，而是要通过广告、招牌等 方式使用商标。它一旦被企业所注册，那么该企业也就拥有了该服务商标的专有使用 权，并且受到法律的严格保护。由于房地产行业属于第三产业，即服务业，根据我国商 品和服务国际分类和类似商品和服务区分表的规定，房地产行业属于第3 6 类， 为服务商标的范畴。因此，楼盘名称应该用服务商标的概念对其定义，即楼盘名称是房 地产开发商为自己所销售的楼盘而提供的服务与其他开发商相区别而使用的标志。 1 1 3 企业商号说 企业商号，亦称企业字号，是经营者在营业上表示自己的名称。商号和商人密不可 分，是商人在经营活动中人格的体现。商号和商标往往有着十分紧密的联系。如有的经 营者直接将其商号作为商标使用。 碧桂园集团在广州就有诸如“碧桂园凤凰城 、“碧 桂园假日半岛”、“碧桂园清泉城”等楼盘，这些楼盘名称都无一例外的冠以“碧桂 园”这一企业的名称。因此一些学者从这一角度认为楼盘名称应当以企业名称的含义为 其定义，即楼盘名称是房地产开发商为其开发建造销售的楼盘所取的用以表明楼盘的开 发商的名字。 1 1 4 地理名称说 地理名称，包括：自然地理实体名称，行政区划名称，居民地名称，各专业部门使 。刘春田主编： ，北京：高等教育出版社，2 0 0 7 年1 0 月，第2 5 8 页。 硕士学位论文 第三章楼盘名称保护的法律思考 标保护体系。具体来说，房地产开发商为了便于品牌的宣传，可以将主商标与企业名称 一致化，而对于不同的楼盘则可以使用与主商标相结合的从属商标，在这点上，房地产 行业既可以借鉴不同行业，如汽车品牌的成功案例，如德国大众与一汽、上海大众合资 生产的不同款式的汽车，就分别以大众捷达、大众帕萨特、大众宝莱等商标，其同时也 可以借鉴同行的成功案例，比如，万科旗下的楼盘“万科星园 、“万科四季花城 等；从属商标甚至还可以在某个特定的范围内或者某个较大的楼盘中，注册一个独立于 主商标的商标或者形成从属商标体系在其下也可以注册从属于其的子商标。 第三，努力争取驰名商标保护 一般的注册商标的保护范围，限定在与注册商标所核定使用的商品或者服务相同以 及相近似的商品或者服务上使用与注册商标相同或者相近似地商标。而各国为了有效地 保护驰名商标，都在其商标法中规定驰名商标的保护范围大于一般的注册商标，扩大到 不相同或者不相类似的商品或者服务上，这也是商标被认定为驰名商标的优势所在。不 仅在相同或者相近似的商品或服务上不得使用，在不同类别甚至性质完全不同的商品或 者服务上亦不得使用，如果申请人以此种商标申请注册，商标局将不予核准。我国于1 9 9 6 年公布的驰名商标认定与管理暂行规定第8 条、第9 条圆和第l o 条 ，就分别规定 了在非类似商品或者服务上申请注册与他人驰名商标相同或者近似的商标，或者在非类 似的商品或者服务上使用与他人驰名商标相同或者近似的商标，又或者自商标被认定为 驰名商标之日起，他人在企业名称中使用与该驰名商标相同或者近似的文字，可能引起 消费者误认，损害驰名商标注册人的合法权益，商标行政管理机关可以不予核准注册或 者驰名商标注册人可以申请商标行政管理机关予以禁止使用或撤销。 中国房地产行业的空前繁荣源于九八年住房制度的市场化改革，并伴随着城市化的 进程而不断发展，各种资源、资金仿佛在一瞬间大量涌入房地产市场。与国外相对成熟 o 驰名商标认定与管理暂行规定) 第8 条：将与他人驰名商标相同或者近似的商标在非类似商品上申请注册，且可 能损害驰名商标注册人的权益，从而构成商标法 第八条第( g ) 项所述不良影响的，由国家工商行政管理局商 标局驳回其注册申请；申请人不服的，可以向国家工商行政管理局商标评审委员会申请复审；已经注册的，自注册 之日起五年内，驰名商标注册人可以请求国家工商行政管理局商标评审委员会予以撤销，但恶意注册的不受时间限 制。 o 驰名商标认定与管理暂行规定第9 条：将与他人驰名商标相同或者近似的商标使用在非类似的商品上，且会暗 示该商品与驰名商标注册人存在某种联系，从而可能使驰名商标注册人的权益受到损害的，驰名商标注册人可以自 知道或者应当知道之日起两年内，请求工商行政管理机关予以制止。 驰名商标认定与管理暂行规定第1 0 条：自驰名商标认定之日起，他人将与该驰名商标相同或者近似的文字作 为企业名称一部分使用，且可能引起公众误认的，工商行政管理机关不予核准登记；已经登记的，驰名商标注册人 可以自知道或者应当知道之日起两年内，请求工商行政管理机关予以撤销。 硕士学位论