商业地产前策.doc

_商业地产前策：建筑设计与人流动线研究 人流系统规划设计人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件，失败的人流规划就会造成动线混乱、人流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。一、商业建筑的外部人流系统规划商业建筑的外部环境虽然不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。1、人流规划符合易达性畅旺的人流、车流是商业经营之根本。外部交通的易达性和人流组织的结合是商业项目成功的关键。因此，商业项目必须具有非常好的易达性。位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；过宽的主干道或者有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导。通常可以根据不同情况进行如下设计： 将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置 在商场地下一层设置通道与地铁车站相通 设置过街人行天桥 设置规范、准确的引导标识系统2、停车体系现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，越来越多的新建商业都会考虑专门的出租车上下客区。对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的便捷性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场外部周围布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需协调好商场的货物运输、卸货区及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰的影响。大型商业设施通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也增加了商家的商业机会。3、广场许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。大型商业的广场，分为室内和室外两种情况：室内广场中庭；是大型商场购物中心必不可少的建筑元素。室外广场的大小则视地块规划要求而定，通常会设置在主入口或项目红线。以溧阳项目为例，政府要求其建筑红线距离人行道要退界60米，建设市民广场。一般广场的用途主要有： 设置地面停车场 设置绿化、道路景观 设置消费者休憩空间4、外立面设计形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。从外立面设计的角度来看，符合产品、目标客户定位是关键。通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心理。二、商业建筑的内部人流系统规划室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。（一）物理因素即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。二、商业建筑的内部人流系统规划室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。（一）物理因素即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。（二）建筑设计因素1、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。小中庭通常设置在较为靠里的位置，用于对人流的疏散引导。此外，小中庭也有利于增大一些商铺的开间和可视性，增加内部商铺的价值。2、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。为了最大限度的保证人流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走于两条通道之间，加速人流行走。但是这样的设计也会存在一些问题，例如：商铺的面积增大（原本可以划分为两间商铺）4、人流通道尽量采用围绕中庭的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。适当的连廊设计会起到很好的人流引导作用，连廊可以比作为室内的天桥，在不同的区域之间起到桥梁作用。而且连廊也是很好的纵览这个商场格局的位置，从而有效提高人流行走的效率。5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。此种电梯和楼梯的设置在百货商场里较为常见，这样可以让消费者多绕半圈中庭，起到延长行走路线的作用。（三）业态1、合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。2、按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐、大型餐饮等适宜分布在较高楼层上。3、按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品、家用电器、大型书店等就是典型。4、进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+12”的效果。（四）顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）1、每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，从而丧失了再次光顾的情绪。2、商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。3、在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。4、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。第三部分总结 以上从后期招商、经