（金融学专业论文）我国商业银行个人住房贷款风险防范研究.pdf

独创性声 靴敝储嬲：撕埒擀醐幽蛳阳 学位论文版权使用授权书 篡黧弱胁= 名 学位论文作者签名积氏蝤刷币签名易钞弋 签字日期：沙f 9 年罗月p 日 签字日期： 加 d 年朔f d 日 内容摘要 y 18 0 列鲥 伴随着我国城市化进程的逐步推进和城镇住房制度改革的不断深入，作为国民经济支 柱产业之一的房地产业近年来取得了快速的发展。在此背景下，个人住房贷款作为一种新 的金融产品应运而生，从目前我国的情况看，由于个人住房贷款具有风险低、收益高的优 点，同时又受到国家政策的支持和鼓励，各商业银行都纷纷进入该市场，因此，业务发展 十分迅速 美国次贷危机的起源是房地产市场上的次级按揭贷款的危机商业银行和非银行类金 融机构是次贷危机的始作俑者虽然我国已经建立了较为完善的个人住房贷款风险防范制 度，但是我国商业银行在个人住房贷款风险管理方面还存在很多的不足面临很多风险管 理方面的难点和障碍等我国的个人住房贷款尚处于起步阶段，我国商业面临在个人住房 贷款风险方面面临的风险不仅仅是美国等西方发达国家商业银行面临的风险那样简单，还 有一些社会制度方面的缺陷( 例如我国缺乏一个完善的住房保障体系与商业银行个人贷款 相配套等问题) 这些潜在的问题将成为引起我国商业银行个人住房贷款风险恶化的催化 剂，未来几年将会严重影响我国商业银行的资产质量 本文首先论述商业银行个人住房信用贷款风险相关理论，主要包括个人住房抵押贷款 理性违约与被迫违约理论、个人住房抵押贷款风险管理再协商理论和风险控制理论一巴 塞尔协议i i 对风险管理要求，为论文接下来章节中的商业银行住房信贷风险识别和管理 做好理论铺垫。其次是对我国商业银行个人住房贷款风险现状的描述，主要从商业银行的 银行内部自身经营管理的风险、借款人的风险和宏观经济政策性的环境风险三个方面对我 国商业银行个人住房贷款风险和成因进行了论述。再次是我国商业银行个人住房贷款风险 防范现状及评价进行阐述，主要从贷前控制、贷中控制和贷后控制三个方面对我国商业银 行在个人住房贷款风险防范现状进行了描述，并指出了现阶段我国商业银行个人住房贷款 风险管理的不足及其难点最后是从理论和实践相结合的角度，从银行，个人、社会、政 府调控等方面如何构建我国个人住房贷款风险防范体系提出对策和建议 关键词：商业银行个人住房贷款风险 a b st r a c t a st h ed e e p e n i n go ft 量l eu r b 觚i z a t i o np r o c e s sa i l dr e f o r m a t i o n0 fh o u s i n gs y s t e mo fb o t h m r a la n du r b a na r e a si no u rn a t i o n ，t 1 1 er e a le s t a t ei n d u s 奶- a so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e so f n a t i o n a le c o n o m v h a sg e taq u i c kd e v e l o p m e n tp i o d u c t s 1 nt h i sc o n t e x t ，t h ei n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n se m e r g e d 硒n e wf i n a n c i a lp r o d u c t s a sar e s u l to fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sw i t hl o w r i s k ， l l i 曲- y i e l d i n gt h ea d v a n t a g e s ，b u t a l s ob yn a t i o n a l p o l i c yt 0s u p p o r t 锄de n c o u r a g e ，t h e c o m m e r c i a lb a n l ( sh a v ee n t e r e dt h em a r k 民t h e r e f o r e ，i th a sr a p i db u s i n e s sd e v e l o p m e n t t h en a t u r eo fu s s u b p d m em o r t g a g ec r i s i si ss u b - p r i m em o r t g a g el e n d i n gc r i s i s i nr c a i e s t a t em a r k e t w eh a v es e tu 口i n d i v i d u a lm o n 2 a 贴r i s kp r e v e n t i o no fc h i n a sc o m m e r c i a lb a n l ( s ， b u ta tt h ep r e s e n ts t a 留et l l e r ei si 1 1 s u 伍c i e n c ya n dt h ed i 伍c u l t yo fc h i n a sc o m m e r c i a lb a m ( i 1 1 d i v i d u a lm o r t g a g ed s km a n a g e m e n t c o m m e r c i a lb a n k sa n dn o n b a h kf i n a n c i a li n s t i t l l t i o ni s t i l ei i l i t i a t o ro f 也e 嘶s i s c h i n a si n d i v i d u a lh o u s i n gl o 孤si ss t i ni ni t si n f a n c y t h er i s k so f i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s 亿c e db yc l l j n a sc o m m e r c i a lb 砌( sa r en o t 嬲s i m p l e 弱t h er i s k sm a t f a c e db vm ec o n u n e r c i a lb a l l l ( so fu n i t e ds t a t e sa n do m e rw e s t e mc o u n t r i e s i i la d d i t i o nt ot h e r i s kw i mu l es 锄en a t u r em a tf h c e db vt h ec o m m e r c i a lb a nk so f u n i t e ds t a t e sa n do t h e rw e s t 咖 c o m l t r i e s ，c h i n a sc o m m e r c i a lb a m ( sa l s on e e dt of a c es o m ep o t e n t i a lr i s k sc a u s e db yo u rs o c i a l s y s t e md 西c i e n c i e s ，跚c h 觞t h a ta 缸n al a c k sam o r ep e r f 融h o m es e c u d t ys y s t e i nt 0m a t c hw i t h t l l ep e r s o n a ll o 锄b u s i n e s so fc o m m e r c i a lb a l l i ( s t h es o c i a ls y s t e md e f i c i e n c i e sw i l lb e c o m e c a t a i v s tt t l a td e t e r i o r a t e 廿1 er i s ko fi n d i v i d u a l sh o u s i n gl o 锄s0 fc o m m e r c i a lb 锄l l ( s ，c h i n a 。s c o m m e r c i a lba r 收s 嬲s e tq u a l i t yw i l lb es e r i o u s l ya 肋c t e di nt h ec 川i t 嘶s i s t h i sp a p e rf i r s te l a b o r a t 髓s o m er e l a t i v er i s kt h e o r i e sa b o u tt 1 1 ei n d i v i d u a lm o r t g a g eo f c o m m e r c i a lb a m c s ，m a i n l yi n c l u d i n gm t i o n a l i t yv i o l a t i o na n dt h ef o r c e dv i o l a t i o nt h e o r ya b o u t i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a 鸳el o a n ，r i s km a n a g e m e n tr e c o n s u l t s 狮dt h e s kc o n t r o lt h e o r i e s r i s k m 锄a g 锄e n tr e q u e s to f ”t l l eb e t l l e la g r e 锄c n ti i 。a b o u ti n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ， w h i c hm a l ( e st l l em e o r yf 1 0 u n d a t i o nf o rt l l ef 0 1 l o w i n gc ：h a p t e r so nt l l eh o u s i n gc r e d i tr i s k r e c o 鼬i t i o n 蛐dt h em 勰a g 觚l 踟to fc o m m e r c i a lb 趾l k s n e x ti s 也ed e s c d p t i o no fm ec l i l l f e n t s i t u a t i o no ni i l d i 啊d u a lm o r t g a g er i s ko fc o m m e r c i a lb 铷1 k si no u rc o u n t r y 趾de l a b o r a t e sm e i n d i v i d u a lm o r t g a g e s k s 锄dt l l ec a u s i no u rc o u n 仃y sc o m m e r c i a lb a r l l ( s ，m a i n l yf r o mt h e t 1 1 【r a s p e c t s ：c o m m e r c i a lb a n k s 仃a n s a c t i o no p p o s i t ep a r t yr i s k ，t h el o a nr e l a t i v es e r v i c er i s ka n d i t so w nm a n a g e m c i l tr i s k t h e nt l ep a p e re l a b o r a t e st h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dc 0 m m e n t so nt h e i n d i v i d u a lm o r t g a g er i s kp r e v e n t i o n0 fc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k s ，m a i n l yf 酗mt h r e ea s p e c t s ： 一s kc o n t r o lb e f 0 r e 、i n 锄da r e rl o 锄s ，觚di t p o i n t so u ta tt h ep r e s e n ts t a g et h ei n s u 伍c i e n c y 锄dd i f f i c u l t yo fc h i n a 。sc o m m e r c i a lb a m ( i n d i v i d u a lm o n g a g er i s km a n a g e m e n t f i n a u yw i t h t h ec o m b i n a t i o no ft h c o r i e s 龇dp r a c t i c e s ，i tp r o p o s e st h ec o u n t e 肿e a s u r ea n dt h es u g g e s t i o n so n h o wt 0b u i l dc h i n a s 订s kg u a r ds y s t e mo fi n d i v i d u a lm o r t g a g ef r o ms u c ha s p e c t s 鹊b a n l 【s ， i n d i v i d u a l ，s o c i e t ya n dg o v e m m e n tm a n a g e m e n t k e yw o r d s ：c o m m e r c i a ib a n k s ；i n d i v i d u a ih o u s i n gm o r t g a g el o a n ；r i s k 目录 内容摘要i a b s t r a c t i i 第1 章导论 1 1 选题背景和选题意义一1 1 1 1 选题背景1 1 1 2 选题意义2 1 2 国内外文献综述2 1 2 1 国内文献综述2 1 2 2 国外研究动态4 1 3 论文结构和研究方法5 1 3 1 研究内容和论文结构5 1 3 2 论文研究方法7 1 3 3 文章创新点7 第2 章商业银行个人住房贷款风险相关理论综述 2 1 个人住房抵押贷款理性违约与被迫违约理论9 2 1 1 个人住房抵押贷款理性违约理论9 2 1 2 个人住房抵押贷款被迫违约理论1 0 2 2 个人住房抵押贷款风险管理再协商理论1 1 2 3 风险控制理论一 0 ) ，且此时借款人已清偿的本金总额为r 。那么在不考虑 任何交易费用的前提下，以下条件即可导致借款人理性违约： p ( 1 一d ) p ( 1 一r ) + r ( 2 1 ) ( 1 ) 式不等号左边部分代表了该房产价值的波动，若d 1 0 0 ，即房价下跌，则左边部 分表示房产的价值损失。不等号右边部分表示借款人在该房产上已有的权益积累，由首付 与已清偿的本金两部分构成。当不等式成立时，就意味着借款人继续履行合同所带来的损 失( 即得剑一跌价后的房产，损失量由p ( 卜d ) 表示) 大于其违约所会带来的损失( 即放 o 弃已经积累的权益由p ( 卜r ) + r ) 。此时借款人采取违约行为就具有经济上的合理性，是一 种力求自身损失最小化的做法。 进一步地，我们令 r = p 水r 爿c f ( t ，t ) ( 2 2 ) ( 2 ) 式中t 表示贷款期限，t 是借款人已经履行贷款合同的时间。即本金积累总是贷 款总额( p 灯) 的某一个比例，这个比例可以由函数f ( t ，t ) 表示，且f ( ，l c ) 是t 的减 函数，即在其他条件不变的情况下，贷款期限越长( t 越大) ，本金积累的速度也就越慢。 f ( 木) 又是t 的增函数，即在其他条件不变的情况下，随着时间的推移( t 逐渐增大) ，本 金积累也就逐渐增加。 从( 2 ) 式代入( 1 ) 式，经整理后可化简肩宽人理性违约的条件式，即 d r j i c 1 一f ( t ，t ) ( 2 3 ) 从( 3 ) 式中我们可以看到各变量对理性违约行为的影响，在其他变量既定的条件下： d 越小，从而房产价格下跌幅度越大，借款人越倾向于采取理性违约行为。 r 越小，及抵押率越底，借款人理性违约行为发生的可能也就越小。 t 越小，贷款期限越短，借款人理性违约行为发生的可能也就越小。 t 越小，即贷款合同履行的时间越长，借款人理性违约行为发生的可能也就越小。 以上四个变量中，r 与t 是可以由金融机构来控制的，如果仅仅是出于减少违约风险 的考虑，金融机构将倾向于发放贷款期限短，首付比率高的抵押贷款，但这将同时带来一 个问题，贷款期限越短，借款人的月付款额也越高，这样的抵押贷款设计会使大多数借款 人因支付能力有限而不符合贷款条件，从而无法通过贷款买房。增加借款人的首付压力也 是与抵押贷款的初衷相违背的。 从式( 3 ) 来看，由于f ( t ，t ) 恒大于o ，r 1 0 0 ，只要d 1 理性违约条件就不可能 成立。由此可见，为了控制金融机构所面临的违约风险，关键是需要对未来住房市场价格 的波动做出准确判断。 2 1 2 个人住房抵押贷款被迫违约理论 被迫违约是一种被动违约行为，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突 发事件的发生，使其无法继续正常向金融机构按月还本付息而产生的违约行为。支付能力 理论认为被迫违约一般发生在借款人收入持续减少，而导致借款人支付能力下降的背景之 下。因此，很多学者认为被迫违约一般与房地产市场价格变化没有直接关系，主要与突发 事件和失业导致的收入下降有关。作为银行控制和测度被迫违约风险的最好方法是建立一 个评估借款人实际支付能力的分析框架，而建立支付能力分析框架就是要分析与家庭支付 能力有关的各项指标。从借款人支付能力稳定性来看，支付能力的稳定性取决于收入的稳 定。弗里德曼认为一个人的收入可分为持久性收入和暂时性收入。所谓的持久性收入就是 稳定的、正常的收入，在当前财富水平以及现在和未来赚取的收入给定的条件下，一个人 能够在他或她维持稳定消费的比率。暂时性收入则是不稳定的、意外的收入。弗里德曼认 为，决定人们消费支出的是人们的持久的、长期的收入，而不是短期的可支配收入，因为 短期可支配收入是受许多偶然因素影响而经常变动的量。为了实现效用最大化，人们实际 上是根据人们在长期中能保持的收入水平来进行支付规划的。弗里德曼的持久收入估算可 用公式表示为： y p = y t - i + o ，i ( y 一y - 1 ) 0 0 hd + i( 2 5 ) 对借款人来说，同意再协商的条件为再协商抵押货款价值必须小于违约的潜在损失： m h + c ( 2 6 ) 因此，借贷双方均能接受的再协商条件为： h d + i m7 h + c( 2 7 ) 根据上述模型，t e r r e n c em c 1 a u r e t i e 和m e lj a m e s o n 分别考虑三种人住房抵押贷 款担保计划：无保险，f h a 担保和商业性住房抵押贷款保险。由于保险计划的不同，必然 会影响到再协商模型成立的条件，因而得出了三种不同的再协商成立条件。 无保险，即i = o ，再协商成立的条件是： h d m h + c( 2 8 ) 存在联邦住房管理局担保的情况( f h a ) ，再协商成立的条件是： b m h + c( 2 9 ) 巴塞尔协议i i 允许银行通过内部评级将风险和资本的要求紧密结合起来。并对不 同类型风险的处理提供了多种比较灵活的方法，针对防范信用风险所需要的资本，巴塞 尔协议i i 提出了基本外部评级的标准法和内部评级法，其中内部评级法是巴塞尔协议 i i 内容的主要创新。 ( 一) 标准法 标准法适用于复杂程度、风险管理水平不是很高的银行，标准法需要借助于外部评 级机构确定资产风险权重，计算最低的资本要求。标准法下信用风险加权资产等于信用 风险暴露与外部评级机构确定的客户风险权重的乘积。风险暴露是指由于债务人的违约 所导致的可能承受风险的贷款业务余额，风险权重由外部评级机构( 如穆迪、标准普尔 公司等) 根据客户的相关信息评定分为0 ，1 0 ，2 0 ，5 0 ，1 0 0 和1 5 0 六个等级。 ( 二) 内部评级法 内部评级法分为初级内部评级法( f o u n d a t i o ni r ba p p r o a c h ) 和高级内部评级法 ( a d v a n c e di r ba p p r o a c h ) ，内部评级法的目标之一是要使资本要求与银行暴露的信用风险 更准确匹配。在内部评级法中，风险加权资产等于风险暴露( e x p o s u r ea td e f a u l t ，e a d ) 与风险权重的乘积。资产风险权重主要由商业银行根据客户的信用评级确定，它由违约概 率、违约损失率和期限3 个因素决定。违约率是指未来一段时间内借款人发生违约的可能 性；违约损失率是指预期违约损失占风险资产暴露的百分比。违约概率、违约损失率与期 限参数调整一起计算出风险暴率的风险权重。在初级法中，要求比较简单，银行只需根据 本部数据对不同信用评级的借款计算违约率，其他参数只要依照监管机构的指引即可，实 施比较容易。高级内部评级法相对复杂得多，实际上，内部评级法的高级法就是v a r 模型 测度法，在高级法中，银行需要自行测算上述4 项参数，而且这些参数必须符合监管当局 的有关要求并经监管当局加以确认。在确定了主要参数以后，就可以计算预期损失、非预 i ：l 期损失、经济资本。预期损失就是贷款在一定期限内预计的损失，也就是贷款的现值与未 来的价值之差，非预期损失就是贷款在一定期限内、一定置信水平下的损失超出预期损失 的部分，在数量上等于贷款的预期价值与在一定置信水平下贷款最低价值之差。 巴塞尔协议i i 要求实施内部评级法的商业银行必须达到一定的条件，并遵循一定 的程序，以下是商业银行实施内部评级法的步骤： ( 1 ) 检查银行是否达到了最低门槛规定 巴塞尔协议i i 规定实施内部评级初级发的最低门槛规定有以下1 0 项： 银行必须能对信用风险进行有效细分，即信用登记的划分数量能够区分风险：内 部评级体系的评级必须具有完整性和及时性；在银行承诺贷款前必须给每个借款人和债 项一个级别；银行必须对风险评级过程和组织控制形成书面文件，以保证定级和确认级 别的独立性；内部评级体系应试当前业务和风险管理文化的有机组成部分，评级结果应 用于贷款授权批准、贷款定价、报告资产组合风险、分析银行的资本充足率、留存和盈利； 实施内部评级法前，风险评级体系应使用至少3 年：评级系统必须经过董事局的授权 并有一整套完整的授权体系，且评级系统和过程要有高层管理人员的有效监督；银行必 须采集足够的数据来对内部评级的应用进行检测，也作为向监管当局汇报的依据，这其中 包括了评级基础数据、评级历史、违约数据直至级别迁移等一系列的数据保存：银行必 须有一个股权风险暴露的计算系统；采用内部评级法的银行对于各项参考值的评估方 法、预测数据生成、级别迁移的情况等都必须向外作说明，有较高的信息披露要求。 ( 2 ) 将风险暴露进行分类 巴塞尔协议i i 规定实施内部评级法时将所有的风险暴露分为六大类：企业、主权 国家、银行、零售金融、权益性商品和购入应收账款，不能归入上述六类奉献中任何一种 的视作公司风险。 ( 3 ) 对各种风险成分因子进行自行估算或采用监管当局的数值 需要进行估算的风险成分因子有：违约概率( p d ) 、违约损失率( l g d ) 和违约风险暴 露( e a d ) 初级法和高级法在计算公式以及授信期限等调整因子上也存在一定差异，最终导致金 融机构在计算风险资产及准备金提取上产生差异。巴塞尔协议l i 鼓励银行在具备充分 数据的条件下，采用高级内部评级方法，有利于促进现代银行业风险管理技术的进步。 第3 章我国商业银行个人住房贷款风险的现状及其成因 商业银行在经营活动中，面临各种各样的风险。商业银行风险是指商业银行在经营过 程中，由于政策因素、市场因素等外部原因和自身经营与管理等内部原因导致的资产损失 或者陷入危机的可能性。我国商业银行个人住房贷款业务经营活动中，面临的风险类型是 多样的，由于b 寸问和空间的不同，风险发生往往是多种风险因素共同作用的结果，从目i j i 我国商业银行内部管理情况和外部环境情况分析看，当前个人住房贷款风险主要集中于银 行内部自身经营管理的风险、借款人的风险和宏观经济政策性的环境风险。本章首先给出 商业银行个人住房贷款的现状，然后对我国商业银行个人住房贷款业务中银行面临的内部 自身经营管理的风险、借款人的风险和宏观经济政策性的环境j x l 险进行了详实的描述并对 其形成原因进行了细致的分析。 3 1 我国商业银行个人住房贷款的现状 3 1 1 个人住房贷款含义 住房贷款是消费贷款的重要形式，一般是指借款人以所购买或所拥有的住房为抵押向 金融机构申请贷款，并按借款合同规定履行还本付息的义务。借款人在抵押期问不得随意 处理受押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要 的监督和检查。在贷款债务履行期届满，借款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以 与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿贷款本金和利 息：协议不成的，贷款银行可以向法院提起诉讼，通过法律途径清偿贷款银行的债权。在 匹方发达国家，其贷款余额大大高于中、短期消费贷款余额，并在经济生活中占有十分霞 要的地位。 3 1 2 个人住房贷款种类 个人住房贷款一般有个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款 三种。 ( 一) 个人住房商业性贷款：是银行用信贷资金向在中国大陆境内购买、建造、大修城镇 各类型住房的自然人发放的贷款。 ( 二) 个人住房公积金贷款：是银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积命存款 为资盒来源，按规定的要求向在中国大陆境内购买、建造、大修城镇各类型住房的自然人 发放的贷款。 ( 三) 个人住房组合贷款：是指向按时足额缴存住房公积金的，在中国大陆境内购买、建 造、大修城镇各类型住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 3 1 3 个人住房贷款特征 ( 一) 贷款数额大、期限长 个人住房抵押贷款与其他个人消费贷款相比，每笔贷款的额度往往要大许多，而且期 限长，一般为1 0 到3 0 年，最长的甚至超过3 0 年。由于贷款期限长，其定价方式也不同 予其他贷款，既有固定利率也有可变利率，在中国通常随着市场利率的变化而调整。 ( 二) 以房地产抵押为条件的贷款 通常情况下，个人住房贷款的借贷双方都不是直接取得房地产资产，而是以作为抵押 物的房地产抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。个人住房贷款的实质是一种融资关系 而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而去的购买 房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押房地产；对于个 人住房贷款的贷方而言，其取得房地产抵押权的目的并不是要实际占有房地产，而是为了 贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。一旦借方不能按期偿还贷款， 而贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措不是个人住房贷款 方的本意。 ( 三) 个人住房贷款的现实性 个人住房贷款一般是现实的责任担保，个人住房贷款的抵押行为是借款方获得贷款时 必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将 视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供 实实在在的抵押财产；否则，借款方就不能获得贷款。可见，抵押责任是现实的，房地产 抵押贷款是具有现实性的。 ( 四) 往往通过证券化在二级市场转销 个人住房抵押贷款期限长达1 0 到3 0 年，根据经验，当该贷款余额占银行贷款总资产 的比重超过2 5 时，银行可能面临流动性风险。因此，发放个人住房贷款的银行为了改善 长期资产的流动性，往往需要将该资产证券化，在二级市场上将其销售给新的投资者。可 以说，个人住房贷款证券化是该业务发展到一定规模的必然要求。 ( 五) 政策性较强 居民住房问题关系到社会安定、政局的稳定，不少国家的政府都要通过提供担保、保 险、贴息或税收优惠等手段支持个人住房贷款业务的发展，同时通过立法或监督等手段来 规范个人住房贷款市场的发展，以实现政府的政策目标，使居民能够安居乐业。 3 1 4 我国个人住房贷款的历史演革 我国从2 0 世纪8 0 年代左右开始了个人住房制度改革，并逐步完善个人住房制度。其 中，最主要的两个阶段性标志分别是： 第一，1 9 9 4 年7 月1 8 日，国务院引发了关于深化城镇住房制度改革的决定。决 定是根据党中央关于建立社会主义市场经济体制的要求，在总结全国各地房改实践的基 础上制定的。其基本内容是把住房投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人 三者合理负担的体制；把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方 式；建立以中低档收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收 入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立 政策性与商业性并存的住房信贷体系。建立规范化的房地产市场，逐步实现住房资金投入 产出的良性循环，促进房地产产业和相关产业的发展。 第二，1 9 9 8 年7 月成为实物福利分房的终结。1 9 9 8 年7 月3 日下发了 关于进一步深 化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，即你一步明确了住房制度改革和住宅建设 的方针和政策。通知明确指出1 9 9 8 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分 配货币化。2 0 0 0 年以来，国家进一步深化了城镇住房制度改革，加快了住房分配货币化方 案实施的步伐，银行的商业性住房贷款才真正如火如荼开展起来。 由此可见，我国个人住房贷款证是个人住房制度改革的产物。 3 2 我国商业银行个人住房贷款风险表现 近几年，我国商业银行个人住房贷款保持了较快的增长势头，1 9 9 9 年年术，我国商业 银行个人住房按揭贷款余额仅为1 3 5 8 亿元，占银行中长期贷款总余额1 5 ；截止至2 0 0 7 年木，我国商业银行个人住房按揭贷款余额已经增长到3 0 4 9 6 亿元，占银行中长期贷款总 余额1 2 2 ( 见图3 1 和图3 2 ) 。 粕氟晦瑚够辫游移虢黪势耘簿露雌罐翰瓣瓣醐辩灞癣辩蛹酾每瓣籀黢 秽l ： 勰 囊 穆 赫 馁。 魏 19 9 92 0 0 02 0 0l2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 o 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 o 0 8 0 o 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 0 图3 1 个人住房按揭贷款余额 。 。 7 1 9 9 92 0 0 02 0 0 l 2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 42 0 0 5 2 0 0 62 0 0 7 年份 图3 219 9 9 2 7 年个人住房按揭余额占中长期贷款余额比值 数据来源：中国人民银行网站和统计年鉴 随着业务的快速发展，个人住房贷款的风险也逐步显现，不良贷款余额和不良贷款率 均有不同程度地上升。我国个人住房贷款风险大致分为以下三个方面：银行、借款人和国 家政策环境。 3 2 1 来自银行内部自身经营管理的风险 ( 一) 业务操作风险 操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规定或者操作中存在疏 警粤整蓦赢砖蕊缎飘划训铡割蒸辫 囝 a 国 o d q 黼 憾 娃 骚 d 0 o 跚 鲫 嬲 黝 惦 蚴 黝 漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统风险。从操作风 险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行 的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竟相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审 批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，对客户的资信情况没有进行严格 把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多， 在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦 贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也就没有相应的法律保障拍卖、 从而影响程序的顺利实施。 ( 二) 信贷业务人员的职业道德风险 个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核控制与具体操作，信贷业务人员风险因此 不可避免地贯穿贷款全过程，并成为影响个人住房贷款风险的最重要主观因素。信贷业务 人员及相关管理人员如果业务不精、责任心不强、认真程度不够、马虎大意甚至职业道德 缺失，对房地产市场形势、开发商资信情况及借款人信用程度做出的判断就会不实，就会 不规范地操作业务，就会对评估、保险等相关工作监管不力，就会输入贷后管理，等等； 甚至有人明知开发商、借款人存在投机或虚假贷款行为，还会大开绿灯，纵容贷款风险隐 患滋长。大力防范信贷业务人员风险，有效抑制个人住房贷款风险的根本所在。 ( 三) 贷后管理风险 个人住房贷款的贷后管理环节存在很多风险点，由于管理不善而引发的银行资产损失 也屡有发生。贷后管理是我国信贷管理的一项基本工作。我国商业银行在个人住房贷款带 后管理中存在重贷前、轻贷后，重开发、轻维护，重投放、轻管理的问题，从而银行积累 了不良贷款。这些个人住房不良贷款的形成与贷后管理的疏忽密切相关。例如对借款人和 抵押物的状况没有及时跟踪了解，往往到了预期催收时才发现借款人的联系方式已经改 变；向个人发放贷款不久，借款人就出现不正常还贷的情况，往往不会引起客户经理的足 够重视，仅仅归为一般的逾期户，这一做法对于风险的尽旱防范是很不利的，很可能会错 失风险控制的有效时机；同样还有客户出现逾期，银行不能及时加以区别分类处理；客户 在还款期间更换还款卡号时，还款同意书上没有取得持卡人的签字，导致银行在民事诉讼 中不能有效主张权利等等。 贷后管理中的问题主要概括表现为以下几个方面： 未形成明确的带后管理体系，贷后管理的组织不落实，贷后经营管理与决策相脱离， 层次不对称； 贷后管理职责不明确，不落实； 贷后管理内容管理不规范、不落实； 责任追究不到位、不落实。 以上这些行为导致贷后管理流于形式，起不到应有的风险控制和管理作用。 ( 四) 评估风险 房地产评估是个人住房贷款的重要相关业务，尤其是二手房贷款的必要环节，也是影 响贷款风险的不可忽略因素。评估业务专业性较强，银行或住房公积金管理中心一般无法 对评估结果进行科学判定，容易导致抵押物价值失真。由于住房价值大，价格影响因素多， 如果评估不真实不准确，贷款就缺乏充分的安全保障，而一旦发生风险，评估公司并不承 担任何经济和法律责任。而评估结果与事实结果之间出现偏差，最后的风险将转嫁到贷款 银行。因此，必须对评估业务给予足够重视，采取有效措施防范其中的潜在风险。 ( 五) 项目防范风险 项目风险主要是指由于房地产开发商的资质、实力、诚信度、资金等方面出现问题导 致房地产开发项目无法完工交付借款人或与借款人产生纠纷，致使借款人拒绝归还贷款本 息给银行带来的风险。项目风险是我国商业银行个人住房贷款面临的最主要的风险， 目前的主要表现形式为“假按揭”，即以虚假房屋交易套取银行个人住房贷款的行为。 在房地产业的整体信贷资产质量不高的情况下，银行对房地产商开发类贷款的发放就会特 别谨慎，信贷规模紧缩、审批权限上收，加上严格的项目审查批报制度，使资金实力刁、：强、 项目收益不确定的开发商很难获得房地产开发类贷款的支持。一般情况下，这种“假按揭 多发生在商品房预售阶段，开发商组织一批本单位职工或相关人员，凭借齐全的证件手续 和简单的收入证明，申请额度很大的按揭贷款，这些贷款往往期限较短，分期还款额度很 高，多由开发商代理办理手续。然而，这些开发商一旦资金周转不畅，项目不能及时竣工 销售或商品房积压，资金回流受阻，原来办理的假按揭贷款收息还本困难，贷款就会形成 不良贷款。 ( 六) 抵押物处置风险 虽然个人住房贷款规定借款人如果发生违约，连续6 个月不能如期偿还本息，银行有 权处置抵押物，但银行真正处置起来要牵动大量精力。尤其是银行处置抵押物要求考虑借 款人居住及社会稳定问题，目前商业银行在处置不良个人住房消费贷款资产的成本相对是 较高的，银行强势维护自己的合法权益的某些行为可能会触及我国某些相关法律，这增加 了处置抵押物的难度。而且，抵押物处置工作并非银行或住房公积会管理中心的专长，由 于牵涉大量精力，必须加大行使抵押权的成本，甚至得不偿失。 3 2 2 来自借款人的风险 作为个人住房贷款业务的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全 有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款意愿风险三个方面： ( 一) 还款能力风险。 从信用风险的角度看，一方面，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客 观情况下借款人能够按时足额还款的能力。另一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人 的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济情况严重恶化导致不能按 期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房 屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失违约) c i 险。对于银行而言，把握住借款人的还款 能力，就基本把握了第一还款来源，就能够保证个人住房贷款的安全。 个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常持续在2 0 3 0 年左右，在这段时间晕， 个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发 生，这就往往可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前 收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关 注。而中国目前个人住房贷款的浮动利率制度，使贷款者承担了相当大的利率风险，这就 导致了贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性很大。 从目前来看，把握住借款人的还款能力还存在很大的难度。一是国内尚未建立起完善 的个人信用制度和个人税收制度，银行很难从整体上把握借款人的还款能力，从而做出适 当的信贷决策；二是国内缺乏个人失信惩罚体制；三是个人住房贷款年限较长，借款人可 能因失业等原因造成还款能力的变化。 ( 二) 还款意愿j x l 险 还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可 能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。目i i i ， 诚实信用、公平有偿的市场契约原则在人们的思想中还没有根深蒂固，对此缺乏有效制约 机制和惩罚措施。首先是银行在惊人个人贷款业务中很难像公司贷款项目的评估分析那样 判断借款人的资信情况、个人的收入水平、资产负债情况、偿还债务能力，一般依靠借款 人的自我证明。银行为了防范风险，只能在第二还款源上想办法一即要求借款人提供符合 银行要求的担保( 如较高的抵押率) 。其次是当前个人贷款违约成本低，即没有高的罚息 和违约会，也没有有效的黑名单制裁制度。最后是很多人对贷款资金的性质缺乏f 确的认 识，认为银行的钱就是国家的钱，借银行的钱就是借国家的钱。现在，有很多借款人根本 不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋 出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。 ( 三) 提前还款风险 提前还款风险是指借款人在借款合同规定的还款计划之外偿还本金，致使贷款提前偿 付行为造成不确定的现金流，使贷款银行无法合理安排资金，造成收益损失的风险。这种 风险虽然不会导致商业银行贷款本金的直接损失，但会影响商业银行的资盒配置，从而造 成收益下降。 提前还款的原因是多方面的。如果不考虑还款能力风险和还款意愿风险因素，提前偿 付对借款人最大的好处是可以减少利息支出。这是提前偿付的决定性诱因。在固定利率贷 款条件下，当市场利率下降时，借款人再融资成本也相应降低，对于一个理性的个人来说， 必然不会按原先较高的利率支付利息，而提前还款，选择较低的利率重新融资以减少利息 支付。 3 2 3 来自宏观经济政策性的环境风险 环境风险即宏观经济形式的变化给银行带来的风险。环境风险有银行赖于运作的社会 经济环境所决定。环境风险可以分为经济风险、竞争风险、立法风险和管制风险。经济风 险是指国家及地区的经济运行及结构变换对银行所产生的不利影响。竞争风险是指其他银 行和非银行金融机构开展相同产品服务对经营所带来的压力与影响。现阶段银行间的竞争 尚属于寡头垄断竞争，无序竞争、博弈的结果往往导致放宽限制而增加经营风险。立法风 险是由于法律条文改变对银行经营产生的风险。管制风险是指政府部门改变管理行为与规 章，从而使银行业处于相对不利的竞争地位。 从主要的经济风险看，个人住房贷款业务所面临的环境风险是巨大的。国家经济政策 发生变化，房地产状况发生剧烈变化、房价发生大幅度下跌，导致借款人认为放弃继续还 款可带来更大经济利益，处于理性而放弃还贷责任的行为，这也是一种违约行为，称为理 性违约。随着国家宏观调控力度的不断加大和市场的理性回归，一些城市的住房价格将会 出现回调的状况，一旦房价的降幅超过购买者的预期，房价下降会产生负财务效应，从而 导致贷款违约率的上升和消费的下降，一旦恐慌