（安全技术及工程专业论文）城市轨道交通对周边住宅价格的影响研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 l 页 a b s t r a c t f i r s t l y , t h ec h a r a c t e r i s t i c so fu r b a nr a p i dr a i lt r a n s i t ( u r r t ) a n dt h e f a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t ep r i c ea r ea n a l y z e db a s e do nt h er e s u l t so fr e l e v a n t a n a l y s e sf r o mo v e r s e a sa n dc h i n a ，a n dt h em e c h a n i s mo nh o wu r r ti n c r e a s e s t h er e a l t i e sv a l u ea l o n gt h er o u t ei sd i s c u s s e d t h e n ，t h r e ee c o n o m e t r i cm o d e l s u s e di nq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h ei m p a c td e g r e e so fu i 唧t ot h er e a le s t a t e p r i c ea r ei n t r o d u c e d c o m p a r i n gw i t ht h ee x i s t i n gt r a v e lc o s tm o d e l ( t c m ) ， h e d o n i cp r i c em e t h o d ( h p m ) a n dl i n e a re x p e n d i t u r es y s t e mh e d o n i cm o d e l ( l e s h m ) m o d e l 。h p mm o d e li ss e l e c t e da st h eb a s i co n eo ft h ep a p e rb e c a u s e o fi t sa p p l i c a b i l i t ya n dv a l i d i t y a f t e r w a r d v a r i a b l e so fh o u s ea r es e ta c c o r d i n gt o t h e f o r e i g n a n dd o m e s t i c r e s e a r c h ，t h er e s i d e n t i a lm a r k e ti nc h e n g d ui s c o n s i d e r e d a s a s i n g l e m a r k e t l i n e a r m o d e l 1 0 9 a r i t h m i c m o d e la n d s e m i l o g a r i t h m i cm o d e la r er e s p e c t i v e l yu s e di nt h er e g r e s s i o na n a l y s i s ，t h e l i n e a rm o d e l a d o p ta tl a s t s e c o n d l y , t a k i n gt h em e t r ol i n e li nc h e n g d ua st h ee x a m p l e ，b yq u a l i t a t i v e a n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s r e v e a lt h ei m p a c t i n gr e g u l a t i o n so fu i u 汀 b r i n gt ot h er e s i d e n t i a lp r i c ea l o n gt h er o u t e f o ro n et h i n g ，t h eq u a l i t a t i v e a n a l y s i ss h o w st h a tt h er e s i d e n t i a lp r i c ea r o u n dt h em e t r os t a t i o nc a nb e n e f i tf r o m t h eu r r t , a n dt h ei m p a c tr a d i u sv a r i e di nd i f f e r e n tr e g i o n i ti se x t e n d e df r o m t h eu r b a nt ot h es u b u r b 耽a l s of i n dt h a tt h ed e g r e e so fb e n e f i t sf r o mt h e 愀r t or e s i d e n t i a lp r i c ei sn o tt h es a m ei nd i f f e r e n tr i n g s i ti s i n c r e a s i n gf r o mt h e i n n e rr i n gt ot h eo u t e rr i n g f o ra n o t h e rt h i n g ，t h eh p ma n ds o f t w a r es p s s 14 0 a r eu s e di nr e g r e s s i o na n a l y s i s ，s om o r ei m p a c t i n gf a c t o r so fu r r to nr e a le s t a t e p r o p e r t yv a l u e sa r ed i s c u s s e d ，a n dt h er e g u l a t i o n sa r ev a l i d a t e da n de x p l a i n e d f i n a l l y , t h ec o n c l u s i o no ft h ep a p e ra n dt h ef u r t h e rr e s e a r c ha b o u tt h e s u b je c ta r ep r e s e n t e d k e yw o r d s ：u r b a nr a p i dr a i lt r a n s i t ，h e d o n i cp r i c em o d e l ，t h er e a le s t a t e v a l u e ，r e s i d e n t i a lp r i c e 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密衫使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“”) 1 3 期亍位= 警榔日期? 鹕：锨 期： 矽f 6 弘 日期： 7 一 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所 得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体 已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：衫丧唧 日期，伽 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 论文的研究意义 第1 章绪论 城市快速轨道交通是城市公共交通系统的一个重要组成部分。城市轨道 交通具有运量大、速度快、准点、污染少、能耗比较低等多方面的优点，从 1 8 6 3 年英国伦敦第一条地铁开通运行至今，全球已经有4 3 个国家3 2 0 多个 城市修建了轨道交通线路，其中8 0 多个城市修建了地铁，很多大城市形成了 比较完善的轨道交通网络系统。城市轨道交通已经成为目前大都市公共交通 的主要方式，是解决大城市交通问题的主要出路，同时也是调整城市结构、 提升城市土地价值的重要手段。它能够明显地改善周边物业的可达性和居民 出行的便捷性，改变土地利用性质，提高土地开发强度，促进沿线社会经济 繁荣与发展，从而促进周边房地产价格的上涨。 城市的发展决定了一定的土地利用格局与之相适应，一定的土地利用格 局又产生了支撑它的交通结构，不同的交通结构决定了不同的城市结构调整 潜力。对比城市轨道交通和其他交通对城市结构的影响，城市轨道交通在集 约利用土地、维持城市中心活力及促进城市组团式发展等方面有着十分有利 的影响。城市轨道交通建成后，改变了沿线土地利用模式，带动了周边地区 的发展，推动了城市的繁荣，给沿线土地带来了显著的增值效益。 现代城市的快节奏生活离不开便捷的交通工具。轨道交通以它的快捷、 安全、舒适、环保拥有其它公交方式不可比拟的优势。轨道交通的高可达性， 加强了各个区域的经济联系，节省了运输成本和时间。它的强烈“吸引力 使得大量的商业、娱乐、商务、文化设施集中，促进了沿线商业的发展和沿 线房地产的高密度开发，大大提高了房地产价格。可见城市轨道交通建设带 来的经济效益都是非常显著的，尤其是对于站点周边的房地产的增值的影响 更是巨大的。因此将城市轨道交通的这种外部效益部分地转化为其内部效益， 促进城市轨道交通的建设和营运，将是实现城市轨道交通可持续发展的必由 之路。因此，研究轨道交通对房地产价格的影响有重要意义。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 图i 1 运输设施建设与房地产价值( 地价) 之间的循环关系 1 2 国内外研究现状 国外对城市轨道交通项目对周边房地产价格的影响研究比较广泛和深 入，最早源于1 9 7 6 年m w e b b e r 关于旧金山海湾地区轨道交通系统对周边土 地价值的影响所进行的研究【9 l 。随后m b a l d a s s a r e 等于1 9 7 9 年从美观及社会 因素分析了该轨道交通对周边土地价值的影响【3 4 1 。随着新的轨道交通的建设， w b r u c ea l l e n ( 1 9 8 7 ) 研究了从费城到新泽西, k l f 郊区的铁路线周边的居住房地 产价值【3 】；r e n as i v i t a n i d o u ( 19 9 6 ) 分析了洛杉矶轨道交通在主要和次要c b d 对办公和商业房地产价值的不同影响程度【4 1 。 进入2 l 世纪，关于轨道交通对房地产价格影响的研究受到国内外广大学 者的关注。国外较有代表性的有：r i l e yd o n ( 2 0 0 1 ) 对伦敦地铁j u b i l e e 延长线 周边土地价值进行了研究1 3 】；r o b e r tc e r v e r o ( 2 0 0 1 ) 对加州圣达克拉郡轨道交 通站点周边的商业地价进行研究【5 】；m 一yp i o r ( 2 0 0 1 ) 研究了东京j o b a n 新线对 周边土地价值的影n 1 - je , , t ；b e r n a r dl w e i n s t e i n 等( 2 0 0 2 ) 研究了达拉斯市轨道交 通系统对居住房地产价值的提升1 1 2 。与此同时国内逐渐认识到这个问题的重 要性，但对于这个问题的研究还比较薄弱，相关文献较少，而且大多数只是 以特定的住宅项目的价格上升为例来说明问题，或者根据住宅价格平均值能 对比等简单的定量计算，对结果进行粗略的分析。国内比较有代表性的有： 叶霞飞等( 2 0 0 2 ) 对上海地铁1 号线对沿线房地产价格的影响【1 6 】；周俊等( 2 0 0 2 ) 以上海市轨道明珠线为例分析了轨道交通的廊道效应及其对城市土地利用笆 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 作用 2 2 1 ；李雪芹( 2 0 0 4 ) 从轨道交通诱导效益分析的角度研究了轨道交通影响 范围的确定【5 1 1 ；吴奇兵等( 2 0 0 4 ) 研究了城市轨道交通外部效应量化计算方法 【2 4 】；王霞等( 2 0 0 4 ) 以北京市轨道交通1 3 号线为例研究了城市轨道交通对房地 产价格的影响1 2 5 ；张小松等( 2 0 0 5 ) 对城市轨道交通开发利益影响范围进行了 研究 2 6 】；郑捷奋等( 2 0 0 5 ) 研究了深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响1 2 7 ： 陈有孝等( 2 0 0 5 ) 以北京市轨道交通1 3 号线为例研究了北京市轨道交通建设地 价影响函数【2 8 】。 通过以上论述可以得知，国外在城市轨道交通对周边房地产价格的影响 方面的研究比较广泛、深入，而国内由于行业数据资料的统计制度以及行业 资料数据库系统的不完善带来的数据获取的难度较大，因此，对这方面的研 究还比较薄弱，尤其是定量深入探讨城市轨道交通项目对周边房地产价格的 影响的研究非常缺乏。但已逐渐认识到这个问题的重要性，目前国内对城市 轨道交通对周边房地产价格的影响研究中主要不足之处在于： 1 缺乏对影响区范围的研究。目前国内的许多研究中都是根据国外经验， 以2 k i n 范围为轨道交通影响区进行研究，有些研究的房地产样本甚至距离轨 道交通站点的直线距离超过4 k m ，缺乏科学性。对一些呈圈层状发展的城市 未能细化研究其影响区范围。 2 对影响规律的解释不够。如在针对轨道交通影响区范围的研究中，虽 然指出了越远离市中心区影响区范围半径越大的规律，但是为何造成这一规 律解释不够，有待进一步深入。 3 目前国内关于轨道交通对周边房地产影响研究中，缺乏对超市、商店、 公园、体育场馆等设施对房价影响的考虑。 4 未从城市空间结构差异角度分析。由于城市的非均质，造成了城市空 间及功能区的地域差异，而这些功能区的相对位置及分布特征会影响城市设 施及人口的分布，造成城市空间结构差异，特别是对一些呈圈层状发展的城 市。因此应当结合对城市空间结构的分析来研究轨道交通对周边房地产价格 的影响规律。 1 3 论文研究内容 在国际上，城市轨道交通对周边房地产价格的影响涉及多个相关领域， 是一个热门的基础性研究课题。近年来，国内随着城市轨道交通建设的铺开， 对这个课题的关注程度也日益增加。对房地产价格影响的定量研究成为各个 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 城市政府、房地产市场管理部门、轨道交通建设公司、房地产开发商急切要 解决的问题。本文尝试以成都地铁1 号线为例，探讨城市轨道交通对周边房 地产价格的影响效应，就城市轨道交通对周边房地产价格空间效应进行定量 分析研究。希望能为城市在制订轨道交通建设有关政策时提供参考。 研究的主要内容包括： 一是论述课题研究的意义，对国内外研究现状进行综述，并介绍论文的 主要内容、研究的主要方法与技术线路等。 二是介绍城市轨道交通与房地产价格的关系，分析城市轨道交通的特点 和影响房地产价格的主要因素，阐述城市轨道交通与周边房地产价格的关系， 以及城市轨道交通对周边房地产价格影响的机理和规律等。 三是介绍国内外现有的交通成本模型、特征价格模型和线性支出系统需 求函数综合模型等几种定量分析模型，并对它们进行比较分析，选择本文分 析研究的基础模型。最后通过成都全市搜集到的数据样本，对模型进行估计 试算，并对结果进行检验以选择拟合效果最优的模型形式。 四是实证研究，通过成都地铁1 号线对周边住宅价格的影响作定性和定 量分析，研究得出城市轨道交通对周边住宅价格的影响范围以及从城市空间 差异角度揭示轨道交通对周边房地产的不同影响规律。 五是结论与展望，对所研究问题进行了全面的总结，并对后续研究提出 展望，提出了有待进一步研究的问题。 1 4 论文研究方法及技术路线 1 4 1 论文研究方法 本文运用理论分析与实证研究相结合的方法，以理论分析为基础，实证 研究为重点；定性分析和定量分析相结合，定量分析为主，定性分析为辅。 理论分析为模型的构建提供理论基础，实证研究则通过详实的资料对模型进 行验证，为分析问题、解决问题提供依据。 实证研究主要运用多元回归，即特征价格模型，揭示城市轨道交通站点 周边地区住宅价格与轨道交通的关系，并进一步分析研究城市轨道交通对周 边住宅价格的影响范围及影响程度。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 1 。4 ，2 技术路线 具体的技术路线如下： 国内外研究现状及其评述 城市轨道交通与房地产价格 城市轨道交通的概念及其特点 房地产价格及其影响凶素 城市轨道交通刘周边房地产价ii 城市轨道交通对周边房地产价格的 格的影响理论分析 城市轨道交通对周边房地产价格 影响模犁的比较分析 确定论文研究基础模型 特征价格模型 城市轨道交通对周边住宅价格 影响的实证分析 结论与展望 影响机理 城市轨道交通对周边住宅 价格影响的定性分析 城市轨道交通刈周边住宅 价格影响的定最分析 图1 - 2 研究的技术路线 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 第2 章城市轨道交通与房地产价格的相关理论 2 1 城市轨道交通的概念及其特点 2 1 1 城市轨道交通的概念 城市轨道交通通常是指以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量 公共交通的总称。它是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的城市公共客运 交通方式。目前城市轨道交通可以分为城市地下铁路( 地铁) 、轻型轨道( 轻 轨) 、单轨交通、有轨电车、高速磁浮列车和市郊( 郊区) 列车、通勤列车等类 型。城市轨道交通在保证城市土地的集约化开发利用，引导和改善城市空间 结构，解决城市交通拥挤问题，促进沿线房地产增值，推动沿线经济的繁荣 以及促进城市社会、经济和环境协调发展等方面，都具有极其重大的作用f 1 7 。 同时城市轨道交通也具有建设资金大、运营成本高、建设周期长等缺点【1 8 j 。 2 1 2 城市轨道交通的特点 从城市轨道交通与周边土地开发利用的角度看，城市轨道交通具有以下 特点： 1 方便居民出行 城市轨道交通系统的基本功能是为城市人口提供大众化的出行服务，由 于它的速度快、容量大的基本特性，因而特别适用于城市内部与城郊之间的 大规模的，集中性的，定时、定点、定向的出行需求，已逐渐成为现代城市 公共客运交通体系中的骨干，起到客流组织的主导作用。城市轨道交通线路 基本都采用全封闭运行方式( 特殊情况下，轻轨地面线也有采用半封闭方式的 情况) ，独立路权，与其他交通互不干扰，与其它城市客运交通方式相比，城 市轨道交通在速度、运量方面占有绝对的优势，从而极大地方便了居民的出 行【1 1 。具体比较见表2 1 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 表2 1 城市各种客运交通方式的运输特性比较 交通方式 运量( 万人次h )平均速度( k m h ) 自行车 0 2 1 0 一1 5 小汽车 o 3 2 0 一5 0 常规公交方式0 钏92 0 5 0 轻轨 1 34 0 6 0 轨道交通方式 地铁3 以上 4 0 一6 0 2 节约土地资源 城市土地、城市空间是城市有限资源的重要组成部分。不同的交通方式 完成单位客运量，对城市道路设施的占用是不同的。城市轨道交通与地面道 路交通方式相比，完成相同运量，前者占用土地面积仅为后者的1 8 1 3 。而 且采用电能驱动的地铁或轻轨可以完全不占用地上空间，而道路则很难完全 布置在地下。各种交通方式单向通道宽度、容量、运送速度、单位动态占地 面积的比较见表2 2 ，从表中可以看出城市轨道交通具有有效利用资源的优 势【2 9 3 0 】o 表2 2 各种交通方式单向通道宽度等的比较 单通道宽度容量( 万人运送速度单位动态占地面 交通方式 ( m )车道h )( k m h )积( m 2 人) 步行 0 8o 14 51 2 个体 自行车 10 11 0 1 22 交通 摩托车 2o 12 0 3 02 2 小汽车 3 2 50 152 0 3 03 2 公共汽车 3 51 0 1 21 5 - 2 0l 2 0 ( 高架) 公共 轻轨1 0 - - 3 0 3 5o 2 3 5 ( 地面) 交通0 ( 地下) 地铁 3 o 7 o3 5o 0 2 3 5 ( 地面) 市郊铁路 3 54 0 8 0 5 0 - - - , 6 0o 2 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 3 有利于环境保护 发展城市轨道交通能够减少环境污染、节约能源消耗，有利于环境保护， 促进城市社会、经济与环境的协调发展。目前在我国的城市中，由交通运输 排放的有害气体占大气污染的一半以上。城区空气中7 4 的碳氢化合物，6 3 的一氧化碳，3 7 的氮氧化合物，皆来自汽车尾气，噪音污染也给人们的生 活和健康带来不利影响 3 0 l 。各种车辆排放废气量的比较见表2 3 。 表2 3 各种车辆排放废气量的比较 交通丁具碳氢化合物 一氧化碳( g 10 0 人k m ) 氮氧化物 快速轨道 o 21 3 0 公共汽车 1 2 1 8 99 5 小汽车( 单人使用) 1 3 0 9 3 41 2 8 表中数据鲜明地告诉我们，城市轨道交通对环境保护具有巨大的作用。 2 2 房地产价格及其影响因素 房地产包括土地( 地产) 和土地上的附着物( 房产) 。房地产具有自然特 性、人文特性和区位性等三方面的特性。自然特性一般分为空间固定性、不 变性、不增性和异质性；人文特性是房地产与人类发生某种关系才会表现出 来的特性，可分为用途的多样性、合并及分割的可能性、社会及经济位置的 可变性等 3 1 1 。房地产是商品，因而具有普通商品的特点。房地产的价格一般 以交易价或租金的形式来表示。房地产的价格也是房地产权利利益的价格。 房地产的价格还受供求关系影响，围绕价值上下波动。 国内外对房地产经济及住宅价格进行了大量的研究，各国学者对城市住 宅价格影响因素的分类也多种多样【。o a 2 】，综合来看，可以将城市住宅价格的 影响因素分为宏观因素和微观因素两类。宏观影响因素一般包括经济发展状 况、利率、人均g d p 、城市规模以及国家政策法规等。微观影响因素则主要 包括建筑、邻里、区位等。 我们在研究城市轨道交通周边房地产价格的时候，往往是研究一个城市 里的一条或多条轨道线路周边的房地产价格。因此本文在己有研究成果的基 础上，并结合下面研究的需要，着重对区位因素、邻里因素、结构( 个别) 因 素和消费者特征因素等四大类影响因素进行分析。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 l 区位因素 区位因素是指房地产所在地区在城市中相对位置的特殊性，即房地产所 在区域内能对地价产生影响的所有因素的总和，包括区域自然条件、社会经 济条件和文化、行政因素。这里主要指房地产的供求状况、相对区位和交通 便捷性。 ( 1 ) 房地产供求状况 从经济学意义上讲，影响房地产价格最本质的因素就是房地产的供求状 况。所有影响房地产价格的其他因素或是通过影响需求，或是通过影响供给 而作用于供求状况，进而影响房地产价格。所以说，房地产价格的波动总是 由于房地产供求的不平衡所造成的。同时，由于房地产位置的固定性和不可 移动性，决定了影响某一房地产价格的本质因素只能是地块所在地区的房地 产供求状况。从长期来看，由于土地资源的有限性和供给的稀缺性，城市发 展所带来的需求往往远大于土地所能提供的有效供给，因此，从这个意义上 讲，房地产价格上涨是一个必然趋势。 ( 2 ) 相对区位 位置的好坏直接影响房地产收益，从而影响房地产的价格。级差地租c 。9 】 ( 由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利润) 产生的条件之 一就是土地位置差异，特别是在城市，由位置产生的级差地租是城市级差地 租的主要形态。在这里，位置实际上已不是一个单纯的物理因素，而是一个 由社会、经济、行政等因素条件共同决定的区位条件。位置因素意味着房地 产在城市中所处的相对位置，体现在与市中心( c b d ) 的距离，与次级市中心 ( c b d ) 或卫星新城中心区的距离等。区位的差异对不同利用性质的房地产影 响程度是不一样的，例如距离商业商务区的距离对商业房地产的影响程度比 对居住房地产的影响程度要大得多。 ( 3 ) 交通便捷性 关于交通因素和房地产价格关系的研究，最早始于1 8 2 6 年德国经济学家 约翰冯杜能提出的农业区位论，他认为小城市与大城市对农业区位的影 响不同，大城市人口多、需求量大、市场影响范围大、农产品市场价格和地 租都高，相反，小城市的农产品市场价格低、地租也低、市场波及范围也小； 地租的变化，则随着距离城市的增加而下降。后来赫德发表了城市土地价 值理论，认为城市土地价值的高低决定于城市土地的交通通达性。1 9 6 4 年 阿朗索提出的地租理论，运用微观经济学原理，很好地解释了区位、地租和 土地利用之间的关系，这一理论也为城市交通与土地价值关系的研究提供了 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 模型 3 8 1 。 交通便捷性关系到居民的生活、通勤、通学等方便程度，主要包括接近 车站的程度、接近主次干道的距离、接近市中心的程度、接近商业设施的程 度、接近文教和娱乐设施的程度等，它们均与房地产价格成正相关关系。在 交通便捷性方面，轨道交通的作用尤其明显。传统的所谓“地段 概念在今 后会随着轨道交通的延伸将得到改观，距离远近的心理概念将由自然的空间 距离转变为搭乘轨道交通的便捷性。轨道交通对发展中低价格住宅和经济适 用房也起到了积极的促进作用，它使原本边远的地区不再受地理位置的牵制， 使普通居民也可以获得交通便捷且价格相对低廉的住宅。从这些方面来说， 轨道交通延伸了城市的边界，拉近了边远地段与市中心的距离，使得土地的 利用水平进一步提高，改变了传统的房地产市场格局，促进了城市整体的发 展与繁荣【3 5 】。 2 邻里因素 与上述区位因素不同，邻里因素一般是指在一定区域范围内的微观环境 因素，主要是指房地产所在社区的经济、社会、自然环境与配套设施特征。 对居住房地产而言，影响其价格评估的邻里因素有： ( 1 ) 环境因素，包括噪音污染、空气污染、视觉印象和清洁度的差别等； ( 2 ) 社区人文环境形象因素，指由于居住者的特点而在大众心目中留下 的印象，从而作用于人们的心理，影响房地产价格的高低； ( 3 ) 街道因素，这一因素在住宅区中主要是指街道宽度和区内道路的分 布及不同级别道路的联结状况； ( 4 ) 人口素质，通常与人口受教育程度和文化素养相关。这一因素一般 对住宅价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美， 从而在心理上给人们造成良好的印象，间接地导致对该类住宅区的需求增加， 促使房地产价格上涨； ( 5 ) 公共设施和基础设施配套情况，如购物中心、银行、公园、学校、 娱乐场、文体设施等的配套情况，这些因素与房地产价格一般正相关。 除此之外还有一些邻里因素对任何房地产的价格也有一定的影响，如社 会治安程度，这一因素对房地产价格的影响显而易见。社会秩序良好，人们 会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动房地产价格上升。 3 结构因素 结构因素是指房地产本身一些对价格有影响的特征因素，包括开发项目 的特征和交易样本自身的特征【，s 】。 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 ( 1 ) 开发项目的特征 城市规划中对用途、容积率和建筑密度的规定，对房地产价格有重要的 影响。同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般来说， 商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益再次之。规定土地用途对 维护城市功能分区的完整性、土地开发总体效益的最佳性及土地利用社会效 益与经济效益结合的最大合理性有重要意义。容积率是指建筑用地中总建筑 面积与总用地面积之比。在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所 限制地区的房地产价格高低。建蔽率是指底层建筑面积与总用地面积的比。 规定建蔽率可以从法令的角度强制改善环境条件，特别是有利于绿化和提供 充足的地面活动空间，从而间接地提高房地产价格。 土地利用的方向是决定地价水平的重要因素，而宗地面积的大小对土地 利用方向有严格的制约。不同的利用方向对面积有不同的定量要求。如建造 商业住宅时，适当的面积是3 0 0 0 m 2 左右，那么一块1 0 0 0 m 2 的宗地的单价就 没有3 0 0 0 m 2 的宗地单价那么高。即使面积相同，地块本身的形状也会影响 土地价格。形状规则的土地的有效利用率高，从而可选择的利用方向多，因 此其地价就比形状不规则的土地的地价要高。 同一块土地不同的设计方案与配套设施，例如整体布局、建筑形式( 高层、 中高层、多层，独立、联排，板式) 、市政配套设施( 给水、排水、供暖、智 能系统) 等也会影响房地产的价格。例如板式住宅户型结构好，通风采光也好， 因此其价格就比塔式结构的住宅高。开发商和物业管理单位的资质信誉等因 素也与房地产的价格相关。 ( 2 ) 交易单位的特征 交易单位的特征是指结构布局( 对住宅而言主要是户型) 、面积、朝向、 景观、楼层、装饰情况、楼龄等，这些特征与房地产价格的关系密切。一般 来说，结构布局好、朝向好( 南或东南方向) 、景观好( 面临山景、海景、湖景、 江景等) 、楼层好( 楼层高的居住或办公房地产，楼层1 层或2 层的零售商业 房地产) 、装饰档次高的房地产，其价格肯定比较高。 4 消费者特征因素 从经济学上分析，不同的消费者的消费能力和消费偏好是不一样的。消 费者特征是指消费者的收入、年龄、家庭人口构成、心理及受教育的程度等， 严格来讲还应包括种族、性别、婚姻状况等。 ( 1 ) 居民收入和消费水平 随着居民收入的增加，人们在解决温饱问题之后，对消费水平会有新的 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 要求。从收入水平和消费水平变化中看房地产市场时，会得出以下的结论： 高收入的家庭使用新建房屋的比率较高； 高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者收入水平略 低： 家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。 ( 2 ) 年龄与家庭人口构成 一户家庭对于住房的需求取决于做出购买决定的家庭的年龄层和地位。 将每个家庭每栋房屋的居室数量( 需求量) 与多买一间居室的价格的估计数和 家庭的全家收入联系起来是确定住房需求的方法之一。平狄克研究了美国不 同人口组别的部分价格和收入弹性数值( 参见表2 4 ) f 6 】。弹性表明消费者需求 的住房大小( 用居室数目来衡量) 对于收入或价格方面的差异的反映都相对迟 钝些。然而人口分组之间的差异却是重要的，例如年轻户主的已婚家庭有个 数值为一o 2 2 的价格弹性，远大于那些户主年长的已婚家庭，表明在父母和 孩子们年龄都偏小的这些家庭在购房时对价格更敏感些。并且在已婚家庭中， 对居室需求的收入弹性也随着年龄的增加而增加，这告诉我们年长的家庭比 年轻的家庭愿意购买更大的住房。 表2 4 住宅需求的价格和收入弹性 组别价格弹性收入弹性 单个人 一o 1 4o 1 9 已婚，户主年龄小于3 0 岁，有1 个小孩 一o 2 20 0 7 已婚，户主年龄在3 0 - 3 9 岁之间，有2 个以上小孩 o0 11 已婚，户主年龄在5 0 岁以上，有1 个小孩一0 0 8 o 18 ( 3 ) 消费者的心理 有些消费者具有特殊的消费心理或欣赏趣味，这些心理因素有时会对房 地产的价格产生特别的作用，例如“风水”心理因素对房地产价格的影响就 比较大。 ( 4 ) 受教育程度 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产的价格波动。随 着社会文明程度的提高，公共设施的日益完善和普遍，同时居住环境的宽敞 舒适，都会增加房地产的需求，从而影响房地产价格。由此，一般高学历人 口聚集地的房地产价格要高于周边的。 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 2 3 城市轨道交通对周边房地产价格影响的理论分析 城市轨道交通对房地产价格的影响具有空间效应，轨道交通站点所处的 区位不同，与同一轨道站点的距离不同，其对房地产价格的影响都有着较为 明显的区别；同时城市轨道交通对房地产价格的影响还具有时间效应，规划 期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等不同时期对房地产价格的影 响也有着显著的不同。 房地产的价格= 土地价格+ 建筑成本+ 税金+ 利润。建筑成本主要取决于建 筑材料、技术等因素，税金主要受国家和地方政策的影响，利润则由企业经 营和市场情况决定。如果城市轨道交通建设前后，建筑材料的价格和技术水 平未出现较大的变化，相应的政策和利润水平保持稳定，则房地产价格的变 化实质是土地价格的变化。 城市轨道交通对房地产价格的影响可以从区位理论和级差地租理论两方 面来分析： 1 区位理论 区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间相互关系的学说。区位是 一个综合的概念，除解释为地球上某个事物的空间几何位置外，还强调自然 界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位 置上的反映【- s 】。也就是说，区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理 区位在空间地域上有机结合的整体表现。本文主要研究交通地理区位，交通 地理区位是指某城市在本区域内或某地段在城市中与交通线路和设施的关 系。交通地理区位主要体现城市土地的通达性，通达性越好的地块，吸引的 资本越多。城市轨道交通作为城市重要交通基础设施建设，通过改变沿线房 地产的通达性对其交通地理区位有重大影响，进而改变城市的交通基础设施 分布，引起轨道交通沿线房地产开发强度和类型的变化。 2 级差地租理论 级差地租是指由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利 润。马克思认为土地价格无非是出租土地的资本化的收入，并指出土地价格 不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格【4 9 】。 从城市轨道交通所带来的超额收益即级差地租可迸一步说明轨道交通对 土地价格的影响。与传统交通方式相比，城市轨道交通作为现代化的交通工 具，具有舒适、快速的特点，能有效降低人们在出行途中的的拥挤、噪音带 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 来的损耗和时间损失。一方面，那些在轨道交通设施沿线周围土地上居住、 工作和消费的居民，因此获得比没有轨道交通设施的土地上的居民较少的转 移成本支出，这部分减少的转移成本使得经济主体获得了较多的外在收益。 另一方面，轨道交通可以吸引大量的人流，轨道交通沿线周围也因此产生人 口的聚集，进而吸引其它经济要素的聚集，形成聚集效应，产生的聚集经济 效益为其上的经济主体又带来了更多的超额利润。可见，轨道交通设施降低 了经济主体在生产和生活中的转移成本和运营成本，为经济主体带来了大量 的超额纯收益。这部分超额纯收益使得土地级差地租上升，土地资产增值， 进而促进土地价格上升【1 9 】。 2 4 城市轨道交通对周边房地产价格的影响机理 城市轨道交通由于具有方便快捷、节约土地和有利于环境保护等特点， 特别是城市轨道交通具有高度的可达性效能。这种高度能达性还具有“磁力 效应”，即能够吸引各种生活、商务、商业、文化和娱乐等设施向轨道站点周 围聚集，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济，从而 促进城市轨道交通沿线房地产价格的上涨。总体来说，城市轨道交通对周边 房地产价格的影响可以归纳为以下几个方面： 1 改善周边房地产的可达性 根据区位理论和地租理论，土地相对位置不同会产生不同的地租，而到 达不同区位的时间成本和经济成本的不同( 即可达性不同) 也会产生不同的地 租。城市交通和土地使用间联系的本质就在于运输成本与地点租金( 或土地价 值) 间的互补，地价( 以地租表示) 与交通设施( 以交通费用表示) 具有某种替代 性，两者的和称为阻力成本( 见图2 1 ) 。交通改善表示交通速度的提高和交 通费用的减少，降低了机会成本。地租，与运输成本之和为常数，当交通 设施改善后，交通成本降低至7 ，显示地价相对提高至l ，7 ，且地租消失点在 向远离市中心方向移动 7 j 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 f c 撬 r 四 0 交通设施改造前地租消失点 = 常数 y ( 到市中心距离) 图2 1 交通设施改善前后地租与运费的关系 城市轨道交通的平均速度达到4 0 一6 0 k m h ，能够实现区位之间的快速转 移，降低到达其他区位的时间成本，从而降低交通成本，提高沿线物业的地 租。以广州市为例，芳村区地铁沿线的商品房随着花地大道与珠江隧道的建 成，特别是广州地铁1 号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大 改善后，土地升值很快，升值约1 0 0 0 元m z 【8 】。 2 改变沿线土地的利用性质 轨道交通由于其强大的运输能力以及快速、安全等特点，更能促进城市 人口密集在轨道两侧，促使沿线土地利用性质的改变，促进城市用地集约化 与居住环境改善的统一。城市轨道交通为人们提供快速出入城市中心的交通 手段，从而能使居住区、商业区、工业区在地域上分开，使居住地沿轨道交 通线路以市中心为起点向外辐射，从而对于轨道交通沿线的住宅和商业等设 施的用地需求量增加。因此城市轨道交通沿线区域土地的使用类型，也将按 照市场规律发生改变，不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务业等功能， 而且也将为城市新城的形成提供强有力的交通支持1 1 0 1 。土地使用性质的变化 提高了土地开发利用的价值。 3 提高土地开发强度 城市交通方式与城市土地利用形态有着非常密切的关系。城市主要交通 方式的运量大，所形成的城市内聚力就越强，城市常呈紧凑发展的形态。城 市轨道交通可以促进周边土地的高密度开发与再开发。 4 促进沿线区域经济的发展 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 随着城市轨道交通的兴建，沿线区域的可达性大大提高，对居民产生巨 大的吸引力，促进城市轨道交通沿线居住密度的提高。同时，在线路两侧形 成住宅、职业场所以及社会资本的带状分布区域。这种带状区域具有开发机 能，它将中心地带和其他地域连接起来，也将人口聚集地区和边缘地区连接 起来。与此同时，开发商会对沿线的土地进行开发，大量的设施和居民在线 路两侧聚集，而密集的设施又会吸引居民到该地区的出行，包括物业、购物 和娱乐等。更多的客流会刺激更多功能设施的聚集，但为了保持交通便利的 优势，这种聚集都是尽可能地靠近线路】。可见城市轨道交通的建设能够促 进周边社会经济的繁荣与发展，从而促进房地产价格的提升。 当然，城市轨道交通站点附近由于噪音、人流密集以及社会治安等问题 可能对周边房地产价格造成一定的负面影响，使最接近车站的居住房地产价 格有所下降。城市轨道交通对房地产价格的负面影响的大小取决于人们对这 些负面影响的敏感度。一般而言，收入越高的居民对房地产的要求越高，他 们可供选择的交通方式更多，可以在更大范围内选择房地产，因而对轨道交 通的负面影响越敏感，当轨道交通的便利性带来的收益低于负面影响带来的 损失时，他们就会放弃此房地产；而对于低收入区域来说，轨道交通对可达 性的提高远远弥补了噪音所带来的不利影响m 】。从已有研究来看，大部分研 究得出的结论都是轨道交通对房地产价格的正面影响大于负面影响。 2 5 城市轨道交通对周边房地产价格的影响规律分析 轨道交通对房地产价格的影响研究在世界各国日益引起重视，大量的经 济学家、城市规划学家、交通专家参与到这一课题中来，并取得了大量的研 究成果。通过对国内外文献的分析和研究 1 2 1 1 6 2 0 2 1 1 1 2 5 2 6 3 6 3 7 ，城市轨道交通对 周边房地产价格的影响规律如下： 1 城市轨道交通对周边房地产价格产生了影响，给沿线土地带来了显著 增值效应。距离最近城市轨道交通站点距离的不同给住宅价格带来的影响也 不同。随着距离最近城市轨道交通站点距离的增加，轨道交通站点周边的住 宅价格呈现明显的递减趋势。轨道交通站点周边住宅比全市住宅平均价格要 高，并且在最接近城市轨道交通站点周边5 0 0 m 左右距离内的房地产价格可 能造成一定的负面影响，使住宅价格有所下降。 2 城市轨道交通的影响区范围半径是不同的，对沿线房地产的影响区范 围在2 k m 左右。并且站点距离市中心越远，一般对周边住宅价格的直接影响 西南交通大学硕士研究生学位论文第17 页 范围越大。从中心区到外围区，轨道交通影响区范围呈扩大的趋势。 3 城市轨道交通的影响具有区域性，不同的区域带来不同的影响。特别 对于呈圈层状发展的城市来说，圈层对房地产价格产生的影响比较大。城市 轨道交通对各圈层房地产价格的影响程度不同，从内环到外环，城市轨道交 通对站点周边房地产价格的影响程度逐渐增大。 本文将在后面章节通过对成都地铁1 号线对周边住宅价格影响的实证分 析中对以上得出的规律予以验证。 西南交通大学硕士研究生学位论文第18 页 第3 章数据来源及模型的选择与试算 3 1 数据来源 本文实证研究采用的数据主要分为两大类：房地产数据和g i s 数据。其 中房地产数据主要包括住宅价格、楼盘形态、楼盘概况、设施情况、装修情 况：g i s 数据主要包括楼盘距离轨道交通站点的距离和楼盘距离城市各商业 中心的距离。由于房地产数据中的住宅交易价在我国仍然属于非公开信息， 官方数据为政府部门所垄断，一般个人、单位和团体获得有关数据的难度很 大；而对于交易价的民间数据，其对于开发商和中介来说属于商业秘密，出 于自身的商业利益考虑，不会轻易将数据提供给合作方之外的其他方使用。 因此，本文实证研究中所采用的数据仅限于成都市二级房地产市场的交易样 本，即二手房的交易数据。 3 1 1 房地产数据来源 本文房地产数据来源于成都楼市杂志、房产1 1 4 ( h t t p ：w w w f c l1 4 c o r n ) 、易居网( h t t p ：w w w e j u c o r n ) 以及口碑网 ( h t t p ：w w w k o u b e i c o i t i ) 。楼盘样本主要来源于成都楼市杂志，杂志一 般包括楼盘概况、楼盘形态、户型、装修情况