（国际贸易学专业论文）国际资本流入对我国房地产价格的影响分析.pdf

摘要 在经济一体化的趋势下，国际间资本流动日益加速。随着我国经济的快速发 展和人民币持续升值的预期，国际资本通过合法与非法渠道不断流入我国房地产 市场。从国际经验来看，国际资本的大进大出不仅会对一国的经济造成影响，还 会引发金融危机。发生金融危机国家的事实也证明国际资本的流动不仅会导致房 地产价格泡沫形成。而且也是房地产价格泡沫破灭重要原因。在我国房地产价格 持续攀升的现实背景下，研究国际资流入对我国房地产价格的影响更具有一定的 前瞻性。 本文依据货币供给的一般机理，从理论上分析了国际资本流入对我国房地产 价格的影响过程，并对国际资本流入对我国房地产价格进行了定量检验和分析。 为了具体探讨国际资本流入对我国房地产价格所造成的影响，本文尝试在货 币供给的框架内从理论上研究了国际资本流入对房地产价格的般影响过程。通 过对国际收支平衡表相关项目的分析，具体研究了国际资本流入我国的实际情况 及对房地产价格的影响。本文最后运用协整检验方法对我国国际资本流入对房地 产价格的影响进行了定量检验。 关键词：国际资本流入货币供给房地产价格国际收支 协整检验 a b s t r a c t u n d e rt h et e n d e n c yo fe c o n o m i ci n t e g r a t i o n , i n t e r n a t i o n a lc a p i t a lc i r c u l a t e sa ta l l e v e r - i n c r e a s i n gs p e e d a l o n gw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n e s ee c o n o m ya n d e x p e c t a n c yo fr m b sa p p r e c i a t i o n , t h ei n t a r n a t i o n a lc a p i t a lm a s s i v e l yi n f l o w si n t o c h i n ai nb o t hl e g a la n di l l e g a lw a y s i nt h el i g h to fi n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e s ，t h e m a s s i v et l l r n o v e ro ft h ei n t e r n a t i o n a lc a p i t a lc a l ln o to n l ye x e r tt r e m e n d o u si n f l u e n c e o nac o u n t r y 。se c o n o m y ，b u ta l s oc a ni n d u c ef i n a n c i a lc r i s i s i nt h ec o u n t r i e sw h i c b h a v ef i n a n c ec r i s i s ，t h ei n t e r n a t i o n a l c a p i t a lt u r n o v e r n o to n l ym a d eag r e a t c o n t r i b u t i o nt ot h er e a le s t a t ep r i c ef o a m , b u ta c t e dt h er o l eo ft h el a s ts t r a wo ft h e d i s i l l u s i o nf o rr e a le s t a t ep r i c eb u b b l e t h e r ei sn od o u b tt h a tt h ei n t e r n a t i o n a lc a p i t a l f l o ws e r v e sa saf a c t o rc a u s i n gc h a n g e st or e a le s t a t ep r i c e t h ep r i m a r yo b j e c t i v eo f m yp a p e ri st os p e c i f i c a l l yd i s c u s st h ew a yh o wi n t e r n a t i o n a l c a p i t a li n f l o wi n f l u e n c e sc h i a e s er e a le s t a t ef c eu n d e rt h ec u r r e n c ys u p p l ya n d e x a m i n et h ei n f l u e n c eo fi n t e r n a t i o n a lc a p i t a lm o v e m e n tt ot h er e a le s t a t ep r i c eb y a p p l y i n ge c o n o m e t r i c a lt o o l s i na d d i t i o nt os t u d yt h ei n f l u e n c eo fi n t e r n a t i o n a lc a p i t a li n f l o wo nt h er e a le s t a t e p r i c e ，t h ep a p e ri sc o n c e n t r a t i n go na n a l y z i n gt h ei n f l u e n c eu n d e rt h ec u r r e n c ys u p p l y m o r e o v e r , ie m b a r kt h et a s ko fa n a l y z i n gt h ep r e s e n ts i t u a t i o no ft h ei n f l o wo f i n t e r n a t i o n a lc a p i t a li n t oc h i n ao nt h eb a l a n c eo fp a y m e n t t h ef i n a lp a r to ft h ep a p e r i sf o c u s i n go nt h ee x a m i n a t i o no fi n f l u e n c eo fi n t e r n a t i o n a lc a p i t a lm o v e m e n tt ot h e r e a le s t a t ep r i c eb yc o i n t e g r a t i o nr e g r e s s i o n ， k e yw o r d s ：i n t e r n a t i o n a lc a p i t a li n f l o w s ，c u r r e n c ys u p p l y , b a l a n c eo fp a y m e n t s ， r e a le s t a t ep r i c e ，c o i n t e g r a t i o nr e g r e s s i o n 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在 本学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发 表或公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学 历而使用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做甘j 的贡献均 已在论文中作了明确的说明。 研究生签名：生毛虚盗) 西7 年7 月f 珀 学位论文使用授权声明 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅 或上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送 交并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对 于保密论文，按保密的有关规定和程序处理。 研究生签名： 南京理丁人学硕l j 学位论文圃酗，资奉流八对我国房地产价格的彬响分析 l 绪论 1 1 研究背景 当经济一体化的趋势在全球蔓延的背景下，国际f b j 的资本流动同益加速。作为投 资工具的动产与不动产之问的界线也越来越模糊，这是资本寻求利润的要求，也是国 际投资市场进一步丌放和成熟的结果。房地产作为一种投资工具必然要受到国际资本 流动的影响。 一般柬讲，国际资本流动是指国际之问为特定的经济目标而进行各种形式的资本 转移、输入和输出，可以在国际问调剂资本的余缺，使资本寻求最有效的利用场所和 机会。国际资本流动对世界经济的发展起着巨大的作用，是发展中国家经济发展的一 个重要因素。这些年来，随着我国经济的飞速发展和对人民币的升值预期，国际资本 流动通过外商直接投资、证券投资和其他投资方式大量流入我国。我国成了进出口大 国和外国投资大国，每年有血六百亿美元直接投资进入我国，这些资金流入不仅要购 买生产所需原材料，还要购买土地、厂房、写字楼、住宅等，因此，大量的外商投资 必然带来对国内房地产商品的大量需求。房地产行业已经成为了继通讯设备、计算机 及其他电子设备制造行业的外商投资第二大行业。 房地产业是国民经济的基础性先导性产业，既是牛产和生活的必需品，同时也是 一种资产或者说是财富。房地产的价格关系到一殷老百姓的生产和生活问题，也关系 到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的会融稳定、宏观经济政策等。自从 1 9 9 9 年我国住房货币化改革以柬，房地产行业已经成为我国经济增长的重要推动力 量，在房地产业迅速发展的同时，房地产价格水平也不断攀升，房地产价格水平已经 超过了老百姓所能承担的范围，尤其是上海、北京等大中城市房价更是快速增长，引 起了社会各界的关注。随着房地产市场的发展和国家房地产会融政策的调整，我国房 地产业对资会的需求量持续增加，但国内资会尤其是商业银行资会的流入丌始受到限 制，房地产丌发商融资成本加大，这就为国际资本进入我例房地产市场提供了更多的 机会。 国际资本流入可以弥补我国房地产行业的资本短缺和不足，降低国内银行信贷 风险，扩大房地产市场的供给和需求，增强房地产行业的竞争，促进房地产行业的发 展和壮大；此外，国际资本的流入特别是外资的流入也为我国房地产行业带来先进的 技术、设备和理念，促进房地产市场机制的发展与完善。另u _ 方面，外资大量流入房 地产行业也带来了一些负面影响：外资的大量流入，会加剧国际收支的失衡和人民币 升值的压力，削弱了我国货币政策的独立性与有效性；外资主要在我国房地产市场进 行高档楼盘的丌发，会加剧我国房地产市场供求结构的失衡：短期资本大量流入房地 产市场，会带来投机活动的高涨而产生“羊群效应”，促使房地产泡沫膨胀。因此， 南京理丁人学坝i j 学位论文困翰，资奉洫入对我田虏地产价格的彬响分析 定性、定量分检验国际资本流入对国内房地产价格的影响，有很强的理论和现实意义。 目前国内对此的经验研究比较少，为了验证外资对我国房地产价格的影响，本文不仅 定性说明了我国国际资本流动对房地产价格，t 生的影响，还选取2 0 0 0 年第一季度至 2 0 0 6 年第二季度的有关国际本流动和房地产市场方面的最新数据，运用计量分析方 法对其进行定量检验。 1 2 相关领域研究综述 宋勃、高波在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1 9 9 8 - 2 0 0 6 年实际利用外资和 房地产价格的季度数据建立误差纠f 模型( e c m ) ，使用g r a n g e r 因果检验方法对我国 的房地产价格和国际资本流动的关系进行了实证检验，得h ；的结论短期而言，房地 产价格上涨吸引了外资的流入；长期来说，外资的流入对我国的房地产价格上涨产生 了影响。现阶段控制外资过度流入房地产市场有利于我国房地产价格的稳定。 孟晓宏、李春吉分析国际资本流入对房地产市场影响侧重于资会方面，归纳了国 际资本流入房地产业的两大途径：一是直接途径，通过丌发商和购买者的作用，国际 资本直接流入房地产市场从而影响房地产价格。二足通过1 开j 接途径，侧重于货币供给 决定了房地产资会的宽松程度，尤其是个人住房贷款极大地影响了房地产市场的需 求，间接途径对房地产市场的影响更大。之后又借鉴国际贸易理论中关于贸易条件图 形分析法分析了国际资本流动对国内房地产价格的影响机制，得出结论：从长期看来， 国际资本流动的波动会引发房地产价格的波动。 赵海成跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或 超过警戒线的原因有：( 1 ) 人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇储备大量 增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资会增多， 房价暴涨。( 2 ) 开发商囤积土地，合谋抬高房价，促使住宅价格飒升，牟取暴利。( 3 ) 温州炒房团的推波助澜。( 4 ) 各地炒房族借机投资房地产。同时土地出让制度政策的 变化，也使房地产业迅猛发展。( 5 ) 经营城市士地的概念，让政府从土地丌发成本中 谋求到额外的城市发展潜力。这种潜力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程 的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。 秦梓华运用协整检验和因果检验的方法研究了中国房地产市场价格、投资和货币 供应量的关系，以期研究我国货币市场和房地产市场的相互关系。实证分析结果表明， 货币供应量能够影响房地产价格和投资，因此可以制定适宜的货币政策对房地产市场 进行宏观调控，同时房地产业对货币政策运行的影响也越来越大，也是制定货币政策 值得关注的目标。 万伦来、陈希希通过以上海市1 9 8 0 - 2 0 0 4 年房地产业的f d i 为样本，系统分析 了f 叭与我国房地产业增长之问的关系：协整检验表明二者之问存在长期的均衡关 2 南京型丁人学倾f 。学位论文冈啪、资本流入对我田j j ! 地产价格的影响分析 系，误差修正模型显示短期内f d i 对房地产业增长的影响通常有3 年的滞后期，格兰 杰因果检验则说明f d i 不是导致房地产业增长的直接原因。 顾建发通过对上海楼市综合背景分析的基础上指出，海外资会的大规模涌入，推 高了上海房价，并一定程度上扩大了房地产泡沫。海外资会对上海房地产市场的负面 影响不容乐观，很明显海外热钱拉高了上海房价。“热钱”是以套利为目的的，不是 有效资本，其在上海的房地产市场上获利后就会拂袖而去。房市的真币需求能否及时 填补热钱撤走而造成的突如其来的真空，很值得认真思考。 刘洪玉通过分析国际资本流动的国际国内形式认为，地区性很强的房地产丌发是 外商投资短期难以涉足的业务；房地产资产管理与房地产投资顾问公司有良好的发展 前景；单一经营房地产丌发业务的公司难以形成规模：外资进入房地产会融服务领域 有广阔的发展窄日j ；上市并不是房地产丌发公司权益融资的唯一道路。 李靖在其硕士论文中通过分析外资看好中国房地产市场的原因认为，从宏观层面 看，外资是被中国房地产市场的巨大潜力吸引，分散国内投资风险；从微观层而看， 受到外资青睐的项目具有符合外商投资要求的品质及预期收益。提f f 应该进一步加强 房地产业制度法规建设，完善市场监管体系，增强行业透明度，从而l 吸引外商投资。 1 3 本文的研究方法和主要内容 本文采用了理论分析和实证检验相结合、定性分析与定量分析并用的方法对我国 国际资本流入对房地产价格的影响进行了研究。以幽际资雇流动、货币供给和房地产 价格的理论为依据，通过货币供给说明了我国国际资本流入对房地产价格的影响作 用。 本文试图从货币供给的角度下，对国际资本流入与房地产价格之日j 存在的关系进 行分析。首先对国际资本流动、房地产价格和货币供给的概念作般性的描述：其次 从理论上分别分析了国际资本流入对货币供给和货币供给对房地产价格的影响，进而 分析国际资本流入对房地产价格的影响机制；再次在理论分析的基础上，通过丰富的 数据分析我国房地产价格和国际资本流入的现状，揭示外资流入和国际游资流入对我 国房地产市场的作用；最后在理论和现状分析的基础上，定量检验了货币供给角度下 我国国际资本流入对货币供给的影响。 在总体结构上，全文分为六章：第一章介绍全文的研究背景，以及文章的研究方 法及主要内容；第二章对国际资本流动、货币供给和房地产价格作一般的概述；第三 章主要从理论上分析国际资本流入对货币供给的影响和货币供给对房地产价格的影 响，从而推导出国际资本流入对房地产价格的影响：第四章针对我国房地产价格问胚， 分析了房地产价格的现状和特点；第五章着重分析基于国际收支平衡表下我固国际资 本流入的状况，进一步分析了国际资本流入与我国房地产市场的内在联系。第六章介 南京理t 人学倒! i 。学位论文 田惭、资奉洫入对我周厉地产价格的影响分析 绍并运用计量方法定量检验了我国国际资本流入对货币供给的影响、货币供给对房地 产价格的影响和我国国际资本流入对房地产价格的影响；第七章根据l j i 文的定性和定 量分析结果，提出我国国际资本流入对房地产价格产生影响的政策和建议。 国际资本流动、虏地产价格及货币供给概述 国际资本流入对货币供给的影响分析 货币供给对房地产价格的影响分析 国际资本流入j c = f 房地产价格的影 响分析 我国房地产价格的状况分析 我国房地产价格总体情况 仕宅商品房销售价格的分析 i l f l z 宅商品j j ：；销售价格的分析 手房价格的分析 基】i 国际收支平衡丧国际资本流入及对席地产业的影响分析 基丁资本和金融 帐户f 的分析 基丁- 净误差与遗 黼帐户的分析 基丁储备资产帐 户f 的影响分析 国际资本流入对我国房地产价格影响的定颦检验 士要指 标及检 验步骤 说明 国际资 本流入 对房地 产价格 的定量 检验 结论 国际资本流入对货币供给的定最检验 货币供给与房地产价格的定鼙检验 国际资本流入与房地产价括的定颦检验 政策建议 卜1 文章框架l 璺i 理 论 分 析 定 性 分 析 定 齄 检 验 4 南京理t 人学顾j 学位论文固断、资奉洫入对我闺席地产价格的彬响分析 2 国际资本流动、房地产价格及货币供给概述 2 1 国际资本流动的定义及方式 2 1 1 国际资本流动的概念 关于国际资本流动的概念国内国外有多种的不同解释。本文认为能确切反映国际 资本流动特征的解释为1 ：“国际资本流动是指资本从一个国家或地区移动到另个国 家或地区。国际资本流动与一个国家的国际收支有着直接的关系，它主要反映在一个 国家国际收支平衡表中的资本帐户中。”可见，国际资本流动与一国的国际收支有着 密切的联系。 对于一个特定的国家来说，国际资本流动包括国际资本流入和国际资本流出两个 方面。国际资本流入是指资本从国外流入到国内，它意味着本国对外国的负债增加和 外国在本国的资产增加，如本国获得外国银行的贷款或外国在本国投资兴办企业；或 者，本国在外国的资产减少和外国在本固的负债减少，如本国从外国银行提取存款用 于国内投资或外国归还到期的本国贷款。国际资本流 j ；是指资本从国内流刮国外，它 意味着本国在外国的资产增加和外国对本国的负债增女n ，如本国在外国投资企业、建 设工厂等或外国从本国获取贷款：或者，本国对外幽的负债减少和外国在本国的资产 减少，如本国归还到期的贷款和外国从本国银行中提取存款转回到陶内。而本文将着 重从国际资本流入的角度来分析其对房地产价格的影响。 2 1 2 国际资本流动的方式 国际资本流动在长期发展中形成了各种不同类别的形式，其中国际资本流动周期 的长短对经济更有现实的影响。所以从国际资本流动的周期方面来考察，国际资本流 动可以分为长期资本流动和短期资本流动两种形式。 长期资本流动是指期限在一年以上或未规定使用期限的资本流动，主要包括直接 投资、证券投资和国际贷款。国际直接投资是指外国投资者把资会直接投到另个国 家的工商企业，并且投资者对所投资企业拥有经营控制权。它通常采用三种方式：创 办新企业、收购并拥有国外企业和投资者利润的再投资。证券投资指的是投资者在国 际债券市场上购买外国公司和政府的中长期债券，或者在国际股票市场上购买外国公 司股票的一种投资活动。证券投资者一般只取得债券、股票的股息和红利，对投资企 业没有直接的经营控制权。国际贷款是指各国政府、会融机构和个人在国际会融市场 的信贷活动，主要包括政府贷款、国际会融机构贷款、国际( 商业) 银行贷款和出口 信贷几种形式。政府贷款是各国政府之间的借贷活动，具有援助性质并附有定的条 窭 t 胜固际资奉流动。j 宏观鲐济运行分析第一版北京：中陶财政绎济版t l = ，2 0 0 5 南京理t 人学坝 ：学位论文罔向资奉流入对我田席地产价梓f 的影响分析 件或制定用途，贷款利息低甚至无息，偿还时问较长，一般是发达国家向发展中国家 提供这种贷款。国际会融机构贷款是国际会融机构向其成员国政府提供的贷款，带有 援助性质，贷款利息较低、偿还期限较长，但手续非常严格，多为专项贷款，提取和 使用过程要受严格监督。国际( 商业) 银行贷款是国际会融市场上商业银行所提供的 贷款，此种贷款对用途、数额没有限制，期限可以很长，但贷款利率很高，还要承担 杂项费用。出口信贷是出口囤为了促进本国商品出口而提供的中长期信贷，它的特点 是贷款指定用途( 必须用于商品出口) 、贷款利率低和有偿还担保。出口信贷又可以 分为买方信贷和卖方信贷两种形式。 短期资本流动是指期限在一年或一年以下的资本流动，主要包括贸易资本流动， 短期证券投资、短期贷款、保值性资本流动和投机性资本流动。 贸易资本流动是指由国际贸易引起的货币资余在国际问的流动，这种资本流动通 常是短期性质的，是传统的短期国际资本流动方式。短期证券投资与短期贷款是由于 各圉货币市场之删的利息率存在差别而引起短期资本在各个会融市场之问流动的一 种现象，这种短期资本流动足追逐高利率的结果。保值性资本流动是指余融资产持有 者为了使资本不受损失而在国与国之间形成的短期资本流动。发生保值性资本流动的 主要原因有：国内政局不稳定，资产失去安全保障；幽内经济恶化，国际收支逆差； 国家实行严格外汇管制，资本运作受限制；货币存在贬值风险等，若h 现 ：述情况 资本持有者会将资本抽涮到国际收支状况良好、币值稳定、外汇管制较宽松的国家或 地区以达到保值的目的。投机性资本流动是指投机哲利用国际会融市场上利率著别和 预期汇率波动以及个别四家经济体制上的缺陷来牟取利润所引起的短期资本流动。2 0 世纪9 0 年代以来国际投机性资本流动愈来愈频繁，以投资基会为代表的各种国际投 机性资本活跃于国际会融市场，已经对世界经济产生了不小的影响。 通过国际资本流动的方式可以看出，长期资本流入具有一定的稳定性，对一国经 济起到一定的积极作用，而短期资本流入，特别是投机性质资本流入具有强烈的不稳 定性，其频繁的流动会给一国的经济产生不小的影响。本文在下面的分析中分别对具 有稳定性的长期资本流入和不稳定的短期资本流入对房地产的影响作定性研究。 2 2 房地产价格的构成及形成机制 2 2 1 房地产价格的构成要素分析 房地产价格是由房产价格和地价共同组成的，从房地产歼发经营的角度来说，房 地产价格：是由房屋建筑成本、流通费用、税会和利润等构成的，而地价则是以基地 价格的形念出现，成为房屋建筑成本的内容之一。具体房地产价格从其生产角度来说， 主要包括以下内容： 2 简镑三1 ：洮l 】- 房地产经济学第一版i ：海：l ：海财经人学版 | ，2 0 0 3 6 南京理t 人学坝l j 学位论文固勋、资奉i i l 入对我周虏地产价格的彬响分析 ( 1 ) 房屋建筑成本。主要有：基地价格，是指生地经过兀发平整后成为能直接用 于房屋建筑的熟地价格；勘察设计费，主要包括规划费、建筑设计费、地质勘察费及 施工执照费等；房屋建筑安装工程费，是指建筑基地上净得房屋建设中所支付的各种 建筑安装工程费，主要包括直接费( 直接材料费、人工费等) 、日j 接费、计划利润和税 会等；配套设施费，是指建筑基本街坊范围内按有关住宅建设市政公用设施配套标准 支付的供水，供电、供气、通讯、排污、排水、道路、绿化等工程费用；其它附加费， 包括人防费、住宅建设市政基础设施配套费；管理费，是指房屋建设过程中所支付的 各项管理费用，其中包括房地产丌发公司职工的工资、福利费、办公费等在内：贷款 利息，是指投资者在房地产商品丌发过程中因向银行借款而按规定应支付的利息；土 地使用税，按照国家城镇土地使用所必须缴纳的税会计算。 ( 2 ) 流通费用。流通费用是指商品在流通领域中所消耗的一切物化劳动和活劳动 的货币表现。按照经济性质的不同，房地产流通费用可以分为两种：种是生产性流 通费用，是房地产使用价值在由生产领域转向流通领域的过程中所引起的，如空防看 管费、包修期内的维修费等。另一种是纯粹流通费用，是在房地产买卖活动中发生的， 如广告费、展消费、代售代销费等。 ( 3 ) 税会。房地产开发公司在丌发经营过程中必须按照税法的有关规定缴纳营业 税，城市建设维护税及教育费附加等。 ( 4 ) 利润。在这会主义市场经济条件下，房地产丌发企业作为一个相对独立的利 益主体，其丌发经营目标也和其他利益主体一样，追求利润最大化。由于房地产丌发 经营存在着较高的风险，从整体上来说，其获得的投资利润率应该高于社会平均利润 率。 房地产价格的构成除了上述四大主要内容之外，还有其它一些次要内容。如房屋 装修标准的高低及质量的好坏、房屋设备质量的好坏、房尾附届设施的完备程度，地 段、层次、朝向等。这些因素在一定程度上也影响着房地产价格的构成。 2 2 2 房地产价格的形成机制 房地产价格形成机制，是指在一定的目的( 或利益) 激励下，相关因素相互联系 和促动所形成的价格状态与变动方式。在市场经济条件下，房地产价格形成遵循一般 的供求定价规律，房地产价格在市场交换中形成，由参与市场交易的各经济主体的力 量决定，主要是市场的供给方和需求方受到经济利益的诱导力、竞争压力和信息引导 力等激励力量促使供给与需求相互作用，最终形成房地产市场的交易价格。 房地产是一种特殊商品，它除了可以满足人们生活和生产需要之外，还可以成为 投资品，通过收取租会和再出售赚取买卖差价。因此，房地产价格形成机制与一般商 3 辑黎倍i 房地产经济学第一版北京：化学t 业j i i 版 _ ，2 0 0 6 南京理t 人学硕i + 学位论文 圊断，资奉汛入对我困房地产价格的影响分析 品有所不同，作为普通的消费品时，房地产价格形成遵循一般的供求定价规律；而作 为特殊的投资品时，房地产价格形成遵循预期原理，预期价格上涨则需求增加，反之 减少，市场的需求和价格走势是正相关关系。“预期价格”基于历史价格走势，简单 来讲，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”下跌。此外房地产市场供给比较复杂， 当市场价格上涨时，投资利润率增加刺激丌发商增加房地产投资，房地产供给增加； 而市场价格下跌，以前“需求”会变成“供给”，从而加剧价格下跌。 随着现代金融市场的发展，资本定价的价格形式不能忽略。资本是利用市场 = 利 多或利空因素来定价的，资本的逐利性是它的最重要定价基础。在当今社会，资本萨 在各个行业发挥它的定价功能。囤积居奇和垄断可以改变市场f 常的供求关系，操作 者通过这种方式牟取利润，这是资本在经济生活中最普遍的定价方式。在有些国家的 房地产经济领域，由于信息的不对称，从丌发商定价到各个环节的投机者，存在着不 同的囤积居奇和垄断现象。房地产市场的投机行为容易引起房地产“泡沫”而给经济 生活带来巨大的危害特别是房地产关系到固计民生，因此各国政府都会对房地产市 场进行适当的调控，防止房地产价格出现大涨大跌。 2 3 货币供给的口径及货币供给的过程 货币供给是指一国经济体系中货币的投入、创造和扩张( 或收缩) 的过程。主 要包括货币供给的变量及其层次货币供给时控制机制与控制工具，货币供给与货币 收支，货币供应量的决定机制等。货币供应量是一般政府、企事业单位、社会公众等 持有的、由银行体系所供应的债务总量。它有狭义和广义之分。狭义货币供给即m ， 广义货币供给为m ：，研究货币供给量的目的是为了使银行体系实际提供的货币量能够 与社会经济总体对货币的需求量保持一致，并能不断保持经济的稳定增长。 各国中央银行对货币层次的划分不尽相同，但所依扼的标准基本一致，即货币的 流动性。流动性是指其它货币形式转化为现会所需要的时问和成本的多少。显然，现 金与活期存款是流动性最强的货币，通常被列为货币的第一层次；银行定期存款次之， 但较其它货币形态要强，在第二个层次体现；货币的第三层则是在第二层基础上加入 非银行金融机构的存款：由于非命融机构发行的各种短期金融工具比上述各种货币的 变现能力要弱，但比长期证券要强，因此放入第四个层次。 现代货币制度下，货币供应量可划分为m ，、m 1 、乩等，划分标准大致为： 地= 现会+ 活期存款 m ：= m 。+ 商业银行定期存款和储蓄存款 = + 非银行金融机构定期存款和储蓄存款 乩= m l + 会融机构以外所有的短期会融工具 4 年，占远，i i 晓光货币银行学第一版北京：中国时代绛济“：版社，2 0 0 2 南京剧t 人学顿i 学位论文国两、资牟流入对我国厉地产价格的影响分析 在现代信用货币制度下，货币供给主体是银行。流通中的货币都通过银行供给， 货币供给和银行的资产负债活动密切相关。在具有货币收支的各经济部门中，企业和 个人等经济单位一律不能擅自发行货币，也不能丌宅头支票创造货币，而只能在既定 的收入规模内安排自己的支出。 在实行中央银行制度下，货币供应量是通过中央银行创造基础货币和商业银行创 造存款货币而注入流通界的，这一供应过程主要有以下三个特点： 第一，货币供给形成的主体是中央银行和商业银行( 包括接受活期存款的余融机 构) ，办即银行系统，一般不包括非银行余融机构。 第二，两个主体各自仓造相应的货币。中央银行创造现金通货，商业银行创造存 款货币。 第三，银行系统供给货币的过程一股具备三个条件：一是实行完全的信用货币流 通；二是实行存款准备会制度；三是广泛采用非现；= 货币结算形式。在这三个条件下， 货币的形式主要有两个环节：一是由中央银行策源的货币供给；二是商业银行的存款 货币创造。在这两个环节中由于商业银行受制于中央银行，因此，中央银行在整个 货币供给中居于核心地位。 中央银行的货币供给一般通过两个渠道产生：一是在公丌市场上购买有价证券或 外汇；二是对商业银行办理再贴现或发放再贷款。中央银行对这两种货币供应方式尽 管不同但产生的效果却并无本质区别。 商业银行的货币创造活动虽然可以自主进行，但从总体上来讲，这一过程仍然受 制于中央银行的宏观调控约束之下。一般情况下，中央银行可以根据法定存款准备率、 商业银行的超额准备率和公众的贴现率等因素，较为科学地计算该时期的货币乘数， 以此来监视货币供应总量。当中央银行感到货币供给量已经超过预测的货币需求量 时，便会采取措施限制商业银行的派生能力，以维持货币总供求的均衡。不过最基础 的货币供给形式，还是由中央银行向商业银行贷款或购买有价证券。 9 南京型t 人学坝i j 学位论文 固酗、资奉流入对我田房地产价格的影响分析 3 货币供给视角下的国际资本流入对房地产价格的影响分析 为了更好地揭示国际资本流入对房地产价格的影响，本章将在货币供给的视角 下，从理论上分析它们之l 日j 存在的关系。首先分析国际资本流入对货币供给的影响， 其次分析货币供给对房地产价格的影响，进而分析国际资本流入对房地产价格的影响 机制。 3 1 国际资本流入对货币供给的影响分析 本节将从国际短期资本流入和国际长期资本流入的角度，分别分析它们对货币供 给所产生的影响。 3 1 1 国际短期资本流入对货币供给的影响 根据国际收支手册第五版，国际短期资本流动可以反映在资本会融帐户下的 证券投资和其它投资中偿还期在一年以下的部分，具体包括证券投资中货币市场工 具、其他投资中的短期贸易信贷、短期贷款、货币和存款等。国际短期资本流动对货 币供应量的影响丰要通过国际收支额( 流量) 和差额( 存量) 表现出来，国际收支总 额和差额韵变动必然会从外汇储各数量的变动中有所反映。当国际资本流入，可能会 导致国际收支顺差，从而使外汇储备增加。 货币供给机制是指在经济运行中，通过何种途径采用何种方式向社会供给货币， 反映了货币的供求规律。在前文中已经提到现代货币制度下，货币供应量可划分为 m 、帆、m 。、m 等。在现代银行制度f ，货币供给机制一般用以下公式表示： m s = k b3 1 其中：m s 表示货币供应量，k 表示货币乘数，b 表示基础货币 外汇储备与货币供给的关系可以从中央银行货币帐户中得出。中央银行负债主要 有两类5 ：流通中通货和存款负债( 由商业银行准备会、财政部存款、外国存款纽成) 。 中央银行资产主要有：国外资产( 包括黄金、外汇和特别提款权) ：政府债券和对商 业银行的贷款和贴现。基础货币就是中央银行的负债净额，根据中央银行资产负债可 以推出基础货币方程式如下： 基础货币；( 黄金、外汇及特别提款权一外国存款) + ( 政府债券一财政部存款) + ( 对商业银行贷款和贴现一商业银行准备金) + 其它 = 国外净资产额+ ( 对政府债权净额+ 对商业银行债券净额+ 其他) = 国外资产净额+ 国内信贷额。 用公式表示为：b = r ，+ w 3 - 2 5 陈雨露田际资奉流动的绐济分析第一版北京：中国金融m 版礼，1 9 9 7 0 南京理丁人学明i 学位论史 田断、资奉流入对我固席地产价格的影响分析 其中：r ，表示国外资产净额，w 表示国内信贷额 其增量形式为：b = r ，+ a w 3 - 3 由此，可以得出货币供应量的表达式为： m s = k ( r ，+ w ) = k r ，+ k w3 - 4 现假设外汇持有量为u ，汇率为e ，则又可以得到： m s = k e u + k w 3 - 5 为了分析方便，假设货币乘数k 为常数，在固定汇率制下，汇率e 也是常数，基 础货币的增加，必然通过乘数效应引起货币供应量成倍变动。则货币供应增量形式 的表达式为： m s = k e a u + k a w3 6 可见，外汇储备额变动( u ) 会导致货币供给量的变动。 m s + m s = k e ( u + a u ) + k ( w + a w ) = k e u + k w + k e a u + k a w3 - 7 其中，m s 、u 和a w 可以为正值也可以为负值。 3 7 式表明在丌放经济中，一国的外汇储备与国内的货币供给有如下关系： ( 1 ) 外汇储备变动是货币供给的重要渠道。因而短期资本流动通过影响外汇储备 会对货币供给产生影响。 ( 2 ) 外汇占款是中央银行的。项资产，具有高能货币的性质。 ( 3 ) 资本流动的三种情况对货币供应量有不同影响：1 ) 流入大于流出，外汇储 备增加u ，货币供应量扩张k e 倍，即m s 增加k e u 。2 ) 流入与流出持平， 外汇储备不变，货币供应量不发生变动。3 ) 流入小于流出，外汇储备减少u ，货币 供应量减少k e 倍，即m s 减少k e a u 。 以上从理论上分析了由：国际资本流入造成外汇储备增加，进而对货币供给产生 影响的原理和过程。在实际经济活动中，国际资本流动对货币供给的影响十分复杂， 受到多种复杂因素的影响，其中银行制度和外汇制度起到主导作用。 就银行制度来说，现代银行制度实行的是中央银行和商业银行两个层次组成的二 级银行体系。当企业和居民抉得外汇收入后，一般要发生两次外汇买卖：( 1 ) 第一次 外汇买卖，即居民和企业与金融机构之间的外汇买卖，对货币供给的影响称为初始影 响，假定外汇买卖的数量为u ，初始影响货币供应量增加或减少e u ，假如居 民和企业向银行卖出外汇u ，那么居民和企业将获得本币数量为e u ，货币供 给量因此会增加e a u 。( 2 ) 第二次外汇买卖，即中央银行和会融机构之间外汇买 卖对货币供应量的影响称为继发性影响。当会融机构向中央银行出售外汇时，其在中 央银行的超额准备会增加e u ，银行可发放的贷款数量增加k e u 。综合 考虑仞始影响和即发性影响，国际资本流动对货币供给的影响可以用公式表示为： 南京耻t 人学顾l 。学位论文 圈阳；资奉流入对我田房地产价格的影响分析 m s + m s = k w + k e u + e u + k a w + e a u + k e 。a u 经整理得： m s + m s = k ( w + a w ) + e ( u + u ) + k e ( u + u ) 3 - 8 3 8 式中，k ( w + a w ) 为国内信贷及其变动量；e ( u + u ) 为初始影响的货 币供给及其变动量：k e ( u + u ) 为继发性影响的货币供给及其变动量。 外汇储备增减引起货币供应量的增减程度还取决于本币对外币汇率的变化。在固 定汇率制度下，汇率一般只在上下限很小的幅度内波动。但若有关国家的经济出现根 本性不平衡，则可以采取法定贬值或法定升值的手段调整汇率，以促进本国国际收支 的平衡。采用法定贬值，一单位外币可换更多的本币，外汇储备增加就意味着中央银 行要向流通领域注入更多的本国货币，则外汇储备的变动对货币供应量变动影响更 大，本币升值得到的结果则相反。在浮动汇率制度下汇率自由浮动，中央银行不对外 汇市场上汇率的变动采取任何干预措施，汇率随外汇市场上供求变化而变动以保持平 衡，国际收支和国内货币供给不发生联系，国际资本流动不能对本国货币供给产生影 响。事实上，所有国家都不是采取完全浮动汇率制度，他们对汇率都或多或少有干预， 只是程度不同而已。在这种晴况下，资本流动就类似于固定汇率制度下对货币供给的 影响，通过对外汇储备的增减束引起本国货币供给的增减。 国际短期资本流动对货币供给的影响主要是贸易资会流动和银行资金流动，另外 处于保值或投机目的短期资本流动对本国的货币供给产生更大影响。这种短期资本移 动期限短，投机性强，移动迅速，政府也难以控制，而且往往规模巨大，是7 f 放经济 中一个不稳定的因素，对货币供给有明显的影响。当一国由于利率上升或预期汇率即 将上升等因素引起大量投机性短期资本流入时，外汇储备也因而会大量增加，造成一 国在短期内不得不投放人量货币：同时，大规模的短期货币流入往往是保值或投机目 的，不会给流入国带来相应的商品或劳务供应的增加，这样就会给该国带来通货膨胀 的压力，而且，这种影响通常比长期资本流入影响更显著。 3 1 2 国际长期资本流入对货币供给的影响 国际长期资本流动包括国际直接投资和国际间接投资，他们对货币供给的影响是 相互交织作用的。从货币供给的一般模式出发，我们将从资本流入对基础货币的直接 影响和引起的乘数效应等方面的间接影响进行分析。 国际直接投资和国际间接投资中以货币形式流动的资本对货币供给产生的直接 影响，与国际短期资本流动对货币供给产生的影响机制大体相同。 国际长期资本流动对货币供给产生的间接影响主要通过组合效应、乘数效应和诱 导效应表现出来。当进口或外资( 如先进的生产技术和设备等) 为获取更高的使用效 益( 组合效益) 流入时，必然要与一定量的国内资源( 如劳动力、土地、机器设备和 南京理1 = 人学颂i ：学位论文 固际资奉流入对我田房地产价格的影响分析 原材料等) 相结合，两国资源组合使用所产生的经济效益必然高于单个资源使用所产 生的经济效益，这是外资流入的组合效应。外资流入还会引起乘数效应，它通过投资 乘数多倍作用于外资流入量来扩张国民经济，使国民收入显著上升。国际资本流入会 对当地经济产生一定的示范和引导作用，推动当地经济发展，因为它在技术和管理等 方面具有绝对或比较优势，发展中国家引进外资的实践证明，外资的诱导作用往往是 很大的。国际资本流动不仅产生组合效应、乘数效应和诱导效应，而且这些效应通过 相互作用相互强化，从而推动国民经济显著上升。国民经济的上升相应地会引起货币 需求增加，如果要使利率保持不变，中央银行就必须增加货币供给，以使货币供求保 持均衡。 以上从理论上分析了国际短期资本流入和国际长期资本流入对货币供给的影响。 可以看出国际短期资本流入和国际长期资本流入中的货币形式资本对货币供给体现 出直接的影响。而国际长期资本流入中的非货币形式通过组合效应、乘数效应和诱导 效应对货币供给产生着问接影响，并且相互作用相互强化。 3 2 货币供给对房地产价格的影响分析 本节将从总供给总需求的条件下，分析货币供给对房地产价格产生影响的机制和 途径。由于房地产业属f 资本密集型行业，与会融业具有非常紧密的关系，他们一般 存在两种关系：在购买环节上，房地产属r 质量大的高档耐用消费品，购买住宅房地 产的支出一般是家庭年收入的5 一l o 倍6 ，因此自有资余一般不能满足购房者对房屋的 消费需求，只能通过提前消费或跨期消费来满足消费需求，这就离不丌金融的支持。 在丌发环节上，由于房地产的生产建设需要大量的资金投入，且房地产的投资周期长 和投资凹收慢的本质，决定了房地产业需要会融业的支持。从国内的情况来看，在购 买方面，银行信贷发挥着重要的作用：在丌发方面，银行贷款是房地产丌发企业的一 项重要资会来源，从下文的分析中可以看到我国房地产企业丌发资会来源中，银行贷 款占其丌发总投入的l o 一3 0 。房地产对会融业的强烈依赖，决定了作为货币表现的 住宅价格必然会受到货币供给的影响。 3 2 i 货币供给变动对房地产价格的影响机制 对住宅经济运行过程而吉，以货币供给量变动形成的货币政策冲击，可以用一个 简要的模型来进行说明。，当整体经济体系处于均衡时，各种市场超额需求的总和为 零，即： e o m + e d y + e d s + e d h + e d o = 0 3 - 9 3 9 式中叻为超额需求，下标的m 、y 、s 、h 、0 分别代表货币市场、产品市场、 6 f l 懈戢市作宅价格叠功的彬响索研究蕈庆人学博i 峰位论文2 0 0 6 7 璋埘0 虏地产州埘波动一理论、实证1 。政策分析第一版北京：弊济管理“：版 i ：2 0 0 1 1 3 南京理t 人学颂j ：学位论义 围酗资奉流入对我国房地产价格的影响分析 股票市场、住宅市场和其它市场。由上式得出货币市场超额需求的