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房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 房地产投资风险决策中贝叶斯理论的应用研究 摘要 房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业的 地位。房地产因其所固有的特殊性，决定了房地产投资具有周期长、投资额大、 影响因素复杂等与其它投资不同的特点，这些特点决定了房地产投资是一种高风 险的投资活动。如何估计和分析这些风险，较准确地进行房地产投资决策，是房 地产投资者面临的迫切需要解决的问题。本文以这一实际问题为背景，较全面地 分析了房地产投资中的风险因素，并力求找到一种较为科学的决策方法，来降低 投资决策的风险程度。 房地产投资面临的风险多种多样，引起风险的原因也形形色色，其后果程度 也各不相同，具体分析这些风险是进行投资决策首要的一个环节。本文根据房地 产投资的特点，结合我国房地产业的现状，借鉴现代投资组合理论和资本资产定 价模型中关于风险划分的思想，将房地产投资过程中存在的风险划分为系统风险 和非系统风险，并对这两种风险进行了较为系统和详细的分析。房地产投资决策 涉及的因素多、影响面广，并且这些因素具有一定的不确定性，因而房地产投资 决策是一种风险决策。 房地产项目方案的选择是房地产开发过程中重要的决策问题之一。房地产投 资者在决策时，需要根据历史资料或个人经验，预测未来房地产的市场状态，估 计直接影响经济效益的各种技术经济数据，如销售单价、成本、收益、利率、工 期等。然而，这种预测和估计往往带有一定的主观性，不能准确反映客观情况， 因而就有可能造成决策失误。本文所提出的房地产贝叶斯风险决策方法能较好地 弥补这个缺陷。它通过市场调查增加信息量，对先验概率进行修正，从而提高决 策者对未来可能性的把握，达到降低决策风险的目的。 最后对河北省邯郸市x x 项目风险决策时方案选择的实际情况进行了系统的 分析、研究总结，以此给广大中小房地产企业以启示或参考的作用。实证分析同 时表明，贝叶斯方法可以有效地进行房地产项目方案的选择，有利于减少项目开 发的前期风险。贝叶斯方法提供了一种有效的风险预测手段，能够将主观估计与 4 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 客观估计结合起来，并能随着资料的不断增加而不断进行预测，使得预测更加精 确。最后本文对研究的结果进行总结分析了房地产投资贝叶斯风险决策方法本身 存在的局限性，指出随着房地产投资市场的不断成熟以及新理论、新技术的应用， 该方法将会得到不断完善和发展，其实用性也会得到较大提高。 关键词：房地产投资；贝叶斯理论；期望损益值；风险决策模型 5 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 t h es t u d yo ne n t e r p ris e s 一 一， l 一 u o m p e ns a tlo n in c t g n tiv eb y s t e i l l a b s t r a c t r e a le s t a t ea saf u n d a m e n t a la n dd o m i n a n ti n d u s t r yg r a d u a l l yb e c o m e st h ep i l l a r i n d u s t r yo ft h en a t i o n a le c o n o m y t h es p e c i a l t yo fr e a l e s t a t ed e t e r m i n a t e si t s n u m e r o u sc h a r a c t e r i s t i c s ，s u c ha sl o n gi n v e s t m e n tp e r i o d ，h i 吐d e m a n do fi n v e s t m e n t a n dc o m p l i c a t e di n f l u e n c i n gf a c t o r s ，w h i c hm a k ei td i s t i n g u i s h e df r o mo t h e r i n v e s t m e n t sa n di n d u c ei t sh i g hr i s k t h e r e f o r e ，t h em e t h o do fi n v e s t i g a t i n ga n d a n a l y z i n g 也e s er i s k s ，a n dc o n s e q u e n t l yd e c i d i n gs t r a t e g i e so f r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ， a r en o wd e m a n d e db yr e a le s t a t ei n v e s t o r s i nt h ep u r p o s eo ft h ea c t u a ld e m a n d ，t h i s p a d e l 7c o n c e n t r a t e so na n a l y z i n gr i s kf a c t o r si nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dp u r s u i n ga s c i e n t i 丘cd e c i s i o n - m a k em e t h o dt or e d u c er i s k si ni n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g t h er i s k sf a c e di nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta r eh i 枷yv a r i a b l e ，a n dc a u s e sf o rt h e s e r i s k sd i f f e rg r e a t l y ，i n t r o d u c i n gd i f f e r e n tc o n s e q u e n c e s t oa n a l y z et h e s er i s k sw e i g h s al o ti ni n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g b a s e do ns p e c i a l t yo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n d c o m b i n e d 、斩t hi t sa c t u a l i t yi nc h i n a ，t h er i s k sp r e s e n t i n gi nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta r e d i v i d e n di n t ot w oc a t e g o r i e s ，s y s t e m a t i cr i s k sa n dn o n s y s t e m a t i cr i s k s ，w h i c hd r a w l e s s o nf r o mr i s kd i v i s i o np r e s e n t i n gi nm o d e mp o r t f o l i ot h e o r y ( m t p la n dc a p i t a l a s s e t sp r i c i n gm o d e l s ( c a p m ) b o 也t h e s et w oc a t e g o r i e so fr i s k sa r ei n v e s t i g a t e di n d e t a i li nt h i sp a p e r f a c t o mi n v o l v e di nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta r eh i 枷yd i s p e r s e da n d u n c e r t a i n ，s ot h a td e c i s i o n m a k i n gi nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti st y p i c a l l yr i s k y p r o j e c ts e l e c t i o ni s 趾i m p o r t a n td e c i s i o n m a k i n gi s s u ei nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t nm a k i n gd e c i s i o n s ，也ei n v e s t o rm u s tp r e d i c tm a r k e t so fr e a le s t a t e i nv i s i b l ef u t u r ea n de s t i m a t ec o l l e c t i o n so fd i f f e r e n tt e c h e c o n o m i cd a t a ( e g u n i t p r i c e ，c o s t ，b e n e f i t s ，r a t eo f i n t e r e s ta n dc o n s t r u c t i o np e r i o d ) t h a ti n f l u e n c ee c o n o m i c c o s t ，b e n e f i t s ，r a t eo fi n t e r e s ta n dc o n s t r u c t i o np e r i o dt h a ti n f l u e n c ee c o n o m i c b e n e f i t s ，b a s e do nh i s t o r i cr e c o r d so rp e r s o n a le x p e r i e n c e b u t ，也e s ep r e d i c t i o n sa n d e s t i m a t i o n sa r ep o t e n t i a l l ys u b j e c t i v ea n dc a nn o tr e p r e s e n tt h ea c t u a l i t ya c c u r a t e l y ， t h u sp o s s i b l yr e s u l t i n gi nd e c i s i o n - m a k i n gm i s t a k e s 皿eb a y e sd e c i s i o n - m a k i n g m e t h o di nr e a le s t a t er i s ka n a l y s i s ，a sp r o p o s e di nt h i sp a p e r ，i sp r o v e de 伍c i e n ti n a v o i d i n gt h e s em i s t a k e s i tc o l e c t si n f o r m a t i o nb ym a r k e ti n v e s t i g a t i o n ，a m e n d st h e p r i o rp r o b a b i l i t y ，a n dc o n s e q u e n t l yi n c r e a s e sa s s u r a n c eo ft h ei n v e s t o ro nf u t u r e s u c c e s s ，s ot h a t 也er i s ko fd e c i s i o n - m a k i n gi sr e d u c e d i nt h ee n d ，a n a l y z eb yt h en u m b e r sa n dc o n e l u d et h er e a ls i t u a t i o no fp r o j e c t s e l e c t i o nd u r i n gi t e mr i s kd e c i s i o n - m a k i n gi nh a n d a n ，h e b e ip r o v i n c e ，s oa st o g i v ei l l u m i n a t i o na n dr e f e r e n c et ot h em e d i u mo r s m a l ir e a le s t a t ec o r p o r a t i o n s e m p i r i c a la n a l y s i sa l s os h o w st h a tt h eb a y e s i a nm e t h o dc a l le f f e c t i v e l yf a c i l i t a t et h e s e l e c t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c t sa n dr e d u c ee a r l y - s t a g er i s k so fp r o j e c td e v e l o p m e n t s b a y e sm e t h o dp r o v i d ea ne f f e c t i v ew a yt of o r e c a s tl i s k s ，w h i c hc a l lb a n dp e r s o n a l i t ya n d 6 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 i m p e r s o n a l i t yt o g e t h e ra n df o r e c a s tr i s k si nt i m ew i t ht h ec o n t i n u o u si n c r e a s ei ni n f o r m a t i o n f i n a l l y ，r e s u l t so ft h es t u d ya r es u m m a r i z e d ， a n dl i m i t a t i o n so fb a y e sr i s k d e c i s i o n - m a k i n gm e t h o di nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta r ea n a l y z e d c o n c l u s i o ni sd r a w n t h a t ，埘t ht h ed e v e l o p m e n ti nr e a le s t a t ei n v e s t m e n tm a r k e ta n di n t r o d u c t i o no fn e w t h e o r i e sa n dt e c h n i q u e s ，t h em e t h o dp r o p o s e dc a r lb ed e v e l o p e da n dp e r f e c t e d c o m i n u o u s l y ，a c c o m p a n i e dw i t hi n c r e a s eo fi t sa p p l i c a b i l i 饥 k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ；b y a e st h e o r y ；e x p e c t e du t i l i t y ；r i s k d e c i s i o n - m a k i n gm o d e l 7 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 逵! 麴逡直墓丝霞要挂型直明数：奎拦亘窒2 或其他教育机构的学位或证书使用过的 材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 学位论文作者签名：象是霜 签字日期：w ，矽年6 月占日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：束稚 签字日期：汐矽年6 月护日 导师粹彳 签字日期： 0 只函 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 0 前言 o 1 选题背景 房地产业是第三产业的重要组成部分之一，是国民经济发展的重要支柱性产 业，是集房地产开发、经营管理和维修服务为一体的综合性产业，是社会生产和 再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条 件。同时，房地产业与其他产业相比，在国民经济中又具有高度的综合性和关联 性，其发展能带动相关产业以更高的速度发展。因此，房地产业是国民经济的先 导性产业。改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合 开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业 迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力。 经过1 9 9 3 以来的宏观调控，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，房地 产业进入了相对平稳发展的阶段：1 9 9 8 到2 0 0 2 年底这段时期，房地产开发更是 进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好的发展态势。从国家统 计局发布的资料来看，2 0 0 4 年全国房地产开发完成投资8 6 9 4 亿元，与2 0 0 3 年 相比增长8 1 ，全国完成房地产开发投资占全社会固定资产完成投资的1 7 9 ； 2 0 0 5 年全国完成房地产开发投资1 0 1 3 4 亿元，与上年相比增长了1 2 6 ，占全社 会固定资产完成投资的2 0 2 ；2 0 0 6 年全国完成房地产开发投资达到了1 1 8 5 1 亿元，增长了1 3 7 。2 0 0 7 年全国完成房地产开发投资达到了1 4 2 6 4 亿元，增长 了1 4 7 ，受到金融危机的影响，2 0 0 8 年全国完成房地产开发投资达到了1 7 0 7 1 亿元，增长率为7 1 。从2 0 0 4 年到2 0 0 8 年我国房地产投资额几乎增长了1 5 倍。可见，随着近几年房地产开发投资额逐年上升，房地产投资已成为国民经济 活动中的重要组成部分。 但是我国房地产业的现状并不容乐观，过猛的发展导致了投资的过热，造成 了基建投资规模过大，盲目投资严重，商品房积压，土地抛荒等诸多问题。统计 资料表明，截至到2 0 0 5 年我国各类房地产公司的数量已达3 7 1 2 3 家，仅上海市 就有2 0 0 0 多家。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的 风险、房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到 国家和地区经济情况的影响，很难预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也 存在着一些缺陷，如变现能力低、价格缺少客观标准、赋税较重、存在政府干预、 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 信息不畅、资金筹措不易等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性，因 此投资决策对投资者来说是十分重要的。 房地产投资是一项收益与风险并存的经济活动，投资者在进行房地产投资时 应该充分了解投资风险，采用科学的分析方法和决策手段，正确的做出决策。本 文正是从这一目标出发，准备将应用广泛的贝叶斯决策理论引入房地产投资决策 中来，在定性分析房地产投资风险的基础上，将定性分析与定量分析综合考虑， 建立决策模型，为投资者的投资决策提供可靠的理论依据。 o 1 1 国外房地产业的发展状况 二战结束前，美国的住宅数量短缺，供求矛盾尖锐，政府以“一户一套 为 住房政策目标，通过经济手段刺激中小户型房屋的建设，将有限的资源重点集中 在增加住房的套数上；上世纪6 0 年代以后，当局又提出“一人一室 的口号， 开始致力于提高住房面积和居住质量。住房保障一直是美国房地产政策中的重要 内容，上世纪3 0 年代至6 0 年代，政府主要是直接向低收入者提供公共住房，6 0 年代至7 0 年代，政府又将重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房， 7 0 年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。 美国联邦和地方政府提供家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息和评估财产 价值服务，发起或资助成立房地产研究机构，根据市民的需求开展研究活动，并 通过杂志和网站无偿公布研究成果，减少市场信息的不对称性，促进房地产合理 投资和消费，间接而有效的维护了市场秩序。 日本在2 0 世纪9 0 年代初的房地产泡沫破裂就曾使国民经济遭受重创。因此， 为了防范房地产投资过度，各国也都把及时打击房地产投机作为宏观调控的一项 重要内容。在日本，政府十分重视“居住实态调查 。这种大规模的住宅调查每 5 年进行一次，它的主要作用是搜集居民对住宅的需求意见，并进行专业预测， 据此制定下一个住宅发展五年计划。从调查中预测出的近期需求结构会向企业通 报，住宅发展五年计划也向社会公布，从而为企业的房地产投资和居民消费提供 导向，保持市场的稳定发展。 面对近几年来出现较多的房地产热，各国政府都在积极运用金融、财政等政 策手段来抑制市场中的投资和投机行为，以保护本国的房地产投资市场。英国则 通过住房建设补贴和房租补贴等手段解决低收入者的住房问题，并在适当的时机 2 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 推动住房私有化。英国房价自2 0 0 1 年起连续3 年增速超过2 0 ，针对这一现象 英格兰银行从2 0 0 3 年1 1 月到2 0 0 4 年8 月连续5 次上调利率，从3 5 上调至 4 7 5 ，增加了融资成本，有效遏制了购房出租和首次置业人士的投资热情，对 英国房地产市场的健康发展起到了很好的作用。英国在2 0 世纪3 0 年代也采取了 降低住房标准的办法以适应贫困住户的支付能力。韩国针对近几年房价的持续上 扬和投机盛行现象，一方面制定出了重税打击投机的对策，从2 0 0 5 年起对出售 第2 、3 套房产的买主征收3 0 的资本收益税，使投机者无利可图；另一方面在 保证无房户购房的信贷利率4 5 不变的同时，对已有房且年收入超过2 万美元 的家庭的再购房，将利率提高到5 2 以上，并降低贷款额比重，对购买第二套 住房的家庭采用提高首付百分比的方法，打压投资和投机行为。 2 0 0 8 年，一场源自美国的次贷危机所产生的蝴蝶效应，在全球房地产市场 刮起了一场“完美风暴”，冲击着世界各大城市此前堆积起来的巨大楼市泡沫。 在这场金融风暴席卷全球之前，世界上许多国家都经历了长达几年甚至几十年的 房地产繁荣期。在过去3 0 年，伦敦房价以平均每天5 0 0 美元的速度上升，在2 0 0 7 年年初还曾创下3 1 的月涨幅纪录。从2 0 0 0 年开始，美国房地产价格出现全面 的、迅速的上涨其区域之广，力度之大，后劲之足，在美国历史上并不多见。2 0 0 4 年美国5 1 个州区，房价涨过1 0 的有3 5 个，涨过2 0 的有6 个，房价涨幅最 小的也有9 。几年来，莫斯科房价以每年1 0 0 的涨幅迅速飚升；截至2 0 0 8 年 9 月，莫斯科住房均价达到每平米6 1 0 0 美元；在韩国首尔最繁华的江南区，房 价三年内暴涨了5 3 ；买个1 0 0 平方米左右的公寓动辄需要1 0 亿韩元，对于普 通的韩国居民也是天文数字。而在中国，房地产也在短短时间内迅速产生了泡沫。 2 0 0 7 年1 0 月，北京就出现了每平方米5 万元的昂贵楼盘。 但是到了2 0 0 8 年下半年，即使最坚挺的楼市也被拖人了金融危机的漩涡； 商业世界网站对全球约个国家和地区的统计数据显示，截至2 0 0 8 年第三季度末， 英国、美国、爱尔兰的房价均下降超过1 0 ；其中美国下跌最多，高达2 0 7 5 ； 英国下跌1 4 4 4 ；爱尔兰下跌1 3 7 4 。此外，南非、冰岛、印尼、芬兰、西班 牙、瑞典、澳大利亚、加拿大、荷兰和菲律宾等地房价都存在不同程度的下跌。 中国是极少数几个房价仍有涨幅的国家。1 1 月，中国7 0 个大中城市房屋销售价 格同比上涨了o 2 。但以实际成交而论，全国整体房价已经跌破2 0 0 7 年水平。 3 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 由美国次贷危机产生的房地产泡沫是蝴蝶最初扇动的那双翅膀，因此美国房 市也遭受了最为沉重的打击。美国加州房地产协会日前公布的最新房市调查报告 显示，在房价泡沫最大的城市洛杉矶，房价已经回落到2 0 0 4 年的水平。2 0 0 8 年 1 1 月，洛杉矶的房价和2 0 0 7 年同期相比下降了3 1 3 ，成交中间价为3 5 9 万美 元，其中跌幅最大的是中产阶级和穷人居住的地区。与此相对的，富人区的豪宅 有些仍然是供不应求，保持1 0 0 多万美元的高位。 在伦敦，不同地段的房价相差已超过一倍，但都在遭遇不同程度的下跌，不 同的只是下跌的幅度不同。在伦敦西区的肯辛顿和切尔西等传统高级住宅区，一 部分三房两厅的中型公寓从过去的1 5 0 万英镑下跌到了7 0 万至8 0 万英镑。而在 伦敦东区，2 0 1 2 伦敦奥运理念已经不能继续推动当地房价走高；一些三室一厅 的传统住宅从过去的3 0 万英镑下跌到2 0 万英镑。投资者遭遇了“寒冬”。 在房价一直居高不下的韩国首尔，1 2 月上旬市中心江南区的平均房价是9 4 亿韩元，江北区平均房价是4 4 7 亿韩元。与2 0 0 8 年年初相比，首尔地区的房价 总体仍上涨了1 1 5 ，原因就是虽然江南区的房价比年初下降了8 8 3 ，但江北 的富人区全年上涨了7 2 6 。在莫斯科，截至2 0 0 8 年1 2 月1 5 日，房屋均价为 1 5 万卢布( 1 美元约合2 8 3 卢布) 左右；比1 0 月下降了2 6 一3 2 。不过， 目前房屋的总体价格与2 0 0 8 年初相比仍上涨3 6 4 。但莫斯科高档住宅在金融 危机中的价格基本不变，只是交易量减少。 然而，不断下滑的房地产价格并没能让各国房产交易市场回温。英国皇家特 许测量师协会的首席经济师塞蒙罗宾逊指出，虽然英国央行连番降息，但是一些 按揭银行并没有把低利率的益处转给购房者，相反还一再调高首付额度，让消费 者只能放弃眼下的购房机会。另一方面，英国新建房屋数量大减。由于信贷危机 和生产成本居高不下，英国的多数建筑开发商目前都已经停止新项目的开发和建 设，他们不愿再冒很大的风险，而坐等局势的发展。经济发展的不确定性让银行、 开发商以及建筑公司各方目前达成默契：以现有的有限房屋数量作为经济一旦转 好后，各方迅速获益的筹码。塞蒙罗宾逊说，房屋短缺对于市场的健康发展显然 是不利的，因为它可能会造成新一轮的价格泡沫堆积。 在洛杉矶，尽管价格回落幅度比较大，但与当地居民的收入相比，洛杉矾地 区的房价仍然过于昂贵。据全美住房建筑商协会提供的最新数据，2 0 0 8 年第二 4 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 季度，洛杉矶只有约1 5 的居民有能力购买一套中等价位住房；这个数字高于一 季度的1 0 左右，更大大高于2 0 0 6 年的2 。然而，这个数字仍然远低于2 0 世 纪9 0 年代末的水平，当时洛杉矶地区居民能购买一套中等价位住房的百分比曾 一度达到5 0 ，甚至更高。此外，由于当前失业率正在上升，因此无论房价怎么 降，洛杉矶部分居民都会失去购房能力。 分析人士认为，全球房市可以分为两种情况，一种是房价下跌导致经济衰退； 另一种是全球经济下滑导致房价下跌。英国、美国、西班牙、爱尔兰和爱沙尼亚 属于前一种，这些国家遭遇了房地产泡沫，并引发了全球信贷危机。后一种情况 下的经济体的经济和金融市场基础强劲，它们的经济和房市主要是受到了传染和 信心危机；荷兰、加拿大、挪威属于这一种。然而还有一些国家不在这两种类型 之列。这些国家的经济存在着结构性问题，其房市和金融体系使它们面对外来冲 击时很脆弱，全球金融危机放大了这些问题。这些国家包括德国、韩国和日本。 在中国，奥运后房价跌落更使整体的经济下滑形势恶化。 对于2 0 0 9 年，人们对房地产市场的预期更加悲观。业内人士称，世界经验 表明，房地产市场恢复期至少需要2 6 个月，预计2 0 0 9 年英国房屋销售量将减少 1 2 ，但是价格反而下降1 0 。2 0 1 0 年再下跌3 。俄罗斯专业网站“不动产指 示器 预计称，到明年春天，俄罗斯二级市场房价将比现在下跌1 5 ，一级市场 房价跌幅则预计为1 0 。韩国媒体称，目前仍然很难说首尔的房价跌到了底，下 降趋势可能持续到明年春天。 0 1 2 国内房地产业的发展状况 十一届三中全会以来，随着我国经济体制改革的不断深入，在推行城市综合 开发房屋商品化住房制度改革和土地有偿有期使用等制度的条件下，我国的房地 产业迅速恢复发展，并显示了勃勃生机和旺盛的活力，房地产业进入了相对平稳 发展的阶段。1 9 8 8 年4 月1 2 日，七届人大一次会议通过宪法修改案，规定土地 使用权可以依照法律进行转让，从而为房地产业的发展奠定了稳定的法律基础。 1 9 9 0 年5 月，国务院发布实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，确 立了国有土地有偿使用制度，促进了土地市场的建立，直接推动了房地产业的形 成和兴旺。以后几年的发展，尤其是1 9 9 2 年邓小平同志南巡讲话以来，我国房 地产业取得了令人瞩目的成绩：房地产投资额迅速增长，土地批租量迅速增大， 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 多种类型开发区纷纷设立，房地产开发企业数量激增。截止2 0 0 4 年底，全国共 有房地产开发企业约2 7 0 0 0 家，从业人员1 0 0 多万人。在全部开发企业中，国有 房地产开发企业约占3 6 ，三资及港澳台房地产开发企业约占1 7 ，当时房地 产投资热点地区主要集中在经济发达的南部沿海城市。据有关数据显示，2 0 0 1 年前1 1 个月，全国房地产开发完成投资达到4 8 5 7 亿元，比上年同期增长2 9 7 。 其中，商品住宅开发完成投资3 4 0 0 亿元，比上年同期增长3 0 5 ，占全部投资 比重7 0 。到2 0 0 1 年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到2 1 平方米。 户均住宅建筑面积6 4 平方米，基本满足了居住需求。但同时，居民对居住质量， 如住房功能、住房环境和综合配套水平等，又提出了更高要求。这种对住宅需求 发生的重要变化，对今后一段时期住宅建设将产生重要影响。 城镇居民收入水平的不断提高，促进了消费结构的升级，也引起了住宅需求 重点的转移。人民的生活基本达到小康水平，居民消费结构的升级转型，将较大 幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，从而增加住房消费的总量。国民经 济和社会发展第十个五年计划纲要提出，向更加宽裕的小康生活迈进，要进一 步提高城乡居民吃穿用消费水平，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量。 房地产业在国民经济中的地位已基本确立，并逐步发展为国民经济的支柱产业。 过去的四个五年计划期间，尽管年度波动较大，但从平均水来看，住宅投资增长 速度都明显高于同期g d p 的增长速度，为g d p 增长作出了重要贡献。特别是在 9 0 年代中后期，对启动居民消费、控制通货紧缩趋势，保持国民经济持续增长 发挥了重要作用。2 0 0 0 年城乡住宅投资7 5 9 4 亿元，占g d p 的8 4 9 ，占全社会 固定资产投资的2 3 2 8 。据国家统计局有关专家按市场法和成本法进行初步估 算，城镇住宅与房地产业增加值约5 4 0 0 亿元，约占g d p 比重6 左右。2 0 0 0 年 g d p 增长中投资增长贡献4 1 9 4 ，其中房地产开发投资完成投资增长占固定资 产投资增长额的3 0 ，拉动g d p 增长约1 个百分点，诱发建筑业、制造业、采 矿业等几十个相关产业产出增加共2 7 0 0 亿元左右。 近几年，我国房地产在逐步增长的过程中出现了新的特点：主要表现是住宅 投资的增速相对降低，写字楼、商业等营业用房正逐步增加，其中办公楼2 0 0 3 年比2 0 0 2 年增长3 9 。8 ，商业营业用房增长4 4 6 ；而住宅的增速略有降低。 可以预见的是，随着银行业对房地产信贷管理日趋规范，以及资本市场形势的变 6 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 化，房地产市场投资正逐步走向成熟。 建设部统计资料显示：1 9 8 1 年到1 9 9 0 年的1 0 年中，全国城镇住房建设投 资达2 6 0 0 亿元，是前31 年投资总和的4 6 倍，已经建成并投入使用的住房面积 有1 3 亿平方米，是前3 1 年总量的1 8 倍，建成5 万平方米以上的住宅小区2 5 0 0 多个，完成危旧房改造1 2 亿平方米。据初步估算，全国城镇房地产投资达到6 0 0 0 亿元以上，开发的国有土地面积达2 5 万平方公里，房屋总量有6 6 亿平方米， 己形成的房地产总值3 8 2 0 0 亿元，与1 0 年前相比，增加了近2 倍。2 0 0 6 年全社 会建筑业实现增加值为1 1 6 5 3 亿元，比上年增长1 2 4 。国家统计局公布的数字 显示：2 0 0 7 年全社会建筑业实现增加值1 4 0 1 4 亿元，比上年增长1 2 6 。2 0 0 8 年全社会建筑业实现增加值1 7 0 7 1 亿元，比上年增长7 1 。2 0 0 8 年房地产开发 投资3 0 5 8 0 亿元，比上年增长2 0 9 1 。经济发展的大潮中，房地产开发投资作 为一种成熟的经济活动，将日益发展壮大，成为国民经济活动中的重要组成部分。 2 0 0 8 年房地产开发和销售主要指标完成情况 指标单位绝对数比上年增长 投资完成额亿元 3 0 5 8 02 0 9 其中：住宅 亿元2 2 0 8 12 2 6 其中：9 0 平方米以下住宅亿元 6 4 1 65 0 7 其中：经济适用房亿元 9 8 31 9 7 房屋施工面积万平方米 2 7 4 1 4 91 6 0 其中：住宅万平方米 2 1 6 6 7 11 6 o 房屋新开工面积万平方米 9 7 5 7 42 3 其中：住宅万平方米 7 9 8 8 91 4 房屋竣工面积万平方米 5 8 5 0 23 5 其中：住宅万平方米 4 7 7 5 0 - 4 2 商品房销售面积万平方米 6 2 0 8 91 9 7 其中：住宅万平方米 5 5 8 8 62 0 3 本年资金来源亿元 3 8 1 4 61 8 其中：国内贷款亿元 7 2 5 73 4 其中：个人按揭贷款 亿元3 5 7 32 9 7 本年购置土地面积万平方米 3 6 7 8 5- 8 6 完成开发土地面积万平方喇 2 6 0 3 3 5 6 土地购置费亿元 5 7 9 51 0 9 国家统计局编，中国统计年鉴，2 0 0 8 7 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 2 0 0 4 - 2 0 0 8 年建筑业增加值及其增长速度 我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，我国仅处于产业发展的初 级阶段，在相对平稳发展的过程中，仍然暴露出一些函待解决的问题。 ( 1 ) 存在的主要问题： 商品房价格偏高，价格构成失调，从而抑制了市场的有效需求。 投资结构有待进一步改善。 投资风险增加，投资效益下降，甚至出现企业停业和亏损普遍的现象。 市场有效需求不足，商品房空置量进一步加大。 ( 2 ) 存在问题的原因分析 我国房地产业发展过程中各种问题产生、存在的原因，总体而言，来自于企 业对宏观经济形势和经济规律把握的偏差，对房地产认识的不足，还来自于企业 对现代管理观念的欠缺以及房地产相关法制的不健全，社会金融体系的不完善 等。具体表现在以下几个方面： 现行土地制度带来对某些土地的投机。 住宅金融服务体系不健全，价格政策不合理，抑制了市场有效需求。 房地产企业缺乏现代的管理手段和正确的营销观念。 经过近几年的宏观调控，我国房地产业己步入平稳发展时期。但是，只有寻 求合理的对策，来解决现在及将来面临的各种问题和困难，才能保证房地产市场 的长期健康发展，满足巨大的住房潜在需求，使住房真正成为国民经济新的增长 点和居民消费热点，使房地产投资在宏观经济中发挥重要作用。 加 h m 8 5 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 0 2 房地产投资决策的研究现状 0 2 1 国外房地产投资风险决策研究状况 国外关于经济活动风险的研究最早出现在中世纪的欧洲，可追溯到公元前 9 1 6 年的共同海损制度，以及公元前4 0 0 年的船货押贷制度，虽然属保险思想的 雏形，但考虑到保险是风险管理技术的一种，所以也可以认为是风险思想的雏形。 社会生产力和工业化水平的提高是风险研究和发展的推动力，风险研究主要产生 于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步推广到发展中国家。 风险研究最早起源于2 0 世纪2 0 年代左右，在刚开始一般是通过定性的分析 来研究风险。1 9 1 5 年，德国莱特纳在其企业风险论中开始了对企业风险的 定性研究，1 9 2 1 年，美国的马歇尔在企业管理一书中提出了风险负担管理 的观点。与其它众多成熟学科相比，决策分析还只是- 1 7 十分年轻的学科，它真 正成为独立的研究领域得力于二十世纪四五十年代蓬勃发展的统计决策理论，正 是在此基础上建立了决策研究中普遍应用的模型化结构。1 9 4 4 年，著名数学家 冯诺伊曼( m n e u m a n n ) 和经济学家摩根斯坦( m o r g e n s t e m d ) 发表了著名的博 弈论与经济行为，提出效用值运算定理，建立了期望效用( e x p e c t e du t i l i t y ) 理论， 从而奠定了风险的经济学分析基础。1 9 6 0 年，美国人西蒙饵a s i m o n ) 在管理 决策科学一书中突破传统行政学的概念，描述了决策理论的轮廓，使得决策理 论真正成为一门学科。国外最初应用的投资决策方法属于定性的主观分析方法， 它仅仅说踢了如何积累财富和如何运用资金杠杆等基本策略，研究了投资收益率 决策法、静态投资回收期法等财务决策方法，它们既不考虑资金的时间价值，又 不考虑风险，属于确定型静态投资决策方法。后人在研究一般均衡理论时完善了 风险条件下的经济决策课题。风险决策理论和方法也得到了迸一步的发展，由最 初的定性决策发展到定性与定量综合决策。 1 9 8 7 年，英国的南安普顿大学的c b c h a p m a n 教授在( ( r i s k a n a l y s i sf o rl a r g e p r o j e c t s ： m o d e l sm e t h o d sa n dc a s e s ) ) 一书中提出了“风险工程 的概念，他认 为风险工程是对各种风险分析技术的集成。 风险分析的技术和方法，在国外己经比较成熟，前后出现了多种分析技术和 方法：期望损益值决策法、标准差法、变异系数法、正态分布概率法、风险调整 贴现率法、决策树法、回收期调整法以及期望效用决策法。以上风险分析的方法 9 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究 同样适用于房地产投资的风险决策，但大部分是基于对贴现率、现金流量和回收 期进行调整的风险决策法。其中期望效用法被认为是在不重复条件下的一种理想 的风险决策方法，同时，现代数学和计算机技术的迅速发展为风险的研究提供了 更多的可能。1 9 9 7 年亚洲金融危机爆发，世界金融业开始出现动荡，人们提出 了全面风险管理的理论，并在一定理论的指导下，对风险进行分析以做出合理的 行为。在美国、日本、香港等发达国家和地区均利用先进的工程一管理科学方法 对投资风险进行分析。可见，国外在投资风险方面的系统研究和量化研究都达到 了一个较高的水平。 对于房地产开发风险的研究在2 0 世纪6 0 7 0 年代有了一些进展。1 9 7 0 年以 后，随着对时间价值认识的深入，发展了更科学的动态分析方法，提出了净现值 大于零、动态投资回收期小于基准动态投资回收期等决策准则，但这些方法仍未 考虑风险的存在。其后，有人指出，房地产投资决策的输入变量是不确定的，应 视为随机变量，而非某一确定值，决策中要计算不同收益率的可能性。这个观点 为房地产投资风险决策方法的发展奠定了基础。1 9 8 6 年，a u s t h a j j a f f e 在其房 地产投资基本原理一书中强调了风险与收益的关系，主张定性与定量相结合的 综合风险决策，他提出了房地产投资决策的五项原则：房地产投资分析是系统性 的经济分析：风险与回报紧密相联；投资应以利润最大化为目标；房地产环境效 益分析必不可少；房地产投资分析是一种风险分析。这些原则在十几年后的今天， 依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。但是，这些风险决策大多是在风 险分析与防范、风险衡量、投资组合与概率进行分析。如w u r k z e b a c h 在( m o d e m r e f le s t a t e 一书中对房地产投资开发风险进行了分析，并涉及到投资组合问题； g a y l o n e g r e e r 在( i n v e s t m e n ta n a l y s i sf o rr e f le s t a t ed e c i s i o n s 一书中研究了 不同类型房地产投资收益及决策问题。以上所提到的房地产投资决策方法，多以 现金流量或净现值为主要分析对象。而实际上，房地产投资风险决策更适合作为 多指标决策问题来处