（产业经济学专业论文）大庆住宅房地产价格分析及未来走势研究.pdf

哈尔滨工程大学硕士学位论文 摘要 2 0 0 0 年以来，大庆已经彻底告别了福利分房的时代，住房已经作为一种 商品走进了人们的生活。对于大庆这样的老工业城市，房地产业发展速度尽 管落后于沿海开放城市，但也得到了快速发展。通过本文研究，希望能够对 于类似大庆这样的老工业城市的住宅房地产价格研究起到一定的借鉴作用。 本文首先从理论上探讨了房地产的相关概念、属性，并对房地产市场需 求理论、房价的形成理论、地价的形成理论，房地产周期、房地产泡沫以及 房地产市场预测方法等房地产理论和研究方法进行了简单介绍，作为论文后 部分市场分析及预测的理论基础；随后，运用这些相关理论对我国房地产市 场宏观环境进行了详细分析，通过对我国房地产发展背景和发展现状的分析， 对我国房地产未来发展趋势进行了预测；本文运用房地产相关理论对于大庆 市房地产市场进行了分析。主要包括大庆市的社会环境、市场供求、房价发 展情况分析；并采用定性的方法对大庆房地产市场供需及价格进行了预测， 同时采用定量的方法即灰色一马尔柯夫方法对大庆未来房价未来走势进行了 分析和预测。 关键词：大庆房地产；灰色一马尔柯夫方法；价格；走势 哈尔滨工程大学硕士学位论文 1 1 鼍| _ 宣e 宣i | _ i - _ - _ - _ - _ - 一 a b s t r a c t s i n c e2 0 0 0 ，p e o p l ec o u l dn o t 嘶o yw e l f a r e h o u s ea n dh o m i n ga sak i n do f c o m m o d i t yi sc o m i n gi n t op e o p l e sl i f ei nd a q i n g a l t h o u g ht h ed e v e l o p i n gp a c e o f r e a le s t a t eo f d a q i n gl a g sb e h i n dt h ec o a s t a la r e a s ，i ti sg r o w i n gr a p i d l y t h i s p a p e ri sw i s h e dt ob eu s e f u lt ot h er e s e a r c ho fr e a l - e s t a t ep r i c ei nt r a d i t i o n a l i n d u s t r i a lc i t ya sd a q i n g a tf i r s tt h ep a p e rd e s c r i b e st h er e l a t e dc o n c e p t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c so fr e a l e s t a t e , a n db r i e f l yi n t r o d u c e st h ed e m a n dt h e o r yo fr e a le s t a t em a r k e t , t h ep r i c e f o r m i n gt h e o r yo fr e a le s t a t e ，t h er e a le s t a t ec y c l e ，t h ef o a mo ft h er e a le s t a t e ，t h e t h e o r i e so fr e a le s t a t es u c ha st h em a r k e tf o r e c a s t i n gm e t h o d sa n dr e s e a r c h m e t h o d sw h i c hl a y sas o l i df o u n d a t i o nf o rt h em a r k e ta n a l y s i sa n df o r e c a s t i n gi n t h el a t t e ro ft h ep a p e r t h e n , t h em a c r o - e n v i r o n m e n to fc h i n e s er e a le s t a l ei s a n a l y z e di nd e t a i la n dt h ed e v e l o p i n gt r e n do fc h i n e s er e a le s t a t ei sf o r e s e e n b a s e do nt h ea n a l y s i so f t h eb a c k g r o u n da n d p r e s e n ts t a t eo f c h i n e s er e a le s t a t e t h ep a p e ra n a l y z e st h em a r k e to f d a q i n g sr e a le s t a t eb yv i r t u eo f t h er e l a t e d t h e o r i e so fr e a le s t a t ei n c l u d i n gt h ea n a l y s i so fd a q m g ss o c i a lm o u n d i n g ，t h e s u p p l ya n dd e m a n di nm a r k e ta n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fp r i c ed e v e l o p m e n ta n d f o r e c a s t st h es u p p l ya n dd e m a n da n dp r i c eo f d a q i n g sr e a le s t a t ev i aq u a l i t a t i v e m e t h o d s a n da tt h es a t u et i m et h ep a p e ra n a l y z e sa n df o r e c a s t st h ef u t u r et r e n do f d a q m g sr e a le s t a t eu s i n gq u a n t i t a t i v ea p p r o a c hn a m e l yg r e y - m a r c o f k e yw o r d s ：d aq i n gr e a le s t a t e ；g r e y - m a r c o fm e t h o d ；p r i c e ；t r e n d 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导 下，由作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文 献的引用己在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已 注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已 经公开发表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到 本声明的法律结果由本人承担。 作者( 签字) 二嵫 醐呷r 月 哈尔滨工程大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 论文选题的背景和意义 1 1 1 论文选题的背景 中国现代房地产业是伴随着改革开放和现代化建设、特别是社会主义市 场经济体制的建立而逐步发展起来的。在解放后2 0 世纪5 0 年代到7 0 年代这 2 0 多年中，由于实行计划经济体制，否定房地产的商品性，实行土地行政划 拨、住房实物福利分配等，使刚刚兴起的房地产业受到体制抑制，长期处于 停滞萎缩状态。2 0 世纪9 0 年代以来，随着社会主义市场经济体制逐步建立 和完善，国民经济持续快速增长，房地产业逐步走出低谷，其迅猛发展的势 头倍受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行 产生巨大的影响，更因其成为了新的经济增长点和消费热点。 1 9 9 8 年以来，我国全面停止福利分房制度的实施，使得住宅作为一种耐 用和必需的消费品，通过市场定价与市场交易方式来实现居民对住宅需求。 由于居民的住宅需求获得了释放，在低利率等宽松信贷政策的推动下，带来 了房地产市场整体的供需两旺，并带动了以房地产开发投资为主的社会固定 资产投资的增长，并进一步拉动了我国宏观经济的增长。但由于房地产自身 开发周期性、区域性特征，使得住宅供应的滞后性导致了短时期内住宅市场 供需失衡，以及住宅品质、原材料价格上涨等成本的推动，多方面的因素导 致了住宅价格的快速上升。房价的上涨拉动了地价的上涨，而地价又进一步 推动了房价的上涨。 在市场投资渠道不畅、住宅具有保值和增值的双重功能的基础上，炒房 群体对住宅的投资需求进一步将房价推向了高潮。因此，众多合理或不合理 的因素导致了当前房价的快速上涨。从统计资料上可知，从1 9 9 3 年2 0 0 5 哈尔滨工程大学硕士学位论文 年这1 2 年期间，中国城市住宅平均售价上涨近1 0 倍，部分城市上涨幅度大 得多，远远超过我国国民收入水平的涨幅。国家发展和改革委员会、国家统 计局最新发布的调查报告显示，2 0 0 6 年3 5 个大中城市就有9 个城市房价涨 幅超过1 0 个百分点i l 】。 房地产市场的繁荣在推动了经济发展的同时，居民的收入水平也获得了 相应的提升，但与飞速上升的房价相比，居民对住房的购买能力却出现了相 对下降的趋势。房价的上升和虚高现象一旦超出了居民对住房的承受能力， 由此导致的房地产泡沫对整体国民经济发展的冲击是巨大的。因此，如何在 保持房价平稳上升的基础上，保证居民对住房的购买力在可承受的范围之内， 从而保持房地产市场的稳定发展，这对于整个国民经济健康发展有着重要的 意义。 大庆作为典型的资源型发展中城市，在最近若干年的房地产发展情况又 如何呢? 尤其自2 0 0 0 年以来，大庆全面停止福利分房制度的实施使得住宅作 为一种耐用和必须的消费品，通过市场定价和交易方式来实现居民对住宅需 求，大庆房地产价格究竟是偏高、适中还是偏低呢? 本人在上述情况下，在 导师的建议与指导下，根据目前大庆住宅及房地产产业发展的现状和大庆的 独特的城市特点，结合专业特点及专业研究方向把大庆住宅房地产价格研究 作为本人的论文题目。 1 1 2 论文选题的意义 住宅市场中，住宅价格牵一发而动全身。这是因为从微观角度来看，住 宅价格的波动关系到人们的生活水平：从中观层次来看，住宅价格是一个城 市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度来看，住宅价格对于一个国 家国民经济的产业结构、产业政策和产业协调发展等方面都有着重要的影响。 住宅价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是住房商品价值和地租 资本化的综合价值的货币表现，同时在价值规律的作用下，住宅价格随着市 2 哈尔滨工程大学硕士学位论文 场供求关系的变动而围绕着其价值上下波动。住宅价格是住宅市场机制作用 的结果，是各经济主体从自身利益最大化的目标出发在住宅市场相互博弈的 结果。市场经济条件下，价格机制对资源配置起着基础性的调节作用，因此 全面认识和理解住宅价格及价格体系内各种价格之间的相互关系是把握整个 住宅市场运行的关键所在。 2 0 0 0 年以来，作为老工业城市的大庆已经彻底告别了福利分房的时代， 住房已经作为一种商品走进了人们的生活。对于大庆这样的老工业城市，房 地产业明显落后于沿海开放城市，通过本文研究，对于类似大庆这样的老工 业城市的住宅房地产价格研究起到一定的借鉴作用。本文研究的目的主要包 括：( 1 ) 在这种形势下，大庆房地产市场中的住宅价格是如何随着市场供求关 系的变动而围绕其价值上下波动，以及研究影响波动的因素。( 2 ) 分析大庆市 房地产市场投资情况、供需情况、房价发展情况及房价快速增长的原因，并 对大庆住宅市场进行发展情况和发展布局分析。( 3 ) 通过利用住宅与人口及居 住条件的关系，对大庆市未来商品住宅新增需求量进行预测。在以上预测基 础上，得出大庆市房地产市场未来需求总量和供给总量。“) 通过分析得出大 庆住宅房价未来发展趋势。 1 2 国内外研究现状 国内外对房地产市场及其相关研究的综合性文献较多，包括房价理论、 市场运行理论、空置率理论、市场波动理论、泡沫理论等等。现就国内外对 商品房价格以及其他相关理论作简单阐述。 1 2 1 国外研究现状 就市场均衡方面而言，国外j r k n i g h t0 9 9 4 ) 研究了房地产市场价格信 号与市场均衡的关系，指出在房地产市场中，价格主要反应卖者的信号，而 买者的信号具有滞后性等等1 2 1 。就房地产市场影响因素而言，s w d e c a r l o ( 1 9 9 7 ) 指出引起房地产市场波动的原因有供求关系、空置率、货币政策、就 哈尔滨工程大学硕士学位论文 业水平、人口结构及变化趋势；h a r w o o d 指出经济变化、人口迁移、道路兴 建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场的周期性波动 3 1 。 j e m c n u l t y ( 1 9 9 5 ) 研究了过度供给对房价和租金的影响，指出了房价与 供给之间存在滞后性；d c q u a a 和s d t m a n 等( 1 9 9 8 ) 研究了房地产价格和股 票价格的互动关系，认为房价和股票价格之间存在着较高的相关性，并对此 作为了深入的实证分析；m b a r - n a t h a n 等( 1 9 9 8 ) 建立了房地产租赁市场和销售 市场的四象限模型，来研究房价弹性问题，得出了房地产的供给价格弹性和 销售价格弹性较小的结论 4 1 。 r o b e r th e d e l s t e i n 和j e a n - m i c h e lp a u l ( 1 9 9 2 ) 利用土地价格预期模型研究 了日本的地产泡沫，认为泡沫产生的原因是低利率、国际资本流动、严格的 土地利用限制、优惠的房地产投资税收政策和无弹性的土地供给等。 国外对空置率的研究文献主要有：t k e n n c t h ( 1 9 8 3 ) 等较早研究了不同城 市公寓出租市场的空置率问题，指出实际空置率与自然空置率的偏差是影响 租金变化的主要因素，同时，其通过对美国1 7 个城市的公寓市场进行时间序 列分析发现，自然空置率本身是变化的，并以城市人口规模、人口增长率、 住房流动比率及住户的增加比率等阐述了自然空置率的变化原因 5 1 。 1 2 2 国内研究现状 国内张鸿铭从理论上论述了住宅的供给与需求及其影响因素，指出土地 是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅供给有正相 关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系。国内深入分析 房地产市场影响因素的文献较少，且多数局限于定性的描述。 谢经荣教授0 9 9 7 ) 对房地产市场房价是否存在泡沫的现象进行了研究， 并得出了初步的评价房价泡沫模型，曲波( 2 0 0 3 ) 在谢经荣教授的研究基础上， 对房价的泡沫评价模型进行了深化：张鸿铭( 1 9 9 8 ) 提出了土地是影响住宅供 给的重大因素，土地供应量对住宅价格存在相互推动关系，即土地数量对士 4 哈尔滨工程大学硕士学位论文 地的供给有正相关的关系，住宅土地的价格低于住宅供给存在反作用：关柯、 芦金锋、曾赛星等( 2 0 0 2 ) 对住宅需求与价格之间关系、房价与租金关系进行 了理论探讨，并建立了需求预测模型和合理的房价收入比指标，并就我国房 价收入比状况作了横向和纵向比较：清华大学的刘洪玉教授( 2 0 0 3 ) 从短期和 长期角度对房价的决定性因素进行了理论探讨，认为短期内房价主要由需求 来决定，长期内房价由供需双方共同决定；清华大学房地产研究所的刘琳 ( 2 0 0 4 ) 博士利用四象限分析法对商品房价格、地价、存量房价格的相互关系 进行了分析，得出了存量房价格影响商品房价格、商品房价格影响土地价格 的结论，并迸一步得出了就房地产市场的调控而言，应该对存量房市场的需 求和土地的供给两个口子进行，而其他影响都可以通过市场内部互动机制自 发调节；台湾的徐滇庆教授通过对影响价格的因素进行研究，发现房价与股 价存在较高的相关性，这与国外研究结论基本一致，同时得出了价格与货币 供给量的走势存在较高的相关性，得出了房地产市场与宏观经济的周期性具 有较大的同步性特征。 谢经荣、曲波、周健等( 1 9 9 7 ) 研究了金融危机和地产泡沫的相互关系， 对美国、日本、东南亚各国的房地产泡沫作了实证分析，提出了泡沫的判断 指标包括预示指标、指示指标和滞后指标，并对地产泡沫的预警作了初步探 讨。 国内对房地产市场空置率的研究尚未成熟，谢贤程0 9 9 5 ) 计算了香港住 宅市场的自然空置率；张鸿铭提及了空置率的概念，并提出了计算方法，但 缺乏实证研究：刘洪玉、刘琳等( 2 0 0 4 ) 对房屋空置、房地产空置率的概念等 进行了分析1 6 1 。 1 3 研究的主要内容 ， 1 3 1 研究的主要内容 论文主要研究内容包括五章，具体各章主要内容如下： 哈尔滨工程大学硕士学位论文 第一章概述。阐述了课题的提出背景，分析了大庆市经济和房地产发展 的基本状况，论证对大庆市房地产市场研究的必要性。说明了论文的主要内 容和创新点。 第二章房地产相关理论综述。从理论探讨了房地产的相关概念、市场运 行特征、房价的形成以及影响因素、地价的形成以及影响因素，并对房地产 泡沫以及房地产市场预测方法进行了简单介绍，作为论文后部分市场分析及 预测的理论基础。 、 第三章我国房地产市场宏观环境分析。 第四章大庆市房地产市场分析。首先分析了大庆市的经济发展情况。然 后分析了大庆市房地产市场总的发展状况，包括市场供需情况、房地产投资 情况和房价发展情况及原因分析；最后对大庆房地产土地供应市场、住宅市 场的发展情况和现状进行了分析。 第五章大庆市房地产发展前景预测。首先对大庆市到2 0 1 0 年这未来几年 的土地供应市场进行了前景分析；然后对房地产需求市场，未来几年大庆市 各种房型的需求量及总的需求量进行了分析；接着对大庆市房地产供给市场 前景进行了分析；最后建立基于灰色马尔柯夫方法的数据模型，对大庆 房地产价格未来走势进行了分析和预测。 1 3 2 研究的主要思路 本文的研究思路如图1 1 ： 1 3 3 研究方法 本文在对大庆社会环境分析、市场供求分析以及房价发展情况分析的基 础之上采用定性的分析方法对大庆市土地供给、住宅需求市场前景以及房地 产价格走势进行了预测。同时采用定量的分析方法，应用g m ( 1 ，1 卜一马尔柯 夫方法根据往年大庆房价对于大庆短期内房价进行了预测。 6 哈尔滨工程大学硕士学位论文 图1 1 论文总体框架 1 4 本论文创新之处 根据作者论文写作期问搜集资料来看，尽管目前国内对于房地产相关理 7 哈尔滨工程大学硕士学位论文 论论述较多，但是，对于大庆这样一个典型的资源型发展中城市的房地产宏 观环境、影响因素以及价格走势等方面，尚未有系统的综合性的定量和定性 分析文章。本文通过系统分析大庆房地产发展现状，对于大庆房地产价格未 来走势进行了综合分析和预测，这是本文的一个创新之处。 另外，从近几年大庆房价变换趋势来看，房价上涨保持了一定的规律性 的同时房地产市场的不确定性也带来房价变化的随机性。针对大庆房价的变 化特征，本文主要采用灰色马尔柯夫预测方法对大庆房地产价格未来走 势进行预测，该方法较好契合了大庆房价的变化特征。这是本文的另一个创 新之处。 s 哈尔滨工程大学硕士学位论文 第2 章相关理论综述 房地产业在中国是个新兴的产业，我国房地产市场的真正发展始于2 0 世纪8 0 年代初期，其发展和壮大仅仅是近几年的事情。相对于国外来讲，无 论是市场发展程度还是房地产理论方面，都存在许多不足之处。 本章通过对房地产市场若干分析理论进行归纳和探讨，力求从理论上对 房地产产业有个更深的了解，从而能更好的用这些理论与方法分析大庆房地 产市场。 2 1 房地产的概念与属性 2 1 1 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称，又称不动产( 英文名字为“r e a le s t a t e ”或 “r e a lp r o p e r t y ”) 它包括所有的设施( 建筑物和构筑物) 总体、在其上建造设 施的土地，以及空置的土地和它们衍生的各种物权t t l 。具体而言，房产是指 建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文 化、教育、卫生和体育用房等；地产是指土地及其上下一定的空问，包括地 面道路和地下相关的基础设施等，房地产是房产和地产的综合体和统一物。 从存在的形式分为三类；单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产i s l 。 2 1 2 房地产的属性 房地产作为特定经济活动的物质载体，具有特定的经济特性，主要包括 了以下几个方面伪：内涵的统一性。首先指房产和地产二者同属不动产： 其次指任何房地产经济运动最终会形成一定的固定资产，因此，分析房地产 经济活动要同一定的市场关系、产权关系、固定资产的形成和产权关系密切 联系在一起，才能进行深入了解。价值的双源性。由于土地具有自然性和 社会性的双重属性，使得房地产既具有自然属性和社会属性，又具有价值属 9 哈尔滨工程大学硕士学位论文 性。房地产的不可移动性。房地产总是地产和房产密切联系在一起而不可 分割，而土地的不可移动性导致了房地产的不可移动性，最终导致了房地产 区域的差异性。需求的普遍性。房地产兼有生活资料和生产资料的两重性 质。作为生活资料，是居民生存和活动的主要场所，作为生产资料，是人类 进行生产和再生产的场所或工作条件。因此，对房地产需求具有普遍性特征。 2 2 房地产市场供求理论 2 2 1 房地产供给量影响因素 房地产供给量影响因素主要包括房地产供应量、开发成本、政策因素、 经济预期、税收等因素1 1 0 j 。 ( 1 ) 房地产供应量 指一定时期内人们愿意提供给市场交易的供给量。房地产供应在房地产 经济中占据特殊重要的地位。房地产供应与房地产的生产、流通、分配和消 费发生纵向的和横向的联系，在一定时期房地产供给与房租存在一定的关系， 房租升高，会引起房地产供应量的增大，房租降低，房地产供应量减少。 ( 2 ) 开发成本 在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如原材料价格上涨，劳动力 工资增加、土她价格上涨等，使碍开发商利润减少，利润率下降，市场供给 量减少。 ( 3 ) 政策因素 政府的土地供应政策、金融政策、财政政策等都会影响房地产市场的供 给。扩大土地供给计划，地价就可能下降，房地产开发成本趋减，便可刺激 房地产供给量增加。金融政策尤其是利率水平、贷款规模、贷款投向等都对 房地产投资规模有着非常大的影响。房地产是资金密集型行业，发展资金除 企业自筹外，银行贷款、证券融资、房地产信托、资产证券化等成为重要的 融资渠道；政府可通过财税政策来调节房地产投资资金的形成过程，在其他 1 0 哈尔滨工程大学硕士学位论文 条件不变的情况下，提高房地产税率可以起到抑制房地产企业投资，减少房 地产供给量的作用；财税政策可调节投资资金的形成过程，如对房地产企业 开发普通居民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息，会增加房地产供给量。 ( 4 ) 经济预期 房地产市场波动周期与宏观经济发展周期之间存在基本的一致性，并且 房地产发展周期略领先于宏观经济发展周期。经济预期上涨，房地产的供给 量会上升。 ( 5 ) 税收 税收是经济的调节器，它可以有效地减缓房价上涨、控制房地产泡沫。 完善税收政策，强化税收征管，是遏制房地产投机，确保房地产业正常、良 性发展的强有力的手段。和金融手段相比，税收政策有明显的优点：( 1 ) 可以 做到精确打击。在打击房地产投机的f 司时，不会使其他行业无辜受到牵连， 也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；( 2 ) 税收部门与房地产行业没有直 接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。 2 2 2 房地产需求影响因素 房地产需求的影响因素主要包括房地产价格水平、人口总量与人口结构、 国民收入的增长速度与分配结构、国家政策、房地产价格水平以及其他经济 因素【1 l 】。 ( r ) 房地产价格水平 在其他条件不变的情况下，人们对住宅的需求与住宅的售价成反比。房 地产有其产生、成长、成熟、衰落的发展过程。如果处于产生、成长阶段， 且房价收入比还在合理的范围内，其房价的涨幅应与经济发展状况相适应。 其一，放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于g d p 的增幅。其二，从居 民的经济和心理承受能力来看，房价涨幅不应高于居民可支配收入的增长幅 度。如果超过了，将导致城市自助购房居民和租赁住房居民生活水平的绝对 哈尔滨工程大学硕士学位论文 下降，则需求下降。 ( 2 ) 房地产需求量 房地产需求量指一定时期内人们愿意而且能够购买的数量。房产与绝大 部分其他商品不同，在房地产中，任何时间只有一种商品为一个特定的家庭 消费。因此，房产的相对价格是决定其消费量的一个决定性因素。 。 ( 3 ) 人口总量与人口结构 人口总量越大，对住宅的需求就越大。城市人口的自然增减量和机械增 长量以及增长速度，与房地产需求量的增长及增长的幅度有直接的关系。人 口结构对住宅的需求也有直接的影响。例如，家庭小型化，会导致所需住宅 的套型比较小，但会增加住宅套数的需求量。 ( 4 ) 国民收入的增长速度与分配结构 国民收入的增长速度和分配结构会影响人们的生活水平。正常情况下， 居民收入提高，支付能力就强，对住宅的需求量就大。 ( 5 ) 国家政策 国家政策是国家对宏观经济进行调控的重要手段，对房地产的生产性需 求和消费性需求，都会有巨大的影响。例如，对于居民住房消费影响最大的 是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。 ( 6 ) 其他经济因素 如投资、通货膨胀、储蓄利率等因素，增量房地产的需求是一种消费需 求，既包括货币保值的功能，又包含储蓄的功能，还具有投资的性质。 2 3 房地产价格理论 2 3 1 房价形成理论 在市场经济背景下，由于供求机制、价格机制、竞争机制等市场规律的 存在，房价的形成除了受价值规律的支配之外，价格的均衡理论对房价的变 化起着决定性的作用。 1 2 哈尔滨工程大学硕+ 学位论文 按照西方主流经济学均衡价格理论，均衡价格是指一种商品需求与供给 相等时的价格。在市场上发挥作用的力量彼此相等的那个价格和数量水平， 就是市场价格均衡。在这一价格和数量水平上，买者愿意购买的数量正好等 于卖者愿意出售的数量。因此，不存在价格或数量变动的趋向( 除非某一事件 使供给曲线或需求曲线移动) 。这时该商品的需求价格与供给价格相等称为均 衡价格，该商品的需求量与供给量相等称为均衡数量。因此，在市场经济条 件下，按照均衡价格理论，竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点【1 2 1 。 所以，房价是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。当然，供 需曲线均衡点在确定房价的同时也必定确定了房屋数量。反过来，也可以这 样说，房屋数量由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点；同样，供需 曲线均衡点在确定房屋数量的同时也必定确定了房价。 从房价的形成来看，又可分为短期价格和长期价格。从短期来看，房地 产供给是相对稳定地，它不能立即适应迅速变化的需求，容易导致价格上升 或下降( 如图2 1 a ) 因此，短期内房价主要由市场需求决定。从长期来看， 在价格机制、供求机制以及竞争机制的多重市场调节以及政府的宏观调控之 下，房地产的供给能够跟随需求的变化，使得供需双方来对长期房价进行调 节。因此，长期内房价由市场的供需双方决定( 如图2 1 b ) ”1 。 p p 2 p l o q lq q l q o q 2 q 图2 1 a 短期内房价关系图图2 1 b 长期内房价关系图 晗尔滨工程大学硕士学位论文 从均衡价格建立的基础来看，均衡价格就是供给量和需求量相等时所对 应的房价，这个供给量是开发商获得一定利润率下的生产量，因此它是建立 在房地产价值的基础之上。 一 另外，马克思的劳动价值论对于房产的价值和价格进行了深入分析。 根据马克思的劳动价值论，商品的价格是商品价值的货币表现。价值是 凝结在商品中无差别的一般人类劳动，而商品的价值量是由生产商品的社会 必要劳动时间决定。房产是附着于土地，满足社会生产和生活需要的物质资 料，它属于固定资产。作为一种凝聚着人类劳动的产品，它同其他商品一样， 具有价值和价格。 但是，它同一般商品相比，又具有特殊性。在整体的房地产价格中，房 价与地价是不动产价格的两个组成部分，但在实际中，两者又是不可分离的。 房产作为一种商品，也必然要遵循商品经济的普遍规律。房产同样是使 用价值和价值的统一体，房产价格同样是房产价值的货币表现。房产的使用 价值就是房产能够提供满足社会生产和人们生活需要的功能，房产价值从理 论上讲就是凝结在房屋中的人类劳动。房产价值从理论上看取决于建设房产 所消耗的社会必要劳动量，是由建设房产的社会必要劳动时间决定的。但是， 房产建设在土地上，必须对土地进行开发，使之适合于房屋建设的需要，然 后才能在被开发的建筑地段上建造房屋。 因此，从房价形成的理论依据来看，房产的价值是房价形成的基础。从 一般意义上来说，房价主要是由生产房产的成本和必要的利润共同构成。 从成本来看，构成房价成本的因素有土地出让金、前期规费、勘察设计 费、建安费用、配套费用、管理费用、财务费用、销售费用、销售税金及附 加、利润等。 根据马克思的政治经济学理论，商品的价值及其货币表现的价格( 价格加 上价值规律影响因素) 可以用c + v + m 的公式来表示。c 即商品生产过程中消 耗的物化劳动，包括原材料、燃料、动力、生产工具和固定资料等生产资料 1 4 哈尔滨工程大学硕士学位论文 转移到新的产品上的价值。商品在流通中有一部分劳动是生产过程的继续， 也创造价值，其所消耗的生产资料等物化劳动，也应该转移到新的产品中去。 v 即劳动者在生产过程中创造的价值，也包括流通过程中创造的价值。m 即 劳动者劳动为社会新创造的价值。人们也把v + m 称为活劳动，是与物化劳 动相区别而包括在产品中的价值，这个价值是新仓造的，而物化劳动则是己 有价值的转移。c w + m 是对商品价值( 价格) 的高度概括的理论分析，而在实 际的生产、经营活动中，为了便于诊于算，人们在计算商品价格时，把价格 的组成分为生产成本、流通费用、利润和税金四个部分，它与c + - m 从总 体上来说是一致的。生产成本加上流通费用中的成本，大体相当于c + v ：利润、 税金加上流通中为社会创造的价值，大体相当于m 。 因此，马克思劳动价值构成中的c + v + m 其实与房价构成中的土地费用、 前期费用、建安费用、配套费用、其他费用、利润等是一致的。 2 3 2 地价形成理论 马克思主义政治经济学认为，价格是商品价值的货币表现；在市场中， 价格总是围绕价值产生波动；而价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。 土地作为一种自然物，在没有凝结人类劳动即没有价值之前，它便具有了较 大的使用价值。而且具有价格。可以看出，在土地价格的内涵中，土地与其 他商品价格的内涵不同，土地价格和土地的价值并没有什么内在的联系。 在这个问题上，马克思根本就没有简单地按照形式逻辑的思维去推导它， 而是指出：“价格形式不仅可能引起价值量和价格之间，即价值量和它的货币 表现之间的不一致，而且能够包藏一个质的矛盾，以致货币虽然只是商品的 价值形式，但价格可以完全是指价值的表现。有些东西本身不是商品，例如 良心、名誉等等，但是也可以被它们的所有者出卖以换取金钱，并通过它们 的价格，取得商品的形式。因此，名誉价值的东西在形式上可以具有价格”。 在这个基础上，马克思进一步认为，土地之所以具有价格，是因为存在土地 哈尔滨工程大学硕士学位论文 所有权，土地所有者不会白白地让别人占有或使用自己的土地，当其他人向 取得土地或使用土地时，就必须支付定的代价，从而形成了地租。根据地 租理论，土地的价格并不是土地价值的货币表现而是土地所提供的地租和购 买价格，它是按普通利息率计算的。至此我们可以看出，从本质上讲，地价 同地租是一致的，都是土地所有权为土地所有者带来的经济收入，地租按年 支付，而地价则是饮性全部支付。”； 一 在市场经济背景下，土地的价格同它的供求平衡机制是紧密相连的，价 格形成的过程也就是供求平衡的过程，而供求平衡总是在一定价格水平下的 平衡。在自由市场经济中，土地和其他商品一样，其价格取决于土地本身的 供给和需求：土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌：土地供给减少， 需求不变或增加，则地价上升。 从自然属性看，土地的供给是缺乏弹性的；从经济角度看，土地的供给 仍存在一定的弹性，如当前城市众多工业用地改变为住宅用地，从而提高土 地的利用效率，此类供给即为经济供给。因此，从供给属性来看，土地的供 给可以分为自然供给( 无弹性的供给) 和经济供给( 有一定弹性的供给) ( 如图2 2 所示一4 1 。 p p 2 p i o l 1 l l 1 l o l 图2 2 a 土地供给无弹性的价格决定图2 2 b 土地供给无弹性的价格决定 哈尔滨工程大学硕士学位论文 2 4 房地产周期理论和泡沫理论 2 4 1 房地产周期理论 房地产业发展周期性是指在一定的宏观经济环境中，房地产业的扩展、 收缩和交替现象。这种周期性变化主要表现在投资速度、增长率、价格涨幅 等综合经济指标的波动上。房地产业发展总是呈现周期性波动现象，协调自 身不适应的发展要素和发展关系。尽管房地产业发展周期和幅度不同，但从 周期波动的阶段来分析，与宏观经济的周期波动一样，也可分为复苏与增长、 繁荣( 波峰) 、危机与衰退、萧条( 波谷) 四个阶段。同世界各国一样，我国房 地产业发展也存在着明显的周期性特点，进而表现了其在产生、停滞、复苏、 膨胀、理性发展等不同的阶段性特征。英国政治经济学家哈维认为，受资本 循环中积累周期的影响，在城市建成环境中的投资也具有周期性，研究表明， 英、美等建成环境中的投资周期介于l o 左右的经济周期( 朱格拉周期) 和长达 5 0 年左右的“长波，( 康德拉季耶夫周期) 之间【i ，j 。戈特里勃对8 个国家3 0 多个 城市建筑业周期的研究发现，建成环境中的投资周期约为1 5 - 2 5 年，该理论 对我国房地产业发展具有重要指导意义。 掌握房地产业周期性发展规律，对于开发商和投资者，无疑具有重要作 用；对政府而言，可根据周期性发展规律，建立房地产景气指标体系和预警系 统，适时采取反周期调控手段，有助于房地产业在可控的运行轨道上正常发 展。总之，周期性理论，对我们正确分析房地产业发展走势，把握市场变化 特点都有着重要的意义。 房地产业的四个阶段：繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏与增长阶 段。 ( 1 ) 繁荣阶段：供应数量小于需求量，需求不断上升，这个阶段的空置率 较低，虽需求的增加后期的空置率达正常水平即5 * * - 6 。 ( 2 ) 衰退阶段；需求变弱，前期需求超过供给，后期需求下降，供给不断 1 7 哈尔滨工程大学硕士学位论文 增加，结果空置率上升。 ( 3 ) 萧条阶段：供给和需求都下降，开发商对房地产持悲观态度，空置率 上升到1 0 1 5 。 ( 4 ) 复苏与增长阶段：供应增加量不断下降，而需求处于转折期，前期空 置率在1 0 1 5 ，后期下降到1 0 以下。 从我国现实情况来看，我国的房地产业和国民经济的周期大体上吻合， 即1 9 8 1 - 1 9 8 6 年为第一个周期。1 9 8 7 1 9 8 9 年为第二个周期，1 9 9 0 1 9 9 4 为第 三个周期。自1 9 7 8 1 9 9 7 年共出现了4 个半低谷；1 9 8 8 年为高峰；1 9 9 0 年的 低谷到1 9 9 3 年的高峰，又降到1 9 9 5 年的低谷。1 9 9 8 - 2 0 0 5 年我国房地产发 展至一个新的高峰，至目前我国房地产基本处于平稳上升阶段【1 6 1 。 2 4 2 房地产泡沫理论 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上 涨。因为建筑物系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房 地产泡沫实质上是地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定 的合理价格而持续上涨。 总体来说，房地产泡沫定义包含二方面意思：一是泡沫载体的价格飘升， 这个价格飘升远远脱离其合理的市场定价，导致泡沫载体价格畸形：二是由于 价格信号作用最终使资源配置失衡，最终这个泡沫有一个破灭的过程，表现 为泡沫载体价格急剧下跌。房地产泡沫一般是用来描述由金融投机所导致的 一个经济状态，它通常是虚假繁荣的反应。住宅价格波动一般经历这样一个 阶段：开始是泡沫的萌芽的时期，与银行有意扩大信贷规模有关，伴随一段 很长的时间住宅价格上升；然后出现泡沫的膨胀，在某个突发事件下，房产 价格崩溃，大量企业和房产代理中介被迫违约；与此相联系的银行业与外汇 危机往往导致实体经济部门问题，导致宏观经济持续多年的一撅不振。 历史上曾经出现的严重房地产泡沫特别是1 9 9 7 年东南亚和1 9 8 5 1 9 9 0 年 1 3 哈尔滨工程大学硕+ 学位论文 日本房地产泡沫，房地产泡沫的发展对经济的影响很大，因此探讨房地产泡 沫的产生根源，吸取经验，借鉴教训，对于大庆房地产和金融体系的健康发 展是很有裨益的。 2 5 房地产市场预测 为了使房地产市场健康有序的发展，管理部门需要对房地产的供求做出 准确的预测，以便能适度地储备和供应土地，出台适当的政策加以调控政策： 房地产投资者在做出投资决策之前，也首先要对房地产市场进行全面的调查、 分析和预测。房地产预测是在调查的基础上，利用科学的方法，对影响市场 消费需求变化的各种因素，预算并预见其发展趋势，从而为决策提供依据。 房地产市场预测的作用表现在宏观和微观两个方面。从宏观来看，有利 于保证社会需要的满足，有利于提高计划的科学性，有利于经济管理部门掌 握市场动态和发展变化趋势，以便于制定和采取相应的政策和措施，进行有 利的宏观指导。从微观即从企业的角度来看，是决定企业经营战略的前提， 是制定经营计划的依据，是提高企业管理水平的手段，是减少经营盲目性及 风险性的途径，并且能增强企业的竞争力。 房地产市场预测的种类，按经济活动的范围，可分为宏观预测和微观预 测： 按预测时间长短，可分为短期预测、中期预测和长期预测；按商品的用 途，可以分为单项产品预测、产品总量预测；按预测技术，可分为定性预测、 定量预测、定性与定量相结合等。房地产市场预测的内容主要有房地产市场 需求预测和房地产销售预测等。 市场预测的方法很多，从确定性市场预测来说，可分为定性预测和定量 预测两大类【1 7 1 。定性预测特点是简单易行，不需复杂的计算过程，它往往不 能提供有根据的精确的市场预测值，而只能提供市场未来的发展大致趋势。 常见的有推类法、经验判断法、用户调查法、专家意见法和交叉影响法等。 1 9 哈尔滨工程大学硕士学位论文 定量预测又可分为确定性定量预测和不确定定量预测，前者常见的方法为移 动平均法、指数平滑法和模型预测法等：后者常见的方法有回归分析法、趋势 外推法、马尔可夫预测法、蒙特卡洛模拟法、灰色预测法和模糊预测法等。 2 6 本章小结 本章通过对房地产市场若干分析理论，主要涉及房地产理论包括房地产 概念和属性、房地产市场供求理论、房地产价格理论、房地产周期和泡沫理 论以及房地产市场预测理论等相关理论，进行归纳和探讨，力求从理论上对 房地产业有个更深的了解，从而能更好的用这些理论与方法分析大庆房地产 市场。 哈尔滨工程大学硕士学位论文 第3 章我国房地产市场宏观环境分析 3 1 我国房地产市场发展背景 3 1 1 政策发展背景 我国的房地产业产生于1 9 8 8 年的住房制度改革，在房改前，实行以无偿、 无限期使用为特点的福利性住房政策，住房不是商品，不存在房地产业。8 8 年开始房改，基本思路是承认住房的商品属性，推行住房商品化、市场化、 产业化，从而导致了房地产业的产生和快速发展。 1 9 9 8 年受东南亚金融危机的影响，国内需求不旺，为促进我国经济发展、 拉动国内消费，中央经济工作会议和国务院有关领导都反复强调将住宅建设 作为新的经济增长点和消费热点的方针政策不变，加大了房改力度，当年出 台的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知佗3 号文件) ，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场 等要求，标志着房改主体的基本完成，也拉动商品房市场的发展。中国人民 银行也颁布个人住房贷款管理办法，同时决定要加强住宅建设，新增贷款 1 0 0 0 亿元，取消安居工程贷款限额控制，明确表示对房地产产业信贷由过去 的支持开发为主，转向支持消费者购房。 党的“十五大”明确提出要建立城镇住房公积金，加快改革住房制度； 九届人大上选出的国务院领导机构决定的五项改革中的一项，就是取消福利 分房，实行货币分房，并已决定从2 0 0 2 年7 月1 日期起，在全国范围内停止 福利分房，同时住房补贴制度开始启动，补贴对象为无房户、困难户和住房 未达标者。 为稳定房价、抑制增长过快地房地产价格，从2 0 0 4 年开始，政府部门采 取了几大重要举措对房地产行业进行宏观调控，主要有严格土地管理的政策， 2 i 哈尔滨工程大学硕士学位论文 紧缩的货币政策，还有一些有关加快和增加中低商品住宅和经济实用房的措 旖，舆论称这些重大举措为房产新政，主要有建设部等七部委关于做好稳 定住房价格工作的意见( 下简称“意见”) ，国务院出台了关于促进房地 产市场持续健康发展的通知，随后，国土资源部出台了治理整顿土地市场秩 序的相关文件( 国土资源部4 9 号) 、最高人民法院对商品房合同纠纷也做出司 法解释( 最高人民法院7 号) 、央行也出台房贷新政、强化房贷风险管理( 中国 人民银行1 2 1 号) 。国务院提出加强房地产市场引导和调控八项措施( 下 简称“措施”) ，国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知( 下简称“通 知”) ，中国入民银行调整商业银行住房信贷政策，中国人民银行上调 金融机构存贷款基准利率的决定。2 0 0 4 年3 月3 1 日，国土资源部与监察部 联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂