（金融学专业论文）论住房消费信贷的风险与控制.pdf

摘要 摘要 近年来，随着住房体制改革进程的加快，金融业对住房开发和消费的竞 争力度开始加强，整个住房市场呈现出一片繁荣的景象。随着城镇居民收入 水平和消费理念的变化住房消费贷款成为了百姓实现安屠梦想的最有效的 途径。而房地产业的快速发展也为我国银行业的发展提供了契机，随着个人 住房需求的不断增加。各家商业银行个人住房贷款业务蓬勃发展。竞争激烈。 但是，在大力开展个人住房消费信贷业务的过程中，诸如按揭人贷款风险、 抵押品贬值风险和提前还贷风险等各种风险日益积聚，严重威胁银行信贷资 产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。因此，如何在 促进住房产业健康成长的同时，规避和防范住房消费信贷风险，是值得我们 关注的课题。 本文采用对比分析与实证分析的方法，从住房消费信贷的基本概念入手， 对我国某一商业银行实施住房消费信贷风险管理和国外实施住房消费信贷业 务的经典案例进行了分析，在此基础上，通过将美国和日本在实施住房消费 信贷过程中的情况与我国臂况进行对比并结合我国在实施住房消费信贷业务 中风险管理的不足，提出了完善我国住房消费信贷风险控制的一些政策建议。 按照以上思路，本文分为四章进行详细地论述： 第一章为住房消费信贷及其风险概述。本章从消费信贷的基本概念入手， 介绍了个人住房消费信贷的涵义及其特点，指出个人住房消费信贷是指银行 向借款人发放的满足其以住房消费为目的的信贷业务。它具有贷款额度大、 贷款期限“长”( 跨度大) 、安全性与风险性并存、管理成本相对较高等特点。 然后在此基础上结合住房消费信贷的实践情况分析了目前商业银行在开展住 房消费信贷业务中面临的主要风险，诸如：开发商的风险、借款人的风险、 中介机构的风险、抵押物的风险、银行管理过程中存在的风险、利率和通货 膨胀风险等。 论住房消费信贷的风险与控制 第二章为我国住房消费信贷风险的管理以农业银行为例。本章从介 绍农业银行四川省分行在开展住房消费信贷时对相关风险的管理入手，分析 了我国商业银行对住房消费信贷风险的管理措施，并对农业银行四川省分行 的风险管理情况进行了评价：从总体上来看，农业银行对个人住房消费贷款 中存在的开发商风险、借款人风险、抵押物风险等都采取了一定的措施加以 管理；就农业银行目前的实施结果来看，2 0 0 5 年末，农行四川省分行个人住 房贷款余额为1 2 5 亿元，不良贷款1 8 7 亿元，占比1 5 ，这一比例是较低的， 说明该行个人住房贷款风险管理取得了较好的成效。但是，由于个人住房不 良贷款存量存在着上升的趋势，贷款投放到贷款收回的时问跨度长，很多住 房贷款还没有真正进入风险高峰期，不良贷款的处置程序也在一定程度上掩 盖了不良贷款的真实水平。另外，在开发商风险管理、借款人风险管理以及 贷后管理等方面也有很多不足之处，隐藏了实际风险。因此，真实风险状况 仍然不容忽视。 第三章为发达国家实施住房消费信贷的案例及其对我国的启示。文章首 先针对美国2 0 世纪8 0 年代的储贷危机的案例进行了分析，揭示出美国发生 储贷危机之前节俭机构的贷款运作模式以及资金来源与运用结构与目前我国 商业银行具有相似之处，而这几点正是导致美国储贷危机的深层次原因。在 此基础上提出了美国储贷危机对我国的启示：( 1 ) 商业银行应积极扩大信贷 链条，增强抗风险能力间接融资为主的住宅金融体制其信贷链条短的弊端 直接导致了节俭机构抗风险能力不足，我国目前大多数住房贷款也采取的是 这种间接融资的方式。要增强我国商业银行抵抗住房消费信贷的能力就必须 要扩大商业银行的信贷链条；( 2 ) 商业银行在一定范围内存在资产负债的期 限错配是很有必要的，但是这个缺口应当控制在一定的范围之内。商业银行 要通过各种渠道来扩充自己的资金来源，增强资产的流动性，同时运用各种 金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管；( 3 ) 要做到审 慎监管和对危机的及早反应即使在美国，金融机构一般也不能准确地预测 经济下滑和金融形势的突变。因此，稳健经营和审慎管理，避免过高的业务 风险是十分重要的。本章第二部分通过对日本2 0 世纪8 0 年代住专危机的案 例分析，得出了住专危机的发生既有本身的制度因素，也有外部因素的结论， 并在分析住专危机发生的深层次原因的基础上，指出了住专危机对我国商业 2 摘要 银行的启示：( 1 ) 商业银行应加大对内部控制重要性的认识。住专公司破产 的主要责任在公司本身内部管理的混乱和经营的不善。这对于我国商业银行 进行个人住房消费贷款的风险管理具有极大地警示作用；( 2 ) 应减少政府对 商业银行的干预，增加银行体系的透明度。日本为了发展，对银行采取了过 分干预的政策，长期处于政府的干预和缺乏应有韵透明度是中国金融体制与 日本金融体制共有的弊病，由于政府过分干预和保护，使银行风险意识淡薄， 缺乏竞争。因此，如何强化商业银行的经营风险意识，提高金融机构自我发 展的能力，使它们真正成为自主经营、自我约束、自负盈亏、自担风险的现 代企业型金融机构是保证中国金融安全的一个十分重要的环节；( 3 ) 商业银 行应加强对抵押品贬值风险的控制，不能过分迷信抵押品的价值。住专公司 过分迷信抵押品的价值，忽视抵押品的贬值，随着臼本泡沫经济的破灭，住 专公司的不良债权也一天天地看涨，最终走上了破产之路。我国目前的住房 抵押市场前景颇好，很多银行把这一块当作优良资产来看待，殊不知，抵押 品也有贬值的时候，对房产市场不能盲目乐观，对抵押品贬值的风险不能掉 以轻心。 第四章为提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的思考。本章在 综合美日实施住房消费信贷过程中的案例与我国的对比分析的基础上，结合 我国商业银行在控制住房消费信贷风险中的不足，提出了对完善我国住房消 费信贷风险控制的一些建议第一部分从银行内部的风险控制出发，提出了 商亚银行在进行住房消费信贷风险控制时应加强的措拖。该部分分为两个方 面，首先提出了银行内部应设置个人住房消费信贷业务风险防范屏障，其中 包括严格借款人和开发商的准入门槛、加强对抵押物的评估工作等。其次说 明了商业银行应设置风险控制线，包括加强贷后跟踪管理、完善银行内部风 险管理体系、对贷款客户进行分类管理、建立健全违约处置机制、加强商业 银行流动性风险管理和利率风险管理、加大金融创新力度等：第二部分的措 旄则是从银行与外部的合作意图出发，控制住房消费信贷风险即实施风险转 嫁。首先提出了商业银行应积极扩大信贷链条，发展抵押贷款证券化。其次 提出了商业银行要加强与保险公司的合作，建立和完善住房贷款保险机制， 利用保险转移风险；第三部分则是从银行外部环境出发，提出了政府应在保 持银行体系透明性的基础上加强宏观调控，完善法律法规等配套设旋建设， 论住房消费信贷的风险与控制 为商业银行控制住房消费信贷风险提供保障。该部分分为四个方面进行论述， 其一是完善与住房金融相关的法律法规，其二是加强社会住房保障机制建设， 其三是建立和完善政府担保制度，其四是应建立全国性的信用评级机构。 目前，国内外对于住房消费信贷风险控制的研究已经达到相当的深度和 广度，但结合我国实际情况和国外经典案例进行对比分析的文献还较少。由 于我国商业银行开展住房消费信贷业务较国外起步晚，因此我国对于风险控 制方面的研究成果并不丰富，专著甚少本文试图在前人研究的基础上，全 面深入地分析我国商业银行实施住房消费信贷业务风险控制的不足之处，并 结合我国实际情况与国外经典案例的对比分析，提出适合我国国情的政策建 议。 本文的创新之处在于：其一，通过分析某一具体商业银行对住房消费信 贷风险的管理，指出我国商业银行在控制此风险中的不足之处；其二，通过 对比分析国外经典案例发生的深层次原因与我国目前类似的情况，提出对我 国的启示。最后。在这两条线索的基础上得出提高我国商业银行住房消费信 贷风险控制能力的政策建议。 4 关键词：住房消费信贷风险风险控制储贷危机住专危机 a b s t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，a l o n gw i t ha d v a n c i n gh o u s i n go r g a n i z a t i o n a lr e f o r m , t h e f i n a n c i a li n d u s t r ys t a r t st o s t r e n g t h e nt h eh o u s i n gb u s i n e s su n d e rt h en a t i o n a l p o l i c ye n c o u r a g e m e n tt h ee n t i r eh o u s i n gm a r k e tp r e s e n t sap r o s p e r o u s $ c e n e a l o n gw i t ht h ec h a n g e so ft h ei n h a b i t a n t si n c o m ea n dt h e i ri d e ao fe x p e n s e ，t h e h o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a nb e a x m e 。qt ot h eb e s tw a yt or e a l i z et h eh o u s i n gd r e a m s a n dw i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y , i ta l s op r o m o t et oo u r c o u n t r y sb a n k i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n t 1 1 1 ec o m p e t i t i o no fa l lk i n d so f c o m m e r c i a lb a n k si n t e n s ed a yb yd a y w h i l e , t h e r ea r es t i l lm a n yr i s k si nt h i s p r o c e s s ，s u c ha st h eb o r r o w e rr i s k , t h ed e v a l u i n gi np l e d g er i s k , t h ea h e a do f r e p a y i n gr i s ka n ds oo i le a c hk i n do fr i s ka g g l o m e r a t e sd a yb yd a y , a n di th a s s e r i o u s l yt h r e a t e n e dt h eb a n ks e c u r i t yo fc r e d i tp r o p e r t y e v e ni tw i l lh a v et h e a d v e r s ee f f e c tt ot h es t e a d yo f b a n kf u n ds y s t e m t h e r e f o r e , h o wt oa g a i n s tt h er i s k w h e nw ed e v e l o pt h eh o u s i n gi n d u s t r yi st h et o p i ci s s u ew h i c hi sw o r t hu st o p a y i n ga t t e n t i o m t 恤a n i c l 叼l a n st ou s et h e c o n t r a s ta n a l y s i sa n dt h ed e m o n s t r a t i o na n a l y s i s i t f i r s ti n 跏u c e x it h eb a s i cc o n c e p to f h o u s i n ge x p 勃3 s ec r e d i t a n dt h e ni ta n a l 皿d t h em a n a g e m e n to f h o m i n ge x p e n s ec r e d i to f o u rc o u n t r y sb a n ka n dt h ec a s ef r o m a b r o a d a f t c rc o n 倒n go u rc o u n t r y sc i r c u m s t a n c e sa n dt h ec i r c u m s t a n c e so f a b r o a da n da n a l y z i n gt h es h o r t c o m i n g so fo u rc o u m 叮i ni m p l e m e n to fh o u s i n g 臼叩e n c r e d i t , t h ea r t i c l ep r o p o s e ds o m ep o l i c ys u g g e s t i o nf o rt h er i s kc o n t r o lo f o u rc o u n t r y sh o u s i n ge x p c n c r e d i l a tp r e s e n t , d o m e s t i ca n df o r e i g n a d e m ea l r e a d ya c h i e v e dh i g hl e v e la b o u t t h eh o u s i n ge x p e n s ec r e d i tr i s kc o n 血 o lr e s e a r c h , b u tt h ec o n t r a s ta n a l y s i sw h i c h u n i f i e do u rc o u n t r ya c t u a ls i t u a t i o na n dt h eo v c r s e 嬲c l a s s i c a lc a i sf e w i t b e c a u s eo u rc o u n t r yc o m m e r c i a lb a n k ss t a r t e dt h eh o u s i n ge x l 姗, s ec r e d i t o p e r a t i o no v e r s e a ss ol a t e t h a t0 1 1 1 c o u n 蚵sa i ：a d e l i l ei sn o tr i c hi nt h er i s k c o n t r o l sa s p e c t t h i s a r t i c l e 酬| e i 叩t s 协a n a l y z cc o m p r e h e n s i v e l y a n dt h o r o u g h l yt h e s h o r t c o m i n g so fo u rc o u n t r y sc o m m e r c i a lb a n k si nc o n t r o l l i n g t h e h o u s i n g e x p e n s ec r e d i to p e r a t i o nr i s ki nt h ef o u n d a t i o no f t h ep r e d e c e s s o rs t u d i e s a n dt h e n u n i f i e so u rc o u n t r ya c t u a ls i t u a t i o na n dt h eo v e r s e a sc l a s s i c a lc a s ec o n t r a s ta n a l y s i s p r o p o s e dt h ep o l i c ys u g g e s t i o nw h i c h s u i t so u rc o u n t r yn a t i o n a lc o n d i t i o n 1 r t l i sa r t i c l e si n n o v a t i o nl i e si n ：f i r s t , t h r o u g ha n a l y z a n go n ec o n c r e t e c o m m e r c i a lb a n k sm a n a g e m e n to ft h eh o u s i n ge x p e n s ec r e d i tr i s k , i tp o i n t e do u t t h ed e f i c i e n c yi nr i s kc o n t r o l so f o u rc o u n t r y sc o m m e r c i a lb a n k s s e c o n d jt h r o u g h a n a l y z i n gt h ed e e pr e a s o no ft h eo v e r s e a sc l a s s i c a lc a s ea n do u rc o u n t r y ss i m i l a r s i t u a t i o nw h i c ho c c u r sa tp r e s e n t , i tp u tf o r w a r ds o m er e v e l a t i o nt oo u rc o u n t r y f i n a l l y , o nt h eb a s i so fa b o v et w oc l u e s ，i tb r i n g sf o r w a r ds o m ep o l i c ys u g g e s t i o n a b o u th o wt oe n h a n c et h ea b i l i t yo fc o n t r o l l i n gt h er i s ko fh o u s i n ge x p e n s ec r e d i t f o ro u rc o m m e r e i a lb a n k s k e yw o r d s ：h o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a nr i s k , r i s kc o n t r o l , t h r i f tc r i s i s 引言 引言 近年来，随着城镇居民收入水平的增加以及消费观念的变化，住房消费 贷款成为了百姓实现安居梦想的最有效的途径，整个住房市场呈现出一种繁 荣的景象。个人住房需求的增加以及房地产业的快速发展使得各家商业银行 在住房贷款领域进行了激烈的竞争，金融创新也层出不穷。对银行来讲，个 人住房消费信贷业务有利于盘活资金存量，优化信贷结构，带动相关业务的 发展；从发展趋势看，个人住房消费贷款也有着广阔的发展空间但是，在 大力开展个人住房贷款的过程中，诸如借款人信用风险、抵押品贬值风险等 各种风险也伴随着存在，如果对风险没有深刻地认识并加以控铷，风险的积 聚将会严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造 成不利影响。因此，如何在促进住房产业健康成长的同时，规避和防范住房 消费信贷风险，是值得我们关注的课题。本文拟采用对比分析与实证分析的 方法，从住房消费信贷的基本概念入手，通过分析主要发达国家( 美国、日 本) 实施住房消费信贷的案例，提出对我国的住房消费信贷的发展的启示并 结合我国某商业银行实施住房消费贷款风险控制的实际情况，指出我国的不 足在此基础上，通过将美国和日本在实施住房消费信贷过程中的情况与我 国的对比并综合前面的分析，提出对完善我国住房消费信贷风险控制的一些 政策建议。 论住房消费信贷的风险与控制 1 住房消费信贷及其风险概述 1 1 住房消费信贷及其风险概述 1 1 1 住房消费信贷的涵义 消费信贷是指居民为了满足某神消费需要，向商业银行机构申请贷款的 行为。也就是说，消费信贷1 是指由多种机构( 商业银行) 提供的，以特定 商品( 如耐用消费品住房等) 为对象的，并要求居民有未来收入作保证的 贷款，其目的在于使居民“用明天的钱，圆今天的梦” 而个人住房消费信贷2 则是指银行向借款人发放韵满足其以住房消费为 目的的信贷业务。住房消费信贷通常称之为居民住宅抵押贷款，是消费信贷 的一个主要品种，它在促进住宅消费发展方面发挥了重要作用。在一些发达 国家，房地产贷款占银行全部贷款余额的3 0 5 0 ，对个人发放的住宅贷款占 房地产贷款的6 0 左右。 一瓷我国，居民住宅抵押贷款通常称之为按揭贷款。所谓按揭贷款，是指 商业银行为解决开发商售房难和用户购房难的问题，购房人在支付首期规定 的价款后由贷款银行支付其余购房款而将所购不完全产权的商品房作为履行 债务担保抵押给贷款银行的消费信贷方式。住宅贷款期限较长，通常在l o 3 0 年 传统的住房抵押贷款的特点是固定复式( 固定利率并按复利计算) 、均额 等付( 即贷款期内，每月的还款额相等) 2 0 世纪7 0 年代，在利率波动加剧 的背景下，西方国家的商业银行推出了新的住宅抵押贷款品种：一是可高速 利率抵押贷款，即在整个贷款期间根据基准利率的变化定期调整贷款利率， 1 于璃詹蕾主编消费信贷运作指南 四川大学出版社2 0 0 0 年9 月第1 版p l $ 2 中嗣农立熳行个人信贷业务基本规程2 0 0 5 ) 2 1 住房消费信贷及其风险概述 而基准利率通常由定期限的政府债券利率或全国住宅抵押贷款利率来充 当。这种贷款方式既反映了利率的波动，又具有定的稳定性，由借贷双方 共同承担利率风险；二是累迸付款抵押贷款，邵根据事先安排的日程表按月 增加还款数额，从而在整个贷款期间使借款人的实际负担大体均衡。随着住 房金融的发展，传统的居民住房抵押贷款品种己不能满足日益增长的不同贷款 要求。为进一步防范风险，吸引客户，近些年，美国金融机构利用其发达的信 用体系不断推出居民住房抵押贷款新品种，如分享增值抵押贷款，反向年金抵 押贷款，再抵押贷款等，丰富的品种刺激了居民住房消费。 目前我国的住房抵押贷款的品种主要有等额分期还款( 在假定利率不变 的情况下，每期还款额相等的还款方式) ；差额递减还款( 在假定利率不变的 情况下，每月归还本金相等，利息在等额减少的方式) ；差额递增还款( 在假 定利率不变的情况下，每月归还本金相等，利息在等额增加的还款方式) 。另 外，根据借款人需要，借款人的借贷期限还可以自由缩短或延长，还款也可部 分提前。从资金来源上来说，我国的个人住房贷款可分为自营性个人住房贷 款( 指银行用自有信贷资金发放的个人住房贷款) 、政策性个人住房贷款( 指 银行用政策性资金( 公积金) 发放的个人住房贷款，也就是公积金贷款) 和 组合贷款( 指用信贷资金和政策性资金( 公积金) 组合发放的个人住房贷款) 。 相对于国外丰富的贷款品种来说，我国现阶段的住房消费贷款产品品种还是 比较单一的。 i 1 2 住房消费信贷的特点 在西方发达国家，个人住房贷款被认为是安全性高、流动性差、盈利性 一般的贷款品种它的特点有： l 、贷款额度大 住房是一种特殊商品，相对于大多数商品来，单位价值较大一幢房屋 的单位价格少则十几万，多则上百万，对银行来说也是一笔不小的资金。 2 、贷款期限“长”( 跨度大) 在西方国家，有的人甚至一辈子都在努力工作和挣钱，一辈子都在支付 购房款。 论住房消费信贷的风险与控制 个人住房贷款是流动性相当差的资产。个人住房贷款周期长、可调节弹 性小。银行在发放一笔贷款后，每月从借款人手中收回的偿还金额十分有限， 需要相当长的时间才能完全回收信贷资金，若出现违约事件时，银行必须拍 卖抵押物，其间又得等上一段不短的时间，才能收回贷款本息。现在个人住 房贷款纳入资产负债比例管理，直接占用存贷比，极差的流动性使个人住房 贷款与存款在结构上不对称，成为信贷资产中的一笔刚性资产，其长期占用 性决定了对存款的起码要求是规模大、相对稳定，这个要求也不是所有商业 银行都能够达到的。同时，按照巴塞尔协议，商业银行贷款中，抵押贷款所 占的比例也是有一定限度的。现在个人住房贷款在整个银行贷款中所占的比 例逐渐增大，当个人住房贷款达到一定规模后，银行资产中长期资产所占的 比例越来越大，去掉法定准备金和巨额的不良债权，不能排除银行因为资金 周转不灵，需要提前回收贷款的情况，即所谓的流动性风险。 3 、安全性与风险性并存 由于一般情况下房产不会消失。债务不易逃逸，敌对住房贷款无论是生 产环节还是消费环节，一般都以房产本身作为抵押品发放贷款，若贷款不能 按时归还，银行可通过各种方法处置抵押房产，从而大大降低了住房贷款风 险，其安全性也导致了各大实力雄厚的商业银行无不竞相参与这一重要业务。 但另一方面，也正是因为住房与土地紧密相连，不可分割、不可移动，使住 房贷款自产生伊始就带有贷款额度大，期限长的特性，也就造成它受诸多宏 观经济风险以及个人信用等风险的约束。 4 、管理成本相对较高 正因为个人住房贷款蕴涵着一定的风险，强化贷后管理，及时化解风险 成为了个人消费信贷的一项重要的任务如贷款人账户监管、贷后检查、客 户信息资料收集、风险预警等各个环节都需要极大的人力和物力，管理成本 相对较高。 1 2 住房消费信贷风险概述 一般而言，由于有住房作为抵押，个人住房抵押贷款的安全性相对较好。 但由于个人住房抵押贷款数额大、期限长，作为抵押物的住房的流动性和变 4 1 住房消费信贷及其风险概述 现能力差，因此不可避免地会有许多风险。概括起来，有以下几种： 1 2 1 开发商的风险 开发商是个人住房按揭贷款的三方当事人之一，由于个人住房贷款的抵 押物是开发商开发的楼盘，在借款人未正式办理抵押登记手续之前，开发商 都需要承担阶段性保证担保和承担回购责任。可见，个人住房贷款与开发商 的优劣相关。具体表现在： l 、开发商的实力风险：包括开发商资质不够、资金实力不强、内部运作不规 范、财务管理混乱等形成的风险。 2 、经营风险：开发商由于资金筹措不到位、项目定位不准、销售不畅，导致 楼盘不能按期完工交付，形成项目“烂尾”，银行用于抵押的期房成了“空中 楼阁5 而形成的信贷风险。 3 、开发商因房屋面积、质量等问题发生合同纠纷甚至解除合同而产生的风险。 4 、信用风险即开发商挪用按揭贷款、不履行阶段性保证担保和回购责任等导 致的银行贷款风险，有些甚至是恶意诈骗，制造虚假按揭，获得银行贷款后 立即转移资金，给银行造成了巨大的风险。 1 2 2 借款人的风险 是指借款人不能按期偿还住房抵押贷款本息，以违约来放弃抵押房产， 给抵押贷款者带来经济损失。导致借款人违约的原因是多方面的，一是由于 自然原因或社会原因等客观因素导致的，如由于借款入因以外事故或疾病导 致其伤残、死亡、丧失工作能力而失去还款能力；或因下岗失业等个人无法 抗拒的原因导致收入水平下降而无力清偿剩余债务，不得不违约二是由借 款人选行经济利益比较后的故意违约行为，一般当违约所产生的利益超过违 约所受损失时，借款人会因比较利益的客观存在而主动放弃信用去违约。如 由于抵押物住房因各种原因导致其市场价值下跌至低于未偿还贷款与应缴罚 金之和时，借款人就有可能有意违约以减少损失。三是借款人由于品行不佳 导致的欺诈违约行为。这是部分借款人为牟取私利，故意违反金融管理规定， 论住房消费信贷的风险与控制 采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以不具备担保资格的住房为“幌 子”，通过重复抵押、虚拟抵押、故意遗漏共有人抵押的方式，骗取根本没有 偿还能力或主观上就要抽逃的贷款，致使贷款本息因欺诈风险受损。 1 2 3 中介机构的风险 个人住房消费贷款，特别是二手房贷款，有相当一部分借款人是通过委 托房地产中介机构代办相应的贷款手续及房产评估，在众多的房地产中介、 评估机构当中，其经营实力、执业水准、社会信誉大不相同。房产价值评估 的正确与否，是直接关系到将来收取抵押物时能否足额清偿贷款本息、保全 银行信贷资产安全的重要依据。就目前来看，市场上评估机构鱼龙混杂，一 些评估机构为了自身利益，不遵守行业规范和职业道德，违背市场规律，盲 目附和委托人的要求，对房屋价格高估冒算，严重扰乱了市场秩序，给个人 住房信贷资金安全留下了隐患。另外，银行目前也没有建立有效的中介机构 风险赔偿机制，使得中介机构的风险加大。 1 2 4 抵押物的风险 这是借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生 的风险，它主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险两方面 1 、抵押物处置风险。一方面由于借款人利用欺诈行为将产权界定不明晰的住 房作为抵押晶，或将一个房产进行多次抵押，或权属变更却不告知贷款人， 致使住房抵押缺乏充分的法律效力，借款人违约后势必导致对抵押物处置的 纠纷，给贷款人造成损失；另一方面则是在我国特殊国情下，贷款人通过拍 卖抵押房产所褥价款来清偿贷款在实践中难以实施。如对低保户的处理上， 执行抵押房屋的规定明确规定：。被执行人属于低保对象且无法自行解决 居住闻题的，人民法院不得强制迁出。”即使真要拍卖抵押物，也很难找到买 主。由于我国住房拍卖制度、市场、机构还不是很健全，交易手续复杂，而 新房供应充足，居民往往会选购新房。很多银行在无奈之下，只能把抵押物 作为银行员工的宿舍或是福利房。 6 1 住房消费信贷及其风险概述 2 、抵押物贬值风险。在借款人将住房抵押之后，由于住房随经济环境、市场 变化及自然磨损导致抵押物价格下跌而使贷款人遭受损失。贷款人在借款人 违约的情况下也难以通过处置抵押物收回贷款本息，如香港房价在亚洲金融 危机期间从1 9 9 7 年到1 9 9 9 年两年不到的时间下跌了5 0 左右，使贷款人蒙 受巨大损失。另外，由于贷款入对借款人自主的住房不可能进行全面监督。 也可能因借款人在抵押期间对抵押物人为损坏造成抵押物价值下降，给贷款 人带来损失。 1 2 5 银行管理的风险 l 、资产流动性风险 这是贷款人持有的住房贷款债权不能及时足额交现而可能遭受的利益损 失我国目前发放住房抵押贷款的金融机构主要是各地公积金管理中心和各 专业银行房地产信贷部，其资金来源主要是公积金存款与储蓄存款对于银 行而言，其资金来源的储蓄存款大都是短期的，一般不超过5 年，两住房抵 押款期限一般较长，少则三五年，多则l o 年、2 0 年，银行存在着以短期资金 负担长期贷款的风险。这种风险直接导致两大危害后果：一是贷款人因住房 贷款债权不能迅速足额变现而丧失金融市场出现的新的利润丰厚的投资机 会，导致利率风险和其他风险的产生；二是储蓄存款人病故或贷款人的债权 人要求清偿债务时，贷款人可能会出现资金周转困难，甚至会带来二堂连带 风险。 2 、内部控制风险 商业银行作为债权人，在群体上通过内部分工进行相互协作和制约，任 何一个环节管理不善都可能使潜在风险交成现实风险，造成信贷资金损失。 主要表现为：一是内部控制不健全，形成信贷风险二是制度执行不严，落 实不到位，违章不纠，形成信贷风险。例如：按揭贷款涉及对象广、工作量 大、期限长，银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进 行管理，若是省略疏忽其中某一环节( 如无法对借款人进行有效的跟踪和监 管，不能及时了解借款人的工作和收入等重大变动情况，无法做到提前预警 和防范，未能及时发现借款人违约挪用贷款，未及时中断诉讼时效等) 都会 7 论住房消费信贷的风险与控制 导致贷款形成风险。三是某些银行员工以权谋私或违规操作发放贷款或利用 各种欺骗手段骗取银行资金形成贷款风险。 1 2 6 利率和通货膨胀风险 这是任何资金流动的共同风险。由于利率是资金的价格，通货膨胀影响 资金的价值，故只要有资金流动，就可能出现利率和通货膨胀风险，住房抵 押贷款也不例外。未来较长时间市场利率和通货膨胀率的变化，_ 般难以预 测。如果贷款合同使用固定利率贷款，若市场利率上升，银行会因先前的低 利率标准损失利息收入；若市场利率下降，可能会使借款人以低利率重新借 款并提前偿还原来利率相对较高的抵押贷款，这也会给银行带来利息损失。 如果贷款合同使用浮动利率，利率的上升将会增加借款人负担，导致出现还 款困难的现象。在我国金融市场缺乏金融期货、期权等避险工具的情况下， 很难有效地规避利率风险。而贷款银行在通货膨胀率较高时期收回的贷款， 其实际价值又会低于同等数额原贷款价值，给银行带来隐性损失。 8 2 我国住房消费信贷风险的管理以农业银行为例 2 我国住房消费信贷风险的管理 以农业银行为倒 2 1 农业银行对相关风险的管理。 2 1 1 对开发商的风险管理 银行在进行个人住房贷款的发放之前，会对开发商的基本情况以及项目 的效益等进行调查，以确定开发商是否具有开发所贷房屋的资格，降低开发 商风险。 银行工作人员主要调查以下内容： l 、开发商基本情况。调查开发商注册资金、法定代表人素质、经济实力、经 营管理机制、财务管理和经济核算制度、业务范围、开发经历、完成项目建 设的能力及其自身具备的优势等：分析财务报表，估测其营运能力及盈利状 况。 2 、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后 一致。 3 、项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算 报告中的有关数据进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致：工程 后续资金来源是否已经落实，如果后续资金是通过预售房款再投入，在未能 按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。 4 、项目情况。调查地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、 市政设施、物业管理等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑 面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况。 5 、项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的 资料来源：农业银行四川省分行内部资料 论住房消费信贷的风险与控制 项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗 风险能力。 6 、项目效益。调查开发商与农行的合作诚意和对农行产生的效益，如存款、 代收代付、中间业务的代理等。 7 、开发商负债状况。特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌 握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的资金缺口。 8 、银行同业竞争情况。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务 手段。 ， 2 1 2 对借款人的风险管理 银行对申请个人住房贷款的借款人会进行贷款调查与审查，主要内容有： i 、购房行为的真实性，借款人是否已支付3 0 以上的首付款，并存入开发商 在经办行开立的售房款专用账户上； 2 、贷款年限加上借款人年龄是否超过6 5 年i 3 、借款人偿还贷款本息的能力； 4 、借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符，必要时 可委托具有房地产股价资质的机构进行价格评估； 5 、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。 为了更好地监督借款人还款，银行还要求开发商等中间机构对贷款提供 担保。对于“一手楼”按揭( 注：一手楼指售房人为开发商的住房。一手楼 按揭是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借款人以所购住房作 为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。) ，银行采取分段担保的形式， 分户产权证未抵押之前，由开发商担保，分户产权证办理抵押后，开发商不 再担保，只履行回购责任对于“二手楼”按揭，有三种担保方式，一是购 房人将房产抵押给银行后，银行才发放贷款；二是购房人将房产抵押给置业 担保公司、房屋中介公司，由公司向银行提供全程保证担保；三是分阶段担 保，先由第三人如置业担保公司、房屋中介公司担保，银行发放贷款，购销 双方办理产权过户，再由购房人办理抵押，第三人撤销担保。 另外，对于借款人的信用风险控制，各家商业银行都全面推行个人资信 2 我国住房消费信贷风险的管理以农业银行为例 评定制度来控制个人按揭贷款的信用风险。农业银行的个人资信评定表如下： 农行四川省分行住房按揭贷款个人资信评定表 借款人姓名：经办客户经理：年月日 借款指标选中打( )得 人素分 质文化程度硕士或双学位以本科专科其他 上 4 3 2 职称高级中、初级其他 4 32 职务处级以上科级其他 6 54 信用无不良记录有不良记录 4 0 个 职业 企事业高级管理公务员、银行职企事业单位其他 人稳人员、证券从业员、私营企业业一般职工t 定性人员 主 1 4 8 6 4 工作年限1 0 年以上 5 一1 0 年 5 年以下 1 2 l o 8 婚姻状况已婚未婚无血缘关系 合伙人及其 他 6 52 还款夫妻或共 1 0 0 0 0 元以上8 0 0 0 1 0 0 0 0 元6 0 0 0 8 0 0 04 0 0 0 能力有人合计7 1 3 6 0 0 0 元 收入 1 8 、1 61 41 2 2 0 0 0 4 0 0 0 元 2 0 0 0 元以下 1 0 ：8 月供月收2 0 以下 2 0 4 0 4 0 6 0 6 0 入 7 5 1 21 086 7 5 以上 4 有自由处5 0 万元以上3 0 5 0 万元2 0 3 0 万元1 0 2 0 分权的财万元 产价值 1 2 1 0 86 5 1 0 万元5 万元以下 4 2 保障预存购房 5 0 4 0 3 0 2 0 性款比例 8 7 65 购房用途自住其他 42 总分 等级 上表是中国农业银行四川省分行制定的住房按揭贷款个人资信评定表， 论住房消费信贷的风险与控制 得分越高，表明个人资信越高，信用风险越低。对评定分值的等级划分如下： ( 1 ) 8 5 分以上，a 从级；( 2 ) 7 6 8 5 分，a a 级；( 3 ) 6 6 - 7 5 分，a 级：( 4 ) 5 6 6 5 分，b 级；( 5 ) 5 5 分以下，c 级。由于我国没有建立个人资信评价制度 和体系，个人收入透明度低，个人参与社会活动的档案又散落在各个部门和 单位，收集和处理有一定的难度和较高的成本，因此，要对个人进行客观公 正的资信评定比较困难。 2 1 3 对保证金比例的管理 为了降低信贷风险，银行要求开发商或者第三人对贷款提供阶段性保证 担保。对于一般的房地产项目，由于按揭贷款发放时房屋处于预售阶段，抵 押条件并不具备，因此，银行实际上发放的是担保贷款，同时由开发商对商 品房承担回购责任，所以，银行要求开发商按照按揭贷款的一定比例存入保 证金并在按揭合作协议中事先约定。保证金比例过高，对银行控制按揭贷款 风险有利，但不利于开发商销售收入的回笼和确保项目建设资金的需要；保 证金比例过低，又不利于银行控制按揭贷款风险。因此，为保障银企双方的 利益，要合理确定保证金比例。从理论上讲，保证金的总额度要等于担保期 间发生风险的借款人的贷款额度之和，通过公式推导，保证金比例就等于违 约户比例，推导过程如下： 保证金= ( 违约借款人贷款额) ( 违约借款人贷款额) = 借款总户数x 违约户比例x 户均贷款 保证金比例= 保证金贷款总额 = ( 违约借款人贷款额) 贷款总额 = 借款总户数x 违约户比例x 户均贷款( 借款总 户数x 户均贷款) = 违约户比例 从实际来看，违约户的比例是较低的，一般在5 以内，但各家银行的保 证金比例一般都在5 以上，农行四川省分行规定的保证金比例一般都不能低 于1 0 ，最高达2 0 银行适当确定较高的保证金比例，其原因有三：一是 住房按揭贷款期限较长，最长达3 0 年，有许多不确定的因素，目前的违约率 2 我国住房消费信贷风险的管理以农业银行为例 较低，不等于将来的违约率就低，银行为了保险起见，要确定比现在违约率 较高的保证金比例；二是项目处于预售阶段，项目能否最后完成，具有不确 定的风险，当项目完成、商品房产权证分户办理抵押后，银行风险才真正得 到控制，开发商的阶段性担保结束，担保贷款转换为抵押贷款，银行将仅保 留3 5 的保证金比例，处于正常的比例范围；三是银行经营离不开存款， 适当提高保证金比例有利于银行组织低成本资金。但随着商业银行竞争加剧， 保证金比例有降低的趋势，农行四川省分行也在进行保证金比例的合理调整。 当借款人连续三期未还款，或者累计六个月未还款，开发商就要履行担 保义务，代借款人偿还所欠贷款本息和全部未到期贷款；如果借款人已经办 理了房产抵押，开发商已经解除了担保义务，则根据银企双方合作协议约定， 开发商要对借款人的房产以不低于其所欠银行贷款本息的价格进行回购，回 购款首先用于归还银行贷款本息，待房产处理后开发商再收回所垫付款项及 其利息，多余款项退还原借款人。 2 1 4 对抵押物的风险管理 农业银行规定，借款人申请个人住房贷款时必须办理财产保险，明确经 办行为第一受益人，保险单正本交由经办行保管。保险金额不得低于贷款金 额；保险费用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期 间不得短于贷款期限，贷款未清偿客前不得中断或撤销保险，可由经办行代 办保险业务。 2 1 5 加强贷后管理控制风险 在贷款发放之后，为了有效控制风险，及时发现并将损失降到最低，工 作人员会每月进行一次综合性的个人住房贷款贷后检查，以掌握全行个人住 房贷款的资产质量状况并研究对策。检查的内容主要有： l 、借款人按时归还贷款本息的情况； 2 、借款人有无骗取银行信用的行为； 3 、借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况； 论住房消费信贷的风险与控制 4 、保证人保证资格和保证能力变化情况； 5 、抵押物保管及其价值变化情况； 6 、项目工程进度( 限于期房贷款) ； 7 、有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触， 需要变更、修改和补充之处： 8 、其他贷款人债权实现和保障的内容。 2 2 对农业银行个人住房贷款风险管理的评价 总体上来看，农业银行对个人住房贷款中存在的开发商风险、借款人风 险、抵押物风险等采取了一定的措施加以控制。就农业银行目前的实施结果 来看，2 0 0 5 年末，农行四川省分行个人住房贷款余额为1 2 5 亿元，不良贷款 1 8 7 亿元，占比