（管理科学与工程专业论文）信阳市房地产业与国民经济协调发展研究.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 中共十六届三中全会明确提出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展 观，促进经济社会和人的全面发展”。针对不少地区2 0 0 4 年以来房地产价格的猛涨， 2 0 0 5 年3 月以来国务院发布了一系列调控房地产市场的政策( 业界称之为“房地产新 政”) 。在科学发展观的理论背景和“房地产新政”的政策背景下，刚刚起步的信阳市 房地产业应该选择什么样的发展道路，自然就成了本文的选题。 本文在论述房地产业与国民经济总量协调发展原则的基础上，定量分析了信阳市 房地产业对国民经济的贡献、信阳市房地产业与国民经济主要变量的关系。依据2 0 0 2 河南投入产出表，使用e x c e l 软件测算了信阳市房地产业与国民经济相关产业的关联度， 分析发现在4 2 个产业部门中，与房地产业关联密切的产业类型共有2 0 个，其中房地 产业的环向关联产业有1 1 个，只有前向关联而无后向关联的产业有6 个，只有后向关 联的产业有3 个。 本文认为信阳市房地产业对国民经济贡献较大，与国民经济多数产业有关联关系， 与国民经济发展速度和规模基本协调，但不能适应信阳市不断加快的工业化、城市化 进程，建议适当加大房地产开发投资力度，将房地产业培育成为信阳市的支柱产业。 对信阳市房地产产品供需比例、房地产业内部各类物业的结构比例、房地产业中长期 发展规划等问题，肯待进一步研究。 关键词：科学发展观国民经济房地产业支柱产业产业关联度 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h ec h i n e s ec o m m u n i s tp a n y1 6s e s s i o no ft h i r ds e s s i o ne x p l i c i t l yp r o p o s e dt h a t ， ”p e r s i s t sh u m a n i s t ，s e t su pc o m p r e h e n s i v e ，c o o r d i n a t e d ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tc o n c e p t ， t h ep r o m o t i o ne c o n o m i cs o c i e t ya i l dh u m a n sf u l ls c a l ed e v e l o p m e n s i n c ei nv i e wo fm a n y a r e a s2 0 0 4r e a le s t a t ep r j c er i s i n gs u d d e n ly ，i n2 0 0 5t h es t a t ec o u n c i lh a dm a r c l li s s u e da s e r i e so fr e g u l a t i o nr e a le s t a t em a r k e tp 0 1 i c y ( f i e l dc a l l si t ”r e a le s t a t en e wd e a l ”) 1 n s c i e n t i f i cd e v e l o p m e n tt h e o r yb a c k g r o u n da n d ”r e a le s t a t en e wd e a l ”u n d e rt h ep o l i c y b a c k g m u n d ，j u s ts t a n e dx i n y a n gr e a le s t a t es h o u l dc h o o s ea n yt y p et h ed e v e i o p m e n tp a t h ， h a sb e c o m et h i sa r t i c l es e l e c tt o p i cn a t u r a l ly i t h i sa n i c l ei ne l a b o r a t i o nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dn a t i o n a le c o n o m yn a t i o n a le c o n o m y t o t a lq u a n t i t yc o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n tp r i n c i p l ef o u n d a t i o n ，q u a i l t i t a t i v ea n a l y s j s n y a n g r e a le s t a t et on a t i o n a le c o n o m yn a t i o n a le c o n o m yc o n t r i b u t i o n ，x i n y a n gr e a le s t a t ea n d n a t i o n a le c o n o m y 舳t i o n a le n o m ym a i nv a r i a b l er e l a t i o n s p u t si n t op r o d u c t i o nt h et a b l e b a s e do n2 ，0 0 2h e n a n ，u s e dt h ee x c c ls o f t w a r et os u e yx i n y a n gr e a le s i a t ea n dn a t i o n a l e c o n o m yn a t i o n a le c o n o m yc o r r e l a t i o ni n d u s t r yc o f r e l a t i v ed e g r e e ，t h ea n a l y s i sd i s c o v e r e d i n4 2i n d u s t r i a ld e p a n m e m s ，a l t o g e t h e rh a s2 0w i t ht h er e a le s t a t ei n d u s t r yc o n n e c t i o nc l o s e i n d u s t r yt y p e ，r e a le s t a t ei n d u s t r yl i n kh a s1 1 t ot h ec o n n e c t i o ni n d u s t r y o n l yt h e nf r o n tb u t h a sn oc h i l d r e nt ot h ec o n n e c t i o nt ot h ec o n n e c t i o ni n d u s t r yh a s6 ，a f t e ro n l yt h e nh a s3t o t h ec o n n e c t i o ni n d u s t r y n j sa n i c l et h o u 卧tx i n y a n gr e a le s t a t ei sb i gt ot h en a t i o n a le c 彻o m yn a t i o n a l e c o n o m yc o n t r i b u t j o n ，h a st h ec o n n e c t i o nr e l a t j o n sw i t ht h en a t i o n a le c o n o m yn a t i o n a l e c o n o m y m o s tj n d u s t r i e s ，w n hn a t i o n a le c o n 删】yn a t i o n a le c o n o m yd e v e 】o p m e 小s p e e da n d s c a l eb a s i cc o o r d i n a t i o n ，b u tc a n n o ta d a p tt h ei n d u s t r i a l i z a t i o n ，t h eu r b a n i z e da d v a n c e m e n t w h i c hx i n y a n gs p e e d s u pu n c e a s n g ly ，s u g g e s t e ds u i t a b l y i n c r e a s e st h e p r o p e r t y d e v e l o p m e n ti n v e s t m e n td y n a m i c s ，r e a le s i a t ei n d u s t r yc u l t i v a t i o ni n t ox i n y a n gp i l l a r i i 华中科技大学硕士学位论文 i n d u s t r y t bt h ex i n y a n gr e a le s t a t ep m d u c ts u p p l ya n dd e m a n dp r o p o n i o n ，t l l er e a le s t a t e i n d u s t r yi n t e r i o re a c h k i n do fp r o p e r t ys t n i c t u r ep m p o f t i o n ，q u e s t i o na n ds o0 nr e a 】e s t a t e i n d u s t r ym e d i u ma n dl o n g - t e h nd e v e l o p m e n tp l a n ，w a i t sf o rf u n h e rs t u d i e s k 姆w o r d 戤t h es c j e n f i f j cd e v e l o p m e n c o n c 印t1 1 1 en a t i 彻a le c o n o m y r e a le s t a t ei n d u s t r yp i l l a r1 1 1 d u s t r y i n d u s t r yc o r r e l a t i v ed e g r e e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：砂嘴 只期：) 南年岁月乃日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在 本论文属于 不保密酣。 ( 请在以上方框内打“”) 年解密后适用本授权书。 学位论文作者签名：目秒 指导教师签名 h 期：沙b 年1 月够r | 同期：吲年f 月同 华中科技大学硕士学位论文 1 1 研究背景和意义 1 绪论 中共十六届三中全会明确提出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展 观，促进经济社会和人的全面发展”。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个 五年规划纲要指出：“十一五”时期促进国民经济持续快速协调健康发展和社会全面 进步，要以邓小平理论和“j 个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会 发展全局。坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经 济建设为中心，坚持用发展和改革的办法解决前进中的问题。发展必须是科学发展， 要坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量，落实“五个统筹”， 把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道。 中共信阳市委关于制定全市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议指 出：“十一五”是承前启后的重要时期。我市要在新的战略起点上实现新突破，就必须 按照十六届五中全会及省委七届十次全会精神的要求，坚持以科学发展观统领经济社 会发展全局，把发展切实转入以人为本、全面协调可持续发展的轨道。 近年来，不少城市的房价| 二涨过快、过猛，成为政府和广大老百姓关注的经济热 点。针对不少地区2 0 0 4 年以束房地产价格的猛涨，2 0 0 5 年3 月2 6 同，国务院办公厅 发出关于切实稳定住房价格的通知，即业界所说的“国八条”；2 0 0 5 年4 月2 7h ， 国务院常务会议又提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即业界所说的“新 围八条”；2 0 0 5 年5 月1 1 同，国务院办公厅转发了建设部等七部委关于做好稳定住 房价格工作的意见，这是又一次调控房地产市场的重大举措。这一系列调控房地产市 场的政策被业界称之为“房地产新政”。“房地产新政”的出台并不突然，这是国家根 据市场的走向进行宏观调控的必然抉择，是落实科学发展观，以人为本，构建和谐社 会，实现房地产行业持续健康发展的科学决策。 建设部部长汪光焘在2 0 0 6 年令幽建没j 作会议上要求，全面落实科学发展观继续 华中科技大学硕士学位论文 贯彻落实加强房地产调控的政策措施。其 ，指导各地改进城市规划管理方式，调整 项目立项和土地供应。及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目， 控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房丌发，引导和增加中低价位、 中小套型普通商品住房的供给。搞活住房二级市场，规范发展房屋租赁市场。其二， 合理引导住房建设和消费。继续实施有区别的税收政策，及时发布有关信息，加强舆 论宣传，引导开发企业开发结构的调整和居民的合理消费。鼓励居民通过租赁等方式 解决住房问题。其三，完善住房保障制度。落实经济适用住房建设与管理的各项政策， 严格供应对象和申请审查、严格执行建设标准、严格规范销售管理、严格上市交易管 理、严格集资合作建房管理。要进一步明确城市政府责任、加快建立规范稳定的廉租 住房资会渠道，根据各地实际、有计划扩大廉租住房制度覆盖面【”。 基于科学发展观的理论背景和房地产业宏观调控的政策背景，研究信阳市房地产 业与国民经济协调发展问题对信阳市制定正确的房地产业政策，对中央_ ；：f 在制定的中 部崛起战略和中部地区各级政府制定区域经济协调发展政策具有广泛的借鉴意义。 1 2 相关领域国内外研究综述 1 2 1 国外的相关研究综述 ( 1 1 关于房地产业与国民经济关系的研究 英国学者w i l l i 砌c 和d e n i s e ( 1 9 9 5 ) 经过对英国、美国、法国和同本等1 7 个国家 不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国 家房地产业与经济增长之问的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济增长 速度应保持1 4 ：1 的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发展吐美国学者m b a l l 和t m o r r i s o n ( 1 9 9 5 ) 通过对许多幽家住宅投资总量的研究，详细地分析总结了住宅建设 发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：按照一般规律，住宅建设投资与人均g d p 存在着内在关系，人均g d p 在5 0 0 美元以下时，住宅建设投资占g d p 的比例存2 以 下；人均g d p 达到2 5 0 0 美时，这一比例为3 5 ；人均g d p 达到或者超过5 0 0 0 华中科技大学硕士学位论文 = = ：= = = = = = = ：= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = 美元时，这一比例达到最高值6 一7 。此后，住宅建设随着人均g d p 的增加，绝对值 增加，但占g d p 的比例呈下降趋势【3 - 5 】。美国j o s e p h e ( 1 9 9 7 ) 通过对1 9 9 5 年的数据样 本的分析，研究了住宅建筑业对华盛顿州经济的影响【6 l 。1 9 9 6 年日本总务厅运用投入 产出分析方法对f 1 本住宅建设投资变化和国家经济增长的作用进行了研究，并取得了 很好的成果：在日本，住宅建设是国民经济增长的重要拉动因素。1 9 8 6 一1 9 9 4 年问，日 本国内生产总值平均增长率为3 1 ，其中住宅建设对国民经济增长贡献为0 3 ，住宅 建设对国民经济增长的贡献率达到1 0 【7 1 。世界银行的发展中国家城镇住房改革： 问题与可供选择的方案也显示了1 4 个国家在2 0 年问住房建设投资占g d p 的比例， 人均g d p 在2 5 0 0 美元时住房建设投资比重为3 _ 4 ，5 0 0 0 美元时约为4 一5 ，7 5 0 0 美元时约为4 6 一6 7 ，8 0 0 0 美元时约为5 6 8 ( 达到最高峰) ，超过8 0 0 0 美元以 后就开始逐步下降1 8 】。 ( 2 ) 关于房地产业周期性的研究 g r e b l e r 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) ，w h e s t o n ( 1 9 9 4 ) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行 了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。w h e a t o n 和r o s s o 研1 9 9 8 1 还研究了酒店业的出租率周期，c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) 发现了资本市场对商业房地产周期的作 用。p y h r r 和b o 订1 ( 1 9 9 9 ) 对房地产周期及其相关周期进行了分类，即房地产实物市场 周期、房地产投资周期和国际房地产周期。y 0 0 nd o k k o 和r o b e nh e d e l s t e i n 等通过研 究美国写宁楼市场周期的影响，得出了描述写字楼周期的三个关键指标：增长趋势、 易变性( 刻画波幅) 和调整率( 描述波长) 。利用美国4 1 个美国大都市统计区( m s a ) 的住宅数据对基本经济条件和预期l 种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验， 得出预期模型的解释力要高于基本经济条件模型，若将_ 者综合起来时，对周期的解 释力最强0 1 。 ( 3 ) 关于房地产其它方面的研究 s t e p h e ne r o u l a c ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产业各部分的相互关联、流程中的作用及决策 地位1 1 1 】。c h u - c l l i al i n 和s u o j i l l g l m ( 1 9 9 9 ) ，b e r k o v e c ，j ( 1 9 9 7 ) ，i o 籼i d e s ，y m ( 1 9 9 4 ) 等人 把件宅需求分为投资需求和消费需求两个部分，对不同收入水平家庭的住宅需求进行 了实证研究，指出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资需求【1 2 - 1 。r o b e r tt 华中科技大学硕士学位论文 c l e m e n ( 1 9 9 9 ) ，j o o s tm e p e n n j n g s 和础es m i d t s ( 2 0 0 0 ) 对房地产的投资风险进行了 研究陋1 “。z h a n gx i n g q u a n ( 2 0 0 0 ) 对抵押贷款债券化在中国的适用性进行了研究【1 7 l 。 p i n g l a n 和j o h nt j a c k s o n ( 1 9 9 8 ) 对我国住房制度改革中政府的作用进行了研究| 1 8 】。 1 2 2 国内的相关研究综述 ( 1 ) 关于房地产业与国民经济关系的研究 包宗华( 1 9 9 4 ) 对房地产业的先导性和房地产泡沫较早地进行了研究。盂晓苏 和梁运斌( 1 9 9 8 ) 、印坤华( 1 9 9 8 ) 对住宅成为国民经济新增长点的政策进行了研究【2 0 。2 ”。 王麒骥( 2 0 0 0 ) 对房地产拉动经济增长的原由、问题及启动方略进行了研究1 2 2 j 。曹振 良( 2 0 0 2 ) 对住宅业成为我国新的经济增长点和消费热点进行了研究1 2 3 l 。顾云昌( 1 9 9 8 ) 通过定量研究，认为住宅产业发展对国民经济增氏具有明显的拉动效应。王国军和 刘水杏( 2 0 0 4 ) 运用多种实证方法，测算出房地产业对相关产业的带动效应。李启 明( 2 0 0 2 ) 、韩健( 2 0 0 4 ) 运用定性分析方法比较系统地研究了房地产业与国民经济的 关系陋2 ”。郑思齐和刘洪玉( 2 0 0 2 ) 、沈悦和刘洪玉( 2 0 0 4 ) 、张琳和陈美亚( 2 0 0 2 ) 从建设投资、房地产资产价值量角度，运用计量模型分析房地产业与国民经济的关系 【2 j - 3 0 j 。 ( 2 ) 关于房地产业与国民经济协调发展的研究 李艳双( 2 0 0 2 ) 从房地产投资规模、投资结构以及房地产业周期等角度系统研究 了房地产业与国民经济协调发展问题。李艳双对房地产业周期与国民经济周期的关系 进行了实证研究，得出了二者的波动方向、周期长度大致相同，只是房地产业的波动 幅度更大一些的结论。研究了房地产业发展的适度投资规模、投资增长速度和房地产 投资的风险问题。从定量角度分析了住宅需求的收入弹性和价格弹性，以及住宅的投 资需求和消费需求比例i ”l 。 叶剑平和谢经荣( 2 0 0 5 ) 从宏观和中观层面研究了房地产业与国民经济的关系。 叶剑平和谢经荣分别从建筑安装工程造价、全社会住房投资和房地产开发投资等二个 不同侧面研究房地产业与g d p 的互动关系。对房地产、l p 与国民经济内部各产业之间的 结构关系，t 要借助投入产出模型从房地产业对国民绎济各产、i k 的影响力和感应力、 华中科技大学硕士学位论文 房地产业对其他产业的价格波及效应、房地产q t 与其他产业之间的产业关联度和带动 效应等三个方面进行了分析【3 2 1 。 ( 3 ) 关于房地产业可持续发展的研究 杨同利和刘长滨( 2 0 0 0 ) 对我国房地产业可持续发展问题进行了研究1 3 3 l 。胡学锋 ( 2 0 0 0 ) 对房地产经济可持续发展的指标体系进行了研究【3 4 】。杨继瑞( 2 0 0 5 ) 对我国 房地产业可持续发展的动力进行了研究【3 5 l 。郑应亨和欧小莉( 2 0 0 5 ) 对我国房地产业 可持续发展的人口因素进行了分析1 3 6 l 。 1 3 本文的主要内容和研究方法 1 3 1 本文的主要内容 本文共分五章，主要内容包括： 第一章绪论。主要讨论了研究背景和意义、相关领域国内外研究综述、本文的主 要内容和研究方法、创新之处。 第二章房地产业与国民经济的一般关系。主要论述了房地产业在国民经济中的地 位和作用、房地产业与国民经济的相互作用、房地产业与国民经济总量协调发展原则。 第三章信阳市房地产业与国民经济协调发展分析。丰要分析了信阳市房地产业发 展的社会经济环境、信阳市房地产业发展状况、信阳市房地产业对国民经济的贡献、 信阳市房地产业与国民经济相关产业的关联度和信阳市房地产业与国民经济主要变量 的关系。 第四章信阳市房地产业发展的对策建议。提出了信阳市应加强房地产开发计划管 理、规范土地市场、完善住房金融体系和建市住房保障体系等对策建议。 第五章总结与展望。 1 3 2 本文的研究方法 ( 1 ) 理论分析与实际分析相结合 华中科技大学硕士学位论文 从实际出发，理论联系实际足房地产经济学研究的基本前提和基本方法。本文以 产业结构理论和产业关联理论为出发点，结合我国的基本国情和近年房地产业发展的 实际，全面分析了我国房地产业在国民经济中基础性和先导性产业地位，提出房地产 业应成为主导产业和支柱产业。 ( 2 1 定性分析与定量分析相结合，以定量分析为主 定性分析是对事物的规定性分析，而定量分析则是对事物的数量、比例及其变化 趋势的分析。在分析信阳市房地产业对国民经济的贡献时，一方面，通过定性分析发 现房地产业的发展给城市建设和人民生活做出了巨大贡献；另一方面，通过定量分析 得出房地产业增加值对国民经济增长的贡献率和房地产业为经济增长贡献的百分点。 ( 3 ) 规范分析与实证分析相结合，以实证分析为主 在经济学中，所谓规范分析是指分析经济现象“应该是什么”的方法，即关于价 值判断的分析；所谓实证分析则是指分析经济现象“是什么”的方法，即对经济事实 判断的分析。在分析信阳市房地产业与国民经济协调发展时，一方面，通过规范分析 指出了房地产业增长速度、投资规模与国民经济发展的数量关系；另一方面，通过实 证分析得出信阳市房地产业整体发展不够，应适度超前的结论。 1 4 创新之处 ( 1 ) 提出了房地产业与国民经济总量协调发展的原则，构建了由信阳市房地产业埔 加值增长率与g d p 增长率的比例、房地产开发投资占g d p 的比重和房地产丌发投资 占固定资产投资的比重等组成的协调发展指标体系。 ( 2 ) 测算了信阳市房地产、l k 对国民经济增长贡献的 i 分点，建立了房地产开发投资 与g d p 的线性回归模型和弹性模型，测算了房地产丌发投资单位增长量拉动g d p 增 长的数量和房地产开发投资单位增长率拉动g d p 的增长率。 ( 3 ) 依据2 0 0 2 河南投入产出表，使用e x c e l 软件测算了信阳市房地产、止与其后向关 联产业的直接关联度和完全父联度、与其前向关联产业的直接关联度和究伞关联度。 分析发现，在4 2 个产业部门中，与房地产、比关联密切的产业类型共有2 0 个，其中房 华中科技大学硕士学位论文 地产业的环向关联产业有1 1 个，分别是：金融保险业、批发和零售贸易业、非金属矿 物制品业、建筑业、交通运输及仓储业、化学工业、木材加工及家具制造业、电力热 力的生产和供应业、食品制造及烟草加工业、房地产业、农业等；只有前向关联而无 后向关联的产业共有6 个，分别是：煤炭开采和洗选业、金属冶炼及压延加工业、余 属制品业、通用专用设备制造业、其他制造业、租赁和商务服务业，说明房地产业对 这几个产业只有供给推动作用而无需求拉动影响；只有后向关联的产业共有3 个，分 别是：住宿和餐饮业、服装皮革羽绒及其制造业、信息传输计算机服务和软件业，房 地产业对这几个产业产生的主要是需求拉动作用。 华中科技大学硕士学位论文 2 房地产业与国民经济的一般关系 2 1 房地产业在国民经济中的地位和作用 2 1 1房地产业是国民经济的基础性和先导性产业 房地产业是国民经济的基础性产业，这体现在房地产业所提供的产品既是生活资 料，又是生产资料。人们的生活和休息，离不开房地产；国民经济各部门开展生产和 业务活动，需要厂房、仓库、办公室等，也离不开房地产。 房地产是国民经济的先导性产业，这体现在要发展经济必须超前发展房地产业。 叫十房地产商品的形成需要耗用较长的时间，一般一个项目的建设周期需要3 4 年， 所以相当于对房地产商品提出需求的其他行业而言，房地产的开发和建设需要超前进 行。同时，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度 不同的带动作用。 2 1 2 房地产业应成为国民经济的主导产业 美斟著名的经济学家罗斯托认为在众多产业部门巾，每个经济成长阶段都有与此 相应的起主导作用的产业部门，即主导部门，这些部门的增长、变化、转移、更替决 定了经济成长阶段的变化。简单说，主导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业 结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的 产业。 按罗斯托的说法，成为主导产业有三个基本的规定性：其一，能有效地吸收新技 术：其二，本身具有较高的增长率：其三，能带动其他产业的增长，即具有扩散性。 其中扩散性是理解_ 主导产业带动国民经济发展的关键，根据罗斯托的看法一主导产业 有二三种扩散性影响，刮回顾效应、旁侧效应和前瞻效应1 3 7 l 。 华中科技大学硕士学位论文 房地产业的回顾效应相当强。如房地产的开发将会加大对钢铁、水泥、木材、化 工、石油、机电、轻工及冶会等部门产品的需求，从而带动这些产业的发展。同时随 着对房屋质量要求的提高，对新型保温吸声材料、防腐材料、防辐射材料及防水、耐 火等新型材料的需求会逐步上升，从而带动这些产业的发展，而这些产业往往具有很 高的技术水平，因此房地产业具有较强的吸纳新技术的能力。房地产业的旁侧效应表 现在：其一，人们工作居住环境的改善：其一，购物、旅游条件的改善；其三，城市 面貌的改善，如房地产开发创造出深圳、海口等新兴城市，并改善了北京、天津等老 城市的面貌；其四，提高了整个社会的文明水准和人们的现代意识。房地产业的前瞻 效应表现在促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产 业的发展。 罗斯托之后，日本经济学家彼原三代平在研究产业结构时，提出主导产业市场选 择的收入弹性基准；德国经济学家李斯特提出了动态比较费用学说。这样使主导产业 市场选择准则被完整地揭示了出来。 市场选择主导产业的基本准则可归纳为四个，是收入弹性准则。收入弹性是指 居民的收入增长率与产品需求增长率的比值。凡收入弹性大的产业都具有成为主导产 业的基本条件，收入弹性准则反映了市场需求函数。二是生产率卜升准则。这是从产 品市场供给量方面反映选择主导产业可能性的。凡是生产率上升快的，一般就是技术 进步快，边际成本递减的。这些产业的发展会很快形成舰模，在国民经济中占有越来 越大的优势，增长速度也快。三是产业关联度准则。这是指主导产业与其他部门产业 问有广泛、紧密的关联。这种关联表现为上游( 刚顾) 影响、下游( 前瞻) 影响和旁 侧影响三个方面。关联度越大，带动的连锁效应越高，结构效应越显著。凹是比较优 势准则。即生产要素和资源的区位优势所带来的成本指数。具有区位优势，是指在某 一特定区位具有较低的资源耗费成本。同样的技术、产品和关联度的产业，有区位优 势的，具有更强的扩张力和竞争力，市场占有率就越大，成为主导产业的可能性越大。 按照这四个基本准则，结合房地产业的特点，也可得出房地产业席成为主导产、j p 的结论。 华中科技大学硕士学位论文 2 1 3 房地产业应成为国民经济的支柱产业 支柱产业与主导产业是两个不同的概念，支柱产业是指少数在国民经济中处于举 足轻重地位的产、眦。主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业 强调的是产业在国民经济中的比重和份额。 建设部城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2 0 1 0 年规划提出：争取2 0 0 0 年至2 0 1 0 年之间房地产业增加值的年均增长率达到1 2 ，2 0 1 0 年占g d p 的比重达到 5 ，成为支柱产业【3 “。能否成为支柱产业，有四个基本条件：一是其产品关系国计民 生，对国民经济的发展具有重大促进作用；二是应具有持续旺盛的市场需求，市场可 容载量大；三是产业的关联度大，能够带动众多的相关产业的发展；四是对国民经济 增长的贡献度大，能为国家提供大量积累。很显然我国房地产业满足前三个条件，但 目前房地产业增加值占g d p 的比重较低，大约在3 左右。随着我国工业化、城市化 的加速发展，房地产业的比重必将有大的提高，把房地产业作为支柱产业来培育，也 符合国际经济发展的历史规律。 2 1 4 房地产业在国民经济中的作用 f 1 1 发展房地产业有利于优化产业结构，实现产业结构的升级 英国学者l 范登堡和美囤经济学家库兹涅茨提出了社会经济发展和产业结构演进 理论，认为社会经济变迁的第一阶段是由第一产、经济过渡到第二产业经济，第二阶 段是第二产业经济演变到第三产业经济，第三阶段是第三产业继续成熟阶段。并认为， 产业结构不断地变化，第三产业比重不断增大是必然趋势，是社会经济成熟发达的表 现。人力发展第三产业是我国目前经济发展的要求，而房地产业是第三产业的重要组 成部分，因此，发展房地产业可进一步优化产业结构，实现产业结构的升级| 3 。 ( 2 ) 发展房地产业有利于优化消费结构，提高人们的生活质量 在传统的经济体制l 、，我国实行低工资分配政策，埘住房实行实物性、行政性分 配政策，以致人们对住房消费没有选择的自由，对住房的购买力相对低下，其住房消 费支m 占生活总消费的比例非常低，无法形成合理的消费结构。因此，发展房地产业， 华中科技大学硕士学位论文 实行土地有偿使用和货币化分房政策，放丌住宅二级市场，搞活房地产金融市场，使 人们换小买大、换旧买新，贷款买房，可提高居民的住宅消费支出比重，提高人们的 生活质量。 ( 3 ) 发展房地产业有利于培育和完善社会主义市场体系 房地产既是重要的生产要素和生活必需品，也是一种单位价值和整体价值量都较 大的商品，它的发展能迅速扩大商品总量的规模。尤其是作为基础性市场的地产市场， 其交易水平的提高和交易规模的扩大，在很大程度上会扩大市场的规模和激发市场的 活跃程度。因此，房地产市场是社会主义市场体系中不可缺少的组成部分。 2 2 房地产业与国民经济的相互关系 2 2 1国民经济主要宏观变量对房地产业的影响 ( 1 ) 国民收入对房地产业的影响 从国民收入总量来看，如果假定国民收入分配比例不变，在排除了通货膨胀因素 以后，国民收入的增长与房地产业的发展一般成正相关关系。因为，国民收入的增长 既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在社会投资水平的提高上，在住宅 支出占消费者收入比例不变的情况下，一般消费者购买力的增加同时也表现为对房地 产商品支出的增加。另一方面，社会总投资水平的提高也使得对工业房地产、办公楼 宇等的需求增加。反之，在国民收入水平f 降的情况f ，消费者收入中用于住宅的支 出相对量不变，而绝对量会呈下降趋势。其次，在社会技术水平短期不变的情况下， 投资的技术构成也不变，这样，国民收入水平的缩减造成了对消费者收入和投资水平 同方向下降，这种双重力量也会使房地产业呈现萎缩的状态【3 9 】。 f 2 1 投资水平对房地产业的影晌 对房地产业而占，一方面房地产产品作为一种要素投入纳入到社会经济运动过程 之中，它应当是整体投资水平的重要组成部分；另+ 方面，住宅作为人们基本的生活 必需品，社会投资水平中满足这类消费需要也有一定的比例。 华中科技大学硕士学位论文 实际投资水平特别是固定资产投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展。反之， 投资水平的降低，特别是固定资产投资被控制时，房地产业的发展必然会受到很大的 影响。可见，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。投资的 部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产业的刺激作用就越大；反之，相关程 度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。投资的部 门结构和房地产业的相关程度是考察投资水平对房地产业影响的主要因素。 ( 3 ) 消费水平对房地产业的影口向 一般而言，消费水平越高的国家( 地区) 对房地产等价高耐用产品的需求也会越 大。反之，则会缩减。恩格尔定律指出，随着人均国民收入水平的提高，人们用于食 物等生活必需品的支出部分的绝对量也会增加，但相对量即占总收入的比重会减少。 可见，在既定收入水平、边际消费倾向下，消费结构的变化( 即衣、食、住、行之间 的比重的变化) 一定会影响对房地产的需求水平，进而对房地产业规模产生膨胀或收 缩的效应。随着我国人均国民收入水平的提高，人们用于食物乃至生活必需品的支出 绝对量增加的同时，相对量也在降低，在总收入中用于购买包括住房在内的耐用价高 的消费品的比重相应会有所提高。 ( 4 ) 信用规模和利率对房地产业的影响 信用规模就是指在一个经济社会中经过借贷行为，协调社会盘余资金和不足资金 的相对数量和绝对数量。信用规模的产业分布实际上是由该产业本身的发展前景、产 业收益率水平的高低决定的。而房地产业突出的产业特性，使其必然会受到信用规模 大小及其分布的强烈影响。房地产业从本质上讲是一个大规模资金运作的产业，不可 能单单依靠产业自有资金来动作，因此信用规模的大小、支出的比例结构对房地产业 有重大的影响。显然，房地产信用规模的大小是直接影响到房地产业发展规模和速度 的重要因素。 长期利率反映了一般社会的投资利润率，它对房地产业的影响，主要表现在两个 方面：一方面反映了房地产投资的机会成本的一般水平，长期利率越高，房地产投资 的机会成本越大，因而会抑制房地产投资；另方面，房地产投资中利用财务杠杆作 用开发的实际情况导致了投资成本增大，风险程度提高，从而利润的不稳定性增加， 华中科技大学硕士学位论文 一般会限制房地产投资进而压缩其投资规模。 f 5 ) 经济增长率对房地产业的影响 经济增长是指一国经济活动能力的扩大，其衡量标准就是一国商品和劳务总量， 即国民生产总值的增长状况，或人均国民生产总值的增长状况。房地产产品在生产经 营领域作为中问投入品是一种投资品，随着经济增长，原有固定资产损耗会产生对房 地产较为稳定的补充需求；扩大再生产的实际需要则要求有一定的房地产产品作为其 重要组成部分。在国民经济中，要生产出一定的最终产品，必然需要一定量经济资源 的组合投入。而房地产是这一组合投入的相当重要的组成部分。在消费领域，作为房 地产主要类型的住宅是满足人们基本生活需要的部分，也会随着社会的发展、人口数 量的增加，呈现出较为稳定的增长态势。 2 2 2 房地产业主要经济变量对国民经济的影响 房地产业经济变量，是将房地产业作为一个相对独立的、有自己独特运行规律的 产业而对其运行的状念进行测度的经济参数。这些变量调节其经济行为，从而产生对 整个国民经济宏观运行状况的波动性影响。 ( 1 ) 房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业增长率是反映年度间房地产业发展变化的比率，其计算公式为：房地产 q k 增长率= f 计算期房地产业增加值上，年房地产、i k 增加值1 ) 1 0 0 。该指标是反 映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整 个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝 阳产业，其在国民经济中的地位和作用也彳i 断提升。我国当前的房地产业呈现的就是 这状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会f 1 益显著。 房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产、【k 的信用量占全社会信用量的比重，从中可以反映房地产业在宏观经济中的蕈要程度， 也反映了房地广业存宏观经济中会融支持的力度。房地产、啦信用十h 对规模发q i 变动， 华中科技大学硕士学位论文 会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影口向其作用力度。绝对规模是 指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反 映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模扩大，投资 量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资， 则会使国民经济增长速度降低。 ( 3 ) 房地产需求和供给水平对国民经济的影响 房地产需求既与其他产业部门固定资产投资规模成丁f 相关关系，又与人均国民收 入增加、社会收入水平的提高成正相关关系。由于房地产业关联效应强，其市场需求 的扩大可以推动其他相关产业发展。 房地产供给水平则既与社会投资总量成直接相关关系，又与房地产资本利润相关。 一般而论，房地产业的利润率提高，就会刺激投资量增加，从而供给水平提高。在市 场上有销路的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见，对房地产 供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有重要的意义。 2 3 房地产业与国民经济总量的协调发展原则 房地产业与国民经济协调发展，要考虑房地产业的发展速度和发展规模与国民经 济发展水平相适应。 2 3 1 房地产业增加值增长率与国民经济增长率的比例适当 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关。通常的说法是房地产业是困民经济 的“晴雨表”。许多国家的发展经验表明，一个国家的经济出现景气，率先发展的是房 地产业，相伴而行的是建筑业；反之，一个国家出现经济萧条时，首当其冲的也是房 地产业和相伴的建筑业。房地产、f k 的发展状况与国民经济发展速度的关系如表2 1 所 j 可i 。 改革丌放以来，我国的国民经济增长速度一直大寸或相当于8 ，因此我园的房地 产业处于高速发展时期。 华中科技大学硕士学位论文 由于房地产业在国民经济中的先导性产业地位，各行各业的发展必须由房地产业 提供基本的物质条件，所以房地产业的发展速度超前于国民经济的发展速度，但房地 产业的发展速度也彳i 是越快越好，而是既要符合房地产业自身的发展规律，又要与其 他产业的发展相适应，适应因民经济的承受能力并促进国民经济快速健康发展，也就 是房地产业的发展要适度。英国学者、矾l l i a m c 和d e n i s e ( 1 9 9 5 ) 测算，房地产、i k 增长速 度与国民经济的增长速度应保持1 4 ：1 的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发 展【”。 表2 1 房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系【4 0 l 国民经济发展速度房地产业的发展状况 小于4 萎缩 4 5 停滞甚至倒退 5 培 稳定发展 人丁8 高速发展 l o 1 5 e 速发展 2 3 2 房地产开发投资占g d p 的比重适当 房地产开发投资是房地产周期波动的决定性因素，房地产开发投资增长必然会带 动房地产开发建设，增加市场供应量，影响市场价格。房地产开发投资占g d p 的比重 是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个蘑要指标，也是衡量房地产业发展规模与 国民经济总量关系的主要指标之。 根据联合囤对7 0 多个国家的调查统计，各地的住宅建设投资约占该国g d p 的3 一7 。美国在1 9 5 0 一1 9 7 3 年的2 4 年间，住宅建设投资占g d p 的平均比重为4 5 ， 后略有卜降：f 本7 0 年代住房建设投资比重为7 ，9 0 年代上半期约为5 6