（经济法学专业论文）“小产权”房若干法律问题研究.pdf

内容摘要 随着我国房价的日益高涨，不少地方都出现了在集体所有的土地上建房出售的 现象，即所谓的“小产权 房。而本文主要探讨的“小产权一房是指在农民的集体 土地上所建造的房屋，仅有乡( 镇) 政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国 家房管部门的盖章。虽然“小产权 房已经出现并日益普遍，但根据我国现有的土 地政策和房地产政策，“小产权 房是法律所不承认的，即游离于法律和政策之外 的。因此，对我国“小产权房现象的法律问题研究既具有一定的理论意义，也有 着很强的现实意义。 本文第一部分是对“小产权 房的基本问题阐述，先对“小产权 房进行了法 律分析，并由此从现实和理论的角度论述了关于“小产权房出现的原因，主要是 先阶段我国商品房房价过高，而“小产权 房开发成本低，且目前关于土地管理的 法律存在一定漏洞； 第二部分是本文的关键所在，首先分析了关于“小产权”房与我国目前法律制 度的冲突，先总结出我国宅基地使用权流转和房屋买卖方面的法律规定，分析出了 “小产权 房的违法性在于违反了我国关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设的规定，并对农村宅基地使用权能否进入市场进行了 理论层面和实践需求层面的分析，指出农村宅基地使用权进入市场虽然可以暂时提 高农民收入，缓和住房矛盾，但对我国基本土地制度形成了挑战，从长远来看不利 于我国社会和经济的稳定： 第三部分是本文的最主要创新点所在，探讨了关于“小产权 房买受人权益保 护的法律救济途径，主要包括通过现有房地产纠纷的救济措施来保护“小产权 房 买受人的权益、“小产权 房购买合同无效情况下买受人权益的保障、根据涉及的 关系主体区别对待“小产权 房纠纷、参照违法建筑处理的方式保护“小产权房” 买受人利益以及购房者本身对“小产权一房风险的预防。 保护 关键词：“小产权 房；法律冲突；农村集体土地制度；宅基地使用权；权益 a b s t r a c t a sc m i 谢st 1 0 u s ep r i c 骼r i s i n 吕m a n ya r e 勰h a v ee i ：骶唱酗m ep h 豇l o m 豇l o no fs e l l i n g h o l l s 伪0 nt l l ec o l l e c t i v eo w 1 l e r s l l i po fl a n d ，s o c 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n 斯l eb u y 铘w h oh a v eb o u g l l t 廿1 e u n c o m p l e t e d r i 曲t h o u s e s ，i i l c l u d i i l gm ee x i s t i n gr e l i e fm s u r e so nr e a le s t a t ed i s p l l t 髓f o r 缸l ep r o t e c t i o n o fb u y e r s p r o p 砒yd g l l t s 觚di n t 盯e s t s ，p r o t e c t i o no fb u y e r s r i g l l t su n d e rt l l ei i l v a l i d p 咖i n gc o n 位畋，h o l d i n gd i 侬彻t i a l 讯嫩m e n to nm ed i s p u t e si na c c o r d 锄c e 、) l ，i t l lm e d i f f 打既c em a i l lb o d i 嚣，i i lt l l el i g h to ft l l ew a y so fd e a l i n gw i mi 1 1 e g a lc 0 邶n l l 砸o nt 0 p r o t 鳅 n l e b u y 粥， 趾d 竹u n c o m p l e t e d m g l l th o 瑚船b u y 蹦 h o l d i i l g r a t i o r l a l m a i n t e i l a n c e so n l e i ro w nr i 星乒1 t sa n di n t e r e s t s k e yw o r d s ：u n c o r n p l e t c d - 硒g h t h o l l s 懿；c o n n i c ti l ll a w s ；m r a lc o l l e c t i v el a n d s y s t 锄；删h o m 伪t e a dr i 班o fl l s e ；r i 曲t sp f o t 。c t i o n i i l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： 日期：船厂月助日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 储挑与三 日飙峨厂月沪日 导师签名： 日期如略年f 月澎日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程中的 规定享受相关权益。回意途塞握銮厦进卮! 旦兰生；旦二生；旦三生筮查! 储糨与易 日期：幼咯旷月加日 导撇苈陂 日期：矽访年，渺日， 引言 根据近年来村镇建设统计公报和国家统计局的有关资料，截至2 0 0 7 年上半年， 全国实有村镇房屋建筑面积已达到3 3 0 亿平方米，其中住宅2 7 0 亿平方米左右；公 共建筑近3 0 多亿平方米；生产性建筑3 0 亿平方米左右。通过带房入城、旧城改造、 合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种 形式的信托持有等多种途径和形式，“小产权房 已达到现存全国实有村镇房屋建 筑面积3 3 0 亿平方米的2 0 以上。根据国家有关部门的预期： “按人口城镇化率每 年增加1 个百分点测算，到2 0 2 0 年还将从农村转移出3 亿左右的人口。，截止到2 0 0 7 年中，全国共有建制镇、集镇3 万出头；村庄3 0 0 多万个；村民委员会所在地5 0 多万个，但是近年来全国每年村庄减少数万个，建制镇、集镇减少千个左右。与 此相对应，村镇人口减少了，“小产权 房问题却扩大了。 “小产权房 的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房 、“个 人合作建房”等一样，也是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。 一个无法否认的事实是，房价这几年是越“调 越高，“房改”九年来，城镇居 民通过“房改”所获取的平均住房面积是越来越少，城市中拥有自己住房的家庭也 越来越少，住房已成为“新三座大山 之一。住房是人的生存需要，是一种基本的 权利；而对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文 化传统，有居则安、有产则宁。所以当他们最基本的权益之居住福利得不到 保障时，各种各样的“创新 就成为必然很多人甘冒被没收和拆除的“楼财两 空一的极大风险，“铤而走险 去买“小产权 房。 虽然“小产权 房已经出现并日益普遍，但根据我国现有的土地政策和房地产 政策，“小产权 房是法律所不承认的，即游离于法律和政策之外的，尽管国家有 关部门对此的态度已经很明确，但是却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合 法的解释和判定。因此，“小产权房的出现不仅反应了我国目前房地产市场存在 的问题，也反应出我国相关土地政策和法律所存在的缺陷。我们在反思这些问题和 矛盾存在的同时，更多的应该把注意力放在如何善后及处理这类现象上来，特别是 对于那些购买了“小产权 房的非农村集体组织成员的利益该如何在现有制度和法 律的框架下加以保护。本文即希望通过对以上问题的分析和思考，从法律视角出发， 为解决这一现象做出合理性和合法性的探讨。 o 武建东： 将小产权房送到改革热点的顶端 ，东方早报2 0 0 7 年1 2 月2 5 日。 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、留小产权力房基本问题阐述 ( 一) 搿小产权刀房的界定 “小产权房的说法并不新鲜，从我国住房体制改革开始，“小产权 房概 念就出现了。当初的“小产权房主要是指由企事业单位向本企业职工提供的福利 性住房，职工交一部分钱( 有时也叫购房款) ，在单位和职工之间签订房屋协议。 职工拥有自由居住、终身使用房屋的权利，但是不能自由处置该房产，职工对房屋 的权利由合同来约定。从法律的角度来看，企事业单位对这类房屋拥有真正的产权， 而职工仅仅拥有住房的使用权和部分收益权，这类房屋一般被称为“小产权 房。 这类房屋即使到现在，依然没有太多问题。住房的所有权、使用权和收益权都能在 现有法律框架内得以确认和正常行使。现在出现问题的“小产权 房不是这类住房， 而是有一类又叫“乡产权房 的住房。 对“小产权的解释归纳起来主要有三种解释：第一种解释是针对发展商的 产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫“小产权 ，这种叫法是因 为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否 需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让 金的叫“小产权 。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是“小产 权 房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权， 国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权 ，又被称为乡产权，乡产权 并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的“小产权 是合法的，只 要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。 而第三种解释的“小产权 的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上 的产权证。 1 本文关于“小产权一房的解释 本文主要探讨的就是上述关于“小产权 房解释的第三种情形，一般情况下， 国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手 续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税( 费) ，由国家发放给开发商土地使用证 和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政 。石云龙：科学解决小产权房问题 ，今日国土 2 0 0 7 年第8 期。 童参见新华网，h t i p ：肌哪w x i l l l l 啪瓯i i l ， 2 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 府发证书的叫“小产权 ，也就是说“小产权 房是指在农民集体土地上建设的 房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡( 镇) 政府或村委会的盖章以证明其权属，所以叫做“乡产权房 ，又叫“小产权房。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的4 0 至6 0 ；从住房形态看， 一样是普通住宅；从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；从使用成本看，物 业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜；从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立 物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 2 “小产权 房的特征 ( 1 ) “小产权 房涉及主体的特殊性 第一个层次是从。小产权房的开发、建设、交易等环节来看，仅仅涉及乡镇 政府开发商购房人三者关系圆。一般来说，乡镇政府是土地的提供者，或 者本身也是房屋的开发建设者；开发商是房屋的开发者或者建筑商；业主是房屋的 购买人。“小产权 房的开发和交易是一个灰色地带，法律关系并不明确，各主体 权利义务没有明确的说法。因此，明确这一层次的主体，是下一步明确主体间的权 利义务关系的基础，是使这一灰色地带统一纳入法律统一框架进行解决的前提。第 二个层次是把“小产权 房作为一个经济社会问题来看，还涉及所在乡镇的农民、 普通房地产开发企业、政府主管部门( 比如国土资源部、建设部) 、以及省市、区 县政府。 ( 2 ) “小产权 房的合法性要件缺失 首先“小产权房屋建房的土地是农村集体的土地，有村级集体土地或者村民 小组的土地，其中有农民的宅基地，有未转为建设用地的耕地、荒地、甚至其中还 有基本农田：这种建房用地未经过县级人民政府国土部门批准出让，不能取得土地 使用证，是现行法律明文禁止的行为；其次，“小产权房屋建房未经县级规划部 门审批，未报房地产行政主管部门办理登记手续的，不能取得国家承认的房屋所有 权证；最后，“小产权 房屋以乡镇的政府或某机构的名义印制并盖章的“小产权” 证，发给购房户作为房产证明，在某乡镇内承认，但不具有法律效力，不受国家法 另一种说法认为，。小产权房一是在没有将农村集体土地转为国有土地的情况下进行商品房开发建设，因此是 无法获得房产局颁发的房屋产权证、国土局颁发的土地使用权证没有“二证”，既无法律保障，也不可以上 市交易。所以，从法律上讲，它实际上并不是什么。小产权”，而是。无产权” 石云龙：科学解决小产权房问题) ，今日国土 2 0 0 7 年第8 期。 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 律保护。 ( 3 ) “小产权 房的局部流通性 因为基于上述对“小产权 房合法性要件缺失的分析，从诞生之日起的“小 产权房屋房屋是不能进入房地产交易所办理转让、抵押手续，也不能办理登记过 户。所以“小产权 房不能在市场上进行正常的二次交易。 3 “小产权房的类型 “小产权房有不同的类型，不同类型的“小产权房其对土地资源的破坏、 涉及的社会利益群体有所不同。概括的来说，“小产权房可以分为以下三类： 一是满足基本住房需求的“小产权 房，它们实现了对普通商品房的替代作用。 这类住房与普通小区住宅功能差不多，主要面向中低收入人群进行销售。这类人群 虽然清楚“小产权”房存在的风险，但是无力购买高价的城市商品房，与“小产权” 房的居住利益比较，最终选择了购买“小产权”房。他们对房屋的稳定性较为敏感， 抗风险能力较弱，而且大部分没有其他的住房。这类“小产权 房问题的解决涉及 到社会稳定和人民安居乐业，应该根据法治公正的原则，保护购房人的合法利益， 尽量通过补齐法律手续、完成商品房转化的途径合理解决。 二是满足了休闲住房需求的“小产权 房，主要是一些郊区别墅。房屋所处的 乡村环境、不受商品房开发限制的一些条件等，满足了部分高收入人群的休闲住房 需求。此类购买人群对是否真正拥有房屋产权应该并不是特别关注，他们关注的重 点是购买到了这种休息居住的价值。普遍来说，这类人群的抗风险能力较强，他们 要实现的是高层次的需求，而且普遍在市区拥有住房。这类“小产权 房更多地体 现了房地产商的曲线开发的策略，以明确和保留购房人现有合法权利为宗旨，严禁 进一步建设和开发，并要由乡镇政府和开发商承担相应责任。 三是实现投资的功能的“小产权 房。有部分人群出于以后城市发展规划等的 考虑，购买部分地段和区位的“小产权房，以期实现投资功能。这类人群抗风险 能力强，对住房本身没有需求，类似于商品房炒家。这类“小产权 房要区别情况 严加禁止。 ( 二) 我国。小产权力房的现状 1 “小产权房典型案例分析 北京有个画家村，很多人都知道。很多年以前，画家村集中在圆明园地区。后来 4 硕士学位论文 m a s 彳嚣歉st h e s l s 因为种种原因，画家树从圆明园转移到北京东郊通州区一个名嘲宋庄的树予里。霉翁 的宋庄大约有1 5 0 0 名来自全国各地的画家和艺术家，其中不乏名气很大的画家。 画家们在宋庄安屠乐业，主要有两种方式：一是赠买了当地农民的住房，自己 加以装修；二是向农民租房。不管是买还是秘，都有双方自愿签订的合同，有些还 有村委会作保证。纯粹从合同签署上来说，这些合同似乎应该是没有问题的。但是， 事实上，溺家们买的或程的所有的房子，都属于靠小产权挣房。 “小产权一房近来引起广泛关注，建设部的领导也提醒买房者，“小产权 房 不受法律僳护。话音未落，现实的例子就出现了。近隧，宗庄多位卖了房子的村民 开始反悔，说当年卖给画家的房子价格太低了。手拿合同的画家们当然不乐意，愿 打愿挨，双方当年都是自愿的，自纸黑字清清楚楚，怎么能够说反悔就反悔? 但是， 农民可不管这些，立即上诉法院，要求法院裁定当年的买卖合同无效。从现行法律 来说，农民向法院提出的要求有充足的理由。农民的宅基地房按照目前的法律，可 以有限转让。所谓有限就是在集体内部转让，更狭隘点的理解就是，可以在同树 人之间转让。如果向外地农民转让也是不可以的，如果向城市居民转让更是不允许 的。所以，我们在这里就看到了蘧家的邈境：不管自纸黑字，签字画押，图章手印， 当初签订的房屋买卖合同都是非法的无效合同。果然，通州区法院判决农民胜诉。 换句话说，农民现在完全有权利收回当年已经卖出去的房子。 就事论事地说，如果萄家树要继续延续下去，可畿炙有租用农民的房子。但是， 严格来说，租用也是违法的。因为，按照现在的法律，农民宅基地房，只能租给集 体内部的人。好在对租用现在管褥还不很严，而且，租爝使得农民可以随时调整租 金，只要房客接受，一般农民也不会把事情闹大。如果现在宋庄的画家们按照农民 调整的新价格，重新办理购房手续，恐怕不是一个很好的选择。因为，万一几年詹， 农民又嫌卖得低了呢? 荐一次反悔，如果法律不改变，败诉的肯定还是画家们。 从法律的角度来看，通州区的判决是合法的，但是，这种判决客观上却助长了 不诚信的商业行为。回到案件的本身，我们知道当年蓬家和农民签订购房合同时， 的确都是双方自愿的。如今农民眼看房价涨了，心有不甘，又看到法律对自己有利， 便无所顾忌地撕毁合同而对簿公堂。这种行力虽然合法，但是，毕竟不合道义。我 们经常把合理合法挂在嘴边，是因为社会上时常会出现“合理不合法”的事情，而 现在宋庄农民起诉顽家成功，则属于“合法不合理的状况。这两种状况的出现， 都说明目前我国的法律数及相关的制度都是存在着一定闷题的。另外，“小产权， 房的真正诱惑和动力就是它便宜的价格，“小产权”房与商品房存在着巨大的价格 差距，虽然“小产权房存在巨大的法律安全隐患，但仍然会促使很多人愿意冒险。 刘仰：画家与农民的小产权房官闭 ，中国经济周刊 2 0 0 7 年第2 9 期。 5 这是一个缀矛盾的现象，而解决之遵，只有通过法律政策豹调整和改变。 因此，我们在审视法律制度存在缺陷和问题的时候，更多的应该是将注意力放 在如何在现有酶法律制度框架下来纠正这种不合理的现象，以及从中探求出一静更 合理、更完善的法律制度来更科学、更有效地解决这一问题。 2 。“小产权房出现的原因分析 ( 1 ) “小产权房审批手续简单 在“小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地， 须经如下手续 ：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转 为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。现有建 设用地的审批权属于市、县人民政府，土地收益也属于市、县人民政府。根据中 华人民共和国土地管理法第4 4 条的规定，城镇商品房预售，应当符合下列条件： ( 一) 已交付全部土地使用权出诖金，取得地使用权证书；( 二) 持有建设王程 规划许可证；( 三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设 总投资的2 5 以上，并已经确定旌工进度和竣工交付豳期；( 鳃) 向县级以上人民 政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。四个必须符合的条件， 事实上就成为房地产开发的四个主要阶段。而“小产权房只要开发商与集体组织 签定合同就可以开始动工，手续的简化程度不言丽喻。 ( 2 ) “小产权房的开发成本极低 与上述遥项规定所相关的是各类税费与地出让金的开发开支。在房地产批租 与开发阶段，税费包括土地出让金、土地使用税( 费) 、土地开发费、市政配套设 施费、契税等；在报建阶段，税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许 可报建费( 包括安捡费、质检费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等) ； 建设阶段的税费包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工 程管理费等；在房地产流通阶段，税费受担主要有营业税、城市建设维护税及教育 费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所税等。在 房地产保有阶段，税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税。其中，共计税1 2 种、 费和基金5 0 0 余项。根据中国政法大学教授施正文的分析，在税费和出让金的总 额中，税所占的比例仅是7 左右，9 3 是出让金 。 这是因为“我国当前的士地所有制形式分为国有和集体所宥两种。集体所有的土地般是指农村的土地， 这些土地作为农业用地，常常涉及刹耕地保护等相关法律”。 夸张传玖：乡产投麦谤物? ，枣鬻主逮2 7 第2 攒。 6 曾有一位北京房地产商告诉记者，税费本经过几轮紧缩的宏观调控政策，比重 断上升，在他开发的楼盘中，最近的项目税费和土地出让金的支出已经占到房价本 的6 1 。而有学者调查认为，这一成本在房产开发中大约会占到5 0 ，也一定程度 印证了这一说法。另据北京大学教授平新乔所带领的一个课题组调查结果，根据受 访地区数据显示，2 0 0 6 年全国土地出让收入平均地价3 8 0 0 元平方米，这比一 年前的1 8 0 0 元平方米猛增了1 1 l 。 反观“小产权 房的开发建设，税费负担的差别，是其较大产权房开发成本差 异巨大的原因。以北京香堂村为例，那里的“小产权 房均盖在村里的荒山废地上， 不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金( 其中包括由政府 出面征收农民集体土地支付的征地费用) ，因而先省去了土地出让金一项；此外， 由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，“小产 权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投 入、配套开发建设费用( 如学校) 、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费 用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1 3 。这也是“小 产权房市场价格低廉的决定性因素。 ( 3 ) 目前我国高房价促使购房者选择“小产权 房 伴随着地方政府在土地财政的利益驱使下的经营土地、经营城市行动，城市房 价却在节节高升。首先是土地储备制度所带来的效果立竿见影。杭州市从1 9 9 7 年 8 月实行土地收购储备制度以后，商品房均价从2 7 0 0 元平方米，增至2 0 0 1 年 底的5 0 0 0 元平方米。2 0 0 2 年4 月3 日，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定，规定自2 0 0 2 年7 月1 日起，土地出让必须招拍挂，原则为“最高应价者 为竞得人 。这一制度成为推高房价的又一利器。如北京通州的一块地起始价为 1 2 4 亿元，但成交价高达4 0 8 亿元，高出起拍价2 2 9 。四 眼看着原属于自己的土地增值如此迅猛，农村集体土地上的所有权人们自然不 会视若无睹。在大产权房体系下的收益分配链中被忽视的村集体和乡镇政府，组织 起农村土地上的村民们抢先开发“小产权房。以北京为例，北京市“我爱我家 房地产经纪公司相关负责人在接受媒体采访时称，目前北京已售和在建的“小产权 房很快就会超过1 0 0 0 万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标才 是两个1 0 0 0 万平方米。这一数据足见北京农村集体土地所有者，在留住自家土地 m 参见中国财经信息网， h t t p ：，们 n ，1 c 矗n c t n “r s p 鸭c - 唧x ? i d = 2 0 0 7 0 7 2 3 0 0 0 5 8 7 a s p x a u t o d e 哦：c c i d e s 叩p o 肛l 参见中国经济网，h 却：伽，、 n f c n 忉毗g f d 胡切以0 0 7 0 7 2 3 舵0 0 7 0 7 2 3 - 1 2 2 6 4 1 7 2 _ 1 s h 廿1 1 1 7 增值收益上的冲动有多么的强烈。 在政府开发之前抢先开发，似乎成了让土地增值收益向下分配的惟一选择。相 关人士也证实，的确是在2 0 0 3 年之后，“小产权 房的开发建设也开始变为当地 村委会、乡政府的大规模开发行为，很多人开始购买“小产权 房，作为第一居所 使用。也正是在2 0 0 3 年前后，北京房价进入了历史上最为高涨的上升期。随之而 起的是“小产权”房的迅猛增长与购房者的大批进入“小产权 房交易市场。因此， 不可否认，“小产权 房的大量出现正是基于房价上涨所带来的冲动。 ( 4 ) 目前我国法律制度的不健全 “小产权 房产生的原因，最根本的是我国法律制度的不健全，是现有的土地 产权界定不清、土地流转制度被高度扭曲所导致的一种怪现象。 我国 ，中国改革 2 7 年第8 期 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 三) “小产权一房的消极影响 第一，“小产权 房的大量出现对国土资源保护的冲击。集体土地是农民和农 村安身立命的根本，也是进一步发展的基础。“小产权 房都是在农村集体土地上 进行的开发建设，在经济利益和g d p 诱导之下，很可能演变成一场破坏基本农业资 源的地方政府冲动行为，甚至演变成房地产开发商和地方政府的一场“圈地 盛宴。 集体土地如何实现收益、如何保证在农村发展的过程中农民真正受益是一个重大的 课题，虽然现在还没有完善成熟的制度和办法，但是至少“小产权”房合法化不是 可取的办法。“小产权房的大规模开发建设，只会对农民利益造成根本的伤害， 对我国当前的国土资源法律框架和土地保护政策会造成持续冲击，不仅不能促成新 农村建设，反而可能导致农村的长期凋敝。 第二，“小产权 房对房地产市场的冲击。统一的房地产市场、统一的房地产 市场法律框架体系是必要的，虽然当前存在很多问题，但是没有这一法律框架体系 问题会更大。中国当前的住房体系是一个城乡割裂的，包括了城市居民的商品房和 农民自建的住宅。农民自建的住宅不具有商品房性质，不能随意买卖流转，本身并 不形成市场。但是城市商品房经过二十多年的发展形成了全国统一的房地产市场， 这个市场具有较为成熟的统一的法律规制体系，这一体系是业主和开发商合法利益 的协调机制，也是政府对房地产进行宏观调控的载体。“小产权 房的出现，实际 上是在普通商品房市场之外形成了第二个住房市场，这个市场不受现有商品房法律 体系规制，法律性质相当模糊。现有房地产市场的格局、房地产开发的链条体系确 实需要打破，但是统一的房地产市场以及与之适应的统一的法律规制体系是必的， 是大多数人合法利益的保障体系。 我国的商品房开发、建设和销售经过二十多年发展，已经形成一套较为成熟的 法律规范体系，都在一个统一的房地产市场中进行调节。“小产权房作为不受现 有房地产法律框架体系约束的法外之天，对经济社会运行体系冲击很大，也根本承 担不了打破现有房地产市场格局和链条体系的重任。因此，我们应该站在宏观和微 观的双重角度来看待“小产权房问题对我国各方面的影响，要解决当前我国土地 和房地产问题，必须还要从我国现有的土地制度和房地产市场本身来寻求答案，必 须走合法的道路。 磺士学位论文 m a s t e r st h e s l s 二、搿小产权刀房与我国现有法律制度的冲突与协调 ( 一) 现行法律关于农村土地方面的规定 1 我国关于宅基地使用权方面的法律规定 宅基地，也叫“房基地挣，是专门用于建造住宅房屋的建设用地，是指农村村 民的住宅用地及其附属用地，宅基地使用权，是指农村村民依法享有的，在集体所 有的土地上建造往房及其附属设施的物权。宅基地使用权的法律特征是：第一， 权利主体的限定性。只能是本集体经济组织的村民，故宅基地通常与农村村民的成 员权紧密相连。第二，权利