房地产周期与经济周期关系研究.doc

房地产周期与经济周期关系研究房地产周期与经济周期关系研究前言 由于房地产业总是在波动中发展，房地产周期与宏观经济周期有怎样密切的关系？周期的特征如何？目前处于周期发展的哪个阶段？对我们战略研究有非常重要的意义，有助于我们制定不同周期阶段战略发展的策略，推动金地地产持续、稳定的发展。一、房地产周期与经济周期的定义1 经济周期经济周期是指宏观经济扩张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态，反映了宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的起伏波动、循环往复的运行特征。2 房地产周期房地产周期是房地产经济水平起伏波动、从波峰到波谷周期循环的经济现象，是重复出现扩张与收缩的周期波动。 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内的表现形态。由此出发，一方面房地产周期本质上是经济周期，是房地产业的经济周期；另一方面，房地产周期是房地产业运行过程中的经济周期，或者说是经济周期在房地产业经济运行过程中表现出来的运动形态。第一，如果说经济周期本质上是指宏观经济扩张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态，反映了宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的起伏波动、循环往复的运行特征。第二，从房地产业角度分析，房地产周期是房地产业经济水平周期性起伏波动的反映。首先，房地产周期实际上是房地产产业领域内的周期波动，因此，与其说是房地产周期，不如说房地产业经济周期更为准确。其次，房地产周期反映了房地产经济水平的周期循环、起伏波动。也就是说，在房地产业运行过程中，由各种指标所反映的房地产经济水平的循环波动，构成了房地产周期现象。但房地产周期并不是房地产业运行过程本身。二、房地产周期波动的形成机理 房地产业作为国民经济的有机组成部分，其兴衰在很大程度上要受到国民经济的左右。同时，由于房地产特殊的地位和作用，我国目前仍比较重视对房地产市场的政策调控，因此房地产市场的发展较易受到政策因素的影响。因此，虽然房地产周期是完全属于经济范畴之内的，但是导致房地产发展呈现周期性的原因既可能是源于经济体系自身因素的作用，也可能是存在于经济范围之外的，是外界给予的非经济性的冲击和干扰。引起房地产市场波动的经济因素涉及房地产领域的投资和有效需求。因为在宏观经济体系中，投资与总有效需求因其自身内在的和外在的特点，表现出明显的周期性波动，而这一特性在房地产领域中也同样存在。推动房地产投资和有效需求的外因包括国家相关政策的变化、人口增长的因素的商业信心的变化等。内因则可以从收入和成本这两个角度加以区分。如果个人可支配收入有所增加或在可期望的时间里将持续增长，或是借入资金利率和存款利率下降，均可能促使家庭购买较多的住房，从而与活跃的供给状态相互配合和促进，推动房地产行业进入景气繁荣的阶段。 但如果出现有效需求渐趋稳定，而开发者为了保持较高的销售业绩持续甚至加倍扩大投资范围与额度的情况，房地产市场总供给与总有效需求之间将出现一定的差距，该项差异性通常会导致开发企业的利润率下降。与此同时，由于房地产商品具有较强的价格粘性，因而开发企业不会轻易地采取降价的措施来促进销售，或是即使开始降价也不可能迅速调整价格而需要等待市场的信息反馈。供需差异与价格粘性的作用可能致使企业陷入一个投资加速的怪圈，即一方面大量的商品房出现积压的情况；而另一方面开发者即为了保持一定的销售水平而再度反复追加投资，扩大建筑物的供应量，直至最终因无法实现公司的预期收益额或出现亏本的情况而暂时中止资金的投入。而后房地产市场又将因为资金的撤离和投资的中断而逐渐陷入冷却萧条的时期。 房地产领域的投资与有效需求相互配合、相互影响、相互作用，再加上价格粘性与投资加上价格粘性与投资加速原理的作用，构成了解释房地产景气上下波动的基本经济原理。三、房地产周期与经济周期的一般规律房地产业是国民经济的重要组成部分，在经济体系中属于基础性、先导性的产业，房地产业的发展既要受到国民经济的制约，同时又能促进或制约国民经济的快速、协调、稳定增长。对于房地产周期与宏观经济周期的关系，可以从两个不同层面来分析。首先，随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高，一方面房地产经济景气趋势与宏观经济景气趋势逐渐从早期的逆周期转变为正周期，另一方面房地产经济振荡幅度也随产业发展水平提高而逐渐从早期大幅波动趋于稳定。出现相对稳定的发展状态和运行趋势。在经济发展处于较低水平时，特别是房地产业因特殊原因滞后于宏观经济发展的时候，房地产经济周期与宏观经济周期之间可能会出现逆周期现象。即当宏观经济处于不景气时，由于社会剩余资金无处可投，结果就向房地产业领域集中，要么投资消费，要么进行投机，于是房地产经济出现景气状态。当宏观经济进入景气之后，由于社会投资途径大大增加，原来集中于房地产领域的资金退出流向其他领域，结果导致房地产经济出现不景气现象。当经济水平提高到一个新阶段之后，房地产经济与宏观经济的联系进一步增强，房地产景气状态与宏观经济景气的相关程度逐渐提高，于是从早期的逆周期趋势转化为正相关性。经济发展水平越高，房地产经济与宏观经济的相关程度也就越高，景气状态也就越近相似。其次，从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观周期进行复苏阶段，但因其复苏速度快，故早于客观存在观经济周期达到繁荣阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。对于房地产经济周期与宏观经济周期的关系，可以进一步分析如下：第一，宏观经济开始复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产业的复苏会略晚于宏观经济的复苏。第二，在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。第三，由于房地产周期的繁荣更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象，即当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产经济已经率先出现停滞乃至衰退现象。第四，当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，房增交易量也大大降低，房地产商品空置率明显提高。第五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济时入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏后，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。与不同经济发展水平时的情况相类似，在宏观经济周期不同阶段的展开过程中，房地产经济波动幅度一般也高于宏观经济波动的幅度。四、房地产周期实证分析美国房地产周期波动的主要特征：18701973年，美国房地产大致经历了6次周期性波动循环，一般周期约1822年（除19451953年周期较短，为11年时间）。根据美国房地产周期波动实际展开过程，可以看到房地产周期与建筑周期的紧密随着系。不论是美国的房地产周期，还是建筑周期，都存在着一个为期为5年的短期波动。房地产周期与建筑周期在周期转折点上大体相似，同时在波峰、波谷的出现时间上也基本相同，表明两种周期总体趋势的相似性。日本于二战之后，日本经济增长大致经历了五个阶段的，与此相应，日本的房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房产波动周期。香港房地产业的存在着明显的周期波动规律，一般最短为67年，最长910年，平均89年就会出现一次房地产周期循环波动，并且每个循环周期大致呈现出前56年上升、后23年下降的波动规律。台湾房地产周期与香港房地产经济与整体经济具有良好的相关性，台湾房地产经济波动与整体经济周期的波峰与波谷相比，出同样具有良好的同步运行趋势。台湾从1974年开始，先后出现两次房地产循环周期，周期长度一般为8年。其中存在大约以45年为长度的短期波动，而且23个短期波动又构成一个中期长度的房地产波动周期。五、我国房地周期发展的时间与特征在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入八九十年代，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。同时，国外对于房地产业周期的研究成果很快被介绍到国内，国内一些专家、学者、业界人士纷纷对房地产业周期波动加以分析、研究。我国经济体制改革的大背景及我国住房制度改革历史进程是国内进行房地产周期研究的大的现实经济背景。中国的上海、天津、广州等大城市的房地产业曾经发达过。但随着市场机制作用的逐步削弱，房地产交易活动逐步减少，房地产业逐步萎缩；建筑业是按照国家计划项目上马、转移而变动，并不是为房地产的开发经营活动服务的。房屋除农村居民的自建房之外，城镇居民的房屋属于福利分配。房屋不再是商品，不可以买卖。这一状况一直持续到20世纪80年代初。随着改革开放政策的实行，以市场为导向的改革为房地产业的重新发展开辟了道路。从1981年的深圳开始，土地有偿使用政策随着改革开放的推进在全国铺开。改革的深入，市场机制的建立、健全同时对房地产要素市场的发展提出了要求。同时随着改革的深入，城市化进程的不断加快，以低租金为显著特征的中国住房制度不能适应市场经济发展的需要，住房制度改革在20世纪80年代中后期开始推进，房地产业开始在中国的一些沿海地区迅速发展。中国的房地产业经过20世纪80年代和90年代头几年的发展，已初具规模。同时19921993年的相对畸形发展也给世人以警醒。房地产业开始成为中国国民经济发展的“晴雨表”，房地产业的发展已经在很大程度上影响到国民经济的总体发展。对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展，其中一部分人开始对照国外的房地产业发展历程来审视中国的房地产业发展，研究中国房地产业的周期发展。房地产业周期研究有其现实的实践意义：房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。周期性的分析研究更是市场经济发展的现实需要。从微观层面上讲，各个房地产市场主体（开发商、销售商、投资商、中介服务机构等）都希望能够准确及时的预测房地产业衰荣更迭的周期，从而做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法，使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上研究房地产业的周期性，是研究房地产业发展战略以至研究国民经济规划的需要。房地产业周期性研究可以为政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适时利用反周期政策调整房地产业乃至国民经济使其持续健康发展提供较有效的理论依据。那么下面我们就来看一下国内对于房地产周期的研究现状。从房地产周期的外在表现看，房地产业并不是平缓地持续地向前推进的，有不少突发事件或价值体系的变化，干扰、阻碍和改变了其发展进程。致使房地产业发展受阻或倒退的因素一旦发生，就往往会呈现出必然的周期性，房地产业也随之发生波动。在发生衰退的过程中，大量的房地产商品被迫空置或降价，整个价值体系在这一阶段重新进行组织，而后逐渐走出低谷，进入新的发展时期。新的复苏阶段并不是过去的周期性进程的简单重复。虽然从发展轮廊的角度而言，新周期与旧周期可能会表现出大致类似的取向，但是其实质已经发生了变化，某些陈旧的价值标准为市场和社会所摒弃，新的期望与衡量标准涌现并成为市场上的主角。从造成房地产业周期的出现波动的原因可以发现，每次引发危机的直接因素是各不相同的，危机的表现形式也是有所区别的。 以我国房地产市场的发展过程为例：二十世纪九十年代初期，市场经济初步呈现欣欣向荣的景象，加上国家政策导向鼓励引进外资，使得在房地产市场上对办公楼和商住楼的需求迅猛增长，促使众多开发商纷纷涌入这一领域，匆忙地规划着同一用途的大批量楼盘。于是，房地产市场出现了空前的开发和销售热潮。然而，两三年之后，当这一批新建的办公楼进入租售阶段的时候，却突然发现，在狭小的空间里拥塞着过多的在本质上没有太大差异的竞争楼盘，而市场份额却随着时间的推移渐趋稳定，不再像初期那样急速扩张。供给与需求的逆向变化造成房地产市场积压了大量的空置办公楼或商住楼。 在这段时间里，由于福利分房制度仍在延续，因此商品住宅还不是市场关注的重点。此时建造的住宅很大一部分还是由各单位根据国家的有关政策和等级标准进行分配的。这些指令性的新建住宅，又成为房地产市场在90年代中期出现的低谷所持续的时间被迫延长的重要因素之一。在国家取消实物分房，全部转向货币化分房后。人们开始步入房地产市场自行挑选住房，他们心中所潜藏衡量标准也就悄悄地发生了转变。如今，选择的主动权把握在自己的手中，居民开始关注房型、朝向、小区配套等多项因素，而原先针对实物分房制度而兴建的住宅，因市场需求的改变，不少成为了被淘汰的产品。于是，当房地产市场还未能从办公楼大量积压的困境中完全解脱出来的时候，住宅空置的问题又日益显得尖锐起。在两方面的相继作用下，房地产市场低迷状态所持续的时间也就显得极为漫长。 目前，房地产市场呈现出复苏并趋于平稳上升的发展态势。一是因为住房实行货币化分配制度，并陆续实行多项优惠措施鼓励居民买房。二是房地产开发商对市场的认识渐趋理性，新建住宅都比较重视人性化的设计，房型和小区配套较之先前有了极大的改进，能够较好地满足消费者的需求。三是未能享受实物分房的居民已经接纳了自己买房以及贷款购房的概念，他们就会由潜在的消费者转变为真正的购房者。市场供求双方的共同转变促使房地产业步入了一个新的发展时期。从总体上观察，19811986年第一个周期，19871990年第二个周期，19911996年第三个周期，1997年起开始进入房地产波动的第4个周期，目前，中国的房地产市场由复苏向繁荣阶段过渡，预计2003年底、2004年初达到繁盛的顶点，2004年下半年开始进入周期的衰退期。于2005年进入低谷，并持续保持23年低迷，这一轮周期的时间将持续大约1011年的时间。由于深圳经济运行的稳定程度比全国要高，因此，深圳进入新一轮周期的复苏时间比全国经济要相对滞后，但复苏进程快于全国，并率先进入繁荣阶段。深圳虽然与北京、上海及其它内陆城市的周期波动在总体上趋势一致，但由于房地产业市场化程度的不同，上海、北京略滞后于深圳房地产周期，内陆城市又略滞后一些。但随着房地产市场化程度的增加，其扩张时间、波动振幅及景气转折点等会越逐渐趋于一致。六、周期波动研究可借鉴意义及面临的问题通过上述分析，我们初步了解了周期波动的基理，以及房地产周期与经济周期的关系。并对本轮房地产周期的波动特征及时间有了一个初步的了解。在新一轮房地产复苏、进入繁荣阶段，我们应保持清醒的头脑，尽量避免出现上一周期那样的超常规、不协调增长，要使商品房的销售量有一个新的上升，有效需求