房地产法 自考法律本科 笔记串讲.doc

房地产法第一章 房地产法概述1、房地产：是土地、房屋财产的总称。土地分为：农用地、建设用地、未利用地。房屋：指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。2、2、法律意义上的房地产：1）物权与房地产权： 01.物权分为：自物权（财产所有权：占有、使用、收益、处分）用益物权（益物权：使用权、经营权、承包经营和担保物权：抵押权、质权、留置权） 财产所有权有四项权能：占有、使用、收益、处分。 我国现阶段实行土地社会主义公有制，即全民所有制、劳动群众集体所有制。 土地所有权分为：国家土地所有权、农民集体土地所有权。02.房屋的所有权：国家所有权、集体所有权、个人所有权。 房产权：即房地产权，包括房屋的所有权、该房屋占用范围内的土地使用权。2）不动产： 不动产：指土地以及房屋、林木等地上定着物； 动产：指不动产以外的物。土地属不动产，我国土地所有权不得转让，不提抵押，作为转让、抵押的标的物仅限于土地使用权。3、房地产市场及其发展：1）房地产市场：国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特性：综合功能、多级市场、法定形式、国家干预。2）房地产市场发展： 1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。 1956年前后，对城市中属于资本主义性质的私有房屋进行社会主义改选，逐步改变其所有制。 1978年12月中共11届3中全会实行对外开放，房地产市场在我国逐步兴起。4、房地产业的概念：1）狭义的房地产业：指专门从事房地产开发经营的行业。主要有两类： 一类是从事城市房地产开发和交易的； 一类是从事开发经营成片土地的。2）广义的房地产业：包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。5、房地产业在国民经济中的地位和作用：基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。先导性：为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。PS：1927-1936，根据地实行土地改革，实现孙中山提出的“耕者有其田”的主张，故第二次国内革命战争又称为土地革命战争。6、房地产关系: 指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系，本质属经济关系。 分类：民事（商品）性质的经济关系、行政管理性质的经济关系。（见下题）民事性质的经济关系：指平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。行政管理性质的经济关系：指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。7、两种不同性质的房地产关系：两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，有时交织成综合性经济关系。这里引进几个规范性文件加以说明：1）1999年4月29日通过的中华人民共和国行政复议法，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。2）最高人民法院1992年11月25日发出的关于房地产案件受理问题的通知，按照意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由个有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。3）最高人民法院1996年7月24日在其关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件的批复提出把平等主体之间的民事（商品）性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确区分开来。4）国务院2001年6月6日修订公布的城市房屋拆迁管理条例。8、对房地产关系实行法律调整的必要性: 1）规范房地产市场秩序的需要：2）巩固和发展房地产改革成果的需要：实行国有土地有偿使用制度、推进城镇住房商品化。9、我国房地产立法发展概况：1）新中国成立1978.12： 1950.6.28土地改革法2）11届3中全会以来：我国制定了一系列相应法律： 01.宪法：全国人大，1982.12.4 02.法律：人大常务委员会。 03.行政法规：国务院领导和管理经济工作和城乡建设制定。 04.地方性法规 05.规章：分两类，一是国务院有关部，一是省自治区直辖市。 06.司法文件： 07.政府文件。附：新中国成立后，首先通过实施的土地制度是1950年6月28日的土地改革法1986年6月25日通过的土地管理法，经过1988年12月29日第一次修订、1998年8月29日第二次修订自1999年1月1日施行。最新修订的土地管理法自2004年8月8日起施行。1991年5月24日，国务院决定，每年6月25日即土地管理法颁布纪念日为全国的“土地日”1994年7月25日的城市房地产管理法，1995年1月1日起施行。2002年8月29日农村土地承包法是关于房地产的第三部专门法律，该法自2003年3月1日起施行。2002年3月24日住房公积金管理条例1975年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产。1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的管理工作。1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。我国1994年开始全面推行住房公积金制度，缴纳率要达到5。10、房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。11、房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系。土地利用和管理关系。城市房地产开发经营关系。城市房地产管理关系。城市物业管理服务关系。12、房地产法的体系：1）广义的房地产法基本内容包括：第一、关于房地产权属的规定；第二、关于房地产开发利用的规定；第三、关于房地产交易的规定；第四、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五、关于社会化、专业化的物业管理的规定2）我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：01.综合的法；如宪法、民法通则等法律中的有关规定。02.专门的法；如城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法、住宅法及实施条例细则。03.相关的法：如森林法、草原法、渔业法、环境保护法、担保法、商业银行法等法律中的有关规定13、房地产法的地位：经济法，最基本的有两部法：1998年修改过的土地管理法、1994年的城市房地产管理法。14、房地产法的基本原则：土地公有原则。土地有偿使用原则。有代价、有期限、有用途限制的使用。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。房地产综合开发原则（应当按照经济、社会、环境效益相统一的原则，实行全面规划合理布局综合开发、配套建设）。城镇住房商品化原则。宏观调控与市场相结合原则。15、房地产法律关系：经地产法调整形成的权利义务关系。特征：主体的多元性。 客体的确定性（土地、房屋或行为）。 内容的多样性16、房地产法律关系的要素：主体、客体、内容。(1)主体：即参加房地产法律关系的当事人，既是权利者又是义者。有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。(2)客体：即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，分为土地、房屋，它们属于不动产。(3)内容：即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。17、两类房地产法律关系的内容：民事性的的房地产法律关系：主体包括公民、法人、其他组织，分类如下：以房地产民事权利性质为标准所作的划分：房地产物权、房地产债权、房地产继承权。以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准：绝对权、相对权。以房地产民事权利的作用为标准所作的划分：请求权、形成权。以民事权利相互依赖的程度为标准：主权利、从权利。管理性的房地产法律关系：主体包括国家机关和房地产市场活动主体。 01.经济活动主体的权利与义务：就活动主体而言，法律关系的内容包括经济权利和义务。 权利：指经营管理权，包括产、供、销、人、财、物等。 义务：贯彻国家地产的方针政策、遵守法律法规，缴纳税金等。 02.经济管理主体的权利与责任：就管理主体而言，法律关系内容指经济上的权力与责任。 主体包括国务院有关主管部门、 地方人民政府有关主管部门。 实行原则：权力与责任一致，权力与利益脱钩。18、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系：1）与规划法：一书两证”：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，可属广义的房地产法。2）与建筑法：建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例，可属广义的房地产法。3）与住宅法：我国已经制定了城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法还缺少住宅法。19、房地产管理体制：1）国家房地产管理体制：国务院：对全国土地实行宏观调控，批准省级、省会所在地的市、人口100万以上城市等的土地利用总体规划；批准征用基本农田、耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的。地方人民政府：征收或征用土的，申请建设用地的审批权，其中征收批准权只能由省级人民政府行使。土地行政主管部门：国土资源部、地方人民政府土地行政主管部门。建设行政主管部门：建设部，地方。2）房地两证合一与房地两证分离：房地两证合一：土地使用权证书、房屋所有权证书合一由县经以上人民政府颁发。房地两证分离：先办土地使用权证书，后申请房屋所有权证书，实际中还是分开好。利弊比较：房地两证合一：优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。房地两证分离：优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。3）房地产管理机构与有关机关、部门的关系：多次层，多环节。第二章 土地管理法律制度1、土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。立法宗旨：维护土地的社会主义公有制。保护、开发土地资源，合理利用土地。切实保护耕地。促进社会经济的可持续发展。2、土地法律关系：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。1）种类：土地财产法律关系；土地行政管理法律关系。2）客体：土地。 3）内容：土地法律关系的主体所享有的权利和义务。4）调整方法：民事性的调整方法：土地法律规范以平等、自愿、有偿的方法为调整手段。管理性的调整方法：以指导性与强制性的管理、监督的法律手段进行调整。3、土地所有权：指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。1）我国确立了国有土地、农民集体所有土地两种所有权。2）土地所有权可分为两种情况：（1）国有土地的所有权只能由国家统一行使，具有唯一性和统一性（2）农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册、核发证书，确认所有权。4、土地使用权：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权实际上有两种：土地所有权人，非土地所有权人对自己拥有的土地享有的使用权。5、土地使用权的内容：使用权：对土地的开发、利用、经营的权利。收益权：使用人享有土地上利益的权利。处分权：一定限度内。在经济生活中表现为利用权、出租权、转让权、抵押权等6、土地使用权的特征：权利的派生性：集体土地不能直接出让用于房地产开发建设，但可以形成土地承包经营权和农村宅基地使用。客体的有限性：仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。取得的法定性：须通过法定程序，领取土地使用证。使用的期限性。7、土地使用权的取得: 原始取得：有偿转让和行政划拨。 传来取得：转让、抵押权的实现或民事执行变更主体。8、土地使用权的变更：1）主体变更：国家对土地使用权主体变更实行必要的限制。(1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转。(2)限制公民与法人、非法人组织之间流转。(3)限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转。2）内容变更：土地用途范围的变更，必须严格履行批准、登记手续。3）其他事项变更：面积、地上附着物、使用年限等变更。9、土地使用权的终止：合同规定的使用期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。期限届满前，国家根据公共利益的需要提前收回。给予相应的补偿。土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同（用途、动工日期2年）而被国家强制收回。因土地的灭失而导致土地使用权终止：火山爆发等。土地使用权终止后：出让方式的建筑物、其他附着物等由国家无偿取得。划拨方式取得的，给予相应补偿。10、农村土地承包经营权：农村土地承包经营权：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定的权利。农村土地承包的原则：公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。“ 农村土地 ”的范围：耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。荒山、荒沟、荒丘、荒滩除外。11、家庭承包经营：1）发包方权利：发包的权利。 监督的权利。 处理的权利。 法规规定的其他权利。2）发包方义务：维护承包方的土地承包经营权。 尊重承包方的生产经营自主权。为承包方提供必要的服务。组织农业基础设施建设。其他义务。3）承包方权利：土地承包经营权：生产经营自主权，产品处置权，收益权。土地承包经营权的流转：转包、出租、互换、转让、入股等方式，依法、自愿、有偿地流转。承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利。其他权利。4）承包方义务： 维持土地的农业用途。 保护和合理利用土地。 其他义务。12、承包合同期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。13、土地承包经营权的保护：承包期内，发包方不得收回承包地，不得调整承包地。承包期内，承包方可以自愿将承包地交加发包方。承包人应得的承包利益，依照继承法的规定继承。林地可以继续承包。承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或变更土地承包经营权不得收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。保护土地承包经营权，关键是稳定土地承包关系。14、土地承包经营权流转：1）流转的原则：平等协商、自愿、有偿。不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。受让方须有农业经营能力。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2）承包方权益保护：主体是承包方，流转的收益归承包方所有。承包方提高土地生产能力的有权获得相应补偿。3）流转的方式：转包、出租、转让或其他方式，书面合同。转让的要经发包方同意，转包、出租、互换和其他方式的应当报发包方备案。转让、互换方式流转未经登记，不得对抗善意第三人。4）其他方式的承包：以其他方式承包农村土地的范围：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，采用招标、拍卖、公开协商等方式。可以超出本村农户的范围。以其他方式承包农村土地的程序及权益保护：发包方事先经集体村民会议2/3以上成员或2/3以上代表同意，并报乡镇人民政府批准。可以继承。15、土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。16、土地用途管制制度的内容：1）地用途管制的依据：土地利用总体规划01.土地利用总体规划的编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。占用耕地与开发复垦耕地相平衡。02.土地利用总体规划对土地用途的分类：农用地、建设用地、未利用地。03.土地利用总体规划的审批程序：由国务院相关部门编制，报国务院批准，逐级上报。04.土地利用总体规划的任务：全国和省级土地利用总体规划为宏观控制性规划。县、乡级土地利用总体规划为实施性规划。05.土地利用总体规划的修改：须经原批准机关批准，未经批准不得改变用途。2）农用地转为建设用地的批准权限：国务院、省级。3）集中征地审批权：征地权属于国家。征收基本农田的、其他耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；其他由省级政府批准，省级以下无征地审批权。农用地要先办理农用地转用审批。4）完善土地登记制度：土地登记的概念：指依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。5）健全土地监督检查制度，强化土地法律责任：县级土地行政主管部门监督检查。17、耕地保护制度：1）切实保护耕地是我国的一项基本国策：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。实现耕地问题动态平衡，是耕地保护的目标：从规划上保证总量平衡。实行土地用途管制制度。实行占用耕地补偿制度。实行基本农田保护区制度：对粮、棉、油、蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上禁止闲置和荒芜耕地：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当恢复耕种；1年以上未动工建设的缴纳闲置费；超过2年未使用的收回用地使用权。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包地。2）基本农田保护区制度： 基本农田：按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。 基本农田的保护：基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。需要占用基本农田应报国务院批准。实行基本农田补充制度（占多少、垦多少，缴纳耕地开垦费）。禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。实行基本农田地力等级评定制度。实行基本农田保护责任制度。18、土地开发：为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力技术资金将土地由自然资源改造为经济资源。1）土地开发的原则：符合土地利用总体规划。保护和改善生态环境。农业用地优先开发。保护开发者利益。2）土地开发的范围：未利用地。3）土地开发的程序：经过开垦的科学论证和评估；开垦土地要报经批准；600公顷以上报国务院批准。19、土地复垦：指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。土地复垦费。1）土地复垦的实施：谁破坏、谁复垦原则；复垦可以由企业和个人复垦；土地复垦费的确定。2）复垦后土地使用权和收益分配：20、建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。1）分类：按土地所有权性质划分：国家建设用地、乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地、非农业建设用地。2）国家建设用地使用权的取得：国家建设用地必须是国有土地。 在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：(1)将农村集体所有的土地征用为国有；(2)国家依法收回国有建设土地使用权；(3)国有荒山、荒地，即将国有未利用土地改为建设用地。3）农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。4）以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。21、国家建设征收土地：1）法律特征： 征地理由的合法性。征地行为的行政性。 征地条件的补偿性。2）征收土地的审批权：征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3）征收土地的补偿安置：土地补偿费：对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。 安置补助费：为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。每个人口前三年平均年产值的4-6倍，每公顷最高15倍。青苗补偿费。地上附着物补偿费。新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地）。土地复垦费或耕地开垦费。22、临时用地的管理：申请临时用地的理由：建设项目施工、地质勘查需要。临时用地的补偿：商定。临时用地的使用：不得修建永久性建筑物，一般不超过年。23、乡镇村建设用地：指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。01.乡镇企业建设用地的管理：审批权：县级以上地方人政府02.乡镇村公共设施和公益事业建设用地：审批权：县级以上地方人政府03.农村村民宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地，出卖、出租后不得再申请。04农民集体所有土地使用权的转让和抵押：不得出让、转让或出租用于非农业建设。05.特定条件下可以转让：乡镇企业破产、兼并且符合土地利用总体规划，可设立抵押：乡镇企业建筑物所占用集体土地；荒地经发包方同意。第三章城市房地产可能性及其管理法律制度第一节 城市房地产权属关系1、房屋所有权：指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 种类：国有、集体、私有、外产、中外合资、其他。2、 房屋共有：指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。1）特征：（1）主体两个以上；（2）客体是同一项房产；（3）房屋共有存在对内、对外两种关系。2）形式：共同共有、按份共有。（1）共同共有：指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。处理原则：1共有人对共有的房屋性质不明，不能证明房屋是按份共有的，认定共同共有。2在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。3在共同共有关系终止时，根据等分原则处理，考虑共有人对房屋的贡献大小。4共同共有房产变卖时，其他原共有人有优先购买权。（2）房屋按份共有：指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。） 处理原则：1共有人将自己的份额分出、转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利。2有优先购买权。3共有房屋的分割应保持房屋的使用价值。3、房地产相邻权：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。1）特征：主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益。内容是相邻人之间的权利义务。2）种类：因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系。因相邻环境保护而发生的相邻关系。因险情危害而发生的相邻关系。因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。4、异产毗连房屋：指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。1）异产毗连房屋关系的内容：所有按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利。共用部位的使用与变更，应取得各所有人一致同意。异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担。2）处理毗连关系的原则：有利使用、共同协商、公平合理。5、处理房地产相邻关系应注意的问题：应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。第二节 建筑物区分权有权1、建筑物区分所有权：建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。 即，专有部分所有权、部分持分权的共有权、各成员的社员权。2、建筑物区分所有权的特征：复合性：专有所有权、共有部分持份权、成员权，三权一体不可分离。专有所有权的主导性。权利主体身份的多重性。3、建筑物区分所有权的客体：并非独立的物，而是一栋建筑物的一部分，由此产生两个问题：1） 建筑物区分所有权与“一物一权主义”：建筑物区分所有权以具有独立性的物为客体，不违反一物一权主义。2） 空间可作为物：空间权产生于近代，是工业革命实践的结果，空间权包括空间所有权、空间利用权，空间若具备独立的经济价值和排他的支配可能性，就成为权利客体。空间可以为物，可以成为建筑物区分所有权的客体。 4、建筑物区分所有权的专有部分：指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。建筑物区分所有权的共有部分：法定共有部分、约定共有部分。我国使用上共同共有、面积分担上按份共有。5、区分所有建筑物与其基地的关系：我国土地及其定着物分别为两个独立的不动产，但不可以单独让与。1）三种关系：纵割式、横割式、混合式。2）建筑物区分所有权与基地利用权的一体性：两种模式 （1）德国：视土地上的定着物为其组成部分，将区分所有建筑物的专有所有权、共有权等视为一个不分割整体。 （2）日本：将区分所有建筑物专有部分所有权、共同部分之共有持分权与基地利用权之分，结合成不分割整体。第三节 住房部分产权1、住房部分产权：指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利。包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可继承。2、住房部分产权的法律性质：01.有以下几种看法1）单独所有权说：理由：价值取向、有利于住房进入市场。2）租赁权说：理由：购房款为租金非价款；原产权单位负有房屋出租人的义务。3）共有权说：理由：政策依据、房产登记、地方规章的内容。4）他物权说：理由：他物权是受限制的物权，住房部分产权也，所以住房部分产权的性质为他物权。02.比较分件：在对其定性时，必须联系我国住房制度改革的历史条件和内容，我们认为住房部分产权的法律性质是部分所有权，是财产所有权的一种，甚至可以说已经逐步成为一种新的物权形式。部分产权的内容：占有权、使用权、有限的收益权和处分权。主体是单一的，内容是特殊的或有限的。住房部分产权的依据：规范性文件。第四节 城市房地产权属登记1、房地产权属登记：指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。房地产权属登记的主体：登记机关、登记申请人。（日本是专职的、美国是司法的、我国是行政主管部门）2、房地产可能性登记的功能：产权确认功能：是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。公示功能：将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。管理功能：指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。3、房地产权属登记的效力：我国房地产权属登记效力为成立要件主义，具有公信力。1）效力模式：一是成立要件主义（德、托）；二是对抗要件主义（法）。 （1）德国：以登记作为物权变动要件。（瑞、台） （2）托伦斯：1858.1.27通过，7月施行，它规定将房地产的权属状态记载于依法制成的地券上。（英美国家采纳） （3）法国：登记不具公信力（意大利、日本），具有漏洞。2）我国房地产权属登记的效力： 未依照本法规定进行土地使用权登记的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期补办登记，可以处以土地使用权价款1%以上10%以下的罚款，逾期不办的，以违法占地论处。集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册。3）登记与公信力：德国法模式、托伦斯模式承认登记的公信力，我国也承认，但规定的不明确。4、房屋权属登记的种类：依据1997.10.27发布的城市房屋权属登记管理办法，后于2011.8.15修正。总登记：县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记：对新建的房屋所进行的权属登记。转移登记：指因房屋买卖、继承、转让等原因而致使其权属发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。变更登记：指房屋发生扩建、添建、部分拆除等情况以及相应的宅基地、院落地使用范围的增减时所进行的登记。他项权利登记：指对设定房屋抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。注销登记：指因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止等情况所进行的权属登记。5、房屋权属登记的程序： 登记收件。 勘丈绘图。 产权审查(登记工作的核心)。 绘制权证。 税费发证。绘制权证：包括缮证、配图、核对、盖印四个流程。 税费发证：包括征锐、收费、发证，原则上包括缴贴印花税、缴纳登记费、勘测丈测费、权证工本费。6、土地权属登记：国家用以确认土地所有权或土地使用的一项法律措施。1）种类：初始登记、变更登记。2）程序：申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书。（国有土地使用证集体土地所有证集体土地建设用地使用证）。3）变更登记：变更申报、变更调查、变更审核、变更登记注册、发证（县级以上人民政府）。第五节 城市房屋管理 （私房、公房）1、城市私房管理：城市居民私房：指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。分类：按业主数量分：个人所有私房、数人共有私房。按用途分类：住宅用私房、非住宅用私房。管理内容：所有权登记、买卖管理、租赁管理、代管制度。私房买卖中注意的问题：出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。出卖已经出租的房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。买卖城市私有房屋，双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，应当卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门。私房继承：指公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有。继承条件：必须有被继承人死亡的事实、被继承人留有合法的遗产房屋；必须有继承人。继承方式：法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。2、城市公房管理：城市公房：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所的房屋。管理内容：所有权登记、使用管理、租赁管理、买卖管理、修缮管理。例：对无正当理由闲置6个月以上不用的住宅，房屋产权人可收回其使用权。 承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可办更名。第四章城市房地产法律制度第一节 城市房地产开发概述1、房地产开发：指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1）特征：涉及面广；工程项目多；投资量大；建设周期长。2）类别：按房地产开发的规模不同：单项开发、小区开发、成片开发。按房地产开发的目的不同：经营性开发、自用性开发。按房地产开发的范围不同：新城区开发、旧城区改造。3）房地产开发应当注意的事项：总体效益要求：必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。严格按照用途、期限开发。设计、施工必须规范。扶持开发居民住宅：土地增值税暂行条例建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。第二节 房地产开发用地1、房地产开发用地：进行基础设施和房屋建设的用地。2、房地产开发用地制度（模式）：01.以土地私有制为基础的完全自由市场模式（美国、日本）02.以土地公有制为基础的非市场模式（前苏联、东欧国家）03.土地以公有制为主的国家控制的市场模式（英联邦国家、我国香港地区）3、我国现行土地使用制度的特点：国家实行国有土地有偿出让及保持少量的行政划拨。土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权。国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。4、土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1）特征：土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为（一方是国家）。权利的有期性：居住70年，工业50年，教育、科技、文化、卫生、体育50年，商业、旅游、娱乐40年，综合或其他用地50年（农村集体土地土地使用权不得直接出让）。2）出让的方式：协议出让、招标、拍卖：01.协议出让：限制使用 02.招标：招标、投标、定标、签约、履约。 03.拍卖：拍卖公告、竞买、签约、履约。拍卖与招标的不同：01.拍卖是按“价高者得”确定受让人，招标是按“最优者得”确定受让人02.招标方式中，各投标人互不知道他方所提竞标条件，投标人也只有一次投标机会，投标书一旦投出，不能随意更改，而拍卖则是各应买者之间的公开竞投，报价可以随时提高3）出让合同：指土地所有者或代表与受让人间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议：出让地块的基本情况：位置、面积、界线。出让金额的数量、支付方式和支付期限。出让年限。地块的规划设计条件（土地利用条件）。违约责任。5、土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿将会给土地使用者使用的行为。1） 特征：是一种具体的行政行为。是一种无偿的行为（支付补偿费和安置费，土地使用税）。可是有期限的也可以是无期限的。划拨的土地使用权不可以转让、出租、抵押。2）土地使用权的划拨范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。由县级以上人民政府批准。3）划拨土地使用的转让、出租、抵押条件：土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人，非营利性单位不可以。领有国有土地使用证。具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明。依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。4）划拨土地使用权的收回：为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。5）国有企业改革中划拨土地使用权处理：土地使用权作价出资（入股）。国有土地使用权出让或租赁。保留划拨土地方式处置土地。处置土地使用权的要求：A、土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，持有土地使用权证书。B、采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估。C、签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，办理登记。D、土地用途必须符合当地土地利用总体规划、城市规划。第三节 房地产开发企业1、房地产开发企业：指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。1）种类：专营企业、兼营企业、项目公司。2）房地产开发企业的设立条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国家规定的注册资本：100万元；有专业技术人员：4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上专职会计人员；法律、行政法规规定的其他条件。3）设立程序：申请登记、发给营业执照（30天）、备案（30天）。2、房地产开发企业的管理：1）设立管理：房地产开发企业总量控制。房地产开发企业设立的资质审批。2）行业管理：规定设立房地产开发企业的必要条件。建立房地产开发工商登记后的备案制度。对房地产开发企业实行分等级定级。对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。3）资质管理：资质五个等级：自有流动资金；注册资金专业管理人员中级以上职称高级工程师房地产开发经历近3年一级企业2000万元以上；不低于2000万40人20人高级工程师5年以上近3年累计竣工30万平方米以上；连续4年合格率达100，优良率达20二级企业1000万元以上；不低于1000万20人10人中级以上职称3年以上近3年累计竣工15万平方米以上；连续3年合格率达100，优良率达10三级企业500万元以上；不低于500万10人5人中级职称2年以上累计竣工5万平方米以上；合格率达100四级企业200万元以上；不低于200万5人中级职称五级企业不低于30万元第四节 房地产中介服务1、房地产中介服务：为房地产开发和交易提供媒介性服务活动。（1996.1.8房地产中介管理。2001.8.15修改）2、中介服务机构及其管理：1）种类：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。2）设立的条件：有自己的名称、组织机构。有固定的服务场所。有必要的财产和经费。有足够的专业人员。3）房地产中介服务机构设立的程序：4）年检及其他法定义务要求： 国家对房地产中介服务机构实行年检制度、回避、赔偿制度。义务：01.遵守有关的法律、法规和政策02.遵守自愿、公平、城市信用原则03.按照核准的业务范围从事经营活动04.按规定标准收取费用05.依法缴纳税费06.接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。3、中介服务人员资格管理：1）咨询业务人员：中等以上学历，初级以上专业技术职称并取得考试合格证书。2）价格评估人员：房地产估价师和房地产估价员，资格认证制度。3）经纪人员：房地产经纪人资格证11、中介业务管理：转让委托，必须经委托人同意，并不得增加佣金。服务费统一收取，并开具发票，依法纳税。不得有下列行为：牟取其他不正当利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个以上中介服务机构执行业务；与一方当事人中通损害另一方利益；其他。实行回避制度。实行赔偿制度。第五章城市房屋拆迁法律制度1、城市房屋拆迁当事人的权利和义务：1）拆迁当事人：拆迁人、被拆迁人。2）拆迁人权利：取得拆迁被拆迁人房屋的权利。义务：对被拆迁人补偿、安置。被拆迁人权利：得到补偿、安置。义务：在搬迁期限内完成搬迁。2、城市房屋拆迁的原则：符合城市规划。有利于城市旧区改造。有利于生态环境发送。保护文物古迹。3、城市房屋拆迁管理体制：建设部、地方政府。4、拆迁管理：1）对许可证的管理：01.拆迁房屋必须取得拆迁许可证。02.申领房屋拆迁许可证必备资料：建设项目批准文件。建设用地规划许可证。国有土地使用权批准文件。拆迁计划和拆迁方案。办理存款