（区域经济学专业论文）我国住宅产业发展目标与对策研究.pdf

中文摘要 我国经济正处在体制和增长方式转轨的重要发展时期。保持适 当的较快的经济增长速度对于提高人民生活水平，增强综合国力都 具有重要的意义。基于此，国家提出了把住宅产业培育成为国民经 济新的增长点和消费热点的战略决策。如何实现这一目标，是理论 界和实际工作部门十分关注的课题。本文拟分四个部分进行相关对 策研究。第一部分分析住宅产业内涵及特性。第二部分介绍国内外 住宅产业与经济增长状况。第三部分剖析住宅产业“两点”目标。第 四部分提出发展我国住宅产业，推动经济增长的对策构想。 关键词：住宅产业目标对策研究 a b s t r a c t t h ee c o n o m yo fo u r c o u n t r y i si nai m p o r t a n t d e v e l o p i n gp e r i o di nw h i c h t h es y s t e ma n di m p r o v i n gw a ya r et r a n s f o r m i n g i ti s v e r yv i t a lf o rr a i s i n g t h ep e o p l e sl i v i n gs t a n d a r da n d e n h a n c i n gt h es y n t h e t i c a lp o w e ro fo u r c o u r t t r yt ok e e pu pas u i t a b l ee c o n o m i cd e v e l o p i n gs p e e d b e c a u s eo ft h i s ，o u r c o u n t r ym a k e sas t r a t e g i cd e c i s i o nt h a th o u s i n ge s t a t ei sb e i n gb u i l tu pa sn a t i o n a le c o n o m y sn e wd e v e l o p i n ga s p e c ta n dc o n s u m i n gh o ti t e m h o wt o a c h i e v et h eg o a l si sau r g e n c yp r o b l e mt ob es o l v e df o rt h e o r yf i e l da n d p r a c t i e a ld e p a r t m e n t t h ee s s a yi sg o i n gt om a k eac o n n e c t e dc o u n t e r m e a s u r er e s e a r c hi nf o u rp o r t i o n s t h ef i r s to n ea n a l y z e st h em e a n i n go ft h eh o u s ee s t a t ea n di t ss p e c i a lc h a r a c t e r i s t i c s t h es e c o n di n t r o d u c e st h er e l a t i o nb e t w e e na b r o a da n dh o m e sh o u s i n ge s t a t ea n de c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t t h e t h i r de x p l a i n st h et w og o a l so ft h eh o u s i n ge s t a t e t h el a s tw o r k so u tt h e c o m p o s i t i o no fh o w t od e v e l o po u rc o u n t r y sh o u s i n ge s t a t ea n dp r o m o t et h e e c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：h o u s i n ge s t a t e g o a l sc o u n t e r m e a s u r e sr e s e a r c h 我国住宅产业发展目标与对策研究 月u舀 我国在经济发展速度明显放缓的情况下，寻找新的经济增长点作为启动经济回升的 重要对策，尤为受到关注。住宅产业现适宜成为经济增长点和消费热点有两个政策契机： 一是8 0 年代初期。实行轻纺工业优先升级，调整积累与消费的比饲关系，补消费欠帐，彩 电、冰箱、洗衣机等家用电器在这一时期成为引人注目的市场热点，引发家用电器投资热 井推动经济全面高涨。家用电器现已处于相对饱和状态，家庭投资镐另择方向。二是8 0 年 代后期至今，加强基础设施和基础产业建设，努力把握增加投资与扩大内需之间的相互促 进关系，为住宅产业为新的经济增长点创造条件。 根据国际惯例，当人均国民生产总值进入3 0 0 - - 1 0 0 0 美元的经济发展阶段，是住房建 设带动整个经济结构调整升级，成为经济发展增长点的时期。中国目前人均国民生产总值 为5 7 0 0 元人民币，约折合6 9 0 美元，正处于这个发展阶段。 但是，住宅产业成为经济发展增长点的一个必要前提，是必须建立与市场经济体制相 适应的住房制度，必须启动城镇居民的住房消费，把潜在的住房需求变为有效的住房消费 与投资需求。 住房制度从福利化向货币化转变，实质上涉及到社会分配制度、产权关系、法律规范、 金融体系等多方面内容，需要相互配套的措施协调推进。 本文的重点是：探讨在市场经济形势下怎样调整住房制度和政策来促进住宅消费和 住宅产业发展，进而拉动经济增长。文中观点是否切合实际，有否合理性和可操作性，敬请 大家批评指正! 一、住宅产业内涵及特性 - ( 一) 内涵 “住宅产业”这一概念最早是1 9 6 8 年在日本出现。我国明确提出住宅产业这一概念， 虽然还是本世纪9 0 年代，但它早己客观存在于社会生活之中。 我国学者对住宅产业的定义普遍倾向于“住宅业是指以生产和经营住宅或住宅区为 最终产品的产业”。它包括住宅区规划和住宅设计，住宅部件品( 包括材料、设备和构配 件) 的开发和生产，住宅( 区) 的经营、维修、管理和服务。从生产过程来说，即是让住宅建设 纳入社会化大生产范畴，以住宅为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化建筑施工部件 化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化，也就是以大规模的成型住宅来进行住宅建设 从市场开发来说，就是要形成住宅的社会化消费，以造就市场，并且要尽快降低住宅成本， 以扩大市场。 日本把住宅产业定义为：住宅及其有关部件的生产、销售企业或其经营活动的总称。 其主要内容包括：承担居住空间新建和改造的住宅供应产业、内装饰、装修工程业等；提供 所需材料、设备的住宅建材产业、住宅设备产业、内装饰、装修材料产业等；承担住宅及其 建材、设备等的流通产业，l l 及与居住生活密切相关的服务业i 为支持居民自己改善居住 条件的产业等等。 世界许多国家都引用住宅产业这一术语，但内涵略有不同。 住宅产业与建筑业、房地产业的区别主要有二：一是从产业划分上，三次产业分类法 中，建筑业属第二产业，房地产业属第三产业。联合国推荐的“标准产业分类法”中，把全部 经济活动划分为1 0 大项，建筑业列第5 类，房地产和经营服务业列为第8 类。在上述分类 中，均未单列出住宅产业。但住宅产业是客观存在和实际需要的，可将其增列一类。二是 从产业范畴上，住宅建设过程，离不开从事物质生产的建筑业，离不开从事经营流通的房 地产业。“住宅建设的两头都有延伸，向前延伸，包括住宅建筑材料，设备的研究，开发销 售；向后延伸，包括住宅交易、物业管理、社区服务等方面。”由此可见，在住宅的生产经 营和管理的金过程中，建筑业、房地产业及建材业等，各自走了一个“区间”，住宅产业走了 “全程”。 ( 二) 特性 1 对经济发展的先导性。住宅产业的先导性在于其影响力系数( 反映某一部门每增 加一个单位最终产品时，对国民经济各部门所发生的生产需求波及和程度) 大，能带动和 。叶如索，托靠科技进步，加快住宅产业现代化 羲l 小康住宅通讯1 9 9 6 年第9 期 2 影响经济的发展。世界银行资料，住宅业对劳动就业和社会总产值的连带系数分别为l ： 2 和1t3 。即住宅业每增加1 名职工，可带动相关产业增加2 名职工；住宅投资如增加 1 0 0 亿元。可使社会总产值增加9 0 0 亿元。据有关资料，我国在住宅业上每增加1 亿元投 资，其它2 0 多个相关产业则要增加1 4 7 9 亿元投入；建筑业增加1 亿元产值，可直接带动 相关产业增加1 7 2 2 亿元的产值。 2 对相关产业的扩散性。住宅产业的扩散性包含三个方面：一是回顾影响。住宅产业 对那些向自己提供生产资料的产业的影响。二是旁侧影响。住宅产业对地区的影响。三 是前瞻影响。住宅产业对新工业、新技术、新原料、新能源等的诱导作用。住宅建设需要大 量的钢材、水泥、砖瓦、木材、五金等材料，其扩散性十分明显。在7 0 年代，美国建筑业每年 消耗钢铁总薰的1 0 ，水泥、砖瓦、玻璃总产量的7 0 ，木材的4 0 ，油漆的5 0 ；使用全 美运输能力的1 0 。这些巨大的需求，直接带动了建材业、机械工业的迅速发展。我国住 宅建设的设备材料基本上是国产，它的启动可带动厨房、卫生间的成套产品、门窗、墙体材 料、防水、保温、防热材料、电器、建筑五金等产品，涉及建材、轻工、化工、机械、纺织、仪表 等5 0 多个行业，2 0 0 0 多个品种的发展。仅住宅建筑消耗的物资就占全国物资产品的1 0 “ 以上，其中钢材1 4 “，木材2 0 ，水泥4 7 ，玻璃4 0 。o 3 对金融业发展的关联性。国外住宅业同金融业关系十分密切。美国抵押贷款占商 业银行贷款业务的1 4 以上，而住宅抵押贷款又占抵押贷款的9 0 左右，美国金融、保 险、房地产业合起来占国民收入的比重，1 9 9 0 年为1 7 7 ，其中仅仅个人住宅一项所占比 重为8 1 ，约占金融、保险、房地产总产值的4 5 7 ，住宅产业占第三产业总值的1 5 6 。我国住宅金融发展虽然尚在起步阶段，但随着房地产业、住宅产业的发展和市场的规 范以及各项法规政策的到位，其发展前景巨大。据中国社会事务所( s s i c ) 与邮电国际旅 游集团下属九五资讯( 9 5 i n f o ) 联合进行的大型调查显示，在我国深化城镇住房制度改革， 推进住房商品化的今天，4 1 7 的人愿意贷款买房，其中8 5 5 的人愿意参加住房公积金 委托贷款业务和个人住房担保贷款业务。 4 对人民基本物质生活的社会保障性。住宅不是一般的商品，而是政府必须提供的， 并承担一定义务的特殊商品。政府对居民购买的住宅应有一定数量的资金( 或以政策体现 的资金) 投入。住宅产业能为政府提供满足人民的基本生活的住宅商品，保障人民生存权 利和社会稳定，不断提高人民的生活居住水平。 二、国内外住宅产业与经济增长状况 ( 一) 我国住宅发展的历史回顾 霉摹秀曼襄釜昔簇妻嚣隽毒毫觜甓；冒f 究的思考h 藏房地傅息h 1 9 ”年第“期 3 我国住宅建设得到长足发展是从改革开放开始的。2 0 年来采取的是一种“四副轮事 一起搞”( 国家、地方、单位、个人出钱) 的推进发展模式，使住宅建设取得了世人瞩目的巨 大成就，而良好的社会环境和充足的住宅需求又使得我国住宅产业在9 0 年代进入了快车 遭。 我国住宅发展大致可分为三个阶段：第一阶段是新中国成立之前。明清时期至公元 1 9 4 9 年，我国城镇累计拥有各类住宅建筑面积i o 9 亿平方米。第二阶段是新中国成立至 党的十一届三中全会召开( 1 9 4 9 - 1 9 7 8 年) 。三十年共建4 6 7 亿平方米住房，年均0 1 6 亿平方米，多为分散建设的低层或多层住房，一般设施简陋，标准较低，人均3 6 平方米， 只满足居民最低需求。投资力度较小，全国住房年均投资占国民生产总值比例仅1 5 左 右。住房建设无论数量和质耋都不能满足发展髂要。第三阶段是改革开放和社会主义现 代化建设时期。改革开放后的1 9 7 9 年到1 9 9 7 年，我国城镇新建住宅建筑面积突破3 0 亿 平方米，达到3 1 5 亿平方米，人均居住面积由1 9 7 8 年的3 6 平方米迅速上升到1 9 9 7 年 的8 8 平方米。在住房面积增加的同时，住房功能和质量有了明显的提高，城镇住宅中设 备齐全的成套住宅由1 9 8 5 年的2 4 “上升到1 9 9 5 年的5 5 。 1 9 9 7 年底，我国城镇实际拥有有效住宅总量3 6 5 4 亿平方米，居世界第一。 ( ：) 改革开放：+ 年我国住宅产业状况 党的十一届三中全会以后，我国住宅产业进入迅速发展的新时期。又可分为三个阶 段。1 9 7 9 年- - 1 9 8 4 年为第一阶段，投资力度加大，包括农村住房，年平均建设住房5 亿平 方米，建设标准有所提高，强调套型和必要的功能，建设投资占国民生产总值比例增加到 4 5 5 。1 9 8 4 1 9 9 3 年为第二阶段，其主要特征是，建设方式上采用了“综合开发、配套 建设”，投资方式上开始“多渠道投资、商品房出售”，建设标准上强调。功能设旅完善，提高 居住环境质量”。包括农村住宅在内，年均建设住宅约1 0 亿平方米，建设投资占国民生产 总值比饲已大于8 。1 9 9 4 年开始进入第三阶段。1 9 9 4 年中国发表了举世瞩目的。中国2 1 世纪议程”。1 9 9 6 年中国又发表了“中华人民共和国人类住宅发展报告”。9 0 年代中国广 泛实施了“城市环境综合整治计划”。在大规模持续发展住宅建设的同时，国家科委、建设 部等八部委于1 9 9 4 年组织实施了“国家重大科技产业工程2 0 0 0 年小康型城乡住宅 科技产业工程”等。这些都标志着中国己为自己的住宅建设提出了新的目标、政策和措施， 住宅产业可持续发展战略开始在各个环节体现。 经过改革开放，中国的住宅产业已经有了相当的基础。它承担并完成了巨大住宅建设 任务：住宅产品种类日益增多，质量不断提高越来越成为国民经济中具有举足轻重的产 业。 但从整体上看，中国的住宅产业尚处在初级发展阶段，由于传统习惯和体制的影响， 其生产水平与发达国家相比存在着很大差距既与社会主义市场经济的要求不相适应，又 + 4 离集约式的经济增长方式有明显距离。 按照市场经济的要求住宅产业得以发展的前提是住宅产品的商品化和住宅产业的 市场化。然而，中国城镇住宅长期以来由国家和单位投资，情况虽有改变，但就总体而言， 至今仍未摆脱旧体制的束缚。具体说，在4 0 亿平方米的存量城镇住宅中，相当部分住宅无 法实现投入产出的平衡。在每年新增的住宅中，带有福利性质的经济适用住房所占比例在 5 0 以上。 农村的住宅建设投资均为农村居民个人行为，住房消费者与投资者是一体的。但村镇 建设长期以来采取自建自住的“小农经济”方式所带来的建筑质量、功能安装、环境质量等 质量状况不好的问题普通存在，农村住宅产业尚未形成。 我国住宅产业发展的问题主要表现在以下方面： 一是建筑工业化水平和劳动生产率低。由于建筑业从业人员素质较低，科技含量较低 等原因，建筑工业化程度、人均竣工面积和产值长期徘徊不前，住宅施工周期较长，目前我 国劳动生产率只及发达国家的二分之一到三分之一。 二是能源消耗和原材料消耗高。比如，因住宅保温隔热性能差密封性差，采暖供热系 统效率低等原因，采暖地区住宅单位面积耗能是相似气候条件下发达国家的三倍。又如， 我国8 0 左右墙体材料是以消耗土地资源为代价的实心粘土砖，大量秦砖汉瓦的使用使 年毁地量超过1 0 万亩，既造成了土地资源的严重浪费。也不利于节能、保温和抗震。这与 发达国家大量采用新型墙体材料比例达到6 0 一9 0 有很大的差距。 三是住宅部件品化率低。住宅建筑由几十个门类的部件构成。由于我国对住宅部件 晶的开发、生产流通缺乏客观指导，品种少、不配套、质量差、加上低水平重复生产，不仅影 响了生产效率和企业效益，而且严重妨碍了住宅功能和质蠹的提高。这与发达国家在标准 化的基础上，形成的规格化、系列化、通用化的住宅部件晶系列，组织专业化、社会化生产 和商品化供应，有明显不足。 四是住宅成品质量低。由于住宅建筑材料和部件品质量、性能差、不配套、工艺水平落 后以及“粗放蛩”施工，住宅成品的功能质量难以提高，在短缺经济条件下，住宅供不应求 时的住宅开发热中，住宅验收质量合格率仅占5 0 “一6 0 “。 五是住宅规划、设计、管理水平低。住宅区规划、住宅设计以及住宅( 区) 的功能和质量 不能适应居民日益增长的居住需求，特别是住宅工程质量已成为颇受关注的一个重大的 社会问题。建筑布局与设计同周围条件、人文环境之间的协调性差。住宅建设与城市建设 相脱节，附离设施、市政配套设施未受到应有的重视。住宅管理水平低，没有形成完善的物 业管理体系。 ( 三) 国外住宅建设和住宅产业发展过程 1 一些国家住宅建设的发展过程 5 德国战后经历了大规模的住宅重建工作。第一阶段住宅重建主要强调数量的增加，满 足当时的需求。7 0 年代住宅建设发展的第二阶段则更多地强调住宅质量和居住环境质量 的提高。在成套住宅建设中，浴室、电炊、冰箱、集中供热率已达9 0 。同时，在居住区建设 配套商店、幼儿园等服务设麓，l | 缶街住房还装有隔音换气装置。9 0 年代德国开始推行适应 生态环境的住区政策，以切实贯彻住宅产业的可持续发展战略。其中包括：。特别强调城市 内发展，通过城市更新、城市改造和城市边缘发展等途径发掘和保护市镇中富有价值和吸 引力的地区”；强调“城镇和社区是执行法规和规划的基本单位，住区政策重点放在社区这 一层次一。 + 法国二次世界大战后也开始了大规模工业化住宅建设。6 0 7 0 年代建设了一大批住 宅，基本上满足了当时对住房的基本需求。但到8 0 年代，随着人们对资源和环境观念的增 强，开始对过去住区建设提出疑议和批评，主要是住区选址不当，功能单一，缺少公共设 施，不适应老龄人居住等。为此，曾进行了包括改善居住区环境为主要内容的大规模住区 改造工作，特别强调居住区同城市社区的联系功能。 前苏联同样在二次世界大战后，分别于1 9 5 4 1 9 6 3 、1 9 6 4 1 9 7 0 、1 9 7 1 1 9 8 0 年分三 期大规模地建设了三代住房。开始时人均住房面积小于7 平方米，以后逐步扩大面积，提 高建设标准强调功能，完善设施，注重提高居住环境质量与住医生态环境相协调，形成了 一批设施完备、环境优美的居住区。 瑞典也曾在1 9 6 0 - - 1 9 7 5 年实施了“百万套新住房计划”。以后逐步开始了对改善居住 环境进行研究，对过去“过分掠夺性”开发建设和对居住环境问题的忽视进行补救和更新 改造，在住区建设与生态环境相协调方面取得了瞩目的成就。 2 日、韩发展住宅产业政策和措施 e l 、韩住宅产业的发展，取决于国民经济的发展和社会祷求，也取决于政府对住宅产 业的各项政策和有效的措施t ( 1 ) 建立住宅产业的政府咨询机构 日本的住宅产业由通产省和建设省两个政府部门进行管理，下设若干审议会，作为政 府决策的咨询机构，审议会根据政府提出的关于住宅产业发展的课题，组织专家进行研究 和论证，然后向政府提出建议，作为政府制定住宅产业的规翔、方向、政策依据，指导住宅 产业的发展。 例如，通产省下设的“住宅与都市产业分会”，承担通产省大臣提出的“今后住宅产业 及应采取的政策措施”咨询课题。该分会于1 9 7 3 年组织3 0 0 0 多名专家重点研究住宅产 业的合理化措麓；住宅产业流通措施；城市的产业现状、问题和今后的发展方向等问题，并 提出报告。审议会为通产大臣的决策提供了有力的壹挂对律窜产的发嚣越着重喜作 用。 6 。 ( 2 ) 加强住宅产业的标准化工作 标准化是住宅产业实现工业化的前提。日本政府高度重视住宅的标准化工作，早在 1 9 6 9 年，通产省就制定了推动住宅产业标准化五年计划，并开展材料、设备、制品、住宅 性能、结构安全等各类的标准调查、研究和制定工作。据有关资料介绍，在1 9 7 1 年至1 9 7 5 年闯，仅住宅制品的日本标准就制定了1 1 5 本。另外还有住宅房间、设备等优先尺寸建议， 住宅性能、住宅性能综台评价、住宅性能检测等各类标准计1 8 5 本。 ( 3 ) 实现全面质量管理( t q c ) ，贯彻i s 0 9 0 0 0 系列标准 日本政府十分重视质量管理，既有完善的管理体制，又有强烈的质量意识，假冒伪劣 产品在市场上没有立足之地。取得了t q c 和i s 0 9 0 0 0 的质量认证是企业发展的必备条 件。业主真正把质量视为企业的生命，日本居民对产品的质量忧患很少。 ( 4 ) 建立优良住宅部件的认证制度 实现住宅部件化是发展住宅产业的方向。建立优良住宅部件的认证制度，有利于推动 住宅部件化。 日本是实现住宅优良部件认证较好的国家之一，他们的做法是：由国家有关主管部门 指定具有公正性和权威性的第三方认证机构，对住宅产业进行质量认证 生产企业都有完 善可靠的质量保证体系，保证产品的质量稳定 认证的产品要予以公布，并具有标识。这一 制度是在1 9 7 4 年制定的，由建设者将质量好、性能优、价格适当、售后服务好的住宅部件 认定为“b l ”部件，并在住宅建设中推广应甩。到1 9 9 0 年，日本住宅部件生产厂有7 0 0 家 左右，其中6 6 3 个厂家取得“b l ”部件的认证。 建立优良住宅部件的认证制度，使用忧良部件为住宅的质量和功能提供了最基本的 保证。 ( 5 ) 科研、设计、生产一体化，住宅建设工业化 科研、设计、生产一体化为实现住宅建设的工业化提供有利条件，有利于住宅产业的 发展。 日本的“大和株式会社”和韩国的“大宇建设”都是集科研、设计、试验场、部件加工厂 和施工等于一体的大型住宅生产企业。科研设备完善，技术力量雄厚，现正在研究未来2 l 世纪的住宅建设，研究和试验环保型住宅。大和奈良工场占地面积1 8 万平方米，每月可生 产别墅式住宅5 0 0 栋，生产规模大，机械化程度高。主要钢结构构件的焊接都由机械人操 作，内外墙板、构配件均由工厂生产，现场装配。样板房设计外型美观，装修考究工艺精 良。 ( 6 ) 研究2 l 世纪住宅文化，创建2 1 世纪的新型住宅 韩国和日本都高度重视未来2 1 世纪的住宅建设，并投入巨资，研究试验2 1 世纪的新 型住宅。以住宅文化为主线。以人为核心，以环境为重点是解决住宅建设将要遇到的新课 7 题。根据社会进步、人类以及需求的变化，科学技术的发展，住宅概念的演变以及入口老龄 化，家庭结构单一化，消费形态、工作及教育方式等的改变，电子及信息技术的引入，能源 及新型材料的开发等等，这些问题无疑都给住宅的建设带来新的变化。韩国“大宇建设”现 正研究2 1 世纪的2 0 0 0 年独特表现方法和新视觉创造的新式住宅。2 0 0 5 年在狭小房闻创 建方便生活、多功能共存的空间。2 0 1 0 年采用老人时代与子女时代的独立性和开放性，组 合各时代的生活方式，设施完善的住宅空间。2 0 3 0 年家庭办公、学习，采用电脑控制的智 能空间。 三、住宅产业“两点”目标分析 ( 一) 住宅产业作为新的经济增长点和消费热点理论的历史背景。 所谓经济增长点，一般来说是指在一定的经济发展阶段，能带动国民经济持续稳定增 长的某个产业或某几个产业群体。经济增长点的条件一般为：第一，能有效吸收新技术，其 技术含量高；第二，本身有较高的增长率；第三，能带动其他产业的发展；第四，在国民生产 总值中，占有一定的比重。 1 9 9 6 年中央经济工作会议提出：“房地产业投资的重点要转移到民用住宅建设上来， 加快普通居民住宅建设，可以带动许多相关产业发展，是形成新的增长点的重要方面。” 1 9 9 7 年党的十五大报告和1 9 9 8 年九届人大会议上政府工作报告都把发展住宅建设，改 革住宅制度作为我国国民经济的新的增长点和突破口。 住宅作为经济增长点和消费热点，有其客观的历史背景： 1 反映了我国经济发展所处阶段的内在客观要求。 我国正处于世纪之交的经济起飞阶段。但在消费者前些年抢购、高消费、投机等非理 性消费行为的引导下，我国的收录机、冰箱、彩电、汽车等行业相继落入需求旺盛的陷阱， 这些产业现都己相继出现生产规模过剩，失去了带动经济增长的能力，客观经济运行呈现 出冷热交替的特征。在这种经济背景下，客观政策上就必须开拓能吸呐收入的消费晶和投 资晶。住宅这种商品的特点在于集耐用消费品与投资品的诸多规定性于一身。根据国际 发展经验，住宅发展对经济增长具有较强的乘数效益。一些发达国家，如美国的国民生产 总值1 0 一1 5 与房屋有关。通过刺激住宅业来维持就业和经济增长，是一些国家的通行 作法。发展住宅业是当前国民经济发展的需要。在我国经济发展中，与住宅相关的产品， 如建筑材料、家电等，大多为长线产品，生产能力闲置、库存增加，这些产品至少在需求启 动时，会有形成新的消费热点的可能。因此，当前既是住宅行业发展的好时机，同时也是启 动经济的好机遇。 住宅业的发展才能为国家财政积累资金。我国的房地产业主要通过土地的开发，房屋 的开发和建设，商品房的销售与租货以及转卖、转租等环节的各种税收为国家和地方财政 8 提供资金。从北京等城市的调查表明：房地产业税种不断健全，税收不断增长，其在国家财 政收入中的比重不断提高。北京市房地产各种税额达到2 4 亿元，9 5 年较8 7 年增长了2 9 倍房地产税收占财政收入的比重，由8 7 年的1 z 6 。增长到9 5 年的2 0 9 2 ，增长了近 2 0 倍。 - 2 促进社会稳定和人民安居乐业的重要措施 目前我国城镇人均住房水平还处于低收入国家行列，城市居民第一需求还是住宅，安 居乐业已成为城市居民生活实现小康目标的首要问题。住房所有权是一种有力的社会粘 合剂，如果能使职工通过若干年的积累实现其住房消费需求，对于稳定社会，实现住房小 康目标具有重要的意义。住宅业发晨还可以吸呐较多的劳动力。因为住宅建设属于劳动 密集型产业，因而可以提供更多的就业机会，对于分流其他行业的下岗工人，保持社会的 稳定具有一定作用。 深圳市1 9 9 5 年底注册的建安企业4 6 9 家，从业人员超过5 0 万人；装饰企业2 2 0 家， 从业人员近4 万人；建设监理单位1 3 0 家，从业人员约5 0 0 0 人；勘察设计单位2 0 8 家，从 业人员近万人。可见，随着住宅建设的发展，城市的就业机会就会大大增加，从而创造巨大 的社会财富，促进人民安居乐业。 3 是深化住宅制度改革的迫切需要 近2 0 年的房政历程，虽然取得了一些成绩，但仍未根本切断住房与单位的联系，工薪 阶层较少进入住宅市场。深化城镇住房制度改革推进住房商品化、社会化，需要以加速住 宅建设发展住宅产业为前提。在城镇住房制度改革艰难进行的情况下，住宅业的“两点”理 论提供了新的思路和改革动力。加快住宅建设，加大房改力度，要加大住房供应机制的变 革、租金制度的改革。培育和规范住房市场，完善住宅价格体系，就能推进一系列配套改革 的发展，如工资、价格、市场、金融、保险、中介服务、物业管理等方方面面改革的发展。 另外，我国从1 9 9 6 年起五次降低银行利率，单就利率而言；已是近年来最低点，下调 空间极其有限。但由于种种原因影响，如亚洲的金融危机、改革开放深化等，造成职工收入 预期不稳定及工资支出预期增大等现状，进一步造成消费不振的通贷紧缩局面。对住宅产 业而言，由于利率下降，加上政府大力推行住房货币化及住房信贷，使住宅产业出现了转 旺的趋势。住宅业的兴旺，又将加速住房货币化和住房制度改革的进程。 ( - - ) f t 宅产业“两点”目标的依据和影响因素 依据主要有： 1 市场需求。随着经济发展，人民生活水平不断提高，居民对住宅面积、质量、功能、 环境的要求日益提高，住房的更新换代形成了新的市场需求。巨大的需求潜力，是住宅建 设成为新的经济增长点的市场基础。 中国住宅消费有比较大的空间，主要是因为目前中国城镇居民住房消费水平相对还 9 是比较低的，无论是人均居住面积，还是住房的质量、功能和环境，都离小康水平有相当距 离，与发达国家的差距就更大。根据国家统计局的资料，到1 9 9 6 年底，全国还有3 0 0 多万 户家庭的人均居住面积在4 平方米以下，有3 3 0 0 多万平方米的危房需要改造，在“九五” 期间大约有1 3 0 0 万新婚夫妇需要住房，到2 0 0 0 年城市人口将比1 9 9 6 年净增1 0 7 5 万。据 1 9 9 7 年统计，我国城镇居民人均居住8 8 平方米，折算成人均建筑面积约为1 8 平方米。 以中国核心家庭每户3 人计算，每户为5 4 平方米建筑面积，这大体相当于日本2 0 2 5 年 以前的水平，而英国、德国、法国等发达国家住房人均建筑面积在9 0 年代韧期已经接近 4 0 平方米。日本的住宅建设实施五年计划，现在已是第七个五年计划。第一个五年计划是 1 9 6 6 一1 9 7 0 年，目标是每户一套房。据国家统计局城调队的抽样调查显示，我国1 7 的家 庭住房建筑面积在3 0 平方米以下，1 7 “的家庭住房在3 1 4 0 平方米，2 l 住4 1 5 0 平 方米，有1 7 的家庭住房在6 1 8 0 平方米，只有8 的家庭居住在8 0 平方米以上。上 述数据表明，目前我国居民的居住水平比较低，住房消费的空间较大。 城镇居民用于住房消费的比重较低，消费结构尚有改善余地。1 9 9 6 年我国城镇居民 住宅支出( 包括租金、燃料和能源) 占总消费的比重为7 7 “，而日本在1 9 9 2 年高在2 0 2 ，印度1 9 9 5 年达1 9 4 ，巴基斯坦达1 7 7 ，就连我国农村居民也达到1 3 9 。 2 物质基础。一是有适应住宅建设的土地资源 二是有分布在城乡的建筑队伍；三是 有足以满足需要的建筑材料。如建筑钢材、水泥、玻璃等是我国的长线产品，库存量大，化 学建材是我国需要重点发展、拓展市场的产品，而住宅是它的主要用户 四是积累了一定 的多种建设方式和多元化集资渠道的经验。发展住宅建设，培育新的经济增长点，是发展 经济的最佳选择。 3 国际经验。一是世界住宅发展研究基础。世界各国的统计资料显示，当人均国民生 产总值进入3 0 0 - - 1 0 0 0 美元的经济发展阶段，也是住宅与房地产业飞速发展，进而带动整 个国民经济调整升级，成长为支柱产业的时期。1 9 9 7 年我国人均国民生产总值为5 7 0 0 元 人民币，约折合6 9 0 美元，正好处在这个发展阶段。 4 承受能力。居民对住房消费具有一定的承受能力。反映居民的承受能力，在国际上 有一个重要指标，即房价收入比，这个比例一般保持在3 8 之间。在我国，如果购买一套 住房按建筑面积6 0 平方米计算，根据国家统计局资料，1 9 9 7 年全国商品住宅平均销售价 格为1 9 7 7 元平方米，则房价为1 1 8 6 2 0 元；1 9 9 7 年全国城镇居民人均收入5 1 6 0 元，每个 家庭平均3 2 人，则家庭收入为1 6 5 1 2 元。另外，国家每年给职工的住房。暗补贴”( 含建 房、维修、管理等费用) 折合为人均1 9 6 0 元，那么，房价收入比应为1 1 8 6 2 0 - - ( 1 6 5 1 2 + 1 9 6 0 2 ) 一5 8 ，处在3 8 之间，说明我国城镇居民基本上具备了购房的承受能力。 害毒毫耠；矗寰簧嚣焉蛩紊譬毒孳晶刭黧薄言胃惜信息k ”9 9 年第1 期 1 0 5 方针政荒。江泽民总书记在十五大报告中，深刻地分析了社会主义初级阶段的矛 盾。指出现阶段主要矛盾仍然是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的 矛盾，发展住宅建设是满足人民日益增长的物质生活的一个重要方面。党的十五大对城乡 住宅建设提出了新的更高的要求。在九届人大一次会议上，朱镕基总理向中外记者宣布， 住房建设将要成为中国经济新的增长点，本届攻府要抓的五项改革之一就是住房制度改 革。朱镕基强调“我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民 群众自己买房子。”政府的这种决心，无疑是制定和推行各项启动住宅消费政策最有力的 保证。 制约因素： 住宅产业对经济发展已经产生或正在产生巨大的带动作用，但实现住宅产业为经济 新的增长点的目标并不会是一帆风顺和一蹴而就的，还存在一些影响因素。 1 经济上的制约因素。住宅售价偏高，居民收入水平不高，住房消费水平必然就低， 货币购房支付能力不强，导致出现。供给大于有效需求”的现象，大量商品住宅空置，沉淀 了资金，影响了再生产，不能做到投入产业的良性循环。目前看来，降低售价虽有一定潜 力，但难度很大。从房价构成看，主要由土地费用、建安费用、各种税费以及开发商利润四 部分组成。从土地费用看，地价收入是地方财政的重要收入来源，进行城市改造和住宅配 套建设主要靠地价收入。通过打击炒卖土地，可以控制地价上涨，但要较大幅度地降低地 价。可能性不大。从建安费用看，建材价格和劳动力价格都呈上升趋势，通过提高劳动生产 率可降一部分，但降幅有限。如果硬性要求降低，势必影响工程质量。从税费看，合理的税 费必须继续缴交，降低税费有潜力，但也有限度。从开发商利润看，必须保证其一定利润， 这一部分的降幅现在来看也不大。总之，通过降价，使房价与普遍居民收入相适应，消化商 品住宅，难度很大。 2 观念习惯上的睾j 约因素。旧有的住房观念和习惯还没有彻底改变，新的意识尚未 形成，如城市居民对住房供给制、福利化的观念尚未彻底消除，商品化社会化的意识比较 淡薄。在领导上存在着注重于通过住宅建设解决居民住房困难，改善居住环境的一面，对 住宅建设能够形成新的经济增长点的认识不够；偏重于住宅建设投入资金的一面，而对于 住宅建设可产生联动效应的一面则认识不够；片面追求数量的快速增长，在低水平上搞大 量的重复建设，而对依靠科技进步，努力开发新产品、新技术，研究新的发展机制，实现住 宅建设质的飞跃和可持续发展认识不够。建设部常务副部长叶如棠在接受中国经济时 报记者采访时说：“住宅生产历来是传统产业，改造传统产业的技术难度并不大，难的是 住宅生产者的观念转变往往滞后。” 3 政策的制约因素。住宅建设的发展虽然依赖于政策的支持和启动，但目前住宅建 设政策还需要逐步发展和完善。国家为了进一步深化住房制度改革，实施了经济适用住房 1 1 ( 安居工程) 、个人集资建房等一系列促进住房商品化的措施，给予这些住房一系列减免税 费的优惠政策，提高了住宅的自有率，但同时使这些优惠住房与市场价商品房在价格上有 较大差距，导致市场价商品房不具市场竞争力制约住宅产业的持续发展。关于制止乱收 费的问题应进一步完善政策和强化执法。据哈尔滨市调查，目前住房建设的收费有5 大类 3 4 项，其中相当一部分是计划经济体制下的产物，包括经营性、服务性、行政性等多种收 费，其中不合理收费约占商品房价格的1 7 左右。如商业网点配套费、人防费，还有重复 收取基础设施配套费等等。另外，我国现行税制是1 9 9 3 年底制定的，是针对当时过热的经 济而采取的一些抑制性的措施。目前房地产税率较高，税种较多，同刺激消费进一步促进 经济增长的总体部署不相适应。 4 体制上的制约因素。房改的深化有力地推动了住宅产业的发展，但是，房改的进一 步深化必须同时进行一系列相关体制的改革。如因企业改革深化、技术进步和经济结构调 整等原因，而使一部分收入处于相对较少且不稳定状态，归集住房公积金存在困难，更谈 不上提高公积金归集率；与房改相适应的劳动工资体制的改革和住宅金融体制的改革等 等都不同程度地制约著住宅产业的发展。这些体制上的问题使我们不能从根本上突破“低 工资、低房租、实物分配”的模式。住宅科研和住宅产业化的体制也待建立和完善。 ( 三) 住宅建设成为新的经济增长点的难点 1 市场潜在的总需求大与市场有效需求不足的矛盾，导致住宅发展呈总量失衡与结 构失衡并存的状况。一是城镇居民住宅潜在需求巨大据统计，全国城镇人均居住在4 平 方米以下的还有3 2 5 万户，且每年还以4 0 万户的速度增加，3 3 4 0 万平方米危房需要改 造，4 5 的住房不配套。二是城市化水平提高，城镇人口增长较快。据民政部顶测2 0 0 0 年 和2 0 1 0 年，我国城市化水平将分别达到3 4 和4 5 。城市化进程加快，到2 0 0 0 年城市用 地面积将达到4 1 8 0 0 平方公里相当于现有城市面积的两倍；3 5 亿的城镇人口和1 3 亿 农村剩余劳动力流向城市需要住房，全国城市需新建和改造住房3 0 亿平方米，住宅需求 前景十分乐观。三是住房制度改革的加快和工资制度改革的推进，将加大住宅市场的容 量，住宅商品化和自有化的推行与居民住宅的短缺和居民住宅消费结构的调整，将大大加 强对住宅的需求。但由于住宅价格偏高与居民现有收入水平低，使住宅的一般需求并没有 及时转化为足够的有效需求。据统计，1 9 9 5 年全国已预售的商品房仅占结转商品房的1 3 5 8 ，比1 9 9 4 年下降了7 4 个百分点，预售面积的绝对量比1 9 9 4 年下降了8 1 3 ；全国 有1 7 个省、自治区的商品房销售为负增长。有效供给与有效需求的萎缩，直接影响了住 宅市场的形成，导致房地产业发展呈总量失衡与结构失衡并存的局面。 2 住宅投资需求额巨大与投资现实短缺的矛盾，一定程度地影响了住宅供应和经济 中国房地产市糟年鉴1 9 9 7 ) 中国计蚓出版桂1 9 9 7 年簸第5 2 页 1 2 增长。根据国家建设部制定的城市住房建设与房地产业“九五”计划与2 0 1 0 年远景目 标规划，“九五”期末，全国城镇人均居住面积要达到8 9 平方米，人均使用面积达到1 2 “平方米，并基本解决人均居住面积5 6 平方米以下的城镇家庭的住房困难问题。这 就是说，在“九五”期间，全国城镇共需建造住宅1 2 亿平方米；在下世纪的第一个l o 年，全 国城镇则需建造3 3 5 亿平方米。如果按照目前全国商品房平均每平方米2 0 0 0 元计算，要 完成这一任务共需资金9 1 兆元，1 5 年平均每年则需投资6 0 6 0 亿元。九五”计划期执行 情况看，1 9 9 6 年实际完成住宅投资17 4 6 亿元，实际投资与需要投资尚有较大距离。 用国际标准来衡量，我国的住宅投资仍然显得不足。只是在1 9 9 2 年以后，我国的住宅 投资才达到了能与这些国家水平相仿的程度。如果考虑到在1 9 5 2 1 9 7 8 年的z 7 年中，我 国全社会住宅投资总量只占同期g n p 的1 5 。考虑到我国g n p 总量与发达国家比并 非很大，而人口总数大且住房水平低，那么我国无论住宅总量投资和人均投资都是明显不 足的。 3 商品房价格过高与居民购买力低和增量住宅的售价过高与存量住宅的租金过低 的矛盾，限制了个人住宅消费市场基础的形成。据测算，从1 9 8 5 年到1 9 9 7 年的1 2 年间， 我国商品房平均价格以超过2 0 的年平均增长速度递增，在1 9 8 8 年至1 9 9 5 年这个区间 内，全国商品房平均价格年均上涨2 6 4 5 ，大城市的商品房价格年均增长率更高达3 0 “ 以上，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。1 9 9 0 年，商品房平均售价为7 0 3 元平方 米，1 9 9 3 年为1 2 8 2 元平方米，1 9 9 5 年为1 5 8 5 元平方米，上涨速度如此之快，上涨幅度 如此之大，都是世界少有的。在一些省会城市和北京、上海、深圳等城市，其中心地带的商 品房价格竟高达6 0 0 0 - - 8 0 0 0 元平方米。 据世界银行考察结论，住宅价格与一般居民家庭年收入之比保持在3 6 倍之间，居 民购买住宅的物质需要才有可能转为现实的购买需求和赡买行为。若高于6 倍，则很难形 成一个旺盛的买方市场，目前，我国各省市的房价相当子我国城镇居民家庭年收入为5 8 倍左右，已处于上述范围的上限。无疑，过高的房价，超出了现阶段绝大多数居民的购买 力。同时，现有增量住宅的售价过高与原有存量公有住宅的租金过低，阻碍了住宅市场的 发展进程。我国现有3 0 亿平方米公有住房，但由于住房制度改革的力度不足，城镇公有住 房的低租金福利制又没有从根本上改变虽然这些年经过“小提租、不补贴”和“提租发补 贴”两种提租办法，但商品房价上升更快，存量住宅的租金与增量住宅的售价比差却逐步 扩大。8 0 年代末，住房年租与房价的比大约是1 ：1 2 0 ，现在则上升到l ；1 4 0 。显然，买房 不如租房划算的问题不解决，住房低租金福利制不扭转，新的住房制度则很难确立，个人 住宅消费市场就更难形成。 中国房地产市场年鉴1 9 9 7 ，中国计划出版杜1 9 9 7 年艇，幂5 2 页 1 3 4 住房严重短缺与住房大量空置的矛盾，陷入了住房过剩与短缺同时并存的怪圈， 出现了“有房没人住”和。有人没房住”的奇怪现象。据统计，1 9 9 7 年底，全国城镇尚有3 0 0 多万户人均居住面积在4 平方米【：上下的住房困难户，城市中仍有3 3 0 0 多万平方米危房需 要改造，显然这与全国商品住宅的巨额空置形成鲜踞对比。o 据建设部统计，至1 9 9 7 年 底，全国商品房空置面积已高达7 0 3 8 万平方米，比1 9 9 6 年增长2 5 4 ，其中潜在需求数 量最大的住宅空置了5 2 8 3 万平方米，占空置总量的7 5 “，其中酱通商品住宅占空置总量 的7 7 1 5 “，面积达3 8 1 6 万平方米。就连安居住宅1 9 9 5 年底闲置面积也达2 1 0 万平方 米。商品住宅的大量空置，导致巨额的资金积压。据测算，空置的商品住宅和。胡子工程” 积压资金高达1 0 0 0 亿元以上。 住宅空置率过高和居民住宅购买欲望低下，都将影响我 国住宅建设的正常发展。 。 5 房地产开发企业规模小、经营水平低、资产负债率高与效益差、资产低、抗风险能 力弱的矛盾，造成开发企