新会计准则下房地产行业的会计政策路径选择.doc

新会计准则下房地产行业的会计政策路径选择 摘要：近年来，随着经济的发展以及投资者投资观念的变化，房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作，2007年1月1日实施的新会计准则（简称“新准则”）专门增加了投资性房地产准则，明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。现从投资性地产行业会计准则出台的背景分析，系统地阐述了房地产行业今后在执行会计准则中的若干问题，并提出了成本计价与公允计价的选择；自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择等会计政策路径，分析了新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响。 关键词：投资性房地产；会计政策；选择 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2016）06-0114-02 一、投资性房地产会计准则产生的背景 （一）房地产投资的普遍性 随着我国市场经济的不断发展和完善，企业持有房地产的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外，不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动，甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性，因此，从财务会计的角度加强和规范房地产运作，是加强房地产投资监管的重要途径之一。 （二）旧会计准则对投资性房地产的会计处理不合理 关于投资性房地产的会计处理，我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定，很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理，采用历史成本计量，并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点，而且经过若干年以后，他们的市值会发生很大的变化，甚至高出其账面原值数倍，显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此，将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待，进而采取历史成本计价，违背了会计的真实性和有用性的原则。 二、新会计准则下房地产行业的会计政策路径选择 （一）成本计价与公允计价的选择 采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法，这样使得公司的资产增值信息更透明，利于公司在资本市场获得正确的定价，也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度，公允计价可帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。然而，会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值，而非账面利润与账面价值。成本法下，虽然要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内，有利于股东利益。因此，投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究。 1.不同类型的房地产企业会计政策的选择不同 投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定，对主要经营普通居民住宅的企业来说，除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而受投资性会计准则的影响较小（如G万科（000002.SZ）。投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”根据此规定，这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策，一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（实为损失），降低了公司的净利润，反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性；另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，在当期盈利能力不变的情况下，反而降低了公司的净资产收益率，选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处。 对拥有大量投资性房地产的公司而言，投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量”，但第十条规定“在同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”由此可见，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，在取得投资性房地产时也应当以成本计价，只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价。 2.取决于管理层对企业价值判断的标准 如果管理层侧重对利润的考核，以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准的话，那么，对那些拥有大量投资性房地产的公司而言，在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允计价，因为，这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差，增加当期利润。然而，在现今社会，越来越多的人不仅关注公司的盈利状况，更加关注公司良好的现金流状况，尤其在现金为王的房地产企业，如果管理层侧重对现金流的考核，那么，采用公允计价却不会带来好处，相反，由于利润总额的增加，企业缴纳的企业所得税会增加，总收入不变，税收增加，则意味着现金支出增加，公司账面的价值不能变成实际利润，企业反而要付出大量的现金，这样企业就不会为徒有虚名的账面利润选择公允计价，从而损失大量的现金流，影响企业的可持续发展。 （二）自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择 1.取决于企业持有的目的 如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余，那么，是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢？这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让的情况下，最佳选择方案是继续作为自用房地产或存货，因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让，获得巨额账面利润，并获得现金流量；相反，转换为投资性房地产，结果是绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式初始计量的同时确认为股东权益，而不能确认为账面利润。为此，只有在不打算近期转让的情况下，公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。 2.要充分考虑企业的现金偿债能力 如果一家公司面对两种选择，一是将房地产作为存货以供未来销售，二是将其作为投资性房地产供出租或增值后转让，它需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到二者在现金流量上的区别，作为存货时，可能在一定时期内全部或大部分变现，由此获得的现金流量可以用于清偿债务；作为投资性房地产时，因出租获得的现金流量颇为有限，由此获得的现金流量难以用于清偿债务。因此，高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。 （三）投资性房地产转换为其他资产的时机选择 根据我国投资性房地产会计准则第十三条第1款、第十四条、第十五条规定，当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转为其它资产均不会产生转换损益，但是，当企业选择以公允计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。如果企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于一个比较好的上升通道时，则企业应继续将其作为投资性房地产，因为，一方面，由于市场价值的不断提升，租金的价格可以相应的提高，从而获得较好的租金回报，另一方面，待市场价格到达一个相对高点时再将其转换为其他资产，从而获得更高的一个转换收益，提高转换当期的利润。反之，当市场价格处于一个下降通道应选择尽快转换为其他资产，从而回避转换损失。 三、新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响 通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响。 （一）新会计准则的实施将会影响房地产业的实际经济利益 投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。 （二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远 传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效地提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。 综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将产生深远的意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。 参考文献： 1 向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产J.当代经济，2008（21）. 2 财政部.企业会计准则应用指南M.北京：中国财政经济出版社，2006. 3 王 海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究J.会计研究，2007（8） 4 黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响J.黑龙江对外经贸，2