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新房业务培训一、中国房地产发展历程21、什么是房地产和房地产行业？22、中国房地产发展史2二、福州房地产市场状况3三、当前房地产主要政策41、中国房地产政策41.1、2010年房地产调控政策41.1.2、2011年房地产政策42、福州房地产政策53、2011年福州楼市十大事件5四、福州楼市成交数据72011福州成交数据7五、房地产相关分类7六、房地产价格的种类91.1房地产价格91.2房地产综合开发价格10七、房地产开发经营的运行过程111.1土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让111.1.1土地所有权111.1.2土地使用权121.1.3土地使用权出让121.1.4土地使用权转让131.1.5取得建设用地的方式132.1土地征用管理142.1.1征用农地的性质142.1.2农地征用的审批权限142.1.3农地征用的补偿143.1.旧城改造与房屋拆迁管理153.1.1房屋拆迁程序153.1.2城市房屋拆迁方式163.1.3城市房屋拆迁补偿174.1商品房预购预售174.1.1预售房屋条件及程序174.1.2购买预售房手续、变更和转让185.1房地产物业管理与经营185.1.1物业管理公司195.1.2业主与业主管理委员会195.1.3物业管理公司和业主管理委员会的关系21八、房地产开发经营的基本程序22九、房地产开发流程241、流程步骤242、常用名词25十、建筑学基本知识261、建筑分类262、建筑设计262.1建筑体型和立面设计的要求263、施工图的分类27建筑设计的要求28建筑设计的依据284、规划方面28环境对建筑的影响285、建筑结构方面285.1影响建筑构造的因素295.2建筑构造设计的原则295.3多、高层的主要结构体系295.4屋面的防水、排水、保温和隔热306、建筑材料方面327、概念区分32十一、名词解释33十二、房地产各种术语331、房屋性质类术语332、房屋面积术语343、商品房销售术语354、房地产交易税费术语365、房屋权属登记与证书术语376、结构术语38一、 中国房地产发展历程1、 什么是房地产和房地产行业？房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。是国民经济的基础性、先导性产业，是我国国民经济的支柱产业。2、中国房地产发展史严格说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，房地产业在有利的政治、经济环境下迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。2003年开始，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。2004年到2007中央实施了多项调控政策，到2008年房地产市场经济开始了平稳增长。a、 城市化水平的提高；b、 流动人口的增长；c、 居民消费结构的变化d、 旧城的改造；e、 改革深化与市场发展，取消福利分房；f、 开放二级市场，以存量房的流动带动增量房的销售。二、福州房地产市场状况福州目前有62家房地产开发商，一共有2383个楼盘，目前在售楼盘有171个。其中鼓楼区有23个楼盘，台江区有21个楼盘，晋安区有35个楼盘，仓山区有48个，马尾有8个，闽侯有23个。福州一些主要开发商和最新开发楼盘列举如下：融侨：江南水都、融侨国际公馆、融侨观邸 、融侨外滩、融侨旗山别墅、融侨锦江汇诚：紫庐、和源居、井源居、东方水都、融侨东区万科：金域华府、金域花园、金域榕郡、金域华府、上海新村、永泰赤壁华润：橡树湾阳光：阳光理想城、阳光城新界、阳光白金瀚宫、阳光乌山荣域泰禾：泰禾城市广场、泰禾红峪、泰禾红树林中庚：香山春天、中庚城、青年广场、紫金香山、帝国大苑金辉：金辉华府、淮安半岛、天鹅湾、金辉融侨城、枫尚、金辉国际公馆、伯爵山、莱茵城、水印长天、金域蓝湾正祥：正祥橘郡、正祥特区、正祥水榭芳庭、正祥中心、正祥三友苑、正祥万豪酒店、正祥特易购购物广场正荣：世欧王庄、正荣润城、世欧上江城、世欧澜山、金域花园、世欧彼岸城福晟：钱隆广场、钱隆大第、福钱隆公馆A区 、钱隆公馆B区、钱隆学府、钱隆首座、钱隆首府 、钱隆世家、钱隆金山、钱隆御景中天：中天金海岸金帝集团仁文：仁文大儒世家下图是福州市2010年10月到2011年9月房价走势图三、当前房地产主要政策1、中国房地产政策1.1、2010年房地产调控政策1月10日 国十一条规定二套房贷首付不低于40%国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。3月18日 78家央企被迫要求退出房地产市场国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家，其他78家将退出。4月17日 新国十条出台二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平以上的首付不得低于30%；在房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停第三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。5月26日严征土地增值税 31日逐步推进房产税改革26日 国税总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。31日 发改委明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。6月13日 公租房新政陆续出台单套建筑面积控制在60平方米以下；合同期限一般为3至5年，可申请续租；只能用于自住，不得出借、转租或闲置9月29日 新国五条国家有关部委分别出台措施，来加大对楼市调控的力度。“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。10月20日 央行加息中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。11月1日起房贷7折利率全面取消 15日限外令发布多家银行11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。中旬，限外令发布。租房新规 国土部打击囤地 公积金利率上调12月16日 住建部发布商品房屋租赁管理办法。12月19日，国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。12月26日，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点。央行12月26日起加息 基准利率上调0.25%人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。1.1.2、2011年房地产政策1月26日新国八条出台 二套房房贷首付六成国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施，其中加强税收征管、提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点。新国八条”提高了二套房首付比例至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4月1日实施三部委联合出台房地产经纪管理办法住建部、国家发改委、人社部联合出台了房地产经纪管理办法。其中，对中介的赚取差价、分割出租等违法违规行为，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。该办法将于2011年4月1日实施。楼市“限购令”辐射至二三线城市楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现出来。5月1日商品房销售今起明码标价2011年5月1日，商品房销售明码标价规定正式实施。该规定要求商品房销售要实行一套一标价， 并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该规定要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。6月20日央行年内6次上调存款准备金利率从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是今年来第六次上调，存款准备金率达历史最高值21.5%。6月起银监会要求银行资金监管标准不得高于75%从2011年6月起，银监会要求银行执行日均存贷比不得高于75%的监管标准。2011年4月份以来，大部分银行针对中小企业的贷款利息已经普遍比基准利率上浮了30%。2、福州房地产政策3月2日，福州市发布福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见，出台了福州房地产调控十一条意见（简称榕十一条），进一步调控的决心不可谓不坚决。一、明确新建住房价格控制目标二、加大保障性安居建设力度三、调整完善相关税收政策四、严格落实差别化住房信贷政策五、合理引导住房需求六、严格住房用地供应管理七、加快个人住房信息系统建设八、继续加大市场监督力度九、坚持和强化舆论引导十、健全完善约谈问责任机制十一、本实施意见自2011年2月28日起执行3、2011年福州楼市十大事件“榕十一条”限购细则发布2011年3月2日，福州市发布福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见，出台了福州房地产调控十一条意见（下简称“榕十一条”），这是在继去年10月福州出台政策限购一手房后，再次出手限购二手房。“榕十一条”还对住房价格控制目标、保障性安居工程建设力度、住房用地供应管理等方面作出了规定。严厉的调控政策频出 福州房价现松动史上最严厉的楼市调控政策接连出台，而福州楼市虽然成交量萎缩，价格却依然“坚挺”。在业内看来，只有成交量低迷一定的时间，价格才能出现松动。目前楼市开始促销，是不是已经拉开了松动的口子呢？省内房产专家认为，此次调控持续时间将比较长，房价或逐步松动，开发商现在是“看谁跑得快”。福州中心城区 将建506万平方米商品房今年，福州将建设商品住房818万平方米，土地供应355公顷，合5325亩。其中中心城区建设商品住房506万平方米，土地供应209公顷，合3135亩。计划规定，中小套型商品住房占商品住房总量的比例不小于70%。福州地铁建设：地铁1号线精确线路公布新店象峰站秀山站罗汉山站福州火车站斗门站树兜站屏山站东街口站南门兜站茶亭站达道站上藤站三叉街站白湖亭站葫芦阵站黄山站排下站城门站三角埕站胪雷站福州火车南站据了解，福州市轨道交通1号线一期工程北起晋安区象峰，南至仓山区福州火车南站，线路全长24.89Km，均为地下线;设车站21座;建设新店车辆综合基地、清凉山停车场、达道控制中心、南门和黄山主变电站各1座。规划：2020年福州中心城区变特大城市据了解，大福州规划将闽侯、永泰和罗源的部分乡镇纳入了城市规划的范围。到2020年，福州市将形成1个特大城市（福州中心城区）、2个大城市（福清市、平潭岛）、2个中等城市（长乐市、连江县）、4个小城市（闽清县、永泰县、罗源县、闽侯县）以及若干个小城镇。福州今年建保障房67520套为解决低收入家庭和中等偏低收入家庭的住房困难问题，我市下大力气推动住房保障工程，住房保障体系日趋完善，目前已成为全国住房保障体系最完整的城市之一。根据计划，我市今年将建设各类保障性安居工程67520套（户），“十二五”期间将建保障性住房2303万平方米。届时，更多的中低收入家庭将实现“居者有其屋”。福州本土“迪斯尼”落户三江口2011年6月9日，福州市国土局挂牌出让了2011-19号三江口地块，最终该地块以底价4.4亿元，被福州新海岸旅游开发有限公司竞得。根据公告，此次出让的600亩地块将打造旅游综合体，集大型游乐、演艺、高星级酒店等为一体，其中，西地块旅游用地总投资不低于15亿元。闽侯新区房价升温 毗邻福州的四镇涨幅超50%闽侯新区四镇，楼市悄然升温！闽侯是距离福州城区最近的县，6月21日，在甘蔗、荆溪、上街、南屿等镇调查时了解到，去年初四个镇的大部分楼盘房价每平方米均价才六七千元，如今很多楼盘每平方米均价开始过万元，一些别墅每平方米均价甚至达两万元。福州有人伪造社保证明规避楼市限购令花钱买一张社保证明，就可以规避限制外地人在福州购房的禁令，这在福州房地产业界，已经是公开的秘密。而近日记者发现，福州一些小企业当起了“社保托”，居然把补办社保证明作为公司业务，向中介和房地产业界推广，代办费的行情也已经涨至1.2万1.5万元。而有的中介和购房者甚至开具假的社保证明，以此瓦解福州楼市限购令，使得福州限购令在执行过程中大打折扣。6月20日起 存款准备金率又上调中国人民银行14日决定，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第6次上调存款准备金率。今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。在过去5个月里，央行先后5次上调存款准备金率。自去年以来央行更是先后12次上调准备金率。四、福州楼市成交数据2011福州成交数据1月，福州住宅签约1486套，较12月份增加了235套，环比上涨了18.78%；签约面积为196184，较12月份增加了43734，环比上涨了28.69%。2月，福州住宅签约1035套，较1月份减少451套，环比下跌30.3%；签约面积120575，较1月份减少75609，环比下跌38.5%。3月，福州住宅签约1764套，较2月份上涨729套，环比上涨70.43%；签约面积188727.57，较2月份上涨68152，环比上涨56.49%。4月，有4天（15日、27日、29日、30日）未公布成交数据，在缺失4天数据的情况下。4月份福州住宅签约1092套，较3月份下跌672套，环比下跌38.1%；签约面积123067.93，较3月份下跌73538.61，环比下跌37.4%。5月，有1天（5月1日）未公布成交数据，在缺失1天数据的情况下，5月份福州住宅签约1087套，较4月份下跌5套，环比微跌0.46；签约面积130407.02，较4月份增长7339.09，环比上涨5.96%。6月，福州住宅签约2727套，较5月份增长了1640套，涨幅为150.87%；签约面积270126.18，较5月份增长139719.16，环比上涨107.14%。7月，福州商品住宅签约1633套，较6月减少1094套，环比下跌40.1%；签约面积173315.54，较6月减少96810.64，环比下跌35.8%。8月，福州住宅签约1355套，较7月份减少了278套，跌幅为17.02%；签约面积142450.18，较7月份减少30865.36，环比下跌17.81%。9月，福州住宅签约944套，较8月份减少了411套，跌幅为30.33%；签约面积103706.16，较8月份减少38744.02，环比下跌约5.22%。五、房地产相关分类1、房地产行业分类1)房地产开发2)房地产经纪3)房地产评估。2、房地产市场进行分类按用途(功能)划分。分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。1居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。2非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。按档次划分。分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。按区域范围划分。分为整体房产市场和区域房地产市场两大类。按交易方式划分。分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。按交易目的划分。分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。1房地产使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。2房地产投资市场是买卖或租赁房地产的目的是投资(再卖、出租或转租)的市场。从购买房地产的目的来看，具体还可分为自用、出租、消极性保值、准备积极转手。按流转次数划分1.房地产一级市场(具体为土地使用权出让市场)2.房地产二级市场(具体为开发的商品房的初次交易市场)3.房地产三级市场(具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场)。相关分类还可分为新房市场和旧房市场。其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。按达成交易与入住的时间划分，分为现房市场和期房市场。按时间划分，分成过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。3、土地开发分类土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。(1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。(2)土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。4、土地市场分类土地级别：按土段好坏对某一具体地段所分的等级。土地一级市场，又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。土地二级市场，又称土地使用权的转让市场，指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。土地三级市场，拥有土地使用权的企、事业单位或其它单位之间横向让渡土地使用权的市场。5、地产经营分类包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押;6、房地产经营分类包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等7、房地产中介服务分类包括咨询、估价、测量、服务、公证等。8、房地产物业管理服务分类包括家居服装、维修养护、保安、绿化、为卫生、转租、代收代付等。9、房地产金融分类包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。六、房地产价格的种类1.1房地产价格房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把房地产价格划分几种类型：1.地产价格、房产价格、房地产价格房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。地产价格就是土地价格，简称地价。在一定的情况下，即使在城市，土地也是可以单独存在的。比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这种土地在出让的时候也是有价格的。这就是这里所说的地价。房产价格就是房屋本身的价格。这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。房地产价格就是把房地产结合在一起所形成的价格。也就是地产价格和房产价格的综合体。这三种价格形态存在的基础就是：单纯的地产；单纯的房产；房地产的综合体。2.房地产理论价格、评估价格、市场价格理论价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定的价格。这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。房地产价值的货币表现就是房地产的价格。这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。评估价格是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。由于房地产评估者的经验和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能是不一样的，甚至还可能存在着很大的差别。一般来说具有丰富经验的估价师，评估出来的价格与房地产的市场价格相差不多。市场价格是房地产商品在市场交易中形成的价格。这是房地产的买卖价格，简称房地产的市场价格。房地产市场价格可以分为公平市价和非公平市价。公平市价是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响和干涉下形成的价格。非公平市价是在外力的干涉和影响下形成的价格。外部的因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。房地产理论价格、房地产评估价格、是房地产市场价格形成的依据或运行的基础。3.房地产总价格、单位价格、楼面地价房地产总价格是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。所以房地产总价格是很不相同的。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。房地产单位价格是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。中国大陆是以平方米为单位的；香港是以平方英尺为单位的；住宅一般以平方米为单位。住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积，以它们作为计价的单位就成为楼面地价。4.所有权价格、使用权价格房地产所有权价格就是购买房地产所有权支出的价格。在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的价格就是房地产使用权价格。房地产使用权价格就是房地产的租贷价格。由于城市土地属于国家所有，所以在土地市场上交易的只是土地的使用权，这种土地价格也是使用权价格。在现实生活中.房地产所有权价格是房地产的买卖价格；房地产使用权价格则是房地产的租赁价格。5.协议价格、招标价格、拍卖价格城市土地是属于国家所有的。因此在城市土地市场买卖的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。由于土地出让的方式不同，所以土地使用权价格就采取了不同的形态。以协议方式出让土地使用权的，土地价格就采取了协议价格的形态；以招标方式出比土地使用权的，土地价格就采取了招标价格的形态；如果以拍卖方式出让土地使用权的，土地价格就采取了拍卖价格的形态 (l坪约合3.3平方米) 。6.抵押价格、课税价格、征用价格抵押价格是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品面对房地产评估的价格。课税价格是政府为了课征税收，对房地产评估出来的价格。这种价格是政府向房地产所有者征收税收的依据。征用价格是政府为了特定的目的，对被征用的房地产进行补偿的种价格形态。这三种价格形态都是经过评估人员评估得出来的。服务于特殊的目的的。7.基准地价、标定地价、市场地价国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。1.2房地产综合开发价格目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。1.征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2.拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3.其他土地开发费：三通平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4.住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。5.附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6.室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：7.公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8.环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。9.政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10.土地出让金大市政费。11.两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。12.管理费13.利润目前中国房地产的综合造价，大体上就是由13类71个项目构成。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为5个构成部分。第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。七、房地产开发经营的运行过程1.建设工程项目设立和企业组建2.房地产建设工程项目规划与审批3.土地使用权的取得4.征地与拆迁5.工程建设与管理6.房地产的租售管理7.房地产的物业管理1.1土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让1.1.1土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。1.土地占有权土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不定就是土地占有人。2.土地使用权土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。3.土地收益权土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4.土地处分权土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。1.1.2土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。1.1.3土地使用权出让1.土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。2.土地使用权出让形式土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。1)协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。2)招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。3)拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价.竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。3土地使用权出让年限(1)居住用地70年；(2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地5O年；(3)商业、旅游、娱乐用地40年。1.1.4土地使用权转让1.土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。它包括出售、交换、赠予。2.土地使用权转让形式土地使用前转让形式主要有出售和交换等几种形式。1)土地使用权出售。土地使用权出售是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购买方，购买方在取得土地使用权同时，向出租方支付地价及有关价款。土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者。2)土地使用权交换。土地使用权交换.即土地使用者与其他土地使用者相互交换余期的土地使用权时，交换的双方连同原有土地使用权规定的权利义务关系也同时交换。土地使用权转让形式还有出租、赠予、抵押、继承等不同形式。1.1.5取得建设用地的方式取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。1.有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用权出让金取得土地使用权。国家有关法律法规都明确规定，我国实行国有土地有偿使用制度。依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定.房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以下几种方式：1)以土地使用权出让方式取得国有土地使用权；2)以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；3)以土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。2.无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。中华人民共和国土地管理法规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础没施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。2.1土地征用管理2.1.1征用农地的性质根据国家土地管理法等有关法律和法规规定，需要征用农业用地的建没项目，必须是已经列入国家固定资产投资计划、并经主管部门批准的建设项目。国家在征用农民土地的过程中，会引起一系列经济和产权关系的变化。首先，通过征地改变了土地的使用性质，即把原来的农业用地改变为城市用地。其次，通过征地变更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地，变为城市国家所有的土地。再次，在征地过程中，由于农民丧失了土地的所有权，所以必须对农村集体土地所有者进行补偿。同时由于土地使用权性质的变化，即把农业用地变成了城市用地，从而也使土地实现了价值增值，由于在征地过程中发生了一系列土地所有权关系、土地使用性质以及经济关系的变化，所以必须依照国家法规办事。2.1.2农地征用的审批权限中华人民共和国土地管理法)规定，只有国务院和省级人民政府才有农用地转用和征地的审批权。农用地转用，即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为建造建筑物、构筑物的土地，必须经过国务院和省级人民政府批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地，可以由市、县级人民政府批准。中华人民共和国土地管理法规定，国务院和省级人民政府关于征地的审批权限划分如下：征用基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的必须由国务院批准。除了由国务院批准的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批准。省级人民政府批准征用的土地，必须同时报国务院备案。2.1.3农地征用的补偿国家建设征用农民集体所有的土地，必须给予补偿。中华人民共和国土地管理法对征用土地补偿的步骤、标准和用途都做出了相应的规定。1.办理征地补偿登记需要征用的土地，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府，在当地予以公告，并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书，到当地人民政府土地管理部门办理土地征用补偿登记，2.确定土地补偿的标准根据中华人民共和国土地管理法的规定，确定对征用土非耕地，按照不同的标准给予补偿。(1)征用耕地的补偿如果征用的是耕地，补偿必须按照以下的规定进行。第一耕地补偿费的构成。按照国家的规定，耕地补偿费山以下几个部分构成：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费等。第二土地补偿费的标准。根据土地管理法的规定，土地补偿费是该耕地被征用前三年平均产值的6倍到10倍。第三安置补偿费的标准。根据土地管理法的规定，安置补偿费，由需要安置的农业人口数量决定。需要安置的农业人口数量，是由被征用的耕地数量除以征地前被征用单位人均占有耕地的数量计算。每一个需要安置的人口的安置补偿费标准，为该耕地被占用前三年平均产值的4到6倍。安置补偿费在一般情况下限额为：每公顷被征用的耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均产值的15倍。如果上述土地补偿费和安置补偿费不能够使需要安置的农民保持原有的生活水平，经省、市、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿费。但是，土地补偿费与安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍。土地管理法规定，国务院根据经济社会发展的水平，在特殊情况下可以提高征用耕地的补偿费和补偿费的标准。(2)征用其他土地补偿和补偿的标准根据土地管理法的规定，征用其他土地的土地补偿费和安置费标准，由省、市、自治区和直辖市参照征用耕地的补偿费和安置费的标准确定。(3)征用土地的附着物和青苗补偿标准土地管理法规定，被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、市、自治区和直辖市规定。3.1.旧城改造与房屋拆迁管理城市建设或房地产开发经营管理企业取得建设用地的另一种途径，就是通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地的使用权。3.1.1房屋拆迁程序1.申请规划用地许可证旧城房屋拆迁的基地，都是市区范围的国有土地，这些土地都己列入了城市规划控制区。因此建设单位要取得城市建设用地，就必须按照以下步骤进行工作：(1)建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证；(2)经过主管部门审查，符合条件的，由城市规划部门核发建设用地规划许可证，并确定拆迁房屋的地域范围；(3)由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证范围内的被拆迁人，停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在地的区、县房屋土地管理局，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年内，在拆迁的范围内停止办理以下有关手续：房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。2.申请房屋拆迁许可证从事拆迁房屋的单位，必须取得房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是进行房屋拆迁的法律凭证。只有具有房屋拆迁许可证，才有资格对房屋进行拆迁。房屋拆迁许可证，只是在一定的时间和一定的范围内，对特定的项目具有法律效力。建设单位要申请房屋拆迁许可证，必须持有下列文件和资料：(1)建设项目的计划批准文件(国家规划行政主管部门批准的项目设计任务书)；(2)规划管理部门核发的建设用地规划许可证；(3)区、县以上人民政府批准的使用土地的证明文件如中华人民共和国国有土地使用证等(见附件)；(4)房屋拆迁计划和房屋拆迁方案等。3，核发房屋拆迁许可证区、县房屋土地管理局，在接到建设单位房屋拆迁申请书以后，要认真审查申请单位上报的建没项目的计划批准文件、建设用地规划许可证、使用土地的批准文件，审核拆迁计划和拆迁方案，并且要在接到申请20日内，以书面形式做出是否同意发给房屋拆迁许可证的决定。如果要拆迁外国组织和外国人，以及外商投资企业的房屋及其附属物或者是拆迁量过大的，还应当报送市房屋土地管理局审核。市房屋土地管理局审核同意后，再由区、县房屋土地管理局向建设单位颁发房屋拆迁许可证。4.颁发拆迁公告区、县房屋土地管理局，核发房屋拆迁许可证以后，还必须在房屋拆迁的范围内.将建设项目的名称、拆迁人(建设单位或个人)、拆迁的范围、拆迁的期限等，用公告或其他形式予以公布，区、县房屋土地管理局以及拆迁人，应当向被拆迁人做好宣传解释工作。5.签订拆迁补偿协议以及拆迁双方的权利和义务拆迁人与被拆迁人，必须根据有关规定，订立房屋拆迁补偿协议、安置协议。在房屋拆迁协议中，必须明确规定双方的权利和义务。(1)拆迁双方当事人，都有依法签订和履行拆迁协议的权利和义务，任何一方都不能使用任何借口拖延签订的协议；(2)拆迁人必须根据国家有关规定，对拆除的房屋及其附属物的所有权人和使用权人进行补偿的义务，也有对房屋进行拆迁的权利；(3)被拆迁人享有对拆迁房屋补偿的权利，但也必须履行房屋拆迁的有关规定的义务以及按期搬迁的义务；(4)拆迁双方都有向有关部门申请裁决拆迁纠纷和进行诉讼的权利。6.房屋拆除拆迁人应当在规定的拆迁时期内完成拆迁任务。如果由于客观原因延误了拆迁期限，应当经过区、县房屋土地管理部门同意，并报市房屋土地管理部门备案。3.1.2城市房屋拆迁方式房屋拆迁的方式，大体有三种：城市政府统一拆迁、拆迁人委托拆迁、建设单位自己拆迁。1.城市政府组织的统一拆迁这种拆迁方式，也分两种情况：一是由城市政府统一组织的对需要拆迁的房屋进行统一拆除，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人桉照国家的有关规定进行补偿或安置；二是城市政府委托某个有资格专门从事拆迁的企业或单位，组织对需要拆迁的房屋进行统一拆迁，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人按照国家的有关规定进行补偿或安置。2.委托专业拆迁单位拆迁房屋拆迁人把经批准拆迁房屋的工作，委托给具有拆迁资格的专业拆迁企业或单位。专业拆迁企业或单位根据委托协议，依据国家房屋拆迁的有关规定和政策，向被拆迁房屋所有权和使用权的单位和个人，说明国家关于拆迁房屋的有关规定、拆迁时间安排、以及其他拆迁工作的有关事项。与拆迁单位和个人签订关于补偿、安置以及其他有关事项的协议并组织实施拆除房屋，以及其他附属设施。3.拆迁人或建设单位自己组织拆迁工作这种拆迁方式就是房地产开发经营单位自己组织拆迁。房地产开发经营企业自己组织拆迁工作，也必须具有从事房屋拆迁业务的资格证书。如果建没单位自行组织拆迁工作，就必须向区、县房地产部门申请拆迁房屋许可证，并按照国家有关规定，递交拆迁工作负责人和拆迁人员名单.以及他们的有关资料，办理批准手续。取得拆迁资格以后，从事拆迁的工作人员，还必须参加房地产主管部门组织的拆迁人员专业培训班。这些工作人员通过培训，掌握城市房屋拆迁法律、法规和方针、政策，熟悉房屋拆迁程序和具体业务工作。3.1.3城市房屋拆迁补偿北京市城市房屋拆迁管理办法(下简称拆迁办法)对城市房屋拆迁的补偿问题做出了具体规定：1.拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有权人和使用权人，按照规定的标准给予补偿。2.拆迁补偿方式，由拆迁人与被拆迁人协商确定。可以用货币补偿，也可以用房屋进行补偿。根据拆迁办法规定，住宅房屋分为成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指卧室、起居室、厨房、卫生间等的单元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、简易楼房和筒子楼，两者补偿的标准不同。被拆除房屋的所有权人和使用权人的补偿标准也不同具体的补偿方式、补偿标准及相关规定参见各个城市房屋拆迁管理办法。4.1商品房预购预售商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。也就是先付款，后交货。在香港也叫买卖楼花或炒楼花。4.1.1预售房屋条件及程序中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.有建设工程规划许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，并办理预售登记，即可以进行房屋须售。房屋预售的具体程序：1.房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明或房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划，包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。如果申请办理外销商品房预售，还必须符合以下条件：付清地价款，取得土地使用权；施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证；已经完成建设工程总投资额的25以上；工程施工进度和施工交付日期已经确定；以及市区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，配套工程交用日期证明材料；在本市银行开立代收房屋预售款的结算账号，与开户银行签订的房屋预售款监管协议；售楼说明书、房屋使用、维修、管理公约；房屋管理受托书或协议书。2.经房地户主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同。预售合同一般包括以下内容：房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或范围；房