房地产开发项目管理流程.doc

二、招投标管理流程接受标书、开标、评标询标、确定中标单位分公司分管领导审查中标单位集团总工办、审计部参与相关部门相关领导分(子)公司造价审计部 集团造价审计部复审分公司分管领导审查开始编制招标文件编制标底招标文件内部评审修改、编制正式招标文件分公司总经理审定发布招标公告、接受报名招标小组初选入围单位出售招标文件招标答疑分公司分管领导审查入围单位集团总工办、审计部参与考察集团分管领导审批发中标通知书、招标办备案集团造价审计部复审中标单位按工程合同管理流程办理未中标单位办理退款结束注：本流程同样适用于监理招标与分包工程招标管理二、项目规划设计管理九大流程1规划方案设计文件招标办件流程设计具体要求功能与格局、户型及比例园林绿化、室内外装修物业、附属市政设施、交通、结构、配套招标方式、招标内容、标书编制要求评标办法、设计费及补偿、附件附表编制招标公告资格资质要求及应携带的文件开标会议及检验现场踏勘及答疑申报条件：项目立项批准文件或年度投资计划工程建设项目报建登记表设计任务书详细规划或规划管理部门批准的规划平面建设用地规划许可证营业执照及资质证书法定代表人资格证书及法人委托书编制项目设计任务书编制招标文件到市行政许可中心招投标窗口办理招标手续项目招标公示发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查现场踏勘及答疑项目开标会议领取中标通知书否项目基本情况基本情况设计依据设计内容及设计深度2总体规划设计管理流程设计顾问营销策划部项目管理部招标采购部资金管理部支持文件和记录优化方案提交总规最终成果提供功能组合建议提出总体规划设计任务书及设计进度要求参与邀请设计顾问进行总规设计概念设计组织总规汇报参与总体规划设计任务书总体规划设计方案审核总规方案确定国外/国内设计顾问确定机电、交通、园林专业顾问参与评审记录商业业态的初步分析和组合拟定初步工期计划完成项目发展建议书财务测算及审核总规设计最终成果项目发展建议书建设用地规划许可证董事会审批提出项目融资方案总规报建获取建设用地规划许可证工地施工风险评估3产品设计工作流程方案阶段扩展阶段施工图阶段立项开工许可申请施工图设计技术设计方案设计初步设计认可意见书认可意见书立项批文规划选地意见书用地范围及红线图坐标图设计任务书规划局审批送建委审批设计监理审查天规划、消防、交通、环卫、环保、供电、供水、煤气、卫生天天天天4建筑规划方案设计流程景观轴线方案设计景观重要节点方案设计景观方案设计调整景观方案设计定案建筑单体时空环境分析编制招标公告平面图立面图剖面图效果图编制招标公告给排水专业设计说明建筑规划方案设计调整建筑规划方案设计定案编制招标公告平面图立面图剖面图效果图道路分析组团分析公建分析停车分析消防分析人防分析详细规划设计调整详细规划设计定案建筑单体方案设计结构专业设计说明电气专业设计说明景观规划分析景观脉络分析景观节点分析景观绿化分析景观径向分析详细规划方案总平面详细景观方案总平面规划方案设计深化分析景观方案设计深化分析方案设计任务书深化规划理念方案设计5初步设计管理流程相关部门 项目公司设计部 相关领导开始分析已批准的设计方案初步设计任务书内部初审 项目公司分管领导审查编写初步设计任务书初步选定设计单位 项目管理部总监 项目管理审定 项目公司分管领导审查地质勘察委托，相关资料收集委托设计院进行初步设计设计调整，出正式扩初文件集团审计部、项目管理部复审结束集团审计部、总师办复审工程部办理申报手续正式扩初文件报集团项目管理部备案设计合同报项目管理部，审计部备案初步设计内部初审7景观设计简明流程项目报批报建总体计划项目工程总体计划项目营销总体计划项目总体成本测算书 景观计划指导书 规划设计方案 总体景观概念设计 规划设计方案调整市场营销部、成本管理部、设计工程部确认 景观方案设计 完成方案报建文本工程初勘报告物管模式报告 景观方案扩初设计市场营销部、成本管理部、设计工程部确认 规划设计实施方案 规划设计实施方案 结合水暖电等专业要求物管安防要求工程详勘报告 施工现场指导规划设计实施方案详细成本测算书 景观设计材料选择景观材料样板景观方案图纸市场营销部、成本管理部、设计工程部确认 景观施工图设计8规划、建筑实施方案设计管理流程设计管理部相关部门操作要点存档记录规划、建筑实施方案阶段设计准备规划方案跟进确认 通过集团评审设计任务书调整，完成报建文本 深化设计完成实施方案 进行配合进行配合详勘 集团备案根据项目设计指导书，编制规划设计任务书，安排本阶段工作，联系设计单位并签订合同1、营销部提出销售意见2、成本部提出成本测算集团规划设计部及时提出对规划方案的评审意见1依据评审结论，对项目总体开发计划及项目设计指导书进行调整2营销部提出销售意见3.成本部提出成本测算第二稿4.规划方案单体方案由一线公司确认后报集团规划设计部确认通过5.报建文本中应包含规划总平面图和施工图深度的平立剖面1.项目发展部负责报建2.设计管理部配合项目发展部项目管理部负责联系详勘单位及跟进详勘文件的完成及报审1.根据规划方案、单体方案进行总图、结构、设备、建筑等方案深化2.设计、营销、工程负责确定甲控材料方案3.成本部提出成本测标书第三稿 规划设计任务书 设计合同 规划方案审查意见集团评审意见详规报建文本文本文本 规划报建批准书 成本测标书实施方案9总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始集团造价审计部、总师办审定确定配套项目集团总工审定收集相关资料对各方案进行内部初审分公司分管领导审查设计合同集团总师办、造价设计部备案委托相关配套设计单位分系统进行方案设计委托施工图设计单位进行综合布线方案设计设计调整，出正式施工图结束分公司工程部办理申报手续正式图纸集团总师办、造价审计部、市场发展部备案集团总工审定集团总工审定 分公司分管领导审查综合管线、配套工程施工图设计综合管线及分系统进行初审集团总师办复审集团造价审计部、总师办复审设计管理程序流程图施工现场配合阶段景观施工现场配合作业指引建筑施工现场配合作业指引室内施工现场配合作业指引施工现场配合公司内确认施工图阶段实施方案设计作业指引施工图内设计作业指引景观设计作业指引室内设计作业指引阶段成果提供相关部门施工图设计集团规划设计部备案否决通过公司内确认实施方案阶段实施方案设计作业指引景观设计作业指引室内设计作业指引相关部门提供技术支持阶段成果提供相关部门实施方案设计通过集团规划设计部备案集团规划设计部确认通过实施方案否决设计前期阶段设计前期作业指引集团规划设计部确认集团规划设计部确认集团规划设计部备案公司内确认公司内确认项目设计指导书概念设计研究项目设计计划通过通过否决通过否决投资分析阶段设计前期作业指引立项审批公司内确认集团规划设计部备案项目终止项目可行性研究报告规划设计部分项目基础资料可研工作要求需完善否决否决通过集团公司总经理层设计部相关部门支持性文件9.建筑施工测量质量控制工作流程承包单位重新计量不合格或未送检定监理工程师检测及审核挖、填土方量制定场地控制网测试方案承包单位不同意承包单位重新修改测试方案监理工程师审核场地、控制网方案测试场地控制网承包单位测量仪器及钢尺的检定情况承包单位监理工程师检查仪器及钢尺的检定证书不合格或未送检定通知承包方将仪器、钢尺送计量器具检定部门检定检阅起始依据承包单位当起始依据在规划红线桩和水准点时，要校测红线桩和水准点当起始依据是临近原有建筑或构筑物时，各有关方面代表要到现场指导与确认监理工程师监理起始使用确认无差错与有关单位联系，解决后，办理手续场地平测量，计算挖、填土方承包单位 大型建筑、建筑群一般建筑房屋直接进行定位放线基坑土质与设计不符不合格承包单位重新测量放线监理工程师对基础测量放线审核测量放线及填报测量验收单承包单位承包单位重新定位放线建筑物定位、桩位、基坑放线承包单位监理工程师检测场地控制网不合格承包单位重新测试场地控制网不合格开挖基坑、基槽到达设计标高承包单位监理工程师 建筑物定位、桩位、基坑放线核定承包单位按设计师指令进行处理设计师检查基坑、基槽土方情况做基础、基坑垫层后，基础测量放线承包单位对测量记录进行签证认可监理工程师监理工程师 在现场进行检查或监测基础完工进入主体施工的测量内容：1每层墙体、或柱网，剪力墙轴线的放线2.每层竖向控制3.每建完一层后，做沉降观测，直至竣工验收不合格（续图）10工序或单元工程质量控制工作流程承包人进行自检，填报工序或单元工程施工质量报验单是合格否核准计量是返工审核结果工序或单元工程施工完毕监理机构审核自检资料完整性否否监理机构现场检验监理机构审核、签认工序或单元工程施工质量报验单11.地基与基础工程质量控制工作流程有问题过程抽检监理工程师不合格承包单位返工复查轴线及标高监理工程师复查结果不合格承包单位返工地基处理施工填报地基处理质量验收签证承包单位监理工程师核验抽检检查结果监理工程师签认基础工程施工监理工程师过程检查监理工程师核验填报基础工程质量验收签证承包单位检查结果监理工程师签认承包单位处理口头通知发备忘录发监理通知承包单位处理口头通知发备忘录发监理通知不合格承包单位返工12.主体工程质量控制流程申报施工方案承包单位修改施工方案监理工程师进场材料、成品、半成品自检和申报承包单位核验进场材料监理工程师不合格清退换材料合格同意主体工程施工承包单位自检填报主体工程报验单承包单位监理工程师现场检验监理工程师发质量认可书修整不合格不合格监理巡视检查井控制关键点13.地面与楼面工程质量控制流程合格合格监理工程师审核修改后提出修改意见附：各项材料合格证各项材料复试报告自检评定表报楼面、地面施工方案承包单位监理工程师核验监理工程师签发认可证书不合格自检后，填报面层报验单承包单位面层施工监理工程师检验监理工程师签发认可证书不合格自检后，填报基层报验单承包单位面层施工评定楼面、地面分部工程质量14.屋面工程质量控制流程应附：材料质量合格证、防伪标志复试报告等申报施工方案承包单位审批施工方案监理工程师清退另进不同意修改后重报不合格原材料报验承包单位合格核验监理工程师防水层施工面层施工其它保温层施工监理工程师分工序自检承包单位不合格返修不合格返修填报工程报验单承包单位监理工程师现场检验监理工程师发质量认可书进行下一道工序施工同意合格合格15.门窗工程质量控制流程签署分项工程质量验收单监理工程师合格监理工程师 现场检查，并抽样检测不合格整改承包方填报质量验收通知单承包方合格监理工程师过程检查门窗工程施工承包方有问题口头通知发备忘录发监理通知整改16.建筑设备安装工程质量控制流程(1)隐蔽工程监理工程师审批修改建议申报施工方案承包单位熟悉和审查图纸专业监理工程师验收材料或器材报工程材料报验单承包单位换材料合格制作零部件、预埋件及现场预埋承包单位监理工程师核验不合格返工不合格现场核验零部件、预埋件及隐蔽工程监理工程师合格监理工程师签认土建施工及验收部件及设备安装设备基础、管道孔洞、预埋件坐标位置及标高等埋件和暗管应在隐藏前进行试压等检验(2)部件及设备安装工程不合格合格合格监理工程师审核合格系统调试及试验承包单位监理工程师签发认可书单项工程质量报验单承包单位不合格调整合格分专业按规范进行专业监理工程师设备开箱验收建设、监理、施工三方单位不合格由采购及厂方解决承包单位自检及安装质量报告监理工程师验收合格不合格不合格调整部件及设备安装承包单位17.建筑电气安装工程质量控制的工作流程同意审核开工申请监理工程师承包方修改完善不同意审核结果参加图纸会审，核查电气图纸及土建，水暖图纸有无矛盾监理工程师填写开工申请承包方按要求填写各栏目：电气施工组织设计方案电气上岗人员及证件施工，检测仪表、设备、工具、数量品种资质证件审核内容包括：承包方、分包方的资质证件有关工种操作人员的上岗证书施工组织设计、施工方案等现场验收制作的零部件预埋件及隐蔽工程监理工程师合格整改不合格审批结果制作零部件，预埋件及隐蔽工程监理工程师按设计要求验收施工材料或器材必要时做材料性能试验监理工程师或监理试验工程师合格整改不合格审批结果隐蔽验收单签证、零部件制作认可监理工程师电气器材检查验收内容：电缆、电线、母线、高低压瓷瓶、套管、接地极、避雷针、型号、规格、外观质量、电气性能、产品质保书、试验技术、报告及合格证检查零部件制作和隐蔽工程是否符合设计要求安装现场验收内容：土建施工是否竣工，地坪、门窗、墙面等是否符合安装要求；预埋件、预留孔是否符合要求设备开箱检查内容：配电柜、箱、灯具等，生产许可证、出厂试验报告、产品说明书，零部件、电气元器件、备件是否完备及其外观质量部件及设备准备安装设备开箱验收业主、承包方监理工程师安装现场验收(参与安装中间交接验收)承包方监理工程师整改不合格验收结果验收结果不合格供货方解决合格合格按规定进行复测或现场监测抽测或审查试验报告监理工程师合格整改不合格验收结果配电箱，柜等设备安装承包方合格整改不合格审批结果高压电缆、高压瓷瓶、套管、母线等耐压试验；变压器调整，冲击试验，测开关调整试验，高压柜过流，速断整定试验，共用天线测试，消防报警控制器调整设备内部缺陷由供货方找生产厂解决配电箱，柜等设备安装质量验收监理工程师设备安装质量中间验收签证监理工程师电气调整试验，耐压试验监理工程师(续图)(续图)审核质检资料，评定分部工程质量监理工程师审核所有竣工资料，竣工图监理工程师合格整改不合格试验结果合格电气联调试验业主、设计单位、承包方、监理工程师送配电调试、灯具试亮与设备联调，消防报警联调，共用天线调试竣工验收，竣工交付使用业主、承包方、监理工程师、设计院及有关单位填写分项，分部工程质检表承包方18.建筑采暖卫生与煤气工程质量控制的工作流程按要求填写各栏目：施工组织设计，施工方案，工人、技术人员数量，机械品种、数量，承包方及分包方资质证件填写开工申请承包方熟悉图纸，将工艺图与土建图对照，核查有无矛盾或参加图纸会审监理工程师审核内容包括：承包方分包方的资质证件，有关工种操作人员的上岗证书，施工组织设计施工方案等审核开工申请监理工程师承包方修改完善不同意审核结果制作零部件，预埋件及隐蔽工程监理工程师同意检查器材规格、型号是否与设计相符，质保文件是否齐全，外观有无质量问题按设计要求验收施工材料或器材，必要时做材料性能试验监理工程师或监理试验工程师合格整改不合格审批结果检查零部件制作和隐蔽工程是否符合设计要求现场验收制作的零部件预埋件及隐蔽工程监理工程师签字零部件制作质量验收单或隐蔽工程验收单监理工程师部件及设备准备安装(续图)安装现场验收(参与安装中间交接验收)承包方监理工程师业主、承包方监理工程师设备开箱验收业主、承包方监理工程师安装现场验收内容：设备基础，管道孔阀，预埋件坐标位置，标高、大小等设备开箱检查内容：设备型号规格是否与设计相符，设备外观是否完好无损，零配件是否齐全等整改不合格验收结果验收结果不合格业主解决合格合格检查部件及设备安装质量是否符合设计和施工规范要求合格整改不合格验收结果部件及设备安装承包方部件及设备安装质量验收监理工程师现场检查或复测监理工程师签认试验记录监理工程师、承包方检查试验结果是否符合设计和施工规范要求合格整改不合格检查结果系统单机无负荷试验承包方现场检查或复测各有关专业监理工程师检查试验测试结果是否符合设计、施工规范和设备技术文件规定合格整改不合格审核测试结果签认单机试运转记录监理工程师(续图)由业主负责，对系统进行负荷试验测定与调整业主、设计单位、承包方、监理工程师合格整改不合格测试结果签认测定数量与调整报告业主、承包方、监理工程师审核该单项所有质量检验评定表及评定等级监理工程师审查质量检验评定是否符合评定标准要求审核竣工资料监理工程师竣工交付使用19.通风空调工程质量控制的工作流程同意审核开工申请监理工程师承包方修改完善不同意审核结果熟悉图纸，将工艺图与土建图对照，核查有无矛盾或参加图纸会审监理工程师填写开工申请承包方按要求填写各栏目：施工组织设计，施工方案工人、技术人员数量机械品种、数量承包方，分包方资质证件审核内容包括：承包方分包方的资质证件有关工种操作人员的上岗证书施工组织设计施工方案等签字零部件制作质量验收单或隐蔽工程验收单监理工程师现场验收制作的零部件预埋件及隐蔽工程监理工程师合格整改不合格审批结果制作零部件，预埋件及隐蔽工程监理工程师按设计要求验收施工材料或器材，必要时做材料性能试验监理工程师或监理试验工程师合格整改不合格验收结果(续图)部件及设备准备安装设备开箱验收业主、承包方监理工程师安装现场验收(参与安装中间交接验收)承包方监理工程师安装现场验收内容：设备基础，管道孔阀，预埋件坐标位置，标高、大小等设备开箱检查内容：设备型号规格是否与设计相符，设备外观是否完好无损，零配件是否齐全等整改不合格验收结果验收结果不合格业主解决合格合格合格整改不合格验收结果部件及设备安装承包方部件及设备安装质量验收监理工程师现场检查或复测监理工程师合格整改不合格检查结果签认安装质量验收单监理工程师系统强度、严密性、真空度等试验及敏感件试验，电气耐压试验等承包方整改(续图)签认单机试运转记录监理工程师由业主负责，对系统进行负荷试验测定与调整业主、设计单位、承包方、监理工程师合格不合格测试结果签认测定数量与调整报告业主、承包方、监理工程师审核该单项所有质量检验评定表及评定等级监理工程师审核竣工资料监理工程师竣工交付使用签认试(耐)压报告单监理工程师系统单机无负荷试验承包方现场检查或复测各有关专业监理工程师合格整改审核测试结果不合格20.装饰工程质量控制流程合格不同意申报施工方案承包单位进场原材料检验监理工程师、承包单位修改后审批施工方案监理工程师同意不合格清场另进合格下一道工序施工按装饰工程的内容及工艺要求施工填报验单承包单位监理工程师现场检验监理工程师签发质量认可书不合格修整按工序自检承包单位合格不合格2单位工程竣工验收管理流程施工单位对工程施工过程进行汇报监理单位出具评估报告建设单位向各方汇报工程全过程监控情况设计单位对工程进行评估相关部门相关领导分(子)公司造价审计部 开始单位工程已按合同内容完成施工任务，各类专项验收已完成施工单位向工程部申请单位工程竣工验收(提交竣工报告)工程部会同施工单位和监理单位对工程进行预验收，提出整改意见施工单位整改后经工程部和监理单位验收合格工程技术资料经工程部和监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请正式竣工验收并通知勘察、设计等相关部门五方责任主体及质监部门共同参加竣工验收提出整改意见，竣工验收记录五方责任主体签章整改完毕，验收合格施工单位工程技术资料移交资料城建档案馆存档建设行政主管部门备案单位工程办理竣工决算审计及其他工作结束监理单位出具预验收评估报告集团总师办参加验收竣工验收记录报集团总师办备案3.分部分项工程验收工作流程分部分项工程施工承包方分部分项工程自检合格承包单位通过整改承包方未通过上报业主、归档进行下一道工序监理工程师审核4分部分项工程验收基本程序承包单位进行纠正不合格承包单位进行纠正不合格承包单位达到分项工程报验条件进行自检承包单位填写“分部分项工程施工报验表”监理工程师审查合格监理工程师签认分项工程承包单位继续施工达到分部工程报验条件自检承包单位填写“分部分项工程施工报验表”承包单位进行纠正监理工程师审查不合格总监理工程师签认分部工程合格二、材料管理九大流程1材料管理总流程工作阶段营销管理部合约管理部成本管理部 设计管理部项目经理部成果标准清单输出阶段定板定样阶段定标进场阶段标准清单详细图纸标准清单实物样板验收标准流程设计图纸清单初稿初稿讨论部品设计图纸部品清单初稿输出初稿确定部品清单终稿输出部品送样部品选样部品封样样品存封采购招标定标材料进场材料进场验收相关支持配合2交付标准材料定板定样详细流程工作阶段营销管理部合约管理部成本管理部 设计管理部项目经理部成果标准清单输出阶段定标进场阶段设计图纸图纸会审大面施工图纸确认提交标准部品清单初稿部品清单终稿样板施工部品封样材料部品清单水电橱柜验收清单户型图纸公共部位辅贴安防3材料设备采购流程监理部审核后报工程部材料设备部确认后报招标小组招标小组按公司要求确定供应商及价格预算部、分管领导审核、定价总经理审批，转材料设备部材料设备部直接下发至工程部及相关部门工程部发至监理及施工单位工程部经理在监理部报送的采购单、签价单上审核会签，上报材料设备部施工单位拟订材料设备采购计划报监理部4材料设备采购招投标流程每个项目35家技术组董事办公会商务组谈判后送董事会定标后返回草拟合案职责与操作程序：收集有关厂家，选择适用的品种、型号设备，每个项目选35家厂商对比符合我方要求的送商务组职责与操作程序：召开商务谈判会议，谈判结束后要求厂家限时密封标书，标书由董事会开启职责与操作程序：董事会成员开标，根据性价比决定方案取舍，决定供货厂商后返回商务组详谈付款方式、合同正式制定后送总裁签署审计部(含设备采购)工程部工程总监开发部负责 房地产开发总经理、审价合约部经理、董事会派出人员董事会相关负责人5材料检验管理流程合格材料同意在工程中使用开始相关部门分(子)公司工程部 按进度提出材料进场计划施工单位对进场材料进行报验监理单位进行质保资料查验监理单位对进场材料检查工程部对进场材料进行抽查不合格材料严禁使用结束建立合格供方名册6合同、设计规定报审的材料/设备送审流程承建商填报工程材料/设备报审表 监理单位审核 设计单位审核 甲方工程代表(专业工程师)审核 甲方工程部经理审批 甲方总工办审核 注：1承建商主要材料设备必须在使用前7天提出申请，材料设备送审表应有使用部位、是否合同内规定或推荐厂家等说明，并附上产品介绍、质量检验报告、合格证、生产许可证、电工许可证等，并送交样板；2对于大宗材料确认，总包应根据工程进度计划，编制材料及设备准备计划，并在月例会上提出将要用到的材料及设备，由甲方掌握材料的审批时间。7材料/设备进场签认流程承建商填写工程材料及设备报审单 监理单位审核、签认材料及设备质量和数量 甲方工程代表(专业工程师)签认 注：1材料及设备经甲方工程代表(专业工程师)签认后方能入场，承建商应于进场前48小时内通知监理单位和甲方工程代表(专业工程师)；2合同、设计规定看样定货的材料及设备应先办理送审，设计和甲方项目经理签认后方可办理其进场手续；3监理单位、甲方工程代表(专业工程师)应先检查材料及设备数量、质量检验报告、合格证、生产许可证、电工证等是否符合要求，有见证取样检验要求的材料待见证取样检验合格后方可签认同意使用。8材料样品仓库管理流程验收 平等检验复试(送检) 审核动态监督 9新材料推广应用管理工作流程专业工程师负责跟踪调查相关材料在建筑市场的发展动态，如有合适的新材料，专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进行了解，并向部门经理提交新材料推荐应用报告部门经理认为该新材料可行，组织进行右侧工作预算部结合原先材料做出新材料应用成本分析报告新材料应用被采纳，专业工程师需做右侧工作如需要，预算部对新材料应用成本分析进行调整分管副召集工程部、预算部相关人员召开新材料应用讨论会，做出右