2016年下半年贵州房地产估价师《案例与分析》：估价对象试题.doc

2016年下半年贵州房地产估价师案例与分析：估价对象试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的_。A政治风险B政策风险C利率风险D市场供求风险 2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅_而得到这些资料。A详细规划图B分丘图C分幅图D宗地图3、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。A20%B30%C40%D50% 4、注册房地产估价师管理办法规定，申请人因被吊销注册证书，自被处罚之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调5、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的_。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场 6、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的_，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A1/2B1/3C1/4D1/5 7、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。A：环境要素B：性质C：产生原因D：空间E：执行层的组织协调 8、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。A3000元/m2B2850元/m2C2928元/m2D2857元/m2 9、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力 10、基本完好房的成新率为_。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新11、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A：半个月至一个月B：一个月至三个月C：一个月至六个月D：三个月至六个月E：执行层的组织协调 12、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好 13、下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格14、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_。A800万元B1000万元C1800万元D800万1000万元 15、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为_元/m2。A950B1000C1200D1250 16、我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是_。A为城市规划、建设和管理提供依据B保护房地产权利人的合法权益C是建立一套标准化的房地产管理制度的基础D使房地产市场向秩序化、正规化、健康地发展 17、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。A15%B20%C30%D40% 18、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 19、某宗房地产的土地总面积为1 000，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元；地上建筑物总建筑面积2 000 ，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元。A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格 20、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有_的特性。A个别性B独占性C流动性差D易受限制性 21、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调 22、我国公司法规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。A：35B：310C：410D：510E：执行层的组织协调23、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格 24、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。A53.34B85.34C106.68D213.3625、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。A：使用土地期间投入的基础设施费B：使用土地期间投入的公共配套设施费C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、开发商的主要合同关系通常包括_等。A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同 2、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调3、拆迁人是_。A房屋拆迁管理部门B规划行政主管部门C专门从事房屋拆迁的单位D取得房屋拆迁许可证的单位 4、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是_。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场区域5、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：估价时点原则E：最高最佳使用原则 6、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求_。A增加B减少C改变D不改变 7、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。A：算术平均数B：调和平均数C：几何平均数D：序时平均数E：执行层的组织协调 8、基本完好房的判定标准是_。A九、八成B八、七成C七、六成D六、五成 9、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_。A将现金存入银行B购进一批材料，货款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款 10、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有_。A可预测性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可弯更性11、商品房销售中，禁止的行为包括_。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让 12、根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋 13、土地费用包括。A：土地征用拆迁费B：土地出让地价款C：土地转让费D：“三通一平”等土地开发工程费E：公共配套设施建设费14、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是_。A财务净现值B投资利润率C动态投资回收期D财务内部收益率 15、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。A：房地产直接投资B：房地产间接投资C：房地产混合投资D：房地产有效投资E：借款合同 16、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用 17、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。A：450B：475C：490D：500E：借款合同 18、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资C公共设施维修费D保险费 19、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A5.2B6.4C6.8D7.6 20、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是_。A要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同B要支付临时使用土地补偿费C使用后要完全恢复原状D不得修建永久建筑物E使用期限一般不超过两年 21、报建审批管理主要包括审批核发_。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证 22、其他条件