（金融学专业论文）个人住房抵押贷款提前还款影响因素实证研究.pdf

ad i s s t h e ! 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得 的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过 的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工 作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢 = 也 思。 学位论文作者签名： 金篚 日期：2 0 0 驴7 - 午 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位论 文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后： 半年口一年一一年半口 学位论文作者签名：复罐 签字日期：9o 。髟7 - 阵 两年口 导师签名： 签字日期： l一l。l i i 一 东北大学硕士学位论文摘要 个人住房抵押贷款提前还款影响因素实证研究 摘要 我国的个人住房抵押贷款业务开始于2 0 世纪8 0 年代初，当时的中国建设银行在部 分城市试办了少量的个人住房抵押贷款业务。1 9 9 2 年，中国建设银行首次为联想集团的 职工提供抵押贷款购买个人住宅，这可以视为我国商业银行正式开办个人住房抵押贷款 业务的标志。1 9 9 6 年，中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法( 暂行) ，将个人住 房抵押贷款的发展推向了一个新的发展时期。政府此后陆续出台了一些刺激住房消费和 住房信贷的政策和措施。因此，自1 9 9 8 年以后，我国个人住房抵押贷款业务得到了迅 猛的发展。 但是，随着经济的快速发展，住房抵押贷款的提前还款的人数逐步增多，个人住房 抵押贷款提前偿还行为已经成为影响银行住房抵押贷款业务收益的主要因素。究竟什么 原因会引起借款人提前还款? 借款人的提前还款行为会给商业银行带来那些方面的风 险? 商业银行应该如何防范提前还款风险? 这些问题都亟待解决。 本文采用理论分析与实证研究相结合的方法，在理论分析我国借款人提前还款行为 影响因素的基础上，将因子分析方法与l o g i s t i c 分析方法相结合，把因子分析的因子提 取结果作为建立l o g i s t i c 回归模型的自变量，借助于统计分析软件s p s s l 3 0 版本，结合 某国有商业银行鞍山分行2 0 0 4 年3 月至2 0 0 7 年1 2 月3 1 日的住房抵押贷款数据，对借 款人的提前还款行为进行了实证研究，得出了借款人的家庭月收入、婚姻状况、学历、 职业、年龄以及贷款期限的长短、贷款价值比的大小、贷款金额、利率的变动、建筑面 积、房屋价格均对借款人的提前还款行为存在着影响的研究结论。通过对研究结论的分 析，在借鉴国外经验以及结合我国实际情况的基础上，提出了相关政策建议，为商业银 行管理个人住房抵押贷款提前还款风险提供了理论参考。 关键词：个人住房抵押贷款；商业银行；提前还款风险；因子分析；l o g i s t i c 回归分析 i i l 二 东北大学硕士学位论文 t h e e m p i r i c a l p r e pa y m e n t t h ep e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n sb e g a ni nt h ee a r l i e r8 0 so f 2 0c e n t u r yi nc h i n a , a tt h a tt i m ec h i n ac o n s t r u c t i o nb a n ko p e r a t e dt e s t i n gp e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n si n s o m ec i t i e s t h ei n i t i a lm o r t g a g el o a n sp r o v i d e df o re m p l o y e e s h o u s eb u y i n go fl e g e n d g r o u pm a r k e d t h eb e g i n n i n go fc o m m e r c i a lb a n ko p e r a t i n gp e r s o n a lm o r t g a g el o a n sf o r m a l l y p e o p l e s b a n ko fc h i n ai s s u e d i n19 9 6 ，w h i c hb r i n gt h ep e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n st oa n e wa g e a f t e rt h i s ，t h eg o v e r n m e n ti s s u e dm o r ep o l i c ya n dm e a s u r e st os t i m u l a t et h eh o u s e c o n s u m ea n dt h eh o u s ec r e d i tl o a nc o n t i n u a l l y t h ep e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n so f c h i n a d e v e l o p e dr a p i d l ys i n c et h e n b u tt h ep r e p a y m e n to ft h ep e r s o n a lm o r t g a g el o a n sh a v eb e c a m et h em o s ti m p o r t a n t f a c t o rf o rt h ec o m m e r c i a lb a n k sp e r s o n a lm o r t g a g el o a n sw i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to f e c o n o m i c s w h a tw i l lb et h er e a s o nf o rt h ep r e p a y m e n t ，w h a ti n f l u e n c ew i l lp r e p a y m e n tb r i n g t ot h ec o m m e r c i a lb a n ka n dh o ws h o u l dt h ec o m m e r c i a lb a n kd ot od e a lw i t ht h e p r e p a y m e n ta r ea l s ot ob es o l v e d i nt h i sp a p e r , t h e o r e t i c a la n a l y s i sa n de m p i r i c a ls t u d yo nt h em e t h o do fc o m b i n i n gt h e t h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h eb o r r o w e rp r e p a y m e n t so ff a c t o r so nt h eb a s i so ff a c t o ra n a l y s i sa n d l o g i s t i cr e g r e s s i o na n a l y s i s ，t h eh e l po fs t a t i s t i c a la n a l y s i ss o f t w a r es p s s 13 0v e r s i o no fa a n s h a nb r a n c ho fs t a t e o w n e dc o m m e r c i a lb a n k sf r o mm a r c h2 0 0 4t od e c e m b e r312 0 0 7 ， m o r t g a g ed a t af o rt h ee m p i r i c a lr e s e a r c hs h o w st h a tt h eb o r r o w e r sf i n a n c i a l ，m a r i t a ls t a t u s ， e d u c a t i o n a ll e v e l ，o c c u p a t i o n ，a g ea n dt h el e n g t ho fl o a n s ，l o a nv a l u et h a nt h es i z eo fi n t e r e s t r a t ec h a n g e sa r eo nt h eb o r r o w e r sp r e p a y m e n t so ft h ei m p a c tt h e r ei sac o n c l u s i o no ft h e s t u d y t h r o u g ht h ec o n c l u s i o n o ft h es t u d y sa n a l y s i s ，t h ef o r e i g ne x p e r i e n c e ，a n d 晰t hc h i n a s a c t u a ls i t u a t i o no nt h eb a s i so ft h er e l e v a n tp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sp u tf o r w a r df o r c o m m e r c i a lb a n k st om a n a g ep e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a np r e p a y m e n t sr i s ko f r e f e r e n c e k e yw o r d s ：p e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g e ；c o m m e r c i a lb a n k ；p r e p a y m e n tr i s k ；f a c t o r a n a l y s i s ；l o g i s t i cr e g r e s s i o n i i i 叫 东北大学硕士学位论文 目录 目录 独创性声明i 摘要i i a b s t l 7 a c t i i i 第1 章绪论1 1 1 本文的研究背景及意义。1 1 2 个人住房抵押贷款提前还款行为研究综述2 1 2 1 国外研究综述2 1 2 2 国内研究综述6 1 3 本文的研究方法9 1 4 本文的结构安排9 第2 章个人住房抵押贷款及提前还款行为相关理论综述1 l 2 1 消费信贷需求理论及其产生的条件1 l 2 2 个人住房抵押贷款相关理论综述1 2 2 2 1 个人住房抵押贷款的涵义及构成要素1 2 2 2 2 个人住房抵押贷款的特征及类型。1 4 2 3 个人住房抵押贷款提前还款行为相关理论综述1 5 2 3 1 个人住房抵押贷款提前还款的涵义1 5 2 3 2 个人住房抵押贷款提前还款的分类1 5 2 4 实证模型理论综述1 6 2 4 1 因子分析模型。16 2 4 2l o g i s t i c 回归分析模型17 第3 章国内外借款人提前还款行为的影响因素分析2 l 3 1 国外借款人提前还款行为的影响因素分析2 l 3 1 1 再融资倾向2 l 3 1 2 住房转手一2 3 东北大学硕士学位论文 目录 3 2 我国借款人提前还款行为的影响因素分析2 5 3 2 1 借款人特征因素2 5 3 2 2 贷款特征因素2 6 3 2 3 房产特征因素2 8 3 2 4 区域特征因素2 8 第4 章个人住房抵押贷款提前还款行为的实证研究2 9 4 1 变量及样本数据的选取2 9 4 1 1 变量的选取及量化2 9 4 1 2 样本数据的选取3 0 4 2 实证研究过程3 0 4 2 1 变量描述性统计分析3 0 4 2 2 因子分析3 5 4 2 3 以主因子为自变量的l o g i s t i c 回归分析4 0 4 2 4 实证研究结论及分析4 1 第5 章政策建议4 3 5 1 我国借款人的提前还款行为给商业银行带来的风险4 3 5 2 我国商业银行现阶段提前还款风险管理中存在的问题4 4 5 3 我国商业银行防范提前还款风险的政策建议4 4 第6 章研究结论与展望4 7 6 1 研究结论4 7 6 2 研究的不足4 7 6 3 研究的拓展方向4 8 参考文献4 9 致谢5 2 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 本文的研究背景及意义 我国的个人住房抵押贷款业务开始于2 0 世纪8 0 年代初，当时的中国建设银行在部 分城市试办了少量的个人住房抵押贷款业务。1 9 9 2 年，中国建设银行首次为联想集团的 职工提供抵押贷款购买个人住宅，这可以视为我国商业银行正式开办个人住房抵押贷款 业务的标志。1 9 9 6 年，中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法( 暂行) 将个人住 房抵押贷款的发展推向一个新的发展时期。政府此后陆续出台了一些刺激住房消费和住 房信贷的政策和措施。因此，自1 9 9 8 年以后，我国个人住房抵押贷款业务得到了迅猛 的发展。根据人民银行的统计数据，1 9 9 9 年中国个人住房抵押贷款突破1 2 6 0 亿元，而 自2 0 0 3 年以来全国房地产贷款的增长速度已经远远超过了人民币信贷年均1 4 8 以及 名义g d p 年均1 5 4 的增长速度。2 0 0 2 年末，个人住房贷款余额为8 2 5 3 亿元，到2 0 0 7 年末达到了3 万亿元，年均增速达2 9 4 。此外，银行的住房抵押贷款业务与传统贷款 业务不同，其违约风险是比较低的。根据统计，近年来我国商业银行个人住房抵押贷款 的不良率一般低于0 3 ，有的银行甚至低于o 1 。可以认为，个人住房抵押贷款是目 前商业银行的“超低风险”优质资产。 但是，随着经济的快速发展，居民储蓄存款增加，老百姓还款能力增强，住房抵押 贷款的提前还款的人数逐步增多，个人住房抵押贷款提前偿还行为已经成为影响银行住 房抵押贷款业务收益的主要因素。有资料显示，2 0 0 3 年底工行的提前还款率达到了4 9 1 ；另据江苏省统计，2 0 0 3 年上半年，建行江苏省分行个人住房抵押贷款提前还款客户 多达8 0 0 0 多户，提前还款金额高达3 9 l 亿元。而从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日本轮第一次加息 开始，央行先后共9 次上调存贷款利率，其中中长期贷款上调幅度大于短期贷款。而住 房抵押贷款大多是中长期贷款，且贷款利率随利率调整而在下一年的1 月1 日进行相应 的调整，这必将给抵押贷款的借款人增加额外的利息负担，因此央行这些频繁出台的房 贷调控措施给银行带来了近年来罕见的“还贷潮 。例如，2 0 0 4 年1 2 月1 日至1 2 月2 0 日，建行上海市分行提前还款达5 个亿。另有一项调查表明，自2 0 0 7 年3 月央行再次加 息以来，在5 0 0 个购房者里有6 7 的人抱着“能还一点是一点的心态，准备在有条件 的时候提前还贷。长期以来，我国商业银行由于受呆账坏账风险的影响，因此比较重视 贷款本金的安全，但是却忽视了贷款提前偿还形成的主动违约风险。例如，2 0 0 1 年底， 建设银行个人住房贷款因偿付能力不足所引起的违约比例仅为1 3 5 ，而相应的提前偿 还比率却已超过1 3 ，是前者的1 0 倍，而且这一比例还在不断增长。 究竟什么原因会引起借款人提前还贷? 借款人的提前还贷行为会给商业银行带来 哪些风险? 商业银行应该如何治理提前还贷行为? 这些问题都成为商业银行界所面临 的新课题，也是本文所研究的主要问题。 1 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 本论文的研究具有以下理论和实践意义： 从理论方面看，国外的学者对个人住房抵押贷款提前还款行为已经有了大量的研究 成果，建立了大量的提前还款模型，并且研究的重点也在不断深化。但是在我国，对个 人住房抵押贷款提前还款行为的研究则刚刚起步，这主要是因为以下两个方面的原因： 一方面是因为我国个人住房抵押贷款业务开展的时间比较短；另一方面是因为国内大多 数银行都将个人住房抵押贷款资料视为本行的商业机密而不愿向外提供，从而导致研究 所需要的经验数据难以获得。所以，目前国内对提前还款的研究很多是从定性的角度出 发，而运用统计工具和数学模型进行的定量分析则很少。因此本项研究可以为金融机构 在管理个人住房抵押贷款提前还贷风险时提供理论参考。 从实践方面看，住房抵押贷款的证券化( m b s ) 作为主要的融资工具和手段，是我 国金融市场发展的必然趋势，而成功的住房抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付 规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定m b s 的发行定价【1 】。因此，研究提前还款 的影响因素、影响途径和影响程度，对准确进行m b s 估价具有重要的实践意义。此外， 探讨我国个人住房抵押贷款提前还款风险的表现形式，充分认识提前还款风险对银行正 常经营活动的影响，对完善我国房地产金融风险管理，以及促进我国房地产金融市场稳 定、健康运行同样具有重要的实践意义。 1 2 个人住房抵押贷款提前还款行为研究综述 个人住房抵押贷款提前还贷问题一直受到发达国家尤其是美国金融领域学者和经 营管理者的广泛关注，并在此领域的研究上积累了大量的研究成果。我们国家在这个问 题的研究上虽然起步较晚，但是仍然有很多学者从定性和定量的角度对此做了分析和研 究，本节将对此做一些简单的介绍和总结。 1 2 1 国外研究综述 国外学者对提前还贷的研究已有将近三十年的历史，相关方面的文献非常丰富，并 且瞅展出相当多的实证模型用来预测借款人提前还款的行为模式，其目的都是为了 让资产证券化的运作能更顺利流畅。当然，各学者专家在做实证分析时，会选取不同的 变量与实证方法，晰得结果亦略有不同。 b u s s e r 和h e n d e r s h o t t l 2 1 1 9 8 4 年针对提前还款期权理论的研究认为，提前还款可以被 看作是执行一种买权，当市场利率低于合同利率时，买权处于实值状态，借款人可以通 过执行买权和再融资降低借款购房成本。其后，z o m 和l e a 3 1 ，s c h w a r t z 和t o r o u s 4 1 ， q u i g l e y 和v a no r d e r i s 等人分别用不同的数据验证了该定义下的买权价值对提前还款风 险的显著解释能力。 除买权价值外，利用美国个人住房贷款的数据，q u i g l e y 6 】的研究认为，搬迁是引发 提前还款风险的重要因素，而搬迁又与借款家庭人口、借款人教育程度正相关，与借款 人年龄和贷款余额负相关。z o r n 和l e a 3 1 利用加拿大个人住房贷款数据，研究浮动利率 - 2 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 贷款的提前还款风险因素，发现提前还款风险与住宅短期投资收益显著正相关。p e r r y 等人【7 】对英国市场研究发现，市场利率下跌、提前还款罚金减少、住宅价格上涨会导致 提前还款风险加大，其中利率下跌引起的再融资需求和住宅价格上涨引起的搬迁需求是 引发提前还款风险的主要原因。t i w a n s 对印度市场的研究认为：贷款价值比和贷款期 限与提前还款风险显著正相关，自由职业者、未婚借款人、女性借款人和年长借款人的 提前还款概率相对较低。 g r e e n 和l a c o u r l i r l e ( 1 9 9 9 ) 1 9 j 认为借款人提前还款的现象普遍存在，并且期权理 论无法很好解释实际的提前还款和违约行为，他还指出借款人的提前还款行为常常显得 并不合理，例如很多人会在市场利率高于合同利率的情况下仍将贷款提前还清，为了对 此现象作深入分析，作者以花旗公司抵押贷款( c i t i c o r pm o r t g a g e ) 的f r m 数据作为研 究资料，结果发现在市场利率降到适合提前还款的情况下，契约上的限制与再融资的交 易成本阻碍了借款人提前还贷的能力。契约上的限制是指抵押贷款的l t vr a t i o 过高的 话，借款人再融资时，金融机构要求借款人提供额外的担保或购买保险，造成借款人再 融资成本的提高，从而使其降低提前还贷的意愿。故l t vr a t i o 与提前还贷机率成反向关 系。贷款金额或合同利率越高借款人每月需支付的利息就越高，提前还贷的机率也会 较高。同时，研究结果表明人种对提前还贷并无显著影响，但是较高的失业率会导致提 前还贷的机率降低。另外，s t a n t o n ( 1 9 9 5 ) 1 0 】研究指出尽管市场利率高于合同利率，但是 借款人为了迁徙，仍会提前还款。 h a k i m ( 1 9 9 7 ) i l l 】认为提前还款主要是受财务因素、借款人特征与总体经济因素三 大方面所影响。并对1 9 7 3 年至1 9 8 0 年f r e d d i em a c ( 联邦住宅抵押贷款公司) 所提供 的6 2 4 8 笔住房抵押贷款资料进行了分析。结果发现过高的l t vr a t i o 会增加提前还款的 机率。借款人年龄、家庭中的人口数、房屋居住年数与迁移率皆与提前还款成正相关。这 些变量都是与利率不相关的因素，但是却对提前还款产生显著影响。这正好可以解释为 何提前还款会在市场利率高于合同利率的情况下产生。另外，研究结果也显示不同的地 区有不同的提前还款机率，故建构住房抵押贷款证券化的贷款群组盹要将贷款来源区 域分散以降低提前还款的风险。此结论与d e n g ，q u i g l e ya n dv a no r d e r ( 2 0 0 0 ) i l2 j 的研究 结果相同。 b l a c ka n ds c h o l e s ( 1 9 7 3 ) 【1 3 】所提到的选择权定价方式，已被运用于房贷分析。就 提前还贷而言，是指借款人在取得贷款后，有权在贷款尚未到期之前的任一时点将贷款 提前还清。此种情况，犹如放款的银行除了贷放资金给借款人外，另外再赋予借款人一 个美式买权，该买权以贷款未清偿的本金余额为执行价格。当抵押贷款市场价值高过未 清偿的本金余额，该美式买权便处于价内状态。而市场利率下降，会使得抵押贷款市场 价值提高，增加借款人提前还贷的机率。 g r e e n a n ds h o v e n ( 1 9 8 6 ) 【1 4 】首先以利率为解释变量，并利用比例存活模型 ( p r o p o r t i o n a lh a z a r d sm o d e l ) 为计量方法，探讨利率对抵押贷款提前还贷的影响，欲藉 此找出提前还贷最容易发生的特定时点。实证资料为美国加州储贷协会3 9 3 8 笔的抵押 - 3 - 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 贷款数据。该研究的结果得出利率的走势是影响提前还款的最重要因素。 s c h w a r t za n dt o r o u s ( 1 9 8 9 ) 【4 】贝0 对传统意义中借款人的提前还贷决策法则提出了质 疑，并以实际社会现象提出说明。例如在重新融资利率( r e f i n a n c i n gr a t e ) 大于合同利 率( c o n t r a c tr a t e ) 时，会发生提前清偿；而在重新融资利率小于合同利率时，提前还贷 却又不一定发生。故以抵押贷款的市场价值与抵押贷款本金余额两相比较，便决定提前 还贷执行与否的传统理论已不适用，借款人在贷款存续中的任何时点其实均有可能提前 还款。 s t a n t o n ( 1 9 9 5 ) i l5 j 通过对某机构固定利率条件下3 0 年期的抵押贷款资料进行了研 究。实证结果表明即使市场利率低于合同利率，提前还贷仍是缓慢发生。在一整年都适 合提前还款的情况下，借款人提前还款的机率仅为4 6 。平均而言，借款人由最适合进 行重新融资的情况进入真正提前还贷平均需要2 0 个月。这是因为借款人信用等级变差 或提前还贷过度频繁，会降低银行对他们的放款意愿，从而降低提前其还款机率；房屋 价格下跌也会使得借款人难以进行再融资。在不考虑利率情况下，借款人因为其他原因 发生提前还贷的机率为3 4 ，表明提前还贷不全是因为利率所引起。另外，贷款群组 因提前还贷所需要的交易成本平均约占未清偿本金余额的4 1 ，而其中明显的货币成 本仅占7 ，显示非货币的隐含成本( 例如信息取得成本) 高达3 4 ，这些再融资成本 降低了提前还贷可能性。有关再融资成本对提前还贷造成的影响，m c c o n n e l la n ds i n g h ( 1 9 9 4 ) i l6 j 的研究也认为再融资成本过高的确会抑制提前还贷发生。 a n t h o n ys a u n d e r s ( 1 9 9 7 ) 提出，提前还贷风险主要是由再融资和房屋周转两个因素所 引起的。当现行抵押贷款利率( y ) 高于己有抵押贷款利率( r ) 时，抵押贷款提前偿还的概 率很小，只有那些由于工作、离异、结婚和其他不得不搬家的人才会提前还贷。当y 低 于r 时，借款人也不会急于提前还贷，因为再融资费用可能会大于采用利率较低的抵押 贷款节省金额的现值。他在分析提前还贷的影响因素时过分重视利率的重要性，而忽视 了对其他因素的研究。贝西斯( 1 9 9 8 ) 认为提前还贷行为是隐含在抵押贷款业务中的选择 权( 即期权) ，它对固定利率贷款业务极其重要，并且在较长的贷款期内，选择权兑现的 可能性很大。同时他认为提前还贷给借款人带来的收益就是贷款方的成本，另外还在对 未来市场利率进行模拟的基础上，对提前还贷行为进行估价。他过分强调了再融资因素 的作用而忽视了其他因素，提前还贷对于借款人与贷款方的效应也应独立分析，并不能 简单的认为借款人所得的收益即为贷款方的成本【1 7 】。 b e l a s e ( 2 0 0 1 ) 认为提前还贷概率与利差之间存在凸状关系，当市场利率下降时，提 前还贷概率具有加速上升趋势。他对1 9 9 8 年至2 0 0 1 年的提前还贷经验数据研究表明，当 利差在1 5 至2 个百分点时，借款人提前还贷行为会大量涌现。同时他还研究了季节性因 素对提前还贷行为的影响。在美国，提前还贷行为还具有显著的季节性周期，春季增加， 在夏季达到高潮，在秋季开始缓慢下降，冬季最低。这是因为美国大多数住房在夏季建 成而非冬季，住房交易在夏季显得更加活跃；另外，大多数家庭选择在学校放假期间更 换住所，因此5 9 月份之间住房转手较为频繁，相应地，提前还贷行为也增多。此外， 4 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 b e l a s e 的研究还证明了房价上涨也会刺激那些打算改善居住条件的借款人提前还款。 b e l a s e 的经验模型显示，房价上涨与提前还贷行为之间存在很强的正相关关系。美国房 价上涨率从1 9 9 7 年7 月的1 5 下降至i j l 9 9 8 年1 2 月的1 0 ，然后逐渐回升，2 0 0 0 年下半年达 到最高值2 8 ，随后开始下降，到2 0 0 1 年8 月为1 2 左右。与此相对应，提前还贷比例先 是从峰值下降，然后一直上升，最后达到新的峰值后下降，至1 1 2 0 0 1 年8 月回到低割博j 。 s t a n t o na n dw a l l a c e ( 1 9 9 9 ) b 9 】也对a r m 条件下的住房抵押贷款进行了深入的研究， 重点为提前还贷的影响因素。结果发现贷款期限( 1 0 a nt e r m ) 、指标利率( i n d e xr a t e ) 的波动与借款人本身提前还贷倾向三者对提前还贷影响的最大。对于没有规定利率上限 的a r m 而言，利率调整一次所间隔的期间越长，会导致a r m 对利率波动越敏感，因为 调整频率过低的a r m ，其性质就如同f i w 一样。 c a l h o u na n dd e n g ( 2 0 0 2 ) 1 2 0 】利用某机构1 9 8 2 年到1 9 9 3 年间的抵押贷款为资料进 行分析，其中包含f r m 与a r m ，并以多元l o g i t 回归为实证模型。结果得到不论是 f r m 还是a r m ，贷款年限越长，则其提前还贷与违约机率便会越高，而且f r m 的违 约机率高于a r m 。贷款金额越大，越容易发生提前还贷。随着u vr a t i o 的上升，f r m 与a r m 的违约机率也随之上升，但u vr a t i o 对提前还贷则无显著影响。 c u n n i n g h a n l 和c a p o n e ( 1 9 9 0 ) 1 2 1 】借助l o g i s t i c 模型分析固定利率抵押贷款和浮动 利率抵押贷款契约终止之差异，其中贷款契约终止包括提前还贷及违约的发生。模型显 示，利率因素对固定利率抵押贷款契约终止的影响大于对浮动利率抵押贷款的影响。影 响因素分为贷款特征( 利率变动、调整次数、贷款年限、再融资利差) ，担保品特征( 屋 龄、房屋价值、临近房屋品质) ，借款者特征( 年龄、投资所得、贷款支付所得比、净 值、在目前工作岗位之年限) 、经济特征( 国民生产总值g n p 、实质所得、目前失业率) 四大类来分析。并认为贷款成数( l t v ) 与贷款支付所得比( p t i ) 是影响提前还贷及 违约的重要影响因素。 t e dh o n 9 1 2 2 】应用联邦国民抵押协会( f n m a ) 3 0 年期的固定利率抵押贷款数据 ( 1 9 8 2 - - 1 9 9 2 ) ，对固定利率抵押贷款提前还贷行为进行实证分析。他主要考虑了5 个 影响因素，设立模型形式为： 提前还贷率= 再融资刺激贷款剩余期限季节性熄火现象x 收益率曲线 实证结果表明，再融资刺激变量对提前还贷率的影响最为重要，开始与提前还贷率 正相关，随着提前还贷率达到顶峰，即使再融资刺激继续加大，但提前还贷率开始下降， 这正是“熄火现象 的作用，但是当再融资刺激大于2 时，“熄火现象”似乎并不能有 效抑制提前还贷行为；季节性变量在所有变量中拟合程度最好，在每年的夏季提前还贷 速度达到顶峰，冬季陷入低谷；贷款剩余期限变量与提前还贷率负相关，但是随着贷款 剩余期限的缩短，提前还贷率趋于平稳；收益率曲线变量与提前还贷率正相关，意味着 收益率曲线斜率越大，提前还贷率越高。 c h a r l e sh u a n g s h a r o nw o n g ，d o nt a n g 和m i n gl i u ( 19 9 9 ) 2 3 】对香港住房抵押贷款 提前还贷行为进行了研究。他们认为影响香港住房抵押贷款提前还贷行为的主要因素是 5 - 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 住宅转手和再融资，因为香港的住房抵押贷款近似浮动利率抵押贷款，所以住宅转手是 最重要的影响因素。在上述分析的基础上，作者借鉴德意志银行的提前还贷模型构建了 一个适合香港住房抵押贷款市场的提前还贷模型： s m m t = s m m h + s m m ；+ c 其中：s m m ，表示提前还贷率；s 彻f 尹表示住宅转手，是住宅销售价格、贷龄和 u v 的函数；s m m 表示再融资刺激，是原抵押贷款利率、现行抵押贷款市场利率、提 前偿付罚金和u v 的函数。此模型是量化香港住宅抵押贷款提前还贷行为的首次尝试， 对今后的研究具有重要的指导意义。 s e o w e n go n g 、c l a r kl m a x a m 和d o r e e nc h z e - l i nt h a n g ( 2 0 0 2 ) 1 2 4 】对新加坡的浮 动利率住房抵押贷款进行了严密的分析，他们利用新加坡职总评价合作社( n t u c ) 1 9 8 3 - - 1 9 9 8 年的数据来研究新加坡浮动利率住房抵押贷款的提前还贷行为。模型中包括 了大量的变量，主要分为两类：微观变量和宏观变量。研究结果表明，宏观经济变量的 影响大于微观变量，宏观经济变量的影响主要体现在住宅价格指数、收入增长率和抵押 贷款利率上，提前还贷率是住宅价格指数的增函数，是收入增长率和抵押贷款利率的减 函数。 1 2 2 国内研究综述 从目前收集到的文献资料来看，目前国内学者对个人住房抵押贷款提前还款风险的 研究基本上处于起步阶段，很多学者的研究集中在对提前还款的定性分析和理论研究 上，通过建立模型，进行定量分析和实证研究的文献则很少。经过整理，当前国内对个 人住房抵押贷款提前还款风险的研究成果如下。 施方( 2 0 0 1 ) 【2 5 j 从个人住房抵押贷款提前还款改变个人住房抵押贷款证券现金流的 角度研究提前还款风险。他总结了自由资本市场上，影响提前还款行为的五个决定因素 为：季节性、歇火现象、时间性、利率变动和收益曲线影响。季节性是指抵押贷款的提 前还款表现出一种季节性的趋势。在春季( 从3 月份开始) 和夏季的提前还款率呈上升 趋势，大约在8 月份达到最高峰，而在秋季( 从1 1 月份开始) 和冬季呈下降趋势，大 约在2 月份达到最低。歇火现象意味着提前还款率的变动不仅依赖于抵押贷款率的变化， 而且还依赖于其到达该变化水平的路径。施方( 2 0 0 3 ) 【2 6 】后来利用威布尔分布的比例危 险提前偿付模型对此进行了实证的研究，得出的结果是现行利率和合同利率的差距、季 节是影响提前还贷行为的两个主要因素。 刘强( 2 0 0 7 ) 【27 j 利用问卷调查的方式对成都市的住房抵押贷款的情况进行了分析， 他认为借款人决定提前偿还贷款主要取决于三种动机，即投机的动机、控制成本的动机 和规避风险的动机，这三种动机构成了借款人提前还贷的决策原则。然后，根据借款人 的决策过程建立了提前还贷行为的预测模型，通过算例对模型的预测结果进行了检验， 最后得出模型的预测结果和调查结果一致。 王福林、贾生华( 2 0 0 3 ) 【2 8 】认为，我国借款人的提前还贷行为是由五大因素共同决 6 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 定的，即宏观经济状况、利率变动、货币化分房政策的落实、银行风险管理机制欠缺和 中国人根深蒂固的“无债一身轻”观念。 傅强、张宜松( 2 0 0 4 ) 2 9 】把消费者提前归还住房抵押贷款的原因归结为以下几类： ( 1 ) 住房转手；( 2 ) 住房消费者收入水平上升，经济实力增强，还款能力增强；( 3 ) 银行储蓄利率降低，法定住房抵押贷款利率与银行储蓄利率差额加大，提前还款可减少 利差损失；( 4 ) 法定住房抵押贷款利率调低；( 5 ) 住房消费者非自愿的提前还款行为。 陈颖、屠梅曾( 2 0 0 6 ) 3 0 】认为，影响我国借款人提前还款行为的因素包括宏观因素、 贷款因素和借款人因素三类。其中，宏观因素包括利率变化和商品住宅价格水平；贷款 因素包括债龄、贷款期限的长短、l 1 v 比例和违约金结构；借款人因素包括年龄、婚姻 状况和职业或职务。此外，借款人的居住地区、家庭收入、教育状况等都可能成为影响 提前还款的因素。 陈钊( 2 0 0 1 ) 1 3 1 】认为再筹资倾向是导致借款人提前还款的最为重要的因素。至于再 筹资倾向在多大程度上以及如何影响借款人的提前还款行为，又与抵押贷款的市场利 率、再融资成本、人们对利率变动的预期以及提前还款衰竭效应等因素密切相关。作者 也认为住房转手是影响借款人提前还款的另一个重要因素，而住房转手又受到总体经济 发展状况、利率水平、人口因素、季节以及贷龄等因素的影响。 楼江( 2 0 0 1 ) 3 2 】认为除了贷款利率外，贷款的额度、还款的方式对借款人的提前还 贷行为也有着明显的影响。与别的学者不同的是他还提出了通货膨胀也影响着借款人的 提前还贷行为。他认为通货膨胀率的高低直接影响银行发放抵押贷款的风险，即通货膨 胀率越高，居民住房抵押贷款的利率实际就越低，人们对抵押贷款的还贷能力越强，但若 人们对通货膨胀率的预期是上涨的，人们便不愿意提前还贷，反之则大部分有还贷能力 的人都会考虑提前还贷。 王重润、曹振良( 2 0 0 2 ) 3 3 】认为影响提前还款的主要因素是现行抵押利率水平、再 融资条件、住房价格水平和宏观经济情况。现行抵押贷款利率与合同利率的差额是激发 借款人执行提前还款期权的最重要的金融诱因。 周天芸( 2 0 0 6 ) 1 3 4 】认为如果不考虑个人原因或者偏好等非一般经济原因，那么提前 还贷属于抵押贷款借款人的成本收益权衡，而这在很大程度上与利率的变动密切相 关。 姚捷( 2 0 0 5 ) 3 s 】分析了利率、房屋转手对借款人提前还贷的影响，最后得出结论： 当前影响我国居民提前还款最主要的因素归根到底是借款人支付能力的上升。因此，她 认为商业银行在进行提前还贷风险管理研究时，应该注重对借款人的收入水平进行预测 分析，并以上海为例，对上海2 0 0 2 - - 2 0 1 0 年人均g d p 以及年收入进行了趋势性预测， 并据此推断了借款人提前还款的时间。 施锡锉、张森( 2 0 0 2 ) 【3 6 】在分析个人住房抵押贷款的三种还款方式即每月等额本息还 款、每月等额本金还款和到期一次还本付息方式的基础上，对个人住房抵押贷款的提前 还款行为从借款人和银行两方面进行了分析。作者通过构建博弈分析模型得出银行对个 7 ，。 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 人住房抵押贷款提前还款加收违约金的必要性，并从提前还款服务成本补偿、提前还款 后资金闲置损失补偿和预期收益减少损失补偿三个方面对违约金的收取标准进行了设 计。 张颖( 2 0 0 6 ) 3 7 j 认为当考虑利率为影响借款人提前还贷行为的关键因素时，可以从 期权的角度对提前还贷行为进行建模分析。此时，提前还贷行为的动机可以分解为两个 部分，用定量方法进行刻画，分别为“提前偿付概率”、“提前偿付倾向 。前者反映了 提前还贷期权的客观执行条件，后者反映了影响提前还贷行为的主观因素。作者最后的 结论是贷款的提前偿付概率与市场利率和贷款利率的比值成反比，随着市场利率的降 低，提前还贷的概率增大；与市场利率的波动性成正比，随着市场利率波动性的提高， 提前还贷的概率增大。 从实证分析的角度，刘洪玉、孙冰( 2 0 0 7 ) 【3 8 】通过借助s a s 软件，采用c o x 比例风 险模型，对北京市某商业银行1 9 9 9 年至2 0 0 2 年l o 月共3 1 0 1 笔贷款数据( 其中4 2 4 笔 提前还贷) 进行了分析，得出结论：借款人保守的负债消费观念、支付能力较高但自有 资金没有更好的投资渠道、对住宅价格预期的降低以及抵押住宅的出售是引发我国提前 还款风险的可能原因。 蔡明超、费一文( 2 0 0 7 ) 1 1 8 j 也采用了c o x 比例风险模型，对上海某商业银行时间跨 度在7 2 个月左右共8 0 0 笔贷款数据( 其中2 1 7 笔提前还贷) 进行了分析，最后得出结 论：( 1 ) 低收入者更有可能提前偿还贷款。( 2 ) 对于未婚的借款人而言，提前偿还的风 险函数是已婚者的1 6 0 7 倍。( 3 ) 工龄每增加一年，提前偿还的风险将下降7 。即借 款人的收入、婚姻状况、工龄对其提前还款行为影响显著。 陈涛、陈波、秦学志( 2 0 0 6 ) 3 9 j 通过构建判别分析预测模型、l o g i s t i c