无锡金科世界城商业调研报告课件.ppt

无锡金科世界城项目C地块商业市场调研及初步定位报告,2012年2月29日,本次汇报内容,Section1,Section2,Section3,周边商业市场调研,周边星级酒店调研分析,无锡及区域宏观分析,Section4,周边人口及消费能力分析,Section1,无锡及区域宏观分析,无锡概况,宏观分析,无锡地处江苏省南部、太湖之滨，北临长江，南接浙江、安徽两省，西邻常州市，东靠苏州市。西距南京183公里，东距上海128公里。著名的贯通中国南北的京杭大运河在此交汇。其地形为平原地带，土地肥沃，物产丰富，渠流纵横，河网密布，是我国著名的“鱼米之乡”。辖锡山、江阴和宜兴3个县级市。全市总面积4656平方公里，人口约426万。其中市区面积343平方公里，是江苏地区仅次于南京的第二大城市。无锡为长三角经济圈中心城市，是中国经济第一阵营，经济蓬勃发展推动了消费的突飞猛进。,无锡经济发展概况,宏观分析,2011年无锡GDP为5758亿元，同比上涨13.1%，全国排名第九；2011年人均GDP为10.74万元；2011年人均收入为31638元，同比增长14.0%,无锡经济发展进入快速通道，房地产高速发展,经济产业结构,宏观分析,数据来源：新区政府官网,无锡二、三产业齐头并进，第三产业欠发达影响房地产价格的上升,无锡商业发展概况,宏观分析,本案,传统核心商圈地位固若金汤！多核商圈发展是其商业发展的必然趋势！,无锡经济布局图示,宏观分析,无锡将整体规划为：一个控制发展区二个限制建设区三个风貌协调区四个引导改造区五个优先发展区,优先发展区,控制发展区,优先发展区,限制建设区,风貌协调区,优先发展区,引导改造区,风貌协调区,优先发展区,风貌协调区,优先发展区,引导改造区,限制建设区,引导改造区,引导改造区,南长区域概况,宏观分析,南长区,南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的南大门，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。全区面积22.5平方公里，下辖1个乡镇、8个街道，人口30.15万。南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的南大门，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。2010年南长区政府工作报告中2010年预计实现地区生产总值169.1亿元，增长12.1；,南长区域功能定位,宏观分析,功能定位：以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，通过提升产业结构、整合空间结构、改善人居环境，把南长建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。工业基础地位显著，商业服务业正逐步崛起。,南长区域规划概况,宏观分析,“一心”是指以太湖广场为核心的城市商务中心，一城是指“南长新城”，“两带”是指以新、老运河为载体的两条景观带，“三轴”是指以清扬路、红星路-苏锡路为主要骨架的两条南北向发展轴和以太湖大道为主要骨架的东西向发展轴，“六社区”是指结合现状行政街道范围划分出来的六个一级社区：五爱一级社区、南禅寺一级社区、清名一级社区、金匮一级社区、金星一级社区和扬名一级社区。,规划结构：规划顺应城市结构发展的要求，结合南长区自身南北向布局的形态特征，构建“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，整合用地布局，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展，满足城市动态发展的要求。,南长区域商业网点规划,宏观分析,商业规划：无锡市区商业网点规划纲要中对中心城商业网点区域布局首次实行商业分级指标,分为市级商业中心、片区商业中心、社区商业中心三个等级。市级商业中心分为市中心商务区和滨湖新城副商务中心。七个片区商业中心分为蠡溪、山北、新区、东亭、锡北、太湖广场和马山、灵山旅游度假区。社区商业中心面积在0.8万至2万平方米之间。同时还将建设九大主要特色商业街。,市中心商务区,滨湖新城副商务中心,南长区域交通分析,宏观分析,无锡市明确提出“城市南进，产业北移”的发展策略，南长区开始纳入无锡市城区范围，已由无锡“南大门”转变为“中心城”。交通优势愈发明显，太湖大道、南湖大道、清扬路、运河东路、运河西路、清名路、通扬路等城市主次干道穿境而过。南长区成为老城区与太湖新城之间重要的城市中心区，而太湖广场成为中心城市的中心地区和交通重心。,南长区域交通分析,宏观分析,无锡市明确提出“城市南进，产业北移”的发展策略，南长区开始纳入无锡市城区范围，已由无锡“南大门”转变为“中心城”。交通优势愈发明显，太湖大道、南湖大道、清扬路、运河东路、运河西路、清名路、通扬路等城市主次干道穿境而过。南长区成为老城区与太湖新城之间重要的城市中心区，而太湖广场成为中心城市的中心地区和交通重心。,南长区域交通分析,宏观分析,地铁一号线将在太湖广场设立站点。按照规划，太湖广场将和南边的清名路站在地下完全沟通，形成一个功能齐全的地下商业街，游客可通过敞开的下沉式广场充分享受地面绿化和商业氛围的完美对接。地铁一号线太湖广场站和清名路站是重点打造商业氛围的一个区域，两站之间地下完全打通，地面商业业态也正在加紧布局。茂业百货、台湾欢乐城周边都有地铁出入口，无疑他们将享受到地铁带来的巨大客流。,无锡及区域宏观分析小结,宏观分析,1、无锡地理位置优越，区位优势明显，发展潜力巨大2、无锡经济发达，人们生活水平较高，这给商业的发展奠定了基础3、南长区在无锡核心商圈中有着极其重要的地位，未来商业的发展将进入快速轨道4、随着无锡人均收入的提高，人们对于商业的要求也将提高，这对于本项目区别于其他项目的定位，赢得了市场基础,Section2,周边商业市场调研,项目周边商业环境概况,商业市场,太湖半岛国际广场,太湖广场商圈,本案,本项目位于南长区西南位置，紧临滨湖区。周边商业发展主要集中两块：第一是南长区核心商圈太湖广场商圈，商圈内集中商业与多条商业街形成互补，目前为无锡市仅次于中山路商圈的城市级次级商圈；第二为滨湖区以太湖半岛国际广场为中心的片区级商业中心，辐射力及影响力有限，目前主要满足于周边商业消费需求。,商业环境城市级次级商圈及片区级商业中心环绕,项目周边商业环境概况,商业市场,商业环境城市级次级商圈及片区级商业中心环绕,太湖广场商圈,商业市场,太湖广场商圈位于无锡城市副中心，太湖大道与清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场，近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。太湖广场商圈由于起步相对晚，整个板块的商业氛围有限，目前板块最具代表商业主要是家乐福、台湾欢乐城和茂业城。,太湖广场商圈无锡市城市级次核心商圈,太湖广场商圈,太湖广场商圈,商业市场,太湖广场商圈区域典型代表商业（台湾欢乐城）,地处无锡市清扬路太湖明珠数码大厦1至3楼,总面积为10000平方米,位于清扬路与太湖大道交界处,比邻太湖广场,背倚南长历史文化街区,是南长新城规划区的核心地带，目前项目经营情况良好，诸多品牌知名餐饮、娱乐商家进驻，如米乐星、粤仔湾、姆妈炒菜等。,太湖广场商圈主要商业街区（清扬路）,清扬路南北走向，人流量大，沿街商业主要以餐饮、服务配套、中低档次服装等业态为主，经营情况较好。清扬路项主要以银行、便利店、社区超市、餐饮等服务配套业态为主。目前租金水平约在5-7元/天/平米。,太湖广场商圈,商业市场,周边商业市场调研,太湖广场商圈主要商业街区,太湖广场商圈,商业市场,太湖广场商圈商业街区多以底商为主，多依附在大型社区及人口密集区周边，业态以服饰、餐饮为主，有较多品牌商家进驻，整体形象一般，经营情况较好，租金水平较高。,主要商业街区红星路、贡湖大道,商业市场,红星路东西走向，人流量一般，沿街商业主要以餐饮、服务配套、中低档次服装及农业市场等业态为主，经营情况一般。贡湖大道项主要以银行、专业市场、连锁餐饮等服务配套业态为主。目前租金水平约在4-7元/天/平米。,太湖半岛国际广场片区中心,本案,2km,商业市场,竞争对手分析,竞争态势分析,茂业城,太湖半岛国际广场,主次要竞争对手判定原则规模与本项目接近辐射范围与项目相交或相同业态功能定位类似与项目间隔距离项目主要竞争对手茂业城项目次要竞争对手太湖半岛国际广场,竞争对手分析茂业城,整个项目占规划建筑面积45万平米，其中购物中心20万平米，写字楼7万平米，五星级酒店4万平米，高级商务公寓14万平米，集办公、购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体。拥有3000多个停车位，数部电梯通达全场，并首次应用四部手扶电梯并行，提供舒畅的购物体验。其中一期茂业百货全部是自营，不对外发售。,商业市场,竞争对手分析,竞争对手分析茂业城（一期商业茂业百货）,茂业百货业态分布,茂业百货租金水平,茂业百货为茂业城购物中心的百货主力店，整体经营面积约8万平米，于2007年底开业，租金全为扣点，扣点区间为12-25%。由于受地铁施工影响，目前茂业百货经营情况欠佳，但随着购物中心整体开业及地铁开通，未来发展潜力较大。,商业市场,竞争对手分析,竞争对手分析茂业城（二期商业购物中心）,茂业购物中心业态分布,茂业城二期购物中心总面积约12万平米，预计今年10月全面开业；由于一期主力店百货零售业态较多，二期在业态规划上增加了餐饮、休闲娱乐业态，零售业态上偏向于目的性业态，即儿童、家居主题零售业态。在租金方面，多为纯租金方式，部分零售业态采用保底扣点方式，范围约在12-20%。茂业城购物中心为南长区体量最大购物中心，坐拥太湖广场核心位置，周边交通便利，消费力强劲，未来发展潜力巨大。,商业市场,竞争对手分析,竞争对手评价茂业城（一、二期商业购物中心）,优势：是太湖广场商圈核心项目之一，位于太湖广场商圈中心位置，周边商业成熟度较高，自身固有消费群数量庞大；是无锡重点项目，无锡消费人群认知度较高；其先于本项目进入市场，优先抢占有限的商家资源和客户资源。劣势：所处区域目前商业竞争激烈，各项目定位档次雷同，消费重叠；区域内无大型连锁超市，吸引人流能力不强；交通拥挤，高峰时期进去该区域较为困难。,商业市场,竞争对手分析,竞争对手分析太湖半岛国际广场,被评为无锡市“十大商业地产”之一的太湖半岛国际广场是国内较早将MALL的概念引入商业地产的项目之一。广场投资近10亿元人民币，总建筑面积超过290000平方米，其中商业区总建筑面积约16.4万平方米。广场汇集各种休闲消费场所，是休闲、购物、娱乐、餐饮、高层住宅、文化、旅游观光等一体化的国际超级购物中心，全力倡导一种崭新的生活消费方式。广场的商业布局分为A、B、C、D四个区域：A区为豪华酒店B区设为百货类、品牌专卖店等；C区为餐饮、酒吧、娱乐设施和步行街；D区为国际大卖场、国际电影院以及儿童娱乐场等,商业市场,竞争对手分析,竞争对手分析太湖半岛国际广场,太湖半岛国际广场业态分析,太湖半岛国际广场为自有物业，不对外出售，以主力店及次主力店为主，依靠明泰百货、金海马家居、乐购超市、KFC、国美电器为主；味千拉面、COCO、豪客来等为辅沿街商铺租金4-6元/天/平米,商业市场,竞争对手分析,竞争对手评价太湖半岛国际广场,优势：乐购、金海马、国美等大型商家的进入，品牌效应提升项目形象；交通相对便利，展示效果佳；其先于本项目进入市场，优先抢占有限的商家资源和客户资源。劣势：主力店规划欠合理，不能有效拉动人流发挥其主力店效果，零售业态偏少较少；辐射能力较弱，片区消费特别是中高端消费严重外流。,商业市场,竞争对手分析,二大商业中心中，茂业城竞争力最强，辐射了整个南长区，太湖半岛国际广场，目前竞争力较差；从发展潜力看，太湖广场区域发展潜力较高，可能对本项目带来直接竞争，但其定位、档次未差异于其他商业中心，故本项目只需定位区别于太湖广场商圈，以目地性消费为主导，以中高收入者为目标人群，未来发展将超过茂业城。,商业市场,竞争对手分析,竞争对手小结,近年来,外地商家加快在南长区布点,市场竞争日趋白热化,项目需要一个具有较强吸引力的主力商家来增加项目影响;随着南长区各品牌小区的更新换代，优质小区开始在南长区逐步增加，小区人口消费水平提高显著，但周边配套中高档消费场所缺失，居民消费力无法得到有效释放；南长区商业中心的差异化没有体现，导致同类型综合体竞争加剧的同时，各消费人群又无相符合的消费场所；项目周边各中高档小区的建立，给项目相较于南长区其他综合体的差异化定位奠定了基础；由于缺乏规划,南长区部分组织形式的商业存在市场空白或发展较差,这给本项目的商业开发带来机会.,商业市场,周边商业市场调研小结,Section3,周边星级酒店调研分析,酒店,周边星级酒店调研,无锡凯宾斯基大饭店,无锡凯宾斯基大饭店位于太湖广场北侧，建设用地面积为12146.7平方米。建筑面积约12.8万平方米，建筑总高度196.5米，建筑总层数50层，总投资10亿元人民币。无锡凯宾斯基饭店是本市首家豪华酒店。由无锡凯宾斯基集团管理配套设施及服务：停车场、商务中心、外币兑换服务、前台贵重物品保险柜、商场、理发美容室、票务服务、洗衣服务、残疾人客房、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、茶室、限时送餐服务；健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、SPA等,2019/12/15,37,可编辑,周边星级酒店调研,酒店,无锡金陵大饭店,无锡金陵大饭店楼高99.8米，占地面积15800平米，各种会议场所9个，拥有4个风格迥异的餐厅，21个豪华贵宾包房，完善的休闲娱乐设施，位于无锡市中心金融商业区，紧邻保利广场购物中心。配套设施及服务：商务中心、租车、票务、洗衣房、停车场、商场、按摩、美容美发、机场接机服务、中餐厅提供准阳菜系、粤菜，大概可容纳人200同时就餐、宴会大厅可同时容纳800人；健身房、游泳、棋牌、桌球、台球等,酒店,周边星级酒店调研,无锡君来洲际酒店,无锡君来洲际酒店总建筑面积为110266平方米,占地面积为45622平方米,位于“太湖明珠”无锡的中央商务区，坐拥太湖广场和京杭运河秀美景致，毗邻无锡人民大会堂和无锡博物馆，拥有13间多功能会议室，1200人的多功能会议厅。配套设施及服务：中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧茶室日式餐厅烧烤限时送餐服务、健身室按摩室桑拿浴室室内游泳池SPA,周边星级酒店调研,酒店,无锡日航饭店,无锡日航饭店位于无锡核心地段，坐落于江南千年名刹南禅寺及具有悠久历史的古运河畔。占地面积22,200平米，建筑面积62,000平米，拥有面积598平方米的大宴会厅，六个会议室，酒店隶属日航集团旗下，世界500强企业。配套设施及服务：中餐厅西餐厅大堂吧茶室日式餐厅旅游咨询限时送餐服务、健身室按摩室桑拿浴室室内游泳池SPA,酒店,周边星级酒店调研,无锡万达喜来登酒店,无锡万达喜来登酒店建筑面积4.7万平方米，毗邻零售购物中心、餐饮及娱乐区，拥有总面积为2600平方米的多功能区(包括面积1500平米的无锡市最大的大宴会厅和6个多功能厅)。配套设施及服务：中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧酒吧茶室日式餐厅烧烤限时送餐服务棋牌室健身室桑拿浴室室内游泳池SPA,周边星级酒店调研,酒店,无锡绿色广场大酒店,无锡绿色广场大酒店毗邻无锡最大的标志广场太湖广场，交通便捷。酒店配有多功能会议厅及中小型会议室，多种会议服务，可满足20200人的会议需要。配套设施及服务：中餐厅咖啡厅酒吧茶室大堂吧限时送餐服务美容美发卡拉OK厅夜总会棋牌室按摩室足浴,酒店,周边星级酒店调研,无锡财富古运河酒店,无锡财富古运河酒店总面积达1.5万多平方米，位于太湖大道与南长街交接处大公桥旁，处历史悠长的南长街中心地带，地理位置优越。是精心打造的一家多功能综合酒店。配套设施及服务：卡拉OK厅棋牌室中餐厅西餐厅烧烤咖啡厅酒吧茶室大堂吧限时送餐服务等,周边星级酒店调研,酒店,无锡蓝天新港大酒店,无锡蓝天新港大酒店是一家功能齐全的涉外酒店。酒店毗邻无锡市标志性建筑太湖广场和市人民大会堂，占地13亩，建筑面积约18000平方米。酒店大、小宴会厅可同时容纳400人用餐，拥有60间大中型宴会包厢、多功能厅和大、小会议厅。配套设施及服务：中餐厅茶室限时送餐服务迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室按摩室、桑拿浴夜总会乒乓球等,周边星级酒店调研,酒店,无锡锦沧文华国际商务酒店,无锡锦沧文华国际商务酒店是一家高档会所，酒店餐饮以燕鲍翅等高档海鲜广东菜肴为主。（目前该酒店房间设施已旧）配套设施及服务：中餐厅、KTV、桑拿、行李存放服务、洗衣服务、邮政服务、叫醒服务等,周边星级酒店调研小结,通过市场调研，结合本项目周边情况，得出以下特点：,1、南长区及周边五星级酒店较多，位置普遍较好，房间及娱乐设施充足2、南长区及周边五星级酒店经营情况较好，市民认可度较高3、南长区及周边中高档酒店中以五星级高档酒店为主，四星级酒店较少，客房数量偏少4、南长区及周边四星级酒店质量参差不齐，有的已较旧，位置也相对较差5、目前南长区的四星级酒店及五星级酒店质量差距较大6、南长区四星级及其他中上级酒店缺口严重，对本项目引进四星级酒店以填补及缩小南长区四星级酒店缺口带来机遇,Section4,周边人口及消费能力分析,时代国际,消费力,周边主要住宅小区调研,锦明南苑,消费力,周边主要住宅小区调研,清扬社区,消费力,周边主要住宅小区调研,五星家园,消费力,周边主要住宅小区调研,朗诗未来之家,消费力,周边主要住宅小区调研,时代上城,消费力,周边主要住宅小区调研,盛星苑,消费力,周边主要住宅小区调研,中星苑,消费力,周边主要住宅小区调研,金星社区,消费力,周边主要住宅小区调研,中联新村,消费力,周边主要住宅小区调研,新乐苑小区,消费力,周边主要住宅小区调研,翠园社区,消费力,周边主要住宅小区调研,中桥社区,消费力,周边主要住宅小区调研,芦庄社区,消费力,周边主要住宅小区调研,周边住宅均价走势,消费力,无锡楼市2011年1-12月七大区域房价五降两升。其中滨湖、南长、崇安、北塘和新区五区域房价均有下降，这由于在2011年严厉调控政策中，房价处于高位的崇安、南长、滨湖不得不以价换量，转变销售模式。,周边住宅均价走势,消费力,区域目前分为三个板块：太湖广场板块、南长南板块、南长北板块；一条太湖大道带动了这个区域的经济发展，再加上现在地铁的修建，使得这个区域的商业价值节节攀升。政府加强对公共设施的建设，以及对这个区域内商业的大力支持。作为无锡第二个商业圈，也是最有潜力的商圈。但南长区主要以高端楼盘为主，购买人群较为单一，房源去化速率相对较慢，出现供过于求的局面。,周边人口流动情况分析,消费力,1、基本为老社区、安置房，社区人口情况以周边拆迁、经济适用房等而搬迁而来2、老社区、安置房人口基本为原南长区人口，人口变动少，为项目周边基本人口主体3、老社区、安置房人口流动性小4、老社区、安置房几无投资、投机性购房，故人口入驻率高5、老社区、安置房等社区在未来五年内基本不会有大的变动，故项目周边人口今后也不会有较大变动,周边人口流动情况分析,消费力,1、项目周边新社区人口流动性较老社区高2、随着新社区的进一步建造，项目周边人口会逐渐增加3、新增加人口的消费能力及购买力较强4、新社区人口并不一定为原南长区人口，会导致南长区人口进一步增加,小结：老社区等人口变动小，人口流动情况少，为目前项目周边人口主体，项目周边人口稳定性好；新社区人口消费力及购买力强，随着新社区进一步的增加完善，项目周边人口会同比增加，给本项目带来更好机遇,1、项目周边小区众多，人口密集，人流量较大；2、周边社区以老小区为主，新型中高档社区建设加快，人口消费能力层次差异较大；3、老小区中老年人口居多，中高档社区年龄段相对较小，消费需求远高于老小区人口；4、项目周边老社区人口以小区配套消费为主，中高档社区人口以市中心大型商业中心消费为主，周边商业中心对人口吸引力一般；5、消费能力的差异巨大给本项目差异化定位及商业价值带来机遇与挑战。6、项目周边住宅价格走势7、项目周边人员流动,消费力,周边