房产抵押的风险防范.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房产抵押的风险防范导读：本文主要介绍房产抵押风险的类型，房产抵押风险的防范措施以及解除抵押的方法及法院对执行抵押房产的相关规定，详细内容请看本文具体介绍：【知识要点】房产抵押有哪些风险 如何防范房产抵押贷款的风险 房屋抵押如何解除? 法院执行抵押房产的规定【正文内容】房产抵押有哪些风险房产抵押贷款可能存在的风险：(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。担保法第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。阅读全文如何防范房产抵押贷款的风险防范房产抵押贷款风险的措施：(一)进行抵押贷款前做好调查工作银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。1、对房产“先租后抵”请看的检查。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。2、对房产是否属于“一物多押”的检查。如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。(二)土地的性质和使用期限要明确银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。阅读全文房屋抵押如何解除?一、房屋抵押解除需要的材料：1、抵押合同抵押担保合同范本2、借款合同房屋抵押借款合同格式3、银行出具的相关还款凭证房屋抵押还款协议范本4、借款人身份证、户口、婚姻证明等二、开发商抵押给银行需要提供哪些材料：1、申请书 (一份)2、开发商的营业执照、组织机构代码证复印件盖章(各一份)3、产权证、国土证或购房合同(原件)房屋买卖协议4、原抵押合同(原件2份)5、还款证明(解除抵押证明)(银行原件)6、开发商、银行的委托书(原件)7、代理人身份证(看原件交复印件)注：营业执照证号若有变化必需工商局出据证明;单位名称变更应提交更名的批文阅读全文法院执行抵押房产的规定最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定已于2017年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2017年12月21日起施行。 (2017年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过)法释14号二五年十二月十四日根据中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法所规定的人均廉租住房面积标准确定。第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定;协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。阅读全文如需了解更多房产抵押的相关内容，请关注房产抵押频道。房地产法法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律咨询网站的帮助。来源：（房产抵押的风险防范/y/fc/722245.html）精彩推荐：三项被忽视的房屋租赁事宜/y/fc/851392.html公寓租赁合同范本/y/fc/851390.html房屋租赁合同纠纷评析/y/fc/851388.html二手房交易有风险赢了网教你防范/y/fc/851386.html房屋租赁登记的作用/y/fc/851384.html巧用公积金理财别把公积金账户丢在家里不管/y/fc/851382.html住房公积金如何结息和计息/y/fc/851380.html房屋租赁中介合同范本/y/fc/851378.html奥运期间的租房规划/y/fc/851376.html福利租房不能继承/y/fc/851374.html武汉房屋租赁登记备案流程/y/fc/851372.html住房公积金的含义是什么/y/fc/851370.html住房公积金行政监督办法/y/fc/851368.html二手房产交易中“猫腻”较多，警惕二手房交易陷阱/y/fc/851366.html公租房与廉租房的区别/y/fc/851364.html合租纠纷屡见不鲜/y/fc/851362.html男子转租房当二房东遭撵/y/fc/851360.html房屋租赁合同终止协议书/y/fc/851358.html公积金贷款实用问答/y/fc/851356.html理财专家:公积金贷款方式巧选择供房一身轻/y/fc/851354.html房屋代理出租协议/y/fc/851352.html业委会主任遭围殴受伤疑与制止群租房有关/y/fc/851350.html租房纠纷中的优先购买权解读/y/fc/851348.html二手房产权多少年/y/fc/851346.html认定房屋租赁合同效力的4方面/y/fc/851344.html最新个人住房公积金贷款利率正式实行/y/fc/851342.html职工购买住房可提取父母的住房公积金/y/fc/851340.html租房担保须慎重/y/fc/851338.html公租房申请需要哪些材料/y/fc/851336.html办公用房建设标准规定/y/fc/851334.html房屋转租合同范本/y/fc/851332.html聘用职工公积金不得漏缴四类单位将被重点督促/y/fc/851330.html最新上海市提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法/y/fc/851328.html二手房避税风险提示/y/fc/851326.html警惕房屋中介交易中的陷阱/y/fc/851324.html房屋租赁登记流程步骤/y/fc/851322.html改变房屋使用功能的租赁合同效力/y/fc/851320.html80后离婚后仍同住/y/fc/851318.html公积金贷款流程/y/fc/851316.html广州市户口职工到外地区工作,能否提取住房公积金/y/fc/851314.html住宅用房屋租赁承租人应注意的问题/y/fc/851312.html房屋转租注意事项/y/fc/851310.html租房者收入难追房价涨幅/y/fc/851308.html2017年个人转让二手房交易税收政策/y/fc/851306.html房客拖欠租金赖着不走怎么办/y/fc/851304.html无联名卡也可按月取公积金/y/fc/851302.html单位办理公积金补缴时应提供的材料/y/fc/851300.html异性同居失去了原有的一切/y/fc/851298.html房屋出租如何规避三大风险/y/fc/851296.html房主借走租客4000元失踪/y/fc/851294.html居住用房租赁合同/y/fc/851292.html住房公积金约定提取申请书样式及填写说明/y/fc/851290.html如何办理二手房网签/y/fc/851288.html广州住房公积金政策最新消息2017/y/fc/851286.html房东去世房租该交给谁/y/fc/851284.html不贪小便宜信息要核对/y/fc/851282.html买房划算还是租房合适/y/fc/851280.html假房东拿假身份证骗走2万/y/fc/851278.html西安职工住房公积金提取的条件/y/fc/851276.html住房公积金怎么用最合理/y/fc/851274.html二手房交易防范六个潜在“陷阱”/y/fc/851272.html延期交房有哪些赔偿责任/y/fc/851270.html承租人未解除租赁关系而自行迁出/y/fc/851268.html深圳杰出人才免租住房申请流程/y/fc/851266.html公租房升至国家战略或成住房保障新主力/y/fc/851264.html住房公积金的使用/y/fc/851262.html青岛公积金新政2017/y/fc/851260.html天津市房屋租赁合同范本/y/fc/851258.html二手房买卖合同纠纷起诉状如何写/y/fc/851256.html房客扮房东骗求租者共骗4万房租/y/fc/851254.html出租人是否能将已出租的房屋卖掉/y/fc/851252.html4000万平米公租房的重庆逻辑:住有所居的歼灭战/y/fc/851250.html公积金按月冲房贷减负好帮手/y/fc/851248.html住房公积金使用技巧/y/fc/851246.html房屋纠纷如何处理/y/fc/851244.html多次订立租赁合同合同效力如何认定/y/fc/851242.html天津房屋租赁登记办事指南/y/fc/851240.html转租中的若干法律问题/y/fc/851238.html申请按揭贷款的七个注意事项/y/fc/851236.html职工异地缴存公积金怎么转移到广州/y/fc/851234.html住房公积金是共同财产吗/y/fc/851232.html许昌市房屋租赁证如何办理/y/fc/851230.html房屋转租的相关问题/y/fc/851228.html个人房屋租赁合同范文/y/fc/851226.ht