（金融学专业论文）商业银行住房抵押贷款风险管理研究.pdf

内容摘要 内容摘要 住房抵押贷款在我国于上个世纪9 0 年代发展并壮大起来，至0 5 年末四 大商业银行个人住房贷款总量己达1 3 4 8 9 2 3 亿元( 其中尚未包括建行发放的 公积金贷款) ，而到2 0 0 6 年末单农行，中行，建行( 工行数据缺失) 三家房 贷额总计已达0 5 年的7 7 ，可见增速之快。诚然，这一金融业务的开展，圆 了我国千千万万百姓的住房梦。从开办之初到目前为止已有十余年的历史， 银行一直把这一业务作为自身的亮点，因为相对于面临的风险，这项业务的 收益是颇高的；而借款人也就是普通购房者，也欣喜于自己可以提前享受有 房的感觉。但这之中隐藏着多大的风险? 这些风险又会引发怎样的后患? 据 有关资料显示，截至0 8 年2 月末，沪上中资银行个人住房抵押贷款不良余额 进一步上升，不良贷款率升至0 9 5 ，比0 7 年年初增加了0 3 7 个百分点。而 暴发于0 7 年8 月份的美国次贷危机更是给我们所有生活在这个世界上的人上 了生动的一课，因为它的发生已经影响到了全世界的方方面面，包括我们的 生活、工作。面临次贷危机引发的全球金融动荡，中国一些主要城市商品房 交易萎缩，房价跌幅严重，“断供潮”、“退房潮”的频频出现，这些风险信号 都在警示我们风险无处不在。面临风险我们如何识别，如何应对，这些都是 值得关注与研究的。只有做好了足够的防范措施，才能在当风险发生时做到 损失最小。本文正是基于这样的目的来着手研究这一问题，希望能给我国目 前商业银行实际业务的操作带来一些启示意义，最大限度地减小其面临的风 险。 本文第一部分由最基本的住房金融相关概念开始介绍，包括住房金融的 几种主要方式( 公积金贷款、自营性个人住房贷款、组合贷款等) ，住房抵 押贷款业务的特点分析，说明了住房抵押贷款既有零售业务的通性又有自身 业务的特性，为在后面研究中所要涉及的住房抵押贷款风险分析做了一些理 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 论铺垫；其后利用四大商业银行住房抵押贷款的相关数据说明我国住房抵押 贷款发展的现状以及在这一业务领域里竞争程度的激烈；分析近期住房抵押 贷款市场上出现的问题，并结合近两年国际以及国内出现的住房抵押贷款风 险问题提出了本文的主要研究对象一住房抵押贷款风险研究。第二部分，结 合一些实例及资料将各种可能的风险一一剖析，概括起来大致主要包括七类： 来自开发商的风险、来自借款人的风险( 包括理性违约风险和非理性违约风 险) 、抵押物价值的风险、银行自身的风险( 多指银行的操作风险、业务经 办人员的职业道德风险) 、利率风险、流动性风险、通货膨胀风险，其中一 些风险是系统性的，银行很难通过一些措施手段来防范，但另外一些风险却 是可以通过一些方法、措旌来减小或者防范的，本文主要也就是以银行可以 发挥自身能动性来减弱其危害性的风险为主要研究对象的，在论述各种风险 的过程中探究出引发这些风险的主要原因并归结，为下一部分的风险防范措 施的提出、制度的完善做了准备。第三部分，首先介绍了目前世界上主要的 三种住房金融模式：包括以德国为代表的合同储蓄模式、以新加坡为代表的 公积金模式、和以美国为代表的抵押贷款模式。然后对美国这个老牌住房抵 押贷款实施者( 并且也是目前我国住房金融所采取的主要模式) 的一些经验， 包括实际操作中的一些具体细节，比如美国审慎的贷前调查具体的实施内容 ( 这正是我国目前银行业在实际业务操作中所欠缺的和需要加强的) ，对借 款人信贷评估记分法的应用，对抵押物价值的科学评估，完善的社会保障( 为 银行在面临信贷违约情况下高效执行抵押物提供了制度性保障) 、保险体系， 发达的住房抵押贷款二级市场，并对住房抵押贷款风险的评估引入计量模型 达到精确刻画的标准。值得一提是，对提前还款这一住房抵押贷款市场上面 临的特殊风险，美国等发达国家也有比较成熟的应对机制，为我国管理类似 风险提供了思路指导。最后附带介绍了美国之外的其他一些发达国家在住房 抵押贷款风险防范方面的一些有利措施，通过对发达国家风险管理经验的介 绍，目的就是与我国商业银行的业务操作对比，引发思考、进而借鉴。第四 部分，提出可供我国银行业借鉴、改进的方法、措施，包括：对银行业常用 的主观评估法的改进，在通常的5 c 模式下提出了一些新的指标使主观评估法 更为科学严谨，引入了信贷记分法( 结合中国的实际国情) ，提出了收入预 测模型以及对违约点进行的提前预测分析使商业银行能更好的控制风险，主 2 内容摘要 张建立一个政府主导的保险、担保机制来主要为中低收入者提供抵押贷款担 保。同时对一些一直是住房抵押贷款风险探讨的热点，比如住房抵押贷款资 产证券化、提前还款等问题给出了自己的见解。较为细致的介绍了住房抵押 贷款证券化的两种思路，讨论了当前我国形势下实施住房抵押贷款证券化的 可行性以及需要注意的问题，比如信用增级问题；针对目前我国各商业银行 只注重定性层面的风险衡量，缺乏定量手段的应用，引入了一些计量模型并 详细介绍了相关原理，比如刻画宏观风险与微观风险的模型以及提前还款违 约金设计。最后对一些制度层面的建设与完善提出了一些建议与设想，包括 征信体系需要进一步完善、中介评估机构需要进一步规范及发展壮大、在全 球金融大融合环境下更加需要的金融监管等方面的问题。 关键词：住房抵押贷款理性违约非理性违约风险防范 3 a b s t r a c t f r o mt h ef i r s t b e g i n n i n go ft h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，t h ep o l i c yo f i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g eh a sp l a y e dav e r yi m p o r t a n tr o l ei nt h i sp r o c e s s i t h a sh e l p e dm i l l i o n so fc h i n e s ep e o p l et om a k et h e f t h o u s e d r e a mc o m et r u e s i n c et h i sp o l i c yh a sb e e np u ti n t oe f f e c t ，t h eq u a n t i t yo ft h ei n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g el o a nh a s av e r yr a p i dg r o w t h y e a rb yy e a r t i l l2 0 0 5 ，t h ef o u r s t a t e o w n e db a n k sh a v e p r o v i d e d1 3 4 8 9 2 3b i l l i o nh o u s i n gm o r t g a g el o a n h o w e v e r , w es h o u l dg u a r da g a i n s t ，t h er i s k si nt h em o r t g a g el o a n t h es u b - p r i m e m o r t g a g ec r i s i sh a p p e n e di nt h eu s ah a ss h o c k e de v e r y o n ei nt h ew o r l d ，s t i l li t w i l la f f e c to u r sf u r t h e rl i f e w es h o u l dl e a r nal c s s o nf r o mt h i sf m a n c i a lc r i s i sa n d t r yo u rb e s tt om a n a g et h er i s k si nt h eo p e r a t i o n s t h ea u t h o ri nt h i sa r t i c l et r i e st oi n t r o d u c ea n da n a l y s et h er i s k si nt h e f o l l o w i n gw a y ：f i r s t ，t h ea u t h o rm a k eab r i e fi n t r o d u c t i o no ft h ei n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g e ，i n c l u d i n gi t sf e a t u r e s ，i t sd e v e l o p m e n ta n dt h er i s k sw h i c hh a v e b e e ns h o w ni nt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nm a r k e t ；i nt h es e c o n dp a r t ， t h ea u t h o re m p h a s i z e so nt h es e v e r a lm a i nr i s k si nt h eh o u s i n g m o r t g a g e l o a n ，a n a l y s e si t sr e a s o n s ，m a k i n gp r e p a r a t i o nf o rt h en e x tp a r t sw r i t i n g ；t h et h i r d p a r tm a i n l yt a l k sa b o u tt h ee x p e r i e n c e sw h i c hh a v eb e e nw i d e l yu s e dt om a n a g e t h er i s ki nt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s ，e s p e c i a l l yi n t h e u s ai n c l u d i n gt h e i n v e s t i g a t i o nb e f o r eal o a nc a nb ep r o v i d e d ，t h ei n s u r a n c es y s t e m ，t h em a t u r e s u b p r i m em o r t g a g el o a nm a r k e ta sw e l la ss o m em e t r i cm e t h o d su s e d t h el a s t p a r to ft h i sp a p e ri sm a i n l ya b o u tt h em e a s u r e so rs t e p sw ec a l lt a k et om a n a g ea n d c o n t r o lt h er i s k si nt h em o r t g a g el o a n ，i n c l u d i n gm o r ed e t m l e di n v e s t i g a t i o nb e f o r e al o a ng i v e n ，m o r ee v a l u a t i o na u t h o r i t i e ss h o u l db ef o u n da n dr e g u l a t e d ，a l s ow e s h o u l dd e v e l o po u ro w ns u b - p r i m em o r t g a g em a r k e tb a s e do ns o m ep o l i c i e si n p o i n t ，a n ds t r e n g t h e nt h es u p e r v i s i o na n dc o n t r 0 1 i nt h e p r o c e s s o f r i s k m a n a g e m e n ta n dc o n t r o l ，m e t r i cm e t h o d ss h o u l db eu s e dt o o o n l yi nt h i sw a y c a n o u ri n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nh a v eal o n gs t a b l ew a y t od e v e l o p k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e r i s km a n a g e m e n t d e f a u l tr i s k 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人：树 年3 肌。日 1 导论 1 1 选题背景及意义 1 导论 近几年来我国个人住房抵押贷款业务一直呈强劲上升趋势，原因是双方 面的：购房者的需求：有购房意愿却缺乏购房能力；而在银行看来，住房抵 押贷款是各项贷款中质量最高的一类，银行也愿意给购房者提供抵押贷款。 但在大规模的抵押贷款发放过程中，风险问题也越来越得到各银行的关注。 根据沪上监管机构透露的最新数据，截至0 8 年2 月末，沪上中资银行个人住 房抵押贷款不良余额进一步上升，不良贷款率升至0 9 5 ，比0 7 年年初增加 了0 3 7 个百分点。面临次贷危机引发的全球金融动荡，中国一些主要城市商 品房交易萎缩，房价跌幅严重，“断供潮”、“退房潮 的频频出现，这些风险 信号都在警示我们风险无处不在，只有做好了足够的防范措施，才能在当风 险发生时做到损失最小。本文正是基于这样的目的来着手研究这一问题，希 望能给我国目前商业银行实际业务的操作带来一些启示意义，最大限度地减 小其面临的风险。 1 2 国外关于住房抵押贷款的理论与研究 1 2 1 个人住房抵押贷款违约的相关特征研究( 2 0 世纪7 0 年代以前) 2 0 世纪7 0 年代以前，在大量关于个人住房抵押贷款违约风险的研究中， 多数认为个人住房抵押贷款违约风险与抵押品及借款人个人特征之间的相关 度比较高。也就是说，金融机构在决定发放给借款人个人住房抵押贷款前， 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 只要对抵押品及借款人特征进行详细调查就可以减少个人住房抵押贷款违约 风险。因此，早期文献集中在影响个人住房抵押贷款违约风险相关因素的分 析。 早期研究学者j u n g ( 1 9 6 2 ) 利用金融机构原始资料分析得知，贷款价值比 ( 1 0 a n t o v a l u er a t i o ) 和个人住房抵押贷款利率与违约风险之间存在正相关关 系，即个人住房抵押贷款利率愈高，违约风险也就愈大；贷款价值比愈高，违 约风险也愈大。p a g e ( 1 9 6 4 ) 虽认同j u n g 的研究结果，但他同时指出影响违约 风险的因素并不仅限于贷款价值比和抵押贷款利率，还应考虑更多的解释变 量，如个人住房抵押贷款利率结构( m o r t g a g ei n t e r e s tr a t es t r u c t u r e ) 也会间接影 响金融机构的贷款风险。g a u ( 1 9 7 8 ) 用借款人特征维度、房产特征维度和融资 特征维度的6 4 个变量对个人住房抵押贷款违约风险进行了综合研究，并在此 基础上建立了个人住房抵押贷款违约风险分类模型。g a u 所使用的样本由两 家私营抵押贷款保险公司提供。在他的研究中将个人住房抵押贷款违约定义 为“要么是抵押贷款发生自愿性产权转让，要么是取消抵押贷款赎回权( 借款 人的住房自动由贷款人没收) ，非违约抵押贷款( n o n d e f a u l tm o r t g a g e ) 定义为 在抵押贷款发放后至少6 年半依然未发生违约即视为非违约抵押贷款。这是 应用多个维度变量对个人住房抵押贷款违约风险进行综合分析的一个很好例 子。 总的来说，这个阶段的研究重点主要集中在影响个人住房抵押贷款违约 风险相关因素的实证分析，它的研究目的在于为金融机构在贷前即能控制违 约风险，以及制定科学合理的个人住房抵押贷款审核评价体系，不同首付款 比率和保险费率等差别化的信贷合约提供科学依据。 1 2 2 个人住房抵押贷款违约行为研究( 2 0 世纪7 卜8 0 年代) 随着期权理论的发展，许多学者开始将这一理论引入对个人住房抵押贷 款违约问题的研究。f o s t e r 和v a no r d e r ( 1 9 8 4 ) 认为违约在这里是一种看跌期 权，当负权益( 住房市场价格与借款人违约所需承担费用之和小于抵押贷款价 值) 形成后借款人就可以行使这种看跌期权。他们把当资产价值下降到低于抵 押贷款价值时的违约定义为理性违约。研究结果表明住房权益是解释借款人 2 1 导论 违约的一个重要变量，不过他同时也发现了违约成本，比如交易成本、搬迁 成本等对借款人违约与否也有着重要影响。n o t h a f t 和w a n g ( 1 9 9 3 ) 也得出了相 同的结论。d e n g y o n g h c n g 、q u l g l c yj o h n m 、v a no r d e r r o b e r t 和m a c f r e d d i e ( 1 9 9 6 ) 指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。还 指出重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。 但是应用期权理论是基于这样一个假设：当房产价值降到低于抵押贷款 价值时借款人就会立即违约，而不会等到资产价值进一步下降后再违约。 k e r r vd v a n d c n ( 1 9 9 5 ) 在综述相关文献的基础上，通过实证分析得出这一假设 是不准确的。他认为借款人一般不会采取立即违约的策略，同时他还指出在 这一假设的基础上应将这些因素予以考虑，比如：( 1 ) 与违约相关的交易成 本；( 2 ) 借款人偿还能力；( 3 ) 贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用 影响借款人的违约行为等。 这期间很多学者都试图进行实证分析，但由于数据取得的困难以及准确 性不高的问题，许多人通过模型分析得出的结果与理论分析出入较大。但它 为提前识别与控制个人住房抵押贷款风险提供了一个新的思路，个人住房抵 押贷款风险的管理从仅注重贷款审批开始向全过程管理发展。 1 2 3 个人住房抵押贷款集群的违约问题研究( 2 0 世纪8 0 年代以 后) 8 0 年代后期以来，随着个人住房抵押贷款二级市场的发展壮大，特别是 住房抵押贷款证券化( m o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t y ) 规模的扩大，衍生品也越来 越多，抵押贷款证券的定价成为一项关键性技术，由于违约改变了现金流， 影响着抵押贷款证券的价值，因此国际上对违约行为研究又掀起新的高潮， 但主要研究对象已是贷款集群研究计算违约率计量模型以及影响违约率变动 的因素，为证券合理定价及其衍生品风险控制提供了依据。此阶段的研究重 点放在了评估抵押贷款集群的违约概率( 而不是个别借款人的决策行为上) ， 分析违约率与宏观经济指标的相关性。 b u r r o w s ( 1 9 9 8 ) 把造成逾期的决定性因素分为三大类：结构性因素( l a w 、 3 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 收入贷款、利率水平、政府补贴的资格或程度、其他社会保障的支持等) 、家 庭收入和支出因素( 失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他家庭支出) 、 个人因素( 个人理财能力、家庭关系的破裂、个人主观认为应该优先考虑的 事件等) 。1 9 9 9 年澳大利亚的m i k eb e r r y 和t o n yd a l i t o n 等通过从家庭类型、 借款人年龄、贷款类型、职业、贷款率、贷款债龄、偿还率等变量的分析， 进一步证实了影响逾期的几个关键因素是借款者年龄、家庭类型和贷款额 房价比( l t v ) 等。 1 3 国内关于住房抵押贷款的理论与研究 相比与国外的研究，国内关于住房抵押贷款风险管理的研究多停留在定 性描述与分析阶段，进行相关实证分析的则较少。但随着国外一些定量分析 工具与模型的引入，我国学者将其置身于国内的房贷市场，得出了一些结论 从而为房贷风险管理工作提供更科学的依据。 1 3 1 定性分析方面 杜伟( 1 9 9 9 ) 在结合我国国情，同时借鉴西方国家防范个人住房贷款风险 的经验的基础上，提出了我国应从以下几方面加强房贷风险管理工作：( 1 ) 建 立和完善个人信用等级制度，加强资信评估，对借款人的借款资格和偿债能力 进行严格审查；( 2 ) 建立和完善二级抵押市场，推进住房贷款风险分摊的社会化； ( 3 ) 建立和完善住房贷款保险机制，利用保险转移风险；( 4 ) 推进住房贷款方式多 样化和证券化，通过证券化分散风险；( 5 ) 建立和完善政府担保制度，充分发挥政 府的支持作用；( 6 ) 建立健全违约金处理机制，健全抵押物处置制度，以尽可能减 少风险损失；( 7 ) 加强对住房贷款的宏观调控，完善法律法规等配套设施建设；( 8 ) 建立完善的社会保障体制，以便于违约处置能切实执行。 周莉萍( 2 0 0 0 ) 将个人住房抵押贷款的风险因素分为内部的和外部的两 方面。内部因素来自于银行，包括：( 1 ) 流动性风险( 2 ) 经营管理风险等； 外部的包括：( 1 ) 个人信用风险( 2 ) 开发商及开发产品风险( 3 ) 抵押物处 置风险( 4 ) 与住房抵押贷款相关部门，比如中介机构的风险等 4 1 导论 陈钊( 2 0 0 1 ) 指出提前还款问题研究的重要性，因为它涉及到抵押贷款 证券化，说明了影响我国提前还款的因素主要可以概括为：再筹资倾向、住 房转手以及非自愿的提前还款。同时分析了提前还款对抵押贷款现金流量的 影响。 刘萍( 2 0 0 2 ) 通过对各种住房抵押贷款风险的分析，认为导致个人住房 抵押贷款风险产生的根源在于个人住房抵押贷款承担了国家财政部分分配职 能、住房产业政策长期目标的短期化、住房福利政策的金融化操作尚未形成、 政策上未能建立有效的个人住房抵押贷款风险规避机制。 王福林、邵海华、阙佳( 2 0 0 3 ) 把住房抵押贷款风险产生的根源归纳为， 制度变迁导致个人生活中不稳定因素增加、个人信用体系建设滞后、在制度 上缺乏对开发商的有效监管，虚假按揭成为部分不法开发商低成本融资的渠 道、我国个人住房抵押贷款担保机制不健全、缺乏对个人住房抵押贷款质量 进行动态监测、银行在个人住房抵押贷款审批中缺乏科学的定量指标、缺乏 科学有效住房评估机制。 田雨、高增银、唐为民( 2 0 0 4 ) 在分析我国住房抵押贷款现状的基础上， 指明了住房抵押贷款可能给银行带来的风险，并提出了通过抵押贷款资产证 券化，住房抵押贷款保险以及利率互换的方式来减小银行面临的风险。 徐品( 2 0 0 6 ) 分析了信息不对称情况下的住房抵押贷款风险，并给出了 一些政策，建议。比如：个人信用体系的建立，住房金融担保体系的建立与 完善，开放住房抵押二级市场等。 1 3 2 定量分析方面 施锡铨，张淼( 2 0 0 2 ) 运用博弈论原理，针对提前还款风险问题进行了分 析，最后提出解决方法。符国伟( 2 0 0 5 ) 通过违约决策期权模型及其实证研 究，发现了贷款期限对信用风险的影响呈不规则的“峰 形肥尾曲线，在相 同的无风险利率条件下，贷款期限越长，则违约概率越低，而在相同的贷款 年限下，无风险利率越高，违约概率越小。同时运用比例危险模型，发现： 个人抵押贷款生存期的长短与危险率的大小，随着家庭月收入、职业特征、 贷款总额、月偿付收入比层数的增加而增加，随着贷款期限的增加而相应减 5 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 少。 高凌云( 2 0 0 7 ) 通过选取借款人、贷款、抵押物、逾期的特征变量，运 用二元l o g i s t i c 以及多元l o g i s t i c 模型进行分析，得出结论：借款人特征的变量 对于违约影响较大的有：是否本地人、是否本省人及每月负债率三个变量； 而年龄、性别、家庭月收入等变量对于是否逾期的影响程度不大。贷款变量 特征中，贷款金额的多少及每期还款额的多少对于是否逾期及逾期程度的高 低也没有太大的影响，而贷款的种类影响则较显著。抵押物特征变量中，抵 押物价值趋势影响较大。陈余化( 2 0 0 7 ) 也同样运用了l o g i s t i c 模型进行实证 分析，并建立f i s h e r s 判别函数以检验新的贷款在将来是否违约。 尽管目前有越来越多的学者主张用计量模型来更科学的评估风险，但与 国外相比而言，此种方法还没有普遍运用。我国各个商业银行也在积极实施 中，但这个过程不是短时间就能完成的，需要一些专业化人才的引入，更需 要在实践中总结经验。 1 4 本文的研究方法、思路及要达到的深度 本文在介绍我国1 0 余年的抵押贷款发展现状之后，分析我国银行在发放 抵押贷款过程中所面临的风险及风险的成因，而后通过介绍美国等其他国家 住房抵押贷款风险管理经验，提出了结合我国国情的管理风险的对策、建议。 本文的新意在于引入了一些风险刻画计量模型，这正是我国银行业在管 理风险过程中所缺乏的。 本文的缺陷在于银行数据资料获取的困难，在介绍一些计量模型时只能 介绍原理，而不能利用实际数据进行实证，另外可能因为理论知识的不足， 考虑问题时会出现不全面的情况，希望在以后的学习，研究中加以改进。 6 2 我国住房抵押贷款发展现状 2 我国住房抵押贷款发展现状 从建国初到7 0 年代中期，大部分城镇居民的住房实行的是一种传统的城 镇住房制度。它是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点 的实物福利性住房制度。这种福利化住房政策使得我国城镇的老百姓从未感 觉到住房的压力。但随着经济的逐步发展与深化，这种福利化的做法已经不 能适应经济的运行，于是我国试图改革这一福利化的住房政策，使其能更适 应，促进市场经济发展的需要。 1 9 7 8 年邓小平同志提出了关于房改的问题；1 9 7 9 年开始实行向居民全价 售房的试点；1 9 8 2 年我国政府首先在郑州，常州，沙平，四平四个城市进行 住房制度的改革；1 9 9 2 年中国建设银行开办第一笔个人住房抵押贷款业务， 房贷业务有了慢慢的发展；1 9 9 8 年7 月3 日发布国务院关于进一步深化城 镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从1 9 9 8 年下半年开始，全国城 镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。明确提出深化城镇住房制度的 目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济 适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交 易市场。此举把中国房地产业引入了市场化发展的道路。中国的房地产金融 特别是个人住房消费信贷也渐渐进入了蓬勃发展的轨道。 2 1 基本概念介绍。 2 1 1 住房金融的概念 ( 1 ) 住房金融是指与住房有关的各种货币资金的筹集、融通、生产消费 活动中进行的信用活动。在我国，它随住房制度改革而产生并与之相配套， 7 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 为住房制度改革提供服务，它将改革我国住房生产和消费的现有资金循环格 局，促进和带动房地产业的发展。 ( 2 ) 住房金融可以分为住房生产融资和住房消费融资两类。住房生产融 资主要指以房屋土地开发商为主要资金供应对象的住房开发类贷款及开发类 信托品种等，它是对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程 中所需的本外币贷款。住房消费融资是住房金融中一个重要的有机组成部分， 它主要是指为促进住房消费而提供的资金筹集、融通、结算等一系列金融活 动的总称。本文所论述的主要是针对个人住房消费信贷而言。 2 1 2 个人住房贷款的概念及种类 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有公积 金贷款、商业性贷款和组合贷款三种。 ( 1 ) 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款、个人住房委托贷款。 是银行接受公积金管理部门的委托，以职工缴存住房公积金存款为主要资金 7 来源，向按时缴存住房公积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大 修的自住城镇住房，并以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。住房 公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，遵循多存多贷，低进低出 的原则，贷款额度根据不同地区有一定的限额。一般不超3 0 万元，且不超过 总的8 0 。贷款期限最长期为3 0 年，住房公积金贷款利率同比商业贷款低近 个百分点。由于利率最低，条件最优惠，成为借款人优先考虑的贷种。 ( 2 ) 个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款，俗称按揭。是银行 运用其信贷资金向城镇购买，建造，大修各类型住房的自然人所发放的自营 性贷款。要求借款人以所购住房产权或银行认可的其他担保方式为抵押作为 偿还贷款的保证的住房商业性贷款。目前市面上各商业银行普遍采用的担保 方式是房产抵押加开发商阶段性担保。贷款额度由银行根据申请人的资信程 度和还款能力确定。同时不超过所购住房售价的8 0 贷款，期限最长不超过 3 0 年。该类银行贷款资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所 受限制较小。 8 2 我国住房抵押贷款发展现状 ( 3 ) 个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借 款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款 的组合。抵押物相同，但贷款的主体、资金来源、利率不同。 涉及公积金贷款，银行面临的风险较小，不是本文研究的重点。本文主 要关注的是风险较大的个人住房抵押贷款。由于住房抵押贷款对商业银行的 利润较为可观，各银行都不断加大对住房抵押贷款业务的拓展力度。 2 2 个人住房贷款的特点 个人住房贷款的对象主要是购置自有住房的居民家庭，尽管住房贷款的 额度一般都不小，但就每一笔贷款的数额来看，其规模虽比其他消费贷款数 额要大，但同其他商品贷款的规模相比就小的多了。因此，对于银行来说， 个人住房贷款属于零售业务。它具有银行零售业务的通性与自身业务的特殊 性。 2 2 1 零售业务的通性 ( 1 ) 客户分布呈现分散化 其面对的客户是单个的自然人或家庭，服务对象的基本情况各异，需求 各异。客户的分散化在一定程度上决定了银行在资金运用上的分散化，对不 同的客户也就很难套用一种方法进行操作和风险控制。 ( 2 ) 产品的个性化 客户对零售业务的需求不同，随着银行服务竞争的加剧，银行业务的品 种趋于多样化和个性化。如在香港，仅一项住房按揭业务就有很多个性化的 产品。恒生银行推出的产品中既有一般的按揭贷款，也有与政府出售公屋计 划配套多种方案，贷款的期限、利率水平和还款方式也根据借款人的要求而 各有不同。 ( 3 ) 业务的批量处理 尽管零售业务的客户呈分散特征，但同一类业务产品在操作流程、业务 内容、风险特征等方面又有相近的特征。使得零售业务得以降低成本，进行 9 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 集约化、规模化经营。这也是其扩大利润来源的主要原因。 ( 4 ) 风险分布的概率化 零售贷款业务有较强的风险，但与公司业务不同的是，由于其客户众多， 单笔金额较小，使得风险得以分散。由于其风险多为信用风险，而研究发现 违约事件成概率分布，这就为零售业务进行数量化的风险控制提供了条件。 2 2 2 自身业务的特殊性 。( 1 ) 个人住房抵押贷款是个人住房贷款的主要、普遍形式 从世界各国金融机构所发放的住房贷款来看，几乎都是采取住房抵押贷 款形式，因此，人们把个人住房抵押贷款视为个人住房贷款的同义语。 ( 2 ) 个人住房贷款体现的是一种消费性贷款 个人住房贷款从根本上来说是消费信用的主要的组成部分。因为居购置 住房主要是用于满足自己的居住需要。 ( 3 ) 个人住房贷款主要是为了购买房子 居民个人自建住房、购买住房，装修住房等都可以从银行申请贷款。住 房贷款的绝大部分是用于购买住房。原因主要在于购房支出占_ 个人一生所 有收入中的很大部分。而住房修缮都是小规模的、零星的，居民一般有能力 自己负担修缮费用，而不需要从银行贷款。 ( 4 ) 长期性，分期偿还 由于住房作为固定资产，贷款数额一般比较大，对于单个自然人或家庭， 其偿还一般在5 年以上，上限是3 0 年。同时借款人只能分期偿还所借款项。 目前的还款方式多为等额本金和等额本息。 ( 5 ) 区域性较强 由于住房贷款借款人的资产、信用状况决定了其还款能力的强弱，而银 行为此要付出一定的调查和跟踪成本，为了减小成本，银行一般只对本地区 的购房者贷款，而较少办理异地贷款业务。这就会造成全国不同地区的住房 信贷规模不同的状况。 1 0 2 我国住房抵押贷款发展现状 2 3 我国个人住房贷款的发展及现状 2 3 1 业务现状 住房消费信贷这个概念其实在8 0 年代就已经出现在经济生活中但真正 被大众认识，接受再到实践，应该是从1 9 9 8 年以后慢慢开始的，而发展到现 在，普通老百姓想要实现自己的“居者有其屋”的梦想，很大一部分还是要 借助银行提供的抵押贷款这一有利工具。 下面是我国四大行从1 9 9 8 年来住房抵押贷款的发放情况，可以直观地告 诉我们住房抵押贷款的发展状况。 5 0 0 0 4 0 0 0 骚3 0 0 0 垛2 0 0 0 1 0 0 0 0 四大商业银行个人住房贷款发放情况 萝梦梦 年份 中国工商银行 中国农业银行 中国银行 二中国建设银行 数据来源：中国经济统计年鉴( 建设银行数据中未包括公积金贷款数额) 图表从左到右依次是工、农、中、建( 0 6 年工行数据缺失) 由于缺失中国工商银行2 0 0 6 年的数据，从图上可以看出各大行发放的个 人住房贷款额呈逐年强劲上升趋势。至0 5 年末四大行个人住房贷款总量已达 1 3 4 8 92 3 亿元( 其中尚未包括建行发放的公积金贷款) ，而到2 0 0 6 年末单农 行，中行，建行( 工行数据缺失) 三家房贷额总计已达0 5 年的7 7 ，可见增 训 商业银行住房抵押贷款r 睑管理研究 速之快。 原因有两方面：一方面是需求的原因，中国停止住房实物分配实行住 房分配货币化，居民要想购置一套房产，倘若只是凭借自己收入的累积在短 时间内是很难达到的，只有借助银行的力量才能在较短时问内实现“有屋可 居”的目标；另一方面则是供给的原因，房贷作为银行的一项优质资产，其 利润持续、风险较小，是各个银行争相追逐的业务热点。这一点可以从农行 的个人住房贷款在其个人贷款占比中显示出来。 农行近三年个贷各项占比图 数据来源：中国农业银行近三年年报 ( 图表从上到下依次是个人消费类、生产经营类、汽车消费类、个货类) 从图上可以看出，农行近三年的个人贷款业务增长趋势。个人住房贷款 的比重由0 4 年的6 8 上升到0 5 年的7 3 再到0 6 年的7 7 。由此也能看出 我国目前各家商业银行个贷的业务趋势一逐渐加太房贷的比重作为其业务， 利润的增长点。 另外公积金贷款作为我国住房贷款的一个主要组成部分，在房贷市场上 发挥着不可忽视的作用。2 0 0 6 年末，住房公积金使用率为7 20 5 ，比0 5 年 末提高23 2 个百分点其中，天滓、浙江、上海、江苏、福建、北京等地区 使用率超过8 0 。截止2 0 0 6 年末，累计为6 9 5 2 4 万户职工发放个人住房贷 款6 3 “3 3 亿元，比上年末增长3 83 8 ；当年发放个人住房贷款1 7 1 万笔， 相当于累计个人住房贷款的四分之一。当年发放个人住房贷款金额为1 7 6 5 2 4 2 我国住房抵押贷款发展现状 亿元，占当年缴存额的6 0 2 9 ，比上年增加5 6 9 9 4 亿元，增长4 7 6 8 ；当 年户均贷款金额1 0 2 8 万元，主要支持了中低收入职工购买自住住房、改善住 房条件；2 0 0 6 年末，个贷余额为3 8 0 4 7 1 亿元，比上年末增长3 4 2 5 。 值得一提是的是中国建设银行，它作为房贷市场上一个非常重要的资金 供给者，在个人住房贷款业务上一直发挥着重要的作用。我国住房制度改革 伊始，它就承担了与时代相连的一种特殊责任感与使命感。不论是在自营性 住房贷款还是非常擅长的公积金贷款方面，建行都有着其他行不能相媲美的 特色。“要买房，到建行已经成了一句人人皆知的口号。但面临房贷市场的 激烈竞争，特别是近些年各股份制商业银行也要进到这个市场里分一杯羹的 局面，其业务总量虽是在上升，但在整个市场上的占比却不同往日。下面以 公积金贷款分析为例来说明。 1 0 0 8 0 6 0 9 6 4 0 2 0 o 建行公积金贷款占整个市场公积金贷款比例图 ? 名，；? 妒y 。1 一。协 。7 擎罗簟7 ： ? 彩、7 _ 7 y ? “雾 十j 。卜叶 。 j ，、 i f l i i 4 一i ，l n l l v。 l ? il|。 0 0 年0 2 年0 4 年0 6 年 数据来源：中国经济统计年鉴 可以看出当前房贷市场的竞争的激烈，几大行的主导地位正在慢慢被削 弱，虽然其业务量仍然位居前列，但不得不承认房贷这一业务领域是各个银 行都要经营并且要积极经营的事实。 2 3 2 风险现状 个人住房贷款具有相对风险小、收益时间长的特点。根据一项系统的测 算，该信贷品种的名义收益率为约为5 4 3 ，经风险调整后的收益率位居各 1 3 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 贷种前列，这也是个人住房贷款成为各家商业银行极力拓展的支柱型零售业 务品牌的原因。 但是目前一些数据已经表明房贷违约率的发生较以前年份有所上升。从 2 0 0 6 年下半年开始，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上 违约的房贷客户超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近2 亿元，房贷违 约量一下子增加了五成。上海银监局公布的数据也显示，截至2 0 0 6 年6 月末， 中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7 6 7 亿元，不良率为1 7 9 ， 比年初上升了0 6 1 个百分点。上半年新发生住房开发不良贷款1 3 2 5 亿元， 同比多增8 6 2 亿元，其中接近9 0 的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。 暴发于0 7 年的美国次贷危机给我国的商业银行敲响了风险无处不在的警 钟。即便是房贷，经营不善或者没有良好的风险监控机制，一样会成为一个 影响很大的金融风险隐患。建行也于0 7 年发布了一项研究报告，指出“虽然 当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有 风险，并正逐步步入违约高风险期 。 个人住房贷款业务在我国开展时间不长，开办之初一直保持着较低的不 良贷款率水平。但从国际经验看，其风险一般是在发放贷款后3 至8 年中才 逐步显现，而目前国内个人住房贷款余额中，很大一部分是2 0 0 0 年以后发放 的，这也就意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内会逐渐步入违 约高风险期，未来几年个人住房不良贷款将会陆续显露出来。同时由于贷款 余额的高速累积，贷款总量的“稀释”作用在一定程度上掩盖了风险的增长。 一些人士指出，我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些 不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。“假按揭”不以真实 购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通 过虚假销售( 购买) 方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计， 该行个人住房贷款中的不良资产，有8 0 是因假按揭造成的。 0 7 年开始的“楼市拐点论”之争还没分出个你是我非的时候，珠江三角洲 地区的楼市用实际行动给了所有人一个答案。到0 8 年7 月份，深圳的房价有 的跌幅达4 0 左右，而一些购房者也上演了一出轰轰烈烈的“断供潮”。深圳 银监局就“断供潮 作出回应称，虽然个人住房贷款违约率有所上升，但大 1 4 2 我国住房抵押贷款发展现状 面积断供现象未发生，银行个贷坏账率没有明显变化。 深圳银监局披露的数据显示，截至0 8 年6 月末，按五级分类口径统计， 深圳个人住房贷款不良余额为1 3 8 5 亿元，比年初减少0 7 3 亿元，不良贷款 率为0 6 3 ，比年初下降0 0 2 个百分点。按更审慎的标准统计( 逾期9 0 天以 上列为不良贷款) ，不良贷款余额为1 7 3 5 亿元，比年初增加2 1 1 亿元，不良 贷款率为0 7 9 ，比年初上升0 1 1 个百分点。但是一些专家指出，房价下跌 对于购房者承受能力的影响反映到断供行为上来需要一年左右的时间，由于 深圳房价从2 0 0 7 年1 1 月左右开始下跌，那么真正的风险爆发期应该在今年 年底。不可否认，深圳楼市给楼市的各种参与者，不论是真正有购房需求的 购房者，或者炒房团，又或者是为他们提供资金的商业银行生动地上了一次 风险教育课。 商业银行住房抵押贷款风险管理研究 3 住房抵押贷款风险分析 房地产行业对国民经济发展起着非常重要的拉动作用，而住房金融的安 全更是牵动着全国百姓的生活。上个世纪9 0 年代日本，香港房产泡沫的破灭， 进而经济陷入长期的疲软。最近两年谈论最热的话题“次贷危机也让世人 再次领略到房产泡沫破灭的威力。随着美国于2 0 0 5 年结束减息周期进入加息 周期，房产价格逐步下降，由此引发的次级贷款危机波及的不仅仅是美国经 济的发展，全世界的经济都受到连累。到目前为止“房地美 ，“房利美已 经被美国政府接管，贝尔斯登被摩根大通接管，美林被美国银行收购，雷曼 兄弟破产，这些昔日的金融巨头成为了这次“次贷危机 的受害者。但相信 此次的“次贷危机”留下的影