沈阳沈河三好街商圈市场调研报告.doc

三好街调研报告三好街调研报告 沈阳新天地人和公共设施管理有限公司沈阳新天地人和公共设施管理有限公司 调研一部调研一部 二零零九年一月十九日二零零九年一月十九日 2 目目 录录 商圈介绍商圈介绍 百脑汇百脑汇 东软电脑城东软电脑城 赛博数码广场诚大店赛博数码广场诚大店 赛博数码广场裕宁店赛博数码广场裕宁店 3 商圈介绍商圈介绍 一、商圈概况一、商圈概况 该商圈处于沈阳市沈河区繁华街道，东起五里河街西至东 北大学，南起文体路北至文化路。此商圈主要经营电子产品、数码 产品、电脑配件及相关耗材。 二、街区平面图二、街区平面图 三、周边物流情况三、周边物流情况 物流均位于文化路 35 号院内，共 11 家，主要辐射东三省及辽宁省内。 四、周边公交情况四、周边公交情况 该商圈周边交通较为便捷，主要线路有 222 路、4355 路、265 路、环路、 239 路、225 路、244 路、239 路、225 路、244 路等，贯穿市内各区。 百脑汇调研报告百脑汇调研报告 调研目的：调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料 调研时间：调研时间：2009 年 1 月 19 日，星期一 调研人员：调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、 李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷 信息来源：信息来源：实地走访、网络资料 调研对象：调研对象：百脑汇 IT 商场（以下简称“百脑汇”） 信息整理：信息整理：姜洋、李淑珍 信息稽核：信息稽核：马长庚 报告名称：报告名称：百脑汇调研报告 一、地理位置及商业分布：一、地理位置及商业分布： 百脑汇位于沈阳市 IT 集散地南三好街，沈阳高科技区域之内，和文翠路交 汇处，成为高新区的中心交点，为车辆进入三好街的必经要塞。 二、商场地理位置图二、商场地理位置图 三、自然状况三、自然状况 （一）商场全称：（一）商场全称：百脑汇 IT 商场 （二）商场地址：（二）商场地址：沈阳市和平区南三好街 90 号 （三）商场网址：（三）商场网址： 5 （四）性质：（四）性质：私营企业 （五）法定代表人：（五）法定代表人：未获取信息 （六）成立时间：（六）成立时间：2003 年 8 月 （七）隶属关系：（七）隶属关系：蓝天集团 （八）营业时间：（八）营业时间：9：0017：00 （九）主营项目：（九）主营项目：电脑、数码产品、电脑耗材 （十）经营方式：（十）经营方式：零售 （十一）商场规模：建筑面积：（十一）商场规模：建筑面积：38214，使用面积：，使用面积：25476 四、发展史：四、发展史： 1998 年蓝天集团创立百脑汇资讯广场，百脑汇在华东、华北、华西以及华 南四区成立独立的营运中心。目前已有 10 余家大型复合式 IT 商场，分别设立 在上海、南京、成都、沈阳、郑州、天津、合肥、杭州、广州、长春、西安、 哈尔滨、厦门等重点城市，并在无锡、武汉、青岛、北京等城市已取得黄金地 段项目用地。 五、人员组织架构五、人员组织架构 （一）人员构成数据描述（一）人员构成数据描述 （二）工资水平（二）工资水平 （三）人员成本核算（三）人员成本核算 未获取信息 六、经营状况六、经营状况 （一）商场规模及商铺数量（一）商场规模及商铺数量 楼层楼层 建筑面积（建筑面积（） 使用面积（使用面积（） 商户数量（户）商户数量（户） 负一层负一层 8182.55455128 一层一层 5080338683 二层二层 74374958149 三层三层 7354.5490379 6 四层四层 7620508083 合计合计 3821425476522 （二）经营区划（二）经营区划 楼层楼层经营品项经营品项 负一层负一层电脑耗材 一层一层品牌笔记本电脑、品牌数码产品、电脑耗材 二层二层电脑配件、DIY 组装台式电脑专区、数码产品 三层三层电脑耗材、电脑配件 四层四层电脑耗材、餐饮 （三）经营特色及楼层品类描述（三）经营特色及楼层品类描述 负一层：负一层： 主要以经营电脑耗材为主，因产品质量较差，导致客流量较小。 一层：一层： 主要经营品牌笔记本电脑、品牌数码相机、数码摄像机。商品价格与同 行业相比较低，客流相对较大，格局为精品间及专柜，商户多为分销商。 二层：二层： 主要经营电脑配件、数码产品，监控设施较为密集，相应配件较为齐全。 三层：三层： 主要经营台式机组装，多为小型门市店。 四层：四层： 主要经营电脑耗材，餐饮美食档口。 （四）商铺数量及主流户型（四）商铺数量及主流户型 区域区域商铺数量（户）商铺数量（户）主流户型（主流户型（） 负一层负一层 12823 7 一层一层 8340-50 二层二层 14925-40 三层三层 7930 四层四层 83 40、60、100 合计合计 522 （五）客流状况（五）客流状况 类别类别客流量（人客流量（人/天）天） 进店客流进店客流 （六）货品来源：（六）货品来源：从本地产品代理商进货， 一部分从厂家直接进货。 （七）主要辐射区域：（七）主要辐射区域：沈阳市及周遍城市 （八）经营者构成：（八）经营者构成：个人、品牌代理商 （九）消费者人群特征：（九）消费者人群特征： 学生以及中青年人，购买各自所需电脑产品 （十）项目费用与缴费方式：（十）项目费用与缴费方式： 年缴租金 （十一）收费细则（十一）收费细则 1、租金表包含：买断、广告收益租金表包含：买断、广告收益 楼层楼层 买断价格（万元买断价格（万元/） 原始租金原始租金(元元/月月/) 负一层负一层 0.9- 一层一层 0.9- 二层二层 0.9400 三层三层 0.9- 四层四层 0.962 2、其它费用、其它费用 8 楼层楼层 国税国税 （元（元/月月 /） 地税地税 （元（元/月月 /） 管理费管理费 （元（元/月月 /） 空调空调 （元（元/月月 /） 电费电费 （字（字/元）元） 负一层负一层 13502.5201.2 一层一层 13502.5201.2 二层二层 13502.5201.2 三层三层 13502.5201.2 四层四层 13502.5201.2 七、分析部分七、分析部分 （一）优势：（一）优势： 1、商场地处沈阳和平区三好街中国电脑软件城（中国特色商业街） 。 2、该商场成立时间较早， 。 3、电子产品种类齐全，商品价格低廉。 （二）劣势：（二）劣势： 1、商场成立时间早，装修陈旧。 2、商场管理无序，商户在商场内随意吸烟，火灾隐患极大。 八、调研综述：八、调研综述： 该商城位于沈阳市最大的电子产品一条街（三好街） ，该商圈面向整个沈 阳市以及其他周边城市。百脑汇与其他相临的几个电脑城相比，其开业的时间 较早，在 2003 年 8 月开业至今，仍管理出现混乱状态，如该公司提高管理将会 出现突破性的收益。 东软电脑城东软电脑城 调研目的调研目的：了解企业，掌握相关数据，为公司下步决策提供第一手资料。 调研时间调研时间：2009 年 1 月 19 日，星期一 调研人员调研人员：李鑫、姜洋、李淑珍、杨皓 信息来源信息来源：走访调查 调研对象调研对象：东软电脑城 信息整理信息整理：李鑫 信息稽核信息稽核：马长庚 报告名称报告名称：沈阳东软电脑城调研报告 照片： 一、地理位置及商业分布一、地理位置及商业分布 10 东软电脑城位于三好街 81 号。 二、商场地理位置图二、商场地理位置图 三、自然状况三、自然状况 （一）商场全称：（一）商场全称：沈阳市东软电脑城 （二）商场地址：（二）商场地址：三好街 81 号 （三）商场网址：（三）商场网址： （四）性质：（四）性质：私有 （五）法定代表人：不详（五）法定代表人：不详 （六）成立时间：（六）成立时间： 2000 年年 （七）隶属关系：（七）隶属关系： 东软集团 （八）营业时间：（八）营业时间：9：0017：00 （九）主营项目：品牌电脑、组装机、电脑配件、电脑附带品等（九）主营项目：品牌电脑、组装机、电脑配件、电脑附带品等 （十）经营方式：（十）经营方式：批发兼零售 （十一）商场规模：（十一）商场规模： 四、发展史：东软电脑城前身为东软集团东大软件村，四、发展史：东软电脑城前身为东软集团东大软件村，2000 年东软集团投资兴年东软集团投资兴 建了东软电脑城建了东软电脑城 C 座并投入使用。座并投入使用。2005 年为满足消费者日益增长的消费需求，年为满足消费者日益增长的消费需求， 遵循商业、科技创新发展的规律，东软集团决定对原有东软电脑城进行大规模遵循商业、科技创新发展的规律，东软集团决定对原有东软电脑城进行大规模 的扩建升级，扩建升级后的新卖场在经营规模、经营理念、物业服务等方面将的扩建升级，扩建升级后的新卖场在经营规模、经营理念、物业服务等方面将 不同于以往，形成了现在规模的东软电脑城。不同于以往，形成了现在规模的东软电脑城。 11 五、人员组织架构：五、人员组织架构： 未获取信息 六、经营状况六、经营状况 （一）商场规模及商铺数量（一）商场规模及商铺数量: 楼层建筑面积（）使用面积（）商铺数量（户） 一层 113797847110 二层 120308297238 三层 59213820166 四层 8891573672 共计 3822125700586 （二）经营特色及楼层品类描述：（二）经营特色及楼层品类描述： 一层：一层： 该层主营品牌笔记本电脑及台式机为主附带部分摄像器材，各品牌货品大 部分来源于厂家直接供货商。共 110 户，主流户型 35.以品牌全、价格相比较 低赢得市场。 二层：二层： 该楼层主营组装电脑、电脑配件及移动 DVD。共 110 户，主流户型未 18.商户均未沈阳本地人，经营品类多为仿冒品牌，价格低，吸引不同的消费 人群 三层：三层： 三层主营电脑耗材及配件，部分精品间内经营投影等器材。商户共 166 户， 其中精品间 27 户，柜台 139 户。由于精品间的视觉感观专业，且价格高，故商 品成交主要集中在柜台区。消费人群集中在 2030 岁之间 四层四层： （三）商铺数量及主流户型（三）商铺数量及主流户型 商铺数量：2824 户 主流户型： 12 楼层商户数量（户）主流户型（） 一层 11125 二层 14106-10 三层 16785 四层 135108 （四）客流状况：（四）客流状况：未测 （五）货品来源：（五）货品来源：北京、广州等。 （六）主要辐射区域：（六）主要辐射区域：沈阳周边区县及东北三省部分城市。 （七）经营者构成：（七）经营者构成：个体经营者 （八）消费者人群特征：（八）消费者人群特征： 1、主客层 3050 岁 2、主要以批发、零售为主 （九）项目费用与缴费方式（九）项目费用与缴费方式 产权经营权（因买断年限不同价位不同） 、年缴租金 （十）收费细则（十）收费细则 1、国税：46 元/月/平方米； 地税：68 元/月/平方米； 电费：1.2 元/度。 2、租金因缴费方式不同，尚未做租金收益表。 十、分析部分十、分析部分 （一）优势：（一）优势： 1、成立时间较早； 2、经营品类多样化； 3、座落于沈阳热闹路繁华地段； 4、交通便利，附近物流配备齐全。 （二）劣势（二）劣势 1、硬件设施老化； 13 2、现场管理松散； 3、室内温度较低； 4、品类规划不清晰。 十一、综述十一、综述 极大；可以满足此类人群多种购物需求，属于大众消费市场，主 十二、平面图十二、平面图 赛博数码广场（诚大店）赛博数码广场（诚大店） 调研目的：调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料 调研时间：调研时间：2009 年 1 月 19 日，星期一 调研人员：调研人员：曲 峰 郭诺 赵海峰 信息来源：信息来源：实地走访、网络资料 调研对象：调研对象：赛博数码广场商户、管理所 信息整理：信息整理：曲 峰 信息稽核：信息稽核：马长庚 报告名称：报告名称：赛博数码广场（诚大店） 商场外观照片商场外观照片 一、地理位置及商业分布一、地理位置及商业分布 赛博数码城（城大店）位于沈阳三好街，周边多为经营电子产品商场，如 百脑汇、东软电脑城、赛博数码城（裕宁店）及门店。 二、商场地理位置图二、商场地理位置图 三、自然状况三、自然状况 （一）商场全称：（一）商场全称：赛博数码广场（诚大店） （二）商场地址：（二）商场地址：沈阳市和平区三好街 63 号 （三）商场网址：（三）商场网址： （四）性质：（四）性质：私营企业 （五）法定代表人：（五）法定代表人：张瑞麟 （六）成立时间：（六）成立时间：2002 年 5 月 （七）隶属关系：（七）隶属关系：赛博国际控股公司 （八）营业时间：（八）营业时间：9：0017：00 （九）主营项目：（九）主营项目： 一层：主营品牌笔记本电脑、品牌数码相机、数码录像机、外设产品 二层：主营 DIY 组装台式电脑 三层：主营电脑耗才和软件 （十）经营方式：（十）经营方式：零售 （十一）商场规模：（十一）商场规模：建筑面积：6498，使用面积：4191 四、发展史：四、发展史： 1999 年赛博的创业团队凭借对市场需求的掌握，率先提出了“数码广场”的 概念，创造性地“4C”产品(电脑、通讯、消费电子、网站)整合到一个统一的零 售平台上，并凭借着对新事业的热情、以及优异的执行力，在有限的资源与时 间压力下，克服万难，在 1999 年 12 月 25 日，于上海淮海中路成功开张上海赛 博数码广场旗舰店，正式开启了中国 IT 连锁卖场的全新时代。赛博公司于 2002 年 5 月在沈阳市三好街诚业大厦开业赛博数码广场，同时设立东北区总部。 五、人员组织架构五、人员组织架构 （一）人员构成数据描述（一）人员构成数据描述 （二）工资水平（各级别）（二）工资水平（各级别） （三）人员成本核算（三）人员成本核算 注：商场人员情况未了解到。 六、经营状况六、经营状况 （一）商场规模及商铺数量（一）商场规模及商铺数量 楼层楼层建筑面积（建筑面积（）使用面积（使用面积（）商户数量（户）商户数量（户） 一层一层2240144542 二层二层2129137341 三层三层2129137369 合计合计64984191152 （二）经营区划（二）经营区划 楼层楼层经营品项经营品项 一层一层 品牌笔记本电脑、品牌数码相机、数码录像机、外 设产品 二层二层电脑配件、DIY 组装台式电脑专区、 三层三层电脑耗材、软件、飞机模型 （三）经营特色及楼层品类描述（三）经营特色及楼层品类描述 一层一层 一层主要经营品牌笔记本电脑、品牌数码相机、数码摄像机、外设产品， 共 42 户，主流户型 16，格局为精品间及专柜。该层经营环境较差，装修较 旧，广告张贴混乱，客流相对较少，商户多为代理商下线，实力不强，有部分 待租档口。 二层二层 二层主要经营电脑配件（汉王手写板、摄像头等） ，DIY 组装台式机电脑。 共 41 户，主流户型 40。本商场主以本层为主要经营区域，本层客流较多， 但管理混乱。商户在室内随意吸烟，火灾隐患极大。 三层三层 三层主要经营电脑耗材、软件、飞机模型共 69 户，主流户型 8，本 层客流较少，有 7 家空铺正在招商，商户素质不高货品摆放凌乱以至本层环境 较差。 （四）商铺数量及主流户型（四）商铺数量及主流户型 区域区域商铺数量（户）商铺数量（户）主流户型（主流户型（） 一层一层4216 二层二层4125-40 三层三层698 合计合计152 （五）客流状况（五）客流状况 类别类别客流量（人客流量（人/天）天） 进店客流进店客流7440 注：注：客流测算时间为 2009 年 1 月 19 日星期一 11：1011：20。 （六）货品来源：（六）货品来源：从本地产品代理商进货， 一部分从厂家直接进货。 （七）主要辐射区域：（七）主要辐射区域：沈阳市及周遍城市 （八）经营者构成：（八）经营者构成：个人、品牌代理商 （九）消费者人群特征：（九）消费者人群特征： 学生以及中青年人，购买各自所需电脑产品 （十）项目费用与缴费方式：（十）项目费用与缴费方式： 年缴租金 （十一）收费细则（十一）收费细则 1、 租金表包含：买断、广告收益租金表包含：买断、广告收益 楼层楼层原始租金原始租金(元元/月月) 一层一层625 二层二层500 三层三层312 2、 其它税费其它税费 楼层楼层国税（元国税（元/间）间）地税（元地税（元/间）间） 一层一层 二层二层733367 三层三层334167 注：注：一层国税、地税未了解到 （十二）其他费用：（十二）其他费用： 能源费（取暖费及空调费）：16 元/月 七、分析部分七、分析部分 （一）优势：（一）优势： 1、商场地处沈阳和平区三好街中国电脑软件城（中国特色商业街） 。 2、该商场成立时间较早，市场比较成熟。 3、电子产品种类齐全，商品价格低廉。 （二）劣势：（二）劣势： 1、商场成立时间早，物业设施陈旧。 2、商场管理无序，商户在商场内随意吸烟，火灾隐患极大。 八、调研综述：八、调研综述： 该商城位于沈阳市最大的电子产品一条街（三好街） ，该商圈面向整个沈 阳市以及其他周边城市。赛博数码城（诚大店）与其他相临的几个电脑城相比， 其开业的时间较早，在 2002 年 5 月开业。其市场已经成熟，在沈阳市本地具有 一定的知名度。 但该商场因开业时间较早，并且是租赁诚大物业的场地。目前的商场环境 陈旧，管理无序。与其他几个电脑城相比较，已低于同类商场，而且面积相对 较小。 该商场未来的发展趋势不容乐观，目前商场内已有部分商户撤场。预计商 场未来的经营将会面临困境。 九、平面图九、平面图 一层平面图一层平面图 二层平面图二层平面图 十、商场照片十、商场照片 赛博数码广场裕宁店赛博数码广场裕宁店 调研目的调研目的：掌握相关数据，为公司项目定位提供第一手资料。 调研时间调研时间：2009 年 1 月 16 日，星期一 调研人员调研人员：孙健波、孙梦、姜禹庭 信息来源信息来源：走访调查 调研对象调研对象：五爱市场服装城 信息整理信息整理：孙梦、姜禹庭 信息稽核信息稽核：孙健波 报告名称报告名称：赛博数码广场裕宁店调研报告 一、地理位置及商业分布一、地理位置及商业分布 二、街区图：二、街区图： 三、赛博数码广场裕宁店自然状况：三、赛博数码广场裕宁店自然状况： 1商场全称：沈阳赛博数码广场裕宁店 2 商场地址：赛博数码调研报告号 3 网址：（未获得相关信息） 4 性质：私营 5 法定代表人：张瑞麟 6 成立时间：2006 年 1 月 1 日 7 隶属关系：沈阳赛博数码广场管理有限公司 8 营业时间：9：0017：00 9 主营项目：零售/批发 10经营方式：租赁 11商场规模： 11806 四赛博数码广场裕宁店发展史四赛博数码广场裕宁店发展史： 该商场成立于 2006 年，当时租用裕宁厦的 14 层，是赛博商场在三好街 的第二家数码广场。以经营电子数码产品为主要项目，经营状况较好。 五赛博数码广场裕宁店人员组织架构：五赛博数码广场裕宁店人员组织架构： 1人员构成数据描述： 2工资水