2006广东省某市写字楼项目可行性报告

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中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 III 四、车位的价格建议 66 第十部分 设计规划、公共配套 /设施设备、装修、服务特色建议 一、写字楼设计规划的建议 67 二、商业建筑设计细则及建筑风格建议 69 三、项目公共配套 /设施设施建议 70 四、装修标准建议 72 五、写字楼服务特色建议 73 第十一部分 项目开发实施计划 一、项目开发实施计划编制原则 75 二、项目开发实施计划 75 第十二部分 投资与成本费用估算 一、开发成本估算 80 二、开发费用估算 82 三、总成本费用汇总表 84 第十三部分 资金筹措、投资计划及借款利息 一、资金筹措与投资计划 85 二、贷款本金的偿还及利息支付 87 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 IV 第十四部分 项目销售收入测算 一、销售范围 89 二、 销售价格 89 三、销售计划 89 四、销售收入测算 90 第十五部分 项目财务评价 一、税金计算 91 二、损益表与静态盈利分析 92 三、现金流量表与动态盈利分析 95 第十六部分 项目不确定性分析 一、盈亏平衡点 97 二、敏感性分析 98 第十七部分 总结 99 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 1 第一部分 经济发展概况 一、 *经济发展的地理环境和区位优势 *是广东省省 会，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。 *地处广东省中部，珠江三角洲北部，东连惠州、东莞，西接中山、佛山，北通清远、韶关，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区重要的交通通讯枢纽和贸易口岸，素有中国南大门之称。根据 2005 年广东省 1%人口抽样调查主要数据公报 ， *市辖10 区和 2 个县级市，总面积 7434.4 平方公里，人口 949.68 万人，城市人口密度为 1277 人 /平方公里。 二、 *经济发展的总体态势 1、综合实力 2005 年 *全市 地区 生产总值（ GDP） 为 5115.75 亿元大关，标志着综合经济实力迈 上一个新的台阶。 1999 年，以户籍人口和当年汇率折算， *人均 GDP 突破 4000 美元， 2002 年突破 5000 美元，仅用了 3 年时间； 2004 年达到 6800 美元，在全国主要大城市中排位名列前茅，仅用了 2 年时间。按照 广东省政府 提出的全面建设小康社会评价指标，其中人均 GDP（标准值）至 2010 年为 3450 美元，2020 年为 7000 美元。可见， *市人均 GDP 将提前达标，在全面建设小康社会中率先步入新的阶段。 2、 增长速度 增长速度加快，近两年均增长 15%以上，经济发展步入快速增长新阶段 。“八五”时期， *经济高速增 长，年均增长 20.2%，为改革开放以来的最高增速： “ 九五 ” 时期，进入平稳快速增长阶段，年均增长 13.1%； 进入 “ 十五 ” 时期， *经济增长提速， 2001 年增长 12.7%， 2002 年增长 13.2%， 2003 年和 2004 年分别增长 15.2%和 15.0%， 2001-2004 年年均增长 14.0%， 2001 -2004 年， *市人均 GDP平均每年增长 12.5%，高于 “ 九五 ” 时期（ 11.4%） 1. 1%， 2003 年和 2004 年均增长 13.7%以上。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 2 3、 产业发展 自 2003 年开始，第二产业的增速超过第三产业，工业重型化趋 势明显，步入 “ 二、三次产业双轮驱动 ” 新阶段 。近年来， *实施制造业与服务业并重，二、三次产业协调发展战略。 2004 年，三次产业比例调整为 2.81 44.16 53.03，经济发展呈现二、三次产业双轮驱动、互相促进的格局。全市工业总产值从 100 亿元到 1000 亿元，用了 11 年（ 1983-1993 年）；从 1000 亿元到 2000 亿元，用了 3 年（ 1994-1996 年）；从 2000 亿元到 3000 亿元，用了 4 年（ 1997-2000 年）；从 3000 亿元到 4000 亿元，用了 3 年时间（ 2001-2003 年），而由 4000 亿元跃到 5000 亿元，仅用了 1 年时间（ 2004 年）。 “九五”时期， *市第三产业增加值的平均增速为 13.7%， 2001-2004年全市第三产业增加值占 GDP 的比重一直在 53%以上，平均每年增长 13.5%，增速明显。 4、所有制结构 非公有制经济占 GDP 的比重超过 40%，步入多种经济成分共同发展新阶段 。所有制结构 日益多元化。 2004 年完成的工业总产值中，国有及国有控股工业企业占全市工业总产值的比重为 27.91%； 股份制工业企业占 17.37%；外商及港澳台投资工业企业占 63.14%；民营企业占 22.48%。 2005 年上半年 *累计登记的各类企业数量约 23万家，其中， *私营企业数量在 2005 年 上半年 新 登记开业的私营企业 11481 户。截至 2005 年 6 月底， *市实有私营企业 累计 107046 户（ 其中， 独资企业 17162 户，合伙企业 3136 户，有限责任公司 86738 户，股份有限公司 10户）。 1000 万元以上的私营企业 2378户，其中超亿元的私营企业已达 56 户， *私营企业的规模与实力近几年得到了迅速增强。 5、外资企业情况 截至 2005 年 上半年 ， *市新登记注册外商投资企业 446 户，比去年同期相比增加 61户，增幅 达 15.84。目前， *市累计登记注册的外商投资企业达 8031户，投资总额 574.28 亿美元，注册资本 290.49 亿美元，其中外方认缴注册资本中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 3 234.94 亿美元。有 70 多个国家和地区的外商在 *投资设立了 7933 家外资企业和 2000 多个外商办事机构。世界 500 强大企业已有 139 家进入 *，共设立 227个项目，投资总额合计 71.8 亿美元。 目前 *外 资 企业的结构有以下特点： 第一：外资 （独资）企业的总数在 *市外商投资企业中的比例已达 58 ； 第 二 ： 是投资来源以港资、日资、美资为主。香港仍是 *市主 要的外资来源地，主要从事货运代理、批发零售和商务服务等行业。 2005 年 上半年 新登记日资企业 31户，美资企业 30 户 ； 第 三 ： 行业分布以制造业为主， 近年来 批发零售业、商业服务业发展较快。上半年新登记的外商投资企业中，制造业企业有 268 户，占 60，其中以从事纺织服装、鞋、帽制造业以及通信设备、计算机及电子设备制造业的企业数量较多；从事商业服务业的有 65 户；从事批发零售业的有 27 户。 6、经济增长 质量 2000-2004 年， *地区组织的财政收入从 717 多亿元增加到 1307.98 亿元，年均增速在 16%左右； 2004 年， *地区组织的财政收入比上年增长 17. 3%；全市地方一般预算财政收入 302.82 亿元，增长 19.2%； 1995 年，全市职工平均工资为 10317 元， 2004 年已达到 31025 元； 1995 年城市居民人均可支配收入为 9038元， 2004 年已达 16884 元； 1995 年，农村居民人均纯收入为 4483 元， 2004 年为 6625 元。 步入财政收入增长快，企业效益大幅提升和居民收入稳步提高新阶段。 7、 发展后劲 枢纽型、功能性、网络化的现代化城市基础设施建设加快推进，一批对全市经济社会发展具有长远战略意义的城市基础设施 项目在近年建成。未来几年， *将成为全国重要的汽车工业、造船工业、石化工业和高新技术产业基地。经济社会发展承载能力增强，生产力布局基本成型，发展空间拓展，步入后劲充足的可持续发展新阶段。 三、 *投资环境基础设施建设情况 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 4 1、以 *白云国际机场迁建工程为标志的重点工程建设提升了 *的城市基础设施水平。 *白云国际机场是国内三大枢纽机场之一，在我国民航机场中处于十分重要的位置。 *白云国际机场的迁建工程是我国第一个按中枢概念设计的综合性中枢机场，是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国际机场，对强化 *中心城市地位，促进华南地区的经济发展和 *迈向国际化的步伐起着非常重要的作用。 2004 年， *的城市基础设施水平在整体上有明显的提高，分别表现在以下几个方面： （ 1） 城区道路主干网逐渐完善，并向珠江三角洲延伸； （ 2） 以白云国际机场、南沙港、 *新火车站为枢纽的 *“立体大交通”格局已经形成； （ 3） 2004 年全市 30 个重点工程推进速度良好，全年重点建设项目的投资计划总体完成情况和资金到位率创历史最高水平，成为拉动 *固定资产投资增长的主要动力，为 *GDP 增长做出了显著贡献； （ 4） *城市地铁、机场、高速公路、环境治 理、汽车产业、工业园区六大城市投资板块齐头并进，建设速度非常迅猛，是推动城市基础设施建设投资增长的主力军。 2、 *市场经营环境进一步得到改善 根据国家统计局企调总队的调查报告 2004 年第三季度全国直辖市、主要副省级城市企业景气调查报告的内容显示： 2004 年第三季度，全国各主要城市经济均保持了快速、健康的发展势头，其中北京、天津、上海和重庆直辖市，*、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、深圳、成都、西安和武汉市等副省级市共 19 个城市（下简称 19 市）的企业家信心指数和企业景气指 数均在景气区间运行，部分城市比二季度有不同程度的提升。 *市企业家信心指数和企业景气指数均为 149.4，分别居 19 市的第二位和第四位。 据统计， 1-3季度 *市的工业总产值、财政收入、社会消费品零售额、外贸中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 5 出口总值、固定资产投资额均有一定幅度的增长，全市生产总值（ GDP） 2934.24亿元，比上年同期增长 15.6%，增长速度排在 19 市中的第六位。从第三季度企业的调查情况看，企业家对 *经济的发展继续持乐观的态度，乐观的程度（持乐观的样本占总体的比重）从二季度的 42.4%上升到 53.2%。企业家信心指数为149.4，在 19 市的排位中，由二季度的第九位跃升至第二位，比第一位的大连市（ 151.8）仅低 2.4 点，比第三位的长春市（ 146.4）高 3.0 点。居末位的是重庆市（ 119.3）。从 2004 年第三季度企业家信心指数的变动情况看，除 *、北京、大连、长春和西安市的指数比上季有所上升外，其余城市则呈现下降。在上升的城市中， *市增幅最大 （详见表 1-1） 。 表 1-1： 2004 年第三季度企业家信心指数对比表 项目 企业家信心指数 位次 比二季度增减 (点 ) 大连市 151.8 1 2.7 *市 149.4 2 12.0 长春市 146.4 3 2.8 沈阳市 142.6 4 -3.0 宁波市 139.7 5 -1.4 武汉市 139.0 6 -1.3 深圳市 139.0 7 -6.0 济南市 136.9 8 -3.7 上海市 135.9 9 -3.0 南京市 135.6 10 -13.6 杭州市 134.8 11 -1.4 厦门市 134.5 12 -2.6 青岛市 133.5 13 -3.5 西安市 130.7 14 1.3 天津市 130.4 15 -1.6 成都市 130.3 16 -2.5 北京市 130.0 17 2.8 哈尔滨市 119.7 18 -7.3 重庆市 119.3 19 -0.4 3、“申亚”成功为 *进一步改善投资环境提供了契机 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 6 2004 年 7 月 1 日， *市代表中国申办 2010 年亚洲运动会成功，这一亚洲人民的体育盛事落在 *对 *的投资环境绝对是一个重大利好，将对 *进一步改善投资环境提供契机。 “申亚”的成功从投资软环境来看，首先，“亚运”能极大的提高 *这座城市以及 *城市相关产业的知名度、美誉度和在全亚洲的地位；其次，“亚运”能进一步提高 *的国际化进程，加速 *融入全球经济一体化的进程；第三，增进 *与亚洲各国的文化艺术方面的更多的交流，提升 *的文化品位；第四，利用国际间人民的交往提高 *市民的国际化意识和市民素质；第五， *是外向型经济发达地区，经济比较活跃，“亚运”的举办可以增加商贸往来，并提供更多的商机；第六，法治环境和社会治安将进一步改善。 从投资硬环境来看，首先，因为举办亚运会 对体育场馆的居住设施的需要，*将新建一大批的体育设施和房地产项目，很多与之相关的城市基础设施项目将借此机会推进；其次，由于“亚运”期间的大量人员流动，对 *的城市交通设施将有着很高的要求，促使 *加快完善港口、铁路、公路网、地铁等交通设施的建设；最后，对 *整个城市的环境和市容市貌的改善有较大的促进作用。 7 第二部分 *房地产市场概况 一、 2006 年第一季度 *房地产市场状况 （一）土地市场 第一季度 *市中心城区公开出让的土地共有 7 幅，涉及土地面积 347， 719平方米。从各类型土地的占地 面积来看，商务办公用地 144， 762 平方米（占 42%），商业用地 171， 257 平方米（占 49%），住宅用地 31， 700 平方米（占 9%）。 从各类型土地的建筑面积来看，商务办公用地建筑面积 506， 693 平方米，比上一季度增长约 6.9 倍；住宅用地建筑面积 216， 564 平方米，比上一季度增长 51， 466 平方米，增长幅度达 31%。 从区域分布来看，本季度成交的土地主要集中于城市中心区域，周边的市政和生活配套设施较为完善，所以吸引了不少开发商的踊跃竞投。其中机场路地块、琶州 PZB1301 地块和荔湾地块经过激烈的竞投， 最后分别以低价的 2.2 倍、 1.8倍和 1.5 倍的价格成交。据统计，机场路住宅用地成交价格高于底价 6.993 万元，楼面地价为 4725 元 /平方米。而琶州 PZB1301 商务办公地块成交价格高于底价17823 万元，楼面地价高达 5411 元 /平方米。 （二）住宅市场 第一季度， *住宅市场延续了 2005 年供需畅顺的良好局面。值得关注的是，得益于中国按照入世协议逐步解除外国企业进入中国市场的种种限制，外资机构加大了在 *的投资力度，令 *市的住宅租赁市场倍感得益。此外，政府提出加强对各地房地产市场的宏观调空，也将对 *的住 宅市场带来较大的影响。 虽然政府在众多场合均表示将会增加住宅用地的供应量以抑制房价的上涨速度，但考虑到建设周期因素，预期 2006 年 *住宅的供应量将不会产生大幅度的增长，强劲的购买力将仍旧使住宅销售市场保持供不应求的局面。值得关注的是，地方和中央政府相继提出抑制房价上涨过快的政策，有部分购房者将因此暂时搁置购房计划，将令 *楼市供不应求的局面暂时得以轻微缓解。但是，由于强大的消费能力仍然存在， *住宅总体售价将保持上升的趋势，但升幅则有所下降。 8 （三）商铺 第一季度， *市零售业市场继续保持稳定增长 ， 1-2 月， *市社会消费品零售品零售额为 369.15 万元，同比增长 10.82%。零售业的蓬勃发展，成为 *商铺市场的坚实需求力量。 自 2006 年 3 月 1 日起，商务部委托省级商务主管部门和国家级经济技术开发区，负责办理绝大部分外商投资商业企业的审批工作。此举标志着外资进入我国商业领域的门槛又进一步降低，将引发外资零售业新一轮的调整扩张行动。商务部关于委托地方部门审核外商投资商业企业的通知（商资函 200594 号） 受政策利号的影响， *的各种商业业态平衡发展，整体市场呈现出平稳发展的良好局面。 （四）工 业楼宇 *作为华南地区的城市中心之一，工业投资环境较为优越，近年来吸引了不少外地甚至外资企业积极投资设厂。由于工业土地供应量不足，工业楼宇的供应也因此受到限制，尤其在强大的需求力量的支持下，工业楼宇的租赁和二手销售市场表现较为活跃。一些国外资金因此也开始把一些配套设施完善、收益稳定的工业楼宇作为投资的重点对象。 二、房屋交易登记面积情况 （一）房屋交易登记面积各用途情况 新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的 80.1%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的 66.8%，见下图： 9 （二）房屋交易登记面积一二手份额情况 存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积的 42.5%，存量住宅交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的 38.2%，如下图： （三） 2005 年 12 月至 2006 年 5月 *市房屋交易情况 2005 年 12 月至 2006 年 5 月 *市商品房批准预售情况（表 2-1） 时间 2005 年 12 月 2006 年 1 月 2006 年 2 月 2006 年 3 月 2006 年 4 月 2006 年 5 月 合计 宗数 105 96 64 23 87 85 460 套数 12464 6904 3019 4288 11122 11782 49579 面积（万） 134.97 71.1 33.41 39.62 118.85 112.73 510.68 2006 年 1 - 5 月存量房各用途交易登记面积占比图住宅 , 66 . 8 %商场 , 5 . 1 %写字楼 , 2 . 9 %其他 , 25 . 3 %2006 年 1 - 5 月新建商品房各用途交易登记面积占比图住宅 , 80 . 1 %商场 , 6 . 2 %写字楼 , 6 . 9 %其他 , 6 . 8 %2006 年 1 - 5 月新建商品房和存量房交易登记面积占比图新建商品房 ,57.5%存量房 ,42.5%2006 年 1 - 5 月新建商品住宅和存量住宅交易登记面积占比图新建商品住宅 ,61.8%存量住宅 ,38.2% 10 2005 年 12 月至 2006 年 5 月 *市房屋交易情况（表 2-2） 宗数 面积（万平方米） 金额（亿元） 合计 64877 696.2 409.47 2005 年 12 月至 2006 年 4 月 *市商品房交易情况（表 2-3） 类型 面积（万平方米） 均价（元 /平方米） 宗数 总金额（亿元） 住 宅 424.01 5815.4 商 业 32.15 11740.6 写字楼 34.1 8557.2 工业厂房 2.52 3638 别 墅 22.82 6990.8 停车场 10.74 5887.2 其 它 7.11 3791.4 合 计 533.45 6631.5 50044 335.78 2005 年 12 月至 2006 年 4 月 *市二手房交易情况（表 2-4） 类型 面积（万平方米） 均价（元 /平方米） 宗数 总金额（亿元） 住 宅 256.7 3156.8 商 业 20.36 5023.6 写字楼 11.52 4533 工业厂房 33.7 1639.4 别 墅 2.82 4809.8 停车场 2.01 2890 其 它 66.79 3073.6 合 计 393.9 3589.46 33498 121.321 11 第三部分 *写字楼市场调查 一、 *写字楼发展概况 （一） *写字楼发展回顾 1993 年、 1994 年间，是 *写字楼的供应最高峰，这期间写字楼市场总供应量大约 200 万平方米。 由于经济环境不景气，这个体量 *用了 10 年的时间消化。 1997 1999 年间，受亚洲金融风暴的影响， *写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业， *写字楼处于最低迷状态。 1998 2000 年间， *写字楼仍处于低迷状态，可以说几乎没有写字楼的成交记录。 2000 年，中国进入了“ IT 狂潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态， *写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。 2003 年，受 SARS 的影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中 国加入 WTO 及 CEPA，市场需求上升。 2004 年年初，随着 泛珠三角洲 “ 9 2”概念的提出，以及 *市政府对珠江新城规划的调整、琶洲会展启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加；同时， *多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为当前盛行且实用的商务型写字楼。 （二） *2002-2004 年写字楼供求分析 从 2001 年初， *市写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长。 据统计， 2002 年 *市的写字楼供应量为 23.9 万平方米 。 经过近几年的调整和消化，写字楼空置率明显下降 ， 2002 年为 22%，远低于 1996 年的 47%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、电子大厦、东山广场等出租率接近 95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。 到了 2003 年，随着中国加入 WTO 和 CEPA 的签定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加， *市原八区写字楼预售面积更大 12 幅上升，达 38.4 万平方米，较 2002 年上升 61%。 2004 年上半年， *市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资 4.62 亿元，同比增长 10.5%，写字楼供应量 约为 24.5 万 平方米。同期推出的写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区。二手写字楼租赁宗数上升，租价也有轻微的升幅。 （三） *1998-2004 年度写字楼成交价格分析 *写字楼市场的均价走势由 1998 年到 2001 年都呈现稳步下降的趋势，到2002 年，预售写字楼均价开始上扬，均价达 9718 元 /平方米，是近五年来预售写字楼均价首次出现回升的状况。而到了 2003 年，预售写字楼均价又出现了较大幅度的回落，相较 2002 年，写字楼均价下降了 20.86%，为 7691 元 /平方米，是近五年来写字楼价格的最新低。到 2004 年的上 半年，写字楼价格出现了微升，但是仍然保持在 8056 元 /平方米这样的价幅，变化不大。 二、 *商务格局分析 1、空间上“ 大十字 ” 商务格局 的形成 *写字楼最初主要集中在 环市东路和天河北 ， 但随着 *发展的 “ 城市东移和南移 ” 战略， 以写字楼为核心的 环市东和天河北商务区 *商务格局中独一无二的地位已经逐步淡化 ；而 他们的商务地位将从核心转变为全新商务格局的策源地，今后将形成“ 大十字商务格局 ”这一 全新的商务格局 。 “ 大十字 ” 商务格局中的纵轴是根据 *市关于中轴线规划的战略方针，规划确立起来的新型中央商务区，其以中信广场为中心 ，包括天河北、珠江新城、琶洲三个版块 。 “ 大十字 ” 商务格局中的横轴是自环市东为起点，向东发展，历经东风东、天河城到岗顶 -五山 （即天河东） 地域。 2、地域上商务与商圈的综合性布局 A、天河北商圈 天河北商圈是 *的中央商务中心。以天河体育中心为中心，周边围绕了天河城广场、宏城广场、正佳广场、维多利广场等大型的中高档购物中心，天河南路小资店一条街、“同堂”广场、宜家家居广场等适合小资阶层的淘宝地。 13 A、珠江新城商圈 珠江新城的商业分布主要分为东西区两部分。 东区因为有南国花园、跑马地花园等楼盘，且 入住率达九成以上，商铺多以小区临街铺为主，租价在 100 300 元 / 月之间，回报率在 4% 5%左右。 西区目前主要以住宅裙楼、办公裙楼商业的小型商业为主，无论从数量上还是从档次上其商业配套仍未跟上珠江新城定位为 CBD 高端形象的标准，珠江新城西区缺少两大类商业： 一是高档的购物、休闲、娱乐场所 ； 二 是 缺少 满足越来越大的 商务人员 饮食 的场所，尤其是 带饮食功能的商铺 ； 三是目前在酒店方面仅有国门酒店一家，即便富力两个超五星级酒店建成并投入使用，也难以满足珠江新城成形之后的周边消费群体对酒店物业等不同层次的配套实施 需求。 B、 琶洲商圈 至 2002 年， 随着琶洲会展中心的开建和完工以及琶洲大桥的建设 ，会展经济对琶洲整个经济环境起到了强大的推动。会展办公物业及酒店物业在琶洲正如火如荼的兴建，琶洲用地的出让价格以及办公物业的销售价格也一路看涨。而由于琶洲是新开发的用地，各项配套正在逐步的完善当中。 C、环市中商圈 环市路商圈经过多年的发展已成为成熟的商务中心，其以花园酒店为中心，配有宜安广场、好世界购物中心等大型购物广场，各种高档品牌店，西餐厅，咖啡厅等休闲娱乐场所。又由于办公物业以外资机构为主，围绕着外国人消费习惯形成了特 色酒吧一条街。 D、东风路商圈 东风路商圈初步形成了三大特色聚集区 东段以东风东路的东宝大厦及天誉大厦为代表，形成“ CEPA 服务带 ”；中段则以健力宝大厦、建设银行大厦以及即将落成的越秀城市广场等高级写字楼为代表，形成 “甲级写字楼带 ”；东风西路则是以银行信贷为主，形成了 “金融街 ”的雏形。 14 E、 天河东商圈 天河东商圈有财富广场、壬丰大厦等甲级写字楼，最近启动的太古汇项目将为该商圈提供大型的综合购物广场。同时商圈建设有 “*中关村 ”之称的石牌西路IT 数码一条街 ，有太平洋电脑城、 *电脑城等大型电子产品专 业市场。 注：各商务区主要写字楼项目情况详见表 3-1： *主要商务区写字楼情况表 15 表 3-1： *主要商务区写字楼情况表 1、 天河北 项目 维多利广场 中泰国际广场 广晟大厦 项目地点 体育西路 101 号 林和西路 163 号 天河路 228 号 开发商 城建开发集团 *市天启房地产有 限公司 *国晟置业公司 用地面积 （） 不祥 15000 2074 建筑总面积（） 143549 100000 37000 建筑形式 两栋塔楼分别 54 层 /39层 一栋塔楼 ,地上 46层 由两塔楼组成。 东塔楼连接商场 主体，与西塔楼相呼应。地上裙楼五层，面积约2100 平方米 /层，塔楼六至二十五层为写字楼，面积约1850 平方米 /层 。 户型 （） 不祥 一栋整售，一栋分拆销售 东塔楼 120 2000 西塔楼 1121850 层高 （ m） 不祥 不祥 3.5；净高 2.75 开盘时间 2005 年 12 月 6日 2004 年 2005 年初 交楼时间 预计在 2006 年 12 月 2005 年 10 月 30 日 销售价格 （元 /） 15000 14000 13800 车位 （个） 438 600 1500 物业管理费 （元 / 月） 48 29 28 16 项目 富力天河商务大厦 金利来大厦 城建大厦 项目地点 中信广场旁边 体育东路 138 号 天河区体育西路 189 号 开发商 富力地产 金利来（中国）有 限公司 *市城市建设开发集团有限公司 用地面积 （） 4660 建筑总面积（） 35000 56590 建筑形式 一栋单楼，地上 18 层。 单体建筑 地下 2 层为停车库，地上 28 层为商业综合写字楼，建筑总高度为 114米 户型 （） 80-2300 83 1300 1817.84 /层 开盘时间 2005 年 11 中旬 2004 年 1996 年 销售价格 均价 10000 均价 20000 均价 20000 车位（个） 270 250 230 物业管理费 （元 /月） 不祥 29 25 客户群 外资、港资企业 世界 500 强企业、港资大型公司 中远国际货运 、 金骏资产 、 柏溢康体设备 、 泰康人寿保险 、 美菲化妆品 、海湾威尔自控技等 公司 17 2、 珠江新城 项目 富力科讯大厦 富力盈隆大厦 勤建商务大厦 项目地点 黄埔大道与马场 路交汇处 黄埔大道与冼村路交 汇处 黄埔大道西 468号 开发商 *富力地产股 份有限公司 *富力地产股份有限 公司 *勤建置业有限公 司 用地面积 （） 6072 6100 4900 建筑面积 （） 61320 114971 42900 建筑形式 一栋单体楼，地上 24 层，地下 3 层。 一栋单体楼，建筑高度173.1m；地上 42 层，地下 4 层。 一栋单体楼 户型 （） 109 120 311 340 402 474 68 95 130 148 194 234 复式 258 735 140 263 层高（ m） 4 3.9 开盘时间 2005 年 4 月 2005 年底 2004 年 8 月 交楼时间 2005 年 12 月 2006 年 9 月 2005 年 9 月 销售价格 （元 /） 9321 10000 均价 13000 8500 10000 车位（个） 341 632 物业管理 （元 /月） 17.5（含公摊水电、空调） 25（含空调） 10（不含空调） 客户定位 成交客户逾八成是科技、通讯、物流贸易、 IT 等实业型中高端自用买家 国内外 500 强企业，包括金融、零售、贸易、保险、物流、制造等行业 已入驻有科技公司、工程公司、设计公司等。 18 项目 双城国际 星汇国际 华普广场 项目地点 华穗路与花城大道 交界 处 *大道与金穗路交 汇处 华明路 开发商 *市华鹏置业有限 公司 *市城市建设开发集团有限公司 广东中银保利华普置 业有限公司 用地面积 （） 7550 8070 7772 建筑面积 （） 56597 67784 88000 建筑形式 有三个塔楼组成，群楼 1 5 层，塔楼6 28 层，地下层 由分别为 28 层、 27层的 2 座塔楼组成， 1-6 层为裙楼，东塔 7-2 为酒店式公寓，西塔楼 7-27层为写字楼 东西 两栋塔楼组成， 地下三层停车场，地上27 层。 15 层为商 业，6 层为架空商务生态回所， 西塔 727 层为纯写字楼 ，东塔为 24小时商务办公楼。 户型 （） 81 85 140 192 200 写字楼： 212 1285公寓： 42 98（单身公寓至二房二厅 西塔 75 89 93 99 103 109 东塔 264 349 层高（ m） 3.2 3 开盘时间 2003 年 8 月 2005 年 3 月 2004 年 7 月 交楼时间 2004 年 5 月 2005 年 11 月 2005 年 11 月 销售价格 （元 /） 均价 8500 均价 10000 8500 11000 车位（个） 234 300 380 物业管理 （元 /月） 10（不含空调） 10（不含空调） 西塔 15 东塔 25 客户定位 已入驻科技公司、工程公司、律师事务所，设计公司；外地驻 *分公司/*办事处 已入驻有化妆品公司、贸易、律师事所、广告设计等公司 19 项目 保利大厦 合景国际金融广场 信和大厦 发展中心 项目地点 珠江新城中 心段 珠江新城 J1-6 珠江新城华夏路与 临江大道交汇处 珠江新城临江大道 3 号 开发商 *市保利房地产开发有限公司 *合景置富置业有限公司 *市农村信用合作社 广东发展集团有限公司 用地面积 （） 65358 6600 6900 建筑面积 （） 48440 31474.56 58732 78238 建筑形式 双塔楼布局，建筑高度98.8 米，地上22 层，地下 3层车库 1 至 4 层为商业； 5 至 39 层为办公用房，其中第 5 及 22 层为避难层；地下 1至 5 层为车库 单体建筑，地面 32层，地下 4 层，采用纯钢结构，“空心围合”凯旋门式的雅典建筑造型，楼顶设立哥特式尖塔。 一栋单体楼，地面 37 层，150 米高度，外立面采用遮阳竖向百叶 户型 （） 800 776 794 2000（整层） 层高（ m） 净高 2.8 3.6 4 开盘时间 2005 年 10 月 10日 交楼时间 2005 年 5 月 未定 2005 年 7 月 1 日 2005 年三季度 销售价格 （元 /） 9000 10000 未定 只出租，租金为110 130 元 / 均价 20000，租金为 130元 / 车位 （个） 294 物业管理费（元 /月） 25 29 客户定位 西塔为 *地税整栋购入，东塔 10 20层为商检局购买 世界 500 强企业 目标客户定位为跨国企业、金融业、IT 业，现已入 驻的企业有中国石化、箭牌中国、天健地产等 目标客户为世界 500 强企业，以及外国领事单位 20 3、 琶洲 项目 保利国际广场 中洲国际 项目地点 新港东路琶洲会展中心 东侧 新港东路 ,会展中心东南侧 开发商 保利房地产开发股份有 限公司 *中轻新洲房地产开发有限公 司 用地面积（） 57565 27848 建筑总面积（） 196000 139000 建筑形式 南北两栋高 165 米，各35 层的超长板式建筑和两栋各四层商业裙楼及近 3 万的大型中心展览区组成 由两栋塔楼组成。 北塔写字楼（ 26 层）、南塔商 务公寓（ 30层），一至四楼为裙楼，负一楼至三楼定位是工艺品展厅，四楼是公共商用场所，北塔写字楼由第六层至二十六层。 户型 （） 222 写字楼 100 250 公寓 70 100 层高（ m） 4.1 3.5， 净空 3.3 开盘时间 2005-10-30 2004 年 4 月 22 日 销售价格 （元 /） 均价 15800 均价 13000 车位 （个） 500 物业管理费 （元 /月） 18 9 客户定位 贸易公司与会展公司 贸易公司与会展公司 21 4、 环市东 项目 宜安广场 好世界广场 大鹏国际 项目地点 建设三马路 33号 环市路 362-366号 环市东路与淘金路交会 处，花园酒店东侧 开发商 *泛亚华伦服务有限公司 *好世界综合大厦有限公司 用地面积 （） 3500 7429 建筑总面积 （） 52000 123000 建筑形式 单栋 楼 高 28层， 1-4 层为商场， 5 层以上为写字楼 单栋 36 层 ， 负2-2 层为商场，3-8 层为停车场， 9-36 层为写字楼 建筑总高度 269.20 米，设 4 层地下室，楼高 66层，其中 10 层为大型综合性商业中心，其余为甲级写字楼。 户型 78.89 338.65 78 250 开盘时间 1996 年 1996 年 预计 2006 年 销售价格 （元 /） 均价 10000 均价 13800 租金 （元 /月） 均价 85 均价 90 车位 （个） 96 400 物业管理费（元 /月） 29.8 29.8 入驻客户 以内地企业单位驻穗的办事处居多 网易公司 ,中美史克 ,香港新华旅游 等境处驻穗的办事处居多 22 5、 东风东 项目 越秀城市广场 健力宝大厦 天誉商务大厦 项目地点 东风中路与小 北路交界处 东风路410-412、 仓边路 86-118 号 东风东路 751 号 开发商 *城市建设开发集团有限公司 *市东和房地产开发有限公司 *市天誉房地产开发有限公司 用地面积（） 8813 5821 建筑总面积（） 106597 建筑形式 两栋塔楼 南塔39 层，北塔 33层，裙楼 5 层，停车场 4 层 单栋塔楼，共40 层 为两个塔楼 , 西塔楼 5-28 层为办公楼、东塔 5 -33 层为写字楼。 首三层为商业 户型 （） 76 725（北塔） 174 1472（南塔） 80.331081.62 50 240 开盘时间 2005 年 8 月 2002 年 2004 年 销售价格 北塔 均价 8500元 /平方米；南塔均价 11000元 /平方米 均价 13793 均价 8000 车位 （个） 279 251 135 物业管理费（元 /月） 北塔 6.6；南塔10 28 8 23 6、 天河东 项目 壬丰大厦 财富广场 国际贸易中心 项目地点 天河路 490 号 体育东路 114118号 天河区林和西路 1号 开发商 *市壬丰房地产开 发有限公司 *市城市建设开集 团有限公司 侨兴集团 *华丽房地产开发有限公司 用地面积 （） 63700 7998 6032 建筑总面积 （） 100000 80335.74 建筑形式 152.5 米高，裙楼颐高数码广场， 共 41层 地上 38 层和 28 层东、西两栋塔楼 ，地下二层 单栋，共 48 层 ，1-5 层为商场及酒楼， 6 层及以上为写字楼 户型 （） 133 273 181 191； 124126 每层面积： 1265 开盘时间 2005 年 6 月 2002 年 1997 年 3 月 31 日 销售价格 12000 起 均价 14500 均价 18000 车位 （个） 300 150 200 物业管理费（元 /月） 15（空调费另计） 25（包含办公时间空调费，其他时段空调费另计） 25 18（不含中央空调分摊） 28（含中央空调分摊） 客户群 投资公司、工程公司、地产开发公司、大型电脑公司等 入驻有：汇丰银行、花旗银行、星晨银行、 LG、 TOM。COM、阿斯利康制药、国家开发银行、华南粮食交易中心、三菱重工、民安证券、中国民航信息等。 港资、外资贸易公司 国内贸易公司 物流公司 24 三、 2006 年上半年写字楼发展情况 （一） 2006 年上半年 *写字楼总体市场概况 1、总体价格情况 2006年第一季度 *写字楼售价为 9135元 /平方米，比去年同期上涨了 9.26%；共 402 套单位， 53396 平方米。 2、总体市场写字楼供需情况 目前 *甲级写字楼总 供应 量 约 为 122.64 万平方米。 2006 年第一 季度市场的总体 消化 量约为 23,900 平方米，较 2005 年同期增长 6,269 平方米，增幅达 35%。 3、总体市场写字楼空置情况 由于没有新物业供应， 2006 年第一 季度甲级写字楼的空置率继续下跌。第一季度 *甲级写字楼的整体空置率为 10.9%，较 2005 年第四季度下跌 2.4%。 从区域来看，目前珠江新城 CBD 的空置率保持最高，约为 38.9%，较 上一季度下跌 2.8个百分点 ； 体育中心 CBD 区由于租赁成交特别活跃，空置率水平最低，约为 7.9%，较上季度下跌 1.6 个百分点 ； 东山区的租赁成交虽然以原租户扩租为主，但由于新供应不多，空置率下跌幅度最大，约 2.8 个百分点，维持在 11.8%的水平 。 （二） 2006 年上半年 *写字楼供应情况 目前， *写字楼市场供应量在逐渐缩小，存量消化步伐加快。在现有的楼市广告里，已经有写字楼项目的广告中打出是 2006 年底较少的现房写字楼项目的，如保利国际广场南塔。 06 年上半年推盘量小，只有天誉国际商务港、中华国际中心和富盈国际大厦三 个。 25 注 : 综合质素中的 A 即为甲级写字楼， A为类 甲级写字楼 （三） 2006 年上半年 *写字楼需求情况 （ 1） 销售情况 A、上半年 *在售的写字楼销售情况，见下表 项目名称 销售情况 富盈国际大厦 均价 8000 元 /，售出约 67% 维多利广场东座 均价 15000 元 /，正在洽谈整体转让 中华国际广场 均价 13800 元 /，正与某基金洽谈 B塔整体转让，有机会成交 越秀城市广场南塔 均价 11000 元 /，售约 50% 60% 越秀城市广场北塔 均价 9000 元 /，售完 保利国际广场 认购不久 富力盈隆大厦 均价 13000 元 /，已售 333 套 富力天河商务大厦 均价 11000 12000 元 /，基本售完 此外，上半年新推盘销售速度也较快，几个年底入伙的项目也正加快销售步伐，如富盈国际大厦。还有有部分项目实现了大面积的转让，整栋或整项目转让，如中诚大厦和羊城大厦，越秀城市广场 A塔楼则仍在洽谈中，中华国际广场二期B塔楼亦放出某基金有意向收购的消息。 项目 级别 所在区 地址 供应量（） 标准层（） 完工时间 勤建商务大厦 A 天河 42900 1100 2005年 9 月 星汇国际 A 天河 40850 1200 2005年 9 月 广晟大厦 A 天河 37000 1850 2005年 11月 华普大厦 A 天河 88000 1225 2005年 12月 富力天河商务 A 天河 83600 2600 2006年 12月 富力科讯大厦 A 天河 61320 2200 2006年 1 月 金海大厦 A 天河 33315 1100 2006年 6 月 富力盈隆大厦 A 天河 80000 2006年 9 月 维多利广场 A 天河 143549.6 2007 年 太平洋保险大厦 A 东山 2005年 9 月 会展时代 A 海珠 20496 1200 2005年 12月 保利国际广场南塔 A 海珠 2006年底 越秀新都会 A 越秀 53463 3189 2006年 12月 中华国际中心 A 越秀 170000 3699/1800 26 （ 2） 租赁情况 1、 由于 *写字楼市场近期没有新 增 物业供应，甲级写字楼的空置率继续下降，第一季度 *甲级写字楼的整体空置率为 10.9%，较 2005年第四季度下跌 2.4%。从区域来看，目前珠江新城 CBD 的空置率保持最高， 约为 38.9%，较上一季度下跌 2.8 个百分点； 分析原因主要是由于珠江新城的商务办公环境尚未完全成熟所导致的。 体育中心 CBD 区由于租赁成交特别活跃，空置率最低，约为 7.9%，较上季度下跌 1.6 个百分点；原东山区的租赁成交虽然以原租户扩租为主，但由于新供应不多，空置率下降幅度最大，约 2.8 个百分点，维持在 11.8%的水平。 2、 据 调查了解 ， 从行业上看， 近期物流、银行和以内销为主的外国零售品牌租赁写字楼行为较为明显，近年来，国家陆续取消外资经营国内物流、零售业和人民币业务的限制，不少外企加快了在 *扩张的进程，由 此，带动起甲级写字楼租赁市场的活跃成交。从区域来看，体育中心 CBD 和原东山区仍然是租赁成交的活跃区域，两区的吸纳量约占吸纳总量的 93%， 珠江新城 CBD 的信合大厦和发展中心大厦，因 2005 年才投入使用，发展商坚持选择大面积租赁的优质客户，所以物业入驻率保持平稳上升的趋势。 租赁成交的活跃令甲级写字楼的租金继续保持平稳上升的趋势。第一季度 *甲级写字楼整体租金较上一季度上升约 2.9 个百分点。其中，体育中心和珠江新城由于云集了不少优质物业，虽然不断有新物业供应，租金却保持稳中微升。越秀区因为物业的入住率较高，加 上有不少企业踊跃求租，区域租金上升较为明显，升幅达 5%-6%。 3、随着“住宅禁商”政策的力度加大，以及今年营业执营年审期提前在 3月 1 日开始，一些原选择在住宅楼里办公，而资金实力不强的中小型企业纷纷另寻办公地址。因此，造成，一些管理费低廉、租金总支出不高的小面积商务式、公寓式的实惠型写字楼出租率空前之高，同时，由于大量“住营商”的客户涌入市场，此类实惠型的写字楼租金水平因受到需求量的增大，也上涨了 5% 6%左右。 4、“住宅禁商”政策实行后，对一些选择在住宅办公，而资金实不强的中小型企业冲击很大，以至许多公 司需要搬出原来租用的办公住宅寻找新的办公场所；加上 2006 年营业执照年审期提前在 3 月 1日开始，体现出有关部门对“住 27 宅禁商”的力度在进一步加大；因此，一些管理费低廉、租金总价支出不算太高的小面积商务型写字楼，成为中小企业迁移的首选。同时，目前 *市场还出现一些将裙楼改造成小单位写字楼出售或出租楼盘。由于单元面积小，租价低，裙楼写字楼颇受市场欢迎，盘活了空置多年的裙楼物业这个“硬骨头”。这些裙楼改成写字楼物业主要有：华景新城写字楼、 帝景苑 写字楼、 暨南花园 写字楼等。具体情况见下表： 项目 地址 面积 （ ） 销售均价 （元 /） 华景新城写字楼 中山大道 105号华景新城 50-300 7000 元 帝景苑 写字楼 天河北路与龙口西路交汇处帝景苑商业中心 50-280 7000 元 暨南花园 写字楼 黄埔大道暨南大学西面暨南花园内 24-250 7000 元 四、 珠江新城未来竞争楼盘情况分析 （一）珠江新城 2005-2006 年出让商务 /金融办公地块情况 截止 2006 年 6 月珠江新城公开出让商务 /金融办公用地共十一块，总用地面积为 94242.9 ，总建筑面积为 1085294.11 。 ；其中 2005 年出让 商务 /金融办公 用 地共七块，用地面积为 54173 ，建筑面积为 691681.52 ； 2006 年出让 商务 /金融办公 用地四块，用地面积为 40069.9 ，建筑面积为 393612.59 。 表 3-2：截止 2006 年 6 月珠江新城公开出让商务 /金融办公地块表 出让日期 竟得人 地块 用地面积 （） 建筑面积 （） 性质 起叫价（万元） 成交价（万元） 楼面价（元 /） 2005-2-5 D4-3 3285.29 14783.81 商务办公 3520 4580 3098 2005-3-8 B1-8 10635.87 170173.92 金融办公 40502 40502 2380 2005-5-18 B1-6 7896.83 118452.45 金融办公 28192 28192 2380 2005-5-18 B2-4 9915.65 118987.8 金融办公 28320 28320 2380 2005-6-20 A3-6 6783.72 57661.62 商务 13730 13730 2381 28 办公 2005-10-14 B2-3 7737.56 92850.72 金融办公 22099 22099 2380 2005-10-14 J2-5 7918.08 118771.2 商务办公 28268 28268 2827 2006-2-28 A4-6 6293.32 69226.52 商务办公 16476 16476 2380 2006-4-11 J1-1 7943.91 142990.38 商务办公 34032 61600 4307.98 2006-4-27 D1-1 14309.77 100735.39 商务办公 23975 46000 4566.42 2006-5-19 M1-9 11522.9 80660.3 商务办公旅业 19197 36000 4463.16 合计 94242.9 1085294.11 （二） 2005-2006 年珠江新城出让地块位置分析 1、 D4-3 地块 该地块位于珠江新城的东侧，处于海安路与海业路交汇处，紧邻红线女艺术中心，南面为综合高层商住区。 2、 B1-8 地块 该地块位于珠江大道西与金穗路交汇处，处于珠江新城中轴线上。东面紧邻珠江新城中央广场，自然环境优美；紧接珠江大道西、金穗路两条主要干道，交通便捷。该地块被烟草总公司所得，预计大量物业会自用 ，投入市场的物业会较少。 3、 B1-6 地块 该地块位于珠江大道西，处于珠江新城中轴线上。南面为烟草总公司的 B1-8地块，东面为珠江新城中央广场，为该地块提供较好的自然景观，北面隔着三域公司、水利房地产公司的 B1-1、入口广场 B1-2 地块为黄埔大道，西面为公共绿地 /地下停车场 B1-4 地块。 4、 B2-4 地块 该地块位于珠江大道东，处于珠江新城中轴线上。西面紧邻珠江新城中央广场，北面为入口广场 B2-1 地块、富力盈隆广场，东面为公共绿地 /地下停车场B2-5 地块，南面为金融办公用地 B2-7 地块。 29 5、 A3-6 地块 该地块位于华穗路与金穗路交汇处。南面隔着金穗路是星汇国际、丽晶名都、星汇园，商业氛围较浓厚；东、西、北面是规划的办公用地。 6、 B2-3 地块 该地块位于黄埔大道与冼村路交汇处，西面为富力盈隆广场，北面隔着黄埔大道为商业氛围成熟的体育东路，东面为冼村，南面为家居广场。 7、 J2-5 地块 该地块东面为冼村路，西面为东塔，南面紧邻 *图书馆与富力丽恩卡尔饭店，周边还有 *博物馆、 *歌剧院、 *少年宫、中央广场等市政配套设施，该地块配套完善、交通便利。 8、 J1-1 地块 珠江新城 J1-1 地块是一块商务办公用地， 该地块位于华夏路和花城大道交 汇处，挂牌底价 3.4032 亿元，其东面紧挨着的是珠江新城西塔，项目西北侧更有地铁出入口，位置极为便利，处于珠江新城核心区。 9、 D1-1 地块 目前为晶都汽车城，附近有勤建大厦、银龙大厦等写字楼 物业，商务办公 气氛已经形成，地块 位于黄埔大道和猎德路交会处，紧邻黄埔大道路面，有较大的临 街 面 的 面积， 项目未来 可建不少高价值的商铺 物业 。 10、 M1-9 地块 位处赛马场与花城大道交界 处，为一商务办公地块，周边有已形成的赛马 场汽车展示销售、人才市场、餐饮一条街等办公、商业氛围，而且该地块位 置标志性极强，有一览赛马场和珠江公园景观等条件。 （三）珠江新城未出让的经营性地块统计 珠江新城未出让的经营性地块统计详见表 3-3 30 表 3-3：珠江新城未出让的经营性地块统计表（ 2006 年 6 月） 序号 地块编号 用地面积 用地性质 建筑面积 建筑密度 （ %） 容积率 1 A3-4 8328.12 商务办公 62460.90 21 7.5 2 A4-3 6579.86 商务办公 82906.11 30 12.6 3 A4-4 5574.82 商务办公 55748.20 36 10 4 A4-5 6381.36 商务办公 57430.24 31 9 6 B1-3 7625.21 金融办公 91502.52 32 12 7 B1-6 7879.72 金融办公 94556.61 32 12 8 B1-7 6805.08 金融办公 88466.04 35 13 9 D4-2 16921.26 商务办公 84606.30 30 5 10 D3-7 11134.26 商务办公 109562.59 35 9.84 11 J2-1 17916.28 商务办公 358325.64 1920 20 12 M1-5 10677.3 文化娱乐 106773.00 30 10 合计 112116.59 1261564.67 31 五、珠江新城几大开发企业的项目地块分布情况 1、中海地产项目地块情况： 序号 地块编号 用地性质 位 置 项目名称 占地面积 ( ) 总建筑面积 ( ) 拿地途径 推出时间 现 状 01 K2-1-2-3 商住 花城大道与猎德路交界 中海花城湾 33000 27 万 与村留合作 2006.5 在售 02 D7-6 商住 金穗路与海业路交界处 中海观园国际 20000 14 万 与村留合作 2005 年底 已售 在建 03 G2-2、 G2-4 商住 金穗路与猎德路交界处 未定 22000 近 20 万 与村留合作 不详 空地 合计 6 75000 近 61 万 2、城建地产项目地块情况： 序号 地块编号 用地性质 位 置 项目名称 占地面积（） 总建筑面积 （） 拿地时间 拿地途径 推出时间 现状 01 E1-1 商务金融 办公 金穗路与 *大道交界处 星汇国际大厦 8068 52443 不详 协议出让 2005 年 已开发完 成 02 E1-4 商住 用地 华明路 漾晴居 5568.28 38977.96 不详 协议出让 2001 年 已开发完 成 03 I2-4 商住用地 华利路与华穗路交界处 星辰大厦 5456.81 27284.05 2004 年 协议出让 2005 年 已开发完 成 04 E2-1-2 商住用地 金穗路 星汇园 28257 197798 不详 协议出让 2000 年 已开发完 成 32 05 M4-1 商住用地 马场路 星汇雅苑 15427 38567 不祥 协议出让 2005 年下半年 在售 06 J-1-1-2 商务用地 中轴路 珠江新城西 塔 19196 300000 2005 年 招标 2009 年 在建 07 E3-1 商住用地 临 *大道 未定 19000 140000 不详 不详 明后年 做前期规 划 合计 9 100973.09 795070.01 注：目前从公开的信息来看，目前越秀城建在建的仅有珠江新城西塔，但有两块商务办公用地一直未予以公开具体位置。 3、嘉裕地产项目地块情况： 序号 地块编 号 用地 性质 地块 /项目位置 项目名称 定 位 占地面积 ( ) 总建筑面积 ( ) 拿地时 间 拿地途径 推出时间 现 状 01 D5-1 商住 海安路与猎德路 交界处 未定 不详 4386.8 30707.6 不详 与村留地 合作 不详 做前期规 划 02 D5-2 商住 海安路 未定 不详 4876.29 34134.03 不详 与村留地 合作 不详 做前期规 划 03 G3-3 商住 兴盛路 未定 不详 10480.87 85943.13 不详 与村留地 合作 预计明年 上半年 在建 04 K1-1-2-3 商住 花城大道与冼村 路交界处 未定 高档大型 住宅区 35254.51 246784.56 不详 与村 留地合作 不详 做前期规 划 05 E5-2 商住 华穗路与华成路 交界外 嘉裕礼顿阳光 公寓 高级公寓 及酒店 7618.77 53331.39 不详 与村留地 合作 Oct-06 在建 33 06 E6-1 商住 华穗路与华成路 交界外 嘉裕礼君月国 际公馆 高档住宅 14834.31 103840.17 不详 与村留地 合作 2007年上半年 在建 07 F2-2 之一 商务 金融 金穗路 未定 高档写字 楼 12794 140734 不详 与村留地 合作 不详 空地 合计 9 90245.55 695474.88 4、富力地产项目地块情况： 序号 地块编号 用地性质 项目名称 定 位 占地面积 ( ) 总建筑面积 ( ) 拿地时间 拿地途径 开工时间 推出时间 现 状 01 M1-1 商务办公 富力科讯大 厦 纯甲级写 字楼 6072.2 42505.4 2003-9-30 拍卖 Mar-04 Apr-05 已使用 02 B2-2 商务办公 富力盈隆广 场 纯甲级写 字楼 8985.06 89850.6 2003-9-30 拍卖 Feb-04 Dec-05 正内部装修 03 J1-4 商务办公 富力中心 富力总部 8117.01 121755.15 2003-9-30 拍卖 Apr-04 2006 年底竣工 已封顶 04 F1-2 酒店 富力君悦大 酒店 五星级酒 店 10290.61 77179.58 2003 年 拍卖 Jun-04 2007 年第一季度竣工 在建 05 J2-7 酒店 富力丽思卡 尔顿酒店 五星级酒 店 6895.07 68950.7 2003-9-30 拍卖 Jun-04 2007 年第一季度竣工 在建 06 I5-1 商旅办公 富力爱丁堡 国际公寓 高级公寓 5856.49 40702.61 2004-7-23 拍卖 Dec-04 Mar-06 在售 34 07 A2-2/A2-3 商务办公 富力盈力大 厦 写字楼和商务公寓 9082 90820.8 不详 协议拿地 Nov-05 Oct-06 在建 08 J2-5 商务办公 未定 写字楼和 公寓 7470 118294.2 2005-10-14 挂牌 未定 未定 未开工 09 M1-4 商务办公 未定 写字楼 13181.6 131816 2006-4-11 拍卖 未定 未定 未开工 10 J1-1 商务办公 未定 不详 7944.42 142999.56 2006-4-11 拍卖 未定 未定 未开工 11 D1-1 商务办公 未定 不详 14390.77 100735.39 2006-4-28 拍卖 未定 未定 未开工 12 M1-9 商务办公 /旅业 未定 不详 11522.9 80660.3 2006-519 拍卖 未定 未定 未开工 合计 13 109808.13 1106270.29 35 5、保利地产项目地块情况： 序号 地块编号 用地性质 项目名称 占地面积 （） 总建筑面积 （ ） 现 状 01 I2-5 商务金融办公 保利大厦 6153 30766 开发完成 02 I3-1 居住用地 保利香槟花园 4676 23708 开发完成 03 I3-2 居住用地 保利香槟花园 4726 23963 开发完成 04 I3-3 居住用地 保利香槟花园 5608 28434 开发完成 05 I5-5 商务金融办公 未定 13286 93000 未开发 06 I6-1 商务金融办公 未定 6934 48544 未开发 07 I6-2 商务金融办公 未定 6929 48500 未开 发 08 I7-4 商务金融办公 *国税大厦 6841 34207 开发完成 09 F2-2 之二 商务金融办公 未定 12882 141702 未开发 10 G1-1 之二 居住用地 保利心语花园 22449 186327 未开发 11 I6-4 商务金融办公 未定 9842 51314 未开发 12 E1-3 商务金融办公 华普广场 8729 61973 开发完成 合计 12 109055 772438 36 第四部分 案例分析 一、 同类型写字楼项目 （一） 、马赛国际公寓裙楼写字楼 1、项目 概况 位置： 天河区黄埔大道珠江新城东侧的谭村路内 户型（） /面积： 32 407 ，其中三层层高 5 米，可间隔成复式办公空间。 2、项目配套、设备、装修标准 （ 1） 配套 商务中心 ； 法律咨询 、 宴会预订酒店大堂票务中心 ； 上门收干、湿洗衣物 ；24 小时送餐服务 ； 室内安装、维修服务等 （ 2） 设备 智能系统： 采用公寓式管理 空调： 自装分体空调 （ 3） 装修标准 公共走道及电梯大堂 ： 墙面、地面贴高级大理石及瓷砖；电梯大堂及电梯口采用优质石膏板天花吊顶配高级灯饰 大堂： 地面铺进口石材，墙、柱面砌贴石材，采用优质造型天花配灯饰； 3、项目销 售 /租赁情况 销售价格为 8500 元 /，内部认购中，认购客多为之前在住宅办公人士，多为自用型，也有不少投资客关注，预计租金可达到 60 元 /。 4、项目点评 该项目位于珠江新城，紧邻琶洲会展中心、花城会展中心，位置便利；裙楼办公结合自身商住型公寓，实现商住两用功能，迎合了不少之前在住宅办公的小公司、小工作间业主的需求；按 60 元 /的租金计算，年投资收益至少也达到 8.5%，投资收益高，颇受投资者欢迎。 37 （二） 、富力天河商务大厦 1、项目概况 位置： *市天河北路林和东 用地面积： 7600 建筑面积： 83600 容积率： 11 标准层面积： 2600 户型（） /比例： 三、四层 210/56.53% 138/21.23% 110/12.69% 72/5.54% 五、六层 210/56.54% 110/8.46% 74/17.08% 47/1.81% 七至十五层 210/40.38% 100/11.54% 93/7.15% 十六、十七层 225/17.31% 190/21.92% 101/11.65% 93/7.15% 十八层 145/11.15% 115/17.69% 93/3.8% 实用率： 三、四层 75.84%，五、六层 73.6%，七至十五层 73.12%， 十六、十七层 73.08%，十八层 64.45% 物业管理费： 15 元 / 38 2、项目配套、设备、装修标准 （ 1）配套 写字楼的首层规划设置有邮局，其余首二层商场部分预期将引入餐厅、快餐、银行等商业配套。 （ 2）设备 智能系统： 5A 级智能化管理系统 电梯： 6 台 1350KG 日立高速电梯、首层 2 台扶手电梯 空调： 首层大堂及候梯厅使用集中式中央空调系统， 3 楼及 3 楼以上办公楼层室内和公共走道使用水源热泵式中央空调系统。 （ 3）装修标准 地面： 铺 800*800mm优质抛光耐磨砖配踢脚线、 门槛石。 天花： 采用板材吊顶配消防喷淋系统。 内墙： 单位门扇为全钢化玻璃推拉门并配地锁 (IC 卡 /密码锁 )窗户采用高级铝合金窗配玻璃。 照明： 轻质金属格栅灯盘配日光灯。 整栋建筑 以大理石材及现代玻璃幕墙为主。 3、项目销售 /租赁情况 销售均价为 11000 12000 元 /，特价 10000 元 /，带花园户型 1500016000 元 /（已售完）， 2006 年 2 月 28 日开盘，销售率达 90%，目前只剩二十多间北向单位。客户群以港资、外资为主，行业上以广告、物流、咨询公司为主，多为自用， 30%为投资客。 4、项目点评 该项目位于 林和东路 (华庭路 )中信广场旁、 *火车东站西侧 ，交通条件优越； 灵活的自由开间布局 ， 户型面积从 80 平方米左右至 2300 平方米不等，标准层层高为 3.6 米，顶层 SOHO 式办公层层高达 6米， 迎合了不少本地区原来在住宅物业办公的企业的需求。带花园单位所提倡的生态办公概念也颇受欢迎。但该项目所在区域为 *原商务办公中心，周边商务楼宇林立，项目 18 层的建筑高度在众楼宇中突显不出形象。 39 （三） 、越秀新都会大厦 1、项目概况 位置： 用地面积： 8335.00 建筑面积： 85900.00 容积率： 10 标准层面积： 3189 户型（）： 建筑面积 69 89 单间，分拆灵活，可整层购买。 实用率： 70% 物业管理费： 8 元 / 2、项目配套、设备、装修标准 （ 1）配套 一至六层裙楼配套有 餐饮、商业、银行金融、娱乐宴会厅、商务会所等完善商务 服务 ； （ 2）设备装修 电梯： 7 台高速