（森林工程专业论文）江苏省城镇低收入家庭住房保障体系研究.pdf

摘要 目前我国正处于经济和城市化进程迅速发展的时期，在构建社会主义和谐社会的历史 道路上，如何建立和完善城镇居民住房保障体系便成为重要环节之一。近几年来，我国的 住房保障工作取得了一些成绩，但与此同时也出现了很多问题，这严重阻碍了政府住房保 障工作的推进和低收入家庭住房问题的解决。归根到底，这些问题的存在是由于我国的住 房保障体系不够完善。因此，本文以江苏省为例，旨在构建江苏省城镇低收入家庭住房保 障体系，为政府解决城镇低收入家庭住房问题提供决策参考。 本文首先分析了近几年国家住房保障政策和江苏省地方调控细则，并以江苏省几个有 代表性的城市为研究对象，分析现行住房保障体系中存在的问题；在研究住房梯度消费理 论和住房过滤理论的基础上，并对0 l l l s 的a d p 模型进行了深入研究，建立了适合我国国 情的住房过滤模型，调研了目前南京市城镇居民的收入分布、开发商的建房成本以及房屋 维护费用等，运用m a t l a b 编写程序，对南京住房市场进行模拟，并根据模拟结果对现行 住房保障政策的实施效果进行评价；本文还研究了部分发达国家及香港地区住房保障政 策，并总结了一些值得借鉴的成功经验；最后，本文构建了以保障性住房和非现金形式的 货币补贴为主要保障方式的江苏省城镇低收入家庭住房保障体系，并引入了住房保障中心 这个非盈利性机构专门负责住房保障工作的实施。 关键词：经济适用房，廉租房，住房过滤，住房保障体系 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行的研究工作所取得的 成果。尽我所知，除文中已经特别注明引用的内容和致谢的地方外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式注明并表示感谢。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者( 本人签名) ： 斟啡 多月伊日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解南京林业大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版( 中国科学技术信息研究所；国家 图书馆等) ，允许论文被查阅和借阅。本人授权南京林业大学可以将本学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可以汇编和综合为学校的科技成果，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文全部或部分内容。 保密口，在年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保密彳 ( 请在以上方框内打“ ” ) 学位论文作者( 本人签名) ： 指导教师( 本人签名) ： 7 旧踔 2 0 0 多年 b 只t 如 b ”s b 致谢 回首南京林业大学两年的学习和经历，我有幸得到了众多师长、同学和亲友们的无私 帮助。 首先，衷心感谢朱建君副教授对我的悉心指导和谆谆教诲。朱老师治学严谨、思维缜 密、胸怀宽广、为人正直，从她身上，我不仅学到了治学的方略，也学会了如何做一个正 直、善良、选取的人。本论文从开题到最终的修改定稿，每一点、每一滴无不浸透着朱老 师的一份心血。在论文开题前，朱老师多次就论文的研究框架和研究内容提出建议，使我 明晰论文的研究方向。在写作过程中，每当遇到问题而仿徨时，朱老师渊博的知识和深刻 的思想以及对问题独到的见解，给我提供了写作的思路。师恩难忘，如果说在攻读硕士学 位期间，本人在学业上有所进步的话，首先应该归功于我的导师。 其次，感谢土木工程学院院长杨平教授，图书馆馆长赵尘教授，工程管理系李希胜副 教授、李洁副教授、戴兆华老师、马欣老师，感谢他们在我读研期间授予我丰富的专业知 识与技能 此外，还要感谢2 0 0 6 级硕士七班全体同学，感谢他们两年来对我的关心与帮助感 谢我的家人，他们的无私奉献和支持使我能够在学校专心完成我的学业。 最后，感谢答辩委员会的全体老师，感谢你们给我提出的宝贵建议。 戈丹 2 0 0 8 年6 月 1 1 研究背景 第一章绪论 住房问题是重要的民生问题。我国自1 9 9 8 年开始进行住房制度改革，取消了福利分 房，住房供应以市场化为主要目标。经过2 0 多年的努力，我们较好地解决了住房商品化、 社会化问题，城市住宅建设持续快速发展，市场化和社会化相结合的住房供给体系已大体 建立，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但在另一方面，房地产业的快速发展也给 我们提出了新的问题和新的任务。近几年来，住房供求矛盾不断突出，商品住房价格上涨 较快，越来越多的低收入家庭住房支付能力不足，居住条件长期得不到改善。 出现住房难的问题，一个重要的原因就是我们过度强调市场化，忽视了住房保障体系 的建立。居民住房是一种特殊的商品，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平，建立 完善的低收入家庭住房保障体系是政府公共服务的重要职责。然而，目前我国的住房保障 工作进展缓慢，工作成效一直不大，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，城 市廉租住房制度建设相对滞后，导致低收入阶层的住房问题长期得不到解决。因此，建立 和完善住房保障体系，解决城镇低收入家庭住房困难问题，已经成为摆在党和政府面前的 一项重要工作任务。 1 2 研究目的和意义 1 2 1 研究目的 改革开放2 0 多年来，中国特色的社会主义市场经济已经基本形成，我国的房地产业 虽然起步较晚，但在早期住房严重短缺的情况下，为解决居民的住房问题发挥了非常大的 作用，在带动国民经济的其他相关产业增长方面也有着极大的贡献。当前为止，先富起来 的一部分群体的居住需求已满足，并开始将住房作为财富保值增值的投资工具；但那些在 竞争中暂时处于不利地位的群体，特别是低收入群体，根本无力购买商品房，甚至连租住 商品房也变得极其困难，保障他们的基本居住条件是政府必须解决的问题。因此本文从重 构住房保障体系的角度出发，以江苏省为例进行实证研究，构建江苏省城镇低收入家庭住 房保障体系，以解决目前住房保障体系中存在的问题，最终全面解决低收入家庭的住房问 题。 1 2 2 研究意义 ( 1 ) 建立健全住房保障体系是社会主义市场经济健康发展的保证 毋庸置疑，市场机制仍然是供应与配置住房资源的最有效率的经济制度，理论上可以 达到住房生产可能性边缘，但是市场机制无法解决住房领域的社会公平，特别是我国市场 经济发展历史较短，自由竞争经济环境基础薄弱，在快速发展的过程中更容易引起社会问 题，在注重“效率”的同时，必须顾及“公平”才算社会主义性质的市场经济。因此，满 足我国绝大多数人群的居住问题是社会主义市场经济健康发展的保证。 ( 2 ) 建立健全住房保障体系是构建和谐社会环境的前提条件 根据世界银行和其他中外研究者依据统计数据进行的计算，我国的基尼系数在1 9 8 0 年为o 3 0 ，在1 9 9 0 年上升到0 3 6 ；进入新世纪以后基本上在0 4 以上的水平发展，到 了2 0 0 5 年己达到0 4 5 8 ，远远超过国际公认基尼系数的警戒线0 4 。遏制收入分配产生 过大差距，保障居民的基本生活条件，政府必须设法解决低收入人群的住房问题，这是构 建和谐社会的前提条件。 ( 3 ) 建立健全住房保障体系是向国际社会展示我国民主政治的重要手段 随着人类文明的进步，“居住权是人类的基本权利 ，“住房作为人类生存不可替代 的必需品，人人都应享有合适的居住设施 等观点已经得到普遍的认可。1 9 8 1 年4 月在 伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的“住宅人权宣言 指出，一个环境良 好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。而1 9 9 6 年6 月召开的联合国第二次人类住 区大会通过的伊斯坦布尔宣言更是承诺：“人人有适当的住宅”。我国是个人口大国，能 否解决居民的住房问题是向国际社会展示我国民主政治的重要手段。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外住房保障问题研究现状 ( 1 ) 对不同住房保障政策的分析研究 在美国，一般认为中央政府和地方政府，尤其是地方政府通过税收、补贴和限量等手 段来改变私人投资决策。然后，根据市场行为来评价这些政策的作用。 怀特黑德在从需求到购买力一文中认为同等地控制租金、以住所为基础的税收、 对低收入家庭的住房补助、规划和计划控制都是基本的地方政策“，因此可以通过不同地 区的比较来对此进行评价。 如加尔斯特在从市场和空间的角度对需求方和供给方的住房政策进行比较一文中 认为，由于子市场具有有效的反应能力，补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法”1 。 阿瑟奥沙利文在城市经济学一书中分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的 影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策， 消除城市贫困。他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效 用“1 。 阿诺特在国际经验：租金控制一文中指出大多数国家对本国出租房屋存量的一部 分或全部采用某种方式的价格控制。在欧洲，相对于住房的其它研究而言，租金控制对住 房市场运作的影响已成为理论和实证分析的主要内容。欧洲的一些国家，在1 9 1 4 年1 9 1 8 年的战争期间引入了租金控制，并在整个世纪程度不同地都存在着这种控制”1 。在美国的 一些城市，尤其是纽约，既有长期控制的经历又有解除控制的经历。 奥尔斯在对低收入户住房和住宅市场上的过滤的公共政策一文中运用住宅市场的 2 计算机模型探讨了公共住宅对过滤过程的影响。指出在公共住宅政策下，导致了下列变化： 新建私人住宅数量减少；向下过滤到低质量子市场的住宅更少：退出率上升。总之， 私人市场的反应是建造更少的住宅、减缓过滤过程和增加退出率”1 。 对租金管制城市的研究表明，房东确实削减了维护费用。兰德公司在租金管理在纽 约市产生的影响一文中得出结论：租金管理使供出租住宅的质量下降、数量减少。 吉尤尔科和林内曼在对纽约市一种有经验的研究：租金控制的公平与效率一文中 利用1 9 6 8 年的数据资料来估算纽约市租金管理计划的分配效应”1 。他们估算了不同类型 家庭的租金减少情况。其研究成果显示了对租金管理收益在不同收入群体进行分配的见 解：贫困家庭从租金管理中平均可以获得更大收益；某收入群体中的不同家庭所获利益是 显著不同的。 吉尤尔科和林内曼在对纽约市旧控制的一个注记：租金控制和租赁住房质量一文 中通过分析了1 9 6 8 年纽约市租金管理对供出租住宅的质量的影响。他们的研究结果表明， 租金管理下的住宅更有可能折旧或失修”。 马尔佩齐和鲍尔在发展中国家的租金控制一文中描述了世界范围内的各种不同的 租金控制体系“”。这种体系涉及的一个主要的问题是，管制能否决定租金标准或者能否控 制租金上涨的问题。该体系还包括，得到管制的租金是如何随着成本的变化而得到调整的 问题、这种调整与市场条件下的租金变化之间有何种联系的问题、如何调整不同类型的住 房租金的问题等。其它措施还包括租金设计的范围、如何确定初始租金标准的问题、如何 解决新建住房的租金问题等等。 有不少学者对租金管制也提出了置疑，提出了有关“过度管制的问题。马尔佩齐分 析了导致过度管制倾向的4 个因素：没有考虑成本和收益；怀有私心的任何一方都会 把自己的规则加进来；有一些过度管制是管制者和被管制者之间的交易崩溃的结果； 实行管制是寻租或者寻找既得利益的机会。 管制本身并没有好坏之分，重要的是，在特定市场环境下的特定管制的成本和收益问 题。很多国家最近采取一系列措施来减轻管制的负担，成效显著的是墨西哥和马来西亚。 汉纳等、马尔佩齐和梅奥在美国和德国的经验对比：补贴住宅项目低效率的原因 一文中认为政府为实现诸多目标，常采用补贴、管制、税收和其它的手段来关于住房市场， 他们通过考察这些干预如何影响价格和相应的现值，来分析每一项政策干预手段的效果， 现值分析就是在不同方案不同干预手段的成本与收益之间进行直接比较。 1 3 2 国内住房保障制度研究现状 ( 1 ) 对我国住房保障制度的宏观研究 对我国住房保障制度的宏观研究，有代表性的成果主要有： 刘洪玉等在住房支付能力分析一文中提出在收入线标准暂难科学划分的情况下， 可以暂按居民家庭成员的职业类别排序，以确定住房供应方式。指出市场价商品住宅购买 者群体由高收入家庭组成；经济适用房购买者群体由中低收入家庭组成，主要包括党政机 关的公务员、学校、医院、科研院所的教师和科研人员，社会团体等事业单位的从业人员， 3 国有企业、集体企业以及新转制的联营企业和股份制企业职工等所在的家庭；廉租房使用 者群体由低收入家庭组成，主要由不景气企业职工、下岗而又没有重新就业职工、残疾人 家庭和无就业人口或供养人口过多的家庭组成”“。 施育晓在中国社会保障制度改革：反思与重构的课题中认为如何改善低收入住户 的居住条件，是城市化快速发展过程中的国家共同面对的难题。他从比较社会政策的角度， 尝试选取一些较具参考意义的国家，综述其城市低收入户的住房情况和政府在这方面的政 策。集中讨论了选取的国家的低收入户房屋政策的目标，低收入户住房政策在整体房屋政 策中的角色，确定资助对象及确保资助的效率的方法，房屋建造及提供方式，财政及融资 安排等。以便能够根据国际经验，审视我国的低收入户住房政策目标。他认为，我国在低 收入居民住房政策上存在政策目标与定位不清晰的问题，同时指出我国低收入居民住房政 策在吸取国际经验时，必须考虑特定的社会经济文化背景1 。 宋博通在政府新建住房与货币补贴成本比较研究一文中在o l l l s 模型基础之上， 建立了一个住房过滤模型。其基本原理与o h l s 模型大致相同，都是假设完全竞争的住房 市场达到一般均衡状态。同时，本模型又根据住房市场的实际情况，对住房属性的影响做 了进一步的拓展：假设在一般均衡的住房市场中，一方面房客通过选择住房属性等级使自 身效用最大化；另一方面开发商通过选择建造合适住房属性( 住房价值、各等级状态的使 用时间及建筑面积) 使其利润最大化，达到竞争均衡状态。在此基础上，宋博通学者又编 制了“住房规模预测系统 ( h a s f s ) 程序，并应用这一程序对我国两种住房政策( 政府 兴建住房政策与货币补贴成本政策) 进行了模拟对比分析，并得出重要结论：通过住房二 级市场来增加低收入阶层住房消费的货币补贴政策，从政府支出成本角度衡量，会比直接 为低收入阶层新建住房的政策有效“”。2 0 0 2 年，宋博通学者在2 0 世纪美国低收入阶层 住房政策研究一文中又基于麦克唐纳德( m c d o n a l d ) 的住房“过滤模型”建立的“三 市场过滤模型”，并用该模型对美国三个典型的住房政策( 公共住房建造计划、私营发展 商新建补贴计划、租金优惠券和租金证明计划) 进行了分析，揭示了美国住房政策运行的 内在机理。2 0 世纪美国联邦政府低收入阶层住房政策的演化，是随着美国经济的发展和 人们认识的深入而逐渐进步的，有其合理性和必然性，对我国城市化条件下制定低收入人 群住房政策具有极大的启发性。 包宗华在住宅与房地产一书中认为住房是一种特殊的商品，既有一般商品的经济 属性，又有一般商品不具有的社会属性，也就是许多专家讲的住房具有很强的社会性和政 策性。而住房最大的社会性和政策性，就是占居民比重最大的中低收入者，如果没有政府 帮助，就难于解决好住房问题。因此，2 0 世纪西方国家政府介入住房问题，重点是对中 低收入居民实施必要的社会保障，帮助他们解决好住房问题“”。 张静在国外住房保障制度对我国的启示一文中在分析比较国外发达国家住房保障 实践的基础上，指出完善住房保障应从以下几方面入手：一是制定相应的住房保障法规； 二是政府应作为构建住房保障体系的主体；三是注意住房保障的层次性；四是大力发展住 房金融：五是健全、完善其它保障制度。 姚玲珍在中国公共住房政策模式研究一文中对中国公共住房政策模式进行了专题 研究。公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或由政府 4 开发商必须提供一定比例不同标准的小户型，以利于低收入家庭购买，从而促进不同收入 家庭的混合居住：对低收入家庭的领取的补贴资金和购买的住房进行监管。目前，国内 的南通、日照已经沿着这个思路进行了初步探索，实践已经初步证明，这个思路是科学的、 可行的，尽管还需要不断完善“。 ( 2 ) 对经济适用房制度的研究 对于经济适用房政策的作用和改革趋势，我国学者进行了广泛讨论： 王字平在推行面向中低收入居民的新型城镇住房保障制度一文中在分析了经济适 用房存在的问题后，建议用商品住房加消费货币补贴的办法代替以经济适用房为主的城镇 住房保障制度，将城镇居民住房保障制度引入规范的市场经济中，使国家和社会对弱势群 体的关心、帮助能落到实处、明处“。 张艳俊在依法规范经济适用房用地管理一文中对经济适用房用地管理进行了研究。 指出了目前经济适用房用地存在的一些问题，如体制上存在缺陷，国土资源管理部门对经 济适用房指标难以把握；经济适用房价格缺乏有效控制，价格优势不明显；建设标准逐步 趋向豪华，背离了发展经济适用房的初衷；土地利用监管不到位，经济适用房用地转为商 品房开发的问题时有发生等。为促进经济适用房健康发展，提出应坚持以销定建，合理控 制开发规模：合理确定经济适用房建设标准，有效控制房价；取消划拨供地政策，变“暗 补 为“明补”乜引。 赵路兴、浦湛在中低收入家庭 x 通过检索阅读大量国内外相关文献资料，认真分析相关问题，并在所研究的问题上形 成自己的观点。 ( 2 ) 理论研究 仔细研究所阅读资料中的理论知识，并参阅与这些理论知识相关的经典书籍，为研究 住房保障体系问题奠定理论基础。 ( 3 ) 资料收集、整理、分析 以江苏省住房保障情况为实证研究对象，收集、整理、分析相关政策、数据资料，为 研究问题提供依据。 1 4 2 研究技术线路 本文的研究技术路线如图卜1 所示： 图卜l研究技术路线 第二章我国住房保障模式发展历程及现状分析 住房权是基本人权之一，确保有相对体面、合理的房屋可住，是每一个公民的权利， 也是政府的义务。为了解决低收入阶层特别是最低收入阶层的住房问题，政府有必要制定 适当的住房政策，建立完善的保障体系。因此，本章分析了近几年国家住房保障政策和江 苏省地方调控细则，并以江苏省几个有代表性的城市为研究对象，分析现行住房保障体系 中存在的问题。 2 1 我国住房保障模式发展历程 在计划经济体制下，我国城镇住房长期实行实物无偿分配体制，这种传统的体制未从 根本上解决城镇居民住房困难的问题。我国的住房保障体系是在经济体制改革过程中，随 着居民收入水平的分化和住房制度改革不断深入的背景下逐步形成的。 1 9 9 1 年6 月，国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知( 国发 1 9 9 1 3 0 号) 文件中提出：“优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ，从国家政策上对 解决低收入家庭和住房困难户的住房问题作了初步定位。 1 9 9 4 年7 月，国务院在国发 1 9 9 4 4 3 号文件中把“建立以中低收入家庭为对象、具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系 作为城 镇住房制度改革的基本内容之一，这里政府第一次正式提出了经济适用房的概念，并将经 济适用房作为解决中低收入家庭住房问题的主要途径。 1 9 9 8 年7 月，国务院在国发 1 9 9 8 2 3 号文件中明确提出“停止住房实物分配”，“建 立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，“对不同收入家庭实行不同的 住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济 适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”在此，政府又提出了另一种 住房保障方式廉租房，作为解决最低收入家庭住房问题的主体。从此以后，经济适 用房和廉租房成为我国住房保障体系中两种主要的保障方式。 2 0 0 8 年3 月2 0 日，江苏省建设厅在南京召开了全省住房建设计划( 规划) 修订完善 公布工作座谈会。在这次会议中，政府部门将住房供应体系分为保障性住房、政策性商品 住房、普通商品住房和高档商品住房四大类，而其中的保障性住房就主要包括廉租房和经 济适用住房。 2 2 住房保障政策梳理 2 2 1 经济适用住房政策分析 针对近几年经济适用房实施过程中出现的问题( 例如套型、价格、供应对象上出现“三 失控问题) ，中央和地方政府都相继出台政策对经济适用房从供应对象、套型及购买者 9 准入条件等方面进行有针对性地调控。 ( 1 ) 国家调控政策 供应对象方面 1 9 9 4 年7 月，国务院在国发 1 9 9 4 4 3 号文件中把“建立以中低收入家庭为对象、具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系”作为城 镇住房制度改革的基本内容之一，这里第一次提出经济适用房的供应对象是中低收入家 庭。这种规定一直持续到2 0 0 6 年，在此期间，政府部门出台的关于经济适用房的调控政 策中的供应对象的一直是中低收入家庭。 2 0 0 6 年5 月2 4 日，国务院办公厅发布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的 意见( 3 7 号文) ，中规定：“各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住 房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要”。从这里我们 可以看出中央政府已经把经济适用住房改为供应给低收入家庭，将经济适用房的保障范围 缩小了，这非常符合我国国情，能在很大程度上减轻政府的财政负担，并且能使住房保障 更有针对性和高效性。 2 0 0 7 年1 1 月1 9 日，建设部等国家有关部门联合发布了经济适用住房管理办法( 建 住房 2 0 0 7 2 5 8 号) ，办法中规定：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困 难政策体系的组成部分，经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。 套型方面 2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院发出的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 中“要求各地政府要严格控制经济适用住房在中小套型”。这一规定比较笼统，没有从数 字上作严格的限定。 直到2 0 0 4 年5 月1 3 日，在建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于 印发( 经济适用住房管理办法) 的通知中才对中小套型面积作了明确的规定：“中套住 房面积控制在8 0 平方米左右，小套住房面积控制在6 0 平方米左右。 在2 0 0 7 年8 月7 日国务院出台的关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ( “2 4 号文”) 中政府又将经济适用房的面积限定为“6 0 平方米左右。在2 0 0 7 年1 1 月 1 9 日发布的经济适用住房管理办法中也做了同样的限定 可见，为了解决经济适用住房在套型上的失控问题，中央政府不断用政策进行调控， 并且取得了一些成效，但这一问题仍普遍存在。 购买者准入条件方面 在对经济适用房购买者的准入条件进行政策规定时，由于各地区居民收入水平和住房 条件等情况有地区差异，国家政府部门在经济适用住房管理办法中只是规定了需要限 定申请者准入的几大条件：有无当地城市户口，现有住房条件，家庭收入等，并未具体规 定，仅为各地政策细则的制定提供依据。 上市交易方面 2 0 0 4 年5 月1 3 日，建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发( 经 济适用住房管理办法) 的通知中规定：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证 一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济 1 0 适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例没有作出明确规定。 2 0 0 7 年8 月7 日出台的“2 4 号文”中对经济适用房上市交易问题作了具体规定：经 济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5 年，不得直 接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧 和物价水平等因素进行回购。并规定购买满5 年政府可优先回购；购房人向政府交纳土地 收益等价款后，也可以取得完全产权。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收 入住房困难家庭出售。这些规定均有利于经济适用房的“内循环”。一 ( 2 ) 江苏省及省内三个市( 南京、扬州、徐州) 的相应政策细则( 见表2 一1 ) 表2 一l江苏省及省内三个市相应政策细则 政策 内容 发文时间、部门、名称、主要内容 类别 2 0 0 5 年1 2 月2 日，江苏省出台的江苏省经济适用住房管理实施细则中规定：“经济适 用住房要严格控制在中小套型，中套住房建筑面积为7 5 8 5 平方米，小套住房建筑面积为 5 5 6 5 平方米，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不 得超过1 0 平方米。 套 2 0 0 2 年6 月3 0 日，南京市人民政府发布的南京市经济适用住房建设供应细则中规定： 型 “经济适用住房的户型以建筑面积4 0 平方米左右( 单室) 和5 0 、6 5 、平方米左右( 二室) 的套型为主”。 2 0 0 3 年1 2 月9 日发布的徐州市政府关于进一步加强经济适用住房建设和管理的意见中 规定：“经济适用住房的户型建筑面积5 0 7 0 平方米的占2 0 ，7 0 9 0 平方米的占7 0 ， 9 0 1 2 0 平方米的占1 0 ”。 购 江苏省经济适用住房管理实施细则中规定：经济适用住房的销售对象是指具有当地城 买 镇常住户口的无房或住房未达标的中低收入家庭，其中优先出售给低收入家庭的无房或住 者 房困难户。其中“中等偏低收入家庭”是指家庭入均年收入低于当地上一年度职工平均工 准 资年收入8 0 的家庭。“低收入家庭”是指家庭人均年收入在当地上一年度职工平均工资年 入 收入6 0 以下的家庭。 条 南京市经济适用住房建设供应细则中规定：要求申请购买经济适用住房的家庭应当同 时具备以下条件：夫妇一方具有本市城镇常住户口已满2 年：家庭人均住房月收入在市政 件 府公布的本市最低工资标准以下；家庭人均住房的使用面积在8 平方米( 含) 以下。 q ， q ： q 扣 q 。) 。当质量达到q 。时，住房的价值或净收益基本达到零，此 时，住房可以被拆除或重建。从住房需求偏好的形势下来分析，高收入者追求高质量住房， 较低收入者由于收入预算线的约束只能选择相应较低档次住房。这样，在住房逐渐老化( 功 能降低) 和高收入消费者追求高质量住房的共同作用下，高档住房被高收入者占有。高收 入者原有的住房服务功能的降低，不满足原有住房功能水平，而被次收入者使用，次收入 者原有的住房又被更次收入者使用，形成梯次联动需求，住房市场的这种现象被称之为“住 房过滤现象”。由此也可以看出，过滤现象反映了住房生命周期的全过程，是对住房经济 行为的全面体现。 3 2 2 过滤原理的提出及发展 过滤理论的最早说法是由伯吉斯( e w b u r g e s s ) 在二十世纪二十年代初解释芝加哥 住宅格局时提出的一。当时，美国正处于城市化进程中，城市居民迅速增加。伯吉斯在研 究芝加哥城市发展的过程中发现一种现象：越是收入高的家庭，居住的区位距离最老的市 中心越远。也就是说，新建的高等级住房不建在市中心，而是建到郊外，甚至远郊；而那 些低收入的居民，反而越来越集中居住到原本由高收入居民居住的市中心的老房子中。伯 吉斯就把这一现象称为“住房过滤”。然而住房过滤原理的优势并不只是用来描述城市格 局，它可以对住房市场的经济运行链条进行模拟分析。 1 9 6 0 年劳瑞( l o 唧) 对“过滤原理”进行了概念性的描述”：“过滤就是指在统一 价格指数下，某一已存在的住房单元之上实际价值的变化。”这个定义具有清晰和简单的 特点，但比较抽象。而通俗地说，住房“过滤 就是在住房市场中，最初为较高收入房客 建造的住房，随着时间推移，住房发生老化，新建住房供应增加，导致房价降低，较高收 入房客为追求更好的居住条件，放弃现有住房，较低收入房客继续使用该住房的过程。可 见，“过滤 描述了住房在其整个生命周期中使用的全过程。劳瑞的概念指出了住房过滤 的几个特点：( 1 ) 住房过滤是多方向的，这种方向既可以向上过滤，也可以向下过滤。( 2 ) 住户对住房的占有既可以发生变化( 如购买) ，也可以不变( 如租住) 。( 3 ) 其他单元等级的 住房既可以受到上一等级的住房过滤影响，也可以不受其影响，如某一等级新增住房量恰 好等于该等级居民家庭数量的增加量，则这种住房的增加对其它等级影响就非常小。 劳瑞还进一步指出过滤的主体是住房，而不是各收入阶层，过滤产生的原因在于住房 老化及新建，简单地说，过滤就是住房本身市场价值的变化。 美国学者阿瑟奥沙利文( a m 眦o s u l l i v a l l ) 在所著的城市经济学中展示了城市 住宅市场的“过滤情况”，如图3 一l 所示。为了分析问题方便，作者首先提出了四个假 设条件：( 1 ) 有三个收入阶层：富人、中等收入者和低收入者；( 2 ) 1 9 8 0 1 9 9 0 年间，三 种收入群体的实际收入增加，并且随着收入的增加，三个收入群体对住房的需求都会增加； ( 3 ) 住宅的改良成本很高，意味着家庭都偏好与搬进新的住房，而不是在效用水平相同 的条件下耗费更高的成本来改良房屋；( 4 ) 住宅每l o 年会折旧5 个单位( 从f 折旧到e ，从 d 折1 日至0 c ) 。 质 且 里 特 征 1 9 8 0 年的住房配置 大小( 居住面积，以平方英尺计算) 1 9 9 0 年的住房配置 图3 1住房消费市场搿过滤” 1 9 8 0 年，富人阶层需要1 6 0 单位的住宅服务并且占据了新房( 点f ) 。中等收入家庭需 要1 3 5 单位的服务( 点d ) ，居住建于1 9 7 0 年的住房( 刚建起时提供1 4 0 单位的服务，1 0 年以 后提供1 3 5 单位的服务) 。比之富人阶层，中等收入家庭居住的住宅小而且质量较低。贫困 家庭需要1 1 0 单位的服务，居住在1 9 6 0 年建成的住宅里( 点b ) 。 到了1 9 9 0 年，收入上升导致富人的期望住宅服务数量增加到1 8 0 ，他们搬到了1 9 9 0 年 建成的具有1 8 0 单位服务的新房子里( 从点压0 点g ) ：这样富人腾出的1 9 8 0 年建造的住宅的 市场价格会下降，其价格与提供同样1 5 5 单位服务的新住宅的市场价格相比要低的多，因 此中等收入家庭会选择搬进富人腾出的1 9 8 0 年建成的住宅里( 从点d 到点e ) ；同样中等收 入家庭腾出了1 9 7 0 年建造的住宅，这些住宅的价格会下降，从而市场提供的1 3 0 单位服务 的旧住宅对穷人来说非常便宜，这样穷人就会选择搬进中等收入家庭腾出的1 9 7 0 年建成的 住宅里( 从点b 到点c ) ，而原来低收入者居住的住房则被市场淘汰。 通过m u ro s u l l i v a n 对“住房过滤过程 的分析，我们可以从中看出“过滤过程 的两个基本特点：( 1 ) 住宅服务的减少。产生于特定住宅的住宅服务数量在一定时期内减 少。服务数量的下降源于住宅的物理性耗损、技术性无形磨损以及住宅样式的变化。( 2 ) 居住者收入的下降。房屋被收入减少的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样一些家 庭居住，它们对住宅服务的需求量逐渐减少，特别是那些低收入家庭。 国内学者宋博通在对国外住房过滤原理研究的基础上，结合我国住房市场的特点提出 了中国化的“住房过滤原理，并用该原理分析了我国制定的三种典型的低收入阶层住房 政策，即：由政府直接兴建住房的公共住房政策，补贴房地产开发企业或非盈利机构建房 的建设补贴( 补砖头) 政策，和补贴低收入者的房租补贴( 补人头) 政策，并对我国目前如 何正确制定低收入阶层住房政策作了一些思考。 3 2 3 住房过滤模型 ( 1 ) 国外过滤模型简介 国外过滤模型的建模基础源于二十世纪七十年代住房耐久性概念的引入，自二十世纪 七十年代中期以后，各种具有理论和实际价值的模型相继出现。 1 9 7 4 年s w e e n e y ( 斯威尼) 提出了住房过滤模型( 1 9 7 4 a ，1 9 7 4 b ) ”“，这是最早也是 最重要的一个过滤模型，它对之后过滤模型的建立提供了一个概念性的框架，后来建立的 很多过滤模型都是在这个过滤模型的基础上发展和完善起来的。这个模型的基本特点是同 时考虑了住房的耐久性和住房质量等级，因此得出了一些以前的文献在没有采用过滤方法 时所无法得出的结论，例如：1 ) 如果政府为同时减少低质量单元数量和降低低收入阶层 的房价，则要么政府必须采取一些对方可的补贴政策，要么依赖于房客收入结构分布发生 变化：2 ) 政府住房补贴会对没有接受补贴的房客产生不利的影响；3 ) 而对开发商提供补 贴不能降低房价，但可以通过新建计划在所有质量等级范围内降低房价。 二十世纪七十年代，美国国内对如何制定低收入阶层的住房政策一直存在着争论，人 们迫切需要了解住房市场的运作机理。1 9 7 5 年o l l l s ( 欧赫尔斯) 提出了一种较为成功的一 般均衡住房市场过滤模型a d p 模型“，该模型在作了三个假设( 住房市场处于完全竞 争状态；房客的目标是追求效用最大化；开发商的目标是追求利润最大化；) 的前提下， 建立了一些均衡条件，并通过这些均衡条件来模拟市场行为，并相应地编制了计算机程序， 应用计算机模拟，指出从政府成本的角度考虑，通过对低收入阶层提供住房货币补贴来增 加穷人住房消费的政策会比政府直接威低收入者新建住房的政策更有效。 1 9 9 7 年，a n a s 等人运用“典型芝加哥住房市场模型 ( t l l ec l l i c a g op r o t o 咖eh o u s i n g m a r k e tm o d e l ) “1 来研究收入税、财产税、住房补贴的作用，对模型做了动态、有远见的 假设。模拟结果指出，在完全竞争的住房市场中，孤立地考虑每一个住房政策都是扭曲的， 有趣的是，结果显示由一对税收政策给城市人口所带来的负担，也许会少于只实行其中一 项政策时的负担。 此外，还有b r a i d 于1 9 8 8 年和1 9 9 1 年建立的一种单中心经济增长住房过滤模型“， o f l a l l e r t y 于1 9 9 5 年建立的无家可归者( h o m e l e s s n e s s ) 市场理论模型”等。 从这些模型的研究历程来看，其与住房市场的研究是息息相关的，当人们着手对供应 结构、税收结构、住房政策及住房福利复杂问题进行研究时，考虑住房、房客内部结构关 系的过滤模型往王成为首选。 ( 2 ) 国内住房过滤模型 2 0 0 1 年，国内学者宋博通在o l l l s 模型基础之上，建立了一个住房过滤模型。其基本原 理与o t l l s 模型大致相同，都是假设完全竞争的住房市场达到一般均衡状态。同时，本模型 又根据住房市场的实际情况，对住房属性的影响做了进一步的拓展：假设在一般均衡的住 房市场中，一方面房客通过选择住房属性等级使自身效用最大化；另一方面开发商通过选 择建造合适住房属性( 住房价值、各等级状态的使用时间及建筑面积) 使其利润最大化，达 到竞争均衡状态。在此基础上，宋博通学者又编制了“住房规模预测系统 ( h a s f s ) 程 序，并应用这一程序对我国两种住房政策( 政府兴建住房政策与货币补贴成本政策) 进行 了模拟对比分析，并得出重要结论：通过住房二级市场来增加低收入阶层住房消费的货币 补贴政策，从政府支出成本角度衡量，会比直接为低收入阶层新建住房的政策有效。 2 0 0 2 年，宋博通学者又基于麦克唐纳德( m c d o n a l d ) 的住房“过滤模型 建立的“三 市场过滤模型，并用该模型对美国三个典型的住房政策( 公共住房建造计划、私营发展 商新建补贴计划、租金优惠券和租金证明计划) 进行了分析，揭示了美国住房政策运行的 内在机理。2 0 世纪美国联邦政府低收入阶层住房政策的演化，是随着美国经济的发展和人 们认识的深入而逐渐进步的，有其合理性和必然性，对我国城市化条件下制定低收入人群 住房政策具有极大的启发性“。 3 3 基于住房过滤模型的政策评价 3 3 1 模型构建的政策背景和假设条件 ( 1 ) 模型构建的政策背景 江苏省目前对低收入阶层住房提供的住房保障政策大致分为三类：一是政府直接新建 廉租房，供低收入家庭租住：二是政府通过为开发商提供土地和税收优惠等条件鼓励开发 商为低收入家庭建造经济适用房；三是政府为低收入家庭提供房租补贴，让其到住房市场 中自行承租住房。住房保障政策的选择直接关系低收入家庭住房问题能否顺理解决以及住 房市场能否健康发展，同样，科学合理的决策也会为社会带来巨大的经济效益和社会效益。 o l l l s 的a d p 模型对我们进行政府住房政策评价具有较强的实用性，本文也将以o h ls 模型为基础，结合南京市的实际情况对现行的住房保障政策进行评价。 ( 2 ) 模型构建的假设条件 在建立模型之前，先对于o i l l s 建立模型时涉及的几个假设条件进行说明，并结合南 京市实际情况对于模型的假设条件进行较合理的调整。 在o l l l s 模型中，为简化问题认定住房服务水平s e r v ( j ) 只与住房成本存在着一 定的比例关系，并将这种关系用函数公式表示出来，本文为了更清晰界定已知量与未知量， 现对o h l s 的公式作了一点小改动，表示为： & 豫矿( 刀= 日c ( ，) 式中：s e r v ( j ) - j 质量等级住房所能提供的服务水平： h 两者之间的比例关系，为已知量； c ( j ) 叫质量等级下的住房建造成本，包括地价、前期工程费、建安成 本、管理费、销售费用、利息以及正常利润和税金，单位为万元套而不是元平方米，这 是因为总价能够更直观的反应居民的购房承受能力。 这里为了研究问题的方便性，我们也引用这一函数关系。 本文认为住房的维护费用并非一成不变，而是随着时间的推移，房主要维持其住房 在较长一段时间内保持在一定质量等级下( 这样能够保证收取更多的租金) ，其维护费用支 出m ( j ，t ) 是不断增加的，与住房的成本和住房使用时间是密切相关的。 m r ) = 矿。r ，c 2 c ( j ) 白 式中：t ( j ) 住房在j 等级中总的使用时间； c l 、c 2 、c 3 常数。 在o m s 住房过滤模型中为了便于分析问题，假设所有住房均用于出租，而本文则 结合我省目前实际住房交易模式租售并存的实际情况。将住房交易分为出售和出租( 包括 新、旧房) 两种形式。 考虑到住房质量随时间的变化而变化，本模型只设定住房过滤从高质量向低质量过 滤这一单一的方向，低质量向高质量过滤的特殊现象不考虑在内”。 假设城市家庭之间收入存在较大的差别，收入的不同导致了购房者对于住房质量要 求的不同，即高收入的消费者需求较高质量的住宅，中低收入的消费者需求与之收入相匹 配的住宅”“。 模型假设目前各种信息渠道畅通，获取信息比较容易，这就使得住房开发商和消费 者都保持明智状态，会充分利用各方面的信息渠道选择恰当的时间、地点来建造住房、购 买住房或出售( 租) 住房，使开发商获得最大投资利润，消费者获得最大住房效用”“。 本文模型中住房效用函数的表达将直接采用o l l l s 住房过滤模型中的方法，用柯布 一道格拉斯( c o b b d o u g l a s ) 函数来描述住房效用模型。0 1 1 1 s 认为某质量等级的住房效用u 与该住房服务q s e r v 和对应居住家庭的非住房消费支出有关， 则j 等级住房的效用u 模型为： u y ，j 卜【y p ( j ) r 阻c ( j ) r 式中：y 一家庭的收入； p ( j ) 居住在j 等级住房中的房租支出； 口、常数； u 房客效用。 假设市场为完全竞争市场，各个等级的住房数量是市场需求决定的，则j 质量等级 的住房数量( 也就是家庭数量) ，其数值必须等于单位时间内由上一等级j + 1 进入本级住房 单元数量与单位时间内新建单元数量之和”。用公式表示为： m ( 刀- j 端等椰( 叫盯( 刀( j t o p 抛脚t ) 式中：q 洲( j ) 住房质量等级为j 的房客数量； b ( j ) 单位时间内新建j 质量等级住房的数量( 建造率) ； j t o 卜有房客愿意居住的住房最高质量等级； j b 0 1 _ _ 有房客愿意居住的住房最低质量等级。 3 3 2 竞争均衡条件下的模型建立 ( 1 ) 住房出售交易模型 1 ) 新增房出售n 6 1 开发商利润 lt = o 时，表示开发商卖出住宅，获得p d v ( j + 1 ) 的售厉款 t = t ( j ： 时间t rt = o 时，开发商支出c ( j ) 建房成本 图3 2新增住房出售过程中开发商现金流量图 从图3 2 中我们可以看到，在t = o 时，开发商支出c ( j ) 数量的住房开发成本， 获得p d v ( j + 1 ) 的售房款，购房者获得j 等级住房，这样开发商所获得的开发利润为： p d v ( j + 1 ) 一c ( j ) 购房者效用 在目前的住房市场中，绝大多数购房者选择银行按揭的付款方式，文本假设购房者先 支付总房价的f ，余款采用银行首付按揭方式，分n 年等额支付。假设月折现率为d ， 购房者每月等额还款a ，则买方购买住房上的总支出现值为： p d v ( j + 1 ) f + c 2 a ( 1 + d ) 2 出 为了计算方便，我们用泰勒公式：e 。= 1 + x 来简化( 1 + d ) 2 ，则上式简化为： p d v ( ，+ 1 ) f + f 驯a p 也比 枷 其中p d v ( j + 1 ) f 为购房首付款，c 2 a p 也比为余款折现值。 3 2 t = t - t ( j ) 时，由于质量下降，不能满足需求。买 方卖出住房，获得卖房款p d v ( j ) ji 上1 l上1 | t b t ( 。 时高， n 年期间，每月购房者等额还款a 图3 3新增住房出售过程中购房看现金流量图 根据房地产估价中收益还原法原理，房地产现值等于未来若干年房地产净纯收益的折 现值之和。现在我们假设住房购买者购房后不是用于自己居住而是