房屋建筑物及土地评估的方法及依据.doc

.关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、 评估程序：1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。具体如下：（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发200982号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。序号项目名称单价(元/)备注一前期费用(设计、平整、临时水电等)财建2002394号文：建设单位管理费0.57%；计价格200210号文：勘察设计费1.87%；计价格20021980号文：招标代理服务费0.16%。二基本重置价关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号1结构及其他因素调整0%根据实际作调整。2层高调整系数0%根据实际作调整。4调整后基本重置价合计0三工程建设项目配套规费01市政配套设施费(按10元/平方米计)10昆政办抄201030号文：生产性服务业项目10元/平方米。2墙改基金(按8元/平方米计)8昆财综2003153号文：按工程概算或批准规划许可证或施工图纸确定的建筑面缴纳8元/平方米。3水泥押金(按2元/平方米计)2昆财综199969号文：使用袋装水泥按建设项目2元/平方米收取预收款。4人防基金(按24元/平方米计)0工业用房免交。5白蚁费(按2.3元/平方米计)2.3价费字1992179号、苏价工1996422号、苏财综96156号、财预2002584号、苏财综200295号文：新建房屋按建筑面积收费，七层以下(含七层、地下层)每平方米2.3元。6其他费用5办证费、质检费、行业管理费/档案费等。四配套设施01装修工程0根据2011年度苏州市房屋装修及附着物参考价格进行估算。2安装工程0根据实际计算3基础配套设施费0根据实际计算五建设单位管理费2%0六资金成本0一年期贷款利率6%七开发利润5%0八营业税金0本次评估不考虑九评估单价合计0结果保留至个位（二）土地使用权的评估：土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。市场比较法的基本公式是：PX=PABCD= P其中：P待估对象评估价格P可比交易实例价格A=100/（ ）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数B=（ ）/100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数C=100/（ ）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数D=100/（ ）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数在一般情况下我们选取三个可比参照对象A、B、C对其分别求取比准价格，然后按简单算术平均确定评估对象的评估价值，其公式为：P=（PA+ PB+ PC）/3其中：PA按参照对象A所求取的比准价格；PB按参照对象B所求取的比准价格；PC按参照对象C所求取的比准价格三、评估依据：(一) 法律、法规依据1、中华人民共和国合同法；2、苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法；3、其他有关的法律、法规和规章制度。 (二) 准则依据1、财政部印发的资产评估准则-基本准则、资产评估职业道德准则-基本准则；2、中国资产评估协会发布的资产评估准则-评估报告、资产评估准则-评估程序、资产评估准则-机器设备、资产评估准则-不动产、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿等；3、中国资产评估协会发布的资产评估价值类型指导意见、注册资产评估协关注评估对象法律权属指导意见。(三) 行为及权属依据1、我公司与委托方签订的业务约定书。(四) 取价依据1、资产评估常用数据与参数手册第二版；2、江苏省建筑与装饰工程计价表；3、江苏省建筑安装工程费用定额；4、苏州市建设工程工程量清单计价暂行规定；5、苏州市工程造价信息；6、昆山市住房和城乡建设局公布的昆住建20133号文件关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知；7、苏州地区目前执行的建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额；8、苏州地区目前执行的建筑安装工程费率表；9、苏州地区典型工程造价指标；10、苏州地区建筑材料价格信息资料；11、江苏省安装