（政治学专业论文）城市转型中的业主自治困境：一项微观治理过程的考察.pdf

、， 论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指 导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引 用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或 撰写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律结果由本人承担。八 学位论文作者签名：俐 日期劢哟年易月令日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定 机构送交论文的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢 利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室 被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：侧锑锄擀：多降菊 日期：年6 月年日日期：伊产6 月箩日 论文题目：城市转型过程当中的业主自治困境：一项微观治理过程的考察 专业：政治学 硕士生：胡业维 指导老师：郭巍青教授 摘要： 本研究以“城市转型过程当中的业主自治所遇到的困境作为研究对象。 本研究假定在城市转型过程当中，居民在处理同常生活纠纷和建构和睦的 邻罩关系时，已有的，可利用的宏观制度性资源是完善的，并且可以帮助居民 处理这些生活微观层面的矛盾和纠纷。这些宏观制度性资源包括物权法与物业 管理制度，业主自治制度，城市行政管理制度，社区自治制度。 为此，本研究以发生“在广州市一个小区当中业主自治行动”为研究文本， 以客观描摹，“事件过程”性的研究方法，并采用软件分析的新研究方法， 对在城市转型过程的大背景下，“业主维权行动 当中遇到困境进行实证观察和 分析，力图再现这些有别于商品房小区的房改房小区当中业主维权与业主自治 行动的原生形态，并去发现在这些房改房小区当中，业主自治所遇到的困境。 本研究发现，现有的宏观制度性资源并非是完美，而当中还存在很多需要 改善的地方，同时，本案例从一个房改房小区的真实情况还得出，这些房改房 小区当中普遍存在的“认知困境”( 如单位制度的残留) ，也是导致其业主自治 制行动过程中失败的重要原因，而这种“认知困境”又使得这些宏观制度当中 的结构性困境被无限放大。这一点发现，是之前的研究当中所缺乏的。而这两 方面的困境直接造成了城市转型过程当中的业主自治行动的失败。 关键词：业主自治制度性资源认知困境 t i t l e ：t h ed i f f i c u l i t i e so f t h eu r b a no w n e r sa u t o n o m y p r o c e s s ： b y a c a s es t u d y m a j o r ：p o li t i c s n a m e ：h uy ew e i s u p e r v i s o r ：g u ow e io i n gp r o f e s s o r a b s t r a c t ： t h i sr e s e a r c ht a k e s “t h ed i f f i c u l t i e sw h i c ht h eh o m e - o w n e r sc a m e a c r o s sd u r i n gt h eh o m e o w n e r s a u t o n o m yp r o c e s s a sar e s e a r c ho b j e c t t h i sr e s e a r c ha s s u m e dt h a ti nt h ee r ao ft h ec h i n e s eg r e a t t r a n f o r m a ti o n sw h i c hh a p p e n e di nt h ee c o n o m i c a lf i e l da n dt h eu r b a n p o l i t i c a lg o v e r n a n c e ，t h e r ea r es o m ei n s t i t u t i o n sa n di n s t r u m e n t sw h i c h a r es u p p o s e dt ob eu s e f u la n dp e r f e c tf o rt h ef o l k st od e a lw i t ht h e c o n f l i c t sa n dp r o b l e m si nt h ed a i l y1 i f e t h e s e - i n s t i t u t i o n sa n d i n s t r u m e n t si n c l u d e ：t h ep r o p e r t y1 a w ，p r o p e r t yo w n e rs e l f - r u l e ， c o m m u n it ya u t o n o m o u s ，p r o p e r t ym a n a g e m e n ta n ds oo n f o rt h i s ，t h i sr e s e a r c ht a k e sae x a m p l eo f ah o m e o w n e ra u t o n o m y p r o c e s sw h i c hh a p p e n e di nah o u s i n g r e f o r m a t i o nd i s t r i c ti ng z ，w i t h t h er e s e a r c hm e t h o do fo b j e c tiv ed e s c r ip tio nint h e a f f a ir sp r o c e s s ， a n dw i t ht h eh e l po ft h er q d a ( o u a n t a t i v ea n a l y s i ss o f t w a r e ) ，t oo b s e r v e a n da n a l y z et h ed i f f i c u l t i e sw h i c hh a p p e n e di nt h eo w n e rs e l f - r u l e p r o c e s sd u r i n gt h ec h i n e s eu r b a nt r a n s f o r m a t i o n t h isr e s e a r c hr e g a r d st h a tt h e r em u s tb eav a r i o u st y p e so f t h eu r b a n h o m e o w n e rs e lf - r u l ep r o c e s s ，n o to n l yt h eo n et h a th a p p e n e di nt h e m e r c h a n d i s e1i v i n gq u a r t e r ，b u ta l s oi nt h eh o u s i n g r e f o r m a t i o nd i s t r i c t a n dt h ec a s e dw h i c hh a p p e n e di nt h eh o u s i n g 。r e f o r m a t i o nd i s t r i c ti so f s i g n i f i c a t i o nb e c a u s ei t sl a c ko fr e s e a r c hi nt h i sf i e l d i nt h e ”h o u s i n g r e f o r m a t i o n so w n e ra u t o n o m yc a s e ”，w ec a nf i n dt h a ti no n ew a y ， t h e r ea r em a n yi n h e r e n tw e a k n e s si nt h e ”p e r f e c t i n s t i t u t i o n sa n dt h e i n s t r u m e n t ，i na n o t h e rw a y ，t h ed i f f i c u l t i e so ft h ec o g n i t i o no ft h e f o l k sa n dl a c ko ft h em e a nt og e tt h ea v a il a b l ei n f o r m a t i o na r ea l s o i m p o r t a n tf a c t o r sw h i c hc o n t r i b u t e dt ot h ef a i l u r eo ft h e ”h o m eo w n e r s s e l f - r u l e k e yw o r d ：u r b a nh o m e o w n e ra u t o n o m y ，t h ei n s t i t u t i o n sa n di n s t r u m e n t s a sr e c o u r s e s ，t h ed i1 e m m ao ft h ef o l k sc o g n i t i o n i ! i 城市转型中的业主自治困境：一项微观治理过程的考察 摘要i a b s t i 认c - i i i 前言1 1日舌 第一节 第二节 第三节 第四节 问题提出1 研究综述4 研究设计9 创新与不足1 1 第一章案例梗概与制度性资源1 2 第一节案例背景介绍1 2 第二节本案例中使用的制度性资源1 4 第三节本案例的梗概1 5 第二章“完善”制度安排下的业主自治真实困境1 8 第一节 第二节 第三节 第四节 从利益诉求到业主维权1 8 业主大会的召开与业委会的成立2 1 通过内部协商来处理小区纠纷2 8 调解无效与再一次业主大会3 5 第三章宏观制度的困境4 3 第一节业主维权策略的错误使用4 3 第二节认知困境4 8 第三节制度性资源的结构性困境5 2 第四章化解困境的对策：制度资源的重构与创新5 8 第一节已有制度性资源的完善鹃 第二节新式制度性资源的建构 第三节新式制度性资源的可行分析次模拟证明6 2 结语6 8 参考文献6 9 附录7 3 后记7 9 i v 第一节：问题提出 上j 月u 舌 改革开放三十年来，中国的城市发生了巨大的变化。一方面是城市的空间形 态与物理特征发生了巨大的变化；另一方面，城市的管理方式以及相应的法规制 度也发生了巨大的变化。这些变化，深刻地影响了城市居民的生活方式与行为方 式。 本文试图对这种变化和影响做政治学的分析。首先要承认，所谓城市居民的 生活方式与行为方式，具有许多方面的内容，可以从许多不同的角度加以考察和 研究( 如都市人类学角度，行政管理的多中心治理的角度，社会学的社会组织网 络的角度，“国家社会的角度等) 。而政治学角度的分析，依据于两个基 本的范畴，即秩序与冲突。具体来说，政治学分析所关心的是，在巨大的环境变 化下，居民如何维持或建构他们的生活秩序，如何处理和解决冲突( 纠纷、矛盾 一等等) 7 分析可以是宏观的，也可以是微观的；本文将集中于微观分析，分析的单位 是拥有私有产权的业主所居住的小区。在这个层面上，实际的分析内容是小区业 主与物业管理服务提供者之间的关系以及与业主之间的邻罩关系。在中国语境和 现行制度框架下，这样的内容是被安置在“业主自治 的范畴下来对待的。其实， 而所谓业主自治，根据中国语境当中，物业管理条例以及物权法的有关规定，其 核心内容就是小区当中业主与物业管理服务提供者冲突的协调与秩序维持。本质 上，这是一个政治学范畴。因此可以说，对业主自治的分析，本质上是微观政治 分析，是生活政治分析。 但是微观分析总是需要某种程度的宏观分析为背景。微观生态受宏观结构制 约，反过来，从微观切入的考察，可以折射宏观结构运行中的问题。从这个角度 来看，有几项宏观层面上的制度是重要的，因为它们深刻地影响和制约了业主在 “秩序与冲突一方面的行为表现、行为能力和行为策略。 这几项制度包括：住房改革政策；城市行政管理制度；社区自治制度；物权 法和物业管理制度；业主自治制度，除此之外，还有非常重要的一项大制度，即 市场。在本文的分析中，市场主要指的是房地产市场，以及物业管理市场。这几 项制度共同构成了本文当中可供居民利用的制度性资源。 本文当中的制度性资源指的是可被人民利用的各种通过国家公共权力颁布 实施的各种规范人民在社会层面的规则，人民之间的关系的并以国家的强制力为 其实施的手段的，客观存在的法律法规和具体制度。 值得注意的是，这些制度性资源的出现与中国1 9 7 8 年以来的改革开放是密 不可分的。改革开放以后，从过去的计划经济时代转变为具有中国特色的社会主 义的市场经济，经济结构的变动也带来了社会结构层面改变，即从改革前的“单 位”制度向“后单位 或“非单位制转变。过往在单位制时期当中，居民的住 房多数是通过单位福利分房来完成，但随着城市人口与住房需求的r 趋紧张，中 国政府开始了住房制度的改革，越来越多的人通过市场商品化的手段来购买住 所，形成了已购公房，公房和商品房这三种城镇居民常见的拥有住房的类型。 一方面，住房制度的变革促使城镇居民管理体制发生变革，即从过去“单位 街居一的模式转变为通过培育社区，通过社区建设将自主而分散的社会成员 再组织起来，整合和动员社会资源，重新构造城市管理的微观社会基础，变传统 的“单位制 主导的社会为“社区制 主导的社会，社区的概念应运而生，在社 区当中，人们的身份是居民，而居民自治组织是社区居民委员会。 另一方面，随着住房改革制度的完成以及住房商品化的推进，在城市当中， 人们通过房地产市场，以市场化的方式购买了新式的商品房小区来解决住房的问 题，并随之拥有物业的私有产权，而小区当中的附属实旌的良好维护以及公共物 业管理区域的管理也同趋重要，专业负责这一部分服务的物业管理公司纷纷成 立，与之相配套，关于规范商品房产权，业主自治制度以及物业管理公司的法律 法规也相继出台，其中较为重要的两部法律分别是2 0 0 3 年9 月1 日颁布实旅的 物业管理条例以及2 0 0 7 年1 0 月1 日颁布实施的 物权法。而人民在这些 私有产权的小区当中的身份是业主，而业主委员会是重要的业主自治组织，其工 作职责集中于业主自治事务，包括代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业 交涉和签订合同，了解业主和物业使用人的意见和建议；监督和协助物业管理企 业履行合同：监督业主公约的实施：召集业主大会并报告物业管理实施的情况， 2 以及配合公安机关搞好社区内治安等工作。这样一套业主自治制度是居民对其私 有产权物业进行自我管理，以及解决小区物业管理区域内的纠纷当中最为有效的 制度性资源。 当前，业主自治的“物理空间范围一与社区自治的“物理空间范围”应该来 说是重复，拥有业主身份的人也拥有居民的身份，但拥有居民身份的人不一定是 业主，因为业主指的是房屋的所有权人。这也就说明，发生在一个商品房小区当 中，人们之间发生的纠纷，有可能运用居民的身份，通过社区自治制度，通过社 区居委会的调解来处理，也有可能通过业主的身份，运用业主自治制度来处理。 2 而以上的这些变化，使得城市基层当中，传统的城市社区治理结构及运行机 制发生了深刻的变化，城市的社区治理结构由过去的“单位街道办居委 会”的“三驾马车变成现在的“四驾马车 ，即业主自治管理的组织业主 委员会，物业管理公司，街道办和居委会。( 邹树彬，2 0 0 5 ) 而以上提及到的这些多项制度，对于本文的考察来说，意义在于，它们都是 制度性的资源。并且还要假定，这些制度的设计目标，是为了在居民生活层面上 有效地建构社区秩序并化解冲突，最终实现有效的基层自治。 一 如果以上说明都是合理的，那么本文的分析是一种从居民同常生活秩序出 发，自下而上的观察。本文的研究问题则可以集中地表述为： 民众是否能够利用各种制度资源，构建他们的居住空间当中的生活秩序与和 谐的邻里关系，并有效地协调或化解可能有的各种冲突? 如果能够，其过程和策 略是什么? 如果不能够，主要的障碍是什么? 本文将通过一个案例，尝试用深描方式做分析，以回答上列问题。本文试图 说明，案例的实际进程揭示了这样一种情景，人民在“业主自治 与“社区自治一 的平台上，为秩序维持和冲突调解付出了许多努力，不断地寻求既符合民主程序、 又体现公平的解决方案。但是，他们反复地陷入种种困境，其原因部分地来自于 l 孙威力曾经农述过类似的观点：“业幸不一定是膳民，居民不一定是业主，其管辖区域也存在交叉可能。 膳民自治与业主自治红存在擞本区别的同时也存在天然的联系。居民e | 治负责解决城f f 肚层大部分社会性 服务【：作。至于小区公共物业班项，如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公 司的选聘等，应当也必须交山业主自治解决。在该领域，业主自治无疑麻当发挥决定性作_ h j 。” 引臼孙威力，购房维权与业主自治，h t t p j l n e w s q q c o m a 2 0 0 8 0 3 2 5 0 0 1 4 9 51 h t m 2 与然钉叮能通过私人关系之处理这些纠纷，但明鼹私人天系并非是种叫家公权力安排下的制度性资源 但在本文的第二章与巾也有有所提及年h 天的内容，且笔者把这种通过私人关系去处理心民问的纠纷命名 为膳民的非制度性资源详见第二章第三节的内容 3 制度的结构性约束，部分地也来自于自身的认知局限。 第二节：研究综述 关于“社区自治一、“业主自治”等的内容，通常都是放在城市基层居民自治 的领域当中进行探讨的，而中国的城市基层居民自治主要包括两个部分：以社区 居民委员会为自治组织的社区自治和以业委会为自治组织的业主自治。关于前 者，已有的研究文献非常多，如徐勇的专著 ：中国城市社区自治就从社区自治 的组织、功能、运行机制，政府指导等多个方面对社区自治的相关方面进行过详 细的论述，并提出目前社区自治当中存在的很多问题；而林尚立的著作社区民 主与治理：案例研究则通过实证调查的方法去对中国城市当中实际运行的社区 自治情况进行了考察。这些研究文献主要从规范和实证的两个角度去探讨在中国 目前这种以居委会为自治组织的城市社区自治管理制度所遇到的问题和出路。 在这一部分研究的结论当中，虽然有少量案例支撑认为社区居委会无论从实 然抑或是应然的角度都是一个基层居民自治组织( 林尚立编，2 0 0 3 ) ，但是大部 分的研究都认为社区居委会实际上的自治程度不高，行政化严重，究竟是作为政 府行政管理的附属物抑或是居民自治的组织存在定位不清的问题。如刘娅比较了 业主委员会与居委会两个基层自治机构，从委员代表性，工作职责，社会发展进 程等多个方面进行比较，认为居委会只是一个基层政府派出的具有自治性质的机 构而已，而业主委员会才是实然意义上的基层自治组织，这是因为业委会是由于 拥有房屋所有权的居民为使其权利不受侵害以及规范物业管理的需要而成立的， 而居委会的成立是政府管理城市街道和社区的需要；同时，居委会的出现与民间 产权的形成和维持“无涉”而业委会的出现则伴随着民间产权的拥有和业主维权 的迫切需要。( 刘娅，2 0 0 5 ) 笔者同意这种观点，在后文的写作当中，也把居委 会是作为一个行政化严重的居民自治性组织。 而关于后者业主自治，就有广义和狭义的两种理解，广义的业主自治是 指特定物业的业主们，一方面根据个体利益和自主意志对自己专有部分进行自益 性管理，另一方面集合组成业主团体，基于建筑物区分所有权，对部分业主共有 部分和全体业主共同事务实行公益性管理，从而形成业主个体自治管理与业主团 4 体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度；狭义的业主自治是指特定物业管 理区域内的全体业主为了对其物业进行管理、使用，维护其自身权益以及住宅小 区内公共事务、高品质的居住环境，依照法律规定和共同约定，组成自治性组织， 对物业管理中的公共事务进行自治自律、民主管理的方式和制度。( 黄静兰，2 0 0 7 ) 而现行的物业管理条例当中关于业主大会的召开，以及业主委员会的权力等 的规定无疑更贴近狭义的业主自治制度，因此，本文的写作将取业主自治的狭义 解释，即物业管理区域内的全体业主依据法律法规通过选举产生自治性组织，制 定自治规范，进行自我管理、自我规范、自我服务和自我监督本区域内的物业事 务的一种社区自治模式3 。 在已有的研究当中，以业主委员会为自治组织的城镇居民自治主要有以下两 个关键词：业主维权以及业主自治，按照逻辑，其实业主维权应该是业主自治当 中的一个内容，但在中国的实际生活操作当中，通常都是先有业主维权的迫切需 要，才寻求业主自治制度来解决，而物业管理条例等的规定都集中于业主在 物业管理区域当中的权责，而业主自治的目的很多时候就是针对业主在物业管理 区域当中的有关权利被损害的情况。 而在已有的研究当中，主要探讨下列的几个部分： 一 第一，关于业主维权的意义：邹树彬乐观地认为这是各个行为者从各自利益 偏好出发，形成的复杂的博弈关系，是一种与业主利益息息相关的现实政治。在 广大业主受到了民主熏陶，培养了民主习惯，公共精神和自治能力，预示着中国 公民社会的崛起。( 邹树彬，2 0 0 5 ) ，邵丽珍则把民主自治的意义与业主委员会联 系一起，认为应该建立以业主委员会为核心，治理主体之间的协商会议制度。( 邵 丽珍，2 0 0 8 ) ，如张静通过对上海浦东清水苑住宅小区纠纷案例的分析，认为居 民保护个人财产的行为改变了社区的权利配置关系，建构了一个“新公共空间 ， 以前所未有的方式创造着社会资本，将分散的居民组织起来，参与涉及他们共同 利益的公共事务。( 张静，2 0 0 2 ) ，如夏建中从公民社会理沦出发，认为业主委员 会的出现，构成了中国城市社会历史上第一个真正的公民社会的雏形( 夏建中， 2 0 0 3 ) 。 3 广州民州知名业主维权人十孙威力也曾就。业主自治”作出过定义：为了实现安居乐业、保值增值的购 房目标，维护公共权益，业主们通过民主程序建诳e | 治组织，确讧自治规范、自主决定本小区范l 内的公 共物业班项，这就是业主自治的魑本内容。但笔者选取了一个学术界当f i 较为正规的表述表述办式 5 笔者非常同意以上研究当中对于业主维权以及业主自治所富含的民主自治， 公民社会参与等的意义，也认为业主自治实际上是中国公民社会成长发育当中一 个非常重要的部分，而且相对于社区居民自治等，业主自治无论从应然抑或是实 然的角度都是一个名副其实的社区自治。 第二、关于业主维权行动中的主体、动机逻辑、策略的研究：这一方面的研 究较多，如黄振威分析了业主维权行动当中的5 个利益主体：业主，业委会，居 委会，物业管理公司以及政府；维权目的以及维权手段( 分为理性维权以及非理 性维权) 行动以及业主维权类型学( 包括暴力对抗性，精英主导型，以“法抗争 型，业主自治性) ( 黄振威，2 0 0 8 ) ，如孟伟通过深圳两个案例的比较，对业主维 权行动的发生机制、对象性关系、演进逻辑、行动指向等进行了观察和分析，( 孟 伟，2 0 0 6 ) 以及提出利益、权利、规则作为延展的业主维权行动的逻辑( 孟伟， 2 0 0 7 ) ，邹树彬通过总结现有关于业主维权研究的案例，认为城市业主维权行动 具有几大特点：第一，其核心诉求是保护私有财产不受非法侵害、实行业主自治 是维权行动的核心诉求；第二，开发商、物业管理公司、行政主管部门、业主委 员会是业主维权行动的主要指向；第三，策略性的集体行动方式被广泛采用。( 邹 树彬，2 0 0 5 ) ，如黄征认为，业主维权主要的策略包括两个部分：体制内维权： 如协商和谈判、向人大代表反映问题，向政府部门投诉，向消费者协会投诉、向 媒体投诉、上诉：体制外维权：如非暴力不合作，贴大字报闹事，集体上访，游 行示威，暴力反抗。( 黄征，2 0 0 8 ) 应该说在这一部份的研究当中，已有的文献已经相当丰富，对于业主维权的 动机，尤其是选取什么样的策略来维权已有很详细的和准确的分类，如黄征和孟 伟的研究，而且这些策略的归纳，既有多个案例的归纳( 如黄征) ，也有单个案 例的“深描一( 如盂伟) ，可信度和代表性都非常高，尤其是黄征的对于业主维权 策略的分类，为笔者的写作提供了支持和启发，但笔者并不是完全同意他们的观 点，如黄征认为：“在体制内的维权策略当中，这些体制内的渠道具有非常大的 不确定性，很难保证业主的合法的权益能够得到保障。这些体制内的渠道往往象 征性意义大于实质意义。当业主在进行集体行动的时候，发现体制内的这些方式 不能达到目的，一些就会放弃维权，接受权益被侵犯的事实，但是一些就会采取 体制外的方式进行反抗，这些反抗在大部分时候只是无奈之举。一这个表述，笔 6 者就认为，体制内的渠道并非是象征性大于实质意义的，如物权法和物业 管理条例等法律法规虽然有尚待完善的地方，不过已经赋予了业主自治和业主 维权的重要法律性依据以及制度性的资源，在实际的生活当中，许多小区的业主 也是通过行政或者司法的手段来维权，也并非没有取得成功的案例，而黄征的归 纳未免有点以偏盖全。 而在已有的这些策略研究当中，对维权业主自身的知识水平和文化背景对于 其使用什么样的维权策略，这一点是鲜有研究的，因为已有的业主维权或者业主 自治的研究当中，多数都选取发生在新式商品房小区当中，而维权业主的主体都 是精英式的人物，集知识水平文化较高，社会资源网络丰富，法律意识强等特征 于一身，能够较为熟练地运用各种手段来进行维权，但根据这些案例归纳出来的 维权策略，无疑是不具有普适式，因为社会当中还存在很多生活在非商品房小区 当中，但仍旧要进行业主维权的市民，这些市民的特点是普遍年纪较大、知识文 化水平较低、法律意识较为薄弱，而他们所使用的维权策略理应于新式商品房小 区当中的“精英式”领导的策略有所不同，而关于这一点，也是笔者的研究关注 的内容之一。同时，对于其他研究当中，提到过的业主维权的策略，笔者将会从 制度性资源的这个角度去进行分析，尤其是通过一个真实发生的微观政治层面当 中的案例，去揭示现有那些假设能够处理居民之间纠纷和维持良好秩序的多种制 度，是否最终都能够解决小区当中的纠纷。 第三、关于业主维权当中的困境和原因：如黄振威引用张鸣教授的观点，认 为摆平式治理是政府目前处理业主维权行动的主要方式，也是维权失败的原因 ( 黄振威，2 0 0 8 ) ，刘媛则从行政管理当中新公共管理的角度出发，认为业主委 员会的治理尚未达到善治的标准，是因为出现了多中心治理的困境，但是，无论 是政府治理模式，抑或是市场治理模式或者是多中心治理模式都未必能够完全解 决业主维权当中出现的问题( 刘嫒，2 0 0 5 ) ，如黄静兰认为在业主自治的过程当 中，暂时存在三个方面的困境：业主自治制度还没有得到法律的明确保障， 业主委员会成员选举当中仍然存在很多问题，业主自治意识不高。( 黄静兰， 2 0 0 7 ) 如李明轩认为问题的根本在于产权私有化之后的文化“体克，即制度设 计的初衷与主流文化中的价值观相悖离，社区发展遭遇突如其来的文化瓶颈，而 这种瓶颈效应集中体现在一个个小小的业主委员中，而解决之道，在于社会整体 7 文化的进步以及未来业委会的职业化。( 李明轩，2 0 0 8 ) ；如朱燕认为业主维权的 困境主要是：业委会组织水平低，经验历练程度不足，信息掌控无优势，资源获 取能力弱，而对策是强化业主法规政策认知，培育业主的社区知识和公共精神， 提供业主的组织化程度，加强业委会自身的建设以及发挥社区业主精英的作用， ( 朱燕，朱光喜，2 0 0 8 ) ，邹树彬则认为维权精英的成熟与投入程度，是维权行 动成败的关键因素，而维权团体内部存在纷争，难以达成公共意见是失败的原因 之一；而包括网络在内的多元媒体和专业人士的积极介入为业主维权提供了话语 平台和精神、技术的支持也是其成功的因素之一( 邹树彬，2 0 0 5 ) ，黄征认为， 业主维权行动当中，现行的法律法规对业主不利，开放商拥有一个相对稳定而且 利益强大的利益联盟( 如与政府、媒体的关系等) ，开放商是一个有组织的经营 实体，有很强的执行能力，信息不对称，主要表现为开发商与物业管理公司的专 业性和高效地信息获取能力，开放商有强大的经济能力来选择有利的手段，利益 表达机制不顺畅，以上的这几点都是业主维权行动失败的原因。( 黄征，2 0 0 8 ) 在这一部分的研究当中，比较多的是逻辑归纳式，缺乏具体案例的深度解释， 但是仍给笔者的研究和写作提供了很多的支持和启发：如朱燕归纳的业委会组织 水平低，经验历练程度不足，信息掌控无优势，资源获取能力弱的表述，如邹树 彬归纳的维权团体内部存在纷争，难以达成公共意见的表述，都归纳得非常到位。 但已有的研究当中，问题也不少，如从概括的角度去分析的多，而少有从一 个微观真实的案例去进行探讨这些业主维权当中的困境以及原因，原因在于，处 于对于“业主维权行动”以及“业主自治”所具有的“自治性”的溺爱，大部分 的案例研究都是集中于业主维权成功的案例。讲成功的案例多，而讲失败的案例 少，而对于业主维权困境的描述少。同时，在这些出现业主维权困境的研究当中， 都有提到开发商和物业管理公司的资源丰富，获取信息能力强等的特点而造成对 维权业主的不利局面，因此研究的案例选取也是有关新式的商品房小区的，而缺 乏对别的住房类型当中的业主维权困境的研究，而笔者将会在这篇文章的写作当 中，填补这一部分的空缺，并突出发生在其他非商品房小区当中所遇到的不一样 的困境。另外在阐述有关业主维权或业主自治的困境当中，由于研究者大多数都 是从“国家与社会一的关系，或是从社会组织网络的视角等去探讨，因此缺乏从 法学的角度去分析这些困境之所以出现的制度性原因，尤其缺乏对 物权法和 8 物业管理条例当中的法律条文作认真细致的解读，这些都是不足之处。 第四，关于业主自治中的法律研究，这一部份的研究大多数都是从法学的角 度去谈到物权法、物业管理条例等法律法规当中对于业主大会和业主委员 会的一些规定和安排，如蔡墩研究物权法和物业管理条例当中的业主大 会的制度，认为两法对业主大会制度的设计仍有没有完善的地方，( 蔡墩，2 0 0 8 ) ； 如曹庆仁研究业主委员会的法律地位，认为目前业委会主要的问题是法律地位模 糊等问题，并认为出现这种混乱的情况主要在于目前中国的立法当中并不存在 “业主团体”的这个概念。( 曹庆仁，2 0 0 8 ) ，如姜明，曾在业主自治的法律保障 方面，通过研读物权法、物业管理条例和业主大会等法律法规探讨业 主维权的法律途径和业主正当权益的法律保护问题( 姜朋，2 0 0 4 ) 。 应该来说，这一部分的研究假若能够作为之前的业主维权困境的相关研究的 补充，是非常好的，但可能是囿于法学的研究特点，有关业主自治的研究一直都 限制于对于物权法、物业管理条例等法规当中对于业主、业主大会以及业 委会等问题的法律条文表述方面，而欠缺挖掘真实的生活个案，尤其是一个详细 的，完整的个案，所以最终导致了法律条文研究与实证详细个案研究的割裂，这 是现有研究当中的一大可惜。 因此，在本文的写作当中，笔者希望实证观察一个业主维权失败或者业主自 治不成功的真实案例，通过“深描”的写法，结合对于相关法律条文的研读，去 揭示出，在一个社区当中，居民是如何使用已有的制度性资源( 法律法规及相关 制度) ，去维持社区秩序以及解决社区当中纠纷，结果仍旧不成功，主要是由什 么困境造成的。 第三节：研究设计： 一、研究方法：文献研究、个案研究 二、资料来源： ( 1 ) 实证调查：笔者从0 8 年5 月到0 9 年4 月在广州市温泉区体育街大院的实 证调查以及从z 居委谢主任处获得的大量文件，包括1 5 次街道办和居委会调解会 9 议的材料，以及一封封老伯的信访信的复印件和一些z 居委会的工作文件。 访谈：1 ) 体育街大院当中各行为者的访谈材料，包括分别在2 0 0 8 年1 月2 8 r ，2 0 0 8 年4 月2 同，2 0 0 8 年1 2 月4 日与z 居委会谢主任的访谈；2 0 0 7 年4 月下旬， 2 0 0 8 年1 月2 8 日，2 0 0 8 年1 2 月r 与封小健的访谈，2 0 0 8 年3 月6 日和2 0 0 8 年1 2 月3 同与林大良的访谈，另外其他访谈若干。 2 ) 笔者0 8 年1 2 月4 只与广州市知名的业主维权人士夏喜莲的访谈材料 ( 2 ) 笔者参与香港城市大学叶毅明老师4 关于“中国大陆社区治理 的研究 计划中分享到的报刊材料的电子版，包括以下这些报刊当中关于“业主”的新 闻：2 0 0 3 年到2 0 0 8 年南方同报、2 0 0 6 年到2 0 0 8 广州日报、2 0 0 3 年到2 0 0 7 年新快报、2 0 0 2 到2 0 0 8 年信息时报、2 0 0 8 年南方都市报以及r q d a ( 定 量分析软件) 。 三、个案选取： 笔者选取了位于广州市温泉区体育街大院业主维权的案例，之所以选取这个 案例是因为： ( 1 ) 该案例发生的地点不是在一个新型的商品房小区当中，而是在一个房 改房小区当中，而已有的很多业主维权案例研究，多注重于对前者的研究( 盂伟， 2 0 0 5 ) ( 晁流，2 0 0 4 ) ，而忽略了对于后者的研究，而广州市政府已经注意到了房 改房小区在物业管理当中出现的问题。( 南方同报，2 0 0 5 年0 1 月0 6 日) 而在这 些房改房小区当中，其特点通常是小区当中整体业主知识文化水平较低，年龄偏 大，法律意识不强，甚至还有一种传统单位制的思想残余，而有别于其他商品小 区当中，维权业主大都知识水平较高。如在晁流选取的中青园案例当中，该小区 属于较高层次的住宅区，业主一般有一定的经济与社会地位，而其中的社会精英 们( 有政府官员、企业主、记者、律师等) 拥有较高的学历和丰富的社会经验。他 们不仅熟悉国家的法律法规，还知道在现今的社会中，在什么样的范围内应采用 什么样的手段才能更好地实现他们的目的。( 晁流，2 0 0 4 ) 4 特此，向叶老师表示感谢。 1 0 的意见、居委会组织法的要求以及物权法、物业管理条例等法律法规 的规定办事，而没有出现诸如其他地方出现的“街道办越权”( 唐娟，2 0 0 6 ) 、 “干涉公民自治一( 吴孝传，2 0 0 7 ) 、“摆平式治理 ( 张鸣，2 0 0 1 ) 等行为；而 该大院的业主也以物权法和物业管理条例的法律法规作为行动的依据， 而不是以“暴力抗争一等体制外维权手段来抗争，但是最终都无法解决小区当中 的物业管理问题。 ( 3 ) 在本案例当中，有一个完整的，从业主向居委会诉求，到业主成立业 主大会，成立业主委员会维权，再到中间出现两派纷争，街道办和居委会都调解 未果，最终诉诸于再一次业主大会的完整的业主维权运动纪录，是一个完整和资 料详实的案例。 笔者所选取的案例，有别于过往大量业主维权行动发生在新式的商品房小区 当中，而是真实地发生在一个大都市的老城区的房改房小区当中，与现有的业主 维权行动发生的背景很不一样，所以笔者希望这个案例研究，能够补充之前对于 非商品房小区的业主维权行动的研究不足。 一 第四节，创新与不足 本文的创新点在于：揭示了真实发生的业主自治行动当中，在现有的法律法 规的安排下，仍然无法解决业主维权行动当中出现的困境。而且这种困境，并不 是一个特例，而是中国转型时期当中的一个常见现象。而且当中的一些困境是之 前研究当中比较少提及到的。 本文的不足之处在于：由于选取了一个非商品房小区当中业主自治的行动， 一方面也填补了在这一个方面研究的空白，但是在代表性和解释性当中，会有一 点缺乏，如把这个案例与现有的商品房小区的业主维权行动的研究作一个全方面 的比较会更好，但囿予笔者的学术功底和能力，这样的研究只能留待只后。 第一章：案例梗概与制度性资源 第一节：案例背景介绍 本文所选取的案例发生在广东省广州市温泉区k 街道办z 居委会辖区当中的 体育街小区5 。当中主要涉及到行为包括“四驾马车”6 ：业主委员会，物业管理 公司，k 街道办，z 居委会，以及部分小区当中的居民。 k 街道办事处( 下称k 街道办) 位于温泉区西北部，东经1 1 5 。57 ，北纬 2 3 。1 1 ，毗邻广州市火车站、汽车站，面积3 0 1 平方公里。k 街道办事处成 立于1 9 8 1 年6 月1 日，历经广州市郊区、红海区管辖。2 0 0 5 年4 月2 8 日，经 国务院批准，划归温泉区管辖。2 0 0 5 年8 月1r ，正式移交温泉区管辖。k 街辖 内有1 4 个社区居委会，基本单位超过4 5 0 个，常住人口3 2 万多人，暂住人口 2 4 万多人，流动人口逾1 0 万人。下图为k 街道办的行政辖区图： z 社区居委会( 下称z 居委会) 位于k 街道办辖区的东南角，常住户2 0 5 6 户， 附近是广州市火车站和市客运站的原因，而且在z 居委会的辖区当中有1 3 个大型 钟表、服装和鞋业批发市场，人流复杂，治安状况也不是太好。z 居委会成员有 5 本文当中，由于可以理解的原因，对于本文涉及的人名，地名，公司及机构名等，除了广东省和广州市 以外将一律采用匿名化处理 6 邹树彬认为：自改革开放以来，我国城市的社区治理结构山过去的“单位街道办一居委会”的。三 驾马车”变威觋在的“四驾马车”，即业主委员会，物业管理公司，街道办和居委会( 邹树彬，2 0 0 5 ) 1 2 6 人，包括谢主任，张副主任，何治保主任以及三名具体负责社区计划生育、卫 生保洁、失业救济的专职社工人员。同时在2 0 0 5 年以后，k 街道办派出所派出两 名社区民警许警官和阎警官到z 居委会，协助社区中的治安管理。z 居委会是一 个典型的传统居委会，在它的辖区内共有1 5 个小区，同时，该居委会也是一个行 政化严重的居民自治组织7 ，谢主任曾经向笔者抱怨她的工作量有9 0 都是来自于 街道办的安排，剩下的1 0 都分给了居民和辖区内的批发市场，在2 0 0 6 的时候z 居委会进行了换届选举，不是该社区辖内居民的谢主任继续高票当选，其余5 名 不在该社区居住的社区工作人员也顺利当选，而参选的3 名该社区辖内居民虽然 败选，但据谢主任浣，有时候也会来居委会看看。8 以下为z 居委会的辖区图： j 采、芝譬露，： ，套潋0 i 謇毫乏潴乒- 蕊_ j 芝嚣、多删蕊_ 了罐。_ 弓熙臀蹬三湖，一奠_ t ：、。? ! 豁 懿矗鹾鑫二自玉，二茹。鑫# 自蠡磊鞠蠡娩；孟鞋；彘嚣稿：缸h 掘薹：i 函0 j 硅。盔i 嘣女豁矗毛毛j ；如e 露i 越o i 衙“ 体育街小区，由于只有a 、b 两栋大楼，共1 7 8 户业主居住，与新式大型的 商品房小区相比面积较小，所以都被小区内业主称之为体育街大院，在下文的写 作当中，这两个名字将互用。体育街大院1 9 8 7 年建成，原先是广州市t 公司的 单位员工宿舍，在1 9 9 3 年实施住房改革9 以后，居住在其中的员工通过低廉的价 格从单位购得房产权，整个小区是一个已购公房，即俗称的房改房小区。房改以 6 本文选朋的几个指示膳委会 r 政化严醺的指标是：街道办交给肼委会的i ：作餐，社区膳委会的i ：作人员 的，籍，社区埘委会换脚选举投票的情况，以及社区当巾膳民对r h 常社区班务的参与这几个指标是从 林尚谚编的社区民主与治理：案例研究- 书当l i i 析出。 8 在对体疗街小区的实证调查的过程、与巾，笔者曾就膳委会自治的廿j 腥访| a j 过一个业主，该业主网忆起2 0 0 6 年的选举时说，当时是张副主任拿着选票来找他填写的并告诉他府该选哪几个人，冈为这个几个人都有 工作经验。该业主也照办 9 参见前吉部分当i f j 关于住房改革的袭述 1 3 移 剪 群彰簖黢錾黪黟裕一彩m耱彩麓骘蟛彩献黪，婚玩：辑铲一w矛备f器静h露 后，该公司也没有再对该小区进行过任何的管理。而到了1 9 9 3 年，考虑到小区 当中大门值班以及卫生保洁的问题，大院当中一名德高望重的退休职工黄师傅请 来了湖南籍的小邹到大院当中做门卫，后来一并负责起抄水表等的工作，但当时 没有与其签订服务合同，小邹后来另外聘请了一名清洁工，就负责起体育街大院 当中的公共设旌的管护，治安保卫，清洁卫生，绿化等工作，这些都是后来的物 业管理条例当中规定的物业管理的内容，而作为报酬，每个月小邹将会收取“管 理费”每户1 4 元。 第二节：本案例中使用的制度性资源 在微观生活政治的层面，居民日常建构小区当中的秩序以及化解矛盾，其实 都离不开一套可供选用的制度性资源，而且假定这些制度性资源都应该能够处理 居民同常生活当中的遇到的种种纠纷和无序的局面。而资源指的是一切可被人类 开发和利用的客观存在，而本文当中的制度性资源指的是可被人民利用的各种通 过国家公共权力颁布实旌的各种规范人民在社会层面的规则，人民之间的关系的 并以国家的强制力为其实旌的手段的，客观存在的法律法规和具体制度。 而在人民处理只常生