（交通运输规划与管理专业论文）沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析.pdf

r t b a n a l y s i so fe f f e c t so fm e t r ol i n eo ne s t a t ev a l u ei ns h e n y a n g at h e s i ss u b m i t t e dt o d a l i a nm a r i t i m eu n i v e r s i t y i np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m a s t e ro fe n g i n e e r i n g b y z h a n gh e n g ( t r a n s p o r t a t i o np l a n n i n ga n dm a n a g e m e n t ) d i s s e r t a t i o n t h e s i ss u p e r v i s o r ：p r o f e s s o r y a n gz h o n g z h e n m a y 2 0 1 1 3咖5859 8川iy f厶。哆 ” 、7 y ，矗0 i b l 大连海事大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：本论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果， 撰写成博硕士学位论文：选匿丝筮盟旦垫焦宝屋地主俭值数彪响佥折：。除论 文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经 公开发表或未公开发表的成果。本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名：牌 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解大连海事大学有关保留、使用研究生学 位论文的规定，即：大连海事大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论 文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连海事大学可以将本 学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编学位论文。同意将本学位论文收录到中国优秀博硕士 学位论文全文数据库( 中国学术期刊( 光盘版) 电子杂志社) 、中国学位论 文全文数据库( 中国科学技术信息研究所) 等数据库中，并以电子出版物形式 出版发行和提供信息服务。保密的论文在解密后遵守此规定。 本学位论文属于： 保密口在年解密后适用本授权书。 不保密( 请在以上方框内打“ ) 论文作槛名：张= 盱导师揣韶愀 日期：一2 d f 年6 月 崎ff_，噜 ；卜 v；r- 1 t 毒 中文摘要 摘要 城市地铁线路可以改善沿线土地的通达性，改变沿线住宅区位条件，同时， 还会提高周边房地产的价值。而地铁对周边房地产能够产生多大的增值效益很难 被量化，地铁沿线房屋的增值效益被房屋所有者和开发商所白白占有，这使得政 府很难收回地铁巨额的投资额。同时由于地铁建设需要大量的资金，政府也常常 面临地铁建设资金短缺的问题。所以研究地铁对周边房地产增值效益的规律，以 解决地铁建设资金筹集、回收问题是一项很重要的课题，需要深入研究。论文尝 试以沈阳地铁一号线为例，分析地铁对周边房地产所产生的增值效益，为地铁建 设的资金筹集、回收提供建议，具有重要的理论与现实意义。 在文章研究定性方面，首先通过大量阅读国内外相关文献，分析对比所研究 课题的方法手段，发现国内的研究大都使用函数关系较为简单、误差较大的交通 成本模型。而在国外一般应用特征价格模型来解决此类问题，此模型的理论基础 较为完善，能够分析每个特征变量对房价的影响程度，本文决定采用特征价格模 型分析解决地铁对沿线房地产所产生的增值效益。接着确定文章所研究的房地产 市场住宅市场中的存量房市场。通过综述地铁建设对房地产价值的影响机制， 分析出地铁沿线房地产升值的原因。最后阐述房地产价值的影响因素，概括地介 绍可选做解释变量的因素。 在文章定量研究方面，通过多种数据收集方式，获取了3 4 4 组住宅房地产相 关数据用来分析研究房地产价值影响因素与房地产价值之间的关系。为了能够全 面准确的构建房地产价值的特征变量，解释变量从结构特征、邻里特征、区位特 征三个方面入手，选取了2 6 个特征变量来分析研究房地产的价值。最后通过统计 软件对所获得的数据进行半对数特征价格模型回归分析，实证研究沈阳地铁一号 线对周边房地产所产生的增值效益。 最后，根据文章研究结果进行分析总结，提出解决政府地铁建设资金筹集、 资金回收问题的几点建议与措施。 关键词：地铁；特征价格模型；房地产；轨道交通：沈阳 ，0 j ， 0 英文摘要 a b s t r a c t m e t r ol i n e sc a l li m p r o v ea c c e s s i b i l i t yf o rl o c a t i o n sn e a rt h el i n e s ，c h a n g et h e l o c a t i o nc o n d i t i o n so fs u r r o u n d i n gb u i l d i n g sa n di n c r e a s et h ev a l u eo fa d j a c e n tr e a l e s t a t e t h ei n c r e a s eo fr e a le s t a t e sv a l u eg e n e r a t e db ym e t r ol i n e si so c c u p i e db yh o u s e o w n e r sa n dr e a le s t a t ed e v e l o p e r s t h eg o v e r n m e n tf a c e sas h o r t a g eo ff u n d sf o rt h e m e t r oc o n s t r u c t i o na n dh a r d j yr e c o v e r sc a p i t a lc o s t s t h u s ，t h e r ei sa n e c e s s i t yt os t u d y t h el a w so fm e t r ov a l u e - a d d e de f f e c t st or e a le s t a t ea n df i n da ne f f e c t i v ew a yf o rt h e j o i n td e v e l o p m e n tb e t w e e nm e t r oa n dr e a le s t a t ep r o j e c t s m e t r ov a l u e a d d e de f f e c t st o t h er e s i d e n t i a lr e a le s t a t ea r ea n a l y z e dw i t ht h ec a s eo fs h e n y a n gm e t r ol i n e1a n d s o m es u g g e s t i o n sa b o u th o wt op r o v i d ef u n d sf o rt h em e t r oc o n s t r u c t i o na r em a d e i nt h e a s p e c to ft h eq u a l i t a t i v er e s e a r c h ，r e l e v a n tl i t e r a t u r e s a r ea n a l y z e da n d c o m p a r e d i ti sf o u n dt h a tm o s to ft h ed o m e s t i cr e s e a r c h e su s et r a n s p o r tc o s tm o d e lt o s o l v ep r o b l e m s c o m p a r e dw i t ht c mw h i c hr e l i e so ns i m p l ef u n c t i o n sa n dm a yc a u s e l a r g ee r r o r s ，h e d o n i cp r i c em o d e lh a sas o u n dt h e o r e t i c a lb a s i sa n di si n t e r n a t i o n a l l y u s e d h p mi s a d o p t e di nt h i st h e s i st oa n a l y z et h ee f f e c t so fm e t r op r o j e c t so n n e i g h b o r i n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t e sv a l u e r e a s o n sw h y t h er e a le s t a t e sv a l u ei n c r e a s e s a r o u n dt h em e t r ol i n ea r ee x p l a i n e d f a c t o r sa f f e c t i n gr e a le s t a t e sv a l u e sa r ed e s c r i b e d a n di n d e p e n d e n tv a r i a b l e sa r ei n t r o d u c e d a sf o rt h eq u a n t i t a t i v es t u d y , 3 4 4r e c o r d sa b o u tr e a le s t a t ea r ec o l l e c t e da n d a n a l y z e dt of i n dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s ep r i c ea n di t sf a c t o r s t ob u i l da c o m p r e h e n s i v ea n da c c u r a t e s e to fi n d e p e n d e n tv a r i a b l e s ，2 6i n d e p e n d e n tv a r i a b l e s r e p r e s e n t i n gt h et h r e ec a t e g o r i e s s t r u c t u r ef e a t u r e s ，n e i g h b o r h o o df e a t u r e sa n dl o c a t i o n f e a t u r e sa r ec h o s e n b a s e do nt h ep r i c ei n d e xt r a n s f o r m a t i o n ，s e m i l o g a r i t h m i ch p mi s u s e df o rr e g r e s s i o na n a l y s i sa n dt h ev a l u e - a d d e de f f e c t so fs h e n y a n gm e t r ol i n elo n r e s i d e n t i a lr e a le s t a t ea r es t u d i e de m p i r i c a l l y a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i so fe m p i r i c a lr e s u l t s ，s u g g e s t i o n sa n dm e a s l e sa r e p r o p o s e dt os o l v et h ep r o b l e mo ft h el a c ko ff u n d sf o rm e t r oc o n s t r u c t i o na n do p e r a t i o n k e yw o r d s ：m e t r o ；h e d o n i cp r i c em o d e l ；r e a le s t a t e ；r a i lt r a n s i t ；s h e n y a n g 目录 目录 第l 章绪论l 1 1 研究背景1 1 1 1 城市交通拥堵、轨道交通快速发展1 1 1 2 轨道交通发展“两大难”2 1 1 3 促进房地产增值、政府房地产商联合开发。3 1 2 研究目的与意义4 1 2 1 研究目的4 1 2 2 研究意义4 1 3 文献回顾4 1 3 1 国外相关研究5 1 3 2 国内相关研究。6 17 4 研究方法与技术路线8 1 4 1 研究方法。8 1 4 2 文章技术路线8 第2 章城市地铁与房地产市场。1 0 2 1 我国地铁发展现状- 1 0 2 2 房地产市场划分11 2 2 1 按使用权让渡关系划分1 l 2 2 2 按用途与等级划分1 2 2 2 3 按交易方式划分1 2 2 3 地铁建设对周边住宅房地产的影响机制1 3 2 3 1 提高出行者出行效率1 3 2 3 2 改变土地利用方式1 3 2 3 3 改变土地开发强度：1 4 2 4 房地产价值与其影响因素1 4 2 4 1 房地产价值1 4 2 4 2 房地产价值的影响因素1 5 第3 章特征价格模型l8 3 1 特征价格模型相关概念1 8 3 1 1 特征l8 3 1 2 特征价格1 8 目录 3 1 3 特征价格模型定义1 9 3 2 回归模型及特征价格模型假设前提2 0 3 2 1 回归模型。2 0 3 2 2 模型假设前提：2 0 3 3 假设检验相关概念。2 l 3 3 1 经济意义检验2 1 3 3 2 统计检验2 1 3 3 3 计量经济学检验2 2 第4 章沈阳地铁一号线的实证分析。2 4 4 1 研究对象分析。2 4 4 1 1 沈阳房地产市场的发展情况2 4 4 1 2 沈阳地铁历史、现状与未来规划2 7 4 1 3 研究范围描述3 0 4 2 房地产特征及特征变量3 0 4 2 1 房地产特征_ o ooo0 3 0 4 2 2 特征变量选择与描述31 4 3 模型计算、检验与分析一3 2 4 3 1 数据采集与预处理3 2 4 3 2 模型建立与检验3 4 第5 章地铁建设资金筹集与盈利发展的分析4 3 5 1 地铁建设资金来源短缺、盈利发展存在问题的原因。4 3 5 1 1 单一的投资模式4 3 5 1 2 土地所有权与使用权相分离。二4 5 5 1 3 单一的经营开发模式4 5 5 2 地铁建设资金筹集、盈利发展的探讨4 6 5 2 1 政府与周边房地产商联合开发4 6 5 2 2 政府的政策支持4 6 5 2 3 制定合理的票价收费制度4 7 5 2 4 合理开发沿线土地4 7 第6 章结论与展望4 9 参考文献51 鸳| 【谢。5 4 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析 1 1 研究背景 第1 章绪论 1 1 1 城市交通拥堵、轨道交通快速发展 改革开放以来，我国的国民经济健康稳定快速发展，工业化、城市化发展迅 速，私人汽车的保有量逐步增加。我国一些大城市的私人汽车拥有量更是增加迅 猛，在北京汽车保有量以2 0 0 0 台天递增。据统计，2 0 1 0 年广州居民7 7 3 5 万人， 汽车保有量1 2 0 万辆，人居汽车保有率达到1 5 5 ；上海居民1 3 9 6 万人，汽车保 有量1 3 7 万辆，人均汽车保有率9 8 ；深圳居民8 7 6 8 万人，汽车保有量1 5 0 万 辆，人均汽车保有率1 7 1 ；北京居民1 2 0 0 万人，汽车保有量4 0 0 万量，人均汽 车保有率达到3 3 3 。相关人士分析，我国汽车销售量在未来五年还将继续增长( 如 图1 1 ) 。现如今道路建设发展的速度已经远远落后于城市汽车的增长速度。在 2 0 0 1 年我国人均道路面积为2 8 平方米，到2 0 1 0 年我国人均道路面积仅仅上升到 6 6 平方米，而在这十年中城市交通量的增长却以每年2 0 的速度在递增【l 】。交通 拥堵成为了困扰人们正常生活的重要难题之一。不光在国内，交通拥堵现象在世 界范围内普遍存在。1 9 9 2 年在欧共体委员会的环境绿皮书上记载，英国由于交通 拥挤造成的经济损失为每年1 2 5 到1 9 0 亿欧元，荷兰为5 亿欧元。而北京市由于 交通拥挤造成的经济损失达到每年1 4 5 亿欧元【2 】。 j ， j1 a 啪1 2 2 5 圈 i 黧 加 t 2 o 霸 l 囫l 6 黼豳 l s 圈 圈图圈罄 芏 l o s o矗 2 0 1 1 楚 2 0 1 2 定 2 0 1 3 年2 0 1 4 年- 2 0 1 5 年 一销量 1 9 5 7 72 l g 晦2 4 6 62 7 5 8 23 1 0 8 j 一墙长 0 41 2 11 2 - 4l l 上1 2 t 7 图1 12 0 11 年- 2 0 1 5 年中国汽车销量预测单位：万辆， f i g 1 1c h i r l a i sv e h i c l es a l e sf o r e c a s tb e t w e e l l2 0 1la n d2 0 15 第1 章绪论 政府部门为了解决交通拥堵问题、缩短居民出行时间、提高居民生活质量， 建设轨道交通成为了其解决城市交通拥堵问题的有效手段。轨道交通具有运量大、 速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点。表1 1 说明了各交通 方式单位运量的占地、能耗、废气排放值的比较。轨道交通在运量、速度和运行 方式等方面明显优于私家交通和传统公交【3 1 。 表1 1 各种交通方式单位运输量的占地、能耗、排放废气测定值比较 t a b 1 1c o m p a r i s o no fm e a n so f t r a n s p o r t a t i o ni na r e a s ，e n e r g yc o n s u m p t i o na n de m i s s i o n s p 交通方式自行车步行摩托车小汽车公共汽车地铁市郊铁路 能耗 6 3 8 43 2 8 8 61 4 9 5 0 02 7 9 5 1 07 1 4 0 03 2 2 43 2 6 6 以自行车能耗为l 的各方式能耗比1 o5 22 3 44 3 81 1 2 5 0 5 5 1 i 以公共汽车为1 的废气总排放量比0 02 7 51 9 01 00 7 一 欧美大多数发达国家政府在2 0 世纪任其小汽车的随意发展，但到了2 1 世纪 初开始重视公共交通的发展，此种转变极力的说明了轨道交通发展的必然性与必 要性。众多学者认为解决城市交通拥堵问题的首要办法就是建设发达的城市轨道 交通系统。截至2 0 1 0 年1 0 月，国内已有北京、南京、深圳、广州、上海、武汉、 天津、重庆、成都、长春、大连、沈阳1 2 个城市的轨道交通投入正常运营，线路 总长度达到1 2 7 0 公里，预计到2 0 2 0 年，国内的轨道交通总长度将达到5 0 0 0 公里， 我国轨道交通行业已经进入快速蓬勃发展期【4 】。 1 1 2 轨道交通发展“两大难” 在轨道交通建设方面，一个轨道交通的建设项目需要大量的资金支持，属于 资金密集型产业。一般长度为1 5 千米的地铁建设成本为几十亿元，甚至一百多亿 元网。而当前国内的城市轨道交通建设大都采用以政府投资为主导的投资模式，使 得当地政府债务负担沉重，轨道交通建设的资金来源就成为了其发展的一大难题。 如沈阳地铁建设项目，沈阳地铁线全长2 2 0 4 8 公里，平均每公里投资额4 3 亿元 人民币，总投资9 4 8 亿元人民币。沈阳轨道交通的建设成本完全依赖于当地政府 投资，地铁线的建设成本约占沈阳市2 0 0 2 年g d p ( 1 4 0 0 亿元) 的7 ，而当年沈 阳市财政收入是1 0 5 亿元，地铁的建设成本相当于沈阳一年的财政收入 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析 在轨道交通盈利方面，我国大陆目前已经运营轨道交通的1 2 座城市目前还没 有一个能够盈利的。其中北京地铁的运营年收入只相当于年运营成本的3 0 6 1 。因 为轨道交通是公共服务性基础设施，其建设目的是缓解当地的交通拥堵，创造良 好的交通环境，若票价过高，便不能为大多人们所接受，也达不到轨道交通建设 的真正本意，所以其一般都没有较为理想的回报。其巨额的运营维修费用只能依 赖于政府的补贴。这种运营模式长期发展下去必将导致地铁服务质量下降、运营 效率降低的长期恶性循环。 1 1 3 促进房地产增值、政府房地产商联合开发 轨道交通具有高度的可达性能，可以改善周边物业的通达性，减小出行者的 出行时间和经济成本，而且还能减小道路的拥挤程度，每天都有着众多的人流在 此周转乘车，所以其沿线拥有着很高的投资商机，能够吸引各种商务、娱乐、文 化等基础设施在轨道交通沿线建设投资，从而提高了轨道交通沿线的开发强度。 同时交通的便利，发达的商业娱乐文化等基础设施也刺激了购房者在此购房的欲 望，沿线房地产的价值也随之升高。轨道交通周边房地产的增值效益使得沿线周 边房地产开发快速兴起，为房地产业的发展又带来了新的动力【_ 7 1 。 轨道交通附近的房地产商、居民因为轨道交通的建设而受益，而只有当地政 府部门承受着巨额的轨道交通建设运营成本。所以一些国家为了解决轨道交通建 设运营的巨额资金问题，尝试了一种新的轨道交通开发运营模式，将轨道交通和 房地产项目进行联合开发。即轨道交通建设沿线的房地产商承担一部分的轨道交 通建设及运营成本，使其在享受轨道交通所带来的各种利益的同时，也承担着轨 道交通建设的义务。但房地产开发商是否愿意进行投资，取决于轨道交通所能够 带来的房产增值效益是否会大于轨道交通的投资成本。这种投资方式通过融入社 会成本，将部份外部性收益内部化，减小了自身的投资成本，同时使每个参与方 均能受益，共享轨道交通建成后所能带来的种种利益。 现如今国内大多城市的房地产业极其火爆，各地房地产业有着很大的升值空 间与升值潜力。很多购房者在购买房屋时也把大多目光集中在了房屋的升值能力 上面。房地产开发商抓住了消费者的此种心理，在建造房屋选择地段时会把当地 - - 、f 第1 章绪论 房屋的升值能力当做重中之重来考虑，以获取更大的房屋销售空间。而房屋附近 的交通情况无疑是影响房屋升值潜力的一个重要因素，很多购房者在购房时都会 很慎重的考虑当地的交通状况。所以房地产开发与交通建设有着很密切的关系， 研究轨道交通对周边房地产价值的影响规律是我们需要研究的一个很重要的课题 嗍 1 2 研究目的与意义 1 2 1 研究目的 通过对已有的沈阳地铁一号线周边房地产数据的搜集与整理，建立模型分析 一 地铁建设对周边房地产业产生的增值效益，确定沈城地铁所能影响的房地产范围 及房屋因此而提升的价值，希望能够对沈阳地铁今后建设的投资融资提供参考， 以解决部分政府的地铁建设资金来源问题，同时也希望能够为沈城的交通经济领 域学术发展提供一些有益的建议。 1 2 2 研究意义 近几年来国内大兴轨道交通建设，房地产市场也被人们炒的异常火爆，轨道 交通建设和房地产市场成为了国内两大热点话题，尤其轨道交通的建设所能产生 的对附近房地产业的增值效益更是被人们所关注，这使得本此课题的研究具有现 实实践意义。西方对交通经济学的研究，已经在理论和实践上都获得了显著的成 果。在我国已经有部分学者对北京地铁、杭州地铁、西安地铁等对周边的房地产 影响做了定性与定量的分析研究。本文的研究弥补了沈阳市地铁建设对周边房地 产的影响这一空白，有助于科学准确地评估沈阳轨道交通对周边房地产所能产生 的增值效益，这是本文研究的理论意义。本文的研究希望也能够对沈城评估轨道 交通项目的成本和效益、确定城市土地使用费标准、修编城市基准地价体、制订 t 房地产相关政策、改革房地产税收体系等提供意见与参考。 1 3 文献回顾 在进行沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析之前，对已有相关文 一回顾，以便了解目前国内外的研究方法以及现有研究存在的问题和不足， 文的研究奠定理论基础并提供研究思路。 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析 1 3 1 国外相关研究 在房地产价值与城市轨道交通关系的领域，国际上已有了大量研究成果。对 于西方发达国家来说，由于房地产业发展历史较长，城市轨道交通也较为完善， 相关研究也相对更为全面与深入。国际上的研究方法已从定性的分析发展到定量 研究，从单影响因素分析的交通成本模型发展到多影响因素分析的特征价格模型。 不同的理论与分析方法被运用到其中来，以便更准确的发现与了解房地产价值与 城市轨道交通系统的关系。 早在1 8 2 6 年，德国经济学家冯杜能便在孤立国对农业和国民经济之关 系中提出了有利于研究轨道交通与房地产价格关系理论的农业区位论。1 9 0 3 年 赫德在城市土地价值理论中提出城市土地价值的高低决定于城市土地的交通 通达性。1 9 6 4 年阿朗索将微观经济学理论引入到研究土地利用和区位的关系中， 提出了地租理论，这一理论为城市轨道交通与土地价值关系的研究提供了理论模 型。之后，不断有学者将不同的数学模型引入到解决地铁影响土地价值的问题上。 随着城市轨道交通系统在旧金山、华盛顿等城市的建设，轨道交通系统对房地产 价值的影响就越发引起了学者们的兴趣。旧金山海湾地区的轨道交通系统于1 9 7 2 年投入使用，w e b b e r 于1 9 7 6 年研究了其对周围房地产价值的影响情况，得出由于 其比公交车更加快捷的特点，刺激了城市人口和就业岗位的离心化，导致了内城 区的土地价值下降的趋势【9 1 。而在该条轨道交通系统开通运营2 0 年后，c e r v e r o 和 l a n d i s 发现其仍对周围的土地利用具有影响【l o 】。在1 9 9 6 年美国学者r e n a s i v i t a n i d o u 在研究洛杉矶地铁对商业房地产价值的影响时，引入可进行量化计算的 特征价格模型，从而得到商业房地产价值受地铁影响的程度大小。2 0 0 2 年b e r n a r d l w e i n s t e i n 和t e r r yl c l o w e r 等使用交通成本模型对德克萨斯州的轻轨系统进行 实证研究，得出轻轨系统对居住房地产价值的提升有很大的促进作用：市区轻轨 车站周围的住宅比其他区域多增值1 3 6 ，郊区轻轨线车站影响区的住宅价值提高 了3 9 t l l 】。c e r v e r o 应用特征价格模型，对加利福尼亚州的轻轨站点周边4 0 0 米半 径内的商业地价进行研究，得出位于市中心商业区轻轨站点周边的商业地价提升 了1 2 0 ，而其他轻轨站点周边的商业地价提升2 3 t 1 2 】。b a j i c 结合模态选择模型 第1 章绪论 和特征价格模型对多伦多的士巴丹拿交通走廊周围房价进行了分析，得出距离地 铁站点的距离越近房价越高的结论【1 3 1 。近年来，学者们更加关注房地产价值与城 市轨道交通系统的相互影响作用。2 0 0 7 年e d d i ec m h u i 等人在特征价格模型的基 础上，引入空间加权矩阵，对香港情况进行了分析，分析结果显示房地产价格与 房地产距c b d 距离成反比，人们愿花费更多的钱购买海景房与环境优美的住宅， 对房地产周围是否有噪声或绿化带并不关注【1 4 】。2 0 1 0 年f r a n c e s c a p a g l i a r a 和e n r i c a p a p a 利用g i s 技术并基于时间序列数据，通过时间对比与空间对比的方法，研究 了意大利的那不勒斯的轨道交通系统与周围房地产价值的关系，得出同一轨道线 路周围的不同房地产市场在时间上具有不同的变化趋势，不同轨道线路的同一房 地产市场在时间上也具有不同的变化趋势【1 5 】。2 0 1 0 年r a m o nm u n o z r a s k i n 研究 了哥伦比亚首都波哥大的轨道交通系统，其将计量经济学分析方法引入特征价格 模型，对轨道交通系统的主干线与支线与房地产价值的关系进行了分 支线附近的房地产价格随着房地产距站点距离的减少而增加，中等收 价离站点越近房价越高，而低收入地区的房价并没有此现象【1 6 】。 1 3 2 国内相关研究 对于轨道交通对周边房地产价值的影响研究方面，我国起步较晚 易信息的非公开性等原因，我国主要以住宅定价策略等角度进行定性 其理论依据主要为区位理论，而有关的定量研究相对较少，且运用的 单，如常用的均价比较法和交通成本模型。 我国许多研究学者以区位理论为研究依据，通过分析距离站点不 地产价格情况，对轨道交通站点周围的房地产价格分布模式进行分析 值线图等手段进行结果展示。除了定性分析，定量分析的文章也相继 明在对广州地铁的研究中，通过对比住宅的均价平均值和价格离散度 铁周边商品住宅价格整体上升，地铁沿线不同商品住宅的价格差趋向 于地铁的存在，位于市中心地区的住宅价格整体下降，位于城市周边 价格整体上升【1 7 1 。叶霞飞与蔡蔚也借鉴均价比较法，对上海地铁莘庄 宅平均房价进行了研究，得出城市轨道交通对周围房地产的价值有增 该增值作用在轨道交通正式投入运营前就已经显现【1 8 1 谷丽萍利用交 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析 对北京城铁八通线周围的房地产数据进行了分析，结果显示距离地铁站点的步行 时间的长短对住宅价格的影响很大【1 9 1 。由于交通成本模型只考虑交通成本因素对 住宅房地产价格的影响，而忽略了诸如区位因素、房屋结构和邻里关系等其他因 素对房地产价格的影响作用，因此有相关学者借鉴国外特征价格模型探讨我国轨 道交通与房地产价格的关系。其中研究较为深入的是清华大学郑捷奋的研究。他 在经典特征价格模型的基础上，提出消费支出特征价格模型及变参数消费支出特 征价格模型，他分析了深圳地铁一号线与周边房地产价格的关系，通过引入邻里 特征、区位特征和结构特征等变量，得出地铁对周边住宅房地产价值的影响范围 是距地铁站点4 0 0 米至6 0 0 米的半径区域。其中，6 0 0 米半径内的平均增值幅度为 16 9 5 ，4 0 0 米半径内的平均增幅为2 3 0 3 ，距离地铁站点1 0 0 米至2 0 0 米半径 内的范围是增值最明显的区域1 2 0 。清华大学的何剑华使用了以特征价格模型为主， 均价比较研究为辅的研究方法研究了北京地铁1 3 号线，并对研究结果分解为空间 效应和时间效应两个方面来探讨。空间效应方面的结果是距地铁站点l 至2 公里 范围的住宅单价要比o 5 公里内的单价高7 0 0 元平方米，比1 公里内的单价高4 0 0 元平方米。时间效应方面的结果是自1 9 9 9 年地铁施工到2 0 0 4 年地铁运营，距地 铁站点l 公里范围内的住宅单价每平米上升7 8 0 元【2 。 通常情况下，模型解释能力的好坏与模型所需数据是否易于收集是衡量个 模型好坏的两个重要标准。从已有文献的回顾中，在众多模型中，特征价格模型 是相比较而言使用最广泛、最为成熟的模型。一方面，它尽可能多的考虑了各种 因素，避免了像交通成本模型一样忽略了其他影响因素的情况；另一方面，无论 是在国外，还是在国内房地产信息零散、不规范的环境下，其所需要的相关数据 都便于收集。而且在国内外的实际运用中，实验结果都证实了特征价格模型拥有 较好的解释能力。因此，本文选择特征价格模型作为研究使用的基本模型，利用 它来研究沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响。 第1 章绪论 1 4 研究方法与技术路线 1 4 1 研究方法 立足于现有理论。扎实的理论基础是解决实际问题的基本前提。对比本文所 研究内容相关的现有理论与成果的广泛搜集与阅读，分析各成果所使用的研究方 法，理解各成果所基于的社会环境，了解各成果的形成原因。通过分析与总结， 为研究沈阳地铁与房地产价值的关系寻找研究方法与理论依据。 基于实际情况。只有了解了所要研究对象的实际情况与特点，才能更好的进 行有针对性且更准确的研究。为了更好的了解沈阳的实际情况，通过实地考察、 访谈调研、网络信息搜集等方式，掌握沈阳地铁建设、房地产价格、当地政策法 规、当地环境特征等情况，重点了解地铁因素对房地产价格可能带来的影响。 进行有针对性的定量统计分析。为了准确的描述沈阳地铁建设对周边房地产 业产生的增值影响，在模型基础上，使用统计软件对实地真实数据进行统计，并 对统计结果进行分析，以总结出沈阳地铁建设对房地产价值的影响，并基于分析 结果为政府更好的解决地铁建设资金来源问题提供建议，以促进交通事业的更 好、更快地发展。 1 4 2 文章技术路线 文章在充分的理论研究基础上解决实际问题，坚持理论分析与实证分析相结 合。文章围绕沈阳地铁与周边住宅房地产价值的关系研究这一问题展开，通过建 立定量模型，重点分析沈阳地铁对周边住宅房地产价值的增值效益情况，基于分 析结果给出对地铁建设与房地产综合开发应用的建议。论文共分为六个章节，各 部分主要内容如下： 第一章为绪论，主要介绍本文的研究背景，指出文章的研究目的与意义。通 过对当前国内外有关研究成果的简要回顾，分析前人可借鉴的经验，总结出用以 分析沈阳地铁与房地产价格关系的方法最后指出整篇文章的研究方法与技术路 线。 第二章介绍城市地铁与房地产市场等有关的背景知识与概念。通过对我国地 铁发展现状、房地产市场划分、房地产价值的影响因素等几个方面的介绍，了解 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析 我国当前地铁发展与房地产市场的实际情况。通过对地铁建设对住宅房地产的影 响机制的介绍，指出本文研究内容所基于的理论前提。 第三章介绍特征价格模型。对特征价格模型的相关概念、有关理论、函数方 程、结果分析方法等方面进行了详细的阐述，为实证分析沈阳地铁对周边住宅房 地产价值的影响提供理论基础。 第四章实证分析沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响。从介绍研究对象入 手，分析沈阳房地产市场、沈阳地铁发展情况。分析了在可描述房地产特征的因 素，指出本文特征价格模型所选择的特征变量情况与各变量的描述。最后，具体 阐述了实证分析所需数据的采集与预处理方法，通过建立模型得出了定量分析结 果，基于分析结果给出了经济意义检验、统计检验及计量经济学检验。 第五章给出促进城市轨道交通与房地产业综合开发的建议。基于本文得出的 沈阳地铁与周边住宅房地产价值的关系的定量分析结果，总结了有利于城市轨道 交通与房地产业综合开发的措施与建议。 第六章是结论与展望部分，总结了全文。 第2 章城市地铁与房地产市场 第2 章城市地铁与房地产市场 本文主要目的是分析地铁对住宅房地产价值的影响，了解城市地铁与房地产 相关的背景知识是解决问题的基本前提。本章通过介绍我国地铁发展现状指出发 展地铁是我国许多城市解决交通问题的有效方式；通过对房地产市场不同划分方 式的介绍将房地产市场进行细分，以明确本文所要研究的对象是住宅房地产市场； 通过地铁建设对住宅房地产的影响机制分析指出本文提出的研究内容的理论基 础；通过对房地产价值的不同影响因素的分析，了解影响房地产价值的宏观因素 与微观因素的类别。 2 1 我国地铁发展现状 地下铁道，简称地铁，指在地下运行为主的城市铁路系统或捷运系统1 2 2 。地 铁是一种独立的有轨交通系统，采用在地下挖隧道，运用有轨电力机车牵引的交通 方式。由于地铁一般修建于地底，拥挤的道路交通影响不到地铁的运营，所以地 铁能够按照设计的能力正常运行，可实现土地节约，减少噪音，快捷、安全、舒 适地运送旅客。地铁一般采用直流或交流电力牵引，其效率高、无污染，能够实 现大运量的要求。由于地铁有良好的社会和经济效益，从1 8 6 3 年伦敦第一条地铁 线路开通以来，到1 9 9 0 年世界上已有3 9 个国家和地区的1 3 5 个城市相继建成了 地铁。几乎世界著名的城市都先后建成并形成地铁网络。 1 9 6 5 年，中国第一条地铁北京地铁施工建设，到如今中国地铁产业已经历了 半个世纪的发展历程。改革开放以来，随着各地经济的高速发展，人口、机动车 的急剧增长，中国各大城市，先后出现了道路车辆堵塞、噪声污染、环境污染的 现象，道路交通问题已成为制约城市发展的主要问题。国际经验表明，当一个国 家的城市化率超过6 0 ，城市轨道交通将实现高速发展以解决大城市交通拥堵问 题，从而拉动城市轨道交通建设投资迅速增加【2 3 1 。在地面交通的发展速度无法跟 上日益增长的运量增长速度的时候，通过参考国外大城市解决城市交通问题的成 功案例，发展以轨道交通为骨干，以常规公交为主体的公共交通体系，成为我国 大城市解决交通拥堵问题的有效途径。“十一五”期间，我国公路、港口得到了快速 发展，与此同时，铁路建设也得到了迅速的发展，而“十二五”期间包含地铁在内的 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析 城市轨道交通将成为基础建设投资的新贵。截至2 0 1 0 年，中国建成地铁的城市有 北京、上海、天津、南京、广州、深圳、沈阳等多个城市。除了已建成地铁的城 市外，还有3 3 个城市已提出修建地铁的规划，并且2 8 个城市已获批( 数据截止 至2 0 1 0 年) 。这些有地铁规划的城市中，不仅有北京、上海等一线城市，还有像 无锡等地的二、三线城市。随着城市化进程的逐步加速，我国城市轨道交通建设 迎来了一个快速发展的高峰期，各大城市都在规划着建设轨道交通线路网。按照 规划，2 0 1 5 年前后，我国新建轨道交通总里程将超过2 2 0 0 公里，中国城市轨道交 通建设规模将成为世界轨道交通建设历史的一个新高点。 2 2 房地产市场划分 房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于 其上的各种权益的总和1 2 4 。而房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、 抵押等交易活动的场所或领域【2 5 1 。房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出 不同的分类，如按使用权让渡关系进行划分，按用途划分，按地域范围划分等。 2 2 1 按使用权让渡关系划分 目前，国家对房地产市场的划分，主要是依据使用权让渡关系，把房地产划 分为三个相关层次的市场，即房地产一级市场、二级市场及三级市场【2 6 1 。 房地产一级市场，是指土地使用权的转让，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。在我国 土地归国家和农村集体所有，而城市用地则归国家所有。一级市场就是把城市土 地使用权有偿有限期地批租给土地需求者；承担者( 即受让方) 一次支付整个使 用年限的出让金。一级市场实际上是由国家垄断的批租市场，其市场竞争只存在 于买方，并且交易为单向性即只有政府才有权对土地进