（金融学专业论文）我国商业银行房地产金融风险及对策探析.pdf

内容摘要 近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城 市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的 增长点和消费热点。同时，房地产金融随之快速发展，并对房地产业的发展发挥 着举足轻重的作用，成为房地产业的重要支撑。 然而房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的 同时，不可避免的承担了房地产业的高风险。在我国，由于融资渠道的单一，使 得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国商业银行 房地产金融已隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明，商业银行的房地产金融风 险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民 经济的稳定和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产 金融风险已是刻不容缓。 本文从分析我国房地产市场现状入手，综合运用经济学、金融学的相关理论 知识，采取理论分析和实证分析、定性分析和定量分析、系统分析和比较分析相 结合的方式，研究和分析我国房地产会融面临的主要风险及原因，并通过对美国 房地产金融体系的分析，结合我国的实际情况，提出防范我国房地产金融风险尤 其是商业银行房地产金融风险的政策建议和策略。 全文分为五个部分，第一部分分析了我国当前房地产行业现状及发展中存在 的一些主要问题。第二部分着重分析了商业银行在经营房地产业务过程中面临的 主要风险。第三部分是模型分析，揭示了各个因素之间的相互影响关系。第四部 分在考察了美国和香港房地产金融市场的基础上揭示了什么是完备的房地产金 融体系，并对在目前中国的市场情况下如何构建一个完各的房地产金融体系提出 了一些设想。第五部分结合我国国情，重点针对我国商业银行，提出了防范房地 产金融风险的对策和措施。 关键词：房地产金融金融风险风险防范商业银行 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h ed e e pr e f o r mi nt h eh o u s i n gs y s t e m ，t h er a p i dg r o w t ho f n a t i o n a le c o n o m ya n ds p e e d i n g u po ft h eu r b a n i z a t i o np r o c e d u r e ，r e a le s t a t ei n d u s t r y h a sb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r yi nc h i n a se c o n o m y i t se x p e c t e dt h a t 讯mt h es u p p o r t o fn a t i o n sm a c r o p o l i c i e st h er e a le s t a t ei n d u s t r yw i l lb ef l o u r i s h i n ga n db e c o m et h e m a i n s t a yi nt h en a t i o n a le c o n o m yi nt h ef u t u r ey e a r s a tt h es a m et i m e ，l o a np r o v i d e d b yc o m m e r c i a lb a n k s ，m o s t l ys u p p l yt h es t a t e - o w n e db a n k s ，h a sf o ra l lt h et i m eb e e n as i g n i f i c a n ts o u r c eo fm o n e ys u p p l yt ot h er e a le s t a t es e c t o r it h ec o e x i s t i n g r e l a t i o n s h i pd e t e r m i n e s t h a t d e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t e i n d u s t r y i sb o u n dt o a c c o m p a n yb yt h ee x p a n d i n go f r e a le s t a t ef i n a n c i n g h o w e v e r , r e a le s t a t ei n d u s t r yi so fh i g hr i s k s ，w h i c hi n e v i t a b l el e a d st ot h eh i g h r i s k si nf i n a n c i a li n d u s t r y u n d e rt h ec o n d i t i o no fl i m i t e dc h a n n e lt or a i s i n gm o n e y , t h ec a p i t a ln e e d e di n r e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sm o s t l yd e p e n d e du p o nt h el o a n so f c o m m e r c i a lb a n k s ，e s p e c i a l l yo nt h es t a t e o w n e db a n k s c o r r e s p o n d e n t l y , t h er i s k so f r e a le s t a t ea r ef o c u s e do nc o m m e r c i a lb a n k s w o r l d w i d ee x p e r i e n c e s ，s u c ha st h ee a s t a n ds o u t h e a s ta s i a nf i n a n c i a lt u r m o i li n19 9 7 ，h a ss h o w nu st h a tr i s k so fr e a le s t a t e f i n a n c i n gw i l lt r i g g e dad i s a s t r o u sf i n a n c i a lc r i s i s ，w h i c hw i l lg r e a t l yh a z a r dt h e s t a b i l i t yo ff i n a n c ee v e nt h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y i t so fe m e r g e n c yt ot a k e e f f e c t i v ea c t i o n st o w a r do f ft h er i s k so fr e a le s t a t ef i n a n c i n ga n dt o p r o m o t et h e h e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c i n g a i m i n gt op r o v i d ea 1 1 e f f e c t i v es o l u t i o nt op r e v e n tt h ec o m m e r c i a lb a n k sf r o m t h er e a le s t a t e f i n a n c i n gr i s k s ，t h i st h e s i ss y n t h e t i c a l l ya d o p t st h et h e o r i e si n e c o n o m i c sa n df i n a n c e s ，i n t e g r a t i n gt h ec o m p l i c a t e dm e t h o d so ft h e o r e t i ca n d p r a c t i c a la n a l y s i s ，s y s t e m a t i c a la n dc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，q u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v e a n a l y s i s ，b yf o c u s i n go nt h et h e m eo f r e a le s t a t er i s k sc o n t r o l ，m a k e sat h o r o u g hs t u d y o fc h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c i a li n d u s t r yw i t ht h eh o p et oh e l p i n gal o n g - t e r ms t e a d y a n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c i n g t h i st h e s i si n c l u d e sf i v ep a r t s t h ef i r s tp a r td e s c r i b e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no f c h i n ar e a le s t a t em a r k e ta n ds o m eq u e s t i o n so c c u r r e dd u r i n gt h ed e v e l o p i n gp r o c e s s t h es e c o n dp a r tm a d eat h o r o u g ha n a l y s i so nt h er i s k sf a c e db yt h ec o m m e r c i a lb a n k s w h e nt h e yh a n d l et h er e a le s t a t ef i n a n c i n gb u s i n e s s t h et h i r dp a r to f f e r e dam o d e lt o a n a l y z et h er e l a t i o n sb e t w e e nd i f f e r e n tf a c t o r s i nt h ef o u r t hp a r t ，w eh a v eg i v e ns o m e s u g g e s t i o n sa b o u th o wt ob u i l dam a t u r em a r k e ta f t e rs t u d y i n gt h er e a le s t a t e f i n a n c i n gm a r k e to fa m e r i c aa n dh o n g k o n g a c c o r d i n gt ot h ep r a c t i c ei nc h i n a ，w e o f f e r e ds o m eg o o ds u g g e s t i o n sa b o u th o wt os o l v ea n dm i n i m i z et h er i s k sf a c e db y t h ec o m m e l e i a lb a n k si nt h el e a le s t a t ef i n a n c i n gm a r k e t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ef i n a n c i n g f i n a n c er i s k r i s kc o n t r o lc o m m e r c i a lb a n k 南9 t - 大学学位论文电子版授权使用协议 论文载回高业专良豹旁饱产壁诹风金应姑象像晰系本人在 南开大学_ t 作和学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩。 本人系本作品的唯一作者( 第一作者) 。即著作权人。现本人同意将本作品收 录于“南开大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子 版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。 本人完全了解南开大学图书馆关于保存、使用学位论文的管理办法。同意 南丌大学图书馆在下述范围内免费使用本人作品的电子版： 本作品呈交当年，在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以及论文全文部分 浏览服务( 沦文前1 6 页) 。公开级学位论文全文电子版于提交1 年后，在校园网上允 许读者浏览并下载全文。 注：木协议书对于“非公开学位硷文”在保密期限过后同样适用。 院系所名称： 立春苛f 受金斋电咩寻、 作者签名：努两巳云 蒜。茹1 台m 日期：o f ff 月f 百目 引言 我国房地产金融从计划经济体制下实物分房造成的低迷时期，到2 0 世纪8 0 年代住房制度改革试点的逐步起步，到近几年的快速发展，经历了2 0 多年的时 间。房地产业逐渐发展成为国民经济的支柱性产业。同时，房地产金融也日渐活 跃，并在房地产业的发展过程中发挥着举足轻重的作用。随着房地产金融的不断 发展、各商业银行房地产贷款投放总额的不断增加，房地产金融的风险也开始逐 步显现。本文旨在分析我国房地产市场的发展现状，对商业银行房地产金融风险 进行一个深入的分析，并介绍美国和香港房地产金融的特点，考察其借鉴意义。 最后，对我国房地产金融的发展和商业银行在此项业务中的风险规避提出一些建 议。 第章中国房地产金融的发展及存在问题分析 第一节我国房地产行业发展现状 房地产和汽车、钢铁行业被称为西方国家的“三大支柱”产业，对国民经济 的快速增长常起着拉动作用。近年来，随着住房制度改革的不断推进、经济的持 续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产经济呈现高速发展的态势，并以其 高度的行业关联性，带动了建筑、机械、装饰装修、家用电器等十几个行业的发 展，在国民经济中的地位不断提高。1 9 9 8 年以来，我国房地产市场在通货紧缩 中强势运行，到2 0 0 3 年，6 年来房地产投资额年平均增长率达到2 0 7 9 ，房地 产销售额也以每年超出2 7 的速度增长，有效拉动了国民经济快速发展。静态地 看，到2 0 0 2 年，房地产全行业的产值达到8 6 1 2 1 7 亿元，占当年g d p 的比重为 8 3 2 。从动态的角度看，房地产业在国民经济中的地位迅速提高。1 9 9 8 年以来 房地产开发投资增长速度逐年递增，到2 0 0 3 年达到2 9 7 2 。从1 9 9 8 年到2 0 0 2 年，房地产租赁业、房地产中介业和房地产物业管理的年均增长速度分别为 1 5 4 7 、2 0 4 5 、2 0 8 6 ，远高于同期g d p 的增长速度，在g d p 中所占比重日益 提高。到2 0 0 2 年末，房地产业对经济增长的贡献率已经达到2 0 5 4 ，也就是说 在当年新增的g d p 中，有2 0 是由仅占g d p 总量8 的房地产业创造的。房地产业 对经济增长的拉动效率极高。如果考虑到房地产业的关联效应，计算出来的贡献 率将更高。房地产业成为国民经济新的增长点和支柱性产业已是不争的事实。 在以下的分析中我们将首先分析目前我国房地产市场状况，对我国房地产市 场的一些特征做一描述。 一、我国房地产市场需求巨大 首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4 9 亿人，到实现“全面小康”的 2 0 2 0 年，我国城市化水平将达到5 5 6 0 ，城镇居民将增长到8 亿至8 5 亿人。 2 第一常中国历地产金融的发胜发存扯问题分析 在此期间约有3 3 5 亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市 人口的住房需求进行估计。 另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2 0 0 3 年末中国城 镇居民人均住房面积为2 3 8 平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国 过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统 计资料初步测算，我国2 0 2 0 年城镇居民的人均住房面积可能要达3 5 平方米。也 就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加1 0 平方米以上。 城镇居民改善住房的需求还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着 城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶 段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2 0 0 3 年，全国城市房屋拆迁量约为1 4 亿平方米，占当年房地产竣工量的2 8 左右。 2 0 0 3 年l o 月，国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知之 后，2 0 0 4 年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础 设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成 对房地产的巨大需求。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地 产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。故至少 在未来十年中，我国的房地产业仍将保持快速发展态势。 = 、区域性差异下的房价平稳上升 1 9 9 2 年以来，商品房平均销售价格年均增长7 8 9 ，2 0 0 2 年每平方米商品 房平均销售为2 2 4 4 元，较1 9 9 2 年的1 0 5 0 元增长了1 1 4 倍。其中，2 0 0 2 年每 平方米商品住宅平均销售价格为2 0 8 8 元，较1 9 9 2 年1 9 9 6 元增长了1 1 倍。近 几年房价增幅走势相对平稳。 1 9 9 8 年后商品房平均销售价格涨幅一直低于g d p 与人均可支配收入的增长 幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求 持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场 有效需求的重要条件。2 0 0 2 年我国房价收入比为9 0 4 低于1 9 9 3 年的1 3 8 2 ，但 高于4 至6 倍间的合理水平。 房地产市场的区域性很强，对房价总体走势的分析容易掩盖地区局部特征。 几年来我国各大城市房地产市场差异较大，部分城市房地产销售价格上涨较快， 第一带中闾肪地产金融的发展成存扫：问题分析 东北地区却普遍呈下降趋势。2 0 0 2 年宁波、南昌、青岛、上海、杭州、兰州等 城市房价上涨较快，其中宁波、南昌和青岛上涨幅度超过了1 0 ；北京、上海、 杭州、广州、深圳等房地产市场发达地区房价上涨幅度各不相同，分别为- 1 、 9 7 、6 6 、一0 4 、一0 1 ，显示出各市房地产市场的需求状况不一。 图1 一l1 9 9 8 2 0 0 3 年北京、上海住宅价格趋势对比 三、我国房地产空置率偏高有特殊原因 根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。从图1 2 中 可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未 销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。 图t - - 2 历年商品房竣工情况和销售情况对比 但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2 0 0 4 年8 月底，商品房空置面积0 9 7 亿平方米，同比减少0 8 ，比上年底减少3 。这说 明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象，必须从两 第一章中旧房地产金触的发燧投存在问题分析 个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一 方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，因为房地产属于固定 资产，其生产周期长，资金需求量大，有一定量空置房屋作为“库存”，才能缓 冲需求方面的突然波动，以有效抑制房价上涨。 另外，由于国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样，对于我国的房地 产空置率，不能简单套用国际上1 0 的警戒线。国际上的空置率是用空置量除以 全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我 国的房地产空置率与国际比较偏高。 四、房地产资金最大来源是银行信贷资金 我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段( 取得土地的前期阶段、施工阶 段和销售阶段) 每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷 款、流动资金贷款、施工企业贷款等。商业银行房地产金融是促进房地产业增长 的重要支撑。到2 0 0 3 年末为止，房地产开发贷款余额已经占当年房地产开发投 资额的6 5 8 7 。银行承担了绝大部分的房地产开发风险( 见表l 1 ) 。 表1 1 房地产信贷余额占房地产开发投资比例( 单位：亿元) 年份 房地产开发贷款余颥房地产开发投资 贷款占投资比率( ) 1 9 9 8 2 0 2 8 9 23 6 1 4 2 35 6 1 4 1 9 9 9 2 3 5 0 3 74 1 0 3 2 05 7 2 7 2 0 0 0 2 6 2 8 1 74 9 8 4 0 55 2 7 3 2 0 0 13 4 9 4 3 26 3 4 4 1 l5 5 0 8 2 0 0 2 4 4 6 5 0 87 7 9 0 9 2 5 7 3 1 2 0 0 36 6 5 7 3 51 0 1 0 6 1 26 5 8 7 资料来源：中国房地产发展与金融支持，金融时报2 0 0 4 年3 月1 5 日 另一方面，银行对个人住房消费信贷规模也逐年增加，而且个人住房贷款的 总额和增长率均高于房地产开发贷款，两者差额逐年扩大。到2 0 0 3 年末，银行 对房地产开发和住房贷款的余额已经占金融机构贷款余额的1 1 6 。根据统计估 算，两项相加，8 0 左右土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银 第一章中1 日历地产金融的发展及存在问芷虹分析 行信贷，房地产市场风险日益集中于商业银行( 见表l - - 2 ) 。 表1 2 房地产贷款与占金融机构贷款余额比例( 单位：亿元) 年份 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 房地产贷款余额 2 4 5 50 83 7 0 8 0 86 0 0 5 0 99 0 9 2 2 71 2 7 3 4 0 31 8 4 3 7 0 9 金融机构贷款余额 8 6 5 2 4 1 39 3 7 3 4 3 09 9 3 7 l ，0 7ll 2 3 1 4 7 01 3 1 2 9 3 9 01 5 8 9 9 6 2 0 房地产贷款所占比重 2 8 43 9 66 ，0 48 1 09 7 01 1 6 0 日 资料来源：根据中国房地产发展与金融支持数据整理，金融时报2 0 0 4 年3 月1 5 五、我国房地产行业集中度过低 据统计，1 9 9 9 年全国注册的房地产开发企业不足4 0 0 0 家，2 0 0 0 年猛增至 2 7 3 0 3 家，其中规模小、资质低、资产负债率高的中小型企业占7 0 ，大型房地 产企业集团仅占o 5 左右。首先，我国房地产企业普遍资产规模小。据统计， 2 0 0 1 年全国房地产企业的平均净资产不足1 0 0 0 万元，国内最大房地产企业的资 产规模电不到1 0 0 亿元，以国内知名企业深圳万科为例，2 0 0 0 年公司总资产为 5 6 2 亿元，净资产为2 9 1 亿元，而国外大型房地产集团资产动则千亿元。其次， 我国房地产企业普遍资质低，核心竞争力不足。按照建设部的要求，房地产一级 资质企业必须满足以下条件：注册资金不低于2 0 0 0 万元，流动资金2 0 0 0 万元以 上；各类管理人员不少于4 0 人；具有5 年以上房地产开发经历；连续4 年建筑 工程质量合格率达到1 0 0 ，优良率达2 0 。按此标准，全国房地产企业达到一级 资质标准的仅占1 5 ，二级资质的占1 3 ，其余8 5 5 的房地产企业为三级资质 或没有资质的企业。最后，我国房地产市场集中度低，门槛低。据统计，我国房 地产开发企业年均开发量只有1 6 万平方米家，最大房地产开发企业所占当地 市场份额不足0 5 。上海房地产企业前1 0 名的市场总额占2 3 ，深圳前1 0 名的 市场总额占1 7 ，从国际经验看，大型房地产集团是市场竞争的主角，如香港前 l o 强的年开发量占香港的8 0 。可见，与国际水平$ e i l p , ，我国房地产业存在的资 产规模小、资质低和市场集中度低的问题亟待改进。 6 鹕一译中周房地产金舢的发胜搜存在问题分析 第二节中国房地产金融的现状和存在的问题 房地产行业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一 方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定 了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。商业 银行介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此， 房地产金融风险是必然存在的，房地产行业实质上是一个准金融行业。中国房地 产市场和房地产企业发展过程中所出现的许多问题都可归结为金融问题，中国房 地产行业的问题和不健全一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的 不健全。近2 0 年中国房地产市场的发展显示，房地产市场的起伏与房地产金融 及相关政策变动密不可分。房地产市场的危机往往就是房地产金融的危机。因此， 有必要对中国房地产金融现状和存在的问题进行剖析。 一、单一银行体系支撑着中国整个房地产金融 长期以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金 需求现状来看，中国房地产丌发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持 房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资 金的7 0 以上，有些企业甚至达到9 0 。根据国家经贸委公布的2 0 0 2 年前三季度 房地产投资情况数据，房地产开发资金主要来源于民间资本。数据显示，从资金 来源看，国内贷款1 3 7 2 8 亿元，占资金来源的2 2 7 ；自筹资金1 8 2 7 3 亿元， 占3 0 3 ；其他资金2 7 3 1 6 亿元，占4 7 。其中定金和预收款2 2 9 4 9 亿元，占 资金来源的3 8 。而所谓的自筹资金中又有3 0 一4 0 来自于开发商流动贷款。因 此，只有大约1 8 的资金来自于房地产开发企业的自有资金，大约1 2 的资金来 自于银行对于房地产开发企业的流动资金贷款，银行对房地产开发项目直接贷款 大约占到2 3 ，通过收取购房者定金及预收款和建筑公司垫款的比例为4 3 ，而 来自于其它渠道，诸如上市、发行债券、引进外资等所占的比例仅为2 。 根据这样的推算，中国房地产开发企业的资金来源有1 8 来自于自有资金， 2 来自于其它渠道，剩下的8 0 ( 包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资 金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等) 都来自于银行贷款。而这只是中国 第一亩中i 骂房地产金融的发展发俘他问题分析 房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金 需求的1 0 9 6 ，甚至5 。 这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融 问题的集中体现，无论是效率问题，还是风险问题，其根源往往与这特点密切 相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产 业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之 间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成 “一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融非完 备性的最显著表现特征。 单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在 房地产金融领域的具体表现。中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融 制度改革进程的大背景下考虑，也要在充分认识中国房地产金融非完备性的基础 上，结合房地产金融本身的特征积极解决。 二、完备的房地产金融体系尚未形成 与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的非完备 性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金 融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必 要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。 另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需段时间方能走 到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市 场信用的一级市场，而二级市场尚不存在，因此中国房地产金融体系是不完备的。 不难看出，中国房地产金融非完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展 市场信用既是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市 场的前提。事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。 要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有7 0 多年政府主动推动和市场发展 的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券 化。 目前，我国房贷证券化仅仅处于理论探讨阶段，与其相关的法规和政策尚未 出台。房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资 第一章l j 幽册地产金融的发腱搜俘在闽趔分析 金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备房地产金融体系有着重要作用， 其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点 显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为 直接和明显。 三、中国房地产金融的资金融通效率低下 金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将 金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是 不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现极度 梗塞。一方面存在着较大的资金需求得不到满足，另方面却存在着大量资源的 闲置，无法找到合适的对象进行投资。因此，中国房地产金融体系的融通效率是 低下的。 从中国金融的大背景来看，中国银行业存在着巨大的存贷差，到2 0 0 3 年6 月已达到4 7 9 万亿元，表明中国金融业整体效率不足。大量的资金闲置在银行 体系，无法充分提供给实体经济，造成了大量的中小企业、民营企业无法得到发 展所需的资金。同时4 7 9 万亿元的存差也表明市场无法为这些投资者提供可供 充分选择的金融产品。总体效率的低下自然会在整个金融领域充分表现，中国房 地产金融是中国金融体系的一部分，自然会有所表现出来。 方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市 场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的金融资源有很大部分流向 了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗 留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大 部分流向了那些自己享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡， 金融资源在房地产行业的配置效率受损。 另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享 增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上，获得很低的收益，无法通过有 效的市场渠道直接进入房地产行业，分享行业发展机会：然而，如果从更为宏观 的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。 因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行 业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。 9 鳓一章中旧肼地产金触的发胜鼓桴住问越分析 以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景， 但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发 展市场信用，既为有效金融资源需求提供金融资源供给，又为投资者提供了分享 房地产行业增长收益的机会，将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中 国金融资源的配置效率。 四、中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险 系统性风险问题实质上是资金来源单一性和融通效率低下产生的风险在银 行体系中的表现，房地产资金供给的8 0 以上来源于银行本身就说明了风险的 高度集中。事实上，构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是 9 0 年代房地产泡沫所遗留下来的，最终聚集于银行体系。面对入世后新一轮房 地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题，面临承载行业发展所不得不积 累的风险；这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来。1 9 9 8 年我 国房地产开发商贷款约为2 8 0 亿元，占金融机构贷款余额的2 6 ，到了2 0 0 2 年，我国的房地产开发商贷款上升6 8 0 亿元，占会融机构贷款余额的5 6 。这 种高度集中的风险如果不能得到很好的控制，将加大整个金融体系的系统风险， 最终形成多米诺骨牌效应，形成会融危机。因此，必须在理解系统风险和金融危 机动因的基础上，对房地产会融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安 排。 i o 蚺_ 二章商业讯行血临的席地严金 ! | 【风险分析 第二章商业银行面临的房地产金融风险分析 商业银行在房地产金融业务方面会面临各种风险，在本章以下的分析中，我 们将对其中的一些主要风险做比较系统的分析。 第一节经营性风险 经营性风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果偏离期望并最 终产生难以归还商业银行贷款的风险。此种风险主要存在于非住宅房地产贷款 中，由于房地产的不可移动性，流动性较差，房地产投资与其他投资相比更具不 可逆转性，若开发过程中由于决策失误或资金链中断，就会造成“烂尾楼”和“半 拉子工程”，套牢开发资金。且投资完成前不具备变现能力，处置十分困难，难 以回收资金。 目前，中国房地产丌发企业有3 万余家，平均净资产不足1 0 0 0 万元，具有 级资质的占比略高于1 ，二级资质的不足l o 。据统计，全国房地产开发企 业平均每家开发量只有1 6 万平方米，这说明房地产开发准入门槛过低，企业规 模小，且企业赢利能力不强，专业化程度普遍不高，把握不住市场的变化，不能 进行正确的市场定位，导致产品滞销和空置，企业核心竞争力不强。房地产企业 信用度也不高，拖欠工程款严重。1 9 9 6 年底我国4 级以上的建筑企业被拖欠的 工程款为1 3 6 1 亿元，到2 0 0 1 年发展到2 7 8 7 亿元，增加了1 倍多。开发企业将 建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险分担给了建筑企业( 承包商) ， 使社会信用体系遭到破坏。许多开发企业和建筑企业缺乏现代市场经济条件下的 信用意识和信用道德观念，再加上法制不健全，助长了信用缺失行为的蔓延，这 种行为如不加以遏制，由此形成的畸形“债务锁琏”就会断裂，将会引发新的经 济风险。一些房地产开发企业属于多项目多元化综合开发企业，有的甚至涉猎多 种行业，企业资金运作经常相互混杂，其他行业或项目的经营失败也会导致资金 连锁反应，从而加大企业经营风险。 箱一常向业银行由临的席地产金融风险分析 第二节银行管理风险 我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产金融业务的。从外部环 境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全；从内部机制上 讲，我国商业银行自身管理上存在着许多亟待解决的问题，具体分析如下： 一、贷款品种单一，服务滞后 目前，我国实行的只有一种可调整利率抵押贷款，即贷款利率经常随央行的 利率变化而变化。贷款利率的调整，虽有利于银行将利率风险转嫁给借款人，这 在利率持续走低的情况下也许是可行的，但是，当利率调整发生逆转时，或当居 民的收入增长幅度低于利率上调的幅度时，支付能力下降所导致的信用风险就会 不可避免地发生。而且利率的单一不能够很好的激励整个市场产品的开发，这就 导致两个结果的出现，第一是房地产开发企业过于依靠商业银行贷款，造成融资 渠道的单一：第二是商业银行在房地产信贷方面的政策会跟随国家宏观经济形式 和政策的变化而发生变化，可能会在一些时候收缩放款规模，进而导致房地产企 业资金上的紧张，影响正常业务的开展。因此，在今后一段时间，发展多样化的 融资形式，不断开发适合市场环境的贷款品种对于房地产金融市场的发展至关重 耍。 二、金融基础设施不健全，加大了潜在风险 ( 一) 个人信用体制不健全 目前我国个人信用制度不健全，银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富 状况。银行为了避免发生风险，一般采取抵押加第三方担保的办法，而第三方通 常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频 率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有 第三方的担保而降低风险。加上我国本来就缺乏个人信用记录体系，这种风险就 更为突出。 ( 二) 流动性风险较大 流动性风险指由于房地产贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不 匹配而引起的商业银行资金周转不畅的风险。我国商业银行房地产开发贷款的期 2 第一学 商业银行面临的房地产金融风险分析 限一般在2 年以上，个人住房贷款期限一般为3 2 0 年，而房地产贷款资金的主 要来源为一般性存款，最长只有5 年的期限，具有短期性和随意性的特点。短存 长贷的矛盾使资产与负债的不匹配，导致商业银行的流动性风险。我国商业银行 房地产贷款总量占全部信贷的比例以达1 7 6 ，按照国际经验，该指标达到3 0 银行的流动性风险就会出现。现阶段我国商业银行流动性安全性很大程度上以 居民的高储蓄率和隐含的政府对存款的担保来支撑。要想长期保持是十分困难 的，一旦储蓄率出现下降趋势，将加大商业银行的流动性压力。 ( 三) 抵押制度不健全 在我国住宅抵押市场上，借款人买的多是期房，一些开发商资信差，竣工期 与房屋质量没有保障，以这种有虚拟成分的房地产做抵押，将会影响银行的资产 质量。而且抵押物处置的成本大小和时间快慢，都可能产生风险。此外在处置抵 押物时还可能遇到一些难以解决的问题。因此，若没有一个明确的法规制度，银 行对抵押物享有处置权只能是一句空话。 三、商业银行自身体系是否健全也是抵御房地产金融风险的关键 衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量( 坏账率) 、经 营管理水平、收益率和流动资产比率等。在我国银行资本金不足，不良资产率居 商不下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中占多大的份额 才有利于优化资产结构? 在我国当日口信用制度、抵押制度不健全的情况下，如何 提高房地产贷款的质量? 这些都是亟待解决的问题。 第三节违约风险和市场风险 一、违约风险 此风险分为理性违约和被迫违约，主要存在于住宅房地产金融中。 理性违约指：借款人根据房价或利率水平的变动，出于比较利益而选择的违 约行为。通常发生在房价大幅下跌和利率上升的时候。若房价下跌幅度过大，以 至房产现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违 约。 旃_ 二卷商业锻行i 向临的膀地产金融风险分析 被追违约指借款人由于财务原因无力还款导致的违约行为。 个人住房贷款年限最长可达3 0 年，期间借款人的收支和财务情况出现变数 的可能性相当大。目前我国商业银行个人住房贷款违约率还比较低，但这和此项 业务开展时间短( 从1 9 9 8 年后才开始逐渐开展) 有必要联系，目前风险低并不 代表今后几十年期间内都不会发生风险。随着个人贷款比重的不断增加，违约风 险可能成为我国商业银行房地产金融将面临的主要风险。 二、市场风险 市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资进而 给房地产贷款带来的风险。在我国，此风险也主要存在于非住宅房地产金融中。 房地产业发展具有明显的周期性，与宏观经济周期密切相关，又难以预测。经济 高涨时，房地产投资收益明显较高，居民支付能力提高加大了对改善居住条件的 需求，需求的扩大带来房价的看涨，房地产开发商预期乐观加大开发，银行为争 夺市场而将信贷资金大量投入，若一旦国家房地产行业景气指数下降，市场供给 过剩或需求不足，导致房价大跌，抵押物难以变现，巨额本金和利息损失使房地 产企业出现经营困难甚至破产倒闭，继而导致银行大量坏帐产生，并难以清收银 行不良资产。 第四节政策和法规风险 一、政策风险 房地产业与社会经济发展紧密相关，受投资政策、金融政策、产业政策、房 地产管理政策和税收政策等影响较大。而政府总要根据国民经济运行的情况来调 整宏观政策、法律、法规和制度，其变化可能给投资者造成损失，导致还款能力 下降，贷款者权益受损。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，政府对租金、 售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对 投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定等，都对房地产金 融业务构成风险。特别是在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产金融 业务发展的影响更大。2 0 0 3 年6 月，中国人民银行发布了关于进一步加强房 第一革l 矗( 业姒r 血f 妊的炳l 电产金融风险分析 地产信贷业务管理的通知( 以下简称通知) 对加强房地产丌发贷款管理、规 范建筑施工企业流动资金贷款用途、加强个人住房贷款管理等提出了8 个方面明 确的要求。新政策实施后，对规范房地产贷款操作、防范金融风险、促进房地产 金融健康发展将起到积极作用，但同时对房地产金融业务的发展短期内也将带来 一定影响。 二、法律法规体系不完善带来的风险 房地产业涉及千家万户、多种行业，但至今尚未有部完善的法规对房地产 运作过程以及房地产企业行为等做出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对 借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等做出约束和 规范。 例如对于划拨土地抵押问题方面。2 0 0 3 年4 月1 8 日，最高人民法院公布了 关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复，重申划 拨土地使用权及其地上建筑物的抵押必须履行法定的审批手续，否则抵押无效。 企业对其以划拨方式取得的土地使用权为标的物设定抵押的，必须经过具有审批 权限的人民政府或经其授权的土地行政管理部门批准。这种行政审批行为属政府 的行